TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de diciembre de dos mil trece
203º y 154º
ASUNTO: AP31-V-2012-001678
PARTE DEMANDANTE: ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.942.201.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano ROBERTO PONTE GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.913
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 51, Tomo 78-A-PRO, en fecha 08 de Junio de 2005.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano ALFONSO MARTIN BUIZA, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el No° 78.345, en su carácter de defensor ad-litem.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 03 de Octubre de 2012, por el ciudadano ROBERTO PONTE GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 36.913, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual demanda a la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que en fecha 29 de Enero de 2009, la ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA, antes identificada, suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., cuyo objeto fue un local comercial ubicado en la Avenida Arturo Uslar Pietri, Edificio “Los Milagros B, nivel PB, Local B”, de la Urbanización Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda, que el contrato suscrito estableció que los cánones de arrendamiento debían ser pagados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, y que la duración del contrato era de un (01) año a termino fijo a partir del día primero (01) de Febrero de 2009, estableciendo igualmente que a falta de pago por lo menos dos (02), mensualidades consecutivas harían perder al arrendatario el beneficio de plazo fijo, que en fecha 26 de Enero de 2010, la actora solicitó ante la Dirección General de Inquilinato, según consta en el expediente Nro. 35.952-F8, un procedimiento de regulación de alquiler sobre el local comercial antes mencionado, emanando dicho ente una resolución en fecha 04 de Mayo de 2010, signada con el Nro. 00014065, mediante la cual se resuelve fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (BS. 7.390,13).
Que la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., desde el día 01 de Julio de 2010, ha incumplido de forma reiterada al no reconocer, ni pagar el nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (BS. 7.390,13), pese haber sido notificada personalmente y por cartel tal como ordena dicha resolución y no ejerciendo dentro de los lapsos previstos los recursos pertinentes; adeudando la arrendataria hasta el primero (01) de Septiembre de 2012, veintisiete (27) mensualidades de los cánones de arrendamiento originados desde la resolución citada, ascendiendo dicha deuda, a la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (BS. 199.533,51). Que la actora, intentó llegar a un acuerdo con la Sociedad Mercantil accionada, reconociéndole la cantidad de dinero que determinó por sentencia el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nro. AP31-V-2009-002751, debiendo reintegrársele aproximadamente la cantidad de TREINTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 30.350,00), incluyendo los intereses hasta la fecha y las costas.
Que la empresa demandada igualmente, y pese al incumplimiento antes descrito, tiene afuera del local comercial, una pancarta con anuncios publicitarios alusivas a campaña política, incumpliendo con el contrato, y que este fue suscrito para su uso exclusivamente comercial. Por todo lo anterior, es que procede a demandar a la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., para que la misma sea obligada a cumplir con sus obligaciones legales y contractuales, así como que sea declarado terminado el contrato de arrendamiento, se obligue a la arrendataria a la entrega inmediata del local comercial arrendado y se le obligue igualmente a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a veintisiete (27) mensualidades consecutivas y vencidas, calculados en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUANTA Y UN CENTIMOS (BS. 199.533,51).
Admitida la demanda en fecha 08 de Octubre de 2012, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la demandada Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., en la persona de su administrador, ciudadano GUSTAVO ADOLFO CALDERON, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 29 de Octubre de 2012.
Que en fecha 18 de Diciembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consignó los emolumentos, para que el alguacil se traslade a practicar la citación de la parte demandada y solicitó al Tribunal se pronunciara sobre la medida preventiva de secuestro solicitada.-
En fecha 06 de Febrero de 2013, comparece el Alguacil Jesús Rangel, y consignó compulsa sin firmar en virtud de que nadie se encontraba al momento de su visita.
En fecha 14 de Febrero de 2013, compareció el abogado Roberto Ponte, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicito la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Febrero de 2013, se dictó auto mediante la cual se libró cartel de citación para ser publicados en los diarios El Nacional y Últimas Noticias de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo retirado en fecha 12 de Marzo de 2013.-
En fecha 20 de Marzo de 2013, compareció el apoderado de la parte actora y consignó Carteles de Citación publicados en los diarios El Nacional y Últimas Noticias.
En fecha 21 de Mayo de 2013, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado y fijó cartel de citación librado a la parte demandada en fecha 17 de Mayo de 2013.
En fecha 03 de Junio de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se designe defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha 07 de Junio de 2013, se dictó auto mediante la cual se designó defensor ad-litem de la parte demandada, al ciudadano Alfonso Martín Buiza, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 78.345 a la parte demandada. Así mismo se libró Boleta de notificación al mencionado ciudadano.
En fecha 15 de Julio de 2013, compareció el abogado Alfonso Martín Buiza, en su carácter de defensor ad-litem y aceptó el cargo el cual fue designado.
En fecha 17 de Julio de 2013, compareció el abogado ROBERTO PONTE, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicitó se libre compulsa al defensor ad-litem, el 22 de Julio de 2013 se ordenó y se libró compulsa al defensor ad-litem.
En fecha 07 de Agosto de 2013, compareció el ciudadano Omar Hernández, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial y consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Alfonso Martín Buiza, en su carácter de defensor ad-litem.
En fecha 09 de Agosto de 2013, compareció el abogado Alfonso Martín Buiza y presentó escrito de la contestación de la demanda.
En fecha 12 de Agosto de 2013, compareció el abogado Roberto Ponte González, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de Promoción de Pruebas.
Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia pasa dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones.
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA y la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., antes identificada, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de Enero de 2009, inserto bajo el número 01, Tomo 05, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Contrato que es valorado por esta Sentenciadora Conforme lo establece los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, donde se prueba la existencia de la relación de contractual. Y así se decide.-

2.- Cursa del folio trece (13), al folio veintisiete (27), ambos inclusive, copias certificadas expedidas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicación, contentivas de las actuaciones realizadas por ante ese despacho sobre la fijación del nuevo canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia. Esta prueba se valora conforma a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de los montos de los nuevos cánones de arrendamiento.-

3.- Del folio veintiocho (28), al folio cincuenta y cuatro (54), ambos inclusive, cursan a los autos recibos de pago firmados por la ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA, parte actora en la presente causa correspondientes desde el mes de Julio de 2010, hasta Septiembre de 2012, sin firmar por parte de la demandada, esta instrumental se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

4.- Riela del folio cincuenta y cinco (55), al folio cincuenta y seis (56), ambos inclusive, copia simple contentiva de la impresión de un correo electrónico que alega la actora le fue enviado por la parte demandada. Esta Juzgadora desecha esta instrumental por cuanto además de no aportar elemento de convicción sobre los hechos controvertidos en la presente causa, de los permitidos en el marco jurídico que la ley permite en los procesos, y por cuanto la presente causa y no guardar relación con el tema probatorio respecto a la acción intentada.-

5.- Cursa del folio cincuenta y siete (57), al folio cincuenta y ocho (58), ambos inclusive, copia simple de la parte dispositiva de la sentencia dictada en fecha 15 de Julio de 2010, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se declaró con lugar a la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A., la reconvención interpuesta en contra de la ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA, condenando a la precitada ciudadana, a pagar a la reconvincente, la suma de VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON DOCE CENTIMOS (BS. 27.970,00), por concepto de reintegro de alquileres.
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6.- Al folio cincuenta y nueve (59), ambos inclusive, rielan reproducciones fotográficas de la fachada del local comercial arrendado por la demandada, el cual es objeto del presente litigio, en donde aparece una pancarta publicitaria alusiva a una campaña política, estas se desechan por cuanto no hay elementos que permitan establecer su autoría y las circunstancias de las tomas de las mismas, en tal virtud se desechan por ilegales, además de no guardar relación con el tema probatorio de la controversia.-
III
PUNTO PREVIO
DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA
El defensor judicial en el escrito de contestación a la demanda opuso el defecto de forma de la demanda por no haber llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que el apoderado judicial de la parte actora imputa a su representada el incumplimiento de la obligación de pagar 27 mensualidades por concepto de canon de arrendamiento pero en el libelo de la demanda no expresa la determinación con precisión del objeto de la demanda, vale decir no discrimina mes por mes los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados por su representadas, que únicamente se limita a decir que su mandante debe 27 mensualidades de cánones de arrendamiento sin especificar los meses
Que el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de fecha 17 de octubre de 2013, señaló el objeto de la demanda se refiere con toda precisión a la deuda de veintisiete mensualidades de canon de arrendamiento vencidas consecutivas comprendidas dentro del período del 01 de julio de 2.010 hasta el 01 de septiembre de 2012 a razón de siete Mil trescientos noventa bolívares con trece céntimos (Bs. 7.390,13) por cada canon de arrendamiento establecido en la Resolución de Regulación de Alquiler y señala cada uno de los meses.-
Este Tribunal establece que el Defecto de forma alegado por el Defensor Judicial se encuentra debidamente subsanado y así se deja claramente establecido.-
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
En síntesis, la parte actora en la presente causa, intenta en contra de la demandada, demanda de Resolución del Contrato de arrendamiento motivado al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a veintisiete (27) mensualidades que van desde el primero (01) de Julio de 2010, hasta el primero (01) de Septiembre de 2012, y la entrega material y efectiva del inmueble dado en arrendamiento en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que fue entregado.
En la oportunidad de dar contestación a la litis el defensor judicial designado rechazó la demanda en forma pura y simple; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, configurándose así la denominada “contestación genérica” en la cual la carga de la prueba continúa en cabeza del actor por lo que corresponde a esta sentenciadora proceder a examinar los instrumentos y demás pruebas objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos original de contrato debidamente autenticado por ante la notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda contrato que es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por su adversario, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció: “La duración del presente contrato es por plazo de un año (1) fijo, a partir del primero de febrero de 2009. “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar el inmueble objeto del presente contrato al vencimiento del plazo fijo, es decir a mas tardar el 31 de enero de 2.010, debidamente desocupado de personas y objetos que le pertenezcan y en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibe. No obstante, si las partes así lo conviniesen de mutuo acuerdo, podrán celebrar un nuevo contrato, debiendo para ello acordar las nuevas condiciones del mismo. Es Entendido que las partes deberán llegar al referido acuerdo con por lo menos 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato, en caso contrario “La Arrendadora” quedará en libertad de disponer del inmueble a su solo criterio.”…Fin de la cita
De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes que tuvo una duración de un año fijo, iniciándose en fecha 01 de Febrero de 2009 hasta el 31 de Enero de 2010, y en relación a este hecho en particular, resulta oportuno recordar que nuestro legislador dispone que el artículo 1.599 del Código Civil lo siguiente:

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” (Subrayado y Negritas Nuestras)

De una lectura de la norma up supra transcrita, podemos dilucidar, que esta es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1.269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato concluyó en fecha 31 de Enero de 2010, en virtud de que las partes no suscribieron un nuevo contrato tal y como lo establecieron en la cláusula antes señalada.- Que una vez vencida la prorroga contractual de un año, operó de pleno derecho la prorroga legal contenida en literal A del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que la prorroga legal tuvo una duración de seis (6) meses la cual concluyó en el mes de julio de 2010, ahora bien se evidencia de los autos que la parte actora esta reclamando los cánones de arrendamiento luego de vencida la prorroga legal es decir desde el mes de julio de 2010 hasta septiembre de 2012, que dicha actuación trae como consecuencia que la relación arrendaticia se haya indeterminado en virtud de lo dispuesto en el artículo el artículo 1600 del Código Civil, el cual dispone que:

“Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto de regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” (Subrayado y Negritas Nuestras).

Conforme con la normativa antes señalada se evidencia que el arrendador al momento de demandar los cánones de arrendamiento luego de vencida la prorroga legal indeterminó la relación arrendaticia, ya que el cobro de los cánones insolutos se han generado luego de vencida la prorroga legal por la permanencia de la arrendadora en el local comercial, en este sentido resulta forzoso establecer que los términos de la relación locativa en el presente caso se encuadra en el supuesto de hecho establecido en el artículo up supra identificado, causando como consecuencia la tácita reconducción de la relación arrendaticia, debido a la permanencia del demandado en el inmueble, causando como efecto inmediato, la indeterminación del contrato de arrendamiento. Y Así se decide.-
Una vez dilucidada la naturaleza del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la presente demanda, se trae a colación lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causas:…” (Subrayado y Negritas nuestras).
Se evidencia que en el presente caso nos encontramos que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo, debido a que la arrendadora cuando interpone la demanda reclama los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2010 hasta septiembre de 2012, es decir luego de vencida la prorroga legal lo que demuestra indefectiblemente su voluntad de mantener a su inquilino en el goce de la cosa, y habiendo operado la tácita reconducción en virtud de que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo, se debe establecer que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, motivo por el cual resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la inadmisibilidad la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA en contra de GRAFICAS CALTRU, C.A. Así se decide.-
V
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARCELINA SANCHEZ DE HIGUERA, contra la Sociedad Mercantil GRAFICAS CALTRU, C.A, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Doce (12) días del mes de Diciembre de Dos Mil Trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,
ABOG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
ABOG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA
ABOG. ARLENE PADILLA