TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
202° y 153°

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, de éste domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de Julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO E YVANA BORGES ROSALES, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 6.755, 10.820 y 75.509 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.266.090.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano ANIBAL CUERVO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.309.

MOTIVO: DESALOJO.

-I-
DE LA NARRATIVA

ANTECEDENTES

En fecha 17 de Octubre de 2012, fue introducido el escrito libelar junto con sus recaudos, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual una vez efectuado el sorteo correspondiente fue asignado a este Tribunal, siendo recibido por la secretaría de este despacho en fecha 22 de Octubre de 2012.

En fecha 25 de Octubre de 2012, este Juzgado admitió la presente demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha 01 de noviembre de 2012, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia, consignó los fotostátos respectivos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación, para la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En fecha 19 de Noviembre de 2012, compareció por ante éste Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia, consignó las copias fotostáticas correspondientes para que se apertura el cuaderno de medidas, a fin de que sea decretada la medida de secuestro solicitada en el escrito libelar.

En fecha 18 de Marzo de 2.010, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia, dejó constancia de haber entregado los emolumentos respectivos al Alguacil a fin de que éste practicase la citación personal de la parte demandada.

En fecha 03 de Diciembre de 2012, compareció por ante éste Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y mediante diligencia dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada a fin de practicar la citación personal de la parte demandada, y una vez en el lugar indicado, fue atendido por una persona quien se negó a identificarse y quien le informó que el demandado no se encontraba, motivo por el cual consignó el recibo de citación respectivo sin firmar a los fines de Ley.

En fecha 13 de Diciembre de 2012, compareció por ante éste Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y mediante diligencia dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada a fin de practicar la citación personal de la parte demandada, y una vez en el lugar indicado, nuevamente fue atendido por una persona quien se negó a identificarse y quien le informó que el demandado no se encontraba, motivo por el cual consignó el recibo de citación respectivo sin firmar a los fines de Ley.

En fecha 14 de Enero de 2013, compareció por ante éste Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito en el cual se dio por citado en el presente juicio, consignó copia certificada del instrumento poder que acredita su representación, y asimismo, se opuso a la medida de secuestro solicitada por la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar.

En fecha 16 de Enero de 2013, compareció por ante éste Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 23 de Enero de 2013, compareció por ante éste Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 24 de Enero de 2013, compareció por ante éste Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia, impugnó los recibos de pago consignados por la representación judicial de la parte demandada junto al escrito de contestación.

En fecha 29 de Enero de 2013, compareció por ante éste Juzgado la apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 01 de Febrero de 2013, éste Juzgado mediante auto, admitió las pruebas promovidas por las partes contendientes en el presente juicio, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación o no en la definitiva.

En fecha 01 de Febrero de 2013, éste Juzgado mediante auto, fijó oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, dentro de los cinco (05) días calendarios siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06 de Febrero de 2013, éste Juzgado mediante auto, por ocupaciones preferentes reflejadas en el libro diario, difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de Febrero de 2013, compareció por ante éste Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de conclusiones.

En fecha 15 de Febrero de 2013, compareció por ante éste Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó en original los recibos de pago consignados en copia fotostática junto al escrito de contestación de la demanda, a los fines legales consiguientes.

En fecha 25 de Febrero de 2013, compareció por ante éste Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia, impugnó los instrumentos consignados por la representación judicial de la parte demandada en fecha 15 de Febrero de 2013.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Que en fecha 09 de Mayo de 2008, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.266.090, el cual tuvo por objeto, un inmueble constituido por el Edificio REX, Nº 38-2, situado entre las esquinas de Teñidero a Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Caracas.

Que en la cláusula SEGUNDA de dicho contrato, quedó establecido, que el arrendatario se obligaba a utilizar el inmueble arrendado únicamente para electro-auto y a no cambiar el destino del inmueble sin previa autorización escrita otorgada por la arrendadora, y que dicho inmueble se halla equipado según el inventario anexo lo cual forma parte integrante e inseparable del respectivo contrato.

Que en la cláusula TERCERA de dicho contrato, quedó establecido, que el contrato tendría una duración de un (01) año como plazo fijo e improrrogable comprendido entre el día primero (1º) de Febrero de 2008 y el día treinta y uno (31) de Enero de 2009, y que en caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de Abogados, serían por cuenta del arrendatario.

