Exp. Nº AP71-R-2012-000235/Definitiva/Civil Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento/Recurso. Sin Lugar Apelación/Con Lugar la Demanda Sin Lugar la Reconvención/Confirma/”F”. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA-RECONVENIDA: MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.966.114; ANA ELVIA ROA DE TARQUI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.379.713; JESUS ANTONIO ROA MACIAS, colombiano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá, República de Colombia, titular del pasaporte Nº CC 158234; y, CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, colombiana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Santa Fé de Bogotá, República de Colombia, titular de la cédula colombiana Nº 20.191.633 y pasaporte Nº AF76364, integrantes de la SUCESIÓN ROA MACIA. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: OTTILDE PORRAS COHÉN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.584.021, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.028. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: CARLOS EDUARDO VALDIVIESO; MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDAN y MARY FLOR JORDAN DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.710.316; V.-10.509.107 y V-5.534.349, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MOISES AMADO, JESÚS ARTURO BRACHO, BEATRIZ CONCEPCIÓN VARGAS y REYNA MENDIVIL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.370.163, V-6.139.745, V-6.094.644 y V-13.133.701, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.120, 25.402, 89.760 y 145.164, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES. II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 12.06.2012, por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 29.02.2012, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin lugar la suspensión del proceso; 2) Sin lugar la impugnación de la cuantía; 3) Sin lugar las cuestiones previas; 4) Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la SUCESIÓN ROA MACÍAS, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, MARY FLOR JORDÁN DE GARCÍA y de la SUCESIÓN DE MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDÁN. En consecuencia, condenó a los demandados a entregar a la parte actora, el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por la planta alta que forma parte integrante de la edificación que lleva por nombre Quinta Lucky, situada en la Calle El Colegio de la urbanización San Antonio, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que lo recibieron; así como al pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), por concepto de indemnización por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; y, 5) Inadmisible la reconvención. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 29.06.2012 (Fs. 448-449), la dio por recibida, entrada y conforme a la resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil Unidades Tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como en la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10.03.2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza; fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, conforme lo dispuesto en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040 del 07.07.2008, expediente Nº 07-1568, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz. En fecha 09.07.2012, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de conclusiones. En fecha 25.07.2012, se difirió por treinta (30) días consecutivos, la oportunidad para dictar sentencia, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de alegatos. En fecha 10.10.2012, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó se desestimase el escrito presentado por el abogado Moisés Amado, por cuanto sustituyó el poder que le acreditaba la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, sin haberse reservado su ejercicio. Petición rechazada por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, mediante diligencia del 28.09.2012. No habiéndose publicado la decisión en la oportunidad fijada en el diferimiento del 25.07.2012, el tribunal para decidir, observa: III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS Se inició el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado conjuntamente con sus recaudos en fecha 02.02.2011, por la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESÚS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDAN y MARY FLOR JORDAN DE GARCIA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas. Mediante diligencia del 08.02.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda. Mediante auto de fecha 1º de marzo de 2011, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y su reforma y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del juicio breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, asimismo, ordenó el emplazamiento de los herederos desconocidos de la ciudadana Maria de la Concepción Lorenzo de Jordan, mediante edictos, conforme lo dispuesto en el artículo 231 eiusdem. En fecha 23.03.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas y dejó constancia de haber puesto a disposición los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de la citación de los demandados. En fecha 30.03.2011 y 12.04.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó edictos publicados en los diarios Ultimas Noticias y El Nacional. En fecha 26.04.2011, el ciudadano HORACIO RAMOS, alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada y consignó compulsas. En fecha 02.05.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó edictos publicados en los diarios Ultimas Noticias y El Nacional. En fecha 10.05.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó oficio al Consejo Nacional Electoral y al Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería, con la finalidad que informaran el último domicilio de los demandados. Mediante auto razonado de fecha 13.05.2011, el a-quo, suspendió el curso de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en el artículo 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas. En fecha 17.05.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó edictos publicados en los diarios Ultimas Noticias y El Nacional. En fecha 13.06.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se revocara la suspensión de la causa decretada en fecha 13.05.2011. En esa misma fecha, consignó reforma de la demanda. Mediante auto de fecha 17.06.2011, el a-quo, revocó por contrario imperio la suspensión de la causa. En fecha 14.07.2011, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada y la publicación de edictos, a los herederos desconocidos de la sucesión de Maria de la Concepción Lorenzo de Jordán, conforme lo dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14.07.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas. En fecha 26.07.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber puesto a disposición del alguacil, los emolumentos necesarios para el traslado para la practica de las citaciones de la parte demandada; y, el ciudadano LESTER SEQUERA, Coordinador de Alguacilazgo, dejó constancia de haberlos recibido. En fecha 28.09.2011, la ciudadana VILMA IZARRA ROYERO, en su carácter de alguacil, dejó constancia de no haber podido lograr la citación de la parte demandada y consignó las compulsas. En fecha 03.10.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó citación por carteles; lo que fue acordado por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 06.10.2010, librando al efecto cartel de citación, conforme lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia del 17.10.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se designase defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue negado en fecha 20.10.2011, por el juzgado de la causa, toda vez que aun no se había procedido a la publicación y fijación del cartel, para que comenzara a correr el lapso respectivo. En fecha 10.11.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó cartel de citación publicado en los diarios El Nacional y Últimas Noticias y solicitó el traslado de la secretaria con la finalidad de su fijación. En esa misma fecha, consignó fotostatos para la apertura del cuaderno de medidas. En fecha 14.11.2011, la abogada DILCIA MONTENEGRO, Secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse trasladado y fijado el cartel de citación, así como del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 18.11.2011, compareció por ante el juzgado de la causa, el abogado MOISES AMADO, consignó poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada, se dio por citado y solicitó se notificara a la Procuraduría General de la República, conforme lo dispuesto en el artículo 99 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, en relación con los Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley Especial de Refugios Dignos para Proteger a la Población en caso de Emergencias y Desastres y Ley Orgánica de Turismo, toda vez que en el inmueble arrendado se presta un servicio hotelero, cuya actividad constituye un servicio de interés público. En fecha 22.11.2011, el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención. En fecha 23.11.2011, el juzgado de la causa, admitió la reconvención y fijó oportunidad para su contestación. En fecha 25.11.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, impugnó las documentales producidas por la parte demandada-reconvenida junto con la contestación y reconvención, consignó escrito de contestación a las cuestiones previas; asimismo, consignó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 05.12.2011, el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, insistió en el valor probatorio de las documentales que produjo conjuntamente con la contestación y reconvención. En esa misma fecha, sustituyó el poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, reservándose su ejercicio, en la persona de la abogada REYNA MENDIVIL. En fecha 06.12.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas; lo que realizó también en fecha 07.12.2011. En fecha 08.12.2011, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida. En diligencia del 13.12.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, insistió en la impugnación de las documentales producidas por la demandada-reconviniente conjuntamente con la contestación y reconvención. En esa misma fecha, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito complementario de promoción de pruebas. Asimismo, se opuso a la sustitución del poder realizada por el representante judicial de la parte demandada-reconviniente. En esa misma fecha, la abogada REYNANDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida. Asimismo, alegó que en el proceso no se dio cumplimiento a las formalidades del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15.12.2011, la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de promoción de pruebas, alegatos y apeló del auto de fecha 08.12.2011. En esa misma fecha, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes. En fecha 19.12.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, impugnó la actuación del alguacil, referente a la citación para las posiciones juradas y solicitó cómputo de los días de despacho. Asimismo, consignó escrito donde peticionó la nulidad de las boletas. En fecha 20.12.2011, la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconvenida, solicitó prorroga del lapso probatorio. En esa misma fecha, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la apelación interpuesta por la representante judicial de la parte demandada-reconviniente, expidió cómputo, se pronunció en relación a la nulidad de las boletas de citación y concedió prorroga de cinco (5) días del lapso probatorio. En fecha 09.01.2012, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, se opuso a la prorroga solicitada por la parte demandada-reconviniente. En fecha 20.01.2012, el juzgado de la causa, dictó auto mediante el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia, para el décimo quinto (15º) día continuo siguiente, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 27.01.2012, la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de alegatos. En fecha 29.02.2012, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la suspensión del proceso, peticionada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; sin lugar la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada-reconviniente; sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada-reconviniente; con lugar la demanda; condenó a la parte demandada-reconviniente, en la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; mas el pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) por concepto de indemnización, derivada de la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; e, Inadmisible la reconvención. Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 12.06.2012, por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. PUNTOS PREVIOS I DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”. ...Omissis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).- Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESUS ANTONIO ROA MACÍAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, MARY FLOR JORDÁN DE GARCIA y MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDAN, fue instaurada en fecha 02 de febrero de 2011, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 29 de junio de 2012, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así expresamente se establece.- II DE LA RESERVA LEGAL OFICIOSA Y DEL REEXAMEN DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACION PLANTEADO En el punto bajo examen, se aprecia que la doctrina patria ha definido los recursos, desde el punto de vista instrumental, como medios de ataque y defensa establecidos en beneficio de las partes, que por regla general se interponen en los procesos pendientes y que originan o bien un trámite incidental u otro procedimiento en una instancia superior. Empero, el recurso como se ha sostenido no puede dársele solo ese sentido técnico instrumental de carácter procedimental, ya que el soporte de esta institución descansa en el valor de justicia, pues, el recurso se instituye como medio de impedir arbitrariedades e injusticias. Darle solo el sentido de medio de ataque o defensa puede conducir al reconocimiento de hecho del abuso de derecho, y en cualquier circunstancia las partes se sentirían autorizadas para intentar recursos de impugnación sin el cumplimiento previo de los requisitos de modo, tiempo y lugar, para que puedan ser considerados como un derecho subjetivo del justiciable. De allí que surge la definición como medio de impugnación por quien está legitimado para ello, de un proveimiento o decisión judicial, dirigida a provocar su sustitución por un nuevo pronunciamiento.- En sintonía con lo expuesto, cabe añadir que los recursos requieren indubitablemente ciertos presupuestos. La procedibilidad de éstos está supeditada a la concurrencia de determinados presupuestos procesales, tanto para su admisión y sustanciación como para la resolución de la cuestión planteada. Es claro que si no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley para su admisión, no podrá sustanciarse ni mucho menos decidirse sobre la cuestión planteada por el recurrente. Por lo general, la doctrina sostiene que todos los presupuestos y requisitos de los recursos deberían ser controlables de oficio y en el momento previo de la admisión. - En términos generales se sostiene que cada recurso tiene sus presupuestos especiales, de igual manera existen requisitos generales relativos a la legitimación, gravamen, plazo, competencia del órgano jurisdiccional y recurribilidad de la resolución. De dichos presupuestos surgen: * Los Requisitos Subjetivos: Este tipo de exigencias atiende a dos criterios diferenciadores: 1º.- Que el sujeto puede hacer el acto, esto es, que tenga aptitud subjetiva; 2º.- La intención o voluntad efectiva de querer hacer el acto, estos requisitos se refieren específicamente a los sujetos procesales, los cuales son el órgano jurisdiccional competente y las partes –Competencia y Legitimación; y, * Los Requisitos Objetivos: Se refieren a los aspectos externos propiamente, es decir, a las circunstancias que existen fuera de la decisión judicial que se impugna y que establece la Ley. Por ello, estos se tienen que ver con la recurribilidad de la decisión, el agravio que causan, la formalidad y plazo. Decisión Impugnable o Recurrible, Agravio o Perjuicio, Formalidades y Plazo y en algunos casos se exige adicionalmente la Cuantía Habilitante.- De lo expuesto se colige que, en el caso de los recursos estos se dirigen contra las decisiones judiciales, las cuales en principio todas son recurribles, salvo que la propia Ley estipule lo contrario. En este sentido se puntualiza que entre los requisitos enunciados, en algunos casos se exige adicionalmente la cuantía habilitante. En razón de ello, se trae a colación el contenido de los artículos 891 del Código de Procedimiento Civil y 2 de la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que en materia de recurribilidad en los procesos que se ventilen bajo el procedimiento breve, dispusieron: “Artículo 891.-De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.”.- “Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).- En este sentido se puntualiza que habiendo surgido el asunto que nos ocupa en un proceso ventilado por el procedimiento breve previsto en Código de Procedimiento Civil, se resalta que entre los requisitos enunciados, se ha de verificar con preferencia su recurribilidad dada la exigencia de la cuantía habilitante en estos tipos de procesos. Ello con la finalidad de reexaminar los presupuestos procesales de admisibilidad del medio recursivo, sobre la base de la regla de orden público que preside su regulación, con fundamento en ello y atendiendo a ese poder-deber debe este revisor verificar la cuestión de la admisibilidad de los recursos intentados a pesar del examen previo realizado por el a-quo, cuando constate alguna causal de inadmisibilidad; tal y como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil, en reiterados fallos: “…Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo. …Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben: ‘En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que esta mal concedido, lo debe rechazar… -omissis- Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuan las partes no lo planteen’ (Vescovi, Enrique: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Desalma, Buenos Aires, 1988, p.148 y 149). …El Juez ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación…” Establecido lo anterior y retomando el hilo argumental, se aprecia de las actas que conforman el expediente, con especial atención a lo expuesto por la parte demandante-reconvenida, en su escrito de alegatos presentado en fecha 09.07.2012 , así como de la reforma del escrito libelar presentada en fecha 13.06.2011, que la demanda fue estimada en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo), equivalente a SESENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (65,78 U.T.), pues el valor de la Unidad Tributaria para la época de interposición de la demanda y sus posteriores reformas, era de SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (BS.F. 76,oo); estimación que fue negada, rechazada y contradicha por la parte demandada, alegando que la misma debió ser estimada en la cantidad que arrojase la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un (1) año y no como lo hizo la actora-reconvenida; aduciendo que ello fue realizado así, con la única intención de evitar la revisión del fallo, por medio de la apelación, considerando dicha estimación exigua. Igualmente se evidencia que la representación judicial de la parte actora-reconvenida, mediante escrito presentado ante esta alzada, solicitó se revocara el auto por medio del cual se dio trámite a la apelación, se negara dicho recurso y se declarara definitivamente firme la decisión recurrida, aduciendo que dicha impugnación fue declarada improcedente por el juzgado de la causa y que de entrar este juzgado superior al conocimiento de la misma, se estaría violentando la cosa juzgada, el debido proceso, se incurriría en error de juzgamiento ya que se estaría actuando fuera de la competencia de este jurisdicente al dictar una sentencia a través de un recurso inexistente, usurpando competencias, violatoria de derechos y garantías constitucionales. Al respecto, el Tribunal observa, que la demandada ejerció reconvención, la cual estimó en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 160.904,71), equivalentes a DOS MIL CIENTO DIECISIETE CON DIECISEIS UNIDAD TRIBUTARIA (U.T. 2.117,16); pues, como anteriormente se expresó, el valor de la Unidad Tributaria para la época, era la cantidad de SETENTA Y SIES BOLÍVARES (Bs. 76,oo); y, por tanto, colige este jurisdicente, que a pesar que la demanda principal no cumple –en prima facie- con el requisito de la cuantía habilitante para la admisibilidad del recurso de apelación; la reconvención si lo hace; aún cuando dicha pretensión fue declarada inadmisible, puesto que lo contrario, su inadmisibilidad, constituiría el vicio de petición de principio, el cual se manifiesta al dar por cierto, lo que se revisa. En consecuencia y como consecuencia de la cuantía establecida en la reconvención o mutua petición, se debe establecer que en el caso de marras, se cumple con la cuantía habilitante de QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.), establecida en el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil; lo que determina la ADMISIBILIDAD del recurso de apelación ejercido en fecha 12 de junio de 2012, por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente. Así se establece. * Ahora bien, establecida la admisibilidad del recurso de apelación, se establece que se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación ejercido en fecha 12 de junio de 2012, por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 29 de febrero de 2012, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) sin lugar la suspensión del proceso; 2) sin lugar la impugnación de la cuantía; 3) sin lugar las cuestiones previas; 4) con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la SUCESIÓN ROA MACÍAS, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, MARY FLOR JORDÁN DE GARCIA y la SUCESIÓN DE MARÍA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDÁN; en la cual se condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora-reconvenida, el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por la planta alta que forma parte integrante de la edificación que lleva por nombre quinta Lucky, situada en la calle El Colegio de la urbanización San Antonio, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones de uso y conservación en que lo recibieron; así como al pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por concepto de indemnización derivada de la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010; y, 5) Inadmisible la reconvención. ** Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 29.02.2012; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo: “…La posibilidad de suspender el curso de una causa, en la forma indicada por el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, ha de obedecer a una necesidad para el proceso, en función de preservar la estabilidad del juicio y procurar el mantenimiento de la igualdad procesal entre las partes. Ello, se explica porque el legislador adjetivo considera de primordial importancia el establecimiento de formas adecuadas a través de las cuales, en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, puedan los justiciables desarrollar su derecho a la defensa para el valimiento de sus particulares intereses, lo cual se desprende al examinar el encabezamiento del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, donde se dispone que ‘Los actos procesales se realizarán de la forma prevista en este Código y en las leyes especiales’, en función de que el proceso clausure etapas y avance hacia otras para su desenlace definitivo, lo que deviene en considerar que las reglas atinentes a la suspensión del trámite procesal son de carácter limitativo, pues sólo ha lugar a ella cuando la ley así lo disponga, dado que: …Omissis… En el caso bajo examen, la representación judicial de la parte demandada, a los solos efectos de apoyar su petición, incorporó a su escrito de contestación ejemplar del acta nº 153, expedida en fecha 26 de agosto de 2.007 por la oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Bolivariana de Miranda, en la que se hace constar el deceso de quien en vida respondiera al nombre de Maria de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, señalada por la parte actora en el libelo y la reforma a la demanda como una de las destinatarias de la pretensión, lo cual, a juicio del solicitante, debe propiciar la suspensión de este proceso, hasta tanto se proceda a la citación de los herederos de la causante, ‘a fin de no vulnerar el derecho a defensa y debido proceso consagrados en nuestra carta magna a sus herederos conocidos o desconocidos’ (sic). En ese sentido, cabe apuntar que la exégesis propia del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil solamente procura la conformación de una sustitución de la relación procesal para la debida conformación de la litis, pues si los herederos son tenidos como continuadores de la personalidad jurídica del causante, ellos son los