TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil VENEZUELAN DEVELOPMENT CORPORATION, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 1955, bajo el No 49, Tomo 2-A-55.

DEMANDADO: JESÚS ABEL ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-11.680.897.

APODERADOS
DEMANDANTES: Mario Brando y Domingo Medina, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 119.059 y 128.661, respectivamente.

DEFENSOR
AD-LITEM
DEL
DEMANDADO: Yvan Magallanes, abogado en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo el No 130.202.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2011-002057

- I –
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante demanda incoada en fecha 20 de septiembre de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en los Cortijos de la Ciudad de Caracas.
En fecha 26 de septiembre de 2011 es admitida la demanda y se ordena su tramitación por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en las Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 05 de octubre de 2011 comparece el apoderado judicial de la parte actora Domingo medina Peralta y mediante diligencia procede a consignar copias simples del libelo de la demandan y del auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa. En esa misma fecha procede a consignar copias para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 17 de octubre de 2011 la Secretaria de este Tribunal deja constancia de la elaboración de la compulsa.
En fecha 17 de octubre de 2011 comparece el apoderado judicial de la parte actora Domingo medina y mediante diligencia procede a dejar constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para la citación del demandado.
En fecha 01 de noviembre de 2011 comparece el Alguacil Mario Díaz y mediante diligencia deja constancia de la imposibilidad para la práctica de la citación del demandado.
En fecha 11 de noviembre de 2011 se ordena oficiar al Consejo Nacional Electoral, al Servicio de Administración de Identificación, migración y Extranjería (SAIME) y al Registro Principal del Área Metropolitana de Caracas para que den información sobre el estatus del demandado en dichas oficinas públicas.
En fecha 26 de septiembre de 2012, a solicitud de parte se acordó la práctica de la citación del demandado mediante carteles.
En fecha 22 de octubre de 2012 el apoderado judicial de la parte actora procede a consignar los ejemplares de la prensa con la publicación de los carteles de citación.
En fecha 28 de noviembre de 2012 la Secretaria de este Juzgado deja constancia que se han dado cumplimiento con todas las formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de diciembre de 2012 este Tribunal procede a designarle un defensor judicial al demandado, recayendo dicha designación en la persona del abogado Yvan Magallanes.
En fecha 30 de enero de 2013, el defensor ad-litem designado acepta el cargo y presta el juramento de ley.
En fecha 22 de febrero de 2013 el Alguacil Omar Hernández y deja constancia de haber practicado la citación del demandado a través de su defensor ad-litem.
En fecha 26 de febrero de 2013, el defensor ad-litem del demandado procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 11 de marzo de 2013, el apoderado judicial de la parte actora procede a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas en fecha 13 de marzo de 2013.
En fecha 20 de marzo de 2013 el apoderado judicial de la parte actora apela del auto de fecha 13 de marzo de 2013 y procede a promover prueba de exhibición, la cual es admitida en fecha 21 de marzo de 2013.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alegatos de la parte actora:
- Que a partir del 01 de mayo de 1984, el demandado recibió en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No 3 (3 PA), ubicado en el Edificio Pasaje Capitolio, situado de Monjas a Padre Sierra, parroquia Catedral, Caracas.
- Que dicho inmueble le pertenece por formar parte del Edificio Pasaje Capitolio.
- Que en virtud a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (01) de mayo de 1984, prorrogable por igual periodo de tiempo que el convenido inicialmente, y que en la actualidad el contrato es a tiempo determinado.
- Que conforme a la cláusula segunda del contrato se estableció un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de (Bs.3.168,00) hoy equivalente a TRES BOLÍVARES FUERTES CON 17/100 (Bsf.3,17) que el arrendatario debía pagar puntualmente por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes de arrendamiento.
- Que posteriormente el canon de arrendamiento fue aumentado fijado en la cantidad de Un mil ciento trece bolívares fuertes con 75/100 (Bsf.1.113,75).
- Alega que el arrendatario ha consignado el canon correspondiente al mes de enero de 2011 de manera extemporánea por tardía, ya que la realizó el día 14 de marzo de 2011, fuera del lapso establecido para el pago de dicha mensualidad según lo convenido entre las partes en el contrato y fuera del lapso consagrado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Que debe considerarse que el arrendatario ha incumplido con lo previsto en la cláusula segunda del contrato, así como con el numeral segundo del artículo 1592 del Código Civil.
- Que ese incumplimiento relativo a la extemporaneidad en el pago del canon de arriendo en el mes de enero de 2011 le otorga el derecho a pedir la resolución del contrato de arrendamiento.
- Que por esos motivos pretende que se declare: 1) Resuelto y terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia que el demandado haga entrega del inmueble totalmente desocupado libre de bienes y de personas; 2) En pagar las costas y costos procesales.

Contestación del Demandado:
El Defensor Ad-litem del demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda.
Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil).
En el presente caso, la parte actora alega que tiene con el demandado una relación jurídica contractual consistente en una relación arrendaticia que fue regulada a través de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de mayo de 1984.

