TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve de agosto de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO: AP31-V-2007-002645

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DORALBE CA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 03 de Noviembre de 1992, bajo el No 36, Tomo 51-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARLENI GOMEZ DE FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V- 5.545.925

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana INES MARÍA CARTAGENA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 59.709.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por las Abogadas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente. actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA DORALBE, C.A., parte actora en el presente juicio, contra la ciudadana MARLENI GOMEZ DE FLORES., por Cumplimiento de Contrato De Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, tal y como consta en el instrumento autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio libertador del Municipio Libertador, en fecha 11 de enero de 2005, anotado bajo el No 55, Tomo 63 de los libros de autenticaciones correspondiente al año 2004, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y numero PB-1, ubicado en planta baja del Edificio Residencias Don Eugenio, situado entre las esquinas de Fe y Esperanza, Parroquia San José, del Municipio Libertador del Distrito Capital. Fundamentando su acción en los artículos 1.579 y 1.167 del Código Civil, el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2007, se dictó auto mediante el cual se ADMITIÓ la demanda por los trámites del juicio breve y se ordenó emplazar a la demandada ciudadana MARLENI GOMEZ DE FLORES, titular de la Cédula de Identidad No. 5.545.925.
En fecha 08 de enero de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó copias simples a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 09 de enero de 2008, se libró compulsa de citación.
En fecha 31 de enero de 2008, compareció el ciudadano Williams Matute en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito judicial y consignó recibo sin firmar.
En fecha 11 de febrero de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles.
En fecha 12 de febrero de 2008, se dicto auto mediante el cual se negó la solicitud presentada por la apoderada judicial de la parte actora y se ordenó oficiar al la ONIDEX hoy día SAIME.
En fecha 21 de febrero de 2008, el ciudadano Francisco Abreu, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó oficio dirigido al SAIME debidamente sellado.
En fecha 05 de mayo de 2008, se ordenó agregar las resultas del SAIME.
En fecha 09 de mayo de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó el desglose de la compulsa.
En fecha 12 de mayo de 2008, se dictó auto mediante el cual se ordenó el desglose de la compulsa a fin de que sea practicada la citación de la parte demandada ciudadana Marlene Josefina Gómez de Flores, titular de la cédula de identidad No. 5.545.925.
En fecha 18 de junio de 2008, compareció el ciudadano Jesús Manuel Leal, alguacil adscrito a este Circuito judicial y consignó compulsa de citación sin firmar.
En fecha 27 de junio de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles.
En fecha 1ro de julio de 2008, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada en el presente juicio.
El 03 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber retirado los carteles de citación y consignó los fotostatos para que sea aperturado el cuaderno de medidas.
En fecha 7 de julio de 2008, se dictó auto ordenando abrir el cuaderno de medidas.
En fecha 9 de julio de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó los carteles de citación publicados en los diarios El Nacional y El Universal.
En fecha 21 de julio de 2008, compareció la ciudadana Marlene Gómez de Flores, titular de la cédula de identidad No. V-5.545.925, asistida por la abogado Inés Cartagena, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 59.709, y se dio por citada. Igualmente le otorgó poder apud acta a la abogada antes mencionada.
En fecha 23 de julio de 2008, compareció la representante judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación de demanda y opuso cuestiones previas.
En fecha 06 de agosto de 2008, compareció la representante judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha se dictó auto declarando inoficioso pronunciarse sobre la admisión de la prueba contenida en el capitulo II y admitiendo las de los capítulos I, III y IV.
En fecha 16 de septiembre de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de conclusiones.
En fecha 17 de septiembre de 2008, se dictó auto mediante la cual la Dra. Rahyza Peña Villafranca se avoca al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, así mismo se ordenó librar Cartel de Notificación a la parte demandada a los fines de ser publicado en el diario El Universal.
En fecha 22 de septiembre de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y retiró el cartel de notificación.
En fecha 26 de septiembre de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó cartel de notificación publicado en el diario El Universal.
En fecha 29 de septiembre de 2008, se dictó auto ordenando agregar a los autos el cartel de notificación.
En fecha 14 de octubre de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la devolución del instrumento poder.
En fecha 19 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó se sirva pronunciarse sobre la cuestión previa.
En fecha 15 de enero de 2010, se dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa de prejudicialidad contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la paralización del juicio en estado de sentencia hasta que conste en autos la sentencia definitivamente firme del juicio respecto del cual se declaro la prejudicialidad.
En fecha 18 de enero de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaro la perención de la instancia. y consignó la sentencia del Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción.
En fecha 1ro de febrero de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se sirva dictar sentencia.
En fecha 21 de marzo de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora y ratificó la diligencia de fecha 1-02-2011.
En fecha 16 de mayo de 2011, se dictó auto mediante el cual se ordenó la SUSPENSIÒN DEL PROCESO hasta tanto la parte actora cumpla con el procedimiento administrativo y consigne las resultas en el presente expediente.
