TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano FEDERICO BAQUERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-3.190.506. APODERADO JUDICIAL: CARLOS ALBERTO CONES CERMEÑO, letrado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 28.663.

PARTE DEMANDADA
Sociedad Mercantil “VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 14 de noviembre de 1967, bajo el Nº 27, Tomo 64-A, siendo inscrita su última modificación en el mencionado Registro el 05 de enero de 2009, bajo el No. 27, Tomo 1-A; en la persona de su Presidente ciudadano RICARDO CLARK QUIÑONES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.592.049. APODERADO JUDICIAL: JANETT DURÁN, letrada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 82.588.

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 6-D ubicado en el 6º piso del Edificio La Carlota, Avenida Libertador, Esquina Avenida Las Acacias, Caracas.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 1º de junio de 2012 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 30 de abril de 2012 por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 25 de abril de 2012 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.

Por oficio Nº 12.0166 del 11 de junio de 2012 se remitió el presente expediente al Juzgado a-quo, a los fines de que subsanara por Secretaría las tachaduras de foliatura que contenía el mismo. Las actas procesales fueron devueltas a esta Superioridad el 2 de julio de 2010.

Mediante decisión de fecha 09 de julio de 2012, el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial se abocó al conocimiento de la causa y posteriormente declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la mencionada data para dictar sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

A través de diligencia del 01 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte demandada consignó su respectivo escrito de alegatos.

Mediante auto de fecha 03 de agosto de 2012, este órgano jurisdiccional advirtió a las partes que la sentencia sería dictada al quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data.

Por diligencia del 15 de octubre de 2012, la recurrente solicitó a esta Superioridad medida cautelar de suspensión de cualquier secuestro en contra del inmueble objeto del litigio, hasta tanto no fuese decidida la apelación por cuanto consta la resolución de nulidad de la regulación. Asimismo, consignó copia certificada de cuaderno de medidas cautelares (Exp. Nº AN3F-X-2012-000020, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), cursante a los folios 72 al 102, Pieza II.

A través de decisión de fecha 26 de octubre de 2012, este Juzgado Superior a los fines de que sea garantizado el doble grado de jurisdicción en el proceso cautelar, declaró no ha lugar la solicitud de medida cautelar de suspensión de cualquier medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), realizada ante este Tribunal el 15 de octubre de 2012 por la representación judicial de la parte accionada, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.

II
DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO

De la revisión de los autos, se desprende que en la sentencia de fecha 25 de abril de 2012 dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no hubo pronunciamiento sobre la posible confesión ficta de la parte demandada alegada por la actora en su escrito de promoción de pruebas consignado ante el a-quo el 02-04-2012 (Folio vto. 9, Pieza II), independientemente de su improcedencia o procedencia, por lo que esta Alzada se adentra a resolver al respecto.

Mediante auto del 18 de abril de 2011 el Tribunal a-quo admitió la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A., ordenando su respectivo emplazamiento en la persona de su Presidente ciudadano RICARDO CLARK QUIÑONES, en virtud de que resultó infructuosa la citación personal de la parte demandada (Folio 73, Pieza I) se acordó la misma por carteles el 03 de noviembre de 2011 (Folio 84, Pieza I).

A través de nota de secretaría de fecha13 de enero de 2012, se dejó constancia que se dio cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 93, Pieza I).

Por auto del 10 de febrero de 2012, se designó a la ciudadana Yudelkys Karina Durán como Defensora Ad-Litem de la parte demandada. Sin embargo, mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2012, la abogada Janett Argelia Durán R., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A.(parte accionada), dio contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola. Igualmente, promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 11º contenidos en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas.

Mediante escrito probatorio, la representación judicial de la parte actora alegó la presunción de confesión de la parte demandada, en virtud de que la primera comparecencia de la accionada fue el 14-03-2012, fecha en la que contestó la demanda, hecho que debió ocurrir según la accionante el 19 de marzo de 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil (Folio vto.9, Pieza II).

A través de decisión del 25 de abril de 2012 el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, estableciendo en la motiva lo siguiente:

“(…Omissis…) El centro de la cuestión debatida es en definitiva si el arrendatario incumplió el contrato cuando luego de la resolución consigna un monto distinto al fijado por la administración y ello a la luz de que en definitiva tal resolución se anuló.-

Sobre el particular es pertinente recordar que los actos de fijación del canon de arrendamiento emanados de la Dirección de Inquilinato son actos administrativos y como tales su ejecutividad esta vinculada a su eficacia de modo que al ser eficaz, se torna susceptible de ser ejecutado y surtir plenos efectos.- Siendo así y a partir de la notificación que se haga del contenido del acto definitivo que hace la fijación del monto máximo del canon comienza este a surtir plenos efectos.- No obstante, los particulares pueden intentar el recurso contencioso administrativo que refiere el artículo 77 para obtener la nulidad del acto administrativo.-

Ahora bien, la sola interposición del recurso no enerva los efectos del acto administrativo, pues tal suspensión de efectos debe ser acordada en sede cautelar por el Juez Contencioso (articulo 81 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y a falta de esta determinación judicial las partes del arrendamiento tienen que adecuarse al acto.-

En el presente caso, es evidente que sin existir una decisión judicial que suspenda los efectos el arrendatario eligió no cumplirlo y consignar la cantidad que venia pagando antes de la Resolución Administrativa, sin duda esta conducta es calificable tanto como un incumplimiento del contrato, como una inobservancia de la determinación de la autoridad administrativa y además comporta una violación de la prohibición de hacerse justicia por si mismo, pues, es su sola voluntad la que enerva los efectos de un acto eficaz y ejecutivo.-

La cuestión es si la nulidad declarada ulteriormente y que tienen efectos “ex tunc” (hacia el pasado) es suficiente para considerar inexistente el incumplimiento del inquilino.- A juicio de quien suscribe es necesario separar los efectos procesales de la sentencia del Juez Contencioso Administrativo en el ámbito de lo estrictamente referido a la nulidad del acto, de la situación civil que esta involucrada.-

En efecto de cara al primer aspecto el Juez que conozca del recurso de nulidad esta facultado para declarar la nulidad y además esta adoptar las medidas para el restablecimiento de la situación vulnerada, conforme al 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-

Ahora en el ámbito de lo contractual tenemos que nuestro derecho entiende al incumplimiento en términos objetivos como la diferencia entre la prestación prometida y la prestación obtenida, así las cosas y a partir de que el artículo 1592 ordinal 2º establece como obligación del arrendatario pagar el canon en los términos convenidos y siendo que uno de los términos convenidos fue la aplicación inmediata de las Regulación del Arrendamiento, así a partir de que se fijó la cantidad máxima por la pensión del arrendamiento la arrendataria tenía que pagarla.-

A la situación que nos ocupa se agrega que se ha declarado la nulidad del acto administrativo y aun no se ha hecho la determinación judicial del nuevo canon, como corresponde dado el poder del Juez Contencioso Administrativo para restablecer la situación jurídica como manda el artículo 259 del la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.- Por ello se ordena en la sentencia una experticia complementaria del fallo conforma al 249 del Código de Procedimiento Civil.-

Armonizar estos elementos y mantener el equilibrio contractual y garantizar la plena vigencia de los preceptos jurídicos involucrados y la integridad del orden jurídico, exige entender que los efectos de la nulidad que hemos aludido están vinculados a la determinación del nuevo canon que habrá de derivarse de la experticia complementaria del fallo que dispuso el Juez Contencioso y hasta que ello ocurra la arrendataria se encontraba obligada a cumplir el canon fijado lo cual no hizo, violando así el contrato que suscribió.-

Estima quien aquí decide que en el caso que nos ocupa se encuentran llenos los extremos de procedencia de la acción resolutoria de contratos que prevé el artículo 1167 del Código Civil a saber la existencia de un contrato bilateral, el incumplimiento de una de las partes de las prestaciones a las que esta obligada y que la accionante haya cumplido las suyas.- Así lo procedente en derecho y en justicia es declarar con lugar la demanda y así se declara.-

Por vía subsidiaria se pide el pago de SEIS MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES CON OCHO CENTIMOS (BS. 6.081.08) mensuales hasta el momento de terminación del juicio a titulo de indemnización por la indebida ocupación.- De modo que no se reclaman las pensiones insolutas, sino una indemnización pero el pedimento no es hecho en términos que pueda atenderse judicialmente pues no señala el actor a partir de que momento a su juicio se inicia lo que califica como indebida ocupación del inmueble a lo que debe agregarse que la misma no ocurre por cuanto el contrato se encontraba vigente y eficaz, hasta que se declaro su resolución judicial.- (…)” Folios 30 al 32, Pieza II

De la precitada decisión, no se observa que en la parte en motiva ni en la dispositiva del fallo recurrido haya realizado pronunciamiento alguno sobre la confesión ficta de la parte demandada, omisión que afecta la decisión del Juzgado A-quo.

En tal sentido, nuestro más Alto Tribunal de la República al referirse al vicio de incongruencia, el cual tiene como efecto la nulidad de la sentencia de conformidad al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, ha reiterado lo siguiente:

“…El vicio delatado, puede configurarse bajo dos formas diferentes, cuales son 1.- Incongruencia Negativa, se produce cuando el juez deja de pronunciarse sobre alguna petición o defensa de las partes formuladas en el libelo, la contestación de la demanda y los informes; 2.- Positiva, cuando su pronunciamiento va mas allá de lo alegado y probado por las partes, vale decir, exhorbita el thema decidemdum…”( Sentencia Nº RC.00109 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 01-624 de fecha 03/04/2003)

Ahora bien, como se señaló anteriormente en el cuerpo de la citada decisión, el tribunal de la causa omitió cualquier pronunciamiento con respecto a la confesión ficta de la parte demandada, incurriendo dicha resolución judicial en el vicio incongruencia negativa.

De manera, que existiendo omisión de pronunciamiento, de conformidad con el artículo 244 eiusdem, la sentencia proferida por el a-quo el 25 de abril de 2012 queda anulada, debiendo adentrarse esta Alzada al juicio de mérito y dictar in continenti el respectivo fallo sustitutivo.

