TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLVIARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. Nº AP71-R-2012-000754 (8849)

PARTE ACTORA: ANTONIO CABRAL ESTANISLAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.455.682.-
APODERADOS JUDICIALES: LEONARDO VILORIA, EDGAR BARON Y ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 27.385, 44.851 y 25.421, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO REGIONAL DRAFT CHACAO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 12, Acta Constitutiva, Tomo 670-A-2002, de fecha 03 de julio de 2002.-
APODERADOS JUDICIALES: CARLOS ALBERTO OLAYA JIMENEZ y ADRIANA CANO BEDOYA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 37.250 y 37.945, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

SINTESIS DE LA DEMANDA:

Alega el apoderado de la parte actora en este proceso, que su poderdante es propietario del inmueble que a continuación se identifica:

“Local identificado con la letra y número CH-25, ubicado en el nivel Chaguaramos y forma parte del edificio denominado Centro San Ignacio, situado en la Esquina Nor-Oeste de la Avenida Blandin con Calle Santa Teresa de Jesús, Urbanización La Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda”.

Que en virtud de ello, es titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato celebrado con la sociedad mercantil CENTRO REGIONAL DRAFT CHACAO, C.A, representada para ese acto por el ciudadano HUGO ENRIQUE URBANO- TAYLOR DE LIMA.
Que el contrato fue autenticado en fecha 12 de noviembre de 2009, y que en el mismo, en su cláusula Segunda establece que el plazo de duración del mismo sería de dos (2) años fijos, contados a partir del 01-10-2009 hasta el 30-09-2011, prorrogable por períodos de un (1) año.
Que en fecha 21-07-2011 le notificó a la sociedad mercantil demandada, la voluntad de su representado de no prorrogar el contrato de arrendamiento, no obstante, el referido contrato mantiene su condición de tiempo determinado, por haberlo convenido así las partes y vigentes sus cláusulas contractuales en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, asi como el monto fijado por ese concepto, el cual es de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) y la fecha de pago cual es, por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días del mes siguiente, mas el impuesto al valor agregado y el condominio, cuya falta de pago de dos (2) mensualidades daría lugar a la resolución del contrato.

Que ha incumplido la cláusula cuarta del contrato, lo que le llevó a comparecer por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, luego de una labor de búsqueda, y allí pudo localizar un expediente de consignaciones signado con el Nº 2012-01-21, donde aparece como consignante el Centro Regional Draft Chacao, C.A y como beneficiario su representado, observando que dicho expediente fue aperturado el 03-02-2012 y que se cancela erradamente la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa Bolívares (Bs. 29.290,00) por concepto de canon de arrendamiento, siendo además cancelados de manera extemporánea, lo que se evidencia de los vouchers de pago Nº 34881803, de fecha 24-01-202, mediante el cual se canceló el mes de Diciembre de 2011 y el Nº 34918813 de fecha 05-03-2012 mediante el cual se canceló el mes de Enero de 2012, no constando hasta la fecha de interposición de la demanda, la cancelación de los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2012.
Por ello, demanda en nombre de su representado a la sociedad mercantil CENTRO REGIONAL DRAFT CHACAO, C.A.
Demandó la Resolución del Contrato celebrado entre las partes, la entrega del local arrendado, el pago de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar correspondientes a los meses de Diciembre de 2011 hasta Abril de 2012 que asciende a la suma de Bs. 150.000,00.
Pero además demandó el pago de la cantidad de Bs. Tres Mil Seiscientos (Bs. 3.600,00) mensuales por concepto de Impuesto y Valor Agregado dejados de cancelar correspondiente a los meses de Diciembre de 2011 hasta Abril de 2012, así como el pago por concepto de condominio, cuya cantidad asciende a la suma de Bs. 13.779,29, y los que se sigan generando con posterioridad a la interposición de la demanda.
Por último, solicitó el pago de intereses moratorios, costas y costos e indexación monetaria.
Estimó el valor de su demanda en la cantidad de Ciento Ochenta y Un Mil Setecientos Setenta y Nueve Bolívares con 29/100 (Bs. 181.779,29), lo que equivale a la cantidad de 2.019,76 U.T.
En fecha 07-06-2012, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien conoció de la causa en primera instancia, admitió la demanda por el procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Agotadas las vías de citación, en fecha 03-07-2012, los apoderados de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negaron la demanda en todas sus partes. Manifestaron convenir en la cancelación de los meses adeudados, cuyo pago no ha sido posible en virtud del cierre del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio, hecho público y notorio. Desconocieron el contenido de la notificación traída a los autos por la parte actora, por cuanto la misma no fue recibida por el arrendatario, y al no haber el arrendador notificado su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, el contrato se convierte a tiempo indeterminado.
Alegaron que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento y por ello recurrieron a depositarlos en el Juzgado Vigésimo de Municipio, lo cual le fue notificado al arrendador, judicialmente y a través de e-mail. Promovieron recibos de cancelación de condominio, Impuesto al Valor Agregado, Notificación Judicial y e-mail.
En fecha 09-07-2012, la representación de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual: promovieron y evacuaron vouchers de consignaciones. Consignaron tres (3) cheques originales a nombre del arrendador por la cantidad de Bs. 29.290, correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2012, con la respectiva retención de la cantidad correspondiente a Impuesto Sobre la Renta, por cuanto a su decir, el referido monto debe ser cancelado al SENIAT y no al arrendador como pretende la parte actora.
Consignaron además los recibos de pago emanados del SENIAT, División de Contribuyentes Especiales correspondientes a los meses de Febrero de 2011 a Enero de 2012 y promovieron notificación hecha por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial al ciudadano ANTONIO CABRAL de las consignaciones efectuadas.
En fecha 09-07-2012, la representación de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en el cual:

Promovieron los vouchers de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2012, indicando que el correspondiente al mes de febrero, no fue recibido por el Tribunal donde realizaba las consignaciones por encontrarse cerrado. Consignó tres (3) cheques a nombre de la actora, correspondiente al pago de los cánones de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2012 y los recibos que deben ser firmados al momento de recibir los cheques.
Consignaron recibos de pago firmados por la parte actora que van desde Diciembre de 2011 hasta Septiembre de 2011 (sic) y el pago que realizan al SENIAT por concepto de Impuesto Sobre la Renta, para dejar sin efecto el monto solicitado por la parte actora en su libelo por dicho concepto.
Promovieron once (11) recibos emanados del SENIAT y promovieron y evacuaron e-mail enviado el 17-05-2012 a la parte actora. Promovieron notificación judicial efectuada de las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
En fecha 11-07-2012, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas.
Posteriormente, en fecha 17-07-2012, el abogado LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ, apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual procedió a impugnar los documentos presentados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:
- Rechazó la tramitación de los cheques consignados por la parte demandada, asi como el ofrecimiento efectuado mediante los mismos, por cuanto su pretensión es la de resolución del contrato por falta de pago, no el cumplimiento del mismo.
- Destacó que los recibos consignados por la parte demandada en el particular tercero de su escrito de pruebas, están referidos a los meses que van de Agosto de 2011 a Noviembre de 2011, es decir, no son los meses demandados como insolutos, por lo tanto, ese medio de pruebas resulta impertinente e irrelevante por cuanto no versa sobre el punto controvertido en la presente acción.
Con relación al particular quinto del escrito de pruebas de parte demandada, procedió a desconocer el e-mail de fecha 17-05-2012, por cuanto del texto del mismo solo se evidencia –a su decir- una tardía disposición de cancelar los meses de arrendamientos adeudados. De igual manera, procedió a desconocer lo promovido en el particular sexto del referido escrito, en cuanto a la notificación judicial, toda vez que la misma carece de acuse de recibo de su representado e insistió en la extemporaneidad de las consignaciones de los meses de Diciembre de 2011 hasta marzo de 2012 que el demandado pretende hacer valer para demostrar su solvencia, así como todas las que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble.
Promovió pruebas en esa misma fecha, en escrito en el cual procedió a reproducir el mérito favorable que se desprende de autos y de los documentos acompañados al libelo de la demanda y con base al principio de la Comunidad de la Prueba, reprodujo el mérito que favorece a su representado de los recibos de consignaciones de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2012, por cuanto fueron efectuados de manera extemporánea, de acuerdo con el lapso que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último promovió la confesión ficta de la parte demandada en tanto que han expresado de manera voluntaria Que reconoce tácitamente el pago por consignación extemporáneo de conformidad con el contrato y la Ley especial, consignando incluso medios de prueba que favorecen a su representado, así como reconoce la mora en la forma, tiempo, lugar y modo que fueron efectuadas las consignaciones, además con la consignación de cheques para cancelar los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2012, no siendo el procedimiento expedito para obtener su solvencia.

En fecha 19-10-2012, el Juzgado que conoció de la causa en primera instancia dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró Con Lugar la demanda.
Contra esa decisión ejerció recurso de apelación la parte demandada, el cual fue oido en ambos efectos. Llegan las actas a este Tribunal y en fecha 19-12-2012, se dictan dos decisiones, la primera de ellas declarando la competencia para conocer y decidir la presente causa y la segunda, fijando el décimo (10mo.) día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 07-01-2013, la representación de la parte demandada presentó escrito de alegatos:
En primer término, aclaró que la perención a que se refiere el Juzgado de la causa en la decisión recurrida no debió ser motivo de análisis por cuanto dicha solicitud pertenecía a otra causa. Señaló que la sentencia recurrida infringe lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no analizar los recibos consignados de pagos hechos por la parte demandada a la parte demandante, siendo que se expresó en la contestación en la demanda como en el lapso probatorio que la consignación de esos recibos se hacía para demostrar el hecho cierto que el propietario deducía del monto correspondiente por canon de arrendamiento, el monto que por impuesto cancelaba la parte demandada, por tratarse de una persona jurídica. Solicitó pronunciamiento por parte de esta Alzada respecto de ese hecho.
Alegó además que al momento de contestar la demanda, la parte que representa desvirtuó el hecho de estar insolvente en el pago de condominio de los meses de Abril y Mayo de 2012 y que en todo caso, la carga de probar la tiene la parte actora que fue quien invoco esa insolvencia. Igual circunstancia invoco respecto a la insolvencia respecto del pago del Impuesto al Valor Agregado, por cuanto probó en el expediente el pago por éste concepto, hasta el mes de Marzo de 2012 ya que los subsiguientes meses no pudieron ser cancelados debido al cierre del Juzgado de Municipio. Continúa sus conclusiones denunciando una serie de contradicciones y vicios de la sentencia apelada.
La parte actora hizo lo propio mediante escrito de, fecha 16-01-2013.
Siendo la oportunidad para decidir, la presente causa pasa hacerlo este Tribunal y para ello se observa:

A lo largo del proceso ambas partes aportaron medios probatorios para demostrar sus alegatos, en ese sentido, este Tribunal procede analizarlos de seguidas:

La parte actora acompañó a su libelo de demanda, instrumento poder y contrato de arrendamiento, los cuales no fueron desconocidos, tachados ni impugnados por la parte adversa, por lo que este Tribunal les otorga pleno valor probatorio.
Acompañó también a su libelo, Notificación Judicial practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21-07-2011, la cual, por tratarse de documento nacido bajo la autoridad de Funcionario Público competente para darle fé pública de los hechos allí explanados, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.
Anexo también a su libelo de demanda, la parte actora, legajo de copias certificadas, contentivo de expediente identificado con el Nº 2012-0121, aperturado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, al cual este Tribunal por emanar de Funcionario Público, y conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga plano valor probatorio.

Ahora bien, la parte demandada trajo a los autos, vouchers de depósitos bancarios signados con los Nº 34881803, 34918813 y 34848519, correspondiente al pago de los cánones de los meses de Diciembre de 2011, Enero y Febrero de 2012, los cuales no fueron desconocidos, tachados ni impugnados por su contraparte, por lo que este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio.
Consigna además la representación de la parte demandada Tres (3) cheques originales, signados con los Nº 00005062, 00005086 y 00005127 girados contra el Banco Provincial por la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa Bolívares (Bs. 29.290,00) cada uno, para que sean entregados a su beneficiario, ciudadano Antonio Cabral, parte actora en este proceso, correspondientes al pago de los meses de arrendamiento Marzo, Abril y Mayo de 2012. Pero observa este sentenciador que lo pretendido por la parte demandada es la cancelación de solo dos (2) de los cinco (5) meses demandados (Marzo y Abril de 2012) y un (1) mes (Mayo de 2012) de arrendamiento que no fue demandado como insoluto por la parte actora, es decir, la parte demandada lo que persigue es librarse de su insolvencia mediante la consignación de éstos dos (2) cheques (los correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2012). Pero no podía el Tribunal de la causa, imponerle a la parte actora la aceptación de esos cheques por cuanto no existe en autos una fórmula de autocomposición procesal que evidencie la conformidad de la actora con esas cantidades consignadas, por lo tanto, esta vía no es la más idónea para el demandado cumplir con su obligación.

Respecto del cheque consignado para la cancelación del mes de Mayo de 2012, este Tribunal observa que ese mes no fue demandado como insoluto por la parte actora, por lo tanto, tampoco puede la parte demandada solventarse respecto del pago de un canon de arrendamiento que no se encontraba vencido para la fecha de interposición de la demanda y siendo que este Tribunal no cumple funciones de Tribunal de Consignaciones. Por lo tanto, como esos tres (3) cheques no aportan nada al proceso, porque no demuestran pago alguno de lo controvertido en este caso, este Tribunal debe forzosamente declararlos impertinentes como medio probatorio y así se declara.
Consigna además recibos de pago firmados y recibidos por la parte actora, correspondientes a los meses de Septiembre de 2011 a Diciembre de 2011, con la finalidad de demostrar que al momento de cancelar el canon de arrendamiento, se deducía de dicho monto la suma correspondiente por concepto de Impuesto que por Decreto Nº 1808 del 23-04-1997, Gaceta Oficial Nº 30.203 del 12-05-1997, le correspondía hacer al inquilino.
En ese sentido, este Tribunal observa que tal como se dijo en el análisis anterior, estos recibos aportados por la parte demandada, no demuestran hecho alguno que merme las pretensiones de parte actora, por cuanto no se corresponden con el periodo demandado, no traen hechos de convicción que demuestre su solvencia, siendo que además de los mismos recibos se evidencia que se corresponden al pago de cánones de arrendamiento de los meses de Agosto de 2011 a Noviembre de 2011 y aquí lo que se demanda es la insolvencia de los meses de Diciembre de 2011 hasta Abril de 2012, por lo tanto, considera este Tribunal que estos recibos no debe otorgársele valor probatorio por cuanto no aportan nada al proceso y así se decide.
Acompaña además la parte demandada “…como prueba de la responsabilidad de la demandada Centro Regional Draft Chacao, C.A, quien ha cumplido mensual y consecutivamente siempre con todos sus pagos ante el Fisco…” , once (11) recibos emanados del SENIAT, correspondientes a los meses de Enero de 2011 hasta Diciembre de 2011, por concepto de pago de Impuesto Sobre la Renta. A ese respecto, este Tribunal insiste en acotar a la parte demandada que la presente demanda se trata de la Resolución de un Contrato de Arrendamiento por supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento, por lo tanto, nada aportan a este proceso, unos recibos de pago de Impuesto Sobre la Renta que solo demuestran el cumplimiento de un compromiso de la empresa demandada ante el Ente recaudador de Impuestos, pero no demuestran en lo absoluto el pago de las cantidades reclamadas como insolutas en el libelo de la demanda, por lo tanto, esta Alzada, debe forzosamente declarar la impertinencia de este medio probatorio y así se declara.

En su escrito de pruebas, la parte demandada procedió a promover, contenido de e-mail, el cual procedió a transcribir textualmente. Pero se evidencia de la transcripción misma que se trata de correo supuestamente enviado por el demandado a la parte actora mediante el cual manifiesta su voluntad de continuar cancelando los cánones de arrendamiento correspondientes al Local objeto de contrato, e indica el inicio de un procedimiento de oferta real a nombre del arrendador.
Pues bien, no consta en autos prueba alguna que demuestre que ciertamente ese correo fue enviado a la parte actora, porque se trata solo de una transcripción, cuya versión original desconoce este Tribunal, además la parte demandada no señala el objeto de esa prueba, es decir, no manifiesta el hecho que pretende probar con ese medio probatorio.
A ese respecto, considera este Tribunal relevante señalar que el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, es claro al disponer que “las partes pueden valerse de cualquier medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil y en su defecto en la forma que señale el Juez…” Se activa entonces, el principio de libertad de los medios de pruebas, que es compatible con la libertad de las partes de seleccionar las pruebas de que quieran valerse para demostrar sus alegatos y mermar los de su contraparte, pero esa libertad de pruebas se ve limitada en la promoción de aquellas legalmente prohibidas en la Ley y las que resulten impertinentes para la demostración de lo pretendido, como es el caso que nos ocupa.
La trascripción del contenido de un e-mail cuyo origen y veracidad, –insiste este sentenciador- se desconoce, por no haberse evacuado en la forma prevista en la norma, es totalmente intrascendente para este proceso, porque no queda claro para este Tribunal, que pretende demostrarse con esa prueba y no se le puede otorgar valor probatorio a una simple transcripción. Por lo tanto, esa transcripción debe ser desechada como carente de valor probatorio y así se declara.
Por último, la parte demandada promovió Notificación hecha por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio al ciudadano Antonio Cabral, de las consignaciones efectuadas por concepto de cánones de arrendamiento. Pero no trajo a los autos instrumentos alguno donde se evidencia la referida notificación, es decir, la parte demandada se limitó solo a promoverla, sin acompañar medio de prueba alguno que demostrara su alegato..
Pero la sola manifestación de parte demandada de haberla practicado no basta para este órgano de justicia, porque lo que no consta en el expediente no está en el mundo, es decir, lo que no esté incorporado en los autos, no existe para el Juez y no puede en base –solo a decir de una de las partes- pronunciarse acerca de la validez o no de un medio probatorio que no consta en autos y así se decide.

Procede este sentenciador a analizar el fondo de lo controvertido y para ello observa:
Ambas partes coinciden en que se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento cuya Resolución ahora se solicita.
La parte actora, como hemos visto en los términos de la controversia, demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 12 de noviembre de 2009, la entrega del inmueble arrendado, el pago de cánones insolutos y de los recibos de condominio de los meses de Abril y Mayo de 2012, intereses moratorios y costas y costos.-
La parte demandada como hemos visto también en la síntesis de los términos de la controversia, niega que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos y que el contrato que rige las relaciones de las partes se encuentre vencido, por lo que se ha convertido a tiempo determinado.-

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Ahora bien, en el contrato suscrito entre las partes en fecha 12-11-2009, fundamento de ésta demanda, las partes acordaron en su cláusula SEGUNDA, lo siguiente:

“…SEGUNDA: El plazo de duración de EL CONTRATO es de dos (2) años fijos, contados a partir del día primero (1ero.) de octubre de 2009 hasta el treinta (30) de septiembre de 2011, prorrogable por períodos de un (1) año iguales y consecutivos… Asimismo, ambas partes convienen que EL CONTRATO pudiera ser prorrogado siempre y cuando las partes así lo acuerden, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato inicial o cualesquiera de sus eventuales prórrogas contractuales…”.--

A ese respecto el Tribunal observa:

Ciertamente, se evidencia que las partes en el contrato celebrado en fecha 12-11-2009, acordaron, en la cláusula transcrita, un lapso de duración de dos (2) años y que el mismo podía ser prorrogado por períodos de un (1) año, siempre y cuando las partes así lo acuerden por lo menos con SESENTA (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato inicial. Pero es el caso, que la parte actora, practicó NOTIFICACIÓN JUDICIAL, en fecha 21-07-2011, es decir, poco más de dos (2) meses, antes del vencimiento del contrato, notificándole al arrendatario, su voluntad de no prorrogar el contrato.
A esa notificación le ha sido otorgado pleno valor probatorio por emanar de funcionario público. En la misma, el apoderado de la parte actora, procede a transcribir carta dirigida a la sociedad mercantil CENTRO REGIONAL DRAFT CHACAO, C.A, en la cual se le participa en su particular PRIMERO la voluntad de su mandante de “NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que tiene por objeto el inmueble Local…”. En su particular SEGUNDO “…Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato el día treinta (30) de septiembre del año 2011, y en virtud de la data de la relación contractual, empezará a correr la prórroga legal de dos (2) años…”. Continúa en el particular TERCERO: “…Que una vez vencida la prórroga legal en fecha treinta (30) de septiembre de 2013, deberán hacer entrega material y efectiva del inmueble objeto de la presente notificación…”.
La parte actora cumplió con su obligación de notificar con antelación a la parte demandada, su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, a su vencimiento, tal como había sido acordado por las partes en la cláusula Segunda del contrato, por lo tanto, al vencerse el contrato originario, lo que empezaría a computarse sería la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 30 de septiembre de 2013.
Por lo tanto, para el momento de interposición de la demanda, incluso para el momento de la contestación de la demanda el contrato que rige las relaciones de las partes se encontraba vigente, porque estaba transcurriendo el lapso de prórroga legal, que, -como ya se dijo-, vencía el 30 de septiembre de 2013 y así se decide.

Ahora bien, durante el lapso de prórroga legal permanecen vigentes las estipulaciones convenidas por las partes, así lo establece el ultimo aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso de autos, la parte actora alega que el demandado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, durante el lapso de prórroga legal.
En su defensa, el demandado consignó vouchers de pago originales, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2011 y Enero de 2012, depositados y consignados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, con ocasión de expediente aperturado a tal efecto, signado con el Nº 2012-0121, asi como el pago correspondiente al mes de Febrero de 2012, depositado, más no consignado por ante el Tribunal, en virtud de Resolución emanada de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas de fecha 14-05-2012.-
Pero además, la parte actora junto a su libelo de demanda acompañó copia de ese expediente cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, encargado de la recepción de consignaciones de arrendamientos, donde aparece como Consignante la parte demandada y como beneficiario el actor en este proceso.
Ahora bien, si analizamos los recibos consignados por la parte demandada, para demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y las copias traídas a los autos por la propia parte actora tenemos que:
El Comprobante de Depósito Bancario Nº 34881803 del 24-01-2012, consignado por la parte demandada, en el cual se observa un sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, donde puede leerse: “Comprobante de Consignación 03 FEB. 2012”, se corresponde –según se evidencia de las copias aportadas por la parte actora (folios 43 su vto y 44)- a la cancelación del canon del mes de DICIEMBRE de 2011.
El Comprobante Bancario Nº 34918813 del 05-03-2012, consignado por la parte demandada, en el cual aparece un sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, donde puede leerse: “Comprobante de Consignación 26 MAR. 2012”, corresponde –según se evidencia de las copias traídas a los autos por la parte actora (folios 76 y 77)-, al pago de arrendamiento del mes de ENERO de 2012.
Comprobante Bancario Nº 34848519 de fecha 09-04-2012.

Obsérvese entonces que los recibos analizados corresponden, el primero, al pago de arrendamiento del mes de Diciembre de 2011, es decir, fue depositado en el Banco el 24-01-2012 y consignado el 03-02-2012; el segundo de esos recibos, se corresponde a la cancelación del mes de Enero de 2012, depositado el 05-03-2012 y consignado el 26-03-2012.
Ahora bien, en el contrato que rige las relaciones de las partes se acordó en su cláusula CUARTA que el canon de arrendamiento se cancelaría “…por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días del mes inmediatamente siguiente…”, siendo el caso, que, -como lo ha manifestado el arrendatario demandado-, existe la negativa de parte actora de recibir el pago por ese concepto, viéndose en la necesidad de solicitar la apertura de un expediente por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, para proceder a las consignaciones de los cánones y siendo además que el Legislador, en el articulado 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé el mecanismo a seguir para evitar que el arrendatario se insolvente y continúe cumpliendo con su obligación principal como lo es el pago del canon de arrendamiento, estableciendo como lapso para dicha consignación: “dentro de los quince (15) días contínuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”. Tenemos entonces que los pagos efectuados por la parte demandada son totalmente extemporáneos porque el mes de Diciembre de 2011, debía ser cancelado el 20 de Enero de 2012; el mes de Enero de 2012 debió cancelarse el 20 de Febrero de 2012 y el mes de Febrero de 2012 el 20 de Marzo de 2012.
Pero la parte demandada no lo hizo así, como se evidencia del análisis de los recibos consignados, todos estos meses fueron pagados de manera extemporánea por tardía, porque incluso el mes de Febrero de 2012, que alega no haber podido consignar por motivo del cierre del Tribunal, lo cual no es un alegato procedente a su favor, por cuanto el cierre del referido Tribunal se produjo a partir del 17 de Abril de 2012, y para ésta fecha, el arrendatario tuvo tiempo en exceso de realizar la consignación del referido depósito, por cuanto el mismo fue efectuado el 09-04-2012, aún cuando también era extemporáneo porque ese pago debió verificarse el 20-03-2012.
Ahora bien, respecto a los meses de Marzo de 2012, que debió ser cancelado el 20-04-2012, y el mes de Abril de 2012, que debió ser cancelado el 20-05-2012, este Tribunal observa que por cuanto el cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, constituye un hecho público y notorio, cuyas consecuencias no le pueden ser imputables al demandado, siendo que además la resolución emanada de la Rectoría Civil, es clara al establecer en su artículo 2 que “las causas que cursan en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio permanecerán en suspenso y no correrán los lapsos procesales desde el 17 de abril de 2012 hasta el inicio de las actividades del mencionado Tribunal”, considera quien aquí decide, que la insolvencia en el pago de los referidos meses esta debidamente justificada y en ese caso, no puede prosperar la petición de parte actora en ese sentido y así se decide.

La parte actora demandó además la cancelación de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2012, en ese sentido, se observa que si bien, al momento de producirse el pronunciamiento del Tribunal de la primera instancia, la parte demandada no había demostrado el pago de las referidas cuotas condominiales, no es menos cierto que al momento de ejercer el recurso de apelación, acompañó a su escrito, recibos originales, que cursan a los folios 232 y 233, correspondientes al pago de condominio de esos meses, razón por la cual, demostró su solvencia y en consecuencia, la extinción de esa obligación. Por lo tanto, la pretensión de parte actora en ese sentido, tampoco puede prosperar y así se declara.
No trajo a los autos la parte demandada nada que mermara las pretensiones de parte actora respecto del pago del Impuesto sobre el Valor Agregado, por lo tanto, a todas luces se encuentra insolvente en el pago de esa obligación.

Por todos los razonamientos antes efectuados, se aprecia que la parte demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero y Febrero de 2012, se encuentra pues, subsumido en incumplimiento en el pago y la sanción que establece el legislador para aquellos arrendatarios que incurren en incumplimiento de las obligaciones contraídas mediante contrato de arrendamiento es el desalojo del inmueble objeto de ese contrato.

Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

“Art.1592. 2º: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno)”.

Asimismo, conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
Por tanto, al haber dejado de pagar el arrendatario-demandado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses up supra citados, la acción por resolución de contrato que en este fallo se analiza, es procedente en derecho, y asi será declarado en el dispositivo del presente fallo.

En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005, dictaminó lo siguiente:

“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Resaltado nuestro)

El artículo 1.159 del Código Civil, es claro al establecer que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es decir, un contrato representa un acuerdo firmado entre ellas, que obligan a cumplir lo estipulado en él, tal es su relevancia que el artículo 1.264 eiusdem, prevé esas obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas.-
La norma establece el cumplimiento de esas estipulaciones para ambas partes, por lo tanto, si una de ellas incumple, la otra no está obligada a cumplir su partes.-
Cuando la Ley, específicamente la de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 40, establece el beneficio de la prórroga legal en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siempre y cuando el arrendatario, al vencimiento del contrato, no se encuentre incurso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales; premia al arrendatario que ha actuado en cumplimiento con la legislación y al contrato.
Se encuentra pues, inmersa la parte demandada en el principio “exceptio non adimpleti contractus”, referido a que si una de las partes no cumple con su prestación, por ésta excepción -de incumplimiento- la otra parte no está obligada a cumplir con la suya.-
Por lo tanto, el demandado no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento en el lapso acordado, lo cual se traduce en insolvencia, y ASI SE DECIDE.-
Por todas las razones expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decreta la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en este proceso y como consecuencia de ello, el desalojo del Inmueble arrendado, ya identificado en este fallo, por la falta de pago examinada.-

En cuanto a la solicitud de parte actora de pago de los meses que se sigan venciendo hasta que se dicte sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal llamado como está a salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso a las partes, NIEGA tal pedimento por cuanto no puede condenar al demandado a pagos futuros contra los cuales no tendría oportunidad ni mecanismos de defensa. Siendo que además no consta a este Tribunal si los meses subsiguientes a los aquí demandados hayan sido cancelados o no por el arrendatario. Así se decide.

Respecto al pago de intereses moratorios demandados en el petitorio QUINTO del escrito libelar, este Tribunal observa:
En el contrato que rige las relaciones de las partes nada se estipuló en relación con intereses de mora, pero de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, -hecho demostrado en el presente caso-, causará intereses de mora los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.-
Por lo tanto, procede en derecho el cobro de intereses moratorios peticionado por el actor en el libelo de demanda.
Para calcular el monto que procede por este concepto, se acuerda efectuar experticia complementaria del fallo.- Los expertos deben calcular intereses del monto de la condena por concepto de cánones insolutos, a la tasa promedio establecida por el Banco Central de Venezuela, por el período comprendido desde Diciembre de 2011, fecha desde la cual se verificó la insolvencia en el pago, hasta la fecha del decreto de ejecución de la presente decisión, una vez ésta haya quedado definitivamente firme.-
Respecto a la indexación monetaria, referida en el particular SEPTIMO del escrito que dio origen a éstas actuaciones, este Tribunal ordena que mediante experticia, se realice el ajuste monetario debido a la devaluación de la moneda, en virtud del efecto inflacionario.-

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados este Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica y Por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda y en consecuencia, la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por parte actora y demandada.-

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada en la entrega del Local arrendado, antes identificado, en las mismas condiciones en que lo recibió totalmente desocupado de bienes y personas.-
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la suma de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) por concepto de pensiones de arrendamiento adeudadas, correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero y Febrero de 2012.-

CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la suma de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) por concepto de Impuesto al Valor Agregado correspondiente a los meses de Diciembre de 2011 hasta Abril de 2012.-

QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de intereses moratorios, por el retraso en la cancelación de las pensiones de arrendamiento, los cuales deberán ser calculados a través de experticia complementaria del fallo.-

SEXTO: SE ORDENA una experticia complementaria a los fines de la Indexación Monetaria.-

SEPTIMO: Queda MODIFICADA la sentencia apelada.-

OCTAVO: NO HAY LUGAR a condenatoria en costas, por cuanto la demanda fue declarada Parcialmente Con Lugar.-

NOVENO: NO HAY LUGAR a condenatoria en costas del recurso de apelación, por cuanto la sentencia apelada fue modificada.-

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Tres (3) días del mes de Diciembre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo la 1:00 p.m, se publicó la decisión.
LA SECRETARIA,

NELLY JUSTO

CDA/nbj/eneida
Exp. Nº AP71-R-2012-000754
(8849)