llamados a responder de los distintos requerimientos que se le hubieren planteado en estrados, y para que ello sea así debe observarse lo establecidos en el artículo 231 de ese mismo Código adjetivo, cuya implementación solamente requiera la comprobación de que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, lo cual se corresponde con la doctrina sustentada por nuestra Casación de la siguiente manera: …Omissis… Resulta obvio, pues, que la exégesis propia del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil radica en que se debe practicar las siempre la citación por edictos a los herederos desconocidos, lo cual, a juicio de quien aquí decide, no resulta aplicable al presente caso, pues la contestación a la demanda es ofrecida por el abogado Moisés Amado, afirmando su condición de ‘apoderado judicial de los ciudadanos MARY FLOR JORDAN DE GARCIA, quien a su vez es mayor de edad, de este domicilio, venezolana y titular de la cédula de identidad Nº 5.534.349, heredera única y universal de los fallecidos FELIX NEPOMUCENO JORDAN y MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VUIDA DE JORDAN, así como en mi de (sic) carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS EDUARDO VALDIVIESO’ (sic). Tal afirmación no luce haber sido desvirtuada en la secuela del debate procesal por la parte actora, a lo que es de adicionar que el peticionante tampoco demostró que la situación de ‘heredera única y universal’ (sic) que se le atribuye a su patrocinada Mary Flor Jordán de García, hubiere variado por la existencia de otras personas que hipotéticamente deben ser llamadas a juicio como miembros integrantes de la sucesión de la causante, lo que deviene en considerar que estemos en presencia de un requerimiento inoficioso que en nada contribuye con el mantenimiento del adecuado equilibrio procesal, por lo que tal solicitud no debe prosperar. Así se decide. Segundo De la impugnación a la cuantía En el particular titulado ‘CAPITULO III’, de su escrito de contestación, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a impugnar la estimación ofrecida por la parte actora como valor de la demanda y la reforma sobre ella producida, para lo cual indicó lo siguiente: …Omissis… De conformidad con lo establecido en el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, la estimación del valor de la demanda cumple como función estelar la de fijar, prima facie, la competencia del órgano jurisdiccional ante el cual debe ventilarse el conflicto de intereses suscitado entre partes en reclamación de un derecho, propendiéndose también con ello a establecer el límite de los efectos económicos que puedan originarse del proceso instaurado, a la vez que se regula la posibilidad de interponer específicos recursos procesales contra determinadas decisiones adoptadas en sede jurisdiccional. Ese valor, que le es requerido al actor, tiene carácter provisional, en tanto y cuanto el destinatario de la pretensión no ofrezca su rechazo a tal estimación, caso en el cual el demandado deberá, de acuerdo a lo que se indica en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, expresar su inconformidad en la oportunidad de la litis contestación, bien porque el monto de tal estimación sea insuficiente o exagerado, pero en uno y otro caso, por tratarse de un hecho absolutamente nuevo que se incorpora al debate, el demandado ha de indicar el por que del rechazo y ofrecer la prueba de su argumentación. En ese sentido, nuestra Casación ha señalado lo siguiente: …Omissis… En el presente caso, la base de la impugnación planteada por el mandatario judicial de la parte demandada radica en el hecho que el nexo contractual arrendaticio que relaciona a sus patrocinados con la hoy demandante, a su entender, devino en indeterminado, por lo que las reglas a considerar para que se establezca adecuadamente la estimación de la demanda y la reforma sobre ella producida, no son otras sino las contenidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, donde se dispone que ‘Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se estimará acumulando las pensiones o cánones de un año’. Esa afirmación, sin embargo, no se apoya en una situación de hecho pre-existente al momento de la presentación de la demanda, sino que ella se apoya en ‘dos criterios’ (sic) u opiniones de índole personal expresados por el apoderado judicial de la parte demandada, que son parte integrante de una misma línea argumentativa desarrollada a todo lo largo de su escrito de contestación, mediante la cual ambiciona se pondere la modificación de la naturaleza intrínseca de la relación contractual de interés para las partes hoy en conflicto, lo cual amerita su comprobación previa, dada la resistencia manifestada por la presentante del libelo a tales exigencias. En función de lo expuesto, aprecia quien aquí decide que la impugnación que nos ocupa desatiende al hecho objetivo que informa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la misma deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. Tercero De las cuestiones previas En el particular titulado ‘CAPITULO II’ de su escrito de contestación, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales tercero y decimoprimero, del Código de Procedimiento Civil. La primera de tales defensas previas, tiende a cuestionar la capacidad de postulación que ostenta la abogada Ottilde Porras Cohén, para lo cual se indicó lo siguiente: …Omissis… La exégesis propia de la cuestión previa promovida por el mandatario judicial de los destinados de la pretensión, tiende a cuestionar la capacidad de postulación de la persona que se hubiere presentado a juicio como apoderado o representante del actor, en aquellos casos que ese apoderado o representante no tenga la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio por carecer de la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Siendo esto así, cabe apuntar que el ejercicio de poderes o mandatos en juicio, en la forma indicada por el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, está reservado a los abogados en el libre ejercicio de la profesión, en lo cual, precisamente, radica la razón de ser del enunciado contenido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que (…) lo que necesariamente nos remite a lo que dispone el artículo 4 de la Ley de Abogados, en cuanto a considerar que…’. Por ende, la procedencia del supuesto normativo denunciado por el promovente debe responder a las propias exigencias del legislador, esto es, que la persona instituida como apoderado del actor no esté calificada por la ley para ejercer la profesión de la abogacía o que, ostentando el título que legitime su capacidad de postulación, se halle legalmente impedida de brindar su patrocinio al cliente. En ese sentido: …Omissis… En el caso bajo examen, el promovente de la cuestión aparenta delatar que el mandato exhibido por la apoderada judicial de los hoy demandantes no fue otorgado en la forma de ley pues, a su juicio, el Notario que presenció el acto no tuvo a la vista ‘los supuestos poderes mediante los cuales el ciudadano (sic) JAIRO HUMBERTO TARQUI ROA y GLORIA ELSA OVIEDO ROA, titulares de las cédulas de identidad Nº 6.299.906 y E-81.332.137, tienen facultades para representar aparentemente a los ciudadanos ANA ELVIA ROA DE TARQUI y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, dichos instrumentos han debido ser agregados a los autos, para demostrar fehacientemente la capacidad que tiene la Dra OTILDE PORRAS COHEN para representar a todos los integrantes de la Sucesión y si dichos poderes estan legalmente otorgados’ (sic). Sin embargo, aprecia el Tribunal que esa afirmación no es exacta, pues al examinar la nota de autenticación estampada el día 13 de octubre de 2.010 por el ciudadano Notario Público Primero del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, la cual da fe de la actuación cumplida por dicho funcionario, se observa una situación totalmente distinta a la indicada por el promovente, al señalarse que: …Omissis… Tan singular declaración, que emana de un funcionario autorizado para dar fe de lo por él presenciado, la cual no fue objetada en la forma de ley por el promovente, derriba los argumentos en que se apoya la defensa previa que es objeto de análisis, pues la información contenida en ese documento era suficiente para que él pudiese comprobar la exactitud de las menciones allí contenidas en aras de establecer la adecuación de esos poderes a los postulados de ley, pues: …Omissis… En función de lo expuesto, salta a la vista que el promovente no ataca la validez del poder, sino que cuestiona la forma de su otorgamiento, lo cual es distinto al supuesto de hecho normativo que informa la cuestión previa que nos ocupa, por lo que tal defensa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara. Finalmente, la representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal decimoprimero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual indicó: …Omissis… La exégesis propia de la cuestión previa a que alude el artículo 346, ordinal decimoprimero, del Código de Procedimiento Civil, esta dirigida a impedir que se le dé curso a pedimentos que se hallen huérfanos de toda tutela jurídica, pero no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impida el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas, pues: …Omissis… En el caso bajo examen, el objeto de la pretensión procesal deducida por la sucesión Roa Macías persigue obtener una declaratoria judicial destinada a que los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, Mary Flor Jordán de García y la sucesión de la causante Maria de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, ejecuten su obligación de restituir el bien inmueble que es objeto del contrato de arrendamiento que les vincula, constituido por la plante alta de la edificación que lleva por nombre quinta Lucky, situada en la calle El Colegio de la urbanización San Antonio, jurisdicción hoy en día de la parroquia El Recreo, perteneciente al Municipio Libertador del Distrito Capital, en esta ciudad de Caracas, alegándose para ello la expiración del lapso de la prórroga legal disfrutada por los hoy demandados, luego de fenecer el término de duración de esa relación arrendaticia. Para tal fin, entre otros, la demandante invocó en el libelo de la demanda y la reforma sobre ella producida, el supuesto de hecho normativo a que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual (…) Al ser esto así, es de señalar que la ejecución o cumplimiento del contrato, invocada expresamente por la mandataria judicial de la actora, constituye una de las formas autorizadas por la ley, en pro de que el justiciable pueda obtener la satisfacción completa de su interés. Por lo tanto, se está en presencia de una acción de derecho común, tutelada por la ley, cuyo ejercicio o invocación en estrados no se halla expresamente prohibida, en cuyo caso, al contrario de la tesis sustentada por la representación judicial de la parte demandada, no se constata el supuesto de hecho objetivo a que alude la cuestión previa por él promovida, dado que la pretendida prohibición debe estar preestablecida. En consecuencia, la aludida defensa previa no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Cuarto Del fondo de este asunto La sucesión Roa Macías, invocando, entre otros, el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.167 del Código Civil, se ha presentado a juicio con la finalidad de reclamar judicialmente a los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, Mary Flor Jordán de García y a la sucesión de la causante María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, el cumplimiento del contrato de arrendamientos entre ellos formalizado. …Omissis… Luego de examinar las exposiciones de las partes, aprecia quien aquí decide que los integrantes de esta relación jurídica litigiosa coinciden en afirmar que el origen del nexo contractual de su interés se remonta al día 15 de octubre de 1.992, fecha en la cual la ciudadana María Emma Roa Macías arrendó a los señores Félix Nepomuceno Jordán y Carlos Eduardo Valdivieso la porción constituida por ‘la parte que ocupa el “Hotel Los Astros” (Vid. Cláusula primera de ese instrumento), la cual forma parte integrante de la edificación que lleva por nombre quinta Lucky, situada en la calle El Colegio, urbanización San Antonio, jurisdicción hoy en día de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador el Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas. También existe coincidencia entre las partes hoy en conflicto, que debido al incumplimiento contractual en que incurrieron los arrendatarios, respecto al pago de algunas de las pensiones causadas durante la vigencia de ese nexo contractual, la hoy demandante se vio obligada a ejercer formal acción resolutoria en sede jurisdiccional, a los solos fines de propender al restablecimiento de la situación jurídica que ella afirmó como infringida, correspondiendo el conocimiento de esa demanda al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, juicio éste que concluyó en forma anticipada mediante la celebración de un acto de autocomposición procesal entre las partes, contenida en transacción autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1 de agosto de 2.001, anotada bajo el número 82, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, la cual fue posteriormente homologada por el entonces Tribunal de la causa. En ese sentido, no corresponde a quien aquí decide pronunciarse acerca de la idoneidad del acto decisorio emitido por el Tribunal actuante en esa controversia. Por el contrario, la inmutabilidad que alcanzó esa modalidad de terminación del procedimiento instaurado entre las partes adquiere relevancia a los efectos de resolver las distintas posturas asumidas por los contrincantes de este juicio, pues tratándose de un acto equivalente a una sentencia definitiva, rige el precepto normativo contemplado en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual ‘La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro, lo cual hace necesario determinar el alcance de los distintos términos contenidos en el acuerdo de su interés, desarrollados de la siguiente manera: …Omissis… En ese sentido, las partes de ese acto de autocomposición procesal dejaron establecido que el objeto del contrato de donde se originó aquella reclamación judicial, es el inmueble constituido por la planta alta de la quinta Lucky, situado en la calle El Colegio, urbanización San Antonio, jurisdicción hoy en día de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, lo que deviene en considerar, al contrario de la tesis sustentada por el mandatario judicial de la parte demandada, que una cosa es el objeto del contrato y otra enteramente distinta es el uso o destino que se le dé al bien arrendado. En efecto, la determinación previa, específica e individualizada en lo que atañe al objeto del contrato es lo que, en lo sucesivo, va a identificar lo que debe entenderse como cosa arrendada. Asunto muy distinto a lo indicado, es el destino de la cosa arrendada, que es, precisamente, lo que va a determinar el régimen legal aplicable para la dilucidación de aquellos conflictos de intereses que se susciten entre partes en reclamación de un derecho. Ello, es lo que explica la razón de ser del artículo 1.592, ordinal primero, del Código Civil, conforme al cual es obligación principal del inquilino servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato, lo que a su vez encuentra su correspondencia cuando se examina el contenido del artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya especial legislación abarca, aplica y comprende…’ ‘Tal distinción, debe precisarse en forma previa en función de determinar la naturaleza de la cuestión que se discute y las normas legales que le resulten aplicables, tal como también lo ha sostenido nuestra Casación: …Omissis… Por lo tanto, las mismas partes hoy en conflicto establecieron, con carácter vinculante para ellas, una situación de hecho específica en aras de deslindar el objeto de la relación contractual de su interés y el destino que debía dársele a la cosa arrendada, por lo cual no resulta acertada la tesis sustentada por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, en cuanto a que se considere la inaplicabilidad del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para resolver la presente controversia. Así se declara. De otro lado, es de considerar que el citado contrato de arrendamiento, hincado el día 15 de octubre de 1.992, concluyó en forma definitiva por efectos de la declaración bilateral expresada por las partes, pues la ‘resolución’ (sic) entre ellas pactada se subsume en el supuesto de hecho normativo a que se contrae del artículo 1.159 del Código Civil, según el cual ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’ Aquí precisa considerar, que los efectos concernientes a la declaratoria de ‘resolución de contrato de arrendamiento’ (sic), manifestada por las partes en ese acto de autocomposición procesal para dar por concluidas sus diferencias, implica considerar que las partes se retrotraen al mismo estado en que se encontraban antes de contratar, como si ese nexo contractual jamás hubiere existido, lo cual explica que, respecto de las posibles consecuencias que éste juicio pueda originar, resulta impensable tener en cuenta una relación jurídica que las mismas partes han estimado ya terminada e inexistente pues, de no ser así, ello conduciría a negar toda eficacia al acto decisorio proferido por el entonces Tribunal de la causa, al momento de aprobar los términos en que las mismas partes dirimieron sus diferencias. Ahora bien, no pasa desapercibido que, con posterioridad al auto homologatorio del 1 de octubre de 2.001, proferido por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las partes de esa relación litigiosa avinieron en celebrar sucesivos y distintos convenios, destinados a: i) la suspender y diferir los trámites atinentes a la ejecución de aquél acuerdo de autocomposición procesal y ii) el establecimientos de partidas de dinero, orientadas a resarcir la efectiva ocupación hecha por los inquilinos en la cosa arrendada, lo cual se verificó en sendas actuaciones fechadas los días 10 de septiembre de 2.000, 2 de marzo de 2.006, 23 de noviembre de 2.006 y 3 de mayo de 2.007, lo que, a juicio del Tribunal, determina entre las partes la conformación de una nueva relación jurídica, de índole arrendaticia, distinta a la contemplada en el contrato de arrendamiento del 15 de octubre de 1.992, con características propias e independientes, por lo que resulta impensable que los referidos convenios puedan ser considerados como extensión o prórroga del primigenio contrato pues éste, como antes se indicó, quedó concluido en forma definitiva. Siendo así, habida cuenta que fue voluntad de las partes propiciar el nacimiento de una nueva relación jurídica, de similar contenido a la que la precedió, pero con características propias e independientes, ha de observarse el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, conforme al cual ‘El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla’, en cuyo caso cabe apuntar que se está en presencia de una modalidad de contratación en la que, para su existencia, sólo prevalece el consentimiento de las partes, legítimamente efectuado, a través del cual las partes determinan el elementos de causa que estiman necesaria observancia y acatamiento para el logro de sus particulares intereses. Por ende, si se tiene presente que la manifestación de voluntad contenida en los citados convenios o extensiones de que él acto de autocomposición procesal es una sola, cabe advertir que cada declaración contiene, en su esencia, elementos específicos para ponderar la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado. En efecto, de acuerdo a los términos en que quedó redactada la transacción que dio lugar a la terminación de aquel juicio de interés para las partes hoy en conflicto, los contrincantes acordaron en concederse un ‘lapso de dos años a partir de la presente fecha’ (sic), en función de ‘devolver el local en referencia (sic), por lo que si se tiene presente que la fecha cierta de esa declaración de voluntad corresponde al día 1 de agosto de 2.001, es de concluir que la finalización de ese plazo acontecería, en principio, el día 1 de agosto de 2.003; luego, mediante declaración conjunta presentada ante el entonces Tribunal de la causa, las mismas parte avinieron en prolongar ese término, por un lapso igual, desde el día 1 de agosto de 2.003 hasta el día 31 de julio de 2.005, ambas fechas inclusive, modificándose el monto de la ‘indemnización’ a ser pagada por los arrendatarios en la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), diarios, hoy expresados en la suma de cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 45,00). Posteriormente, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19 de diciembre de 2.005, anotado bajo el número 04, Tomo 211 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, las mismas partes acordaron suspender el trámite de ejecución de aquella transacción, por un lapso de doce (12) meses, contados a partir del día 1 de agosto de 2.005 hasta el día 31 de agosto de 2.006, ambas fechas inclusive, elevándose en esa oportunidad el monto de la indemnización en la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,00), diarios, hoy expresados en la suma de setenta y cuatro bolívares fuertes (Bs. F. 74,00), con lo cual quedó desnaturalizada la esencia misma de ese acto de autocomposición procesal, pues se concluyó una relación contractual arrendaticia ya existente, dándose paso a otra de la misma índole, pero con características y particularidades diferentes. Seguido de ello, las mismas partes, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 15 de agosto de 2.006, anotado bajo el número 87, Tomo 142 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, las mismas partes avinieron nuevamente en suspender y diferir el trámite de la ejecución de aquella transacción, concediéndose ellas un plazo de seis (6) meses, desde el día 1 de agosto de 2.006 hasta el día 31 de enero de 2.007, ambas fechas inclusive, quedando modificado el monto de la indemnización en la cantidad de noventa y un mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 91.750,00), diarios, expresados actualmente en la suma de noventa y un bolívares fuertes con setenta y seis céntimos (Bs. 91,76). Finalmente, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito metropolitano de Caracas, de fecha 8 de marzo de 2.007, anotado bajo el número 9, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, las mismas partes acordaron en suspender y diferir el trámite de la ejecución e aquella transacción, concediéndose ellas el plazo de un (1) año calendario, desde el día 1 de febrero de 2.007 hasta el 31 de enero de 2.008. El elemento común que se hace presente en tales instrumentos, es que las partes avinieron en estructurar las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que asumirían el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, por lo que tal manifestación de voluntad se inserta en la previsión legal contenida en el artículo 1.211 del Código Civil, según el cual ‘El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma’ lo que traduce en considerar que las mismas partes determinaron la duración de esa nueva relación contractual arrendaticia, sobre la cual no era necesario notificar su conclusión, pues las mismas partes conocían de antemano la oportunidad en que se haría exigible la restitución del inmueble arrendado. Por lo tanto, no existiendo discusión entre las partes acerca de la naturaleza intrínseca de ese nuevo contrato de arrendamiento, enmascarado en aparentes acuerdos de suspensión y prórrogas de un acto de autocomposición procesal, es de señalar que la vigencia de esa convención arrendaticia quedó limitada hasta el día 31 de enero de 2.008, tal como fue aceptado por la hoy demandada, por lo que, a los efectos indicados en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a los arrendatarios disfrutar del beneficio de la prórroga legal de un lapso equivalente a tres (3) años calendario, contados desde el día 1 de febrero de 2.008 hasta el día 1 de febrero de 2.011, ambas fechas inclusive, término durante el cual las partes debían observar el supuesto normativo contemplado en el único aparte de la citada norma. Por ello, no se constata en autos la ilegalidad denunciada por el mandatario judicial de la parte demandada, a lo que es de añadir que los destinatarios de la pretensión no lograron desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco alegaron algún hecho nuevo destinado a la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, en cuyo supuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda iniciadora de estas actuaciones debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Quinto De la mutua petición En el particular titulado ‘CAPITULO IV’, de su escrito de contestación, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a reconvenir a la demandante, argumentando para ello, entre otros aspectos, lo siguiente: …Omissis… Por ende, sobre la base de tales argumentaciones, la representación judicial de la parte demandada ambiciona le sea satisfecho a sus representados los siguientes conceptos: …Omissis… La mutua petición planteada por el apoderado judicial de los codemandados, fue contestada por la representación judicial de la parte actora mediante escrito consignado el día 25 de noviembre de 2.011, argumentando para ello entre