REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho (18) de diciembre de 2013
203º y 154º
Parte actora: “Julia Fernández Román”, española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-539.030; con domicilio procesal en: Avenida Principal de Las Mercedes, enrte Calles New York y Orinoco, Edificio Ávila, Piso 2, Oficina 2-A, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
Representación Judicial
de la parte actora: “Alberto Blanco-Uribe Quintero, Pedro Calvani Abbo, Carlos La Marca Erazo y Luís Dos Ramos Noguera”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 20.554, 19.252, 70.483 y 154.931, en su orden.
Parte demandada: “Dionisio Rafael Rodríguez”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 6.246.334; sin domicilio procesal acreditado en autos.
Representación judicial
de la parte demandada: “Fidelith Malavé”, inscrita en el Inpreabogado con la matricula nº 112.964.
Motivo: Cumplimiento de Contrato
Sentencia: Definitiva
Caso: AP31-V-2013-001111
I
Desarrollo del Juicio
En fecha 12 de julio de 2013, el abogado en ejercicio de su profesión Carlos La Marca Erazo, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 70.483, con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Julia Fernández Román, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de esta sede judicial, formal libelo de demanda contra el ciudadano Dionisio Rafael Rodríguez, ambas partes ya identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación contractual de entregar un inmueble cedido en arrendamiento, constituido por una “porción de 51,90 M2”, que forma parte de un lote de terreno de mayor extensión situado entre las esquinas de San Pascual y El Carmen, en el sitio denominado Sarria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 17 de julio de 2013, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 30 de julio de 2013, previa consignación de los recaudos necesarios, el Tribunal libró la compulsa.
Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de agosto de 2013, el ciudadano Alguacil Keybel Rosales informó al Tribunal que no logró citar personalmente a la parte demandada, consignado la compulsa con la orden de comparecencia, a los fines legales consiguientes.
Luego, en fecha 31 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora solicitó el desglose de la compulsa, a los fines de gestionar nuevamente la citación personal de la parte demandada; lo cual se acordó por auto de fecha 4 de noviembre de 2013.
Así las cosas, consta en autos que la parte demandada quedó citada en fecha 18 de noviembre de 2013, mediante la consignación del correspondiente recibo de citación que hizo el Alguacil Edgar Zapata.
En fecha 20 del mismo mes y año, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
Abierta la causa a pruebas, ambas representaciones judiciales promovieron medios de pruebas.
Por lo tanto, revisadas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la Controversia
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda los siguientes hechos:
1. Manifestó, que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno situado entre las esquinas de San Pascual y El Carmen, en el sitio denominado Sarria, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado al funcionamiento de actividades comerciales e industriales.
2. Expresó, que en fecha 17 de noviembre de 2006, inició una relación arrendaticia por tiempo determinado entre su patrocinada y el ciudadano Dionisio Rafael Rodríguez, al cederle en arrendamiento una porción de terreno con una extensión de 51,90 M2, según consta en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de febrero de 2007, bajo el nº 77, tomo 1 de los libros respectivos; previéndose prorrogar convencionalmente por escrito el lapso de duración, tal como consta en la cláusula sexta de dicho contrato.
3. Señaló, que el plazo inicial se pactó por el término de seis (6) meses contados a partir del día 17 de noviembre de 2006; sin embargo, con el devenir del tiempo las partes convinieron en prorrogar el plazo de duración inicial en siete (7) oportunidades, siendo la última de ellas la que consta en el instrumento autenticado en fecha 16 de agosto de 2011. Dicho plazo convencional culminó en fecha 17 de noviembre de 2011.
4. Alegó, que finalmente su representada decidió no renovar el plazo de duración del contrato de arrendamiento, y en este sentido en fecha 17 de octubre de 2011, dirigió comunicación al arrendatario manifestándole la referida determinación y del derecho que tiene a disfrutar del plazo de la prorroga legal.
5. Afirmó, que en fecha 28 de noviembre de 2011, las partes otorgaron un documento autenticado mediante el cual pactaron las modalidades de la prorroga legal; y visto que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años, el plazo de prorroga legal fue de un (1) año que transcurrió entre el día 17 de noviembre de 2011, al 16 de noviembre de 2012.