Que en la cláusula CUARTA de dicho contrato, quedó establecido, que el canon mensual de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00), que el arrendatario se obligaba a pagar con toda puntualidad por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y que el pago respectivo lo efectuaría el arrendatario en las oficinas de la arrendadora.

Que en la cláusula SEXTA de dicho contrato, quedó establecido, que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, comprometería y obligaría a el arrendatario a pagar a la arrendadora, la cantidad diaria de trescientos bolívares sin céntimos (Bs. 300,00), por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, sin perjuicio de su obligación de cancelar el canon arrendamiento igualmente pactado.

Que en la cláusula DECIMA QUINTA de dicho contrato, quedó establecido, que en la oportunidad de proceder a la desocupación del inmueble, el arrendatario se obligaba a cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento hasta el día de la entrega del inmueble arrendado.

Que en la cláusula DECIMA SEXTA de dicho contrato, quedó establecido, que el incumplimiento por parte del arrendatario de una cualesquiera de las obligaciones a las que por ley o en virtud de dicho contrato se compromete, dará derecho a la arrendadora a dar por resuelto tal contrato de pleno derecho, y a exigir la inmediata desocupación del inmueble, e intentar las acciones legales a que hubiere lugar.

Alega igualmente, que el contrato de arrendamiento en consideración, fue celebrado a tiempo determinado, por un (01) año fijo, el cual venció el día 31 de Enero de 2009, sin embargo, el arrendatario ha continuado haciendo uso del inmueble arrendador, por lo cual, dicha contratación se convirtió a tiempo indeterminado.

Que es el caso, que el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, incumplió con la obligación principal de todo arrendatario, como es el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que para la fecha de interposición de la presente acción, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2010, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 850,00), cada uno, por lo que dicho arrendatario adeuda a la arrendadora la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.700,00) y han resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda, así como la desocupación del inmueble arrendado.

Alega finalmente, que de conformidad con lo establecido en los artículos 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siguiendo instrucciones precisas de su mandante, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, en su carácter de arrendadora, acude ante ésta competente autoridad, para demandar, como en efecto, formalmente demanda al ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, en su carácter de arrendatario, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: En el desalojo del inmueble arrendado y como consecuencia de ello, la entrega material y efectiva de éste, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.700,00) monto correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos.

Asimismo, solicitó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, conforme a lo establecido en el numeral 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó el presente asunto en la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 18.700,00), equivalentes a DOSCIENTAS SIETE CON SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (207,78 U.T).

Por último, solicitó que la presente demanda fuere declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley y especial condenatoria en costas para la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, exponiendo lo siguiente:

Que rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado en la presente acción sobre el Edificio Rex, Nº 38-2, situado entre las esquinas Teñidero y Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Caracas, el cual realmente se trata de un galpón donde funcionaba el antiguo cine Rex y donde actualmente funciona el taller de electro-auto propiedad de su mandante.

Que el Código Civil, dispone en su artículo 1167, que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, o sea, optar por la ejecución, demandando el desalojo ya directamente, como en el caso actual, o la resolución del contrato.

Que los suscritores del contrato de fecha 09 de Mayo de 2008, objeto de la presente demanda, optaron por solicitar primeramente el segundo supuesto (demandar la resolución del contrato), lo cual fue violado al solicitar primeramente el primer supuesto (demandar la ejecución o el desalojo).

Que en la cláusula SEGUNDA del contrato judicialmente aquí reclamado, quedó establecido que la falta de pago de una (01) mensualidad es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del presente contrato y exigir la inmediata entre del inmueble, lo que se traduce en que, al estar ambas opciones divididas por la conjunción “y”, primero se debe demandar la resolución del contrato y como consecuencia de ello el desalojo del mismo.