otras consideraciones, lo siguiente: …Omissis… La determinación en el precio del canon de arrendamiento constituye una de las condiciones de la relación arrendaticia, orientada a establecer el adecuado equilibrio entre las partes de la relación económica, lo cual explica la razón de ser del precepto normativo a que se refiere el artículo 13 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece que el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente establecidos por el competente organismo regulador. Ello, obedece a que todo pago presupone una deuda, y lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición, lo cual constituye el derecho por excelencia inherente a todo arrendatario de obtener de su arrendador la restitución de los frutos civiles satisfechos indebidamente. Según el artículo 63 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el reintegro debe concretarse a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme, consagrándose así, en beneficio del arrendatario, una verdadera expectativa de derecho que surge al confrontar la fijación oficial del precio del canon de arrendamiento con el valor de éste convencionalmente estipulado, lo cual, en lo sucesivo, debe ser reclamado mediante el ejercicio de la correspondiente acción de reintegro, que debe ser conocida y tramitada por un Juez competente por la cuantía. En consecuencia, el legislador consagra las vías procesales que se estiman idóneas para que el justiciable pueda obtener la satisfacción completa de su interés, en aras de lograr que se establezca la determinación del quantum del sobreprecio ilegalmente percibido por el arrendador, reconociéndosele al arrendatario un derecho de crédito, representativo de un justo título para que el arrendatario pueda hacer efectiva su acreencia frente a su arrendador, pudiendo con ello, inclusive, alegar frente a su arrendador, en términos contemplados por el artículo 1.131 del Código Civil, la compensación de deudas. Lo antes expuesto, denota que estamos en presencia de una pretensión autónoma, a ser tramitada en la forma, términos y demás condiciones indicadas por el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas consecuencias no son otras sino que las referidas en líneas anteriores. En el caso bajo examen, la representación judicial de la parte demandada exige a la hoy demandante el pago de la cantidad de ciento sesenta mil novecientos cuatro bolívares fuertes con setenta y un céntimos (Bs. F. 160.904,71), monto al cual asciende el sobreprecio que él indica en su mutua petición, lo que supondría el ejercicio de una acción de derecho común en forma pura y simple; sin embargo, el apoderado judicial de los destinatarios de la pretensión agrega a su reclamación, por vía principal, una petición de condena, orientada a que se establezca la sanción a ser aplicada a la arrendadora, derivada del ilícito que se le atribuye. En ese sentido, cabe apuntar que el régimen sancionatorio consagrado en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios constituye el remedio consagrado en la especial legislación inquilinaria para censurar aquellas conductas reñidas con la naturaleza social y de orden público que caracteriza a tan singular normativa, cuyo establecimiento y aplicación, por mandato de los establecido en el artículo 82 de esa ley corresponde al organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento. Para tal fin, si bien es cierto que el afectado por la violación de las normas contenidas en esa legislación especial puede denunciar ante el respectivo organismo tales violaciones a los fines de que se inicie el procedimiento sancionatorio, también es verdad que ese ente de la Administración Pública, por mandato de lo establecido en el artículo 65 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede, de oficio, iniciar la investigación sobre todos los hechos que pudiesen constituir ilícitos de orden administrativo, para lo cual debe observarse el trámite contenido en el artículo 66 y siguientes de la mencionada Ley, pues la sanción a ser impuesta al administrado presupone la realización de un procedimiento previo en el que se otorguen las adecuadas garantías de acceso y defensa. Por ende, estima quien aquí decide que la parte petitoria de la mutua petición planteada por el mandatario judicial de la parte demandada contiene dos peticiones propuestas por vía principal que se excluyen entre sí, las cuales son diametralmente opuestas y tienen previsto en nuestro ordenamiento jurídico consecuencias totalmente distintas, lo que se traduce en considerar que estamos en presencia de un caso de inepta acumulación de acciones, prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues: …Omissis… En consecuencia, al estar en presencia de un evidente caso de inepta acumulación de pretensiones, la mutua petición planteada por el apoderado judicial de la parte demandada deviene en inadmisible…”. *** Con la finalidad de apuntalar su recurso, la parte demandada-reconviniente, consignó ante esta alzada, escrito de conclusiones, en los términos que siguen: “…Ciudadano Juez Superior, mis representados anteriormente identificados son ARRENDATARIOS de un inmueble constituido por la PLANTA ALTA de la Quinta denominada LUCKY, ubicada en la Calle el Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia el Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de contrato de arrendamiento privado firmado el día 15 de Octubre del año 1.992, que consta agregado a los autos, inmuebles éste donde mis poderdantes han desarrollado su actividad comercial a través de la explotación del fondo de comercio denominado HOTEL LOS ASTROS. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que en fecha 18 de Julio del año 2000, los ARRENDADORES, de dicho inmueble (…) demandaron a mi representados por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento acción cursante ante el Tribunal 21º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo que en dicho proceso las partes suscribieron una transacción judicial por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 1ro de Agosto del año 2001, bajo el No 82, Tomo 90; que posteriormente fue homologada en fecha 1ro de octubre del año 2001, por el Tribunal de la causa. Posteriormente los ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDAN, MARY FLOR JORDAN DE GARCIA y CARLOS EDUARDO VALDIVIESO (…) fueron impulsadas a firmar un documento mediante el cual se comprometieron a desocupar la PLANTA ALTA de la Quinta denominada LUCKY, para el día 1º de Agosto del año 2003. Seguidamente ciudadano Juez, las partes que conforman el presente controvertido, procedieron a suspender los efectos de la ejecución de la Transacción Judicial homologada por el Tribunal, en consecuencia modificaron o suspendieron en tres (3) oportunidades la Cláusula Primera del documento y en virtud de ello los ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDA, MARY FLOR JORDAN DE GARCIA y CARLOS EDUARDO VALDIVIESO (…) a través de ese documento deberían haber entregado libre de bienes y personas el inmueble constituido por la PLANTA ALTA de la Quinta denominada LUCKY, para el día 31 de Julio del año 2005, acto procesal sobre el cual no hubo pronunciamiento alguno por el tribunal de la causa. Por otra parte, ciudadano Juez Superior, en otro proceso similar las partes que conforman el presente controvertido pero en que lo se refiere a la Planta Baja de la causa, procedieron a suscribir varios documentos de presunta suspensión de los efectos de la ejecución de la mencionada Transacción Judicial por ante el Tribunal 22º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lapsos de (24) meses y más recientemente de doce (12) meses, en consecuencia modificaron igualmente la Cláusula Primera del documento y en virtud de ello mi otra patrocinada la Sociedad MERCANTIL MAROL C.A., a través del último documento de suspensión suscrito ante este Tribunal, el cual acompañaré en su oportunidad, se comprometió a entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por la PLANTA BAJA de la Quinta denominada LUCKY, para el día 31 de Enero de 2009. En otro orden de ideas, en fecha 1º de Junio del año 2005, la representación judicial de los ARRENDADORES, enviaron comunicación por escrito dejada en el local que ocupa mi representada, manifestándole que tenía la primera opción para la venta de la totalidad del inmueble objeto de la presente acción, en la cantidad de MIL CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.400.000.000,00), valedera hasta el día 15 de Julio del año 2005, así las cosas y de lo expuesto mis representados han venido ocupando la PLANTA ALTA de la Quinta denominada LUCKY, desde el día 2 de Agosto del año 2003, suscribiendo diferentes suspensiones de la transacción, pero que a la luz pública y la jurisprudencia reciente, y aceptado por la parte actora-reconvenida, que fueron suscritos bajo la figura de un contrato verbal de arrendamiento, pues después del vencimiento de la Transacción en comento, no han sido ejecutados por los ejecutantes y en consecuencia los ejecutados han permanecido en la posesión pacifica del inmueble, pagando periódicamente CANONES DE ARRENDAMIENTO MENSUALES, disfrazados bajo el concepto de indemnización diaria, sin oposición de los propietarios, de igual forma los demandados-reconvinientes, han cancelado los servicios públicos y efectuado reparaciones mayores al inmueble, en fin mis mandantes se han comportado en el inmueble como un buen padre de familia, al punto de haber sido notificados de la venta del inmueble (Preferencia Ofertiva); reconociéndose en consecuencia, su cualidad de ARRENDATARIOS y así fueron considerados por el Tribunal a quo, pues tanto la suspensión de fecha 2 de Agosto del año 2003 y hasta la suspensión suscrita por la planta baja de la casa, en el año 2.009, con vencimiento el 31 de Enero de 2.010, son actos simulados que solo encubren un contrato de arrendamiento el de la planta baja a determinado y el de la planta alta a tiempo indeterminado. Asimismo mi representada se ha enterado, que el inmueble fue dado en opción en venta a un tercero sin habernos notificado la oferta de venta nuevamente en violación a lo dispuesto en LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS respecto al derecho de preferencia y retracto legal arrendaticio, razón por la cual la demandante-reconvenida desesperadamente y antes del vencimiento del último documento suscrito en fecha 02 de Noviembre de 2.009 suscrito sobre la PLANTA BAJA DE LA QUINTA KUCKY, solicito la ejecución de la transacción a la cual me opuse con fundamento en la siguiente jurisprudencia pacifica y reiterada de nuestro tribunales, en especial del Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que acompaño a este escrito marcada “A”: …Omissis… Ahora bien hecha la introducción anterior, y ante la imposibilidad de la parte actora-reconvenida de ejecutar las mencionadas transacciones, en fecha 02 de febrero de 2.011, la abogada Otilde Porras Cohén, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos María Bertha Roa de Quintero, Ana Elvia Roa de Tarqui, Jesús Antonio Roa Macías y Carmen Rosa Roa de Oviedo, identificados como propietarios del inmueble, intentó una en contra de mis representados, respectivamente, por cumplimiento de contrato. La demanda correspondió conocerla al Juzgado 13º de Municipio de esta Circunscripción, y antes de proveerse su admisión, la mima fue reformada en fecha 8 de febrero de 2.011. …Omissis… Ciudadano Juez Superior, la sentencia dictada por el Juzgado 13º de Municipio en fecha 29 de Febrero de 2012, que declaró con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato e Inadmisible la reconvención con motivo a la Acción de reintegro de Sobre-alquiler, sostuvo su criterio y argumentos sobre la base de lo siguiente que en forma textual transcribo y que en negrillas destaco los aspectos más importantes de la denunciada sentencia: …Omissis… Ciudadano Juez superior, de todo lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo establecido en los artículos 243º ordinal 5º y 244º del Código de Procedimiento Civil, se desprende a favor de mi representada los siguientes hechos, para que sea declarada con lugar la apelación intentada contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana en fecha 29 de Febrero de 2.012 y son las siguiente: …Omissis… En su sentencia el a quo, niega la impugnación de la Cuantía en que fue estimada la demanda, bajo el argumento que conforme el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el actor tiene la facultad de estimarla a su antojo, en este sentido, la parte actora estimó la presente acción, de forma maliciosa en una cantidad inferior a 500 UNIDADES TRIBUTARIAS, para que la sentencia que al efecto se dictase no tuviese recurso de apelación. En este sentido insisto en que dicha estimación, no cumple con los supuestos establecidos en el artículo 36º del Código de Procedimiento Civil, ya que el criterio que yo esgrimo, es que la relación de arrendamiento que une a las partes sobre el inmueble objeto de esta acción es a tiempo indeterminado, por tanto debe aplicarse la regla establecida en dicho artículo, según el cual la cuantía se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Ahora bien, por cuanto el canon de arrendamiento establecido en el último contrato verbal fue por la cantidad de Bs. 5.000,00 y así fue aceptado por la parte actora en su libelo de demanda y en su Petitorio cuando afirma: …Omissis… Siendo así, ciudadano Juez Superior, la cuantía de la presente demanda ha debido ser estimada la presente demanda, es por la cantidad de Bs. 60.000,00 o (U.T 789,47), la cual puede ser modificada por este Juzgado en su sentencia definitiva y así pido lo acuerde SEGUNDO: (DE LAS CUESTIONES PREVIAS) PRIMERO: En la contestación de la demanda, se invocó la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esta otorgado en forma legal o sea insuficiente La contenida en el ordinal 3º del artículo 346º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esta otorgado en forma legal o sea insuficiente. En efecto, como se podrá observar del instrumento poder consignado por la apoderado de la parte actora OTILDE PORRAS COHEN, quien afirma en su reforma a la demanda, ser apoderada de los ciudadano MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESÚS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO (…) todos integrantes de la SUCESIÓN ROA MACIAS, según instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de Octubre de 2.010, el cual quedó registrado bajo el Nº 38, Tomo 339 de los libros respectivos de autenticaciones llevados por dicha Notaría, del mismo se desprende que el ciudadano Notario, no tuvo a su vista los supuestos poderes mediante los cuales el ciudadano JAIRO HUMBERTO TARQUE ROA y GLORIA ELSA OVIEDO ROA (…) tienen facultades para representar aparentemente a los ciudadanos ANA ELVIA ROA DE TARQUI y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, dichos instrumentos han debido ser agregados a los autos, para demostrar fehacientemente la capacidad que tiene la Dra OTILDE PORRAS COHEN para representar a todos los integrantes de la Sucesión y si dichos poderes están legalmente otorgados, por tanto la apoderada de la parte actora no puede atribuirse una cualidad que no tiene y así pido lo declare este Tribunal en su definitiva. ...Omissis… No obstante el criterio de la ciudadana Juez, dichos instrumentos vale decir (los presuntos poderes que el notario tuvo a la vista), han debido ser agregados y exhibidos a los autos, tal como lo establecen los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar fehacientemente la capacidad que tiene la Dra OTILDE PORRAS COHEN para representar a todos los integrantes de la Sucesión y si dichos poderes están legalmente otorgados, por tanto la apoderada de la parte actora no puede atribuirse una cualidad que no tiene y así pido lo declare este Tribunal en su definitiva. SEGUNDO: Por otra parte también propuse la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346º del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, con fundamento en que mis representados tienen instalado en el inmueble y en el funciona desde hace mas de Quince (15) años, un Hotel en el cual desarrollan su actividad turística a través de la firma comercial denominada “HOTEL LOS ASTROS”, debidamente inscrita ante INATUR en fecha 18 de Diciembre de 1.990, cuya inscripción y pagos por concepto de Impuesto al Turismo que paga Mercantil Marol, C.A., los cuales fueron anexados en el acto mediante el cual me di por citado de la presente acción, siendo que tal actividad fue catalogada por el Ejecutivo Nacional de servicio de Interés Público, conforme lo establece la Ley Orgánica de Turismo, y el artículo 3º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto el a quo sentenció lo siguiente: …Omissis… En este sentido, ciudadano Juez, considero no estar de acuerdo con el argumento del a quo, ya que como expresé anteriormente mis representados explotan la actividad hotelera debidamente registrada ante INATUR, en fecha 18 de Septiembre de 1.990, por lo que resulta evidente que la presente acción, no ha debido admitirse conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni tramitarse por el procedimiento breve, toda vez, que la actividad hotelera por su especialidad y su servicio de interés público, esta fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y su cumplimiento o resolución de contrato debe tramitarse por un procedimiento distinto, en tal virtud, reitero que existe una prohibición legal expresa para no admitir la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que el régimen que regula los Hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regimenes especiales, así como las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente, es distinto al ámbito de aplicación que ostenta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe este Tribunal revocar la referida sentencia y declarar la presente demanda inadmisible y extinguido el proceso a tenor de lo previsto en el artículo 356º ejusdem. TERCERO: (DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO INDETERMINACIÓN DEL CONTRATO). Ciudadano Juez Superior, en el escrito de contestación a la demanda, como defensa de fondo expuse, que no es cierto y el falso que mi representada tenga suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble objeto de este proceso, el cual conforme a la confesión de la parte actora, es un arrendamiento disfrazado detrás de convenio que anualmente suscribían las partes, siendo el ultimo suscrito en fecha 08 de Marzo de 2.007, y con fecha de entrega del inmueble para el 31 de Enero de 2.008, y que por ello a partir de esta fecha le correspondió la Prórroga Legal de tres (3) años que concede el artículo 38º letra d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual a decir de la actora venció el día 31 de Enero de 2.011. Siguiendo este orden de ideas, de conformidad con los criterios mas recientes en la materia inquilinaria, niego que la relación que existe entre las partes relativa a los supuestos convenios judicializados suscritos entre ellas, sean arrendamientos a tiempo determinado, sino por el contrario, su conversión en arrendamiento creó una nueva relación arrendaticia, pero a tiempo indeterminado de acuerdo a dos (2) criterios que señale en el escrito de contestación y que reitero a continuación: A) CUANDO LA RELACIÓN ARRENDATICIA TIENE UNA DURACIÓN DE QUINCE (15) AÑOS O MAS, ARTÍCULO 1580 DEL CÓDIGO CIVIL. Que en el caso de autos, la relación arrendaticia efectivamente comenzó según consta de contrato de arrendamiento privado firmado entre las partes el día 15 de Octubre del año 1.992, contrato que consta agregado a los autos, y en la cláusula contractual tercera, referente a la vigencia de contrato de arrendamiento, las partes determinaron que el arrendamiento sería por un (1) años prorrogable automáticamente por períodos iguales, posteriormente se celebró la transacción y se suscribieron anualmente las renovaciones de las suspensiones de la ejecución de la transacción, con la sola modificación del canon de arrendamiento, siendo la última suscrita 08 de marzo de 2.007, todo ello se evidencia de las copias certificadas agregadas por la parte actora donde constan los referidos convenios. Ciudadano Juez, en el presente asunto, resulta obligatorio para usted en determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, habida cuenta, que dicho contrato a tiempo determinado se ha venido renovando anualmente, siendo la última renovación tal como lo señala la demandante el 31 de Enero de 2007, vigente hasta el 31 de Enero de 2008, transcurriendo mas de quince (15) años de relación arrendaticia. Al efecto, el artículo 1580 del Código Civil, dispone: …Omissis… Asimismo se evidencia que nunca durante la relación arrendaticia no hubo cambios en la naturaleza de dichos contratos, por lo que considero, que los contratos a término fijo con renovaciones sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces y no pierden su naturaleza. Sin embargo, esas renovaciones sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince (15) años que dispone el artículo 1580 del Código Civil, llegado ese término que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo destinado a local, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil. Auspicia este criterio, el ex magistrado José Agustín Catalá al afirmar, “que cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción”. (Obra citada: El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, página 609). …Omissis… En el presente caso, la ciudadana Juez del a quo silenció por completo mis argumentos respecto a la indeterminación del contrato, bajo el falso criterio, que anualmente se celebran diferentes documentos llamados convenios y con ellos se suscribían nuevos contratos a tiempo determinado, que se limitó a su vencimiento el día 31 de Enero de 2008. No obstante, la juez, no analizó y quedó plenamente demostrado en autos que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble destinado a comercio (Hotel) y se inició la relación el día 15 de Octubre del año 1.992, por un término de un (1) año, mediante convenios o contratos de arrendamientos a tiempo determinado, previéndose renovaciones por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince años a que alude el artículo 1580 del Código Civil, el 15 de Octubre de 2007, después de esa fecha se dejó a los arrendatarios en posesión del inmueble sin oposición de los arrendadores hasta el 03 de Febrero de 2011, fecha en que se interpuso la primera demanda que fue reformada, vale decir, que después de cumplidos los quince (15) años de relación arrendaticia, los arrendadores se mantuvieron inertes durante mas de Tres (3) AÑOS, percibiendo alquileres y dejando a los arrendatarios en posesión pacífica del inmueble arrendado, sin exigir la terminación de la relación arrendaticia, si quiera por vía extrajudicial mediante alguna notificación, inclusive le ofertaron el inmueble en venta, resultando forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia a partir del 31 de Enero de 2008, el contrato se renovó pero sin determinación de tiempo, convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debiendo la parte actora acogerse al procedimiento o acción judicial establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. …Omissis… En este sentido, como quiera que en el decurso del presente procedimiento en el a quo se ha demostrado que la relación de contrato de arrendamiento existente entre las partes es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto para la parte actora, era intentar una acción de desalojo, por cualquiera de las causales taxativas enumeradas y no de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, y así solicito lo declare este Tribunal en su definitiva. …Omissis… Finalmente solicito de usted ciudadano Juez Superior, analice detalladamente, la naturaleza jurídica contrato del estimo, que la acción acogida por los demandantes, la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no resulta idónea ni adecuada para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, no pudiéndose demandar el cumplimiento del mismo, sino que ha debido el actor intentar una acción de desalojo por cualesquiera de las causales taxativas enumeradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada con todos los pronunciamientos de ley. B) POR OCURRIR LA TACITA RECONDUCCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1.600 DEL CODIGO CIVIL. Otra de las causales alegadas en el a quo por las cuales el contrato de arrendamiento, es a tiempo indeterminado, viene derivada del hecho, que una vez, vencido el último supuesto convenio o contrato en fecha 31 de Enero de 2.008, mis representados continuaron en posesión del inmueble arrendado y la parte arrendadora continuó percibiendo los cánones, tal como se evidencia de todos y cada una de los recibos que se están agregando al presente escrito de contestación y reconvención, en ningún momento le participaron a mis representados que el contrato había concluido y que a partir de ese momento 31 de Enero de 2.008, comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años, de hecho continuaron percibiendo también las mensualidades del local ubicado en la planta baja, suscribiendo nuevos convenios que cursan ante el Juzgado 22 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ocurriendo de esta forma la Tácita Reconducción establecida en el artículo 1.600º del Código Civil, el cual reza: …Omissis… De tal manera, resulta indudable a simple