III
PUNTOS PREVIOS

En el momento de la litis contestatio verificada el 14 de marzo de 212, la representación de la parte demandada opuso, en un orden diferente, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la excepción de falta de cualidad activa y la indeterminación del contrato de arrendamiento, por lo que esta Alzada debe adentrarse al análisis y subsecuente resolución de los mencionados puntos previos.

De la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta
y de la indeterminación del contrato

Aduce la apoderada judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil),y sobre la misma base denuncia la indeterminación del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

En ese sentido, la representación de la parte demandada aduce lo siguiente:

“(…) Es el caso, ciudadano juez que mi patrocinada Venezolana de Avalúos, C.A. suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Federico Baquero en fecha seis (06) de Junio de 1990. La Clausula tercera de dicho contrato establece: (…Omissis…)
Vemos que se fijó en la cláusula tercera un plazo fijo de arrendamiento de 3 años, contados desde junio de 1990, sucediéndose prórrogas automáticas de un (1) año que hasta la fecha ha trascurrido 21 años de la relación arrendaticia, y por cuanto el artículo 1.580 del Código Civil dispone: (…Omissis…)
Ahora bien, vemos que mi representada pasó de ese término de 15 años, que el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, y siguió en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, por lo que el contrato se reconduce a ese tiempo, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil.
(…Omissis…)
De lo precedentemente expuesto, ha quedado demostrado que en los casos de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no pueden ser objeto de Resolución de contrato sino de Desalojo, por cualquiera de las causales previstas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual el actor no fundamentó su acción, por lo que solicitamos sea así declarado. (…)” (Sic.) Folios 109 al 112, Pieza I

Esta Superioridad observa:
De los mencionados asertos se desprende, mutatis mutandi, que la cuestión previa opuesta por la parte demandada se finca en el supuesto normativo previsto en el artículo 1.580 del Código Sustantivo que establece que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Sin embargo, dicha norma no pauta una orden expresa de inadmisión de la acción, a lo que se aúna la circunstancia de que por razones de precisión y dada la trascendencia del problema de la indeterminación y su influencia en el juicio, en criterio de esta Alzada, si lo que se pretende, en justicia, es un examen acertado y realmente verosímil de dicha indefinición contractual, aquel debe hacerse en la sentencia definitiva, donde pueden analizarse todos los elementos, y de ser constatada la indeterminación, se impediría ingresar a cualesquiera otros elementos de fondo, conllevando todo ineluctablemente a la declaratoria sin lugar de la demanda.

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, no puede derivar de supuestos ambiguos, ni ser producto de una interpretación lato sensu, sino que debe estar consagrada en la norma en forma paladina e inequívoca el supuesto que obste la atendibilidad de la pretensión, lo cual no se observa en el caso de autos.

En efecto, examinadas las actas procesales, así como los códigos adjetivo y sustantivo civil, concluye esta alzada que en el caso sub-iudice no se deriva que la admisión de la demanda de resolución de contrato propuesta por el ciudadano FEDERICO BAQUERO Vs. VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A. se encuentre prohibida de manera explicitada en alguna disposición legal, o que aquélla no esté fundada en la ley. Por el contrario, la misma fue sustentada por la parte actora en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.592 y 1.594 del Código Civil y en la Resolución Número 00013639 dictada el 12 de noviembre de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en las normas adjetivas ya mencionadas, por lo que al no existir la prohibición invocada por la accionada, debe desestimarse la cuestión previa opuesta.

En lo atinente a la indeterminación alegada por la representación de la parte demandada, este Tribunal observa que aquella se finca en la misma base sustantiva invocada como fundamento de la Cuestión Previa ya analizada, o sea, en el artículo 1.580 del Código Civil.

Aduce la representación de la accionada que su representada pasó de quince (15) años en el bien, que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, por lo que, en su criterio, el contrato se recondujo y el inquilino siguió en posesión de la cosa.

Revisada la norma invocada por la representación de la parte demanda, este Órgano Jurisdiccional observa que la misma señala que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Pero si se trata de una casa para habitarla, puede estipularse que dure por toda la vida del arrendatario.

Revisado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 29 de mayo de 1990 (reconocido el 07/06/1990), se desprende que en la Cláusula Tercera se pactó una duración de tres (3) años, prorrogable por período de un año, si cualesquiera de las partes no da aviso a la otra con por lo menos dos (2) meses de antelación. Asimismo, en la referida cláusula también pactaron que las prórrogas del contrato se considerarán como término fijo del mismo.

De modo que, el mencionado contrato no fue suscrito por un plazo de quince o más años, que es el supuesto preceptivo a que se refiere la mencionada norma sustantiva, sino por tres (3) años, prorrogable por un (1), de ahí la condición de contrato a tiempo definido. Carácter éste de la convención locativa que no fue cuestionado por la parte arrendataria en la oportunidad del trámite de la regulación de alquiler en vía administrativa que motivó la Resolución Nº 00013639 (del 12/11/2009), posteriormente anulada el 25 de abril de 2011 por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en cuyo procedimiento ni el ente administrativo, ni el órgano jurisdiccional, consideraron alguna determinación contraria a la condición temporal del contrato de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 1990, con vigencia a partir del 1º de junio de 1990 (reconocido el 07/06/1990).