Que tal condición previa para solicitar el desalojo lo ratifica la cláusula DÉCIMA SEXTA de dicho contrato, la cual dispone, que el incumplimiento por parte del arrendatario de una cualquiera de las obligaciones a las que por ley o en virtud de tal contrato se compromete, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato de pleno derecho mediante declaración de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación del inmueble e intentar las acciones legales pertinentes, todo lo cual se traduce igualmente, en que la arrendadora deberá previamente a la demanda de desalojo, dar por resuelto el contrato respectivo mediante declaración de incumplimiento, la cual no existe, para luego exigir la desocupación (desalojo) mediante la acción legal correspondiente.

Que por tanto, se ha demandado el desalojo sin pedir previamente la resolución del contrato, según lo acordado. De tal forma y en caso negado que se acuerde el desalojo, quedaría vigente el contrato, por lo que resultaría una sentencia inejecutable.

Alega igualmente, que la accionante no dice la verdad cuando manifiesta que su representado se encuentra en estado de insolvencia por incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2010, hasta Septiembre de 2012, ambos inclusive, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 18.700,00).

Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se firmó por un (01) año fijo, entendiéndose éste como un año completo, o sea, desde el día en que comienza su vigencia, la cual se fijó el día 01 de Febrero de 2008, hasta la igual fecha del año siguiente, es decir, el día 01 de Febrero de 2009, siendo éste el calculo correcto y no un día antes (31/01/2009).

Que es el caso, que al vencerse tal lapso de un (01) año fijo y comenzar la prorroga legal correspondiente, la cual se extendió hasta el día 01 de Febrero de 2010 (1 año), siendo que, a partir de ese día, a su poderdante no le aceptaron seguir pagando este mismo canon de arrendamiento (Bs. 850,00), sino que fue obligado por la actora, bajo amenaza de desalojarlo y contra ley, a pagar la cantidad exageradamente mayor de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5000,00), mensuales.

Que al finalizar la primera prorroga y comenzar la segunda, en fecha 01 de Febrero de 2010, el canon de arrendamiento fue aumentado a la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00), mensuales, lo que estuvo pagando su representado hasta el mes de Junio del año 2010.

Que por ende, su representado había venido pagando en exceso, durante las prorrogas respectivas el canon de arrendamiento, cuando en vez de pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), cantidad reclamada por la parte actora en el libelo, paga la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000,00) y CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00) respectivamente, violándose con ello, el segundo aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que durante el lapso de prorroga legal se mantendrán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Que el mes siguiente, es decir, Julio de 2010, en vista de tales irregularidades, su mandante, trato de pagarle a la administradora, el canon legalmente estipulado, vale decir, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), pero éste se negó a aceptarlo, por lo que vio en la necesidad de consignarlo, a su nombre, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2010-1426, el cual concretó la debida notificación.

Que dichas consignaciones se realizaron hasta el mes de Febrero del año 2012, fecha en la cual el Tribunal antes mencionado suspendió la recaudación de todo tipo de arrendamientos e igualmente suspendió toda actividad judicial, sin acceso al público y hasta nuevo aviso, por lo que en la actualidad no existe ningún órgano oficial encargado de ésta recaudación, todo lo cual es público, notorio, comunicacional y comprobable, por lo que, su representado no es responsable de modo alguno de la causa sobrevenida por la cual no pudo efectuar las consignaciones correspondientes.

Que se observa que la actora manifiesta que su mandatario no paga desde el mes de Diciembre del año 2010, cuando realmente ha estado cumplimiento con ese pago desde el mes de Julio del año 2010, es decir, seis (06) meses antes, y hasta el mes de Febrero del año 2012, fecha en la cual el Juzgado encargado de recaudar las consignaciones arrendaticias cesó su actividad judicial.

Que en virtud de los recibos de pago que en copia fotostática anexa junto al escrito de contestación de la demanda, se evidencia, que su mandante ha sido celoso y fiel cumplidor en el pago de su obligación, hasta lo excesivo, y en la espera de que el Tribunal, u otro organismo oficial, sea designado como agente recaudador de los cánones de arrendamiento.

Alega finalmente, que la parte actora demanda por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), según lo pactado en el contrato de arrendamiento de fecha 09 de Mayo de 2008, pero, es el caso, que según éste mismo contrato, la demandada estuvo pagando cánones de arrendamiento por prórroga legal por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000,00), durante doce (12) meses, tal cual consta en los recibos anexos al escrito de contestación, y luego pagando indemnización por uso del inmueble por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00) durante seis (06) meses, por consiguiente, ¿cómo que es que la parte actora demandada por una cantidad y estuvo cobrando cantidades mayores? y además ¿por otros conceptos?.

Que en marzo del año 2010, la actora cobró interés de mora por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 56,05) y también gasto de mora por la cantidad de TREINTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 30,00), conceptos no entendidos por esa representación judicial.

Que en base a los razonamientos anteriores, es por lo que solicita sea declarada SIN LUGAR la presente demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho que le confiere la Ley, promoviendo lo siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Copia certificada del Instrumento poder otorgado por el ciudadano JESUS ANTONIO RUIZ COELLO, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, a las Abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de Julio de 2009, anotado bajo el N° 65, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual corre inserto en autos a los folios siete (07) al trece (13) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Quinto del Municipio Chacao del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que se evidencia la facultad que poseen las Abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES para ejercer la representación legal de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. Y ASI SE DECLARA.-

Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, por una parte, y por la otra, el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Mayo de 2008, anotado bajo el Nº 53, Tomo 44 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual corre inserto en autos a los folios catorce (14) al diecinueve (19) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Quinto del Municipio Chacao del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, y como quiera que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, ésta Juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Original del Instrumento poder otorgado por el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, a los Abogados ANIBAL CUERVO, CARMEN SALAZAR y JESUS GOMEZ, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Diciembre de 2012, anotado bajo el Nº 57, Tomo 183 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y dos (42) al cuarenta y tres (43) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Trigésimo Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que se evidencia la facultad que poseen los Abogados ANIBAL CUERVO, CARMEN SALAZAR y JESUS GOMEZ para ejercer la representación legal del ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO. Y ASI SE DECLARA.-

Copias fotostáticas y originales de los recibos de pago del canon de arrendamiento del bien inmueble objeto del presente juicio, los cuales insertos en autos a los folios cuarenta y ocho (48) al cincuenta y seis (56) ambos inclusive y setenta y ocho (78) al ochenta y seis (86) ambos inclusive respectivamente. Con relación a la presente prueba, éste Tribunal deja constancia, por una parte, que una vez impugnadas por la parte demandada las copias fotostáticas promovidas por la parte actora, ésta última no promovió la prueba de cotejo a que se refiere el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer su contenido, y por otra parte, que los originales de dichos instrumentos, a tenor de lo igualmente establecido en el artículo antes referido, fueron consignados por la parte actora con posterioridad al vencimiento del lapso probatorio, vale decir, de manera extemporánea por tardía, motivos por los cuales, éste Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara CON LUGAR la impugnación propuesta por la representación judicial de la parte actora, y como consecuencia de ello, NIEGA otorgar valor probatorio alguno a dichos instrumentos y desecha su contenido. Y ASI SE DECLARA.-

Copias fotostáticas y originales de los comprobantes de pago del canon de arrendamiento del bien inmueble objeto del presente juicio consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales corren insertos en autos a los folios cincuenta y siete (57) y ochenta y siete (87) respectivamente. Con relación a la presente prueba, éste Tribunal deja constancia, en primer lugar, que una vez impugnadas por la parte demandada las copias fotostáticas promovidas por la parte actora, ésta última no promovió la prueba de cotejo a que se refiere el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer su contenido, en segundo lugar, que los originales de dichos instrumentos, a tenor de lo igualmente establecido en el artículo antes referido, fueron consignados por la parte actora con posterioridad al vencimiento del lapso probatorio, vale decir, de manera extemporánea por tardía, y en tercer y último lugar, que una vez promovidos dichos instrumentos, la parte actora no promovió la correspondiente prueba de informes, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por reposar dicho instrumentos en oficina pública, motivos por los cuales, éste Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara CON LUGAR la impugnación propuesta por la representación judicial de la parte actora, y como consecuencia de ello, NIEGA otorgar valor probatorio alguno a dichos instrumentos y desecha su contenido. Y ASI SE DECLARA.-

DEL FONDO DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte actora, intenta la presente acción de Desalojo, alegando, que en fecha 09 de Mayo de 2008, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.266.090, el cual tuvo por objeto, un inmueble constituido por el Edificio REX, Nº 38-2, situado entre las esquinas de Teñidero a Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Caracas.