vista, conforme a los argumentos anteriormente expuestos, que la relación de arrendamiento, existente con mis representados sobre el inmueble al cual se refieren las presentes actuaciones es a tiempo indeterminado, motivo por el cual la presente acción de cumplimiento de contrato es improcedente, ya que las acciones de resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento, se aplican solo a los contratos a tiempo determinado y por violación de cláusulas contractuales y legales. …Omissis… Siendo, así que el a quo condenó a mis representados a pagar pensiones de arrendamiento después de introducida la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la Prórroga Legal, el mismo tribunal ha transformado la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por ello, y en el supuesto negado del argumento expuesto en la letra A de este capítulo, reitero que la acción escogida por los hoy demandantes, de cumplimiento de contrato, no resulta adecuada para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, no debiendo demandar el cumplimiento de contrato, sino que ha debido la parte actora intentar una acción de desalojo por cualesquiera de las causales taxativamente enumeradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta forzoso para este Tribunal Superior revocar la presente sentencia y declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada con todos los pronunciamientos de ley. CUARTO: (DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN). En la oportunidad de contestar la demanda se propuso una reconvención o mutua petición fundamentada, en que el inmueble objeto de este proceso fue objeto de un procedimiento de regulación y que conforme a la resolución Nº 002261 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat), de fecha 18 de Diciembre de 1.998, el canon de arrendamiento del inmueble de autos esta regulado en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 1.827.990,00) que en la actualidad equivalen a UN MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. F 1.827.99), esta cantidad legalmente fijada por el Ejecutivo Nacional a través de la Dirección de Inquilinato y es de obligatorio cumplimiento mientras no se fije una nueva regulación y así solicito lo declare este Tribunal, dicha resolución fue apreciada como prueba por el a quo, ya que no fue tachada ni impugnada por la actora reconvenida. Ahora bien, como quiera que ha sido reconocido por la parte actora, que entre las partes existe una relación arrendaticia bajo aquellos convenios ya catalogados como contratos de arrendamiento, así como la actora reconvenida, ha aceptado los pagos efectuados por mis representados, quienes han cancelado cánones de arrendamiento en exceso de dicha cantidad a partir del mes de Enero de 2.006 hasta la presente fecha, por lo cual tiene derecho a que le devuelvan o sean repetidas estas cantidades lo que en derecho inquilinario se denomina REINTEGRO DE SOBREALQUILER, conforme a la tabla que le suministre al tribunal. …Omissis… En este orden de ideas, mis representados pagaron las mensualidades desde el 31 de Enero de 2.006 hasta el mes de Noviembre de 2.011, conforme la tabla anteriormente señalada, cuyos recibos se anexaron marcados en originales, y que fueron opuestos a la parte contraria como amenazado de ella y que adminiculados a los contratos o convenios cursantes en autos en copias certificadas en lo que se refiere a su cláusula SEGUNDA, tienen pleno valor probatorio, por tanto mis representados pagaron en franco exceso de alquiler la cantidad de CIENTO SESENTA MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 160.904,71), que le deben ser devueltos conforme lo establecen los artículos 58º y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 888 del Código de Procedimiento Civil, procedí a reconvenir o contra-demandar a la ciudadana MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESÚS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, así como a los ciudadanos JAIRO HUMBERTO TARQUI ROA y GLORIA ELSA OVIEDO ROA, ya identificados integrantes de la SUCESIÓN ROA MACIAS, para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal a lo siguiente: …Omissis… Con relación a la Reconvención propuesta el a quo con un criterio verdaderamente asombroso decidió para declararla inadmisible lo siguiente: …Omissis… Ciudadano Juez Superior, en el presente caso, ni la presente acción de reintegro debe ser intentada autónomamente, ni existe la acumulación inepta de acciones, toda, vez que la acción de reintegro puede ser propuesta por la vía de la reconvención, toda vez que conforme el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, se podrá proponer la reconvención, si el tribunal es competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella, este tribunal tiene competencia para conocer de la acción por cuanto la estimación no rebasa las 3000 UNIDADES TRIBUTARIAS y por materia, conforme a los artículos 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a la jurisdicción civil conocer las acciones en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a comercio, industria y otros usos. Con relación a lo solicitado en el petitorio de la reconvención: “…En que se les impongan una multa que no podrá exceder de 420 Unidades Tributarias a tenor de lo previsto en los artículos 634º y 82º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad de TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 31.920,00) calculando la Unidad Tributaria a razón de SETENTA SEIS BOLIVARES (U.T Bs. 76,00)…”. Esta no constituye una nueva acción o acción que se excluya mutuamente de la acción principal, por ello la juzgadora ha interpretado erróneamente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que la sanción prevista en los artículos 64º y 82º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es una consecuencia (sanción o multa contra el arrendador) por la declaratoria con lugar de la acción de reintegro de sobre-alquiler, siendo así el Juez del a quo, trasgredió lo dispuesto en los artículos 243º ordinal 5º y 244º del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que su razonamiento no fue dictado con arreglo a la pretensión propuesta, así como las excepciones y defensas opuestas y así pido lo declare este tribunal en su definitiva. QUINTO: (SENTENCIA CONTRADICTORIA E INEJECUTABLE) En el dispositivo de la sentencia, el a quo en su numeral 4º condeno a mis representados a lo siguiente: …Omissis… Siendo así el Juez del a quo, trasgredió lo dispuesto en los artículos 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que la sentencia es totalmente contradictoria, ya que el tribunal declara con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y condena igualmente a mis representados a pagar las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010, como si se tratara de una acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago. Igualmente el dispositivo de esta sentencia resulta inejecutable, porque la presente acción no es fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento adeudados, según consta en el libelo de reforma de la demanda en el cual la actora-reconvenida, solo pide el cumplimiento del contrato, la entrega del inmueble y una indemnización mensual por Bs. 5000,00, desde la presente fecha hasta la entrega del inmueble, cantidad que me permito sea calculada conforme a la regulación descrita en el punto anterior. Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, solicito de este Juzgado Segundo Superior, se sirva declarar con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de febrero de 2.012, ya que la misma esta incursa en los vicios señalados en los artículos 243º ordinal 5º y 244º del Código de Procedimiento Civil, en definitivo cuyo fallo pido se revoque dicha sentencia con todos los pronunciamientos de Ley…”. **** La representante judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de conclusiones ante esta alzada, en los términos que siguen: “…PUNTO DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO.- El Tribunal Décimo Tercero de Municipio de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas incurrió en el error de oír la apelación de la parte demandada y perdidosa en el juicio, por las siguientes razones, consta en el expediente que Juzgado Décimo Tercero de Municipio de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contrariamente a lo establecido en el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, oyó la apelación en ambos efectos, siendo que el asunto tiene una cuantía menor a quinientas unidades tributarias (500 U.T.) con lo cual no tenía apelación conforme a lo previsto en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, lesionó directamente la cosa juzgada, el debido proceso. Los hechos ocurrieron así: El día 2 de febrero de 2.011 introduje la demanda, fue recibida el día 3 de febrero de 2.011 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante escrito que fue consignado por mi en fecha 8 de febrero de 2.011, reforme la demanda incivil lo cual consta al folio 215 al 220 del expediente, y por auto dictado por el Tribunal en fecha 1 de marzo de 2.011, fue admitida la demanda y la reforma, luego de haberse cumplido los trámites destinados a gestionar la citación de los codemandados, en la que estime la demanda en 769,23 Unidades Tributarias, nuevamente reforme la demanda mediante escrito consignado el día 13 de junio de 2.011, manteniendo la misma línea argumentativa esbozada en el primigenio libelo y la modificación parcial de éste, en la que estime la demanda en 65 Unidades Tributarias, tal como consta al folio 280 al folio 285 de la primera pieza del expediente y fue admitida por el Tribunal según consta de auto dictado el día 14 de julio de 2.011. Consta en el expediente que el abogado MOISES AMADO actuando en su condición de apoderado de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO y MARY FLOR JORDAN impugnó la cuantía al contestar la demanda, alego el referido abogado que la parte actora lo hizo de forma maliciosa para que la sentencia que al efecto se dictase no tuviera recurso de apelación, por ser inferior la cuantía a 500 UNIDADES TRIBUTARIAS y señalo que el Tribunal la modificara en la sentencia definitiva. Al respecto cabe señalar que el Tribunal en su sentencia de fecha 29/02/2012 decidió con relación a la cuantía textualmente estableció: …Omissis… Siendo improcedente la impugnación de la cuantía que hizo la parte demandada, mal puede el Tribunal a quo oírle la apelación por la estimación de la última reforma de la demanda, la cual fue estimada en 65 U.T, y fue un craso error del Tribunal, por lo razonamientos antes expuestos solicito a esta Superioridad que revoque y anule el auto mediante el cual se oyó la apelación, de no hacerlo lesionaría directamente la cosa juzgada, el debido proceso e incurriría en error de Juzgamiento, por cuanto este Tribunal Superior estaría actuando absolutamente fuera de su competencia al dictar una sentencia través de un recurso inexistente, usurpando competencias, sería violatoria de derechos y garantías constitucionales, por lo expuesto solicito la nulidad y revocatoria del auto mediante en el cual se le oyó la apelación interpuesta por la parte demandada, se niegue la apelación interpuesta y declare definitivamente firme la sentencia proferida en fecha 29 de febrero de 2012 por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y así pido sea declarado por este Tribunal Superior. Acompaño Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 03 de agosto de 2011, la cual es vinculante. Anexo copia de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional de fecha 3 de agosto de 2011, y que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece el carácter vinculante de conformidad con el Artículo 335 (…) por lo expuesto solicito la nulidad y revocatoria del auto mediante en el cual se le oyó la apelación interpuesta por la parte demandada, se niegue la apelación interpuesta y declare definitivamente firme la sentencia proferida en fecha 29 de febrero de 2012 por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y así pido sea declarado…”. ***** Establecidos los límites del recurso, con vista al memorial de la parte demandada-reconviniente; así como el escrito de conclusión presentado por la parte actora-reconvenida y lo establecido por el juzgador de primer grado, corresponde determinar a quien juzga, si la decisión recurrida se encuentra inficionada de nulidad, por no haberse cumplido con los requisitos exigidos en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que según la recurrente, la sentencia recurrida es contradictoria e inejecutable, pues declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada y condenó simultáneamente al pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, como si se tratase de una acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago; señalando que según el libelo de demanda y su reforma sólo se pidió el cumplimiento del contrato, la entrega del inmueble y una indemnización mensual por cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), desde la fecha de introducción de la demanda, hasta la entrega del inmueble; así como al no haber decidido de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y las excepciones y defensas opuestas, con respecto de la impugnación de la cuantía y las cuestiones previas, realizada y opuestas por la parte demandada-reconviniente. Resuelto lo anterior y dado que la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada-reconviniente, no tiene apelación, conforme lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, deberá este revisor previamente, emitir pronunciamiento sobre la procedencia de la nulidad del fallo recurrido, la impugnación de la cuantía estimada en la reforma de la demanda, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada-reconviniente y la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y su prórroga legal, declarada con lugar por la sentencia recurrida e inadmisible la reconvención, para lo cual se observa: III La recurrente, en su escrito de conclusión, alegó la nulidad del fallo, por violación del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia apelada es contradictoria e inejecutable, al no haber decidido de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, al declarar sin lugar la impugnación de la cuantía, así como la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada-reconviniente y la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y su prórroga legal, e inadmisible la reconvención. Conforme lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda decisión debe ser expresa, positiva y precisa. La decisión también debe ser congruente con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado. No debe confundirse este vicio formal con la sentencia parcial, pues en esta última sí hay pronunciamiento sobre todos los puntos, sólo que el juez no declara procedente todo lo solicitado por el actor, y por tal razón exime de costas al demandado. La incongruencia mixta consiste en decidir cosa distinta, diversa de lo pedido, como cuando se demanda el cumplimiento del contrato y el juez declara la resolución del mismo. La integración de la relación procesal y la traba de la litis acontece a raíz y a partir del fenecimiento del plazo para contestar la demanda, haya habido o no escrito de contestación. Por tanto, el juez debe atenerse a los términos en que ha sido planteada la causa, en la tarea de elaborar el fallo congruentemente. La pretensión del actor y la contra-pretensión del demandado, fijan el programa del debate subsiguiente y el contenido de la sentencia. Sin embargo, también el sentenciador tiene la obligación de analizar y dar respuesta a los planteamientos que hagan los litigantes en sus escrito de informes o conclusiones, ya que si la ley ordena oír informes verbales y agregar las conclusiones escritas, así como leer los informes escritos y agregarlos a los autos, es con la evidente finalidad que sean tenidos en cuenta por los juzgadores en acatamiento al precepto que los obliga a atenerse a lo alegado en autos. También se ha señalado que la decisión de un asunto que tiene carácter previo a las restantes cuestiones y defensas planteadas por las partes, obvia el pronunciamiento sobre estas últimas. Empero, es obvio que aquellos planteamientos que son tardíos, por haber precluido ya la oportunidad de formularlos, no tienen que ser analizados por el Juez; y si no los menciona en el fallo, siquiera para manifestar que son extemporáneos, no habría razón para declarar incongruente el fallo, en virtud del principio finalista que gobierna el régimen de nulidades procesales. Añade el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, aquí analizado, que la sentencia en ningún caso puede “absolver de la instancia”. Es este un vicio formal de la decisión que consiste en abstenerse de decidir la causa y postergar indefinidamente el fallo por no existir elementos de juicio suficientes para determinar quién tiene la razón. En el caso de marras, se observa que la parte recurrente, esgrimió que la sentencia recurrida es contradictoria e inejecutable, al no haber decidido de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas; que para declarar sin lugar la impugnación de la cuantía estimada en la reforma de la demanda; la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, el sentenciador yerro al momento de establecer que la naturaleza de la relación arrendaticia era a tiempo determinado y no indeterminado, con la finalidad de desestimar la impugnación de la cuantía; asimismo, señaló que partió de un falso supuesto al momento de pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas por el demandado; pues la demanda no debió admitirse conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni tramitarse por el procedimiento breve, toda vez que la actividad desarrollada en el inmueble arrendado es una actividad hotelera que por su especialidad y servicio de interés público está fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y su cumplimiento o resolución debió tramitarse por un procedimiento distinto; así como al establecer erradamente la no reconducción de la relación arrendaticia, la inaplicabilidad del artículo 1580 del Código Civil; y al haber declarado inadmisible la reconvención, fundamentado en que la pretensión de reintegro de sobrealquileres, debió ser intentada de manera autónoma, ya que no existe la inepta acumulación de pretensiones, por lo que la juzgadora de primer grado interpretó erradamente el contenido del artículo 78 del Código Adjetivo Civil; asimismo, arguyó que la sentencia de primer grado, también era contradictoria e inejecutable, por cuanto se condenó al pago de unas cantidades de dinero, como si se tratase de una acción de resolución de contrato y no de cumplimiento por vencimiento del término de la prórroga legal; con lo cual incumplió sus obligaciones contenidas en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, observa este jurisdicente, que la parte demandada-recurrente, para fundamentar su petición de nulidad, trae argumentos de hecho y de derecho que trastocan el fondo o mérito de la demanda, que deben ser objeto de revisión por este juzgador, dado los efectos del recurso interpuesto. En razón de ello, y dado que tal petición de nulidad, en sus fundamentos, ataca el mérito de la controversia, y que son objeto de revisión por este sentenciador, lo procedente es que sea declarada improcedente la nulidad del fallo apelado y resolver sobre la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada y todas sus vertientes al resolver sobre el mérito del asunto, y así se establece. Siguiendo el hilo argumental, debe adentrarse a la resolución de la petición de cumplimiento de contrato de arrendamiento, para lo cual, el tribunal establece: IV DEL THEMA DECIDENDUM Alega la parte actora-reconvenida, que la causante de sus representados, ciudadana María Emma Roa Macías, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.276.447, falleció ab-instestato, en esta ciudad de Caracas el 11 de octubre de 1997; que dicha ciudadana suscribió contrato de arrendamiento en fecha 15 de octubre de 1992, con los ciudadanos Félix Nepomuceno Jordan y Carlos Eduardo Valdivieso, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.422.026 y V-3.710.316, respectivamente, sobre un inmueble constituido por la planta alta, que ocupa el “Hotel Los Astros”, de la quinta Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, con una duración de cinco (5) años fijos contados a partir del 15 de octubre de 1992. Que se estableció un canon de arrendamiento para los primeros dos (2) años de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) y para los tres (3) últimos años de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo). Que sus representados en fecha 5 de octubre de 1998, solicitaron la regulación del inmueble, ante la Dirección de Inquilinato, que mediante resolución Nº 002261 de fecha 18 de diciembre de 1998, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de un millón ochocientos veintisiete mil novecientos noventa bolívares (Bs. 1.827.990,oo). Que una vez vencido el plazo de los cinco (5) años el día 15 de octubre de 1997, comenzó a renovarse el referido contrato, por períodos de un (1) año, tal como se estableció en su cláusula tercera, por lo que nunca operó la tacita reconducción. Que en fecha 15 de octubre de 1999, los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble sin pagar los cánones de arrendamiento, por lo que procedieron a demandarlos por la falta de pago, por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 0429-00, la cual fue admitida en fecha 27 de julio de 2000. Que en fecha 2 de febrero de 2001, el alguacil consignó las compulsas en razón de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada; que en fecha 15 de marzo el tribunal ordenó la citación por carteles; que en fecha 03 de julio de 2001, se consignaron los carteles de citación publicados en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias; que en fecha 26 de julio de 2001 se dejó constancia de la fijación del cartel de citación y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Que luego de ello se firmaron los siguientes documentos: PRIMER CONVENIO, en fecha 20 de septiembre de 2001, mediante el cual el apoderado judicial de sus representados, consignó transacción suscrita por los ciudadanos César Luna Blanco, Fernando García, como apoderados judiciales de la parte actora y los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán y Mary Flor Jordán de García, asistidos por el abogado Antonio Medina, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 1º de agosto de 2001, quedando anotado bajo el Nº 82, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, donde convinieron en: 1) los demandados se dieron por citados y renunciaron al término de la comparecencia; convinieron en la acción de cumplimiento de contrato, cuyo vencimiento se verificó el 11.11.99; 2) que los demandados, le solicitaron a la actora un plazo de dos (2) años a partir de la fecha de suscripción del convenimiento, sin que implicara novación de la relación, para entregar el inmueble arrendado, comprometiéndose a pagarle la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) diarios, por concepto de daños, y que en el entendido que si dejaran de pagar esos daños dentro de treinta y cinco (35) días consecutivos, se consideraría la obligación como de plazo vencido y podría la actora solicitar la ejecución. Que le fue concedido a la parte demandada el plazo peticionado. Que dicha transacción fue homologada por el tribunal en fecha 1º de octubre de 2001. SEGUNDO CONVENIMIENTO: el cual fue suscrito en fecha 10 de septiembre de 2000, donde se convino en: 1) suspender amistosamente la cláusula primera, referente al lapso para solicitar la ejecución, a los fines de la desocupación del inmueble, por un término adicional y único de veinticuatro (24) meses, contados a partir del 1º de agosto de 2003, hasta el 31 de julio de 2005. Que los demandados, se comprometieron a pagar la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo) diarios, a titulo de indemnización por la falta de entrega oportuna del inmueble y que el retraso por mas de treinta y cinco (35) días consecutivos en el pago, la parte actora podría exigir la ejecución. Que en fecha 23 de septiembre de 2003, el juzgado de la causa acordó agregarlo a los autos. TERCER CONVENIMIENTO: el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 19 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 4, Tomo 211 y en fecha 29 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 20, Tomo 216, ambos de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el cual acordaron suspender amistosamente la cláusula primera, relativa al lapso para solicitar la ejecución, por un lapso único y especial de doce (12) meses contados a partir del 1º de agosto de 2005, hasta el 31 de julio de 2006. Que la parte demandada se comprometió a pagar durante los primero seis (6) meses, la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,oo) diarios, y durante los siguientes seis (6) meses, la cantidad de noventa y un setecientos cincuenta bolívares (Bs. 91.750,oo), diarios, a título de indemnización por la falta oportuna en la entrega del inmueble arrendado; que el retraso por mas de treinta (30) días consecutivos en el pago diario, daría derecho a exigir la ejecución del convenimiento; que dicha transacción fue homologada en fecha 7 de marzo de 2006. CUARTO CONVENIMIENTO: el cual fue suscrito en fecha 15 de agosto de 2006, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 87, Tomo 142 y en fecha 19 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 76, Tomo 170, ambos de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el cual acordaron suspender amistosamente la cláusula primera, referente al lapso para solicitar la ejecución, a los fines de la desocupación del inmueble arrendado, por un término especial y único de seis (6) meses, contados a partir del 1º de agosto de 2006, hasta el 31 de enero de 2007. Que la demandada arrendataria se comprometió a pagar la cantidad de noventa y un mil setecientos cincuenta bolívares (91.750,oo) diarios, a partir del 1º de agosto de 2006, a título de indemnización por la falta oportuna en la entrega del inmueble arrendado. Que la falta de pago de dicha suma, con un retraso de treinta (30) días consecutivos, daría derecho a la parte atora, para solicitar la ejecución. Que en fecha 23 de noviembre de 2006, el juzgado de la causa, acordó agregarlo a los autos para que surtiera sus efectos legales. QUINTO CONVENIMIENTO: suscrito en fecha 8 de marzo de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 9, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el cual, suspendieron amistosamente la cláusula primera, referida al lapso para solicitar la ejecución, por un término especial y único de un (1) año, contado a partir del 1º de febrero de 2007; que los demandados-arrendatarios se comprometieron en pagar la cantidad de ciento doce mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 112.950,oo) diarios, a título de indemnización por la falta oportuna en la entrega del inmueble; que el retraso de mas de treinta (30) días consecutivos en el pago diario, daría derecho a la parte actora a solicitar la ejecución. Que por auto de fecha 7 de marzo de 2007, el tribunal de la causa, negó la homologación y ordenó agregar la transacción a los autos para que surtiera sus efectos legales. Que todos esos hechos constan en copias certificadas del expediente Nº 0429-00, expedidas por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que el canon de arrendamiento fue modificado de común acuerdo a partir del mes de julio de 2009, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales. Que de las características particulares del caso, se tiene, que aun cuando las partes intervinientes en la transacción original y sus ampliaciones, celebradas con el propósito de suspender la ejecución, dejaron constancia que solo perseguían suspender la ejecución, lo cierto es que en estas ampliaciones se extendió el plazo de permanencia en el inmueble a la arrendataria por aproximadamente siete (7) años, y aunado a las modificaciones de la suma por concepto de indemnización diaria, es el equivalente al canon de arrendamiento y a través del último documento, las partes estaban unidas por un nuevo contrato, cuya ejecución debería ser solicitada por vía autónoma e independiente. Que el referido contrato terminó el día 31 de enero de 2008 y la prórroga legal que le correspondía a la parte, conforme al artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de tres (3) años. Que la prorroga legal comenzó a correr el día 1º de febrero de 2008 y finalizó el 31 de enero de 2011. Dejó constancia que desde el mes de julio de 2009, los arrendatarios han pagado voluntariamente la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento, dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, los cuales pagaron hasta enero de 2010. Alegó que los arrendatarios no habían cumplido su obligación legal y contractual de hacer entrega del inmueble libre de personas y bienes. Por lo que, demandó a los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán y Mary Flor Jordán de García, para que conviniera o fuesen condenados en que celebraron el último contrato de arrendamiento en fecha 1º de febrero de 2007 y que tenía una duración hasta el día 31 de enero de 2008, y su objeto estaba constituido por la planta alta de la quinta Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo; que el vencimiento del contrato operó el 31 de enero de 2008 y que comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años desde el 1º de febrero de 2008 y que término el 31 de enero de 2011; en cumplir con su obligación legal y contractual de entrega del inmueble arrendado, sin plazo alguno, totalmente desocupado libre de personas y bienes y en las mismas condiciones de uso y conservación que lo recibieron; y, en pagarle la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, como indemnización compensatoria por los daños y perjuicios hasta la sentencia definitiva. En descargo a los alegatos esgrimidos por la parte actora-reconvenida, la parte demandada-reconviniente, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad para ejercer poderes en juicio; y, la prohibición de admitir la acción propuesta. Rechazó la demanda, tanto en los hechos como en el derecho. Negó que tuviese suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble constituido por la Planta Alta de la quinta denominada Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual es un contrato de arrendamiento disfrazado con los convenios que anualmente suscribían las partes, siendo el último de fecha 06.03.2007, con fecha de entrega del inmueble para el 31.01.2008, y que a partir de esa fecha le correspondiera la prorroga legal de tres (3) años; que, de acuerdo con los criterios mas recientes en materia inquilinaria, negó que la relación existente entre las partes relativas a los convenios judicializados, fuesen de arrendamiento a tiempo determinado, sino que su conversión en arrendamientos, crearon una nueva relación de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, porque en el caso de autos, la relación inició el 15 de octubre de 1992, habiéndose renovado anualmente la relación, por mas de quince (15) años, lo que determina que habiendo estado en posesión precaria del inmueble arrendado por un tiempo superior al establecido en el artículo 1.580 del Código Civil y no existiendo la acción de reducción, sino a futuro, sostiene que la relación se indeterminó en el tiempo, por lo que debió solicitarse el desalojo del inmueble arrendado, destinado a comercio y no el cumplimiento de contrato de arrendamiento. Alegó otras causales de la tácita reconducción de la relación, fundamentado en que una vez vencido el último convenio en fecha 31.01.2008, continuaron en posesión del inmueble y la arrendadora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo la demanda, esgrimiendo que tiene instalado en el inmueble arrendado, desde hace más de quince (15) años, un hotel que desarrolla su actividad turística a través de la firma comercial denominada “Hotel Los Astros”, inscrito ante el Instituto Nacional del Turismo, en fecha 18 de diciembre de 1990, actividad que fue catalogada por el Ejecutivo Nacional de servicio de interés público, conforme a la Ley Orgánica de Turismo, quedando fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo al artículo 3 de la referida ley, por lo que debió tramitarse el presente juicio por un procedimiento distinto al juicio breve. Negó, rechazó y contradijo que debiera pagar la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), por concepto de indemnización, ya que el inmueble fue regulado en la cantidad de mil ochocientos veintisiete bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 1.827,99) mensuales. Impugnó la cuantía estimada por la parte actora, ya que si demandó el pago de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales como indemnización, debieron acumularse las pensiones correspondiente a un (1) año, lo que arroja la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), equivalentes a setecientas ochenta y nueve Unidades Tributarias con cuarenta y siete (789,47 U.T.). Reconvino, peticionando el reintegro de sobre-alquiler, fundamentándose en que el inmueble fue regulado conforme Resolución Nº 002261, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinazo del Ministerio de Infraestructura, de fecha 18 de diciembre de 1998, en la cantidad de un millón ochocientos veintisiete mil novecientos noventa bolívares (Bs. 1.827.990,oo), equivalentes a la cantidad de mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con noventa y nueve céntimos (1.827,99), por lo que, según su dicho, pagó en exceso desde el 31.01.2006, hasta el 30.11.2011, un monto total de ciento sesenta mil novecientos cuatro bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 160.904,71). Solicitó se le impusiera a la parte actora, multa que no excediera las cuatrocientas veinte Unidades Tributarias (420 U.T.), conforme lo previsto en los artículos 64 y 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, por la cantidad de treinta y un mil novecientos veinte bolívares (Bs. 31.920,oo), calculando la Unidad Tributaria a razón de setenta y seis bolívares (Bs. 76,oo). Por otro lado, en descargo a las cuestiones previas, la parte actora-reconvenida, adujo que la narración de los hechos efectuada por la demandada, no era otra cosa que tratar de confundir al tribunal, al relacionarlo con la empresa Mercantil Marol, C.A., que no es demandada en este proceso. Que en relación a la paralización de la causa, por la muerte de la ciudadana Maria de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, expresó que era improcedente, por haberse cumplido con la formalidad de la publicación de edictos, amen que al momento de comparecer al juicio el abogado Moisés Amado al contestar la demanda en forma persona y en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Félix Nepomuceno Jordán y María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, convalidó el proceso, cumpliéndose con el fin propuesto de la citación. Rechazó, negó y contradijo la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual, dado los efectos establecidos en el artículo 357 eiusdem, no tiene apelación, por lo que no será objeto de revisión por parte de este jurisdicente. Negó, rechazó y contradijo, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ibídem, opuesta por la parte demandada, relativa a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, alegando que los fundamentos esgrimidos por la demandada, son confusos e inmotivados, al no determinar con precisión cuales son las prohibiciones para admitirla la demanda; alegó que para considerar prohibida la acción tiene que haber disposición legal que imposibilite su ejercicio, lo cual no debe confundirse con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para su atendibilidad. A todo evento, alegó que la pretensión ejercida es de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal; que de los documentos fundamentales producidos con la demanda, se evidencia que la parte demandada convinieron en la demanda instaurada por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde nunca opusieron tales defensas, por lo que, mal pueden en este proceso contradecir lo contenido en dichas documentales. Negó, rechazó y contradijo, que haya celebrado contrato de arrendamiento con el fondo de comercio Hotel Los Astros y que éste se encuentre inscrito en INATUR, ya que no ha sido probada su inscripción y que los pagos los hubiere efectuado la empresa Mercantil Marol, C.A. En la contestación de la reconvención, la parte actora-reconvenida, rechazó, negó y contradijo, tanto los hechos como el derecho en que se encuentra fundamentada la misma. Opuso la prescripción establecida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para solicitar el reintegro de sobre-alquileres. Alegó con respecto a los arrendamientos consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los años 2010 y 2011, que no pueden reclamar reintegro de sobre-alquiler, puesto que no han retirado ni cobrado dichas consignaciones, pudiendo la demandada-reconviniente, solicitar la devolución de los mismos, por lo que no puede la demandada-reconviniente, pedir la devolución de lo que no se ha cobrado. Alegó que no es cierto que hayan cobrado sobrealquileres, pues los demandados-reconvinientes, de manera espontánea y a través de distintos convenios, sin coacción de algún tipo, convinieron, pagaron las cantidades convenidas. Que consignan ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas desde el año 2005. Que nada los obligó a depositar cantidad alguna en dicho tribunal. Que tenía conocimiento de la regulación, pero que la demandada-reconviniente, no fue obligada a consignar ni pagar por encima del monto establecido en la misma, ya que al suscribir los distintos contratos de arrendamiento, tenían conocimiento y sabían de la misma, sin embargo, estipularon un pago mensual y un tiempo de duración determinado, en donde dejaron constancia que no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, cuando lo cierto es que si fue extendido el plazo de permanencia por períodos fijos y que la suma convenida, fue por concepto de indemnización, lo que en un contrato de arrendamiento equivale al canon. Que siempre estipularon de común acuerdo el precio del arrendamiento. Que los demandados, pudieron efectuar el procedimiento de consignaciones, depositando lo establecido en la regulación, o en todo caso, solicitar al tribunal de consignaciones, la devolución del exceso, fundamentándose en dicha resolución, como lo hicieron en otras oportunidades, tal como lo confiesa la demandada-reconviniente. Que la reconvención es un alegato para impedir la desocupación del inmueble por vencimiento del término, ya que ellos pudieron haber solicitado el reintegro del sobre-alquileres antes. Que el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, pero éstos convinieron con los propietarios en pagar los arrendamientos convenidos, de mutuo acuerdo y de manera espontánea, donde se estipularon los incrementos anuales. Que el juicio no se trata de un cobro de bolívares, sino de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, por lo que el reintegro debió demandarse de manera autónoma y separada y no por vía de reconvención. Expresaron que la multa peticionada es improcedente, porque el tribunal no puede sancionar a su representados, por no estar facultado, siendo el organismo regulador el capaz para imponerla; y, en caso de procedencia de la reconvención, el tribunal deberá remitir al mismo copia certificada de la sentencia firme, a los fines de la imposición de la sanción. Establecidos los límites de la controversia, corresponde a este jurisdicente, emitir pronunciamiento, previamente, sobre los vicios del procedimiento denunciados por la demandada-reconviniente, presuntamente cometidos al momento de la citación de los demandados, toda vez que alega que la ciudadana María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán, falleció en fecha 25.08.2007, solicitando la suspensión del procedimiento, de acuerdo con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, hasta tanto fuesen citados sus herederos conocidos y desconocidos, conforme lo estatuido en el artículo 231 eiusdem. Sobre la impugnación de la cuantía estimada por la parte actora-reconvenida, en el sentido de determinar si dicha cuantía puede considerarse exigua, y fue efectuada por la actora, con la única intención de evitar la revisión del fallo de primera instancia, a través del recurso de apelación. Determinar si la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada por la parte actora, se encuentra dentro de las causales establecidas en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que dispone la prohibición de la ley para admitirla o cuando sólo permite su admisión por determinadas causales, no invocadas en el libelo. Determinar si los ciudadanos Mary Flor Jordán de García, en su carácter de heredera única y universal de los ciudadanos Félix Nepomuceno Jordán y María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán y Carlos Eduardo Valdivieso, se encuentra obligados a entregar, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por la Planta Alta de la Quinta denominada Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, por haberse vencido el término de la relación locativa y su prórroga legal, así como en pagar a la actora la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, por concepto de indemnización compensatoria de daños y perjuicios, hasta la sentencia definitivamente firme; o, si por el contrario, determinar si la relación arrendaticia, se indeterminó en el tiempo, ocurriendo la tácita reconducción, por lo que se debió demandar el desalojo por cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otro lado, verificar la procedencia o no de la petición reconvencional, en el sentido de determinar si la parte demandada-reconviniente, pagó en exceso los cánones de arrendamiento, y por tanto, verificar la obligación de la parte actora-reconvenida, al reintegro del sobre-alquileres, por efectos de la regulación de la que fue objeto el inmueble arrendado, mediante resolución Nº 002261 de fecha 18 de diciembre de 1998, emanada de la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, donde se fijó el canon máximo para dicho inmueble en la cantidad de un millón ochocientos veintisiete mil novecientos noventa bolívares (Bs. 1.827.990,oo), hoy equivalentes a un mil ochocientos veintisiete bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 1.827,99). Como punto previo, verificar si la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, debió o no tramitarse por el procedimiento breve, conforme a la excepción argüida por la demandada-reconviniente, que en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio dedicado a la hotelería, que está sujeto a régimen procesal distinto al ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sobre los particulares indicados, se procede a resolver cada uno de ellos en el orden establecido y conforme a la concurrencia de cada uno de ellos. En este sentido el tribunal considera: V DE LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO Para fundamentar su petición de suspensión del procedimiento, conforme lo dispuesto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada-reconviniente, esgrimió que la ciudadana MARÍA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDÁN, codemandada en el presente procedimiento, falleció el 25.08.2007, según se evidencia del acta de defunción expedida por la Oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda, para lo cual produjo copia fotostática marcada “C”, según su razonamiento, debió ordenarse su citación por medio de edictos a los herederos conocidos y desconocidos, de acuerdo al artículo 231 eiusdem. En tal sentido y con la finalidad de verificar si debió ocurrir tal suspensión del procedimiento, este jurisdicente, se permite hacer una breve reseña de los actos procesales ocurridos en el presente juicio de cumplimiento de contrato, hasta el momento en que fue solicitada dicha suspensión por la parte demandada; para lo cual se observa: 1) En fecha 02.02.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MARÍA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESUS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, introdujo por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga legal, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDÁN y MARY FLOR JORDÁN DE GARCÍA. 2) En fecha 08.02.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter indicado, consignó escrito de reforma de la demanda y solicitó la citación de la ciudadana MARIA DE LA CONCEPCIÓN LORENZO DE JORDÁN, mediante edictos, por haber fallecido en fecha 25.10.2007. 3) En fecha 1º.03.2001, el juzgado de la causa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de los demandados, conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y ordenó librar edictos a los herederos desconocidos de la finada, conforme lo dispuesto en el artículo 231 eiusdem. 4) En fecha 23.03.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas, así como los medios necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de las citaciones. 5) En fecha 30.03.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó publicaciones de los edictos. 6) En fecha 12.04.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó publicaciones de los edictos. 7) En fecha 26.04.2011, el ciudadano HORACIO RAMOS, alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de los demandados y consignó las compulsas. 8) En fecha 02.05.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó publicaciones de los edictos. 9) En fecha 10.03.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó oficio al SAIME y al CNE, solicitando el último domicilio de los demandados. 10) En fecha 13.05.2011, el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual suspendió el proceso, conforme lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. 11) En fecha 17.05.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó publicaciones de los edictos. 12) En fecha 13.06.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó la revocatoria de la suspensión del proceso. En esa misma fecha, consignó escrito de reforma de la demanda. 13) En fecha 17.06.2011, el juzgado de la causa, revocó por contrario imperio la suspensión del proceso acordada el 13.05.2011 y ordenó su continuación. 14) En fecha 20.06.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de la reforma de la demanda. 15) En fecha 14.07.2011, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda; ordenó la citación de los ciudadano MARY FLOR JORDAN DE GARCIA y CARLOS EDUARDO VALDIVIESO y la publicación de edictos a la sucesión de MARIA DE LA CONCEPCIÓN LORENZO DE JORDAN, en la persona de sus herederos conocidos y desconocidos, conforme al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. 16) En fecha 25.07.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas. 17) En fecha 26.07.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de las citaciones. 18) En fecha 28.09.2011, la ciudadana VILMA IZARRA ROYERO, en su carácter de alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de los ciudadanos Mary Flor Jordán de García y Carlos Eduardo Valdivieso. 19) En fecha 03.10.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó citación por carteles. 20) En fecha 06.10.2011, el juzgado de la causa, ordenó citación por carteles, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; librando el respectivo cartel de citación. 21) En fecha 1º.11.2011, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó cartel de citación publicado en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”. 22) En fecha 14.11.2011, la abogada DILCIA MONTENEGRO, secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de la fijación del cartel de citación y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. 