TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2013-000210

PARTE DEMANDANTE:

SUCESION ROA MACIAS.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
OTTILDE PORRAS COHEN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 19.028.-

PARTE DEMANDADA:

Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Abril de 1979, bajo el N° 51, Tomo 44-A Sgdo, representada por el ciudadano CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.710.316.-

MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO y BEATRIZ VARGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.120, 25.402 y 89.760.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 14 de Febrero de 2013 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas que por distribución la asigna al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 15 de Febrero de 2013 la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento breve a tenor de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Cumplido el trámite procesal se procede a sentenciar para lo cual se observa

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la representación judicial de la parte actora en su libelo, que la ciudadana MARIA ENMA ROA MACIAS causante mortis de sus representados, suscribió en fecha 1 de noviembre de 1996 contrato por el cual dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “MERCANTIL MAROL C.A.” un inmueble constituido por la planta baja de la Quinta Lucky ubicada en la calle El Colegio de la Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por una duración de tres (3) años fijos contados desde el 1 de noviembre de 1996 y que respecto al canon se acordó la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES HOY DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 200,00) para el primer año, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES HOY TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300,00) para el segundo año y CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES HOY CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00) para el tercer año.- Que en el curso del año 1998 solicitaron la regulación del canon de arrendamiento por lo cual la Dirección de Inquilinato mediante Resolución 002261, de fecha 18 de Diciembre de 1998, estableció como canon máximo para la totalidad de la Quinta Lucky la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (BS. 1.827.990,00); agrega además la apoderada de la parte actora que tal Resolución no le es aplicable a la arrendataria en virtud que solo ocupa la planta baja del inmueble antes mencionado.
Continua señalando que vencido el contrato en fecha 01 de Noviembre de 1999, la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin cancelar los cánones de arrendamiento por lo cual intentaron demanda de la que conoció el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial bajo el expediente AN3E-V-2000-13, y que en el curso de ese juicio se produce un primer convenimiento en fecha 17 de Septiembre de 2001, con el cual se prorrogó en dos años el lapso para la restitución del inmueble y se acuerda un pago de TREINTA BOLÍVARES (BS. 30,00) diarios.- Que se verificó posteriormente en fecha 12 de septiembre de 2003 un segundo convenimiento por el cual se fija un término para la desocupación hasta el 31 de Julio de 2005 y el pago indemnizatorio es incrementado a CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (BS. 55,00) diarios.-
Prosigue la actora afirmando, que posteriormente en fecha 01 de Agosto de 2005, la demandante en aquel proceso solicitó la ejecución de la sentencia y que ante esto la demandada se opone alegando fraude procesal y solicita se abra una articulación probatoria.- En fecha 08 de Agosto de 2005, aquel Tribunal sentenció desestimando los alegatos de la demandada.- Que nuevamente en fecha 04 de Abril de 2006, la actora consigna convenimiento suscrito en fecha 19 de Diciembre de 2005, ante una Notaria Publica, por el cual acuerdan la entrega del inmueble para el 31 de Julio de 2006 y se establece como pago indemnizatorio CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (BS. 59,00) diarios hasta el 01 de Febrero de 2006 y SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUANTA CENTIMOS (BS. 75,50) diarios hasta el 31 de julio de 2006.- Agrega que este ultimo convenimiento no fue homologado por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio que estimó que no tenia materia sobre la cual decidir.- Sigue la apoderada de la actora indicando que se produjo un cuarto convenimiento por el cual en fecha 07 de Agosto del 2009, acordaron como fecha para la entrega del inmueble el 31 de Enero de 2010 y se establece como pago indemnizatorio CIENTO TREINTA Y DOS BOLÍVARES (BS. 132,00) diarios hasta el 31 de Julio de 2009 y CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (BS. 145,00) diarios hasta el 31 de enero de 2010.-
Continua la representación de la accionante señalando, que en fecha 02 de Noviembre de 2009, se solicito la ejecución en aquella causa y que el apoderado de la demandada solicito en fecha 02 de Febrero de 2010, se negara la ejecución y afirma que la arrendataria tiene derecho a una prorroga legal por tres (3) años conforme al literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableció la existencia del contrato de arrendamiento negando la ejecución.-

Continúa la actora señalando que conforme a la doctrina de la Sala Constitucional existe un arrendamiento con una expresión judicializada del contrato y que se encuentra vencida la duración del contrato y de la prórroga des tres (03) años, la cual culminó en fecha 01 de Febrero de 2013. No obstante, la arrendataria no ha entregado el inmueble. Que en vista de este incumplimiento, pretende la ejecución del contrato y solicita sea condenada la arrendataria a restituir el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en las mismas condiciones que lo recibió.-

La parte demandada contestó la demanda mediante escrito de fecha 17 de Mayo de 2013, en el cual reconoce que su representada es arrendataria del inmueble y agrega que en él explota el fondo de comercio denominado “El Griego American Bar”, reconoce también la existencia del proceso judicial que cursó por ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial y que las partes suscribieron una transacción que fue homologada por el Tribunal y que posteriormente suscribieron una suspensión de la ejecución de la misma.- Argumenta además el representante de la demandada que al vencimiento del lapso de duración del contrato originalmente estipulado para 01 de Agosto de 2003, los arrendadores dejaron a su patrocinada en el inmueble, haciéndole ver que se suscribiría un contrato, pero que fue conminada a suscribir la suspensión de la ejecución bajo la amenaza de que se le ejecutaría de forma compulsiva.-
Que los arrendadores en fecha 01 de Junio de 2005, le enviaron una comunicación manifestándole a su representada que tenía la primera opción para adquirir la totalidad del inmueble por el precio de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 1.400.000.000,00).- Señala que conforme a lo expuesto la arrendataria ha venido ocupando la planta baja de la Quinta Lucky por un contrato verbal ya que desde el vencimiento de la transacción no han sido ejecutado y ha permanecido en posesión pacifica del inmueble pagando los cánones de arrendamiento mensuales, además de pagar los servicios públicos y efectuar las reparaciones menores del inmueble y señala que la suspensión de fecha 02 de agosto de 2003 es un acto simulado que encubre un contrato de arrendamiento.-
Sigue exponiendo que sus representados han venido ocupando tanto la planta alta y baja de la Quinta Lucky desde el 02 de Agosto de 2003, suscribiendo diferentes suspensiones de la transacción y que ello constituye un contrato de arrendamiento verbal y considera esas suspensiones como actos simulados que encubren un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que la arrendadora pretende desconocer sus derechos en violación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Afirma que el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia mediante la cual se negó la ejecución que solicitó la actora y se declaró la existencia del contrato de arrendamiento y que le asisten los derechos consagrados en la legislación inquilinaria y agrega que así lo acepto la actora en su libelo.-

Señalando además que por ante este Juzgado cursó demanda de cumplimiento de contrato que fue declarada inadmisible

Alegó además como defensa de fondo, la capacidad o falta de cualidad de la parte actora, para intentar y sostener este juicio, argumentando que del texto del poder consignado por la representante de la actora se desprende que el Notario Publico ante el cual se confirió no tuvo a su vista los poderes otorgados a los ciudadanos JAIRO HUMBERTO ROA y GLORIA ELSA OVIEDO ROA, para representar a los ciudadanos ANA ELVIRA ROA DE TARQUI y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO los cuales han debido ser acreditados para el acto de otorgar poder a la abogada OTTILDE PORRAS COHEN.-

Impugnó la cuantía en la que la actora valoró la demanda y señala en aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y partiendo de que reclama las pensiones de octubre de 2010 a enero de 2011, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000,00) mensuales, el valor de la demanda es de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS.180.000,00) que equivalen a 1682,24 Unidades Tributarias, ello en virtud de que la cuantía por la cual se demanda, fue fijada de forma maliciosa para que la causa no tuviese apelación ya que no excede de 500 Unidades Tributarias.-
En estos términos ha quedado planteada la litis y fijado el thema decidendum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho se dedicarán los siguientes capítulos del fallo.

II
PRUEBAS

1. Cursa entre los folios ciento trece (13), al folio dieciséis (16), del expediente, certificación de consignaciones expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, conforme a la cual en el expediente 2005-8975, que cursa por ante aquel Tribunal, la Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL, C.A. consigna a favor de la SUCESION ROA MACIAS, pensiones de arrendamiento correspondientes al arrendamiento cuya ejecución se demanda en esta causa. Esta prueba se desecha por impertinente, toda vez que en esta causa no se encuentra en discusión el pago de las mismas.-

2. Cursa del folio diecisiete (17) al folio ciento noventa y siete (197) del expediente, copia certificada del expediente AN3E-V-2000-000013, que cursó por ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial y que contiene juicio en el cual MARIA ROA DE QUINTERO y OTROS, demandan a la Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento.- Esta instrumental constituye un documento publico que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de aquel proceso judicial, en especial que las partes en el curso del mismo, realizaron una transacción cuya ejecución fue suspendida reiteradamente por nuevos acuerdos, por lo cual aquel Juzgado en decisión de fecha 26 de abril de 2010, estableció la existencia de contratos de arrendamiento con duración distinta de la inicial y que la actora debía intentar una acción respetando las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Se aprecia de esta probanza además que la última prorroga acordada por las partes extendió la vigencia del arrendamiento hasta el 31 de enero de 2010.-
3. Cursa al folio doscientos cincuenta y siete (257), al folio doscientos sesenta y dos (262), ambos inclusive, copia simple del libelo de demanda, la cual se sustancio en el expediente por ante este Tribunal signado con el Nro. AP31-V-2012-000342, de la nomenclatura interna de este Juzgado. Esta instrumental constituye un documento público que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la existencia de aquella causa.
4. Cursando entre los folios doscientos sesenta y tres (263) al folio doscientos sesenta y cinco (265), copia de documento público instrumento poder por el cual la ciudadana CARMEN ROSA DE OVIEDO confiere poder a la ciudadana GLORIA ELSA OVIEDO ROA, para que la represente en los asunto relativos a la sucesión de su hermana MARÍA EMMA ROA MACIAS y le otorga la facultad de nombrar abogados.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en le artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acto por el cual se confirió tal mandato y las facultades otorgadas en el mismo.-
5. Cursando entre los folios doscientos sesenta y seis (266) al folio doscientos sesenta y ocho (268) copia de documento público instrumento poder por el cual la ciudadana ANA ELVIRA ROA DE TARQUI confiere poder al ciudadano JAIRO HUMBERTO TARQUI ROA, para que la represente en los asunto relativos a la sucesión de su hermana MARÍA EMMA ROA MACIAS y le otorga la facultad de nombrar abogados.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en le artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acto por el cual se confirió tal mandato y las facultades otorgadas en le mismo.
6. Cursa al folio doscientos treinta y nueve (239), al folio doscientos cuarenta y dos (242), ambos inclusive, copia simple de poder otorgado por la ciudadana MARY FLOR JORDAN DE GARCIA, a los abogados MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO y BEATRIZ CONCEPCIÓN, por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Esta instrumental constituye un documento público que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la existencia de aquella causa.
7. Cursa a los folios doscientos setenta y cinco (275), al folio doscientos noventa y nueve (299), ambos inclusive, planillas de declaración de impuesto al valor agregado, correspondiente a los ejercicios fiscales del año 2004, al año 2005, emanados del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); estos instrumentales se desechan por ser impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
8. Asimismo, cursan a al folio trescientos (300), resolución Nro. 98020057,de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador, contentiva del permiso de espectáculos públicos, esta instrumental se desechan por ser impertinente ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
9. Riela del folios trescientos uno (301), al folios trescientos dos (302), autorizaciones emanadas de la Dirección de Renta Interna del Ministerio de Hacienda; esta instrumental se desechan por ser impertinente ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
10. Igualmente, del folio trescientos tres (303), al folio trescientos cuatro (304), ambos inclusive, copia simple del convenio de pago suscrito entre la Sindicatura Municipal del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, y la Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL, C.A., esta instrumental se desecha por ser impertinente ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
11. De igual forma, cursan de los folios trescientos cinco (305), al folio trescientos diecisiete (317), copias simples de planillas de autoliquidación y pago de tributos municipales de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; estas instrumentales se desechan por ser impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
12. Del folio trescientos dieciocho (318), al folio trescientos cincuenta y cinco (355), ambos inclusive, copias simples de facturas de proveedores de mercancías que se expenden en el local, estas instrumentales se desechan por ser impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-
13. Rielan a los folios trescientos cincuenta y seis (356), al folios trescientos ochenta y ocho (388), ambos inclusive, copias simples de facturas formales de clientes que utilizan los servicios prestados por la Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL, C.A.- Estas se desechan por impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado iniciado en fecha 01 de noviembre de 1996 y que se extinguió el 31 de Enero de 2010, verificándose el inicio de la prorroga legal por el tiempo de tres (03) años.-