Que en la cláusula SEGUNDA de dicho contrato, quedó establecido, que el arrendatario se obligaba a utilizar el inmueble arrendado únicamente para electro-auto y a no cambiar el destino del inmueble sin previa autorización escrita otorgada por la arrendadora, y que dicho inmueble se halla equipado según el inventario anexo lo cual forma parte integrante e inseparable del respectivo contrato.

Que en la cláusula TERCERA de dicho contrato, quedó establecido, que el contrato tendría una duración de un (01) año como plazo fijo e improrrogable comprendido entre el día primero (1º) de Febrero de 2008 y el día treinta y uno (31) de Enero de 2009, y que en caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de Abogados, serían por cuenta del arrendatario.

Que en la cláusula CUARTA de dicho contrato, quedó establecido, que el canon mensual de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00), que el arrendatario se obligaba a pagar con toda puntualidad por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y que el pago respectivo lo efectuaría el arrendatario en las oficinas de la arrendadora.

Que en la cláusula SEXTA de dicho contrato, quedó establecido, que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, comprometería y obligaría a el arrendatario a pagar a la arrendadora, la cantidad diaria de trescientos bolívares sin céntimos (Bs. 300,00), por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, sin perjuicio de su obligación de cancelar el canon arrendamiento igualmente pactado.

Que en la cláusula DECIMA QUINTA de dicho contrato, quedó establecido, que en la oportunidad de proceder a la desocupación del inmueble, el arrendatario se obligaba a cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento hasta el día de la entrega del inmueble arrendado.

Que en la cláusula DECIMA SEXTA de dicho contrato, quedó establecido, que el incumplimiento por parte del arrendatario de una cualesquiera de las obligaciones a las que por ley o en virtud de dicho contrato se compromete, dará derecho a la arrendadora a dar por resuelto tal contrato de pleno derecho, y a exigir la inmediata desocupación del inmueble, e intentar las acciones legales a que hubiere lugar.

Alegando igualmente, que el contrato de arrendamiento en consideración, fue celebrado a tiempo determinado, por un (01) año fijo, el cual venció el día 31 de Enero de 2009, sin embargo, el arrendatario ha continuado haciendo uso del inmueble arrendador, por lo cual, dicha contratación se convirtió a tiempo indeterminado.

Que es el caso, que el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, incumplió con la obligación principal de todo arrendatario, como es el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que para la fecha de interposición de la presente acción, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2010, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 850,00), cada uno, por lo que dicho arrendatario adeuda a la arrendadora la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.700,00) y han resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda, así como la desocupación del inmueble arrendado.

Alegando finalmente, que de conformidad con lo establecido en los artículos 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siguiendo instrucciones precisas de su mandante, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, en su carácter de arrendadora, acude ante ésta competente autoridad, para demandar, como en efecto, formalmente demanda al ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, en su carácter de arrendatario, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: En el desalojo del inmueble arrendado y como consecuencia de ello, la entrega material y efectiva de éste, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.700,00) monto correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos.

Así como las costas generadas por el presente proceso.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, lo hizo alegando lo siguiente:

Que rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado en la presente acción sobre el Edificio Rex, Nº 38-2, situado entre las esquinas Teñidero y Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Caracas, el cual realmente se trata de un galpón donde funcionaba el antiguo cine Rex y donde actualmente funciona el taller de electro-auto propiedad de su mandante.

Que el Código Civil, dispone en su artículo 1167, que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, o sea, optar por la ejecución, demandando el desalojo ya directamente, como en el caso actual, o la resolución del contrato.

Que los suscritores del contrato de fecha 09 de Mayo de 2008, objeto de la presente demanda, optaron por solicitar primeramente el segundo supuesto (demandar la resolución del contrato), lo cual fue violado al solicitar primeramente el primer supuesto (demandar la ejecución o el desalojo).

Que en la cláusula SEGUNDA del contrato judicialmente aquí reclamado, quedó establecido que la falta de pago de una (01) mensualidad es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del presente contrato y exigir la inmediata entre del inmueble, lo que se traduce en que, al estar ambas opciones divididas por la conjunción “y”, primero se debe demandar la resolución del contrato y como consecuencia de ello el desalojo del mismo.