De las Pruebas aportadas al proceso:
- Cursante al folio 12, copia simple de contrato de arrendamiento, el cual al ser un documento privado el mismo no es admisible como prueba en copia simple, por lo que el mismo es desechado y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante del folio 13 al 31 copia certificada del expediente No 2011-0388, que cursan ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentivo del expediente de consignaciones de arrendamiento, copias que no fueron tachadas ni impugnadas, por lo que mas mismas al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-

Así las cosas, en el presente caso, si bien a través de las copias presentadas del expediente de consignaciones se logra demostrar la existencia de la relación jurídica a través de la demostración del pago del canon de arrendamiento, no se ha logrado demostrar el alegato de que las partes suscribieron un contrato escrito en donde reglamentaron dicha relación.
Más sin embargo lo anterior, este Tribunal procede a hacer las siguientes consideraciones: La parte actora alega como causal para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento el hecho de que el demandado presuntamente se ha insolventado en el pago de un (1) canon de arrendamiento, en específico alega que el canon de arriendo del mes de enero de 2011 lo consignó de manera tardía en el mes de marzo 2011.
Así las cosas, es importante analizar si este hecho imputado al demandado pudiera efectivamente conllevar a la consecuencia jurídica que el actor pide que es, la declaratoria de resolución del contrato.
La legislación especial en materia de arrendamiento de locales, como lo es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra las causales por las que se puede solicitar el desalojo, que en definitiva es una especie resolutoria del contrato, consagrando que cuando se trate de contratos verbis y contratos escritos a tiempo determinados los mismos podrán ser accionados por desalojo “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Otro ejemplo, pero en materia de arrendamiento de viviendas, lo consagra la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario No 6.053 del 12 de Noviembre de 2011) que establece que en los casos de arrendamientos de un inmueble para vivienda la falta de pago de cánones solo será motivo de desalojo si se han dejado de pagar cuatro (4) cánones.
Es así, como en nuestro país el legislador ha procedido a colocar un parámetro sobre lo que debe considerarse como una falta grave que pueda acarrear el incumplimiento de contrato en virtud al incumplimiento del arrendatario por la falta de pago, y en relación a la materia de arrendamientos establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual desde su entrada en vigencia (1999) hasta la entrada en vigencia de la nueva regulación especial de vivienda (2011), se aplicaba a todos los arrendamientos (locales y vivienda); pero en la actualidad, la materia relativa al arrendamiento de locales comerciales es regida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), la cual como ya se mencionó anteriormente establece como uno de las causales de “desalojo” para los contratos verbis o escritos indeterminados que el arrendataria haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, pero no así para los contratos determinados. Pero esta diferenciación, que no esta de más señalar no tiene ningún sentido y muestra de ello es que la nueva ley que regula los arrendamientos de vivienda no lo posee, entre contratos determinados y contratos indeterminados en cuanto a sus causales de desalojo, no es impedimento para que el Juzgador pueda valorar la entidad o gravedad del incumplimiento alegado como causal resolutoria en una relación arrendaticia de local comercial determinada.
En este orden de ideas, en el presente caso se alega como causal para la resolución del contrato, el presunto hecho de que el arrendatario ha pagado, a través del instituto de las consignaciones arrendaticias, de manera extemporánea un (1) canon de arrendamiento, lo cual no puede ser catalogado como un incumplimiento grave que pueda conducir a la declaratoria de resolución del contrato. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que, en el presente caso, aun cuando se lograse demostrar que el contrato de arriendo es a tiempo determinado y que el arrendatario hubiere pagado de forma extemporánea por tardía un (1) canon de arrendamiento, ese hecho no es capaz de producir el efecto jurídico pretendido por el actor que es la declaratoria de resolución del contrato. Es por ello que nos encontramos en presencia de un caso de los que la doctrina denomina “improponibilidad manifiesta de la pretensión”, entendido como “el juicio de procedencia que debe realizar el juez, en cualquier estado y grado de la causa, que se centra en la determinación de un defecto absoluto en la facultad de juzgar con respecto de una pretensión terminantemente carente de la posibilidad jurídica que se manifiesta objetiva, subjetiva, clara y terminantemente carente de la posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento jurídico por así derivarse de los supuestos fácticos explanados en la petición inicial.” (En: Teoría general de la acción procesal en la tutela de los intereses jurídicos”. Rafael Ortiz-Ortiz. Editorial Frónesis, Caracas, 2004, p.339), por lo que, la presente demanda debe ser desechada y declarada sin lugar. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara la sociedad VENEZUELAN DEVELOPMENT CORPORATION, C.A., en contra del ciudadano JESUS ALBERTO ORTEGA, ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (08) días del mes de Abril del año DOS MIL TRECE (2013). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/lj.-
Exp. No AP31-V-2011-002057