III
FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA PROPONER LA DEMANDA

Sobre la falta de cualidad, el maestro Luis Loreto sobre la cualidad en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

Esta comprensión del problema de la cualidad que comparte en un todo este Juzgador, nos permite establecer que debe existir identidad entre la persona a quien la Ley en abstracto concede la acción y a quien en concreto la ejerce ante el Tribunal.

En la causa que nos ocupa la demandada sostiene la excepción afirmando que del poder consignado por la representante de la actora se desprende que el Notario Publico ante el cual se confirió no tuvo a su vista los poderes otorgados a los ciudadanos JAIRO HUMBERTO ROA y GLORIA ELSA OVIEDO ROA, para representar a los ciudadanos ANA ELVIRA ROA DE TARQUI y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO los cuales han debido ser acreditados para el acto de otorgar poder a la abogada OTTILDE PORRAS COHEN.

Observa el sentenciador que del examen de los instrumentos otorgados tanto por CARMEN ROSA DE OVIEDO como por ANA ELVIRA ROA DE TARQUI, éstas constituyeron mandatarios a los que facultaron para designar abogados y estos últimos confirieron en nombre de aquellas poder a la abogada OTTILDE PORRAS COHEN.-

Ahora bien, partiendo de anterior la comprensión del problema de cualidad, debe advertirse que el alegado vicio del poder no queda comprendido dentro de esta excepción, pues la denuncia se refiere al tema de la representación que es un asunto distinto de la cualidad, de modo que no procede la excepción opuesta y así se declara.-
IV
IMPUGNACION DE LA CUANTÍA

La parte demandada impugna la cuantía en la que se estima la demanda que la actora valora en CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.000,00) equivalentes a 46,72 unidades tributaria (UT) señalando que la misma debía ser estimada en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (BS. 180.000,00) que equivalen a 1682,24 Unidades Tributarias, ello afirmando que la cuantía por la cual se demanda, fue fijada de forma maliciosa para que la causa no tuviese apelación ya que no excede de 500 Unidades Tributarias.
La determinación del valor de la demanda en los casos de arrendamiento, esta sujeta a la regla que contiene el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Ahora bien, en el caso que nos ocupa estamos frente a un arrendamiento a tiempo determinado, empero la actora pretende la entrega del inmueble por haberse vencido el contrato y su prorroga legal. Así no se están reclamando pensiones de las cuales derive el valor de lo litigado. Esta circunstancia permite aplicar entonces la regla de estimación que contiene el artículo 38 “ejusdem”.

De modo que el alegato del actor de que sirve de fundamento a su impugnación que es la aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, resulta improcedente y con ello debe desestimarse la impugnación hecha por la demandada y firme la estimación de la actora.

V
MERITO

Para decidir se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que la relación arrendaticia inicial se pacto por tiempo determinado y que esta se extinguió el 31 de enero de 2010.-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer la relación arrendaticia en fecha 31 de Enero de 2010, se inicio la prórroga legal de tres (03) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencida en fecha 01 de Febrero de 2013 el tiempo de la prórroga legal, conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por la demandada y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.- Procede igualmente la indemnización solicitada dado que no se ha probado que se haya verificado el pago de la pensión de arrendamiento a la que tenía derecho la actora.-

VI
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la SUCESION ROA MACIAS, en contra de la Sociedad Mercantil MERCANTIL MAROL, C.A., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja de la Quinta Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal a los fines de su impugnación.

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, siete (07) de Agosto del año dos mil trece (2013).- Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretario,
Enderson Lozano.-
En esta misma fecha 07 de Agosto de 2013, siendo las 12:10 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
El Secretario,
Enderson Lozano.-
VMDS/Cmpg.
EXP. Nº A31-V-2013-000210
ASIENTO LIBRO DIARIO: 37