TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de agosto de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2012-001300
PARTE ACTORA: ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.019.748 y V-6.317.239, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano JESÚS R. VELÁSQUEZ VALENZUELA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.452.
PARTE DEMANDADA: ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.376.127.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: AP11-V-2012-001300.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito presentado por ante la Unidad de Distribución y Recepción de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, debidamente asistidos de abogado, con motivo a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada contra la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo; correspondiéndole por efectos de la Distribución el conocimiento a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Alegó la representación judicial de la parte actora, que en fecha 02 de julio de 2.012, suscribieron un contrato de Opción de Compra venta con la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 09, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que en el referido documento de Opción de Compra Venta se expresa que la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, en su carácter de VENDEDORA PROMITENTE, otorga a DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, con el carácter de COMPRADORES PROMITENTES, la exclusiva Opción de Compra Venta, de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en las Residencias Villa Esmeralda, piso 1, apartamento 12, Avenida Naiquatá de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones están señaladas en el escrito libelar.
Que en la Cláusula Segunda del referido contrato, se convino que la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, se comprometió a venderles el inmueble ya descrito, y estos, los PROMITENTES COMPRADORES, a adquirirlo por un precio de Mil Doscientos Ochenta Bolívares Exactos (Bs. 1.280.000,00).
Que dicho precio sería pagado de contado, en el momento de la Protocolización del documento contentivo de la Opción de Compra Venta ante la Oficina de Registro.
Que en ese mismo acto, los COMPRADORES PROMITENTES, entregaron a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) a través de cheque de gerencia del Banco Mercantil, de fecha 29 de junio de 2.012, para garantizar a la VENDEDORA PROMITENTE, el ejercicio efectivo de la Opción de Compra Venta que se les otorgara, y que el referido cheque fue recibido a su entera y cabal satisfacción y que sería imputado en el precio de venta convenido.
Que las partes acordaron en el referido contrato, establecer un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, si la circunstancia de tramitación del crédito por su parte así lo ameritara, contado todo ello a partir del 02 de julio de 2.012, fecha de la autenticación del ya referido contrato.
Que igualmente se puede observar del documento de Opción de Compra Venta, que la VENDEDORA PROMITENTE les garantizó que el inmueble objeto de la presente demanda, estaba libre de todo gravamen y que en la Cláusula Octava las partes convinieron que el documento definitivo de compra venta sería realizado bajo las estipulaciones del Banco Mercantil en su carácter de Acreedor Hipotecario de los COMPRADORES PROMITENTES.
Que una vez autenticado el contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaría Pública, procedieron a la tramitación del crédito hipotecario por ante el Banco Mercantil.
Que en fecha 05 de septiembre de 2.012, la solicitud anterior pasó a Comité de Crédito.
Que en fecha 13 de septiembre de 2.012, se informa a la ciudadana CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, antes identificada, que su crédito hipotecario había sido aprobado, tal como se evidencia de correo electrónico de esa misma fecha consignada en autos.
Que igualmente, le informaron a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, antes identificada, que les suministrara toda la información del Acreedor Hipotecario que gravaba el inmueble objeto de la presente demanda, ya que estaba hipotecado por el Banco Central de Venezuela.
Que en los días siguientes, la referida ciudadana les envía una información visada por la abogada MARÍA AUXILIADORA PONCE, y fotocopia del apoderado judicial del Banco Central de Venezuela, ciudadano abogado MANUEL FELIPE PERDOMO AZZATO, donde suministraba los datos del Banco Central de Venezuela y del apoderado que liberaría la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la venta.
Que el día 27 de septiembre de 2.012, el Banco Mercantil entrega el documento definitivo de Compra Venta del inmueble objeto de la demanda, incorporando la información suministrada, tal como consta de correo electrónico de fecha 27 de septiembre de 2.012 anexada en autos, emitido por el Banco Mercantil.
Que en esa misma fecha se comunicaron con la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, y le entregaron el referido documento definitivo de Compra Venta para que fuese presentado ante el Registro Público Inmobiliario correspondiente a los efectos de fijar la fecha para su firma.
Que el referido documento se les devolvió, ya que la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, les manifestó que el apoderado del Banco Central de Venezuela no podía firmar en esa fecha, por lo tanto ella les entregó copia simple del poder donde autorizan a otro apoderado, abogado HÉCTOR RAFAEL GUEVARA ANDRADE, documento éste consignado en copia simple a los autos.
Que fue así, una vez que el Departamento Legal del Banco Mercantil emitiera un nuevo documento definitivo de Compra Venta del inmueble objeto de la presente demanda, incorporando la nueva información del nuevo apoderado del Banco Central de Venezuela, el mismo le fue entregado a la ciudadana CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, a través de correo electrónico de fecha 16 de octubre de 2.012, y en esa misma fecha los COMPRADORES PROMITENTES, se comunicaron de nuevo con la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, para entregarle el documento definitivo de compra venta, ya corregido, informándoles que ella se encontraba en un curso y que regresaría el 27 de octubre de 2.012.
Que en la referida fecha, le entregaron el documento definitivo de Compra Venta ya corregido para que se procediera a su registro, siendo visado por el Banco Central de Venezuela y el Banco Mercantil, a través de un sello húmedo con una media firma en señal de conformidad, y que el referido documento se encontraría en poder de la PROMITENTE VENDEDORA, con el fin de entregarlo al Registro Público Inmobiliario correspondiente para fijar la fecha de su firma.
Que en fecha 06 de noviembre de 2.012, la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, les informó que el precio del inmueble cambiaría, ya que el mismo subiría a Bs. 1.550.000,00 y que si no firmaban les ejecutaba el monto de Bs. 150.000,00 dado en garantía, y por lo tanto, si no se acogían a esa condición, no firmaría, todo ello a pesar de estar dentro de los lapsos establecidos en el contrato de Opción de Compra Venta de 90 días continuos más prórroga de 30.
Que sobre el aludido contrato, se le ha pedido a la PROMITENTE VENDEDORA, en varias oportunidades, el cumplimiento de la obligación de venderles el inmueble objeto de la presente demanda, pero la misma ha hecho caso omiso a sus peticiones, mostrando una conducta evasiva al respecto.
Que han tratado de que la PROMITENTE VENDEDORA, cumpla con la obligación contraída, pero ésta se ha mostrado contumaz a firmar el documento definitivo de compra venta y así honrar su obligación, y es por lo que agotadas todas las gestiones necesarias, se han visto en la obligación de acudir antes este Tribunal para hacer valer sus derechos e intereses.
Que con dicha negativa por parte de la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, antes identificada, les ha causado un daño irreparable, ya que se han comprometido a vender el inmueble que ha sido su vivienda principal y tienen que honrar su compromiso.
Fundamentaron la presente demanda en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en consecuencia, demandan a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, para que convenga, o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal por los conceptos señalados por los PROMITENTES COMPRADORES en el escrito libelar.
De conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3° del artículo 588 eiusdem, solicitaron medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto fundamental de la presente causa.
A los efectos de la citación de la parte demandada, señalaron como domicilio: Avenida Urdaneta, Esquina de Carmelitas, Edificio Banco Central de Venezuela, Departamento de Recursos Humanos, Caracas, Distrito Capital; y como domicilio de los actores en: Madrices a Ibarra, Edificio Gamma, piso 4, Oficina 4-1, Caracas, Distrito Capital.
Finalmente estimaron la presente demanda en la cantidad de Un Mil Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.280.000,00), equivalentes a Trece Mil Cuatrocientos Setenta y Cuatro Unidades Tributarias (13.474 U.T.).
Por auto de fecha 29 de enero de 2.013, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, a comparecer por la sede de este Tribunal a los fines de dar contestación a la misma u oponer defensas previas.
En fecha 05 de febrero de 2.013, compareció la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostátos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada, siendo acordado mediante boleta librada en fecha 15 de febrero de 2.013.
Por auto de fecha 21 de febrero de 2.013, se ordenó abrir cuaderno separado a los fines de proveer la solicitud de medida de prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la parte actora.
En fecha 28 de febrero de 2.013, compareció el ciudadano José Centeno, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de el Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia consignó recibo de citación dirigido a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, debidamente firmado, dejando constancia de haber cumplido con la citación encomendada.
En fecha 08 de abril de 2.013, compareció la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, antes identificada, parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096, y consignó escrito de contestación a la demanda, con sus respectivos anexos.
Por auto de fecha 08 de mayo de 2.013, se dejó constancia de haberse agregado las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 13 de mayo de 2.013, comparecieron los representantes judiciales de ambas partes, mediante diligencias consignaron escritos de oposición a las pruebas promovidas en la presente causa.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2.013, se dictó pronunciamiento sobre las pruebas promovidas en el presente juicio, así como la oposición realizada por la parte demandada.
En fecha 13 de junio de 2.013, se libraron oficios a las autoridades competentes.
Por auto de fecha 27 de junio de 2.013, se libraron Boletas de Intimación a los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA, antes identificados, a los fines de la Exhibición de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de julio de 2.013, compareció el ciudadano JOSÉ F. CENTENO, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia consignó boletas de Intimación dirigidas a los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA, dejando constancia de no haber cumplido con las citaciones encomendadas, en virtud a que una vez en la dirección de los referidos ciudadanos, éstos no pudieron ser localizados.
En fecha 18 de julio de 2.013, se recibió oficio No. 23510 de fecha 16 de julio de 2.013, emanado de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, mediante el cual remitió información requerida por este Tribunal mediante oficio No. 2013-0347 de fecha 13 de junio de 2.013.
En fecha 30 de julio de 2.013, se recibió comunicación de fecha 22 de julio de 2.013, emanado del Banco Mercantil, Banco Universal, mediante el cual remitió información requerida mediante oficio No. SIB-DSB-CJ-PA-23511, recibido en fecha de fecha 17 de julio de 2.013, por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.
En fecha 02 de agosto de 2.013, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia consignó escrito de informes.
En fecha 05 de agosto de 2.013, compareció el apoderado actor y consignó escrito de informes.

Quedó de esta manera trabada la Litis.

-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteados como han quedado los términos de la presente controversia Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones y defensas que quieren hacer valer en el presente juicio; y en este sentido se observan y analizan al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Reprodujo la parte actora junto al escrito libelar:
1.- Marcado con letra “A”, documento suscrito en fecha 02 de julio de 2.012, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Capital, inserto bajo el No. 09, Tomo 91, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta accionado, del cual se desprende de su lectura que entre la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, denominada LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO y DANIEL CABRERA DÍAZ, denominados LOS PROMITENTES COMPRADORES, se convino celebrar un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble ya identificado en autos. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Marcado con letra “B” en copia certificada, documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna (hoy Oficina de Registro Público) del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 03 de agosto de 2.009, bajo el No. 2009-3302, asiento registral No. 1, del inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.3610 y correspondiente al Libro de folio real del año 2.009, contentivo del Contrato de Compra Venta, del cual se desprende de su lectura que los ciudadanos FELIX ÁLVARO HERNÁNDEZ REMON e IRASEMA RAQUEL HERNÁNDEZ, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, el bien inmueble identificado en autos y objeto fundamental en la presente demanda. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Marcado con letra “C” en copia fotostática, correo electrónico fechado 13 de septiembre de 2.012, emitido por el Banco Mercantil para la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, cuyo asunto se lee: Aprobación Financiamiento Hipotecario, informando que la solicitud de crédito a través del programa de financiamiento hipotecario para los trabajadores del Mercantil, había sido aprobado en el comité ejecutivo del día: 05-09-2012, por Bs. 811.000,00.
4.- Marcado con letra “D” en copia fotostática, visada por la abogada María Auxiliadora Ponce, de la cual se desprende de su lectura que el ciudadano Manuel Felipe Perdomo Azzato, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.769.129, actuaba en su carácter de apoderado del Banco Central de Venezuela, así como los datos relacionados al referido Banco.
5.- Marcado con letra “E” en copia fotostática, documento de identidad correspondiente al ciudadano MANUEL FELIPE PERDOMO AZZATO, antes identificado.
6.- Marcado con letra “F” copia fotostática de correo electrónico fechado 26 de septiembre de 2.012, para la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, antes identificada, emitido por el Banco Mercantil, asunto: Retiro documento Plan Funcionario, mediante la cual comunicaron que a partir de la fecha indicada del correo electrónico, se podía retirar el documento de Crédito Plan Funcionario Hipotecario en la Unidad de Protocolización, así como el procedimiento para la entrega del mismo.
7.- Marcado con letra “G” en copia certificada, documento contentivo de la Hipoteca Convencional especial de Primer Grado, sobre un préstamo concedido a la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, a favor del Banco Central de Venezuela, sobre un inmueble de su propiedad.
Con respecto a las anteriores probanzas, si bien es cierto las mismas fueron objeto de impugnación por la representación judicial de la parte demandada, no es menos cierto que tal impugnación fue declarada sin lugar por este Tribunal mediante auto de admisión de pruebas de fecha 16 de mayo de 2.013, razón por la cual, al cumplir con los requisitos establecidos por nuestro legislador, se destaca que éstos medios de prueba están sujetos a condiciones intrínsecas que inciden directamente a su admisión, observándose que la finalidad de los referidos documentos traídos al proceso es llevar la convicción a quien sentencia de la existencia o veracidad de un hecho, y le tocaría al Juez apreciar el contenido de las convenciones en ellos expresadas, para el momento de la definitiva. En consecuencia, vistas y analizadas las referidas pruebas documentales promovidas por la parte actora, el Tribunal las admite y les otorga el valor de plena prueba, salvo su apreciación en la definitiva. Y ASÍ SE DECIDE.
8.- Marcado con letra “H” en copia fotostática, instrumento poder otorgado en fecha 23 de marzo del 2.011, a los ciudadanos José Alberto Puerta Siso, Manuel Felipe Perdomo Azzato, Héctor Rafael Guevara Andrade, Susana Beatriz Garrillo González, Luís ángel Caridad Lugo y Pánfila Josefina Contreras Díaz, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.820.276, V-4.769.129, V-9.282.923, V-10.448.407, V-14.736.876 y V-8.571.311, respectivamente, por el Banco Central de Venezuela, en representación de su Presidente, a los fines de que en nombre del referido Banco, defendieran sus intereses. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil.
9.- Marcado con letra “I” en copia fotostática, correo electrónico fechado 16 de octubre de 2.012, para la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, emitido por el Banco Mercantil, asunto: Retiro Documento Plan Funcionario Corregido, mediante la cual comunican a la referida ciudadana que a partir de la fecha del envío del correo electrónico, podía hacer retiro del documento de Crédito Plan Funcionario Hipotecario corregido por ante la Unidad de Protocolización. Con respecto a esta probanza, si bien es cierto la misma fue objeto de impugnación por la representación judicial de la parte demandada, no es menos cierto que tal impugnación fue declarada sin lugar por este Tribunal mediante auto de admisión de pruebas de fecha 16 de mayo de 2.013, razón por la cual, se le otorga el valor de plena prueba, salvo su apreciación en la definitiva. Y ASÍ SE DECIDE
10.- Marcado con letra “J” en copia certificada, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2.012, anotado bajo el No. 36, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del contrato de Opción de Compra Venta sucrito entre los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, antes identificado, por una parte, y por la otra parte la ciudadana MARIA ISABEL FERNÁNDES VIEIRA, titula de la cédula de identidad No. E-81.535.460, sobre un inmueble propiedad de los primeros de los nombrados. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble propiedad de los accionantes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
11.- Marcado con letra “K” en copia fotostática, Registro de Vivienda Principal correspondiente al inmueble propiedad de los accionantes, emitido por el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 08 de septiembre de 2.010.
12.- Marcado con letra “L” en copia fotostática, documento definitivo de Compra Venta emanado del Banco de Venezuela, suscrito por los ciudadanos CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO a favor de la ciudadana MARÍA ISABEL FERNÁNDES VIEIRA, antes identificados, sobre un inmueble propiedad de los primeros de los nombrados, hoy accionantes en la presente causa.
