TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de agosto de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2013-000848

PARTE ACTORA: Ciudadanos MIRIAM OCHOA DE KELLY y ROBERT GRAHAM KELLY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° V-3.918.444 y E-81.183.074.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARILU BELLO CASTILLO y ANGEL REINALDO FLORES CORONEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.581.615 y V-6.849.002, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 16.135 y 30.099, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana VANESA VALENTINA LUGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-14.472.877.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE CODEMANDADA: No consta en auto apoderado judicial de la parte codemandada.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
-I-
NARRACION DE LOS HECHOS

Por recibido el presente expediente, procedente del JUZGADO DECIMO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, mediante oficio Nº 490-2013, de fecha 25 de julio de 2013, en el cual remite una Pieza Principal signada con el Nº AP31-V-2007-001453, de la nomenclatura interna de dicho circuito judicial, constante de cincuenta y un (51) folios útiles, en virtud de la declinatoria de competencia en razón de la cuantía dictada por el referido Juzgado en fecha 03 de agosto de 2013, con motivo de la pretensión que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos MIRIAM OCHOA DE KELLY y ROBERT GRAHAM KELLY contra la ciudadana VANESA VALENTINA RUI LUGO.
Alega la representación judicial de la parte actora, que en fecha 30 de septiembre de 2004, sus mandantes suscribieron un contrato de arrendamiento con las ciudadanas VANESA VALENTINA RUI LUGO y YANET ZULEIMA BENCOMO ZAMBRANO, sobre un inmueble, constituido por un apartamento, ubicado en la Urbanización Montalbán II, Parroquia La Vega, Edificio Sugatam, Piso 9, Apartamento Nº 92, Unidad vecinal Nº 2, Sector “A”, Parcela Nº 24001, Zonificación R-8-M-L-V, calle 4, Caracas, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 30 de septiembre de 2004, inserto bajo el N° 16, Tomo 49, que hasta la presente fecha no han podido tomar posesión material del inmueble, ya que las arrendatarias no han cumplido con sus obligaciones y han continuado habitando el inmueble, aunque en diferentes oportunidades han conversado con la arrendataria VANESSA RUI LUGO de forma amigable con el fin que desocupe el inmueble, con resultados infructuosos, que se le ha notificado vía escrita la fecha de la desocupación, es por ello que procede a demandar.
-II-
MOTIVA

Vistas las actuaciones que anteceden contenidas en el expediente este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Del escrito libelar se desprende que la parte accionante fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.579, 1.59 Y 1.594 todos del Código Civil.
Ahora bien, establecido lo anterior, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha demanda, observa:
Es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y el mismo dispone:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)

Asimismo, el artículo 96 de dicha Ley establece:
“…Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Resaltado del tribunal)

Estas normas según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento:
“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”(Resaltado del tribunal)

De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)

Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:
“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Resaltado del tribunal)

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble, los demandantes agoten el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una compraventa de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Así se declara.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
Así las cosas se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Resaltado del Tribunal)

En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.
-III-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos MIRIAM OCHOA DE KELLY y ROBERT GRAHAM KELLY contra la ciudadana VANESA VALENTINA RUI LUGO, ambas partes identificas ab initio.-
Dada la naturaleza de esta decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los siete (7) días del mes de julio del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.-
LA SECRETARIA,

Abg. JENNY LABORA ZAMBRANO

En esta misma fecha, siendo las ocho y treinta y dos minutos de la mañana (8:32 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Abg. JENNY LABORA ZAMBRANO
Asunto: AP11-V-2013-000848.-
INTERLOCUTORIA ON FUERZA DEFINITIVA