TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano FRANCESCO FLORIO MAZZUCA, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-7.927.714. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HÉCTOR ENRIQUE QUIJADA GÓMEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.761.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano RANDYS JOSÉ DURAN, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-11.895.259, (No consta apoderado judicial).

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva.

Exp. No. AP31-V-2013-000496

I
DE LA PETICIÓN

El presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se inicia mediante libelo de demanda presentado por los mencionados abogados ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 04 de Abril de 2013, el cual previa distribución de Ley fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 08 de Abril de 2013 por secretaría, en cuya oportunidad se anotó en los libros respectivos.

Ahora bien, el abogado Hector Enrique Quijada Gómez, en representación del ciudadano Francesco Florio Mazzuca intenta acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el ciudadano Randys José Durán, de conformidad con los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, concatenado con los artículos 1.160, 1.579 y 1.167 del Código Civil y la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito, aduciendo en “LOS HECHOS”, lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…Consta en contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el día 29 de septiembre de 2012, bajo el N° 16, Tomo 154 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano FRANCESCO FLORIO MAZZUCA, antes identificado, en su carácter de arrendador dío (sic) en arrendamiento al ciudadano RANDYS JOSÉ DURAN,… un inmueble constituido por un Local Comercial…OMISSIS…DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO conviene y se compromete expresamente a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mensualidad la cantidad de DIEZ MIL BOLIVAREZ (sic) (Bs. 10.000,00) por concepto de Canon de Arrendamiento, quedando expresamente convenido que la falta oportuna de pago de una sola mensualidad dará derecho a EL ARRENDADOR o a quien sus derechos represente a demandar la resolución de este Contrato por falta de pago, ante los Tribunales competentes, con la consecuente entrega material del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas, quedando a salvo los derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasionare a EL ARRENDADOR. Dicho pago será cancelado por EL ARRENDATARIO en la dirección que EL ARRENDADOR le indicare. OMISSIS…
Por otra parte, la Cláusula Tercera Ad Pedem Litterae, expresa: DEL TERMINO (sic) DE DURACION (sic): La duración del presente contrato de Arrendamiento será por el plazo fijo de SEIS (6) MESES no prorrogables sin necesidad de notificación ni desahucio, contado el mismo día a partir del día primero (01) de octubre de 2012, hasta el día treinta y uno (31) de marzo de 2013. Dicho plazo podrá ser prorrogado previo acuerdo entre las partes, sobre todo en lo referente a la actualización de los cánones de arrendamiento. En caso de que EL ARRENDATARIO quisiere prorrogar el presente Contrato a su vencimiento deberá participarlo por escito (sic) a el ARRENDADOR por lo menos con noventa (90) días de anticipación a su vencimiento, en caso contrario de no haber participación alguna EL ARRENDATARIO podrá una vez vencido el tiempo previsto para el presente contrato disfurtar (sic) potestativamente de la Prorroga (sic) legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, OMISSIS… Por cuanto la longitud temporal contractual fue de SEIS (6) MESES, en principio operaría la prolongación ex lege de dicho lapso temporal, prorrogándose la relación arrendaticia, por disponerlo así, el literal a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de Seis (6) meses, contados a partir del vencimiento del lapso contractual (31 de marzo de 2013). A contrariis, el artículo 40 del ut supra citado Decreto, es categorico (sic) cuando expresa lo siguiente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.
Es de hacer notar, Ciudadano Juez, que el Arrendario (sic) ha incumplido con la obligación contenida en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, pues no ha pagado hasta la fecha cierta de interposición del presente escrito libelar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, obligación esta calificada como una de las principales a ser cumplidas por él, por disponerlo así el cardinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil, en atención a ello, conforme al dispositivo contenido en el Artículo 40 del referido Decreto, no tiene derecho el arrendatario a gozar del beneficio de la prórroga legal. Por tanto, vencido el término contractual, establecido en la Cláusula Tercera, el contrato de arrendamiento concluyó sin necesidad de que el arrendador realizare alguna actuación orientada a ponerle término. Vencido el término contractual de duración, el cual ocurrió el día 31 de marzo de 2013, y ante el incumplimiento del Arrendatario Ciudadano Randys José Duran, le asiste el derecho a mi representado de exigirle judicialmente el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las condiciones de habitabilidad que lo recibió.
Ahora bien, ciudadano Juez, a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales realizadas por mi mandante, no ha sido posible que el Ciudadano Randys José Duran, identificado ut supra, cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado, es por ello, que se hace procedente demandarlo como en efecto formalmente lo hago en nombre de mi representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO CONTRACTUAL…”

A los fines de la admisión de la demanda, el apoderado judicial de la parte actora consignó los siguientes instrumentos:

• Poder original conferido a los abogados ABRAHAN JOSE MUSSA URIBE, PEDRO SEGUNDO VELÁSQUEZ RAMBERT y HECTOR ENRIQUE QUIJADA GOMEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 32, Tomo 43, inserto a los folios 6, 7 y 8.
• Copia simple de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 16, Tomo 154, inserto a los folios 9 al 14.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:

La parte actora fundamenta su pretensión principalmente en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo entre otros hechos que la relación arrendaticia que se demanda, duraría seis meses no prorrogables sin necesidad de notificación ni desahucio, contados a partir del día 1 de octubre de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013; siendo que, presuntamente el arrendatario no ha pagado los meses de diciembre de 2012, enero 2013 y febrero 2013, llegando a la fecha 31 de marzo de 2013 por lo cual la parte actora le solicita a este Tribunal el cumplimiento del contrato.

Ahora bien, respecto a la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”

Así mismo, el artículo 41 eiusdem señala lo siguiente:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Analizada la pretensión contenida en el libelo de demanda del actor, este Tribunal observa que no hay manera de constatar por este Tribunal que el arrendatario se encuentre en franco incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo cual lo correcto en estos casos conforme a los fundamentos legales antes expuestos es pedir la resolución del contrato por falta de pago, ya que el propio artículo 41 indica que si está en curso la prórroga legal si se admitirán las demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, tal como mediante pacto comisorio las partes acordaron en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento donde establecen que “…quedando expresamente convenido que la falta oportuna de pago de una sola mensualidad dará derecho a EL ARRENDADOR o a quien sus derechos represente a demandar la resolución de este Contrato por falta de pago…” (Negrillas y subrayado del Tribunal). Al respecto Maduro Luyando y Pittier Sucre señalan en su libro Curso de Obligaciones Tomo II “… La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”.

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual se encuentra en curso la prórroga legal, que comenzó a correr el 31 de marzo de 2013, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y fundamentada en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica expresamente que no se admitirán demandas por Cumplimiento de Contrato cuando estuviere en curso la prorroga legal, por lo que de conformidad con el artículo 41 ibídem., en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda, ya que admitirla sería dar por probado el hecho de falta de pago alegado, y para poder demostrar tal hecho la parte actora debe agotar un juicio de resolución de contrato por falta de pago si ya no quiere continuar con la relación y en tal caso de existir tal incumplimiento en el pago, podría ordenarse la entrega material del inmueble ya que no habría lugar a la prórroga legal dada la resolución del contrato.
Finalmente es importante aclarar que las acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término proceden en los casos en que efectivamente venció el término y la prórroga legal.

III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, intentada por el ciudadano FRANCESCO FLORIO MAZZUCA contra el ciudadano RANDYS JOSÉ DURÁN, identificados ab initio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.,

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En la misma fecha siendo las tres y quince de la tarde (03:15 pm), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,

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DOR/FP/Csperezg.
EXP No. AP31-V-2013-000496.