A lo anterior se aúna la decisión de fecha 14 de febrero de 2011 dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que cursa en copias que tienen el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la que se declaró inadmisible demanda de desalojo anteriormente interpuesta por la parte aquí actora, estableciéndose en la sentencia el carácter a tiempo determinado del contrato de arrendamiento (con vigencia a partir del 1º de junio de 1990); por lo que la acción de resolución (propia de los contratos a tiempo definido) ahora incoada por el ciudadano FEDERICO BAQUERO encontraba plena justificación desde el punto de vista de la naturaleza del contrato.

De manera que, de conformidad con lo antes establecido y no habiendo observado en autos esta Alzada ningún elemento probatorio que conlleve a la indefinición de la relación arrendaticia, la denuncia de indeterminación del contrato de arrendamiento formulada por la parte demandada ha de declararse improcedente.

De la falta de cualidad activa

Aduce la representación judicial de la parte accionada, en su escrito de contestación, la falta de cualidad de la parte accionante, sosteniendo en su argumentación lo siguiente:
“(…) Podemos afirmar que si bien es cierto que el referido ciudadano al suscribir el contrato de arrendamiento, tenía la cualidad de Albacea, como lo indica la Resolución transcrita supra, por cuanto la propietaria del Inmueble, había recién fallecido y se encontraba el Albacea en ejercicio de su mandato; sin embargo, este mandato no es de por vida, la ley lo limita a un (1) año, tal como lo dispone el artículo 978 del Código Civil (…)
(…) Así las cosas, no siendo el propietario del inmueble, debe acreditar la cualidad con la cual actúa, ya que en ningún documento, ni siquiera en el poder dado a quien actúa en su nombre y representación en la presente causa, consta la cualidad o facultad con la cual da esa representación, quien luego de más de veinte (20) años, sigue pretendiendo ser albacea de la Sucesión de María Yolanda Sucre Sucre. Cualidad que debe demostrar.
En consecuencia, mal podría acreditarse la cualidad de demandante, pues su titulo de albacea feneció, y no se evidencia en autos, bajo que cualidad pretende incoar la presente acción.
(…Omissis…)
Por lo que se hace procedente, y así formalmente lo alego hacer valer la FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA INTENTAR la demanda.
(…Omissis…)
Para probar la falta de cualidad alegada anexamos copia del Documento de Convenimiento homologado por el juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal hoy Distrito Capital y Estado Miranda, Expediente 69-35, de fecha 29/10/1987; sentencia que sirve hasta la fecha de titulo de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, el cual, fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha ocho (08) de Junio de Mil Novecientos Ochenta y ocho (1988), quedando registrado bajo el Nº17; Protocolo 1ro.; Tomo 21, (Marcado con el Nº 3), además de la Resolución Nº 00013639, que supra señalamos (…)” Folios 106 al 109, Pieza I

Esta Superioridad observa:
La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. En opinión del doctor Arminio Borjas, es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción. Por su parte, el maestro Luis Loreto, señala que en sentido procesal, que ella expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción.

En este sentido, Carnelutti, como patriarca del derecho procesal, al analizar la cualidad y la capacidad procesal, señaló lapidariamente lo siguiente:
“(...) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”.
(CARNELUTTI; Francisco: Sistema de Derecho Procesal Civil, T-III, p. 162, Buenos Aires 1.993).

En el caso sub-iudice, existe identidad lógica entre el actor, ciudadano FEDERICO BAQUERO (parte accionante) quien es la persona que aparece suscribiendo el contrato de fecha 07 de junio de 1990 con el carácter de arrendador, y VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.(folios 9 al 14, Pieza I), recíprocamente como arrendataria, el cual tuvo como objeto el inmueble identificado ab-initio, por lo que la cualidad se encuentra determinada en la causa de marras a través de la mencionada convención escrita, cuya resoluciónse peticiona.

En materia arrendaticia, las partes que integran la relación locataria son el arrendatario y el arrendador, y éste puede ser a su vez el propietario del inmueble dado en alquiler u otra persona, como en el caso de autos.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, el actor quedó legitimado a partir del momento en que se otorgó el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 07 de junio de 1990 sobre el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) hecho generador de la demanda, razón por la que, existiendo un interés jurídico actual conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el demandante tiene cualidad para hacerlo valer en juicio. En consecuencia, tal situación conlleva ineluctablemente a que se deseche la falta de cualidad e interés alegada por la representación judicial de la demandada. Y así se decide.

Resueltos los mencionados puntos previos, esta Superioridad debe adentrarse al juicio de mérito.

IV
DE LA MOTIVACIÓN

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A., alusiva al apartamento distinguido con el Nro. 6-D, ubicado en el 6º piso del Edificio La Carlota, Avenida Libertador, Esquina Avenida Las Acacias (Caracas), basada en la falta de pago las pensiones comprendidas entre los meses de enero de 2010 y marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de BsF. 6.081,08 mensuales(Bs. 5.959,58 por canon y Bs. 121,50 por estacionamiento), de acuerdo a la Resolución Nº 00013639 (del 12/11/2009) de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

Aduce la representación judicial de la parte actora:

 Que su poderdante celebró contrato de arrendamiento el 07 de junio de 1990 con la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.;
 Que el canon de arrendamiento mensual fijado en el referido convenio era de la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.21.000,oo) y que la arrendataria se obligada a pagar con puntualidad en las oficinas del arrendador por mensualidades adelantadas el primero de cada mes (cláusula “SEGUNDA”);
 Que el incumplimiento de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su exigibilidad sería causa suficiente para el arrendador considerar resuelto de pleno derecho el contrato y exija la devolución inmediata del inmueble arrendado (cláusula “SEGUNDA”);
 Que el mencionado canon de arrendamiento fue ajustado mediante la Resolución Nro. 00013639 de fecha 12 de noviembre de 2009 dictada con motivo de la Regulación tramitada en el expediente Nro. 55.333-F2, razón por la cual el canon actual de arrendamiento es la cantidad de SEIS MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs.6.081,08);
 Que la duración del contrato sería de tres años a partir del día 1º de junio de 1990, fecha en la cual comienza a regir la relación inquilinaria entre las partes contratantes (cláusula “TERCERA”);
 Que se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año si a la terminación del plazo fijo o de la prórroga en curso, cualquiera de las partes no da aviso a la otra por lo menos dos (2) meses de antelación su voluntad de NO prorrogarlo (cláusula “TERCERA”);
 Que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde enero hasta diciembre de 2010 y desde el mes de enero hasta marzo 2011, ambos inclusive, es decir, quince (15) meses por el monto establecido mediante Resolución Nro. 00013639 de fecha 12 de noviembre de 2009 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda, con motivo de la regulación que curso en el expediente Nro. 55.333-F2;
 Que demanda formalmente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la arrendataria.

En ese sentido, junto al libelo los apoderados judiciales de la parte actora produjeron los siguientes instrumentos:

a) Original de instrumento poder (Folios 6 al 8, Pieza I), marcado con el número “1”, otorgado el 18 de enero de 2011 por la parte actora al abogado CARLOS ALBERTO CONES CERMEÑO, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
b) Original de Contrato de Arrendamiento (Folios 9 al 14, Pieza I), marcado con el número “2”, suscrito entre las partes en fecha 29 de mayo de 1990, y reconocido el 07 de junio de 1990 ante la Notaria Pública Novena de Caracas, bajo el No. 194, Tomo 02. Dicho documento también fue reconocido en el acto de contestación de la demanda por la parte demandada;
c) Copia Certificada de Resolución Nº 00013639 del 12 de noviembre de 2009 (Expediente Nº55.333-F2)emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda(Folios 15 al 17, Pieza I),marcado con el número “3”,mediante el cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para el objeto de la pretensión (identificado ab-initio) en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.F.5.959,58) y por estacionamiento la cantidad de: CIENTO VEINTIUN BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F.121,50).El presente instrumento se aprecia procesalmente conforme al 1.384 del Código Civil;
d) Copia Certificada de Expediente Nº 55.333-F2 expedidas por la Unidad Administrativa de Certificación de Documentos de la Dirección General de Inquilinato en fecha 09 de agosto de 2010 (Folios 18 al 54, Pieza I), marcado con el número “4”, en la cual se deriva el procedimiento de regulación de alquileres del inmueble objeto de la pretensión llevado ante el mencionado organismo. Dicho instrumento se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de la litis contestatio, la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, estableciendo lo siguiente:
• Que se incrementó de forma unilateral y progresiva, incluso en algunas oportunidades dos (2) veces al año, el canon de arrendamiento hasta llegar a la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy en día DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.000,00). Sin embargo, si bien es cierto que el actor solicitó una regulación del inmueble, en su supuesto carácter de albacea de la difunta María Yolanda Sucre, la señalada Resolución Nro. 00013639 fue anulada por sentencia Nº2011-073 emitida por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, en fecha 25 de abril de 2011, la cual se encuentra definitivamente firme, siendo conocida por el actor, tal como se desprende de copia de la Notificación del Recurso de Nulidad de la Resolución Nro. 00013639 de fecha 12/11/2009 de la Dirección de Inquilinato;
• Que su representada no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde enero hasta diciembre 2010 y desde el mes de enero hasta marzo 2011, es decir, durante quince (15) meses, y menos aún por el monto establecido mediante Resolución Nro. 00013639 de fecha 12/11/2009 (Bs.F. 6.081,08), cuando la misma había sido anulada a través de sentencia Nº2011-073 del 25/04/2011;
• Que el accionante no quiso recibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses demandados, por lo que solicitó al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta jurisdicción, de conformidad al artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación del canon de arrendamiento desde enero de 2010 hasta enero de 2011, lo cual se le notificó a través de dicho Juzgado al ciudadano FEDERICO BAQUERO;
• Que el monto consignado mensualmente es el mismo que ha venido pagando desde enero del 2009 y que el actor ha venido incrementando sin realizar ninguna nueva regulación, lo cual se detalla en el cuadro cursante al folio 114;
• Que no es cierto que su representada ha dejado de cumplir con el pago de las pensiones locatarias que falazmente indica el actor como insatisfechas o no pagadas, pues el pago en cuestión se evidencia del expediente signado bajo el Nº 2010-0298, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Aunado a ello, la parte demandada produjo los siguientes instrumentos:

1. Copia Simple de Documento Constitutivo-Estatutario de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A. (Folios 116 al 123, Pieza I), marcado con el “Nº1”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 14 de noviembre de 1967, bajo el No. 27, Tomo 64-A. El señalado instrumento se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
2. Original de instrumento poder (Folios 124 al 126, Pieza I), marcado con el “Nº2”, otorgado el 18 de diciembre de 2009 por la parte demandada a la abogada JANETT DURÁN, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
3. Copia Simple de Homologación de Convenimiento de fecha 03 de noviembre de 1987(Folios 127 al 133, Pieza I), marcado con el “Nº3”, proferido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el juicio de Reconocimiento de Venta intentado por el ciudadano Ricardo Baquero, apoderado judicial de la ciudadana María Yolanda Sucre Sucre, en contra del ciudadano Morris Jacques Simon Simon, se desestima por no guardar pertinencia con lo debatido en el presente proceso;
4. Copia Certificada de boleta de notificación del 06 de marzo de 2010 (Folios 134 y 135, Pieza I), marcada con el “Nº4”, proferida por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital al ciudadano Federico Barquero, en su carácter de Albacea de la ciudadana María Yolanda Sucre Sucre, mediante la cual se le informó que fue admitida reforma de escrito recursivo, contentivo del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por la abogada Janett Durán, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Venezolana de Avalúos S.A., contra la Resolución Nº 00013639 del 12-11-2009 dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. La misma se aprecia conforme al artículo 1.384 del Código Civil;
5. Copia Certificada de sentencia dictada por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 25 de abril de 2011, Exp. Nº 2010-1087 (Folios 136 al 147, Pieza I), mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por la profesional del derecho Janett Durán, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013639 de fecha 12 de noviembre de 2009, la cual riela en el expediente signado con el Nº 55.333-F2, de la nomenclatura de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y en consecuencia la nulidad de la referida resolución. El mencionada instrumento se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada;
6. Copia certificada de Expediente No. 2010-0298, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 148 al 205, Pieza I), marcado con el “Nº5”, se desprende del mismo que la abogada Janett Durán, apoderada judicial de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A (parte demandada) consignó ante el mencionado Tribunal el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero 2010 hasta enero 2012 por el monto de dos mil bolívares fuertes (Bs.F. 2.000,00) cada uno, por concepto de alquiler del inmueble objeto de la pretensión, a favor del ciudadano FEDERICO BAQUERO (parte actora). El mencionado medio de prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la accionante para intentar la demanda y la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas como puntos previos en la presente sentencia.

Posteriormente, durante el lapso probatorio, la representación de la actora ratificó e hizo valer los instrumentos consignados junto al libelo de demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis (Folios 6 al 54, Pieza I). Asimismo, consignó copia simple de decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de febrero de 2011 (Folios 11 al 13, Pieza II), mediante la cual declaró inadmisible la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A.

Asimismo, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron lo siguiente:

1. Promovió el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
2. Invocó el principio de la comunidad de la prueba, en especial de la Copia Certificada de la Resolución Nº 00013639 del 12 de noviembre de 2009 (Expediente Nº55.333-F2) emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, consignada por la accionante (Folios 15 al 17, Pieza I), la misma ya fue apreciada procesalmente por esta Alzada. En este sentido, ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que las pruebas legalmente incorporadas al proceso, pertenecen a las partes que lo protagonizan, independientemente de quien las haya promovido, por lo que el Tribunal está obligado apreciarlas y no constituyen medio de prueba tal principio;
3. Ratificó e hizo valer los instrumentos consignados junto acto de contestación de la demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis;
4. Promovió Exhibición de Documentos, de conformidad a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y Posiciones Juradas, conforme a los previsto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, las cuales a pesar de haber sido admitidas el 26 de marzo de 2012 por el a-quo (Folios 2 y 3, Pieza II), no fueron evacuadas.
5. Promovió copias simples de instrumentos privados, recibos de pagos y otros comprobantes contables (Folios 213 al 574, Pieza I).Dichas documentales se desechan, por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden promoverse en fotostatos son las de los instrumentos públicos o auténticos y los privados reconocidos, y los consignados no son de esa índole, además están referidos a meses respecto de los cuales no se discute el pago, por lo cual son evidentemente impertinentes.

Revisados exhaustivamente las alegaciones de las partes y analizado como fue el acervo probatorio aportado por las mismas, esta Alzada, para decidir la pretensión principal, hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO.- Mediante escrito presentado ante el Juzgado a-quo el 02 de abril de 2012la representación de la parte actora denunció la confesión ficta de la demandada, siendo menester que este Tribunal, antes de avanzar en otras determinaciones, deba emitir pronunciamiento de ley en relación con aquélla.

La denuncia en referencia fue formulada en forma exigua por la representación de la demandante de la manera siguiente: “PRESUNCIÓN DE CONFESIÓN, ya que la primera comparecencia de la demandada fue el 14-03-1012, fecha en la que CONTESTO LA DEMANDA, hecho que debió ocurrir EL DÍA LUNES 19 DE MARZO DE 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil”.

De acuerdo a lo que se ha suscitado en el presente proceso, corresponde a este Órgano Jurisdiccional verificar si en el mismo copulan los tres supuestos necesarios para que se configure la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 362 eiusdem, establece lo siguiente:

“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca”.

La figura de confesión ficta comporta en sí la existencia de una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como ciertos todos los hechos constitutivos de la pretensión, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante.

Ahora bien, por tratarse, pues, de una verdadera presunción de carácter “iuris tantum”, conviene analizar ahora si en el presente caso se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia.

En lo atinente al primer requisito exigido por la precitada norma adjetiva, se constata que la parte demandada concurrió el 14 de marzo de 2012 al acto de la litis contestatio por medio de su apoderada judicial y cumplió con su primera actuación de defensa. A pesar de que la actora aduce que debió comparecer el 19 de marzo de 2012, no demostró esa circunstancia en el decurso del proceso, pues no se deriva de autos cómputo del juzgado de la causa o la existencia de algún instrumento del que se desprenda el aserto de la representación de la actora.

A lo anterior se aúna que la representación de la parte demandada no sólo compareció a dar contestación, sino que en el mismo acto produjo un legajo de numerosos instrumentos de interés procesal, como las consignaciones arrendaticias, en tanto que en la fase probatoria (21/03/2012) promovió pruebas (segundo requisito), por lo que al no copular ni siquiera dos elementos constitutivos de la confesión ficta, el alegado de la parte actora ha de desestimarse, por no encuadrar en los supuestos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, resultando inoficioso cualquier otro análisis al respecto, correspondiendo a esta Alzada adentrarse a otras consideraciones de fondo.

SEGUNDO.- La base legal en que se sustenta la demanda de resolución de contrato que ha activado la jurisdicción, es la siguiente:
Artículo 1.592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Artículo 1.594 del Código Civil:

“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”

Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobreinmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Resolución Nº 00013639 del 12/11/2009:
Dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda que estableció el nuevo canon de arrendamiento mensual en Bs. 5.959,58 y Bs. 121,50 por estacionamiento), alusivo al apartamento distinguido con el Nro. 6-D, ubicado en el 6º piso del Edificio La Carlota, Avenida Libertador, Esquina Avenida Las Acacias, Caracas.
De las mencionadas normas sustantivas, se desprende que el arrendatario además de servirse del bien objeto de la relación locativa y pagar el canon, está obligado a reintegrar la cosa primigeniamente arrendada.

También se deriva, que en materia arrendaticia, las demandas por resolución de contrato por falta de pago, como la de autos, de acuerdo a la precitada disposición especial (Artículo 33), se tramitan y sentencian conforme a la referida ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, basada en el impago de las pensiones comprendidas entre los meses de enero de 2010 y marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de BsF. 6.081,08 mensuales(Bs. 5.959,58 por el apartamento y Bs. 121,50 por estacionamiento), de acuerdo a la Resolución Nº 00013639 (del 12/11/2009) de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, incoada por el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A., alusiva al apartamento distinguido con el Nro. 6-D, ubicado en el 6º piso del Edificio La Carlota, Avenida Libertador, Esquina Avenida Las Acacias, Caracas.

En el acto de la litis contestatio, la parte demandada rechazó la demanda y centró su defensa, mutatis mutandi, en el hecho de que no era cierta la insolvencia basada en la Resolución Nº 00013639 (del 12/11/2009), puesto que ésta había sido anulada en fecha 25 de abril de 2011 por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital. Asimismo, la representación de la accionada denunció la falta de cualidad e interés activa, la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta y la indeterminación del contrato, cuestiones que ya fueron resueltas como puntos previos.

De igual forma, de acuerdo al contenido del escrito de contestación a la demanda y al acervo probatorio, ya analizado, quedó reconocido el contrato de arrendamiento de fecha 07 de junio de 1990, demandado en resolución, así como el hecho de que la actora sí solicitó la regulación del inmueble antes identificado, cuya Resolución Administrativa Nº 00013639 de 12 de noviembre de 2009 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, fue anulada el 25 de abril de 2011 por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital.

De ahí, que realizadas las anteriores determinaciones, este Órgano Jurisdiccional advierte que corresponde precisar lo relativo a la insolvencia del arrendatario por no haber pagado el canon de Bs.6.081,08 fijado en el acto administrativo (del 12/11/2009), como hecho constitutivo primordial de la pretensión, así como la ineficacia de la Resolución Administrativa Nº 00013639 de 12 de noviembre de 2009, como hecho central en la que se finca la excepción de la parte demandada.

TERCERO.- Como bien se estableció anteriormente, dentro de las obligaciones pautadas en los artículos 1.592 y 1.594 del Código Civil para el arrendatario se encuentran la de (i) servirse de la cosa arrendada, (ii) la de pagar la pensión de arrendamiento y (iii) la de devolver la cosa tal como la recibió.

De modo que, para que en el presente caso opere la pretensión de resolución y la consecuencial devolución del inmueble arrendado, es menester que se determine con precisión la insolvencia de la parte arrendataria en cuanto a los cánones relativos a los meses comprendidos entre enero de 2010 y marzo de 2011, en la forma en que, conforme al principio dispositivo, fue peticionada por la parte actora.

La insolvencia invocada por la parte actora se basa en la Resolución Administrativa Nº 00013639 de 12 de noviembre de 2009 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, que fijó la pensión de arrendamiento en BsF. 6.081,08 mensuales(Bs. 5.959,58 por el apartamento y Bs. 121,50 por el estacionamiento), por lo que le está impedido al Órgano Jurisdiccional ingresar al análisis de cualquier otro período distinto al mencionado en el libelo (de enero de 2010 a marzo de 2011) y al monto antes mencionado.

Ahora bien, de autos se desprende (folios 57 y 58) que cuando la representación de la parte actora consignó las copias del libelo (27/4/2011) para que se librara la compulsa para el emplazamiento de la accionada para la contestación a la demanda, la Resolución Administrativa N° 00013639 (del 12/11/2009) en la que se apoya la demanda ya había sido anulada por el Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (25/04/2011), cuya decisión posteriormente quedó definitivamente firme.

De manera que, cuando fue practicada la citación de la parte accionada y cuando se verificó la litiscontestación de la demanda (14/03/2012), el acto administrativo en que se fundaba esta última había perdido toda eficacia, por lo que se encuentra justificado que en consonancia con esa situación la representación de la parte demandada haya denunciado la falsedad de la insolvencia invocada por la actora en el libelo, hecho éste que quedó evidenciado de acuerdo con las copias certificadas cursantes a los folios 136 al 147 de la decisión anulatoria de la Resolución Nº 00013639, ya apreciadas, socavándose así la base en que se sustentaba la referida insolvencia.

El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra el derecho a la tutela judicial efectiva y dentro de las garantías contenidas en dicha norma se encuentra el que la justicia sea transparente y sin formalismos, principio este último también consagrado en el artículo 257 constitucional, por lo que las decisiones de los jueces no pueden generar dudas y desconfianza entre los justiciables máxime si Venezuela es, conforme a la Carta Fundamental un Estado de derecho y de justicia en el que se propende a la resolución de los asuntos de fondo, lo que encuentra gran significación en el caso bajo análisis.

En efecto, en el caso sub-exámine, como se ha señalado en el decurso de la presente sentencia, fue demandada la resolución de un contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuya insolvencia está basada en un Acto Administrativo. Empero, en la oportunidad de la contestación de la demanda dicho acto (Resolución Nº 00013639) ya había sido anulado por decisión judicial (del 25/04/2011), por lo que base de sustentación de la insolvencia alegada en el libelo y fincada en dicho Acto Administrativo, en criterio de esta alzada, quedó suprimida.

De manera que, al haber sido anulada la Resolución Administrativa N° 00013639 (del 12/11/2009), que constituía la base en que se fincaba la petición del pago del canon de arrendamiento (de BsF. 6.081,08) y la insolvencia de la arrendataria, no puede exigírsele a la inquilina dicho pago de pensiones locatarias sustentadas en un acto administrativo nulo, porque ello significaría apartarse de los principios contenidos en el artículo 26 constitucional y de los valores que propugna nuestra Carta Magna.

De tal modo que, no habiendo sido acreditado en autos la insolvencia de la arrendataria en el pago de las pensiones locativas, a razón de BsF. 6.081,08 mensuales, como lo exigía en el libelo la parte actora, no se pueden producir los efectos (de devolución del inmueble) previstos en el artículo 1.594 del Código Civil, por lo que la demanda de resolución de contrato fincada en esos hechos deberá desestimarse.

En consecuencia, de acuerdo con lo antes establecido la demanda incoada por la parte actora deberá declararse sin lugar, imponiéndosele costas generales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, ha de declararse la nulidad de la sentencia recurrida y con lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada.

V
DE LA DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se ANULA la decisión dictada el 25 de abril de 2012 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual había declarado parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALÚOS S.A.;

SEGUNDO: Se declaran improcedentes: (1) la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (2) la excepción de falta de cualidad e interés activa y la (3) indeterminación del contrato locativo de fecha 29 de mayo de 1990 (reconocido el 07/06/1990), opuestas por la demandada; e igualmente improcedente la confesión ficta de la accionada, peticionada por la representación de la actora;

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano FEDERICO BAQUERO en contra de la sociedad mercantil VENEZOLANA DE AVALUOS S.A., alusiva a un apartamento distinguido con el Nro. 6-D, ubicado en el 6º piso del Edificio La Carlota, Avenida Libertador, Esquina Avenida Las Acacias, Caracas, imponiéndose condenatoria en costas generales a la parte actora, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al haber resultado totalmente vencida;

CUARTO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, sin que se impongan costas respecto al recurso dada la naturaleza de la decisión.

Regístrese, publíquese, notifíquese y en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado a-quo.

Dada, y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil trece (2013).
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSE CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA

ABG. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA

ABG. ANA MORENO V.
EXP. N° 10495
(AP71-R-2012-000102)
AJCE/AMV/fccs