En fecha 02 de julio de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la reanulación de la causa.
En fecha 06 de julio de 2012, se dictó auto mediante la cual se negó el pedimento efectuado por la parte actora, por cuanto este Juzgado considera que no existen razones legales por las cuales deba levantarse la suspensión ordenada. Asimismo, se ordenó cumplir con el procedimiento previo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En fecha 20 de julio de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de alegatos.
En fecha 02 de julio de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó reanudar la causa al estado de dictar sentencia, de conformidad con el criterio establecido en la sentencia de fecha 01 de noviembre de 2012, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia conjunta, sustanciada bajo el expediente Nº AA20-C-2011-000146.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, el Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente juicio, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por vencimiento del término y la prórroga legal, señala la parte actora como fundamento fáctico de su pretensión que en fecha 11 de Enero de 2005, se celebró el contrato de arrendamiento, mediante documento autenticado, producido en original acompañando el libelo; que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la duración del mismo era un año contado a partir del 19 de Diciembre de 2004 hasta el 19 de 2005, señalando que la intención de las partes era que no operara la tácita reconducciòn. Alega además la actora que la relación arrendaticia, se inició el 19 de Diciembre de 2003, cuando suscribieron un primer contrato de arrendamiento, el cual también consta de instrumento autenticado producido en original acompañando el libelo. Alega la parte actora, que en fecha 12 de Diciembre de 2005, las partes suscribieron un convenio de prorroga, donde la arrendataria manifestó que no haría uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a, que era de un año, sino que la prórroga sería de seis meses; situación que reconocieron ambas partes mediante documento autenticado en fecha 15 de Enero de 2007, el cual produjo la actora acompañando el libelo, donde además se extiende la prórroga legal desde el 20 de Diciembre de 2006 hasta el 20 de Junio de 2007; que finalizado el término del contrato así como la prórroga legal y la extensión de prórroga, la demandada, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, negó y rechazó la demanda, incoada en su contra, admite que la relación arrendaticia se inició en fecha 19 de Diciembre de 2003, según consta del documento autentico producido por la actora; admitió que en fecha 11 de Enero de 2004, las partes suscribieron un nuevo contrato con vigencia de un año fijo contado a partir del 19 de Diciembre de 2004 hasta el 19 de Diciembre de 2005; admitió también la celebración del tercer contrato denominado Convenio de Prórroga del Contrato de Arrendamiento, también autenticado y producido por la actora, donde se acuerda un plazo de seis meses de prórroga, contados a partir del 20 de Diciembre de 2005 hasta el 20 de Junio de 2006, señalando que es nulo por violar el derecho de prorroga legal de un año; alega que el cuarto contrato denominado Extensión de Convenio de Prórroga del Contrato, fue suscrito seis meses después del tercer contrato, acordándose un plazo de seis meses a partir del 20 de Diciembre de 2006, hasta el 20 de Junio de 2007, donde además se fija un nuevo canon de arrendamiento y se acuerda la obligación de la arrendataria de pagar el condominio del inmueble arrendado, que este convenio también es nulo como consecuencia de la nulidad del primer convenio de prorroga, que la prórroga legal venció el 20 de Diciembre de 2006, dejándose en posesión del inmueble a la demanda, quien continuó pagando los cánones de arrendamiento recibidos por la actora, por lo que la relación arrendaticia se indeterminó.
Admitida como fue por la demandada la celebración de todos los contratos tanto de arrendamiento como de prorrogas, estos hechos quedan fuera del debate probatorio.
El punto central de la controversia viene a ser si ocurrió la indeterminación del contrato de arrendamiento, se observa que el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, contenido en instrumento autentico, fue producido acompañando el libelo, en el mismo, se establece una duración del contrato de un año fijo, contado a partir del 19 de Diciembre de 2003, expresándose en la cláusula tercera que la intención de las partes es que en ningún caso operara la tácita reconducciòn, ni que el contrato se indetermine, se observa así mismo, que en la cláusula décima cuarta del contrato, las partes estipularon que a la terminación del contrato, LA ARRENDATARIA, deberá entregar las llaves del inmueble a LA ARRENDADORA o a la persona que esta designe, el primer día hábil siguiente. En esta oportunidad, las partes levantaran un acta, en la cual se dejará constancia del estado como se recibe el inmueble. Queda expresamente entendido que la mora de la arrendadora en la entrega del inmueble, una vez vencido el contrato, dará derecho a la arrendadora a cobrarle la cantidad de CUAREENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) por cada día de retraso, por indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento, sin que esto implique prórroga del contrato. El segundo contrato, fue celebrado en fecha 11 de Enero de 2004, con duración de un año fijo contado a parir del 19 de Diciembre de 2004, finalizando el 19 de Diciembre de 2005, señalando igualmente que en ningún caso operaría la tácita reconducciòn y que la voluntad de las partes era que el contrato no se indeterminara, en este contrato también se incluyo una cláusula donde se establece una indemnización por daños y perjuicios por la ocupación del inmueble después de vencido el termino del contrato. Se observa así mismo, que en fecha 12 de Diciembre de 2005, las partes celebraron un convenio de prorroga de contrato de arrendamiento, donde se conviene una prórroga de seis meses, cuando que lo previsto en la ley por la duración del contrato, que era de dos años, era una prórroga de un año, por lo que la prórroga legal, terminó el día 20 de Diciembre de 2006, de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues este convenio entre las partes no puede relajar una disposición de orden público. Así se establece. Posteriormente, las partes celebraron un convenio de Extensión de convenio de Prórroga del Contrato de Arrendamiento; en fecha 15 de Enero de 2007, donde se extiende la prórroga legal desde el 20 de Diciembre de 2006 hasta el 20 de Junio de 2007, por lo que considera quien aquí suscribe, que es a partir del 20 de Junio de 2007, que surgió la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble por el vencimiento de la extensión de la prórroga convencional. En cuanto a la nulidad de los contratos de prórroga legal y extensión de prórroga, considera quien aquí suscribe, que la nulidad es una pretensión, que debe plantearse vía reconvencional y no como un alegato, por lo que el alegato de la nulidad de estas convenciones, debe ser desechado. Así se decide.
La arrendataria, en su escrito de contestación alega que después de concluida la prórroga legal, la arrendadora le siguió recibiendo los cánones de arrendamiento, pero consta de los instrumentos autenticados producidos a los autos y promovidos por ambas partes, que en fecha 15 de Enero de 2007, ambas partes acordaron una extensión de la prórroga que venció el 20 de Diciembre de 2006, acordando que la extensión de la prórroga sería del 20 de Diciembre de 2006 hasta el 20 de Junio de 2007, contrato que celebraron las partes en ejercicio de la autonomía de su voluntad, el cual además no infringe el ordenamiento jurídico toda vez que la arrendataria disfruto completamente la prórroga legal que le correspondía, por lo que la prórroga fue extendida por voluntad de las partes hasta el 20 de Junio de 2007. Durante el lapso probatorio la representación judicial de la demandada, promovió documental relativa a la prejudicialidad alegada, la cual fue valorada en la respectiva decisión; promovió los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, para demostrar su condición de arrendataria, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues se trata de un hecho admitido; promovió copia de un recibo de pago de canon de arrendamiento del mes de Enero de 2007, para demostrar que después de vencida la prórroga legal, se le recibió un pago de arrendamiento, y por consiguiente la relación arrendaticia se indeterminó, pero como quiera que ya quedó establecido que la prórroga convencional terminó en fecha 20 de Junio de 2007, esta documental no aporta nada al debate probatorio, se desecha; y promovió recibos de condominio para demostrar que esta solvente en sus obligaciones como arrendataria y que por consiguiente no es necesario decretar una medida cautelar en su contra, se desecha por impertinencia, pues la solvencia de la arrendataria no es un hecho controvertido. Por su parte la actora promovió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Diciembre de 2003, para demostrar que en esa fecha se inició la relación arrendaticia, lo cual no es objeto de prueba por ser un hecho reconocido, se desecha por impertinencia; promovió la actora el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de Enero de 2005, en cuya cláusula tercera se establece que el contrato es a término fijo, hecho reconocido por la demandada, por lo que es una prueba impertinente; promovió la actora, el convenio de prórroga legal para demostrar que la demandada hizo uso de su prórroga legal arrendaticia, se trata de una prueba también impertinente, porque es un hecho admitido por la demandada; promovió el contrato de extensión de prórroga legal, para demostrar que la demandada disfruto su prórroga legal y que la extensión convencional de la prorroga legal concluyo el 20 de Junio de 2007, se aprecia, como plena prueba de que la voluntad de las partes fue extender la prórroga de forma convencional desde el 20 de Diciembre de 2006 hasta el 20 de Junio de 2007.
Del análisis de los términos en los que fue planteada la litis, así como de las pruebas aportadas a los autos, se concluye que no demostró la demandada, que después de junio de 2007, se le recibiera algún pago del canon de arrendamiento, por lo que no logró demostrar la alegada indeterminación del contrato, por lo que al haber expirado el término del contrato y su prórroga legal, así como la prórroga convencional, debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y la prórroga legal, incoado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DORALBE, C.A contra la ciudadana MARLENI GOMEZ DE FLORES, en consecuencia:

PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, completamente libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Número y letra PB-1, ubicado en la Planta Baja, del Edificio Don Eugenio, situado entre las Esquinas de Fe y Esperanza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO: Se condena en costas a la demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de Agosto de 2013. Años: 202º 154º.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.