Que tal condición previa para solicitar el desalojo lo ratifica la cláusula DÉCIMA SEXTA de dicho contrato, la cual dispone, que el incumplimiento por parte del arrendatario de una cualquiera de las obligaciones a las que por ley o en virtud de tal contrato se compromete, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato de pleno derecho mediante declaración de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación del inmueble e intentar las acciones legales pertinentes, todo lo cual se traduce igualmente, en que la arrendadora deberá previamente a la demanda de desalojo, dar por resuelto el contrato respectivo mediante declaración de incumplimiento, la cual no existe, para luego exigir la desocupación (desalojo) mediante la acción legal correspondiente.

Que por tanto, se ha demandado el desalojo sin pedir previamente la resolución del contrato, según lo acordado. De tal forma y en caso negado que se acuerde el desalojo, quedaría vigente el contrato, por lo que resultaría una sentencia inejecutable.

Alegando igualmente, que la accionante no dice la verdad cuando manifiesta que su representado se encuentra en estado de insolvencia por incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2010, hasta Septiembre de 2012, ambos inclusive, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 18.700,00).

Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se firmó por un (01) año fijo, entendiéndose éste como un año completo, o sea, desde el día en que comienza su vigencia, la cual se fijó el día 01 de Febrero de 2008, hasta la igual fecha del año siguiente, es decir, el día 01 de Febrero de 2009, siendo éste el calculo correcto y no un día antes (31/01/2009).

Que es el caso, que al vencerse tal lapso de un (01) año fijo y comenzar la prorroga legal correspondiente, la cual se extendió hasta el día 01 de Febrero de 2010 (1 año), siendo que, a partir de ese día, a su poderdante no le aceptaron seguir pagando este mismo canon de arrendamiento (Bs. 850,00), sino que fue obligado por la actora, bajo amenaza de desalojarlo y contra ley, a pagar la cantidad exageradamente mayor de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5000,00), mensuales.

Que al finalizar la primera prorroga y comenzar la segunda, en fecha 01 de Febrero de 2010, el canon de arrendamiento fue aumentado a la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00), mensuales, lo que estuvo pagando su representado hasta el mes de Junio del año 2010.

Que por ende, su representado había venido pagando en exceso, durante las prorrogas respectivas el canon de arrendamiento, cuando en vez de pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), cantidad reclamada por la parte actora en el libelo, paga la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000,00) y CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00) respectivamente, violándose con ello, el segundo aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que durante el lapso de prorroga legal se mantendrán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Que el mes siguiente, es decir, Julio de 2010, en vista de tales irregularidades, su mandante, trato de pagarle a la administradora, el canon legalmente estipulado, vale decir, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), pero éste se negó a aceptarlo, por lo que vio en la necesidad de consignarlo, a su nombre, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2010-1426, el cual concretó la debida notificación.

Que dichas consignaciones se realizaron hasta el mes de Febrero del año 2012, fecha en la cual el Tribunal antes mencionado suspendió la recaudación de todo tipo de arrendamientos e igualmente suspendió toda actividad judicial, sin acceso al público y hasta nuevo aviso, por lo que en la actualidad no existe ningún órgano oficial encargado de ésta recaudación, todo lo cual es público, notorio, comunicacional y comprobable, por lo que, su representado no es responsable de modo alguno de la causa sobrevenida por la cual no pudo efectuar las consignaciones correspondientes.

Que se observa que la actora manifiesta que su mandatario no paga desde el mes de Diciembre del año 2010, cuando realmente ha estado cumplimiento con ese pago desde el mes de Julio del año 2010, es decir, seis (06) meses antes, y hasta el mes de Febrero del año 2012, fecha en la cual el Juzgado encargado de recaudar las consignaciones arrendaticias cesó su actividad judicial.

Que en virtud de los recibos de pago que en copia fotostática anexa junto al escrito de contestación de la demanda, se evidencia, que su mandante ha sido celoso y fiel cumplidor en el pago de su obligación, hasta lo excesivo, y en la espera de que el Tribunal, u otro organismo oficial, sea designado como agente recaudador de los cánones de arrendamiento.