6. Que por lo antes expresado, vencido el plazo estipulado para la entrega del inmueble, y visto que el arrendatario no ha cumplido con su obligación contractual, es por lo que procede demandar a Dionisio Rafael Rodríguez para que convenga en dar cumplimiento al contrato, y en consecuencia proceda a hacer la entrega del inmueble cedido en alquiler.
Fundamentó su pretensión, en lo dispuesto por los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandada sostuvo en el escrito de contestación a la demanda los siguientes hechos:
1. Admitió que en fecha 17 de noviembre de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Julia Fernández Román por una duración de seis meses, y que posteriormente suscribió con dicha ciudadana siete (7) contratos; sin embargo, expuso que el último de los contratos venció en fecha 17 de noviembre 2011, convirtiéndose a tiempo indeterminado pues continuó en dicho inmueble cumpliendo con la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento; en tal sentido, alegó la tácita reconducción del contrato.
2. Luego, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
3. Negó que la parte actora haya solicitado la entrega del inmueble arrendado.
4. Sostuvo, que en vista de la naturaleza temporal de la relación arrendaticia, la pretensión a deducirse debe ser la de Desalojo y no la de cumplimiento de contrato que ejerció la parte accionante.
5. Pidió, se declare sin lugar la demanda.
Planteada la controversia en los términos expuestos, y examinados como han sido los argumentos de hecho y de Derecho que ambas partes de la relación jurídica procesal esgrimen en sustento de sus peticiones, colige el Tribunal que el thema decidendum se circunscribe a juzgar sobre la procedencia en Derecho de la pretensión que hace valer la parte demandante, en su atribuida condición de propietaria del inmueble cedido en alquiler, argumentando que Dionisio Rafael Rodríguez no hizo entrega del mismo en la fecha acordada, esto es el 16 de noviembre de 2012. Así, pidió que se condene al arrendatario a cumplir con la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado.
Dicho esto, el Tribunal observa:
III
Fundamentos del Fallo
La norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil estatuye, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En opinión del egregio Dr. José Melich-Orsini (Doctrina General del Contrato, 4ª edición, Caracas, 2006, pp 15-16), “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-” Por esta razón, entiende el Tribunal que la fuerza obligatoria del contrato -pacta sunt servanda- se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades.
Cabe considerar, según la norma contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
En el presente caso, advierte el Tribunal que previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes, Julia Fernández Román, concedió a la otra, Dionisio Rafael Rodríguez, el derecho a la posesión de un bien por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada; lo que patentiza, sin duda, una relación contractual arrendaticia.
En este contexto, resalta el derecho a la prórroga legal. En efecto, conforme lo previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico. Consecuencia de ello, es que la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.
Ahora bien, la representación judicial de la parte actora aportó junto al libelo de la demanda, diversos instrumentos contentivos de contratos de arrendamiento suscritos entre su mandante y la parte demandada; de igual manera, consignó el instrumento contentivo del acuerdo que calificaron como “contrato de prorroga legal”. Estos instrumentos, que no fueron impugnados, los aprecia el Tribunal conforme lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Dicho esto, puede leerse en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de agosto de 2011, bajo el nº 025, tomo 114 de los libros respectivos, que las partes de mutuo acuerdo establecieron que el mismo tendría una duración de seis (6) meses contados a partir del día 17 de mayo de 2011, hasta el día 17 de noviembre de 2011; pudiendo ser renovado por igual tiempo si ambas partes así lo acordaren con un mes de antelación a la fecha de su vencimiento.
No obstante, atendiendo a esa voluntad declarada, consta en el expediente que en fecha 17 de octubre de 2011, el ciudadano Dionisio Rafael Rodríguez recibió una misiva contenida en instrumento privado, que se tiene legalmente por reconocido conforme al mandato previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 1.364 del Código Civil, mediante la cual se le participó que el “último contrato suscrito con su persona, el cual abarcaba un tiempo de seis (6) meses” no le será renovado, y que vencido el mismo se dará la prorroga legal de un (1) año establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Del mismo modo, puede apreciarse que las partes de común acuerdo suscribieron un pacto al que denominaron “contrato de prorroga legal”, mediante instrumento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2011, bajo el nº 45, tomo 168 de los libros respectivos; en cuya cláusula segunda dejaron expresa constancia de que el plazo de duración de la prorroga legal es de un (1) año contado a partir del día 17 de noviembre de 2011, hasta el día 16 de noviembre de 2012, ambos inclusive. Y que además, “queda entendido para el arrendatario que no se dará nueva prorroga del mismo y deberá desocupar el espacio arrendado libre de bienes y personas.
En las generalizaciones que anteceden, la interpretación de las referidas disposiciones contractuales, conciliadas y apreciadas con sujeción al ambiente normativo (ley), lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo conforme lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil), en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, conduce a deducir que la voluntad real de las partes en litigio fue la de establecer una relación arrendaticia a tiempo determinado, que inició en fecha 17 de noviembre de 2006; se renovó convencionalmente hasta la fecha 17 de noviembre de 2011; y a partir de ésta última fecha, con motivo del desahucio tempestivo que efectuó la arrendadora y propietaria del inmueble, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal que conforme lo previsto en el artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue por un lapso máximo de un (1) año, pues la relación arrendaticia bajo examen tuvo una duración de más de un (1) año, pero menor de cinco (5) años.
Es decir, forzosamente debe establecerse que la voluntad de las partes contratantes fue la de documentar su vínculo jurídico, otorgando diversos contratos de la misma relación arrendaticia por tiempo determinado; y asimismo, instrumentar el plazo de prorroga legal de un (1) año para la entrega del inmueble, la cual venció en fecha 16 de noviembre de 2012; así se establece.-
Desde este punto de vista, resulta errado el argumento que en el escrito de contestación a la demanda esgrime la parte demandada, en cuanto a que luego de vencido el plazo del último contrato de arrendamiento, esto es en fecha 17 de noviembre de 2011, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, pues permaneció en el inmueble pagando los cánones de arrendamiento, lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción del contrato. Veamos:
Está claro que luego de vencido ese plazo contractual, entiéndase 17 de noviembre de 2011, las partes de mutuo acuerdo documentaron e hicieron constar el comienzo del plazo de la prorroga legal, lo que ni siquiera era necesario pues la prorroga legal opera de pleno derecho. No consta en el expediente que a partir del vencimiento del plazo de la prorroga legal, en fecha 16 de noviembre de 2012, el arrendatario haya pagado cánones de arrendamiento. Tampoco consta, que la posesión del arrendatario fue consentida por la arrendadora; todo lo contrario en fecha 25 de abril de 2013, Julia Fernández Román le envió misiva contenida en instrumento privado, que se tiene por legalmente reconocido, instándolo al cumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado en virtud del vencimiento del termino. Finalmente, la norma contenida en el artículo 1.601 del Código Civil estatuye que si ha habido desahucio, como ocurrió en el presente caso, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
Por consiguiente, no se cumplen las condiciones para establecer el supuesto de hecho de la figura de la tácita reconducción arrendaticia, como lo adujo la parte demandada, así se declara.-
Sucede pues, que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Siendo así, colige el Tribunal que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues quedó demostrado la existencia de un vinculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad suscrito por tiempo determinado, y por tanto se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla.
En cambio, la parte demandada no demostró los hechos modificativos que esgrimió en la oportunidad de dar contestación a la demanda, idóneos y pertinentes para destruir la pretensión que en su contra hace valer la parte accionante; debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
IV
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Primero: Con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por Julia Fernández Román contra Dionisio Rafael Rodríguez, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
Segundo: Se condena a Dionisio Rafael Rodríguez, a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: “porción de 66,60 M2”, que forma parte de un lote de terreno de mayor extensión situado entre las esquinas de San Pascual y El Carmen, nº 95, en el sitio denominado Sarria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con la Ley.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria
Abg. Damaris Ivone García
En la misma fecha, siendo las 12:37 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria
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