23) En fecha 18.11.2011, el abogado MOISES AMADO, consignó instrumento poder y se dio por citado, actuando en su carácter de apoderado judicial de María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán y Mary Flor Jordán de García, únicas y universales herederas del finado Félix Nepomuceno Jordán; así como de Carlos Eduardo Valdivieso y de la sociedad Mercantil Marol, C.A. Del recuento procesal efectuado, se evidencia que el abogado MOISES AMADO, en fecha 18.11.2011, consignó copia simple de instrumento poder que le fue otorgado en fecha 11.07.2005, por las ciudadanas MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDÁN y MARY FLOR JORDÁN DE GARCIA, por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 17, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; asimismo, conjuntamente con la contestación de la demanda y reconvención, consignó copia simple de acta de defunción Nº 153, emanada del Registro Civil del Municipio Baruta, en donde se dejó constancia que la ciudadana MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDÁN, falleció el día 25.08.2007, y que dejó una (1) hija, cuyo nombre es la ciudadana MARY FLOR JORDÁN DE GARCÍA. De ello, se evidencia que el mandato que le fue conferido por la ciudadana MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDAN, al abogado MOISES AMADO, estaba extinguido para el momento de su consignación en autos, por efecto de lo establecido en el ordinal 3º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que mal, podría atribuirse, el referido profesional del derecho, la representación judicial de una persona fallecida. Sin embargo, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, no se evidencia algún medio de prueba, que conlleve a la presunción de existencia de herederos desconocidos de la causante, MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO VIUDA DE JORDAN (+), máxime, cuando la copia simple del acta de defunción señala que la única heredera de dicha ciudadana, es MARY FLOR JORDÁN DE GARCIA, quien a su vez es demandada en este proceso y se encuentra representada por el abogado MOISES AMADO. Aunado a ello, tenemos que fueron realizadas las publicaciones de los edictos, en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, las cuales constan en autos. Con lo cual, no se evidencia alguna violación al debido proceso, a la tutela judicial efectiva o al derecho de defensa de las partes, puesto que están representados en los autos, todos aquellos llamados por la Ley para enfrentar la acción judicial incoada en el presente juicio, en razón de ello, debe decaer la solicitud de reposición de la causa, peticionada por la parte demandada, debiéndose declarar de manera expresa y precisa sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Así se establece. VI DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA Establecido lo anterior, pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada, la cual fundamentó en que la cuantía en que fue estimada la demanda, se hizo de forma maliciosa para que la sentencia que resolviera la controversia, no tuviese recurso de apelación, por ser inferior a quinientas (500) unidades tributarias; para lo cual, la parte demandada, alegó que debieron acumularse las pensiones locativas correspondientes a un (1) año, lo que arroja la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), equivalentes a setecientas ochenta y nueve Unidades Tributarias con cuarenta y siete céntimos de Unidad Tributaria (789,47 U.T.), y no la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), equivalentes a sesenta y cinco Unidades Tributarias con setenta y ocho céntimos de Unidad Tributaria (65,78 U.T.), como lo estimó la actora-reconvenida en la demanda. Conforme lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. En el caso de marras, la parte actora peticiona el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término, en tal sentido tenemos que para calcular el valor de la demanda, debe tomarse en cuenta, las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Ahora bien, se observa que en el presente asunto no hay pensiones sobre las cuales se litigue, pero en función de los accesorios, se reclama la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, como compensación de los daños y perjuicios, por los meses que se continúen venciendo hasta la sentencia definitivamente firme. Tal determinación, no determina accesorios líquidos que puedan constituir un valor de lo litigado, toda vez, que solo enuncia la posibilidad de su determinación en caso de que prospere su pretensión. Examinados los extremos de la determinación de la cuantía de la presente demanda y su naturaleza en prima facie, que trata sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento, se concluye que la impugnación a la cuantía debe ser desechada, por no constituir el supuesto normativo de la norma comentada, sobre el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en cuyo caso debería acumularse las pensiones o cánones de un año. Así expresamente se decide. Establecido lo anterior y determinada la cuantía del libelo de demanda para el presente caso; debe precisarse que tal fijación inicial, en nada entorpece la competencia de este juzgador para conocer del recurso de apelación que nos ocupa, en razón de ello se prosigue en la resolución de lo puntos controvertidos en este juicio. VII DE LAS CUESTIONES PREVIAS La parte demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante o apoderado judicial del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; y, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En este orden de ideas, es necesario dejar sentado que conforme lo dispuesto en el artículo 357 eiusdem, la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, no tiene apelación; por lo que será objetó de revisión por este jurisdicente, únicamente la relativa a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del mismo artículo. Así se establece. La parte demandada-reconviniente, fundamentó la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el hecho de tener instalado en el inmueble arrendado, un fondo de comercio destinado a la actividad hotelera, denominado Hotel Los Astros, y por tanto, no debió admitirse la demanda, ni tramitarse por el procedimiento breve, ya que por la especialidad del servicio prestado por el fondo de comercio, el cual tiene carácter de interés público, se debió demandar y tramitarse por un procedimiento distinto. En la cuestión previa analizada, concerniente a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una determinada pretensión, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca. También comprende la denominada inadmisibilidad temporal de la demanda, la cual establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine del Código de Procedimiento Civil, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda. En el caso de marras, tenemos que la demanda trata sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término; de lo que no se desprende la ejecución de otro tipo de demanda, ni otro tipo de procedimiento para su resolución; toda vez, que la pretensión actoral, basa su objeto en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre un inmueble, que constituye la planta alta de un inmueble constituido por la Quinta denominada Lucky, ubicada en la calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital; lo que es totalmente independiente del fondo de comercio que se explota en el deslindado inmueble. Así se establece. Siendo que no existe norma legal alguna que impida la admisibilidad de la demanda de ejecución de contrato de arrendamiento, absoluta, ni temporalmente, encontrándose establecida dicha acción en el artículo 1.167 del Código Civil, así como en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, evidenciado que el objeto del contrato de arrendamiento cuya ejecución se pide, no es un fondo de comercio destinado al servicio hotelero, sino el propio inmueble, no debe prosperar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por lo que debe ser declarada sin lugar, de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así expresamente se decide. VIII DE LAS PRUEBAS Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora-reconvenida, produjo las siguientes pruebas: 1) Copia certificada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de octubre de 1992, entre María Emma Roa Macías, en su carácter de arrendadora, Félix Nepomuceno Jordán y Carlos Eduardo Valdivieso, en su carácter de arrendatarios. De dicha documental se evidencia que fue dado en arrendamiento “…la parte que ocupa el “Hotel Los Astros”, del inmueble denominado, “Quinta Lucky”, situada en la Calle El Colegio, de la Urbanización San Antonio, de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal…”; que dicho arrendamiento se estableció por cinco (5) años fijos, a partir del 15 de octubre de 1992 y una vez vencido dicho lapso, se entendería renovado por un período de un (1) año y así sucesivamente, manteniéndose su calidad de arrendamiento a plazo fijo. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento privado que no fue desconocida por la parte contra quien fue opuesta, a la cual se atribuye el valor probatorio que expresan los artículos 429, 444 del Código Adjetivo Civil y 1363 del Código Sustantivo. Así se establece. 2) Copia certificada de expediente Nº 2005-8974, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas copias se evidencia el procedimiento de consignaciones arrendaticias, seguido por la sucesión de Félix Nepomuceno Jordán y Carlos Eduardo Valdivieso, a favor de la sucesión Roa Macías, desde el 16 de marzo de 2010, hasta el 14 de enero de 2011, por ante el referido juzgado de consignaciones. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, al no haber sido impugnadas, tachadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece. 3) Copias certificadas de expediente distinguido con el Nº 0429-00, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas copias se evidencia que fue intentada por ante el referido juzgado, demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por los abogados Cesar Luna Blanco y Fernando García, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos María Bertha Roa de Quintero, Jesús Antonio Roa Macías, Carmen Rosa Roa de Oviedo y Ana Elvia Roa de Tarqui, todos sucesores de la causante María Emma Roa Macías, en contra de los ciudadanos Félix Nepomuceno Jordán y Carlos Eduardo Valdivieso. Asimismo, se evidencia que en dicho juicio, los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, actuando en su propio nombre, Maria de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán y Mary Flor Jordán de García, en su carácter de herederas del ciudadano Félix Nepomuceno Jordán, convinieron en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento en fecha 1º de agosto de 2001, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante documento anotado bajo el Nº 82, Tomo 90; asimismo, en dicho convenimiento solicitaron y les fue concedida por su contraparte, una prórroga para proceder a la entrega del inmueble arrendado, de dos (2) años, sin que la misma implicase novación de la relación arrendaticia, con el objeto de devolver el inmueble arrendado, en virtud que dentro del mismo existían una serie de muebles y necesitaban un lapso prudencial para trasladarlos, comprometiéndose a pagar a los propietarios del inmueble, la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) diarios por concepto de daños mientras no devolvieran el mismo; dejando constancia que en el entendido que si dejaran de pagar dichos daños dentro el lapso de treinta y cinco (35) días consecutivos, se consideraría la obligación como de plazo vencido y podrían los demandantes, solicitar la ejecución del convenimiento. En las cláusulas segunda y tercera, se hizo constar el pago de las cantidades de un millón cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 1.440.000,oo) y un millón ochocientos sesenta y seis bolívares (Bs. 1.866.000,oo), por concepto de pensiones de arrendamientos no pagadas correspondientes a un (1) año, desde el 15 de octubre de 1999 hasta el 15 de octubre de 2000 y trescientos once (311) días de cláusula penal. En la cláusula cuarta, se estableció el pago por concepto de costas y costos. Y, por último, establecieron que todos los conceptos indicados arrojaban un total de cuatro millones ciento sesenta y ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.168.400,oo). Asimismo, dicho convenimiento fue aceptado por los abogados César Luna Blanco y Fernando García, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora. Dicho convenimiento fue homologado por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 1º de octubre de 2001, teniéndolo como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, conforme lo establecido en los artículos 256 del Código de Procedimiento Civil, 1.713, 1.714 y 1.718 del Código Civil. Que posteriormente, fue celebrada autocomposición procesal, por el abogado Fernando García, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sucesión Roa Macías, parte actora, por una parte y por la otra los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso, en su propio nombre, María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán, Mary Flor Jordán de García, en su carácter de herederas del de-cujus Félix Nepomuceno Jordán, parte demandada, asistido por el abogado Antonio Medida, donde las partes acordaron suspender y extender el plazo concedido a los arrendatarios para la entrega del inmueble, por un término adicional, único, especial y excepcional de veinticuatro (24) meses, contados a partir del 1º de agosto de 2003, hasta el 31 de julio de 2005, ambas fechas inclusive. Los arrendatarios se obligaron a pagar la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo) diarios a título de indemnización por la falta oportuna de entrega del inmueble, contados a partir de la fecha de la suspensión. Que dentro de dicho lapso de suspensión, las partes se comprometieron a gestionar, conjunta o separadamente y aceptar la proposición que le formulen, para la negociación de compraventa con terceras personas que desearan adquirir el inmueble. Que el retraso de treinta y cinco (35) días consecutivos en el pago oportuno de la cláusula penal, daría derecho a los propietarios para exigir el cumplimiento de la ejecución voluntaria o forzosa del acuerdo. El escrito contentivo de dicha suspensión, fue acordado agregar a los autos en fecha 24 de septiembre de 2003, por el tribunal de la causa, con la finalidad que surtiera sus efectos legales. Que en fecha 1º de agosto de 2005, la abogada María Esmeralda Simanca Zambrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la ejecución del convenimiento. Que en fecha 9 de agosto de 2005, la referida profesional del derecho solicitó se dejase sin efecto la solicitud de ejecución del convenimiento. Que en fecha 2 de marzo de 2006, el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 19 de diciembre de 2005, bajo el Nº 4, Tomo 211 y en fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el Nº 20, Tomo 216 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, donde se evidencia que la sucesión de María Emma Roa Macías, por una parte y por la otra, Carlos Eduardo Valdivieso, en su propio nombre, María de la Concepción Lorenzo viuda de Jordán y Mary Flor Jordán de García, celebraron transacción, mediante la cual suspendieron la cláusula primera del convenimiento, por un término único, especial y excepcional de doce (12) meses, contados a partir del 1º de agosto de 2005, hasta el 31 de julio de 2006, ambas fechas inclusive. Que durante los primeros seis (6) meses de la suspensión, la parte demandada se comprometió a pagar la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,oo) diarios, por concepto de indemnización por la falta oportuna de entrega del inmueble; y que durante los seis (6) meses restantes, pagarían, la cantidad de noventa y un mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 91.750,oo). Que dentro de ese lapso, las partes se comprometieron a gestionar conjunta o separadamente y aceptar la proposición que le formulen para la negociación de compraventa por terceras personas que desearan adquirir el inmueble. Que un retraso de por lo menos treinta (30) días consecutivos en el pago oportuno de la cláusula penal, daría derecho a la parte actora a solicitar el cumplimiento de la ejecución voluntaria y/o forzosa del convenimiento. Que la parte demandada, reconoció que los pagos a que se contrae el convenimiento se efectúan a título de indemnización por la falta oportuna de la entrega del inmueble, en virtud de la suspensión, por lo que reconoció haber efectuado a motu propio y por su cuenta y riesgos depósitos de cantidades de dinero a título de consignaciones de alquiler, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cantidades que serían retiradas por los consignatarios. Dicha transacción fue homologada en fecha 7 de marzo de 2006, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme lo dispuesto en los artículos 256 del Código de Procedimiento Civil, 1.713, 1.714 y 1.718 del Código Civil. Que en fecha 23 de noviembre de 2006, el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 15 de agosto de 2006, anotado bajo el Nº 87, Tomo 142 y en fecha 19 de septiembre de 2006, bajo el Nº 76, Tomo 170 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; en donde el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado judicial de la sucesión de María Emma Roa Macías, Carlos Eduardo Valdivieso, en su propio nombre, María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán y Mary Flor Jordán de García, en su carácter de herederas del difunto Félix Nepomuceno Jordán, parte demandada, asistidos por el abogado Moisés Amado, suspendieron amistosamente la ejecución del convenimiento, por un término único, especial y excepcional de seis (06) meses, contados a partir del 1º de agosto de 2006, hasta el 31 de enero de 2007, ambas fechas inclusive; que la parte se comprometió a pagar la cantidad de noventa y un mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 91.750,oo) diarios, por concepto de indemnización por la falta oportuna de entrega del inmueble; que las partes se comprometieron a gestionar conjunta o separadamente y aceptar la proposición que le formule una parte a la otra, para la negociación de compraventa por terceras personas que desearan adquirir el inmueble; que el retraso de por lo menos treinta (30) días consecutivos en el pago oportuno de la cláusula indemnizatoria, daría derecho a la parte actora para exigir el cumplimiento voluntario y la entrega del inmueble. Dicho acuerdo fue agregado a los autos en fecha 13 de diciembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que surtiera sus efectos legales. Que en fecha 03 de mayo de 2007, el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 08 de marzo de 2007, bajo el Nº 9, Tomo 35 de los libros de autenticaciones; de dicho documento se evidencia que Raúl Alejandro Herrera Acosta, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sucesión de María Emma Roa Macías, parte actora, el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso, en su propio nombre, María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán y Mary Flor Jordán de García, en su carácter de herederas del de cujus Félix Nepomuceno Jordán, parte demandada, acordaron la suspensión de la ejecución del acuerdo inicial, por un término único, especial y excepcional de un (1) año, contado a partir del 1º de febrero de 2007, hasta el 31 de enero de 2008, ambas fechas inclusive; Que durante dicho lapso, la parte demandada pagaría la cantidad de ciento doce mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 112.950,oo) diarios a título de indemnización por la falta de entrega oportuna del inmueble; que las partes se comprometieron a gestionar conjunta o separadamente y aceptar la proposición que le formule una parte a la otra, para la negociación de compraventa por terceras personas que desearan adquirir el inmueble; que el retraso de por lo menos treinta (30) días consecutivos en el pago oportuno de la cláusula indemnizatoria, daría derecho a la parte actora para exigir el cumplimiento voluntario y la entrega del inmueble. Que en fecha 07 de mayo de 2007, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, negó la homologación de dicho acuerdo, y acordó agregarlo a los autos a los fines que surtiera efectos legales. Que en fecha 20 de noviembre de 2008, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró terminado el juicio y ordenó la remisión del expediente a la División de Archivos Judiciales de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura del Tribunal Supremo de Justicia. Que en fecha 05 de noviembre de 2009, el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se decretara la ejecución voluntaria, conforme al artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. Que en fecha 17 de noviembre de 2009, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, revocó por contrario imperio el auto dictado el 20 de noviembre de 2008, y decretó la ejecución del acuerdo, concediéndole a la parte demandada tres (3) días de despacho para que cumpliera voluntariamente. Que en fecha 16 de marzo de 2010, el abogado Moisés Amado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos, donde solicitó la suspensión de la ejecución y se declarase la judicialización del contrato de arrendamiento y el inicio de la prórroga legal. Que en fecha 5 de abril de 2010, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó librar edictos a los sucesores desconocidos de la ciudadana María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán. Documentales que son apreciada y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1384 del Código Civil, por ser copia de actuaciones judiciales realizadas ante órgano jurisdiccional, emanadas de funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. Conjuntamente con la reforma de la demanda efectuada en fecha 13 de junio de 2011, la parte actora-reconvenida, produjo la siguiente prueba: 1) Copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2005-8974, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas copias certificadas, se evidencia consignaciones arrendaticias a favor de la Sucesión Roa Macías, por ante el Juzgado en cuestión, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, desde el 16 de marzo de 2010, hasta el 11 de abril de 2011. Dichas copias, son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, por ser copias de actuaciones judiciales realizadas ante órgano jurisdiccional, certificadas por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. Conjuntamente con la diligencia por medio de la cual el representante judicial de la parte demandada, se dio por citado, se consignaron las siguientes pruebas: 1) Marcadas “B”, copias fotostáticas de actuación realizada el 30 de noviembre de 2010, con motivo de la ocupación temporal por parte de cinco (5) familias en calidad de alberge, con motivo de la contingencia nacional surgida por desastres naturales; normas de convivencia y listado de familias en alberge. Dichas copias responde a fotostatos de documentos privados, los cuales carecen de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que son desechados por este jurisdicente. Así se establece. 2) Marcadas “C”, copia de comunicación emanada de Mercantil Marol, C.A., Hotel Los Astros, dirigida al General Ramón Jesús Viña García, Director General para refugios Dignos. Copia fotostática de documento privado emanado de la empresa Mercantil Marol, C.A., que carece de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece. 3) Copia de constancia de Refugiado, expedida por ST2 Gozmar Márquez, a favor de la ciudadana Blanca Mery García Sánchez. Documental que es desechada por este jurisdicente, por considerarla impertinentes, pues lo debatido en el presente juicio es la ejecución del contrato de arrendamiento, entre la sucesión Roa Macías y la sucesión de Maria de la Concepción Iluminada viuda de Jordán y Félix Nepomuceno Jordán, compuesta por la ciudadana Mary Flor Jordán de García, y el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso, no teniendo nada que ver en el asunto debatido la empresa mercantil Marol, C.A., ni el establecimiento denominado Hotel Los Astros, y mucho menos la ciudadana Blanca Mery García Sánchez o su hijo el ciudadano Jonny Moreno; razón por la cual es desechada dicha probanza. Así se establece. 4) Copia fotostática de medida de protección dictada el 05 de septiembre de 2011, por el consejo de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. Documental que es desechada por este jurisdicente, por considerarla impertinentes, pues lo debatido en el presente juicio es la ejecución del contrato de arrendamiento, entre la sucesión Roa Macías y la sucesión de Maria de la Concepción Iluminada viuda de Jordán y Félix Nepomuceno Jordán, compuesta por la ciudadana Mary Flor Jordán de García, y el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso, no teniendo nada que ver en el asunto debatido el establecimiento denominado Hotel Los Astros, y mucho menos los ciudadanos Argenis David Sánchez García y Doris Teresa Mora Cordero, en su carácter de madre de los niños Alejandro Gabriel, Ricardo Rafael, Patricia Raquel Rodríguez Mora y Paola Sofía Sánchez Mora; razón por la cual es desechada dicha probanza por impertinente. Así se establece. 5) Al folio 24, copia fotostática de acta. Dicha probanza es desechada por este jurisdicente, toda vez que la misma no aparece suscrita por persona alguna, lo que hace que carezca de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece. 6) Copia fotostática de oficio Nº 01-F135-2671-11, de fecha 29 de agosto de 2011, emanado de la Fiscalía Centésima Trigésima Quinta del Municipio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, toda vez que el presente asunto trata sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento, entre la sucesión Roa Macía, la sucesión de los ciudadanos María de la Concepción Iluminada Lorenzo viuda de Jordán, Félix Nepomuceno Jordán, compuesta por la ciudadana Mary Flor Jordán de García, y el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso; no sobre la presunta ocurrencia de hechos de tipo penales o administrativos en donde no se encuentra involucradas las partes contendientes en el presente juicio, por lo que dicha probanza es impertinente. Así se establece. 7) Marcadas “D”, copias fotostáticas de constancia expedida por la Corporación de Turismo de Venezuela, adscrita al Ministerio de Fomento, en fecha 18 de diciembre de 1990; Acta de Recepción de Documentos para el Registro Turístico Nacional de Personas Jurídicas Nº 176; Planillas de Declaraciones y pagos de la Contribución Especial del 1% prevista en el artículo 15 y 16 del Decreto Nº 5999 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Turismo, publicada en Gaceta Oficial Nº 5889 de fecha 31 de julio de 2008; de las cuales se evidencia que la dirección que señaló la empresa Mercantil Marol, C.A., es “…Calle El Colegio, Qta. Lucky, San Antonio…”, Municipio Libertador del Distrito Capital, desempeñando la actividad hotelera en el inmueble arrendado. Documentales que son apreciadas por este jurisdicente, por ser documentos públicos administrativos, donde consta el sello húmedo del ente público administrativo de su recepción, como fidedignos, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 8) En cuanto a las copias de las planillas o “vauchers” de depósitos de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las copias fotostáticas de las tarjas, carecen de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece. 9) Marcada “A2, copia de documento presentado en fecha 17 de agosto de 2009, por el abogado Raúl Alejandro Herrera Acosta, en su carácter de apoderado general de la Sucesión de María Emma Roa Macías; Mary Flor Jordán de García, en su carácter de Presidenta de la Junta Directiva de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., asistida por el abogado Moisés Amado, contentiva de transacción suscrita por las partes, ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual ambas partes acordaron suspender amistosamente la cláusula primera de la transacción celebrada en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento primigenia, por un término único, especial y excepcional de un (1) año contado a partir del 1º de febrero de 2009, hasta el 31 de enero de 2010, ambas fechas inclusive; que durante el período comprendido desde el 1º de febrero al 31 de julio de 2009, los obligados ocupantes del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide en este juicio, se obligaron a pagar la cantidad de ciento treinta y dos bolívares (Bs. 132,oo) diarios, a título de indemnización por la falta oportuna de entrega del inmueble; que para el período comprendido desde el 1º de agosto de 2009, hasta el 31 de enero de 2010, por el mismo concepto, se obligaron a pagar la cantidad de ciento cuarenta y cinco bolívares (Bs. 145,oo) diarios; que quedó entendido que el retraso de por lo menos treinta (30) días consecutivos en el paso oportuno de la cláusula penal, daría derecho a la parte actora para exigir la ejecución inmediata de la obligación. Documental que es apreciada por este jurisdicente, como fidedigna, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento contentivo de transacción celebrada entre las partes contendientes en el presente juicio, y por tanto, reconocido por ambas partes. Así se establece. 