Los citados documentos al no haber sido tachados ni impugnados en forma alguna, merecen el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En el lapso de promoción de pruebas:
1.- En el denominado Capítulo I, promovió y ratificó las documentales que se anexaron al libelo de la demanda, insistiendo en todo su valor probatorio, específicamente del documento de Opción de Compra Venta, marcado con letra “A”; Documento de Propiedad del inmueble propiedad de la demandada marcado con la letra “B” y documento redactado por la consultoría jurídica del Banco Mercantil marcado con letra “G”. En cuanto a los referidos documentos, se deja constancia que los mismos ya fueron objeto de análisis anteriormente, otorgándoles el valor de plena prueba, en consecuencia, se haría inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECLARA.
2.- En el denominado Capítulo II, promovieron pruebas de informes, específicamente oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a los fines de canalizar información y ésta a su vez oficie al Banco Mercantil, Banco Universal, en referencia a un crédito otorgado a la ciudadana CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, antes identificada. En relación a la presente probanza se tiene que la misma fue admitida y en efecto se acordó librar los correspondientes oficios a los distintos organismos, los cuales enviaron sus resultas dimanando, mediante comunicación de fecha 22 de julio de 2.013, emitida por el BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, dirigida a este Tribunal, respuesta en relación al planteamiento efectuado sobre el crédito tramitado por la ciudadana CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, indicando que la fecha en la cual se realizó la solicitud del crédito fue el 11 de julio de 2.012; la fecha de aprobación el 05 de septiembre de 2.012 por el monto de 811.000,00; y que los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, antes identificados, no notificaron la realización de la firma y en consecuencia a la fecha no se había liquidado el crédito aprobado. Al respecto por cuanto dichas resultas no fueron impugnadas ni desconocidas por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador les otorga valor de plena prueba. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

En la contestación de la demanda:
1.- Marcado con letra “A” en copia fotostática, documento definitivo de Compra Venta emitido por el Banco de Venezuela, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 07 de enero de 2.013, anotado bajo el No. 2.013.12, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 232.13.13.1.3545 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2.013. Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del contrato de Opción de Compra Venta sucrito entre los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, antes identificado, por una parte, y por la otra parte la ciudadana MARIA ISABEL FERNÁNDES VIEIRA, titula de la cédula de identidad No. E-81.535.460, sobre un inmueble propiedad de los primeros de los nombrados. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble propiedad de los accionantes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el lapso de promoción de pruebas:
2.- Como Punto Previo, ratificó en todas y cada una de sus partes la contestación de la demanda, y reprodujo e hizo valer el mérito favorable que de los autos se desprende a favor de sus defensas, planteamientos y pretensiones.
En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso...”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir, que al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.
Prueba Documental:
3. - En el denominado Capítulo I, reprodujo e hizo valer todo lo que se desprende del documento acompañado al libelo de la demanda distinguido con la letra “B”, contentivo del documento de promesa bilateral de Compra Venta. Asimismo promovió el documento de compra-venta de un inmueble propiedad de los demandantes, el cual se consignó en copia simple junto al escrito de contestación a la demanda.
Con respecto a las anteriores probanzas reproducidas, observa este Sentenciador que las mismas ya fueron objeto de valoración en su oportunidad correspondiente, por lo tanto se hace inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento sobre las misas. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En virtud al Principio de Comunidad de la Prueba, reprodujo e hizo valer el mérito favorable que se desprende del documento aportado por la parte actora junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “J”, contentivo al documento celebrado en Opción de Compra-Venta de un inmueble propiedad de los demandantes.
Con relación al “mérito favorable de los autos” y al “principio de la comunidad de la prueba”, reiteradamente se ha sostenido que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia, y que, por ejemplo, una prueba producida por el demandante puede perjudicarle y beneficiar a la contraparte. Este principio está contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para que las partes, en sus informes ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa practica arraigada en los abogados por el formularismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, qué es la frase, que por regla general se utiliza y que, inclusive, quien suscribe en sus primeros años de ejercicio profesional también utilizó; de modo, que cuando en los escritos de prueba se señala que se reproduce “el merito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, que son las conclusiones que saca el Juez, de los indicios que arroja el expediente o simplemente se reproducen pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar, sino que éste, por ministerio de la Ley está obligado a valorar todas las pruebas concretas producidas por las partes, por muy mínimas sin necesidad de que éstos recurran a tal mecanismo, que tiene su origen en los epítomes o formularios jurídicos.
En tal sentido, este Tribunal no tiene porque admitir como medio probatorio “el mérito favorable de los autos” o el “principio de la comunidad de la prueba”, porque no son pruebas. Y ASÍ SE DECIDE.
Prueba de Informes:
4.- En el denominado Capitulo II, promovió prueba de informes, específicamente oficiar a la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, a los fines de remitir información sobre alguna solicitud para la tramitación y cálculo de protocolización para la venta del inmueble objeto de la presente demanda. Con respecto a esta probanza, observa este Juzgador que, si bien es cierto el Tribunal libró el oficio correspondiente en fecha 26 de junio de 2.013, a la referida autoridad, no consta en autos que la misma haya sido evacuada, razón por la cual, al no existir respuesta del órgano competente sobre la cual emitir un pronunciamiento, la desecha del valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Sobre el oficio dirigido al Departamento de Créditos Hipotecarios del Banco Mercantil, este Sentenciador observa, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, que consta inserto en autos la información requerida correspondiente; y analizada la misma en su oportunidad en la valoración de las pruebas aportadas por la parte actora, razón por la cual, se hace inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
De las Pruebas Libres:
5.- Solicitó se procediera a acordar la inspección ocular sobre teléfonos móviles pertenecientes a las partes, con la designación de un experto en informática forense; asimismo que se oficiara a las compañías de telefonía celular a los fines de que emitieran información con respecto a las referidas líneas telefónicas. Igualmente solicitó de designara un experto en informática forense que certificara la información contenida y cruzada entre los correos electrónicos pertenecientes a las partes en litigio, a los fines de verificar la titularidad de dichas cuentas de correos y el contenido de la información suministrada por dichas cuentas. Con respecto a esta probaza, se deja constancia que la misma fue declarada inadmisible por auto de fecha 16 de mayo de 2.013, por cuanto la misma resultó totalmente ilegal, razón por la cual, estima este Juzgado que no hay materia sobre la cual pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
De la Exhibición de Documento:
6.- De conformidad con el artículo 1.343 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, solicitó a la parte actora, la exhibición del estado de cuenta bancaria perteneciente a éstos, o el cheque de gerencia con fecha en la cual estaba vigente la promesa bilateral de compra-venta, donde conste que tenían disponible la cantidad de Trescientos Diecinueve Mil Bolívares (Bs. 319.000,00), correspondiente al saldo diferencial entre el monto entregado en calidad de arras, el monto aprobado por el Banco Mercantil y el precio de venta del inmueble acordado.
Bajo tal argumento observa quien aquí sentencia, de la revisión efectuada a las actas del proceso, que mediante el auto de admisión de fecha 16 de mayo de 2.013, en su parte in fine, se ordenó la evacuación de la prueba de Exhibición promovida por la representación judicial de la parte demandada; y fijó para el tercer (3°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las intimaciones que se realizara a los fines de la exhibición acordada, intimación que fue librada mediante Boleta en fecha 27 de junio de 2.013, a las diez (10:00 a.m.), de la mañana, conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de julio de 2.013, compareció el ciudadano JOSÉ F. CENTENO, en su carácter de Alguacil Accidental adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencias consignó Boletas de Intimación dirigidas a los ciudadanos CARMEN TERESA LOZADA y DANIEL CABRERA DÍAZ, antes identificados, dejando constancia que los días dos (02) y ocho (08) de julio de 2.013, respectivamente, se constituyó en la siguiente dirección: Madrices a Ibarras, Edificio Gamma, piso 4 Oficina 4-A, Catedral, a los fines de practicar las respectivas intimaciones; y en las oportunidades que se trasladó a la indicada dirección, luego de llamar varias veces a la puerta del mencionado bien inmueble, no hubo persona alguna que respondiera a sus llamados.
El Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 436, lo siguiente:
“…La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.
Si la prueba acerca de la existencia del documento en poder del adversario resultare contradictoria, el Juez resolverá en la sentencia definitiva, pudiendo sacar de las manifestaciones de las partes y de las pruebas suministradas las presunciones que su prudente arbitrio le aconsejen…” (Subrayado, Cursiva y Negrillas de este Tribunal).

De la trascrita disposición legal se desprende, que la parte promovente que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición, y que con su solicitud se debe acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
En este sentido, el autor patrio Ricardo Henrique La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, al comentar el artículo 436, señala:
“…Para que nazca en el adversario la carga procesal de exhibir un documento, es menester que se den ciertas condiciones, las cuales señalaremos distintamente:
a) que la parte requirente acompañe una copia simple del documento, sea fotostática o mecanografiada o manuscrita, pero que refleje su contenido. Si esto no fuere posible, afirmará entonces los datos que conozca acerca del texto del mismo. Este primer elemento no tiene ninguna significación probatoria; es necesario solo a los fines de que estén delimitadas ab initio las consecuencias comprobatorias que se derivarán de la no presentación de la escritura.
b) Que el documento sea decisivo o pertinente a la litis. Si nada tuviera que ver con el thema decidedum del proceso o de un incidente cursante (…), la exhibición no deberá ordenarse puesto que toda prueba debe ser procedente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 398.
c) El requirente debe suministrar un medio de prueba que constituya al menos presunción grave de que el instrumento se encuentra actualmente o se ha encontrado anteriormente en poder del requerido. Esta prueba es fundamental para que procedan los efectos de la no exhibición, pues mal puede bastar la sola palabra del interesado para hacer pesar sobre su antagonista la carga de cumplir algo sobre lo cual no hay ni siquiera indicios o sospecha de que esté en sus manos cumplirlo. Nótese que la norma distingue, respecto a la tenencia, dos momentos: que el documento esté en poder del requerido o que alguna vez haya estado en su poder. La distinción no es superflua y tiene mucho valor a la hora de calificar la falta de exhibición, según se verá.
d) Que no haya razones de reserva legal o moral para eximir la exhibición al requerido.
La Ley no manda a realizar un acto del Tribunal, con indicación de día y hora para la consignación. Basta –y es conveniente para la amplitud de la defensa- que se señale el plazo dentro del cual el antagonista debe consignar la escritura, junto con los alegatos que quiera argüir…”
El Código de Procedimiento Civil, como ya fue trascrito establece en su tercer párrafo: “…El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento…”; de lo cual se desprende la obligación que tiene el Tribunal de intimar al adversario para la exhibición del documento dentro de un plazo señalado bajo apercibimiento.
Siendo que en el auto de admisión de las pruebas, promovidas por la parte actora, dictado por este Tribunal se lee:
“…En cuanto a la prueba promovida como EXHIBICIÓN de documentos, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la admite en cuanto a lugar en derecho por no ser la misma manifiestamente ilegal ni impertinente salvo su apreciación en la definitiva, en consecuencia se ordena la intimación de los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO a los fines de que comparezcan por ante este Tribunal a las Diez de la mañana del Tercer día (3er.) de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las intimaciones que se realice a los fines de que exhiban los documentos señalados por la parte demandada promovente…”
El autor patrio Román Duque Corredor, en su obra Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, señala:
“…De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 436 Segundo Aparte del Código en comento, El Juez intimará al adversario a la Exhibición señalando bajo apercibimiento, un plazo para ello, estima que exista una derogatoria del principio de que las partes están a derecho por ser necesaria la notificación de la contraparte…”
“…En el auto de admisión, de acuerdo a los dispuesto en el Artículo 436, segundo aparte del Código en comentarios, el Juez intimará al adversario a la exhibición, señalando bajo apercibimiento, un plazo para ello. A este respecto, estimó que existe una derogatoria del principio de que las partes están a derecho, por ser necesario notificar a la contraparte; por lo tanto, al admitir la prueba, en el auto de admisión el Juez fijará un lapso para que proceda la exhibición una vez intimada la parte para que exhiba el documento. Por otra parte, la intimación podrá hacerse por medio de un cartel, por boleta remitida al domicilio procesal del intimado por correo certificado con aviso de recibo o bien dejándola el Alguacil en el mencionado domicilio (Artículo 233). Este es el domicilio procesal al que se refiere el Artículo 174 eiusdem…”
Del contenido de la norma, así como del criterio doctrinario antes trascrito se infiere la obligatoriedad de la intimación del adversario que supone el apercibimiento de aquel a quien se le solicita la exhibición; tal formalidad está intrínsicamente relacionada con los efectos de la comparecencia; de no ser así, sería aceptar la intimación presunta para la evacuación de la prueba de exhibición de documento, lo cual no está previsto en la normativa que regula la prueba de exhibición de documento, puesto que de forma expresa señala que el Tribunal intimará al adversario, lo cual debe ordenarse en el auto que admite dicha prueba, dado que su incumplimiento acarrearía una franca violación de los preceptos constitucionales establecidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referidos al debido proceso y al sagrado derecho a la defensa, y a la efectividad de la tutela judicial.
En tal sentido el tratadista Humberto Bello Tabares, en su obra, Tratado de Derecho Probatorio, señala: “…Mediante boleta de intimación con apercibimiento, criterio éste conforme al cual la parte que debe exhibir no se encuentra a derecho y deberá ser intimada, luego de lo cual, una vez que conste en autos la práctica de la intimación, en la oportunidad fijada, tendrá lugar el acto de exhibición, criterio éste que nos parece correcto, pues en materia de exhibición se rompe con el principio de citación única, tal como sucede igualmente en materia de posiciones juradas, en cuyo caso, para que tenga lugar el acto de exhibición, debe practicarse la intimación personal de la persona que deba exhibir por considerarla una formalidad esencial del proceso, cuyo incumplimiento subvertiría el orden procesal establecido en nuestro Código Adjetivo. ..”
Observa este Sentenciador, de la revisión del auto de admisión de pruebas, anteriormente trascrito, específicamente la prueba de exhibición de documento, que en el mismo se ordenó la intimación del adversario para que exhibiera el documento, dándole así cumplimiento a lo dispuesto en el tercer aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, vale señalar, se ordenó la intimación del adversario para que exhibiera el documento dentro del plazo señalado bajo apercibimiento, pero al no verificarse la intimación de los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, según la diligencia consignada por el ciudadano Alguacil encomendado para practicar las mismas; y visto la no constancia en autos que se haya verificado efectivamente el requisito necesario de la intimación exigida por el artículo 436 eiusdem, mal podría este Sentenciador tomar como ciertos los argumentos explanados por la parte demandada promovente, amen de incurrir en violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, contentivo de las garantías del debido proceso y del derecho a la defensa; del cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que, se configura un supuesto de indefensión cuando, en determinado procedimiento judicial, se causa perjuicio directo e inmediato a un sujeto de derecho sin habérsele dado audiencia, esto es, sin habérsele permitido el ejercicio de su derecho de contradicción, o como en el caso concreto, el derecho de exhibición; y en consecuencia vulnerar los derechos del debido proceso y de la tutela judicial efectiva. En consecuencia, resulta forzoso para este sentenciador, declarar desechada la prueba de exhibición promovida por la representación judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.
-III-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este Juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:
El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.
El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.
El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:
a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.
En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.
En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.
La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.
En el contrato preparatorio o precontrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.
Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.
Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.
Habrá pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender, que esta promesa de venta es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, José María Mengual, primera edición, págs. 9, 60 y 62).
De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, se verifica con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.
Del material probatorio aportado por los accionantes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por este Juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir, un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, debidamente suscrito y firmado por ambas partes contratantes, cuyo precio fue fijado por la cantidad de MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.280.000,00,) señalando los accionantes el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de suscribir el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia. Entre tanto, la demandada a través de su representación judicial afirmó en la oportunidad de la contestación de la demanda, que los actores expusieron de forma contradictoria en la presente causa que la compra del inmueble se realizaría de contado, pero que sin embargo, luego en el propio libelo aclararon que la misma se realizaría a través de un crédito bancario, lo que demostraría que efectivamente no disponían del dinero necesario para pagar el precio de la compra-venta convenida.
Que llama poderosamente la atención que si el contrato de opción de compra-venta se suscribió el 02 de julio de 2.012, ellos (LOS PROMITENTES COMPRADORES) apenas comenzaron con la tramitación de su crédito hipotecario el 05 de septiembre de 2.012, es decir, más de dos meses después de firmada la opción de compra-venta.
Que en la cláusula Octava del aludido contrato, se realizaría bajo las estipulaciones del Banco Mercantil, es decir, que dicha disposición reforzaría el hecho de que no solo por práctica consuetudinaria, así como de mandato legal de las normas civiles que regulan los contratos de compra venta, a todas luces la responsabilidad de la obtención, tramitación y gestión del documento de ventas del inmueble recaía en la persona de los promitentes compradores hoy demandantes.
Que en el referido contrato a la PROMITENTE VENDEDORA, solo le correspondía hacer la tradición legal del inmueble una vez recibiera el dinero del precio de compra-venta en el acto de Protocolización del documento de venta, y que por lo tanto, al no recibir el dinero y ni siquiera ser convocada para firmar el acto de protocolización de la venta dentro del lapso acordado por las partes, no puede hablarse de un supuesto incumplimiento.
Que por el contrario, fueron los PROMITENTES COMPRADORES, los que incumplieron con sus obligaciones como: redactar y cancelar el valor del documento de venta, cancelar los derechos de registro y presentar el mismo ante la Oficina correspondiente; y finalmente pagar el precio en el acto de protocolización, insistiendo la representación judicial de la parte demandada, que el verdadero incumplimiento fue que los Compradores, para la fecha tope, esto es, 02 de noviembre de 2.012, no tenían el dinero completo para pagar el precio de la venta del inmueble, razón por la cual no introdujeron el documento de venta ante el Registro.
Bajo tales argumentos de defensa y discusión señalados por la parte demandada, considera este Juzgador, a los fines de dirimir la controversia surgida, y de acuerdo al cotejo de los instrumentos de prueba traídos a los autos, realizar de manera resumida, el análisis de antecedentes relacionados por las actuaciones llevadas a cabo en la presente causa observando al respecto lo siguiente:
Es menester hacer referencia textualmente a las Cláusulas puntuales que se relacionan con lo debatido, a saber: Cláusula Segunda del contrato de Opción de Compra-Venta que establece lo siguiente: “…El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender y LOS PROMITENTES COMPRADORES a adquirir el antes identificado inmueble, en la cantidad de Bs. Mil Doscientos Ochenta Bolívares exactos (Bs. 1.280.000,00) la cual será cancelada de contado, en el momento de la protocolización del documento contentivo de la operación de compra venta ante la Oficina de Registro…” Por su parte la Cláusula Tercera señala: “…De común acuerdo entre LA PROMITENTE VENDEDORA Y LOS PROMITENTES COMPRADORES se establece que la presente opción de compra venta tendrá una duración de noventa días (90) continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos si las circunstancias de tramitación del crédito por parte de los PROMITENTES COMPRADORES así lo ameritaren…”; y la Cláusula Octava: “…Tanto los PROMITENTES COMPRADORES como LA PROMITENTE VENDEDORA, se comprometen a que la redacción del documento definitivo de compra-venta será realizada bajo las estipulaciones del Banco Mercantil, en su carácter de acreedor hipotecario de los PROMITENTES COMPRADORES…”
En relación a los trámites realizados por los PROMITENTES COMPRADORES encontramos:
En fecha 13 de septiembre de 2.012, mediante correo electrónico emitido por el Banco Mercantil, informa a la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, antes identificada, que la solicitud realizada por ésta de Crédito a través del Programa de Financiamiento Hipotecario de Trabajadores del Mercantil, había sido aprobada el día 05 de septiembre de 2.012.
En fecha 26 de septiembre de 2.012, mediante correo electrónico emitido por el Banco Mercantil, comunica a la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, antes identificada, que a partir de la referida fecha, podía retirar el documento de Crédito.
En fecha 16 de octubre de 2.012, mediante correo electrónico emitido por el Banco Mercantil, comunica a la ciudadana CARMEN T. LOZADA ASCANIO, antes identificada, que a pedir de la referida fecha, podía retirar el documento de Crédito corregido.
Ahora bien, establecen los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil lo siguiente:
“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
“…El contrato es (…) bilateral, cuando se obligan recíprocamente…”
De este modo, cabe señalar que conforme a los artículos anteriormente trascritos, para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento de tal contrato, es indispensable que exista una convención entre dos o más personas para la realización de un determinado efecto jurídico, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.
En este orden de ideas, se observa que el contrato de compra venta encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual establece:
“(…) La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
De allí que el contrato de compra venta tenga como caracteres los siguientes: consensual, sinalagmático, oneroso y conmutativo, y además es principal. De este modo, se considera consensual puesto que se requiere el acuerdo de voluntades entre dos o más personas, transfiriéndose la cosa por el solo consentimiento de ellas; sinalagmático, porque surgen obligaciones recíprocas para ambas partes; oneroso y conmutativo, puesto que se requiere la reciprocidad entre la cosa y el precio; es principal, toda vez que se presume que tiene autonomía propia, por lo que no depende de ningún otro contrato.
De esta manera, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) consentimiento de las partes, el cual es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan; b) objeto que pueda ser materia de contrato, que por regla general, es el objeto de la compra venta, es decir, todas aquellas cosas que se encuentran en el comercio; y c) causa lícita, que es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra, siendo ésta lícita cuando se ajusta a la Ley o a las buenas costumbres.
Así pues, éstos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento predominante en el contrato de compra venta, al igual que en todos los demás contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues como se ha señalado, el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como del precio de la misma.
En este sentido, analizados los caracteres y elementos de la venta en consonancia con el caso de autos, se observa que en los folios 13 y 14, corre inserto en su forma original el documento con el cual los demandantes fundamentaron su pretensión, evidenciándose de éste el consentimiento otorgado por las partes, así como la cosa sobre la cual recae la compra venta, que el precio y la forma de pago quedó establecida en las Cláusulas Segunda y Tercera, aceptado por la vendedora; de tal modo que, en el caso bajo estudio se perfeccionó la opción de compra venta de un bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en las Residencias Villa Esmeralda, piso 1, apartamento 12, Avenida Naiquatá de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones están señaladas en el escrito libelar. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, debe concluir quien aquí decide que una vez autenticado el contrato de Opción de Compra venta en fecha 02 de julio de 2.012, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, los PROMITENTES COMPRADORES tenían un plazo establecido de conformidad con la Cláusula Tercera del referido contrato, la cual era de Noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del documento, más treinta (30) días continuos si las circunstancias de tramitación del crédito por parte de los PROMITENTES COMPRADORES así lo ameritaran, es decir, del cálculo realizado al efecto, los PROMITENTES COMPRADORES disponían hasta el 02 de noviembre de 2.012, inclusive, para la tramitación del crédito, diligencia ésta que de conformidad con los correos electrónicos enviados por el Banco Mercantil, en fechas 13 y 26 de septiembre y 16 de octubre de 2.012, respectivamente, demostraron que los PROMITENTES COMPRADORES realizaron las gestiones pertinentes para la obtención del Crédito Hipotecario, dentro del lapso acordado por ambas partes en el contrato de Opción de Compra, las que llevaron finalmente a la aprobación de la porción del monto dispuesto por el Banco Mercantil para la cancelación de la venta a concretar del bien inmueble en cuestión. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación al tiempo de inicio del trámite alegado por la demandada en su escrito de contestación, la cual señala que el mismo lo fue en fecha 05 de septiembre de 2.012, no se corresponde con la realidad, ya que tal como se desprende del instrumento consignado a los autos inserto al folio 231 del expediente, el Banco Mercantil mediante comunicación de fecha 22 de julio de 2.013, informó a este Tribunal que la tramitación o solicitud del crédito lo fue en fecha 11 de julio de 2.012, y la fecha alegada por la parte demandada, es decir, 05 de septiembre de 2.012, como de inicio o solicitud del trámite, lo fue para la “Aprobación del Crédito”, es decir, que la solicitud del referido trámite indudablemente se ejecutó con considerable anterioridad a la fecha de la aprobación final, y dentro del plazo establecido en la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación al argumento de la presunta indisponibilidad del dinero restante para completar la cancelación del monto total de la venta, acordada en la Cláusula Segunda del contrato de Opción de Compra, considera este Sentenciador, la inviabilidad del mismo, ya que lo relevante aquí es que al convocar los PROMITENTES COMPRADORES a la PROMITENTE VENDEDORA, para programar finalmente la firma del contrato de compra venta definitivo, diligencia ésta que alegaron los accionantes concluyó en la imposibilidad de localizar a la vendedora, haciendo caso omiso y mostrando una conducta evasiva, alegatos éstos que no fueron desvirtuados por la demandada, lo representa en que el día que se convocaría para la firma del contrato definitivo, los PROMITENTES COMPRADORES, tenían la obligación de presentar el monto total a cancelar, es decir los TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 319.000,00), de contado tal como quedó establecido en el contrato de opción de compra venta, junto con el Crédito aprobado por el Banco, de lo contrario, estarían expuestos a lo establecido en la Cláusula Quinta del mismo, razón por la cual, mal puede este Juzgador amparar una presunción de la no disponibilidad dineraria por parte de los compradores, sin haberse consumado algún incumplimiento antes del vencimiento del plazo establecido para ello, a la cual quedaron obligados los Compradores, y que no pudieron consumar por la contumaz conducta asumida por la Vendedora, resultando forzoso para este Juzgador concluir que la presente acción de Cumplimiento de Contrato incoada por los ciudadano DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, deberá prosperar en derecho, tal como será confirmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPREAMENTE SE DECIDE.
-V-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO contra la ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos DANIEL CABRERA DÍAZ y CARMEN TERESA LOZADA ASCANIO, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 02 de julio de 2.012, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en las Residencias Villa Esmeralda, piso 1, apartamento 12, Avenida Naiquatá de la Urbanización Macaracuay, en la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. El inmueble tiene una superficie de Noventa y Siete Metros Cuadrados con Veinte decímetros cuadrados (97,20 M2) y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento, el cual está distinguido con el No. 5, con una superficie de Un metro Cuadrado con setenta decímetros cuadrados (1,70 M2), ubicado en la planta baja del edificio, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Apartamento No. 11 y parte de la zona de uso común; ESTE: Fachada posterior del edificio y OESTE: apartamento No. 13, y parte de la zona de uso común.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, los accionantes consignarán ante el Tribunal, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma aprobada por el Banco Mercantil por medio del Crédito Hipotecario, por la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 811.000,00) y la suma restante en cheque de gerencia por la cantidad de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS ( Bs. 319.000,00), para su finiquito.
CUARTO: Se condena a la parte demandada ciudadana DAILYS LUISA MILLÁN CHACÓN, a pagar los daños y perjuicios ocasionados a la parte demandante de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.264, ambos del Código Civil, para lo cual se ordena la experticia complementaria una vez quede definitivamente el presente fallo.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 12 días del mes de agosto de 2013. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

En esta misma fecha, siendo las 10:08 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince
Asunto: AP11-V-2012-001300
CARR/LERR/cj