Alegando finalmente, que la parte actora demanda por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850,00), según lo pactado en el contrato de arrendamiento de fecha 09 de Mayo de 2008, pero, es el caso, que según éste mismo contrato, la demandada estuvo pagando cánones de arrendamiento por prórroga legal por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000,00), durante doce (12) meses, tal cual consta en los recibos anexos al escrito de contestación, y luego pagando indemnización por uso del inmueble por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.500,00) durante seis (06) meses, por consiguiente, ¿cómo que es que la parte actora demandada por una cantidad y estuvo cobrando cantidades mayores? y además ¿por otros conceptos?.

Que en marzo del año 2010, la actora cobró interés de mora por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 56,05) y también gasto de mora por la cantidad de TREINTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 30,00), conceptos no entendidos por esa representación judicial.

Que en base a los razonamientos anteriores, es por lo que solicita sea declarada SIN LUGAR la presente demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

Ahora bien, planteados como han sido suficientemente los límites de la presente controversia, debe concluirse imperativamente, que en el caso que nos ocupa, la representación judicial de la parte actora, con los instrumentos traídos a los autos (los cuales fueron debidamente valorados por éste Juzgado en su oportunidad procesal correspondiente) demostró la existencia de la relación arrendaticia con el demandado, y alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2010, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 850,00), cada uno, por lo que dicho arrendatario adeuda a la arrendadora la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.700,00), y el demandado, por su parte, con los elementos traídos a los autos (los cuales fueron desechados por éste Juzgado en su oportunidad procesal correspondiente, en virtud de no haber sido consignados y promovidos respectivamente en observancia de las reglas ordinarias establecidas para tal efecto por nuestro ordenamiento jurídico vigente en materia de actividad probatoria en el proceso civil) no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora, ni logró enervar en modo alguno los hechos alegados por dicha parte, quedando por consiguiente evidenciado el manifiesto incumplimiento del demandado en su carácter de arrendatario de la obligación primordial de pago del canon de arrendamiento derivada del contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la presente acción, motivo por el cual, considera ésta Juzgadora que la presente demanda debe prosperar.

A todo evento, considera igualmente pertinente ésta Juzgadora, sin que ello constituya pre-juzgamiento alguno, señalar, que de la exhaustiva revisión efectuada a los recibos de pago y a los comprobantes de consignación arrendaticia consignados por la parte demandada (sobre los cuales se pronunció anteriormente éste Juzgado en las pruebas), que dichos recibos y dichos comprobantes, no corresponden a los cánones de arrendamiento judicialmente aquí reclamados, como quiera que pertenecen al pago de cánones de arrendamiento anteriores a los demandados, motivo por el cual, hubieren sido desechados en todo caso en su oportunidad procesal correspondiente por no formar parte de lo controvertido, por consiguiente, considera igualmente ésta Juzgadora, que la presente demanda hubiere debido prosperar incluso en tal supuesto.

En consecuencia, en consideración de lo antes expuesto, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y como quiera que el demandado no logró desvirtuar la falta de pago alegada por al parte actora, en virtud del déficit probatorio inducido, es por lo que, ateniéndose a las normas de derecho, ésta sentenciadora como director del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue ante éste Juzgado la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, contra el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO. Y ASI SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECLARA CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO sigue ante éste Juzgado la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, contra el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, en consecuencia se condena a la parte demandada a:

PRIMERO: La entrega material del inmueble arrendado, constituido por: “El Edificio REX, Nº 38-2, situado entre las esquinas de Teñidero a Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Caracas”.

SEGUNDO: En pagar, por concepto de indemnización, la cantidad de DIECIOCHO MIL SETENCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.18.700,00) monto correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos.

TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes contendientes, por haber sido dictado el presente fallo fura el lapso legal previsto para tal fin.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, se ordena dejar una copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencia que para tal efecto lleva este Tribunal.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Abril de 2013. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
ABG. MARIA V. SOLORZANO P.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las Dos de la tarde (02:00 p.m).

LA SECRETARIA,
ABG. MARIA V. SOLORZANO P.

AAML/MVSP/Jm
Exp. Nº AP31-V-2012-001736