10) Copia fotostática de decisión dictada el 26 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual negó la ejecución de la transacción celebradas por las partes, fundamentándose en que la celebración de reiteradas transacciones en dicho juicio, conformaban la judicialización del contrato de arrendamiento, por lo que debían acudir a un proceso distinto y autónomo con la finalidad de conseguir la ejecución del contrato, donde se le respetara a la arrendataria los derechos que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas disposiciones son de orden público. Documental que es tenida como fidedigna, por ser copia fotostática de actuación judicial emanada de órgano jurisdiccional. Así se establece. 11) Copia fotostática de acta de defunción de la ciudadana María de la Concepción Lorenzo de Jordán. Documental sobre la cual ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. 12) Marcados “D”, recibos de pago correspondientes al período comprendido desde febrero a diciembre de 2006. De los cuales se evidencia que la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., pagó a la parte actora, a título indemnizatorio por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado, las cantidades de dos millones setecientos cincuenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.757.500,oo), durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006. 13) Marcado “E”, recibo de pago. De dicha documental se evidencia que la parte demandada, pagó la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), por concepto de convenio correspondiente del 1º de diciembre al 31 de diciembre de 2007. 14) Recibos de pago correspondientes al período comprendido desde enero a diciembre de 2007. De los cuales se evidencia que la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., pagó a la parte actora, a título indemnizatorio por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado, las cantidades de tres millones trescientos ochenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 3.388.500,oo), durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007. 15) Recibos de pago correspondientes al período comprendido desde enero a diciembre de 2007. De los cuales se evidencia que la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., pagó a la parte actora, a título indemnizatorio por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado, las cantidades de dos millones setecientos cincuenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.752.500,oo), por concepto de indemnización correspondiente al mes de enero de 2007 y tres millones trescientos ochenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 3.388.500,oo), durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007. 16) Marcado “F”, recibo de pago. De dicha documental se evidencia que la parte demandada, pagó la cantidad de tres millones trescientos ochenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 3.388.500,oo), por concepto de indemnización correspondiente al mes de enero de 2008. Con respecto a dichas documentales, reseñadas en los numerales 12, 13, 14, 15 y 16, se evidencia que fueron opuestas a la parte actora-reconvenida, quien las impugnó mediante diligencia del 25 de noviembre de 2011, suscrita por la abogada Ottilde Porras Cohen, sin especificar el motivo de la impugnación, pues no señaló si los mismos emanaban o no de su representada; máxime, cuando en escrito presentado en fecha 13 de diciembre de 2011, promueve copia fotostática de uno de los recibos impugnados, con el objeto de probar que la relación que une a la parte actora, no es con la sociedad de comercio Mercantil Marol, sino con el ciudadano Carlos Valdivieso y la sucesión de Félix Nepomuceno Jordán; aunado a ello tenemos que en dichos recibos, se refleja cantidad de dinero que se corresponde con el monto a pagar, por concepto, de lo que denominaron en los sucesivos convenios de suspensión de ejecución, a título indemnizatorio; y, también, se hace referencia del uso de la planta alta de la quinta Lucky, ubicada en la Calle El Recreo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Parroquia El Recreo; es decir, se identifica el inmueble objeto de la relación locativa que se discute en el presente proceso. En razón de ello, son apreciadas y valoradas, conforme lo dispuesto en los artículos 429, 444, del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. 17) Recibos de pago correspondientes al período comprendido desde febrero a diciembre de 2008. De los cuales se evidencia que la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., pagó a la parte actora, por concepto de pago de convenio, la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000.000,oo), durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008. Documentales que fueron opuestas a la parte actora como emanadas de ellas, quien no las desconoció o impugno, por lo que se tiene por reconocidas y son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. 18) Marcados “G”, Recibos de pago correspondientes al período comprendido desde enero a diciembre de 2009. De los cuales se evidencia que la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., pagó a la parte actora, por concepto de pago de convenio, en enero, mediante dos (2) pagos, uno por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo) y otro, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo); febrero, mediante dos (2) pagos, el primero por dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,oo) y otro, por la cantidad de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,oo); los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio, fueron efectuados a razón de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo); y, los pagos correspondientes al período que va desde julio a diciembre de 2009, fueron efectuados a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) cada uno. Documentales que fueron opuestas a la parte actora como emanadas de ellas, quien no las desconoció o impugno, por lo que se tiene por reconocidas y son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. 19) Copias fotostáticas de cheques del Banco Plaza. Dichas documentales son desechadas por este jurisdicente, al carecer de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico, por ser fotostatos de documentos privados. Así se establece. 20) Copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2005-8974, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas documentales se evidencia que la sucesión de Félix Nepomuceno Jordán y el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso, consignaron a favor de la Sucesión Roa Macías, ante dicho juzgado, el día 15 de noviembre de 2005, la cantidad de cuatro millones doscientos treinta y tres mil doscientos veinticinco bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 4.233.225,99), correspondiente al período que va desde agosto de 2005 al mes de octubre de 2005; así como la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), mensuales, durante los meses de marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011, correspondiente al pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero y febrero de 2011; asimismo, se evidencia que cursan tarja de planillas de depósito del Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) a favor del referido órgano jurisdiccional, presentada al tribunal de consignaciones en fecha 12 de mayo de 2011; y del Banco de Venezuela, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), cada una, a favor del referido órgano jurisdiccional, presentadas al tribunal de consignaciones en fechas 10 de agosto de 2011, 12 de mayo de 2011, 13 de junio de 2011, 14 de julio de 2011, 21 de septiembre de 2011, 13 de octubre de 2011, 14 de noviembre de 2011, respectivamente. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, por ser copias certificadas y tarjas de depósitos, certificadas y recibidos por órgano jurisdiccional, por funcionario público, con facultades para dar fe pública, conforme lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357, 1383 y 1384 del Código Civil. Así se establece. 21) Marcadas “J”, copias certificadas emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, expedidas el 19 de mayo de 2011. De dichas copias certificadas se evidencia que en fecha 18 de diciembre de 1998, dicho órgano administrativo, dictó resolución Nº 002261, mediante la cual fijo como canon máximo de arrendamiento para la Quinta Lucky, situada en Calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, la cantidad de un millón ochocientos veintisiete mil novecientos noventa bolívares (Bs. 1.827.990,oo), Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser actuaciones contenidas en expediente público administrativo, certificadas por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. En la etapa probatoria, la parte demandada-reconviniente, hizo valer los siguientes elementos probatorios: 1) En los capítulos I y II del escrito de promoción de pruebas: Reprodujo el valor probatorio de todos los instrumentos acompañados al escrito de contestación de la demanda y reconvención; y, los determinó claramente. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que ya se emitió pronunciamiento sobre las probanzas aportadas conjuntamente con la contestación-reconvención, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. 2) En el capítulo II del escrito de promoción de pruebas, promovió marcada “G”, copia simple de documento inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 9 de abril de 1979, bajo el Nº 51, Tomo 44-A-Pro.; de dicha documental se evidencia que la misma responde a los estatutos sociales de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., y su constitución; asimismo, que dicha sociedad de comercio fue constituida por la causante, María Emma Roa Macías, de la parte actora-reconvenida, con la finalidad de explotar el fondo de comercio Hotel Los Astros, que funciona en la Quinta Lucky, situada en la Calle el Colegio, Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Departamento (hoy Municipio) Libertador. Que el capital social de la empresa, esta compuesto por el aporte que hizo María Emma Roa Macías, de dos (2) fondos de comercio, denominados Hotel Los Astros y Bar Club El Zorzal. Igualmente, se evidencia en acta de asamblea celebrada el 15 de octubre de 1992, que la ciudadana María Emma Roa Macías (+), vendió a los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso y Félix Nepomuceno Jordán (+), las ciento cincuenta (150) acciones que, primigeniamente, componían el capital social de la empresa, en proporciones iguales de setenta y cinco (75) acciones para cada uno. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documentos públicos. Así se establece. 3) Marcada “H”, copia simple de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., celebrada el 15 de octubre de 1992. Sobre dicha documental, evidencia este jurisdicente que la misma fue promovida dos (2) veces en el mismo acto, pues la misma consta en el legajo de copias simples que fueron promovidas marcadas “G” y luego en el legajo marcado “H”; y, por tanto, ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. 4) Marcados “I”, facturas emanadas de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A. Hotel Los Astros, a favor de los ciudadanos Jovany García, Alexander Azocar, Julio Real, Vicente Carrillo, Erick Contreras, Manuel Molina y Gabriela Rodríguez. Sobre dichas documentales, observa este jurisdicente, que responden a documentos de comercio emanados de la misma parte demandada,-reconviniente, que no pueden serle opuestas a la parte actora, por no formar parte de la relación mercantil que en ellos se señala. Amen, que al responder a la definición de documentos privados, no pueden servir de prueba a favor de la misma parte de quien emanan; razón de ello, son desechados del presente procedimiento, por ser impertinentes al hecho que pretende probarse. Así se establece. 5) Prueba de informes a las oficinas del Instituto Nacional de Turismo (INATUR). Prueba admitida y evacuada por el tribunal de la causa, mediante oficio Nº 680-11, de fecha 08 de diciembre de 2011. Sin embargo, no se recibió respuesta del ente requerido. Razón por la cual, se desecha del proceso al no haber mérito que valorar y apreciar. Así se establece. 6) Posiciones juradas de los ciudadanos María Bertha Roa de Quintero, Ana Elvia Roa de Tarqui, Jesús Antonio Roa Macía y Carmen Rosa Roa de Oviedo. Prueba admitida por el juzgado de la causa, mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2011. Sin embargo, dicha prueba no fue evacuada en el proceso, razón por la cual se desecha al no haber mérito que valorar y apreciar. Así se establece. En la etapa probatoria, la parte actora-reconvenida, promovió las siguientes pruebas: 1) En los capítulos I, II, III, IV, todas las documentales que produjo conjuntamente con la demanda y la contestación de la reconvención y los edictos librados con motivo de la citación. Con respecto a las documentales producidas con la demanda y la contestación de la reconvención, ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual considera quien decide, emitir nuevamente pronunciamiento en relación a las mismas. Con respecto a los edictos librados con motivo de la citación, observa este jurisdicente, que los mismos no constituyen pruebas que admitir y evacuar en el proceso, pues son actuaciones jurisdiccionales, efectuadas con motivo de la citación de los herederos conocidos y desconocidos de la causante María de la Concepción Iluminada Lorenzo de Jordán, por lo que no existe mérito probatorio referente a los hechos controvertidos en el fondo de la demanda, reconvención y sus excepciones. Así se establece. 2) En los capítulos V, VII y XII, las confesiones del abogado Moisés Amado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente, en cuanto a la determinación en el tiempo de la relación; en cuanto a la impugnación de la cuantía; y, en cuanto a la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En este sentido observa este jurisdicente, que los alegatos esgrimidos en dichas promociones, obedecen a argumentos de defensas y excepciones a los hechos alegados por las partes, los cuales no constituyen prueba que admitir y evacuar en el proceso, sino que los mismos deberán ser analizados al momento de analizar el fondo de la controversia y la reconvención. Así se establece. 3) En el capítulo VI, impugnó los recibos y documentación aportada por la parte demandada-reconviniente, cursantes a los folios 15, 16, 17, 18, 64, 65, 66, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 105 y 106 de la segunda pieza del expediente; de lo cual se observa que en dicho capítulo no existe medio probatorio que admitir y evacuar, por lo que no existe medio que valorar y apreciar, pues solo responde a un medio de ataque en contra de pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente. Así se establece. 4) En el capítulo VIII, promovió el hecho que la parte demandada-reconviniente, no alegó hecho nuevo para impugnar la cuantía. Con respecto a dicha promoción, observa este jurisdicente, que la misma responde alegatos que fueron analizados al momento de resolver sobre la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada-reconviniente, que nada tiene que ver con la etapa de promoción, evacuación, valoración y apreciación de pruebas. Al contrario, responden a alegaciones de defensa o de excepción, razón por la cual, no existiendo medio probatorio que valorar y apreciar, se desecha dicha promoción por impertinente. Así e establece. 5) En el capítulo IX, promovió la prescripción del reintegro de los alquileres. En cuanto a ello, observa este jurisdicente, que no es un medio de prueba susceptible de ser valorado y apreciado, sino que responde a una excepción en contra del reintegro de sobre-alquileres argüido en la reconvención, por lo que el mismo será objeto de análisis y resolución al momento de pronunciarse sobre la procedencia o no de la reconvención. Así se establece. 6) En el capítulo X, adujo que las consignaciones realizadas por la demandada, correspondiente al período de febrero de 2010 a noviembre de 2011, no habían sido cobrados, con el objeto de alegar que lo no cobrado, no esta adeudado; con respecto a dicha promoción, se observa que la misma constituye alegatos que atañen al fondo, por tanto, deberán ser analizados en las motivaciones del mérito de la causa, por lo que no constituyen pruebas que analizar y valorar en este punto. Así se establece. 7) En el capítulo XI, adujo que aparecían reflejados dos (2) veces el reintegro del sobre-alquileres de los meses de enero de los años 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011, lo que evidencia un exceso en el reclamo de la parte demandada. En relación con ello, se establece que constituye un alegato de fondo que deberá ser resuelto al momento de las motivaciones de mérito del fallo, razón por la cual deberá ser analizado en dicha oportunidad, no es la etapa probatoria. Así se establece. 8) En el capítulo XIII, adujo que el comercio Hotel Los Astros, no estaba inscrito en el Registro Turístico Nacional.; ello, constituye un alegato de defensa, no probanza alguna, por lo que el mismo será analizado al momento de las motivaciones de mérito del presente fallo. Así se establece. 9) En el capítulo IVX, alego que la parte demandada-reconviniente, no tenía el derecho de retracto. En cuanto a ello, observa este sentenciador, que constituye un alegato de defensa y/o excepción, que debe ser analizado en las motivaciones del fondo de la presente decisión, no un elemento probatorio. Así se establece. En este punto es menester para este jurisdicente, establecer que los límites de la controversia son establecidos por la demanda y su contestación; por lo que, la etapa probatoria es para aportar los elementos de prueba en relación a los hechos que limitan el mérito del asunto sometido al conocimiento del juez, no para traer defensas y excepciones a los hechos argüidos por las partes; menos traer hechos nuevos, distintos a los expuestos en sus respectivas oportunidades; por lo que, habiendo la representante judicial de la parte actora-reconvenida, acompañado únicamente, al escrito de promoción de pruebas, marcadas “A”, “C”, impresiones de fallos dictados por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, sobre los cuales observa este jurisdicente, que versan sobre criterios aplicados por los jueces regentes de dichos tribunales, que en nada vinculan a este sentenciador y, dado el caso, de compartirlos quien decide, no es necesaria su promoción como elemento probatorio, pues son del amplió conocimiento de quien suscribe; son desechados por impertinentes. Asimismo, se evidencia que también produjo, marcadas “B” y “D”, copias fotostáticas de escrito presentado en fecha 17 de marzo de 2010, por el abogado Moisés Amado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, copia de Acta de Defunción de la ciudadana María Concepción Lorenzo de Jordán; y, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2005-8974, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de las consignaciones realizadas por la parte demandada-reconviniente, de los cánones de arrendamientos ante ese órgano jurisdiccional; en cuanto a dichas probanzas, observa este jurisdicente, que ya fueron emitidos pronunciamientos sobre su análisis, valoración y apreciación, los cuales se dan por reproducidos en este acápite y que son innecesarios hacerlos nuevamente. Así se establece. En escrito consignado en fecha 13 de diciembre de 2011, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, promovió las siguientes pruebas: 1) Copias fotostáticas de recibos de pago de arrendamiento que dice haberle entregado a la parte demandada; y, de “contrato de arrendamiento”, presuntamente celebrado entre Maria Emma Roa Macía y la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que se trata de copias fotostáticas de documentos privados, las cuales carecen de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico, razón por las cuales son desechadas del proceso. Así se establece. 2) Copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2005-8974, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dicha promoción se evidencia que en fecha 26 de abril de 2006, fue retirada, mediante cheque a nombre de Mary Flor Jordán de García, la cantidad cuatro millones doscientos treinta y tres mil doscientos veinticinco bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 4.233.225,99), que fueron consignados por la parte demandada-reconviniente, por ante el referido juzgado, cuya certificación de consignaciones aparece reflejada. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1384 del Código Civil. Así se establece. Mediante escrito presentado en fecha 15 de diciembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, promovió las siguientes probanzas: 1) Marcada “A”, copia fotostática de documento que denominó la parte en su escrito “contrato de arrendamiento”. Documental que es desechada del proceso, por carecer de valor probatorio, por ser copia simple de documento privado. Así se establece. 2) Marcada “B”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, el 30 de noviembre de 1992, anotado bajo el Nº 49, Tomo 145 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la ciudadana María Emma Roa Macías (+), aportó a la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., dos fondos de comercio denominados “Hotel Los Astros” y “Bar Club El Zorzal” y que dicho aporte fue por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo). Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. 3) Marcada “C”, copias certificadas de documento inscrito por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 9 de abril de 1979, bajo el Nº 51, Tomo 44-A-Pro., y sus respectivas modificaciones inscritas en la misma oficina de Registro Mercantil, en fecha 23 de septiembre de 1998, bajo el Nº 42, Tomo 250-A-Qto. Con respecto a dicha documental, se evidencia que ya se emitió pronunciamiento con respecto a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera innecesario hacerlo nuevamente. Así se establece. 4) Marcada “D”, insistió en el valor probatorio y consignó copia certificada de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., celebrada el 15 de octubre de 1992, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 1992, bajo el Nº 74, Tomo 35-A-Sgdo. Sobre dicha documental, se evidencia que ya se emitió pronunciamiento con respecto a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera innecesario hacerlo nuevamente. Así se establece. 5) Marcada “E”, copia certificada de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 2001, bajo el Nº 90, Tomo 572-A-Qto. De dicha documental se evidencia que en fecha 18 de julio de 2001, se llevó a cabo acta general extraordinaria de accionistas de la referida sociedad mercantil, donde acordó la modificación de la administración de la empresa y se nombró nueva junta directiva, donde quedó con el cargo de presidente, la ciudadana Mary Flor Jordán de García. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece. 6) Marcado “F”, documento inscrito por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 18 de septiembre de 2009, bajo el Nº 34, Tomo 178-A-Qto. De dicha documental se evidencia que en fecha 10 de agosto de 2009, se llevó a cabo asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., donde se ratificó la junta directiva, quedando compuesta por la ciudadana Mary Flor Jordán de García, como presidente y Carlos Valdivieso, como Director. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público, emanado de funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. Del elenco probatorio aportado al proceso y conforme los argumentos expuestos, quedó comprobada que las partes se encuentra unidas a través de una relación de arrendamiento, que inició en 1992, como ambas partes lo manifiestan en sus distintos alegatos. Los demandados se encuentran en posesión del inmueble arrendado desde entonces, a pesar de haberse demandado la resolución del contrato, por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y haberse celebrado transacción, en razón que la relación continuó, al haberse extendido en el tiempo y la posesión del inmueble, a través de los distintos convenios; que dio nacimiento a diferentes lapsos de suspensión de la ejecución, en los cuales, siempre se mantuvo a la demandada-reconviniente, en su carácter de arrendataria del inmueble. Así se establece. Al realizar en varias oportunidades modificaciones a la ejecución de la transacción judicial, se formó lo que denominaron la judicialización del contrato de arrendamiento, pues dichos convenios cumplían con los requisitos de perfeccionamiento del contrato de arrendamiento, aun cuando las partes estipularon que la suma pagadera, fuese por un concepto distinto; pues ésta se percibía por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada. Así se establece. En razón de ello, al resolverse el contrato de arrendamiento, pero continuarse la relación arrendaticia por medio de distintos convenios judiciales, se trasciende la relación locativa, la cual se inició el 15 de octubre de 1992, mediante el contrato de arrendamiento suscrito por la causante, María Emma Roa Macías, y los ciudadanos Carlos Eduardo Valdivieso y Félix Nepomuceno Jordán; manteniéndose en posesión del inmueble, mediante el primer convenio, suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1º de agosto de 2001 y presentado al tribunal de la causa, el 20 de septiembre de 2001, donde se estableció que dicha relación tendría una duración de dos (2) años a partir de la fecha de suscripción; es decir, a partir del 1º de agosto de 2001. Luego, por sucesivas suspensiones de la ejecución de dicha transacción, se continuó hasta el 31 de enero de 2008; siendo celebrados dichos acuerdos por ante Notario Público; y, de lo cual se evidencia que la relación arrendaticia, se mantuvo por dieciséis (16) años; extendiéndose en el tiempo, siempre mediante convenciones a tiempo fijo. Así se establece. En el entendido, que la relación locativa de las partes litigantes, se mantuvo por un período superior a los quince (15) años, toca analizar si, la misma es indeterminada en el tiempo y por tanto, no debió peticionarse el cumplimiento del contrato, a través de la entrega del inmueble, sino el desalojo del mismo, conforme las estipulaciones contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en tal sentido, se observa del artículo 1580 del Código Civil, la prohibición de arrendamiento de los inmuebles por un período superior a los quince (15) años; y que toda estipulación contraria es nula y sin efecto. Sin embargo, en el caso de marras tenemos que no se ha efectuado un arrendamiento por un período superior a los quince (15) años, sino que la relación a tenido un tiempo superior a éste, pero por medio de distintos contratos celebrados por las partes, donde se establecieron diferentes convenciones que alargaron la permanencia de los arrendatarios y sus causahabientes en el inmueble arrendado; lo que determina, que en ningún momento la relación locativa haya sido de naturaleza indeterminada en el tiempo; ni mucho menos sin efecto alguno, por haberse mantenido a los arrendatarios en posesión del inmueble por más del tiempo establecido en el artículo 1580 del Código Civil, por lo que la relación locativa, continuó siendo a tiempo determinado. Así se establece. Por otra parte, habiéndose dispuesto en la última convención una duración de un (1) año, contado desde el 1º de febrero de 2007, hasta el 31 de enero de 2008, la parte demandada-reconviniente, estaba en pleno conocimiento de la fecha en que debía verificarse su entrega, por lo que no era necesaria la manifestación de voluntad de finalizar la relación o desahucio; por lo que, una vez verificada la finalización de la relación contractual, inició de pleno derecho la prórroga legal, la cual conforme lo dispuesto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía una prórroga legal máxima de tres (03) años; y siendo que la relación contractual fue hasta el 31 de enero de 2008, la prórroga legal finalizó el 31 de enero de 2011, fecha en la cual la demandada-reconviniente debió realizar la entrega del inmueble arrendado. Tanto es así, que conforme los alegatos aceptados, la demandada-reconviniente, realizó pagos de los cánones de arrendamiento, hasta el mes de enero de 2010; luego mediante el procedimiento de consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignaciones que fueron retiradas por el beneficiario; y, que tampoco la eximía de cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble, en su oportunidad. Así se establece. En cuanto al alegato esgrimido por la parte demandada-reconviniente, referente a que la firma comercial Hotel Los Astros, presta servicios en el inmueble arrendado; por lo que se debió notificar del procedimiento a la Procuraduría General de la República, por prestarse un servicio público de utilidad pública en el inmueble, este jurisdicente observa que dicha notificación debió mediar en caso de haberse decretado medida preventiva sobre el inmueble, para que dicho ente gubernamental, dentro del lapso establecido en el artículo 99 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela, adopte las previsiones necesarias para que no se interrumpa la actividad o servicio. Sin embargo, en el caso de autos, no se evidencia que se haya decretado y mucho menos practicado medida preventiva sobre el bien objeto del contrato; por lo que, dicha notificación no era necesaria para que el proceso continuase su curso legal. Así se establece. En cuanto al alegato argüido por la demandada-reconviniente, referido a que en el inmueble arrendado se presta el servicio hotelero, a través del comercio Hotel Los Astros, y por tanto, el presente juicio se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme lo dispuesto en su artículo 3º, observa quien decide, que el objeto del contrato no es la sociedad mercantil Hotel Los Astros, sino por el contrario, el objeto del contrato es el inmueble ubicado en la Planta Alta de la Quinta Lucky, situada en la Calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo del Distrito Capital; es decir, no fue arrendado el fondo de comercio, sino un inmueble; y, por el hecho que en el mismo tenga su sede el fondo de comercio, no quiere decir que debe ser excluido de la aplicación de la normativa especial que rige a los arrendamientos en nuestro sistema de justicia; y, tanto es así, que en los diversos convenios celebrados por las partes, éstas expresamente dejaron establecido que el objeto del contrato era el inmueble, no el fondo de comercio; razón por lo que no debe proceder tal excepción. Así se establece. Ahora bien, del elenco probatorio no se evidencia que sociedad de comercio Mercantil Marol, C.A., se encuentre involucrada en la relación locativa sobre la cual se peticionó su cumplimiento; contrario, la relación es entre los causantes de la fallecida, Maria Emma Roa Macías y los causantes del finado Félix Nepomuceno Jordán y el ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso; por lo que no había necesidad de demandar a dicha sociedad mercantil, pues ella no esta involucrada en la relación locativa. Así se establece. En cuanto al alegato que el arrendamiento devino de la relación locativa verbal y que por tanto, los convenios celebrados, fueron con la intención de encubrir dicha relación, este jurisdicente observa, que no se acompañó ningún medio probatorio, por parte de la demandada-reconviniente, con la finalidad de probar la relación verbal aludida, tampoco se trajeron a los autos indicios que los convenios celebrados entre las partes, fuesen suscritos con la intención de encubrir alguna relación oculta y que por tanto, produjesen la nulidad de los mismos; tanto es así, que la parte demandada-reconviniente en este proceso, y demandada en el juicio de resolución de contrato, reconoció en el juicio instaurado por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la relación locativa y su incumplimiento, siendo que ésta siempre estuvo documentada y determinada en el tiempo. En razón de ello, tal alegato no debe prosperar en derecho. Así se establece. En cuanto al alegato de tener derecho a la preferencia ofertiva, para adquirir el inmueble arrendado, este jurisdicente observa que no existe algún medio de prueba que determine la venta del inmueble arrendado, solo existe el señalamiento efectuado en los distintos convenios sobre la aceptación y oferta de adquisición a terceros del inmueble, pero en su totalidad, no la parte que se encuentra arrendada. Sin embargo, en vista que en autos no consta que se haya efectuado la venta del inmueble arrendado, tampoco que se le haya vulnerado su preferencia ofertiva al no habérsele ofrecido el inmueble en venta a la parte demandada-reconviniente, no puede prosperar el alegato en cuestión. Así se decide. En cuanto a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, como compensación de las mensualidades de arrendamiento no pagadas o consignadas en el Tribunal de Consignaciones; debe este jurisdicente apreciar la procedencia de la misma, toda vez, que la utilización del inmueble por parte del arrendatario y la falta de pago de mensualidad de arrendamiento, así como la fijación de común acuerdo de dicha cantidad como canon de arrendamiento, causa una disminución en su patrimonio que se compagina con la indemnización solicitada, en razón de ello se hace procedente la indemnización solicitada; sin embargo, en razón que el a-quo condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) por indemnización de daño y perjuicio; suma que en forma clara es menor que la indemnización solicitada hasta que quede definitivamente firme la presente decisión; resolución no recurrida por la actora, debe la indemnización por daños y perjuicios llegar hasta la presente suma. Así expresamente se decide. En razón de lo antes expuesto, la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESÚS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, en contra de los sucesores del finado FÉLIX NEPOMUCENO JORDÁN y del ciudadano CARLOS EDUARDO VALDIVIESO, debe prosperar en derecho y por tanto declararse con lugar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. IX DE LA RECONVENCIÓN Mediante petición reconvencional, la parte demandada-reconviniente, solicitó el reintegro del exceso pagado por concepto de cánones de arrendamiento, fundamentado en la Resolución Nº 002261, de fecha 18 de diciembre de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, que fijó como canon máximo para el inmueble denominado Quinta Lucky, situado en la Calle El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, en la cantidad de un millón ochocientos veintisiete mil novecientos noventa bolívares (Bs. 1.827.990), equivalentes, luego de la reconversión monetaria, a la cantidad de un mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con noventa y nueve céntimos (Bs.F. 1.827,99); por lo que alega haber pagado en exceso, durante el período comprendido del 31 de enero de 2006 al 31 de enero de 2007, la cantidad de novecientos veinticuatro bolívares (Bs. 924,oo) mensuales, lo que arroja una cantidad de once mil noventa y cuatro bolívares con doce céntimos (Bs. 11.094,12); durante el período comprendido desde el 31 de enero de 2007, hasta el 31 de enero de 2008, la cantidad de mil quinientos sesenta bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 1.560,51), mensuales, lo que arroja un total de dieciocho mil setecientos veintiséis bolívares con doce céntimos (Bs. 18.726,12); durante el período comprendido desde el 31 de enero de 2008, hasta el 31 de enero de 20089, la cantidad de dos mil ciento setenta y dos bolívares con un céntimo (Bs. 2.172,01), mensuales, lo que arroja un total de veintiséis mil sesenta y cuatro bolívares con doce céntimos (Bs. 26.064,12); durante el período comprendido entre el 31 de enero de 2009, hasta el 31 de enero de 2010, la cantidad de dos mil seiscientos setenta y dos bolívares con un céntimo (Bs. 2.672,01), mensuales, lo que arroja un total de treinta y dos mil sesenta y cuatro bolívares con doce céntimos (Bs. 32.064,12); durante el período comprendido desde el 31 de enero de 2010, hasta el 31 de enero de 2011, la cantidad de tres mil ciento setenta y dos bolívares con un céntimo (Bs. 3.172,01) mensuales, lo que arroja la cantidad de treinta y ocho mil sesenta y cuatro bolívares con doce céntimos (Bs. 38.064,12); y, durante el período comprendido desde el 31 de enero de 2011, hasta el 30 de noviembre de 2011, la cantidad de tres mil ciento setenta y dos bolívares con un céntimo (Bs. 3.182,01), mensuales, lo que arroja una cantidad de treinta y cuatro mil ochocientos noventa y dos bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 34.892,71); todo lo cual arroja un pago en exceso de ciento sesenta mil novecientos cuatro bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 160.904,71), los cuales solicita se le reintegre. En la contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida, reconoció la existencia de la Resolución Nº 002261, de fecha 18 de diciembre de 1998, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano; y, como excepción al reintegro fundamentado en ella, expresó que la parte demandada-reconviniente, convino y pago espontáneamente, sin coacción o apremio, los montos convenidos como cánones de arrendamiento; asimismo, alegó la prescripción de los cánones pagados por los períodos comprendidos desde 1º de enero de 2006, hasta el 31 de enero de 2010, por haber transcurrido más de dos (2) años para reclamar su reintegro, conforme lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expresó igualmente, que por el hecho de no haber retirado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las consignaciones efectuadas por la parte demandada-reconviniente, de los cánones de arrendamientos correspondientes a los años 2010 y 2011, no puede exigírsele el reintegro del exceso, pues no adeuda monto alguno; además de tener conocimiento de la regulación ambas partes, podían los demandados-reconvinientes, haber efectuado la consignación del monto establecido en la regulación y no el monto que espontáneamente, sin apremio o coacción, aceptaron pagar por concepto de cánones de arrendamiento. Además de ello, expresó que la demanda reconvencional, era inadmisible, pues el presente caso se pide el cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y la prórroga legal, no una demanda de cobro de bolívares, por lo que el reintegro debió demandarse por vía autónoma y distinta; con respecto a la multa peticionada, expresó que no corresponde al órgano jurisdiccional imponerla, por ser atribución del órgano administrativo, una vez declarada definitivamente firme la sentencia que ordene el reintegro de sobre-alquileres. Con respecto a la inadmisibilidad de la reconvención argüida por la parte actora-reconvenida, se observa que el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, establece: “En la contestación de la demanda el demandado podría proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere; el demandante reconvenido se entenderá citado en el segundo día siguiente, procediéndose en este acto conforme al Artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al Artículo 8814. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable”. Conforme a la norma transcrita, tenemos que la reconvención, en los procedimientos sustanciados por el juicio breve, es proponible por el demandado, siempre que la misma sea compatible por el procedimiento, y corresponda su conocimiento al mismo juez que conoce de la demanda principal, en razón de la materia y cuantía. Ahora bien, la parte demandante-reconvenida, en el presente caso, esgrime que la reconvención es inadmisible, puesto que la demanda principal trata de la ejecución del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y la prórroga legal, y no de una acción de cobro de bolívares. En tal sentido, el artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley”. Así tenemos, que conforme a la norma transcrita, la acción de repetición de sobrealquileres, deberá proponerse ante los tribunales ordinarios, con lo cual no se refiere a que el procedimiento a seguir, sea el procedimiento ordinario, sino que se refiere al tribunal ordinario competente por la materia y por la cuantía; ya que dicha norma, de manera expresa, que el procedimiento a seguir es el procedimiento breve y especial establecido en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no es otro que el procedimiento breve dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por expresa remisión del artículo 33 de la ley que rige la materia; aunado a ello, tenemos que el artículo 35 eiusdem, prevé la posibilidad que el demandado pueda proponer reconvención, al momento de contestar la demanda, siempre –se repite- que el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. Así se establece. En el caso de marras, tenemos que no existe causal alguna de inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la parte demandada, ya que la demanda de ejecución de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y prórroga legal, así como la acción de repetición de sobre-alquileres, se sustancian conforme al mismo procedimiento especial y breve, dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 33 y 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y el tribunal donde fueron propuestas ambas peticiones, era el competente por la materia y por la cuantía, para conocer de la demanda principal y su reconvención. En razón de ello, la defensa de inadmisibilidad de la reconvención, argüida por la parte demandante-reconvenida, no debe prosperar en derecho. Así formalmente se establece. En cuanto a la prescripción alegada, se observa que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años; en el caso de marras, se evidencia que los cánones de arrendamientos pagados en exceso, en contravención a la regulación, se corresponde al período comprendido desde el 31 de enero de 2006, hasta el 30 de noviembre de 2011; sin embargo, al haber sido alegada la prescripción de la acción de reintegro por la parte actora-reconvenida, es menester establecer las pensiones cuya repetición se pide que se encuentran prescritas y las que no. En tal sentido, se evidencia que las pensiones reclamadas comprendidas desde el 31 de enero de 2006, hasta el 31 de octubre de 2009, se encuentran evidentemente prescritas; pues desde la fecha en que se causaron y pagaron, oportunidad en que nació la obligación del arrendador de devolución del exceso percibido, hasta el día 22 de noviembre de 2011, fecha de interposición de la reconvención y donde se le exigió su reembolso, había transcurrido con creces mas de dos (2) años, desde que nació para el arrendador la obligación de reembolsar el exceso del canon percibido, hasta la fecha en que le es exigido por la parte demandada-reconviniente. Así se establece. En lo que respecta al reintegro de sobre-alquileres, correspondiente al período comprendido desde 1º de noviembre de 2009, hasta el 30 de noviembre de 2011, se evidencia que los mismos no se encuentran prescritos; sin embargo, dichas cuotas de arrendamientos fueron consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de las cuales no existe constancia en autos de haber sido retiradas por su beneficiaria; es decir, por la arrendadora, parte actora-reconvenida; sin embargo, aun cuando ambas partes están de acuerdo con la existencia de la resolución Nº 002261, de fecha 18 de diciembre de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, no es menos cierto la des-actualización de dicha resolución; pues, la misma fue dictada el 18 de diciembre de 1998, y la parte que pretende beneficiarse de la misma, lo hace en referencia al período comprendido desde el 1º de noviembre de 2009, hasta el 30 de noviembre de 2011; es decir, con mas de diez (10) años de diferencia, entre la expedición de la resolución y los cánones de arrendamiento cuyo exceso se reclama; lo que determina el decaimiento de dicho acto administrativo para que surta efectos legales en este proceso. Así se establece. Conforme lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cánones de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, serán revisados por el organismo encargado de su fijación, a instancia de uno cualquiera de los interesados, cuando hubieren transcurridos dos (2) años después de cada fijación, efectuada y notificada; o, cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destinado para el cual fue arrendado el inmueble; o cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo antes indicado, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble; pudiendo los interesados, solicitar dicha revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término de dos (2) años. Inclusive, los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones locativas, cuando ningún interesado solicitare la regulación o su revisión, podrá iniciar de oficio el procedimiento correspondiente, instruirlo y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar. En el caso de marras, tenemos que la parte demandada-reconviniente, fundamentó la reconvención por repetición del exceso pagado del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido desde el 1º de noviembre de 2009, hasta el 30 de noviembre de 2011, en la resolución Nº 002261, de fecha 18 de diciembre de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano; y de lo cual se evidencia, que aun cuando ambas partes están de acuerdo con su existencia, la misma se encuentra desactualizada en el tiempo, pues los excesos de los cánones de arrendamiento, reclamados fundamentados en la misma, responden a un período de más de diez (10) años posterior a la expedición de la misma; y, no se evidencia en autos que haya sido actualizada por el órgano regulador, a solicitud de alguna de las partes intervinientes en el proceso, o del mismo órgano administrativo, actuando bajo la facultad que le confiere el parágrafo segundo del aludido artículo. Así se establece. No estando actualizada en el tiempo la resolución, en la cual se fundamenta la parte demandada-reconviniente, para peticionar la repetición del exceso del canon de arrendamiento pagado desde el 1º de noviembre de 2009, hasta el 30 de noviembre de 2011, mal puede proceder en derecho la reconvención propuesta por el abogado Moisés Amado, en su carácter de apoderado judicial de la sucesión del finado Félix Nepomuceno Jordán y del ciudadano Carlos Eduardo Valdivieso, en contra de los ciudadanos MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, ANA ELVIA ROA DE TARQUI, JESÚS ANTONIO ROA MACIAS y CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO. Por lo que, en el dispositivo del presente fallo, deberá ser declarada sin lugar, de manera expresa y precisa. Así formalmente se decide. En razón de los razonamientos expuestos, debe declararse sin lugar la apelación interpuesta en fecha 12 de junio de 2012, por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 29 de febrero de 2012, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando así confirmada la decisión apelada. Así formalmente se decide. V. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 12 de junio de 2012, por la abogada REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 29 de febrero de 2012, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; SEGUNDO: SIN LUGAR, la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada-reconviniente, en la contestación de la demanda; la suspensión del proceso argüida por la parte demandada-reconviniente en la contestación de la demanda; la cuestión previa opuesta por la parte demandada-reconviniente, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta; TERCERO: CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos MARIA BERTHA ROA DE QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.966.114; ANA ELVIA ROA DE TARQUI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.379.713; JESUS ANTONIO ROA MACIAS, colombiano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá, República de Colombia, titular del pasaporte Nº CC 158234; y, CARMEN ROSA ROA DE OVIEDO, colombiana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Santa Fé de Bogotá, República de Colombia, titular de la cédula colombiana Nº 20.191.633 y pasaporte Nº AF76364, en contra de los ciudadanos CARLOS EDUARDO VALDIVIESO y MARY FLOR JORDAN DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.710.316 y V-5.534.349, respectivamente; ésta última en su carácter de sucesora de FÉLIX NEPOMUCENO JORDAN y MARIA DE LA CONCEPCIÓN ILUMINADA LORENZO DE JORDAN. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a hacer entrega, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió, el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por la PLANTA ALTA que forma parte integrante de la edificación que lleva por nombre quinta Lucky, situada en la Calle El Colegio de la urbanización San Antonio, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así como, en pagar a la parte actora-reconvenida, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por concepto de los daños y perjuicios causados por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado. CUARTO: SIN LUGAR, la reconvención. QUINTO: Hay condena en costas a cargo de los recurrentes, conforme lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la decisión apelada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2013, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) día del mes de diciembre del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA Acc., EDER JESUS SOLARTE MOLINA. Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS Exp. Nº AP71-R-2012-000235. Definitiva/Civil/Recurso Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Sin Lugar Apelación Con lugar La Demanda/Sin Lugar la reconvención/”F” EJSM/MLRS/carg. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste, LA SECRETARIA Acc., Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS