TSJ Regiones - Decisión

No. Expediente: AP71-R-2013-000892
Definitiva/Recurso/Civil
Desalojo/Sin lugar/ “F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO CARRERAS MÉNDEZ; venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.336.268.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARTA PRADO PANDO y NORMA YOLANDA CEIBA TORRES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.840 y 56.458, en su orden.
PARTE DEMANDADA: JESSICA PINO y GUILLERMO HILZINGER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V.- 12.685.136 y V.- 6.822.320
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAXIMILIANO MÁRQUEZ YÉPEZ y DAVID PALIS FUENTES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 10.337.331 y V.- 5.539.585 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 65.226 y º.
MOTIVO: DESALOJO

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el día 2 de agosto de 2013, por el abogado Maximiliano Márquez Yépez, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 20 de junio de 2013, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano José Antonio Carreras Méndez en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger. En consecuencia, ordenó a los demandados a desalojar y entregar el inmueble al actor, libre de bienes y personas, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, ubicado en la avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda y los condenó a pagar los cánones de arrendamiento adeudados, por un monto de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00).
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 23 de septiembre de 2013, la dio por recibida, entrada y trámite de juicio breve, conforme con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Sentencia Nº 1040 del 07 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 24 de septiembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusión, para que fuese considerado al momento de dictar sentencia en esta causa.
En fecha 25 de septiembre de 2013, la abogada Norma Ceiba Torres, consignó escrito mediante el cual se adhiere a la apelación ejercida por el representante judicial de la recurrente.
Mediante auto del 7 de octubre de 2013, se difirió la decisión por treinta (30) días consecutivos.
El 11 de octubre de 2013, la representación judicial de los demandados, consignó escrito de informes y diligencia mediante la cual desconoce la notificación traída a autos por la parte actora, que corre inserta a los folios 335, 336 y 337 por no encontrarse la misma firmada como recibida.
El 17 de octubre de 2013, la representación judicial de los demandados, consignó diligencia mediante la cual esgrime sus alegatos en contra de la veracidad del documento de oferta que la parte actora alega haberle entregado.
No habiéndose publicado la decisión definitiva en la oportunidad establecida, el Tribunal para resolver, observa:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inicio la presente causa por libelo de demanda incoado por los abogados Marta Prado Pando y Aníbal José Lairet Vidal, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano José Antonio Carreras Méndez, el 31 de marzo de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 14 de mayo de 2013, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
La representación judicial de la parte actora, consignó dos juegos de copias fotostáticas del libelo de la demanda, el día 16 de mayo de 2009, con el fin de realizar las boletas de notificación a los demandados.
En fecha 02 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora, ratificó la solicitud al tribunal de librar las boletas de citación a la parte demandada; pedimento que fue realizado nuevamente el 09 de octubre de 2009.
El tribunal de la causa, en fecha 14 de mayo de 2009, dejó constancia de haberse librado ese día dos (2) compulsas de citación.
En fecha 02 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora, solicitó al tribunal se acordara la citación por carteles de la parte demandada.
El alguacil del tribunal de la causa, en fecha 03 de diciembre de 2009, dejó constancia de haberse trasladado a la Av. Francisco de Miranda, Parcelamiento Quinta Altamira, edificio Alto Convento, torre Norte, piso 2, apartamento 2-4, El Márquez, el día 17 de noviembre de 2009, oportunidad en la cual no pudo cumplir con su misión.
En fecha 09 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal se realizara la citación por carteles de la parte demandada; solicitud que fue ratificada el 11 de enero de 2010.
El tribunal de la causa, el 12 de enero de 2010, dio respuesta al pedimento de la parte actora, ordenando librar cartel de notificación a los demandados, el cual debía ser publicado en el diario “EL UNIVERSAL” y “Últimas Noticias”, debiendo presentarse los demandados a la sede del tribunal a los quince (15) días siguientes a la publicación del cartel de citación.
La representación judicial de la parte actora, retiró el día 15 de enero de 2010, el cartel de citación; consignado el día 26 de enero de 2010, la publicación del mismo.
El día 05 de febrero de 2010, el tribunal de la causa habilitó el tiempo necesario para que el alguacil del tribunal, se trasladara a la dirección de de los demandados para que fijara el cartel de notificación.
En fecha 09 de febrero de 2010, el secretario del tribunal de la causa Marcos Palacios Arellano, dejó constancia de haber fijado el cartel de notificación de la demanda en el domicilio de los demandados, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 24 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó al tribunal se nombrara defensor Ad-litem, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
El abogado Máximo Márquez Yépez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.226, en su carácter de representante judicial de la parte demandada, el 02 de marzo de 2010, se dio por citado en nombre de sus representados, consignando original del poder que lo acredita.
En fecha 04 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se incorporara al expediente, la diligencia mediante la cual se da por notificado de la demanda en contra de sus representados, consignando en tres (3) folios copia simple de la misma, con su respectivo sello; en esta misma oportunidad, dicho abogado, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 09 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal se negara la reconvención propuesta por la parte demandada.
El representante judicial de la parte demandada, el 11 de marzo de 2010, solicitó al tribunal, desestimara los alegatos inconstitucionales, formulados por la parte actora, para la desestimación de la reconvención.
La representación judicial de la parte actora, el 17 de marzo de 2010, solicitó al tribunal, se pronunciara sobre la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.
El tribunal de la causa, se pronunció el 18 de marzo de 2010, sobre la solicitud realizada por la parte demandada, declarando inadmisible la reconvención.
El 22 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada del auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 18 de marzo de 2010 y solicito la notificación mediante boleta de los demandados, solicitud que fue ratificada el 15 de abril de 2010.
El 13 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal, se abocara al conocimiento de la causa; solicitud ratificada los días 01 y 17 de junio de 2010, así como la notificación de la parte demandada.
El tribunal de la causa, el 30 de junio de 2010, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de los demandados; notificación que fue realizada el día 16 de septiembre de 2010, por el alguacil del tribunal.
El representante judicial de la parte demandada, solicitó el día 30 de septiembre de 2010, la incompetencia del tribunal por la cuantía, en virtud de la resolución del Tribunal Supremo de Justicia.
El día 07 de octubre de 2010, el representante judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas; el cual fue admitido por el tribunal de la causa, en fecha 11 de octubre de 2010.
El representante judicial de la parte demandada, solicitó en fecha 18 de octubre de 2010, que el tribunal de la causa, dictara sentencia interlocutoria pronunciándose sobre su incompetencia para conocer de la presente causa.
El 21 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó al tribunal desestimara lo solicitado por la demandada, ya que la resolución entró en vigencia el 02 de abril de 2010, y la demanda fue instaurada el 31 de marzo de 2009.
La representación judicial de la parte actora, el día 12 de abril de 2011, solicitó al tribunal que dictara sentencia en la presente causa.
La representación judicial de la parte demandada, el 26 de septiembre de 2011, solicitó a la parte actora, que diera cumplimiento al procedimiento establecido en el artículo 4 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
El 27 de septiembre de 2011, el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual suspendió el juicio hasta que las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
La representación judicial de la parte actora, en fecha 22 de noviembre de 2011, consignó copia fotostática de la Sala de Casación Civil, para que continuara el curso de la causa hasta dictar sentencia; solicitando el día 25 de abril de 2012, que se dictara sentencia.
El 4 de mayo de 2012, el tribunal de la causa dio respuesta a la solicitud de la actora, estableciendo que las causas serían resueltas en forma cronológica.
El actor, consignó el día 24 de abril de 2013, asistido por la abogada Norma Yolanda Ceiba, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.458, oficio Nº MC-0685/0413, proveniente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante el cual informa al tribunal de la causa que para el caso de marras resulta inoficioso realizar el procedimiento previo a las demandas descrito en los artículos 5º al 10º, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
El 22 de mayo de 2013, la abogada Erika Lairet Noria, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.922, en representación del actor, solicitó al tribunal dictara sentencia en la presente causa.
El tribunal de la causa, dictó sentencia, el día 20 de junio de 2013, en la cual declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano José Antonio Carreras Méndez en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger; ordenando a los demandados a realizar la entrega del bien inmueble objeto de litigio al actor, así como el pago de la cantidad de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00).
El 3 de julio del año 2013, el abogado Aníbal Lairet Vidal, renunció al poder que le había sido otorgado por la parte actora; ese mismo día el ciudadano José Antonio Carreras Méndez, confirió poder apud acta, a la abogada Norma Yolanda Ceiba Torres.
El tribunal ordenó el día 10 de julio de 2013, que los codemandados fueran notificados de la sentencia proferida, en fecha 20 de junio de 2013, y ese mismo día se libraron las boletas de notificación.
El 25 de julio de 2013, el alguacil del tribunal dejó constancia de haberse dirigido a la dirección de los demandados para realizar la notificación persona, al no encontrarse en el lugar la ciudadana Jessica Pino, el alguacil entregó la misiva al ciudadano Walter Hilzinger.
El 2 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandada, apeló en ambos efectos, de la sentencia dictada el 20 de junio de 2013; y en fecha 6 de agosto de 2013, dicha representación judicial, desconoció las boletas de notificación realizadas por el alguacil del tribunal el 25 de julio de 2013, por no existir la persona a quien dijo haber entregado dichas boletas de notificación; el 06 de agosto de 2013 el abogado Maximiliano Márquez Yépez, confirió poder apud-acta a su asociada la abogada Irania Pinto Riobueno, titular de la cédula de identidad Nº 11.567.261 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 193.075.
El 12 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó un juego de copias simples para su certificación y solicitó se realizara el cómputo desde el 25 de julio de 2013 hasta el 02 de agosto de 2013.
Contra la referida decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 02 de agosto de 2013, por el abogado Maximiliano Márquez Yépez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; el cual fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa en fecha 14 de agosto de 2013; alzamiento que sube las presentes actuaciones a esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
*
PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL A-QUO

La representación judicial de la parte demandada, alegó el día 30 de septiembre de 2010, que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no tenía competencia para conocer de la acción incoada, según lo establecido en el artículo 5 de la Resolución Publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 39.152, de fecha 2 de abril de 2009, resolución que alcanza a la presente causa por haber sido admitida luego de dictada la resolución in comento, a saber el 14 de mayo de 2009, pues dicha resolución establece que los tribunales de primera instancia tendrán competencia para conocer las causas que tengan una cuantía mayor de tres mil Unidades Tributarias (U.T. 3.000), condición que no cumple la presente acción de desalojo, según lo establecido en el libelo de demanda, pues la misma tiene una cuantía de catorce mil cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 14.450,00) lo que equivale a doscientas sesenta y dos mil con setenta y dos Unidades Tributarias (U.T 262.72), por lo que correspondería conocer de la causa a los Tribunales de Municipio y no a los de Primera Instancia, como ocurre en este caso.
Sobre la incompetencia alegada, el tribunal de la causa respondió, al momento de dictar sentencia, el 20 de junio de 2013, que siguiendo lo preceptuado por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en la resolución Nº 2009-0006, que fue publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, la cual estableció que dicha resolución mediante la cual se modificaba la competencia, no afectaría el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino que se aplicaría a las causas nuevas que fueren presentados con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, y que de una revisión del expediente la presente causa fue presentada y sometida a trámite el día 01 de abril de 2009 y la resolución in comento, entró en vigencia el día 02 de abril de 2009, por lo que siguiendo el artículo 4 de la misma, las modificaciones realizadas a las competencias de los tribunales no puede serle aplicada, pues al momento de ser presentada, los tribunales de primera instancia tenían competencia para conocer las causas que fueran estimadas en cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), y el caso de marras la causa fue estipulada en catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00).
El Tribunal juzga:
Vistos los alegatos presentados por la demandada y por el tribunal a-quo en torno a su competencia; pasa este tribunal a decidir sobre si es o no competente el Tribunal Décimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial para conocer de la causa; la parte demandada se basa en la Resolución Nº 2009-0006, mediante la cual se modifica la competencia de los tribunales con respecto a la cuantía, y según la cual la competencia de los tribunales de primera instancia, serían las causas que estuvieran estimadas en un monto que exceda las tres mil Unidades Tributarias (3.000 U.T); el caso de marras tienen una estimación de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00) lo que equivale a doscientas veintidós con treinta Unidades Tributarias (222.30 U.T.); visto esto se podría llegar a la conclusión que el a-quo, no gozaba de la competencia para conocer de la causa, pero el asunto va más allá, y hay que observar que la Resolución dejó al salvo aquellas causas que hubiesen sido instauradas para el momento de entrada en vigencia de la misma, por lo tanto, se observa que la resolución entró en vigencia el 02 de abril de 2009 y la instauración de la demanda se realizó el 31 de marzo de 2009, por lo tanto dando cumplimiento a lo estipulado en dicha resolución, se establece que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es el competente para conocer de la demanda de desalojo impetrada por el ciudadano José Antonio Carrera Méndez en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger. Así se decide.-
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Por auto del 23 de septiembre de 2013, se dio entrada a la presente causa por los tramites del procedimiento breve establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijándose para tal fin el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia. Dentro del lapso señalado, ambas partes presentaron escritos a manera de conclusión y aportaron medios probatorios en sustento de sus alegatos, ejercieron actos procesales que materializaron su derecho a la defensa en el desarrollo del procedimiento previamente establecido. Concluida la sustanciación de la instancia superior, se le pidió al tribunal la resolución definitiva de la presente causa y así la culminación del procedimiento.
Ahora bien, conforme la Disposición Transitoria Primera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, según publicación de la Gaceta Oficial No. 6.053 Extraordinario, los procedimientos judiciales que estuviesen en curso, continuarían hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la referida Ley. En este sentido del artículo 123 primer aparte, se desprende que oída la apelación el tribunal de Alzada debe dar entrada al expediente y fijar la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente en el cual se dictará sentencia.
De lo anterior se desprende que al darle entrada al expediente, no se aplicó el dispositivo vigente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino que se siguió por el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Establecido lo anterior y de la revisión de la sustanciación del expediente en esta instancia superior, se desprende que aun cuando no se aplicó el procedimiento vigente, se le otorgó a las partes lapsos procesales para que sustentaran sus alegatos y argumentos en pleno desarrollo del derecho a la defensa y a un procedimiento previamente establecido y conocido por las partes. En base a lo señalado y conforme lo establecido por el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece que no se sacrificará la justicia por omisiones de formalidades no esenciales y en razón que los lapsos aplicados en esta segunda instancia, fueron mayores a los establecidos por el procedimiento nuevo, se hace necesario convalidar la actuación de las partes y proseguir en la resolución de la presente causa, sin mas dilaciones que serían inútiles para la decisión del presente caso. En este sentido, se convalidan las actuaciones de las partes después del auto del 23 de septiembre de 2013 y se prosigue el procedimiento por los trámites de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así expresamente se decide.-

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PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

La parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, niega reconocer el carácter del ciudadano José Antonio Carrera Méndez, dado que el contrato de arrendamiento suscrito, fue con la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga y que no tuvieron conocimiento de la venta realizada al precitado ciudadano. Manifiesta, que la actora alega el artículo 1.559 del Código Civil, para traer al tribunal la obligación de los demandados de cumplir con los parámetros establecidos en el contrato que es ley entre las partes que lo suscribieron, más el actor no fue parte al momento de su celebración, por lo tanto las obligaciones que fueron adquiridas con la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga deben ser cumplidas con la precitada y no con el actor del juicio. Dicen, que es doctrina actual que las partes en el juicio deben tener legitimación ad-procesum, lo que le otorga validez formal, lo que se entiende como la posibilidad de ejercer en juicio la tutela de un derecho y que bajo la legitimación ad-causam, que es el requerimiento necesario para obtener una sentencia favorable, por lo tanto no todo sujeto procesal tiene legitimación, que según la representación judicial de los demandados, es un requisito indispensable para que el actor goce de dicha legitimación. Alega, que era obligación realizar la notificación a los arrendatarios de la negociación celebrada y haberles entregado copia certificada del documento contentivo de la negociación; y dado que el actor no cumplió con ninguno de los dos requisitos no puede ser reconocido como propietario del inmueble, pues no cumplió con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y por lo tanto no posee la legitimación ad-causam necesaria para ejercer la acción intentada; por lo que contra- demandan a los ciudadanos Iraida Josefina Méndez Estanga y José Antonio Carrera Méndez por el retracto legal arrendaticio para que sea anulada la venta del bien inmueble distinguido 2-4, en el piso 2 de las residencias ALTO CONVENTO, torre norte, urbanización el Márquez.
En respuesta a estos alegatos la parte actora solicitó, se negara la admisión de la reconvención solicitada por los demandados, así como la improcedencia de la pretendida demanda en contra de la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga, pues el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, solo podría ser objeto de una eventual reconvención el demandante y no alguien que no es parte de la causa, como es el caso de la ciudadana antes mencionada.
El tribunal de la causa, sobre los alegatos de los demandados, mediante auto de fecha 18 de marzo de 2010, estableció lo siguiente:

“1) DE LA INCOMPATIBILIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS:
Establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Artículo 33: las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”
De acuerdo con la anterior disposición legal, este tipo de demandas (retracto legal arrendaticio) serán tramitadas por el procedimiento breve. Asimismo, siendo imperativo de Ley y tratándose como se trata de una norma de estricto orden público, en aras de preservar las garantías constitucionales del debido proceso y la tutela judicial efectiva, este Tribunal, por imperio del Principio iura novit curia (el juez conoce el derecho), declara que la reconvención propuesta por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, debe ser tramitada por procedimiento breve, independientemente del procedimiento indiciado por el reconviniente, conforme a lo estipulado en la citada norma jurídica.-
En consecuencia, resulta IMPROCEDENTE la defensa esgrimida por el apoderado judicial de la parte actora, respecto a la incompatibilidad del procedimiento alegado por el reconviniente y el de la acción principal por desalojo, Y ASÍ SE DECLARA.-
…OMISSIS…
Al respecto es menester señalar que constituye presupuesto de admisibilidad de la reconvención la conexión subjetiva, es decir, la identidad de sujetos. El demandado sólo puede ir contra el actor. Al tercero se le puede llamar al juicio, según el caso, conforme a lo normado en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, pero en ningún caso en vía de contra-demanda.-
El artículo 367 eiusdem establece que “…admitida la reconvención, el demandante la contestará…”. De allí, que el demandante es el sujeto reconvenido, descartando que un tercero pueda ser reconvenido, lo que no impide que éste pueda ser demandado en un juicio autónomo, si hubiese mérito para ellos.-
Así las cosas, resulta forzoso para este Tribunal declarar la PROCEDENCIA de la defensa esgrimida por la parte actora, respecto a la inadmisibilidad de la presente reconvención por estar propuesta contra un tercero ajeno a la causa, y en consecuencia tal reconvención es INADMISIBLE, Y ASÍ SE DECLARA…”

Ahora bien, vistos los alegatos de los demandados y los razonamientos esgrimidos por el tribunal de la causa; pasa este juzgador a pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora alegada por los demandados en los siguientes términos:
Según lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, la legitimación de las partes puede ser constatada por el juez, solo debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación pasiva; pues no puede el juzgador revisar la efectiva titularidad del derecho porque eso es materia del fondo; tomando esto en consideración, es forzoso para quien aquí decide declarar que el ciudadano José Antonio Carrera Méndez, tiene legitimación activa, para instaurar un juicio en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger; dado que lo único necesario para que el actor tenga legitimación activa, es que el mismo se crea el titular de los derechos que alega le fueron infringidos por los demandados, y si tiene dicha cualidad o no, es un asunto de fondo, el cual se resolverá junto con el mérito de la causa. Así expresamente se decide.-

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PUNTO PREVIO
DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN FORMULADA POR LA ABOGADA NORMA YOLANDA CEIBA TORRES EN SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 03 de octubre de 2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora, se adhirió a la apelación formulada por la parte demandada, alegando que el tribunal de la causa, si bien declaró con lugar su pretensión, omitió pronunciarse acerca de la indexación por ellos solicitada, por lo que se adhiere a la apelación para que esta alzada se pronuncie sobre dicho respecto. Siendo que la adhesión a la apelación debe formularse ante el juez de segunda instancia y debe expresarse en ella los puntos que tenga por objeto la adhesión y de autos se evidencia que efectivamente el demandante fijó el objeto de la adhesión planteada, se tiene por admitida y se resolverá en el cuerpo del presente fallo. Así se establece.-

Del Mérito de la Presente Causa.-
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Este tribunal para resolver trae a colación los alegatos de las partes, tanto en el libelo de demanda como en la contestación:

En el libelo de demanda:

La representación judicial de la parte actora, alegó que su representado es el propietario legitimo del apartamento distinguido con el Nº 2-4, del piso 2, de las Residencias Alto Convento, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Márquez, del Municipio Sucre del Estado Miranda y que dicha propiedad se evidencia, del documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 21 de mayo de 2008, bajo el Nº 13, Tomo 19 del Protocolo Primero; que dicho bien inmueble fue arrendado a los hoy día demandados, los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger, por su antigua propietaria, la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga; que dicho contrato de arrendamiento tenía un término fijo de un (1) año, el cual podía ser prorrogado por igual tiempo, siempre y cuando los arrendatarios notificaran al arrendador con sesenta (60) días de anticipación, su deseo de renovar el contrato, lo cual no sucedió en el presente caso, pero los arrendatarios continuaron ocupando el bien inmueble y la arrendadora continuó cobrando el canon de arrendamiento, lo que convirtió al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses noviembre y diciembre de 2007, todos los años correspondientes al año 2008 y de enero a marzo del año 2009, cada mes a un monto de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).
Alegan también que según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el actor tiene un interés legítimo de obtener una condena judicial, mediante la cual se acuerde el desalojo del bien inmueble ocupado por los demandados; que por la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandados, el presente caso encaja con el supuesto legal establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado cuando se encuentre incurso en determinadas causales, y entre ellas establece, la falta del pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades.
Por lo que solicitan al juez condene a los demandados al desalojo del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; a pagar los cánones de arrendamiento adeudados desde noviembre de 2007 hasta marzo de 2010, por un monto de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00) y a pagar las costas, al resultar totalmente vencida en el presente procedimiento.

En el escrito de contestación a la demanda:

Los demandados en su escrito de contestación de la demanda, reconocen haber suscrito un contrato de arrendamiento, con la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga, por lo que dan como cierto el contenido del mismo; que la parte actora alega tener la legitimación ad causam para reclamar el desalojo del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por falta del pago de los cánones de arrendamiento; pero que sus representados desconocen la legitimación alegada por el actor, dado que no cumple con los requisitos establecidos en la Ley especial de la materia arrendaticia, para que el actor pueda considerarse parte de la relación locativa y parte del contrato celebrado entre los demandados y la arrendadora del bien inmueble del que hoy se pretende su desalojo, pues el mismo no fue celebrado con el actor de este proceso.
Alegaron en esta oportunidad la falta de cualidad del actor para interponer la acción de desalojo del bien inmueble arrendado, ya que alegan, que según los conceptos de legitimación adoptados por la doctrina y jurisprudencia patria, el actor no posee las cualidades necesarias para ejercer acción alguna, que tenga como objeto el bien inmueble del que los demandados son arrendatarios; pues según lo establecido en los artículo 7 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario que el actor para que pueda gozar de legitimación activa ad causam, que hubiese notificado al arrendatario de la negociación celebrada y de entregarle copia certificada del documento contentivo de la negociación; y el ciudadano José Antonio Carrera Méndez no hizo ninguna de las dos cosas, lo que conlleva a su desconocimiento como propietario del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia y por lo tanto se encuentra impedido de ejercer la acción que ejerce hoy día.
Con respecto a los cánones de arrendamiento que alega el actor, no fueron pagados por los arrendatarios; alega la representación judicial de los demandados, que los mismos fueron consignados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y que de ello existe como prueba la notificación que le realizara a la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga, por lo tanto no es cierto el alegato del actor y por lo tanto no está en capacidad para demandar; y que la intención del acciónate con dicho alegato, era impedir que los accionados pudieran ejercer su derecho al retracto legal.
Que los arrendatarios, tenían derecho a que la ciudadana Iradia Josefina Méndez Estanga, les realizara, antes que a cualquier otro, la oferta de venta del bien inmueble arrendado, y en caso de que ellos rechazaran la oferta, podía realizarle la oferta a terceros y no antes, siendo obligación de la precitada ciudadana de la operación que había realizado para que una vez que tuviera conocimiento de la venta realizada pudiera llevar a cabo las acciones pertinente, como es el caso del retracto legal y darle así la legitimad necesaria al hoy actor, el cual carece de la misma.
Siendo así, alegan haber intentado comunicarse con la arrendataria desde el año 2008 para que cumpliera con el procedimiento estipulado en la Ley, para que la venta realizada tuviera validez y solidez jurídica, de la cual carece por completo.
Demandaron en este mismo escrito, el retracto legal arrendaticio; alegando que durante el año 2008 y 2009, los accionados, intentaron comunicarse con la arrendataria, para manifestarle su interés de comprar el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, pero que la ciudadana Iradia Méndez jamás las responde, por lo que en un intento de realizar una negociación, la ciudadana Jessica Pino le envió un telegrama vía IPOSTEL el 05 de enero de 2010, lo que deja constancia de los intentos de los accionados por comunicarse con la arrendataria y quien es la legítima propietaria del inmueble para los demandados y que no tenían conocimiento del contrato llevado a cabo con el tercero hoy el acciónate.
Solicitan los demandados, se anule el contrato de venta celebrado entre la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga con el ciudadano José Antonio Carreras Méndez y ordene a la precitada realizar de nuevo la preferencia ofertiva y que de negarse, sirva como documento de propiedad a favor de los demandados reconvinientes la sentencia que declare el retracto legal sobre el inmueble anteriormente referido.

El tribunal de Primera Instancia decidió la causa en los siguientes términos:

“Como consecuencia de la compra-venta del inmueble arrendado celebrado en fecha 21 de mayo de 2008, entre la arrendadora de origen IRADIA J. MENDEZ y el demandante JOSE ANTONIO CARRERAS MENDEZ, se produce subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, por lo que el comprador o adquirente del inmueble arrendado sustituyó a la vendedora-arrendadora y por ende se subroga tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad.
…OMISSIS…
En relación a la pretensión relativo al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre, diciembre 2007, enero a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de OCHOCIENTOS C INCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850) cada uno, por un total de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 14.450), este sentenciador debe hacer las siguientes consideraciones:
Reconocida la relación arrendaticia, hoy a tiempo indeterminado, con origen en CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, emana la obligación del pago de cánones de arrendamiento, fijado en la suma de OCHOCIENTOS C INCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850) cada uno, que debía ser pagado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo del arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrillas de este fallo).
En ese orden de ideas, alegadas por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, se encuentra reconocido, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debía aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de esa obligación.
A tales fines la parte demandada limitó su actividad probatoria a la copia certificada del expediente Nº 2007-2096, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de notificación concerniente a consignaciones de cánones de arrendamiento, dirigida a la ciudadana IRAIDA JOSEFINA MÉNDEZ ESTANGA. (f. 101-107), sin embargo esta prueba instrumental, no aporta nada en cuanto a la posible consignación del canon de arrendamiento imputado como insolutos por la parte actora, ya que no se desprende de este legajo de copias el señalamiento de los cánones de arrendamiento consignados por JESSICA PINO y GUILLERMO HILZINGER, a favor de la ciudadana IRAIDA MENDEZ.-
Por tales razones este juzgador no puede determinar la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones que se le imputan como insolutos, de modo que este reclamo es procedente y ASÍ SE DECLARA.-
Necesario es señalar que para la fecha 21 de mayo de 2008, oportunidad en la que el demandante adquirió los derechos de propiedad del inmueble arrendado, y quedó subrogado en la posición de la arrendadora-vendedora, la arrendataria estaba en mora en el pago de los cánones de arrendamientos que se le imputan como insolutos, de modo que cualquier pago o consignación que hubiera realizado tempestivamente, a favor de la arrendadora vendedora IRAIDA MEDENZ o a favor de la compradora-arrendadora-subrogada, hubiera sido tomada por este sentenciador para sustentar el cumplimiento de esas obligaciones, no obstante la parte demandada nada produjo en ese sentido.
Respecto del argumento de la parte demandada, que no se le respetó el derecho de Preferencia Ofertiva y desconoce al ciudadano JOSÉ ANTONIO CARRERAS MENDEZ como propietario, es de acotar, que si la venta que realizó el anterior propietario, al ciudadano JOSÉ ANTONIO CARRERAS MENDEZ, no se efectuó con las formalidades de ley respecto de la Preferencia Ofertiva, este hecho no se discute en este procedimiento, más aun cuando la reconvención propuesta fue declarada inadmisible por este Tribunal por fallo dictado en fecha 18 de marzo de 2010.
Así entonces, conforme los fundamentos ampliamente expuestos, así como del análisis del acervo probatorio, y habiéndose configurado la insolvencia del arrendatario de autos conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este sentenciador declara CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada. ASÍ SE DECIDE.”.-

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De los medios probatorios traídos al proceso por las partes.-

De las pruebas producidas por la parte actora en fecha 11 de noviembre de 2011, como documentos fundamentales de la demanda:
• Copia fotostática, del poder otorgado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de marzo de 2009, por el ciudadano José Antonio Carreras Méndez a los abogados Marta Prado Pando y Aníbal José Lairet Vidal, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.683.742 y 5.538.625 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.840 y 19.882; el cual fue otorgado para que representaran, sostuvieran y defendieran los derechos, acciones e intereses que en aplicación del Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondan al otorgante del mismo, sobre el bien inmueble identificada con el Nº 2-4, piso 2, del edificio residencias Alto Convento, Av. Francisco de Miranda, Urbanización el Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda. Por no haber sido impugnada dicha copia, se le otorga valor de plena prueba, según lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Iraida Josefina Méndez con los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger, en fecha 23 de julio de 2003, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda; mediante el cual se pretende probar la existencia de una relación de arrendamiento entre los precitados, la cual fue reconocida por los demandados, lo que lo hace un hecho no controvertido, por lo que este tribunal no debe pronunciarse sobre el mismo. Así se establece.-
• Copia Fotostática del contrato de compra-venta celebrado entre el ciudadano José Antonio Carreras Méndez y la ciudadana Iradia Josefina Méndez Estanga, mediante el cual la precitada ciudadana dio en venta perfecta, pura e irrevocable al ciudadano antes identificado, un bien inmueble identificado con el Nº 2-4 del piso 2, del conjunto residencial Alto Convento, ubicado en la Av. Francisco de Miranda en la Urbanización El Márquez; el cual fue celebrado el 09 de mayo de 2008, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Este documento fue tachado por los demandados en su escrito de contestación de la demanda, alegando su falsedad, ilegitimidad y por no llenar los extremos de ley necesarios; a lo que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas consignó copia certificada del documento; trayendo al proceso la parte actora, copia certificada de dicho documento, en el escrito de promoción de pruebas. Tomando en consideración lo establecido en la sección referente a la tacha de instrumentos del Código de Procedimiento Civil, es necesario que se siga un procedimiento para llevar a cabo la tacha del instrumento, el cual no se llevó a cabo y la parte que quería hacerse valer del instrumento tachado, cumplió con su obligación de traer al proceso copia certificada del documento tachado, otorgándole validez; por lo tanto se tiene como cierto el contenido de la copia certificada contentiva del contrato de compra-venta entre la ciudadana Iraida Méndez y José Carreras. Así se establece.-

En el escrito de promoción y evacuación de pruebas la parte actora; hace valer los documentos por ella aportados en el libelo de la demanda; sobre los cuales este tribunal ya emitió un pronunciamiento en el acápite anterior.
El 3 de octubre de 2013, la parte actora consignó como anexo a su escrito de adhesión a la apelación:

• Marcado “A”, copia fotostática, de documento notariado por ante la Notaria Pública Vigésimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue recibido el 25 de octubre de 2007, en dicho documento se puede observar que la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga, solicitó al Notario Público que le Notificara a los ciudadanos Jessica Pino y Gilberto Hilzinger, que tenía interés en vender el inmueble que ellos ocupaban en calidad de arrendatarios por un monto de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 672.000,00); estableciendo el modo de pago, un treinta por ciento (30%) al momento de la celebración del documento de opción a compra-venta y el saldo deudor dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del documento definitivo de Opción Compra-venta; que el no dar respuesta a dicha oferta de venta, se interpretaría como la renuncia al derecho de preferencia que los favorecía y que en caso de no dar una respuesta en el término establecido en la ley, le concedía la libertad de ofrecer el inmueble en venta a terceros; no se evidencia la firma de recibido de la notificación, sólo la fecha 25-10-2007 y la hora en que supuestamente se realizó; la parte contra quien surte efectos dicha notificación, la desconoce pues en la misma no consta que haya sido recibida por ninguna de los demandados; en contra de este tipo de documentos, la acción adecuada es la impugnación para que se siga el procedimiento adecuado, y en el caso de marras no ocurrió. Por lo tanto por tratarse de una copia fotostática de un documento público, se toma como cierto su contenido, según lo establecido en el artículo 429 en concordancia con el artículo 520, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

De las pruebas promovidas por la parte demandada al momento de contestar la demanda:
• Marcado “A” copia fotostática del poder otorgado por los ciudadanos Jessica Pino Palma y Guillermo Hilzinger, a los abogados Maximiliano Márquez Yépez y David Palis Fuentes, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 20, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. El cual no fue impugnado, por lo que se toma como fidedigno el contenido del mismo, según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “B”, copia fotostática del expediente 2007-2096, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se pretende probar que los demandados consignaron los cánones de arrendamiento que alega la parte actora se encuentran insolutos; de las copias aportadas se verifica que hubo una notificación a la ciudadana Iradia Méndez, mediante telegrama enviado por Ipostel, en la cual se le hace saber que los demandados realizaron una consignación según lo ordenado por el tribunal; por no haber sido impugnada esta probanza por la parte actora, se le otorga valor de plena prueba, según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “C” original del formulario para la consignación de telegramas, en el que se observa sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela; en la cual se observa que la ciudadana Jessica Pino, en su carácter de arrendataria del apartamento 2-4, del piso 2 del conjunto residencial Alto Convento, ubicado en la urbanización El Márquez; le informa a la ciudadana Iraida Méndez, su aceptación a comprar el inmueble de su propiedad; de lo cual se deduce el envió del telegrama referido por llevar el sello húmedo del Instituto Postal, que le da veracidad. A esta probanza se le otorga valor de plena prueba, según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

En escrito de fecha 24 de septiembre de 2013 que sustenta el recurso de apelación interpuesto por el abogado Maximiliano Márquez Yépez, se promovieron las siguientes probanzas:

• Marcada “2-B”, recibo de pago emitido por la ciudadana Iraida Méndez a nombre del ciudadano Guillermo Hilzinger, el mismo tiene fecha 27 de septiembre de 2007 y tiene un monto de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) por concepto de “Alquiler mes de septiembre 2007”. Siendo como estamos en segunda instancia, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-C”, recibo de pago emitido por la ciudadana Iraida Méndez a nombre del ciudadano Guillermo Hilzinger, el mismo tiene fecha 26 de octubre de 2007, el cual tiene un monto de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) por concepto de “Alquiler mes de octubre 2007”. Siendo como estamos en una alzada, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-2C”, Boucher de deposito del Banco Industrial de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por un monto de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00), de fecha 06 de febrero de 2008. Siendo como estamos en una alzada, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-2D”, Boucher de deposito del Banco Industrial de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) de fecha 07 de enero de 2008. Siendo como estamos en una alzada, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-2E”, Boucher de deposito del Banco Industrial de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) de fecha 11 de diciembre de 2008. Siendo como estamos en una alzada, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-2F”, Boucher de depósito del Banco Industrial de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) de fecha 07 de diciembre de 2007. Siendo como estamos en una alzada, las pruebas admisibles en esta son limitadas, según lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y este tipo de probanzas no se encuentra estipulado en el precitado artículo; por lo tanto dicha probanza no puede ser valorada. Así se decide.-
• Marcada “2-2A”, copia fotostática de expediente Nº 20072096, en el cual consta que los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger Ramos consignaron en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de la ciudadana Iraida Méndez, correspondiente al mes de marzo de 2009, por un monto de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00) consignación del 15 de diciembre de 2009. Por ser copia de documento público se le otorga valor de plena prueba, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
***
Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, este tribunal pasa a resolver el fondo del asunto, en los términos que siguen:
La pretensión actoral tiene por objeto el desalojo de un bien inmueble denominado 2-4 del piso 2, del conjunto residencial Alto Convento, ubicado en la Urbanización El Márquez, así como el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses noviembre de 2007 hasta marzo de 2009; la parte demandada alega que pagó los cánones de arrendamiento que se imputan como insolutos, habiéndolos consignado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a nombre de la ciudadana Iraida Josefina Méndez Estanga con la que celebraron el contrato de arrendamiento; alega también que la propietaria del bien inmueble vendió sin realizarle de forma preferente la oferta, por lo que la venta realizada al ciudadano José Antonio Carrera Méndez era ilegitima y por lo tanto no lo reconocía como propietario del inmueble, por haberse realizado la venta del inmueble, en perjuicio de sus derechos adquiridos, como el caso de la preferencia ofertiva.
De lo alegado y probado en autos consta, que la ciudadana Iraida Méndez celebró un contrato de compraventa con el ciudadano José Antonio Carrera Méndez, dicha venta tiene como objeto el apartamento identificado con el Nº 2-4, del piso 2, de las Residencias Alto Convento, el cual fue registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 19, Protocolo 1º, el 21 de mayo de 2008. La celebración de dicho contrato no se encuentra en discusión; se ataca la legalidad del mismo; dado que los demandados alegan que la celebración del mismo no cumplió con lo ordenado por la ley, como es el respeto a la preferencia ofertiva a los arrendatarios y la notificación de haber realizado la venta al ciudadano José Antonio Carrera Méndez; ahora bien, es necesario aclarar que para que la venta a un tercero, de un bien inmueble arrendado, tenga validez es necesario que se cumplan ciertos requisitos, los cuales se encuentran establecidos en los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los cuales establecen:

“Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.”

Ahora bien, si bien es cierto que no hay constancia en autos de la notificación autentica de la intención de venta y ofrecimiento del inmueble a los inquilinos, existe un indicio de que dicha notificación si fue realizada, pues en el telegrama traído a la causa por la representación judicial de los demandados, en su escrito de pruebas, el cual está fechado 5 de enero de 2010, se observa que la ciudadana Jessica Pino, mediante el mismo pretende hacer llegar a la ciudadana Iraida Méndez (vendedora-arrendadora), su aceptación a comprar el inmueble. Por lo tanto de dicha probanza, por los demandados consignada, se deduce que los arrendadores recibieron oferta de venta, por lo que dicho requisito se cumplió, dotando de legalidad, en lo que a dicho requisito se refiere, la venta realizada al ciudadano José Antonio Carreras Méndez. Así se decide.-
En relación al derecho de preferencia ofertiva que asistía a los arrendatarios, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, estipula en su artículo 42, lo siguiente:

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

En ese sentido, una vez analizado el artículo precedente con las circunstancias de hecho del caso de marras, se evidencia que en los autos no consta que los arrendatarios se encontraban solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, pues aunque en autos consta el expediente de consignaciones, del mismo no se evidencian los pagos realizados, los montos de los mismos, fechas de las consignaciones y a favor de quien se realizaron; por lo tanto, los arrendatarios deben los meses demandados como insolutos, a saber, noviembre y diciembre 2007, enero a diciembre 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, en razón de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,oo) lo que da un total de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00). Así se decide.-

Con respecto al derecho de preferencia que alegan ser titulares los demandados, analizando el caso de marras bajo la luz del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se evidencia que los arrendatarios cumplen con el requisito de tener dos (2) años como arrendatarios del inmueble, más no se encontraban solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, pues no trajeron en la oportunidad establecida para ello, las probanzas necesarias, que demostraran haber cumplido con su obligación; por lo que no son titulares del mencionado derecho de preferencia; situación que otorga legalidad a la compraventa celebrada entre la ciudadana Iraida Méndez Estanga y José Antonio Carrera Méndez. Así se decide.-

En base a lo anterior, se hace conclusivo para quien juzga, que la demanda intentada por el ciudadano José Antonio Carrera Méndez, en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger, por desalojo por falta de pago, se sustenta en el derecho alegado por el actor, toda vez, que la parte demandada, no probó la solvencia en el pago de las mensualidades de arrendamiento delatadas por falta de pago. No trajo la parte demandada, la convicción al juzgador de que los meses de arrendamiento de noviembre y diciembre 2007, enero a diciembre 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, hayan sido pagados ni consignados en la debida forma para libertarse de su obligación como arrendatarios y revertir los efectos de su insolvencia sobre la posibilidad de procedencia del desalojo demandado. Tampoco triunfó la parte demandada en sus alegatos de falta de legitimidad del actor para enfrentar su pretensión en juicio, puesto que de las pruebas traídas al proceso, se puede constatar que el ciudadano José Antonio Carrera Méndez, tiene la titularidad del derecho de propiedad y en base a la Ley Especial de la materia, ostenta la legitimidad de accionar en contra de sus arrendatarios que no hayan cumplido con sus obligaciones, puesto que se posesionó en el lugar del arrendador primigenio al adquirir el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado, y así se legitimó para accionar en contra del incumplimiento de éstos. Por último, al establecerse el contrato de arrendamiento como hecho aceptado por ambas partes, y comprobarse la insolvencia de los arrendatarios, se debe concluir que la pretensión de desalojo intentada por José Antonio Carrera Méndez, en contra de los ciudadanos Jessica Pino y Guillermo Hilzinger, debe prosperar en derecho y en consecuencia se determina la devolución del inmueble arrendado al actor y el pago de las mensualidades de arrendamiento insolutas, que originaron la insolvencia de los demandados y por consiguiente la procedencia de la demanda intentada. Así expresamente se decide.-

De la adhesión a la apelación de la demandada:

En relación a la procedencia de la adhesión a la apelación, formulada por la abogada Norma Yolanda Ceiba Torres, en representación del ciudadano José Antonio Carrera Méndez, una vez examinado el libelo de demanda en el capitulo IV denominado petitorio, se puede observar que el demandante peticionó lo siguiente:

“Con base en los hechos y razones legales anteriores pido respetuosamente al Tribunal condene a los ciudadanos JESSICA PINO y GUILLERMO HILZINGER, ampliamente identificados, salvo que así se convenido por ellos expresamente en:
1º) Que son ciertos e indubitables todos los hechos y documentos alegados y producidos con el libelo de la demanda.
2º) En desalojar el Inmueble que constituye el objeto de la relación contractual a tiempo indeterminado, identificado como: propiedad de nuestro representado
3º) En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de noviembre de 2007, enero a diciembre de 2.008 y enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 850,00), para un total de CATORECE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 14.450,00).
4º) Condene a los demandados en costas, al resultar totalmente vencida en el presente procedimiento.”

De dicha transcripción se observa, que en el petitum del libelo de la demanda, no se solicitó la indexación, por lo tanto no puede la parte actora fundamentar su adhesión a la apelación en la omisión del juez a-quo, dado que dicho pedimento nunca fue realizado; dejando en evidencia así que el actor recibió todo lo peticionado en su libelo de demanda y según lo establecido en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“No podrá apelar de ninguna providencia o sentencia la parte a quien en ella se hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido; pero, fuera de este caso, tendrán derecho de apelar de la sentencia definitiva, no sólo las partes, sino todo aquel que, por tener interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, resulte perjudicado por la decisión, bien porque pueda hacerse ejecutoría contra él mismo haga nugatorio su derecho, lo menoscabe o desmejore.”

En base a lo anterior, quien juzga, se ve forzado declarar improcedente la adhesión a la apelación planteada por la abogada Norma Yolanda Ceiba, en representación del ciudadano José Antonio Carrera Méndez. Así se decide.-
V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MAXIMILIANO MÁRQUEZ YÉPEZ, en fecha 02 de agosto del año 2013, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JESSICA PINO y GUILLERMO HILZINGER, en contra de la decisión de fecha 20 de junio de 2013, dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano JOSÉ ANTONIO CARRERA MÉNDEZ en contra de los ciudadanos JESSICA PINO y GUILLERMO HILZINGER. En consecuencia, se ordena el desalojo del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2-4, piso 2º, del Conjunto Residencial Alto Convento, de la Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda, haciendo entrega al actor del inmueble libre de personas y objetos. De igual forma se condena a los demandados a pagar al actor la cantidad de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.14.450,oo), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, correspondientes a los meses noviembre y diciembre del año 2007, enero a diciembre 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de ochocientos cincuenta bolívares (Bs.850,oo) cada uno.
Queda confirmada la decisión apelada de fecha 20 de junio de 2013, dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en costas al recurrente, según lo establecido el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Se imprimen dos (2) ejemplares bajo un mismo tenor, el primero para su publicación y el segundo para que repose en original en el libro copiador de sentencias correspondiente al mes de diciembre del año 2013.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, trece (13) de diciembre del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

No. Expediente: AP71-R-2013-000892
Definitiva/Recurso
Civil/Desalojo de Arrendamiento
Sin Lugar “Confirma”/ “F”
EJSM/MLRS/BMA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 p.m.). Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS