REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE CIVIL: Nº 000173 (AH15-V-2000-000071)
DEMANDANTES: HENRIQUE GHITELMAN RUBISTEIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 3.817.198, representado en la presente causa por los profesionales del derecho CARLOS BRENDER y LETICIA BARRIOS RUÍZ, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 7.820 y 24.393, respectivamente, tal como se evidencia de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1998, quedando anotado bajo el número 44, del Tomo 27, de los libros llevados por dicha Notaria.
DEMANDADO: MARIA AUXILIADORA QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 6.909.713, representada en la presente causa por el profesional del derecho MARIO HOLLSTEIN ROLDAN de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 38.950, tal como se evidencia de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 11 de agosto de 1998, quedando anotado bajo el número 51, del Tomo 210, de los libros llevados por dicha Notaría.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVARSIA
En fecha 21 de septiembre de 1998, la representación judicial de la parte actora, consignó libelo de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Distrito Metropolitano de Caracas, pretendiendo la resolución de un contrato de arrendamiento sobre locales comerciales de su propiedad, ubicados en la ciudad Caracas, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Calle El Colegio, Edificio Ebro, locales identificados como A, C y Sótano, por incumplimiento en el pago de tres (03) cánones de arrendamiento y, cambio de uso permitido en los mencionados locales, estimando su pretensión en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.400.000,00).
Afirmó el actor, que en fecha 06 de junio de 1997, suscribió un contrato con la demandada, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 03 del Tomo 30, de los libros llevados por dicha Notaria e indicó, que en el mencionado instrumento jurídico, se dispuso que la arrendataria se comprometía a destinar los locales A y C, única y exclusivamente para el uso comercial relacionado con el ramo de Peluquería y, el Sótano para servicios de comida rápida e igualmente, asumió el compromiso de pagar el canon de arrendamiento, por adeladantado, dentro de los cinco (05) primeros días del mes.
En este sentido, alegó que la parte habría incumplido las disposiciones contractuales, por cuanto no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 1998 y, además que en los locales A y C que le fueran arrendados, funcionaba en la entrada previo a la peluquería, una boutique de ropa femenina y, en el local del Sótano se encontraba operando un gimnasio.
Fundamento su demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.592 y 1.593 del Código Civil y culminó su demanda con el petitum respectivo, según el cual solicitó en primer lugar, la resolución del contrato de arrendamiento, con la consiguiente entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, segundo, el pago por concepto de indemnización sustitutiva de cánones insolutos, estimados en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (2.400.000,00) para entonces y, aquellos que se dejaren de percibir hasta la fecha de entrega del inmueble y por último, el pago de costas y costos procesales, todo ello con la respectiva corrección monetaria.
Solicitó igualmente, de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, el embargo de bienes muebles propiedad de la demandada y, de acuerdo con el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem, medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda.
El día 15 de marzo de 2000, la representación judicial de la parte demandada, contestó la demanda y reconvino en ella. Negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho, toda vez, que según alegó, había realizado los pagos correspondientes a los meses reclamados de manera oportuna y a tal efecto consignó los comprobantes respectivos.
Afirmó, que era igualmente incierto lo alegado por el actor en cuanto a la indebida utilización del inmueble, tanto por la boutique como por el gimnasio, pues el objeto de su empresa abarcaba tales actividades pues, se trataba de un Atelier de Belleza, en este sentido, las pocas prendas que se exhibían era para venta exclusiva a la clientela de la peluquería y, no para el público en general y, respecto al gimnasio en el local del sótano, afirmaron que si bien, era cierto que en el contrato de arrendamiento se estableció, que dicho inmueble se destinaría a la venta de comida rápida, este fin no pudo cumplirse pues, el local no cumplía con los requisitos mínimos para realizar dicha actividad, razón por la cual, se destino a la instalación de un pequeño gimnasio que disfrutaría el personal y, la clientela de la peluquería, exclusivamente.
En cuanto a la reconvención, afirmó que, se estableció un mes de gracia entre la firma del contrato de arrendamiento y, su entrada en vigencia para que el propietario arrendador, realizara las reparaciones respectivas, a los efectos de darle el uso para el cual fue arrendado y tales reparaciones, se referían al acondicionamiento del tablero central de electricidad, bomba de agua del edificio, reparaciones por fuertes filtraciones de agua en diferentes puntos de los locales, especialmente en el sótano, así como la instalación de los servicios de gas y electricidad 220V, para los equipos de comida rápida.
Afirmó haber indicado en varias oportunidades al propietario que, la remodelación y adecuación de los locales se retrasaba, pues la deteriorada estructura del edificio presentaba filtraciones y, en ese sentido debía tomar cartas en el asunto, pues ella a su propio coste, había realizado reparaciones en la terraza adyacente al local.
Adujo que en las solicitudes realizadas al arrendador – propietario, se incluyó la información relativa a una solicitud de cambio de los medidores de consumo de energía eléctrica, por uno de tres (03) fases para los locales arrendados, a lo cual la Electricidad de Caracas, C.A., previa inspección, les indicó que ello no sería posible, pues además de que el edificio contaba con módulos de madera, que debían ser sustituidos por unos fabricados en metal, las instalaciones a su vez, no cumplían con los requisitos mínimos determinados por los Decretos números 46 y 2.195 emanados de la Presidencia de la República.
Afirmó, que en dos (02) oportunidades se realizó una inspección judicial extralitem en el inmueble, a los efectos de dejar constancia de las condiciones de los locales y, como consecuencia de la apatía que el arrendador propietario demostraba, ante las solicitudes realizadas, en ellas se pretendió dejar constancia de la gravedad de las filtraciones, que, a decir de la demandada eran tan graves que, aún cuando se había frisado la pared en reciente data, éstas presentaban humedad nuevamente, así como también las vigas del techo presentaban abundante oxidación, las paredes exteriores del edificio también presentaban serias filtraciones y, en general de las deplorables condiciones de los inmuebles.
Alegó que ante la negativa del propietario arrendador, de cumplir con las reparaciones mayores requeridas por el inmueble, la demandada lo hizo a sus expensas, lo cual según indicó, le causó un perjuicio económico que, aunado al que ya le producía la falta de operatividad de sus negocios, por las condiciones de los locales y, el retraso en su remodelación, le impidió continuar con las adaptaciones requeridas (instalaciones de gas y corriente de 220V), para el funcionamiento del negocio de comida rápida, por lo que decidió realizar las instalaciones de gimnasio para el uso del personal y clientela de la peluquería, todo lo cual según aduce se encontraba enmarcado en el objeto social de su negocio.
Posteriormente, indicó que en el mes de julio de 1998, se produjo una segunda comunicación, suscrita por varios arrendatarios de locales y residentes del edificio, según la cual, se le informó al propietario que la bomba de agua del edificio, había dejado de funcionar y, según opiniones técnicas era irreparable y debía sustituirse, lo cual según alegó, no se realizó con la urgencia del caso, causando perjuicios a los inquilinos y propietarios.
Argumenta la parte demandada, que producto de la falta de reparación de las filtraciones en la estructura del edificio, las labores de remodelación realizadas se perdieron, el piso de madera que había colocado se levantó, los espejos se desprendieron, entre otros; situación la cual se le comunicó al propietario arrendador, quien según alegaron, se negó a reconocer gasto alguno, bajo el argumento que ello no era su responsabilidad. Ante la negativa práctico una nueva inspección judicial extralitem. Luego, realizó las reparaciones necesarias, sólo para ver que nuevamente, las filtraciones estropearon los materiales e incluso, comenzaron a presentarse también en diferentes puntos de las paredes, lo que obligó a cerrar el local indefinidamente.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.585, 1.586, 1.587, 1.596 del Código Civil y 31, 33 y 77 de nuestra ley adjetiva en materia civil.
Concluye su reconvención con el petitum respectivo, según el cual solicitó en primer lugar, que el propietario/arrendador realizara las reparaciones necesarias en el inmueble; segundo, una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 200.000.000,00) que incluyen los gastos de reparaciones realizadas, los gastos de medida de secuestro señalados en el escrito y, por concepto de daño moral ocasionado en su reputación por la ejecución de la medida, y por último, el pago de costas y costos procesales calculados prudencialmente en veinticinco por ciento (25%), cual equivale a la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50.000.000,00).
Solicitó la indexación correspondiente.
II
DE LA MEDIDA PREVENTIVA
En fecha 18 de enero de 1999, el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, abrió cuaderno de medidas y, decretó medida preventiva de Secuestro sobre el bien arrendado.
En fecha 07 de abril de 1999, se practicó medida de secuestro en el inmueble distinguido como locales A, C y Sótano, del edifico Ebro, ubicado en la Urbanización San Antonio del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en el acto la funcionaria ejecutora dejó constancia que en los locales A y C funcionaban como boutique y salón de belleza, respectivamente, y el sótano como gimnasio. La parte demandada formuló oposición a la medida de secuestro, presentando originales de recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento, a lo que la actora solicitó al Juzgado que continuara con al ejecución de la medida.
El día 14 de abril de 1999, la representación judicial de la parte demandada presentó formal oposición a la medida preventiva de embargo, con la cual consignó en ocho (08) folios útiles, originales de recibos de consignación de cánones de arrendamiento.
En fecha 27 de abril de 1999, la parte demandada presentó, escrito de promoción de prueba, a los efectos de lo dispuesto por el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil.
El día 06 de mayo de 1999, el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pronunció respecto a la oposición realizada, declarándola con lugar y, ordenando la restitución del inmueble.
En fecha 07 de mayo de 1999, la representación judicial de la parte actora, apeló de la referida decisión.
El día 17 de mayo de 1999, el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación en un sólo efecto y ordenó remitir las copias certificadas que señalaren las partes, al Juzgado Distribuidor respectivo, a los efectos del trámite respectivo.
En fecha 27 de mayo de 1999, se restituyó el inmueble.
III
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 27 de abril de 2000, la representación judicial de la parte actora, contestó la reconvención, en primer lugar, rechazando la cuantía de la misma por exagerada, toda vez que, según indicó, en el presente juicio el valor de la demanda se determina en base a los cánones de arrendamiento, que en el presente caso son de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00); en segundo lugar, contradijo lo alegado en cuanto a las reparaciones mayores, pues las mismas fueron realizadas sin participación u autorización alguna de su parte y, se amparó en lo establecido por el contrato de arrendamiento, en sus cláusulas tercera, cuarta y décima quinta.
Desconoció las cartas y misivas consignadas por la parte demandada en su contestación/reconvención, bajo el alegato de que éstas no emanan de él y, la propia parte declaró no habérselas entregado a este, sino a su cónyuge, argumentando que, de acuerdo con la doctrina pacifica de la Casación Venezolana, nadie puede constituir prueba a su favor con su propia declaración.
Igualmente, resaltó como punto previo, el hecho de que la demandada haya reconocido, a su decir, que en el local donde funciona la peluquería se venden prendas de vestir y bisutería y en el sótano, un gimnasio, invocando en su defensa el artículo 1.159 del Código Civil.
IV
BREVE RESEÑA DE LA ACTAS PROCESALES
En fecha 21 de octubre de 1998, se admitió la demanda y, se ordenó la citación del demandado.
El día 17 de diciembre de 1998, la representación judicial de la parte actora, consignó reforma del libelo de demanda.
El día 13 de enero de 1999, la representación judicial de la parte actora, consignó contrato de arrendamiento original, documento fundamental del presente procedimiento.
En fecha 20 de enero de 1999, el Juzgado admitió la reforma de la demanda.
El día 08 de abril de 1999, el Juzgado emitió auto según el cual, advirtió haber ordenado en fecha 19 de noviembre de 1998, la comparecencia de la demandada al segundo (2º) día de despacho, una vez hubiere constancia de su citación y, luego al admitir la reforma de la demanda, en fecha 20 de enero, ordenó su comparecencia dentro de los veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de su notificación. En consecuencia, dejó sin efecto la primera orden de comparecencia y, ordenó librar la compulsa nuevamente, indicando que el lapso de comparecencia sería de veinte (20) días de despacho, una vez conste en autos las resultas de su citación.
En fecha 08 de abril de 1999, la representación judicial de la parte demandada, compareció a los efectos de darse por citada y, consignó instrumento poder que acredita su facultad de representación.
El día 12 de mayo de 1999, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, a su decir, el Juzgado es incompetente para conocer de la causa por la cuantía, pues esta fue erróneamente establecida.
En fecha 29 de junio de 1999, por cuanto sería eliminada la competencia de los Juzgados de Parroquia en el sistema judicial civil, se remitió la causa para su distribución entre los Juzgados de Municipio. El día 02 de agosto del mismo año, el Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente y, se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 31 de enero de 2000, el Juzgado dicto sentencia en cuanto a la cuestión previa se refiere, declarándola sin lugar, por cuanto consideró que, la calificación temporal del contrato corresponde decirse en la oportunidad de la definitiva.
El día 15 de marzo de 2000, la representación judicial de la parte demandada, contestó la demanda y reconvino en ella.
En fecha 23 de marzo de 2000, el Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declinó su competencia para conocer de la causa, toda vez que, la estimación de la cuantía planteada por la demandada en su reconvención a la demanda excedía del límite de la competencia atribuida a dicho juzgado de municipio, según Resolución número 619, de fecha 30 de enero de 1996, emanado del extinto Consejo de la Judicatura. En esa misma fecha, se remitió el expediente de la causa, mediante oficio número 0220.
El día 13 de abril de 2000, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el expediente y admitió la reconvención propuesta.
En fecha 30 de mayo de 2000, ambas partes, consignaron escritos de promoción de pruebas.
El día 02 de agosto de 2000, el Juzgado de la causa admitió las pruebas salvo su apreciación en la definitiva, y fijó la oportunidad para evacuarlas.
En fecha 11 de noviembre de 2000, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes. La parte demandada hizo lo propio el 12 de diciembre del mismo año.
En fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de esos juzgados, el presente expediente, a los fines de su distribución a los Juzgados Ejecutores de medidas e itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 09 de abril de 2012, este Juzgado da entrada a la causa y, le asignó el número 000173 y, el día 15 de mayo del mismo año, la Juez se avocó al conocimiento de la causa y, ordenó la notificación de las partes.
El día 08 de agosto de 2012, se libraron las boletas de notificación correspondiente.
El día 03 de octubre de 2012, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, consignó diligencia, en la cual manifestó, no haber logrado notificar personalmente a la parte demandada en la presente causa, los días 26 de agosto y 25 de septiembre de 2012. Igualmente, consignó diligencia en la cual manifestó haber logrado notificar al representante judicial de la parte actora, el día 25 de septiembre de 2012.
En consecuencia de lo anteriormente expuesto, este Juzgado libró cartel de notificación a la parte demandada, el día 10 de octubre de 2012, de acuerdo con la Resolución número 2011-0662, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 30 de noviembre de 2011, la cual establece que su publicación se realizará tanto en la sede de los Tribunales de Primera Instancia, como en la de los Ejecutores de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas y en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, todo ello en resguardo del derecho a la defensa y al debido proceso que asiste a las partes.
Dicho cartel fue publicado en la sede de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el día 18 de octubre de 2012. Igualmente, se publicó en la sede de este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia y, en la página Web de nuestro máximo Tribunal, el día 19 de octubre de 2012.
Ahora bien, siendo la oportunidad para que este Juzgado Sexto Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Itinerante en funciones de Primera Instancia en materia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, dicte sentencia de mérito en la presente causa, lo hace previo las consideraciones siguientes:
V
DE LA COMPETENCIA
Con motivo de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución número 2012-033, de fecha 28 de noviembre del presente año, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda interpuesta. Así se decide.
VI
PREVIO
Ambas partes en sus respectivos escritos de promoción de pruebas, promovieron el mérito favorable de autos, en todo lo que favorezca a sus respectivos representados. En lo que a este particular se refiere, esta Juzgadora se acoge a la doctrina reiterada, establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual, el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba per se, pues la ley asigna este deber al juez, al ordenar que en su decisión debe pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos, y en este sentido se acota que dicho deber recae sobre todo lo alegado y probado, en tanto beneficie o no a las partes, independientemente de quien lo hubiere promovido, todo ello en cumplimiento del principio de comunidad de la prueba y, a lo postulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
VII
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
DE LA DETERMINACIÓN DEL CONTRATO
Como se pudo apreciar en la reseña de las actuaciones procesales, la parte demandada propuso la cuestión previa contenida en el numeral primero del artículo 346 de nuestro Código de Procedimiento Civil, la cual consiste en la falta de competencia por la cuantía, toda vez que, a su decir “(…) se había renovado (tácita reconducción) automáticamente en fecha 07 de junio de 1998, pues no se verificó ninguna de las formas que establece la Ley para notificar a la arrendataria la no renovación de dicho contrato. (…)” e invocó en su favor lo dispuesto por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el cual, previa interpretación, alegó que la competencia correspondería a un Juzgado de Primera Instancia de la misma materia.
Esta cuestión previa fue declarada sin lugar por el Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por considerar que, “Ante este argumento quien aquí suscribe considera pertinente señalar que la calificación del contrato de arrendamiento, como a tiempo determinado o indeterminado corresponde hacerlo en la sentencia definitiva, para precisar entonces si se ajusta a derecho o no el valor de la demanda establecido por el actor en su escrito libelar, conforme el articulo 36 eiusdem, por lo que dicho pronunciamiento lo hará este Juzgado en un punto previo en la sentencia definitiva. Y así se declara.”
Deducido lo anterior, y en cuanto al fondo se observa que del instrumento jurídico que regula la relación jurídica que pretende resolverse, su cláusula Vigésima Cuarta, previó la renovación automática del mismo por un (01) año más, al establecerse:
“VIGESIMA CUARTA: “EL ARRENDADOR” se compromete con “LA ARRENDATARIA” a prorrogar por Un (01) año mas el presente contrato, siempre y cuando no exista ningún incumplimiento de las cláusulas contemplada en este, por parte de “LA ARRENDATARIA”.” (Resaltado de este Juzgado)
De las pruebas y alegatos presentados, no se evidencia fecha cierta en la cual haya comenzado a funcionar el mencionado gimnasio, motivo del incumplimiento alegado, a priori, má s sin embargo, de la inspección judicial de fecha 07 de septiembre de 1998, se aprecia que para entonces, ya se habría instalado el piso de parquet y los espejos entre otros, de forma tal que se presume a modo de indicio que la actividad mencionada ya se encontraba en curso.
Es así como el contrato venció, según su cláusula octava en el mes de julio de 1998, y como pudo verse, esta inspección ocurrió a casi dos (02) meses de esa fecha.
En consecuencia a lo previamente expuesto, se aprecia que si bien, no consta en autos circunstancia manifiesta que para la fecha de vencimiento del contrato, la demandada hubiera incumplido con el mismo y, de acuerdo a la precitada cláusula contractual la prórroga ocurría automáticamente, por un (01) año más, de lo cual resulta forzosamente en concluir que el contrato se tiene a tiempo determinado, para los efectos de la presente decisión. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Indica la parte demandante/reconviniente que “(…) Así continuamos hasta iniciar el año 1998, en el cual ante la apatía total del propietario por dar solución a todos los arreglos necesarios en el inmueble y señalados en este escrito, en fecha 25 de febrero de 1999, se procedió a realizar una Inspección Judicial Exp. 1876 del Juzgado 14 de Parroquia, para dejar constancia que eran tan graves las filtraciones en los locales arrendados, que aun cuando habían sido frisadas las paredes recientemente, la humedad se hacía presente nuevamente, así como también que las vigas que sostienen el techo del local Sótano, se encontraban dobladas y carcomidas por el oxido (…) mi poderdante ante la negativa rotunda del propietario a realizar las reparaciones a las que estaba obligados, las realiza a sus propias expensas en vista del perjuicio económico que el incumplimiento del arrendador-propietario le estaba causando.(…)” (resaltado de este juzgado)
La cita que precede, se realiza en razón de que la parte actora solicitó se valore tal manifestación como una confesión, en los términos establecidos por el artículo 1.401 de nuestro Código Civil y, en virtud de ello, conviene revisar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual entre otras cosas dispone:
“CLAUSULA TERCERA: “LA ARRENDATARIA” declara recibir el inmueble en perfecto estado de uso y conservación y se obliga a mantenerlo y entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe a la finalización del presente contrato. “LA ARRENDATARIA” se compromete a no deteriorar el inmueble dado en arrendamiento y a realizar las reparaciones menores locativas que requiera, esto es, aquellas relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, teléfono, calentadores, y demás aparatos que posea el inmueble dado en arrendamiento; también responderá por las mayores producidas por inadecuada o inoportuna ejecución de las menores, y por aquellas que ocasione. A los solos efectos de este contrato, se entenderán como menores, aquellas que no excedan del Treinta por ciento (30%) del canon mensual de arrendamiento. Las reparaciones mayores serán por cuenta de “EL ARRENDADOR”, salvo las excepciones antes mencionadas, y en ningún caso, “LA ARRENDATARIA” se ocupará de la ejecución de las mismas, sin obtener previamente la autorización por escrito, de “EL ARRENDADOR”, el pago de las mismas serán exclusivamente por cuenta de “LA ARRENDATARIA” y causal de Resolución del presente contrato. “LA ARRENDATARIA” deberá tolerar las reparaciones mayores que ejecute “EL ARRENDADOR”, aun cuando duren más de veinte (20) días, y renuncia expresamente a reclamar las indemnizaciones que por perturbaciones contempla el artículo 1.590 del Código Civil. “LA ARRENDATARIA” declara conocer el inmueble dado en arrendamiento, y declara haber comprobado que el mismo se encuentra en perfecto estado de uso y conservación, sin que pueda admitirse prueba en contrario.” (Resaltado de este Juzgado)
E igualmente:
CLÁUSULA CUARTA: “LA ARRENDATARIA” se compromete a no efectuar ningún cambio en el inmueble, ni construir ni agregarle nada, sin el previo consentimiento de “EL ARRENDADOR”, dado por escrito; la violación de esta obligación será causa suficiente para la resolución de este contrato. Serán por cuenta y riesgo de “LA ARRENDATARIA” los gastos que se ocasionen con motivo de las mejoras o bienhechurías que autorizase “EL ARRENDADAR”. “LA ARRENDATARIA” se compromete a entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, y las mejoras o bienhechurías de cualquier naturaleza que realice, quedarán a beneficio de “EL ARRENDADOR” sin que la arrendataria pueda exigir o reclamar, en ningún caso, indemnización alguna en virtud de ellas, cualesquiera que sea su valor, o la causa por la cual se termine el contrato. En todo caso, quedara a elección de “EL ARRENDADOR” el aceptar la devolución del inmueble arrendado con las mejoras que hubiere efectuado “LA ARRENDATARIA”, o exigirle devolverlo al estado en que se encontraba al inicio del arrendamiento.
Tal como se desprende del contenido en estas cláusulas y, de las propias declaraciones de la parte en sus escritos, las cuales como se indicó supra, a solicitud de la parte actora, se tendrán como confesión de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.401 de nuestro Código Civil, la parte demandada reconviniente, requería de autorización expresa y, por escrito de su arrendador, so pena, de que se aplicaran las sanciones que el propio contrato estableció en caso que no se obtenga dicha autorización, por parte del actor reconvenido en el presente procedimiento y, aún cuando, según indico, existía un indicio de autorización verbal, ello no fue debidamente probado en el marco de este procedimiento.
Aún a pesar de la conducta errática del arrendador, en el cumplimiento y extensión de sus obligaciones contractuales, la vía idónea para lograr su cometido era demandar el cumplimiento del contrato ante los órganos competentes, en el momento mismo de la alegada y reiterada negativa de realizar las labores de mantenimiento requeridas, pues dichas reparaciones mayores le correspondían a aquél; y no, proceder a realizar las obras a su propio costo, pues ello obró en franco incumplimiento de lo dispuesto contractualmente, toda vez que, la demandada reconvenida, no poseía autorización escrita del arrendador, o al menos no consta en autos que así fuera.
Igualmente, incluye en su petitum una indemnización por daño moral, bajo el argumento de que la práctica de una medida preventiva en el marco de este procedimiento, la sometió al escarnio público y, afecto gravemente su reputación, toda vez que, se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
En ese sentido, considera necesario esta Juzgadora resaltar que, el daño moral, de conformidad con la jurisprudencia reiterada de nuestro máximo tribunal, deriva de lo dispuesto por nuestro Código Civil, en su artículo 1.185, según el cual se requiere una conducta intencional, negligente o imprudente que cause un daño o bien, las consideraciones propias acerca del abuso de derecho o el exceso en su ejercicio, determinado por los limites establecidos por la buena fe o el objeto, por el cual fuera conferido tal derecho. El ejercicio de potestades legales por medio de órganos jurisdiccionales, no sólo es una conducta permitida por la ley, sino también esperada pues, son aquellos los encargados de administrar justicia.
A lo cual hay que agregar, que la parte ampara su solvencia con recibos de consignaciones de pago de cánones de arrendamiento ante órganos jurisdiccionales, de los cuales no consta en este procedimiento que el actor tuviera conocimiento o hubiere sido debidamente notificado.
En consecuencia, a lo previamente expuesto, es forzoso para esta Juzgadora declarar la reconvención propuesta sin lugar, toda vez que, la demandada reconviniente, no puede justificar su propio incumplimiento bajo la premisa, de que su arrendador incumplió primero, pues existían mecanismos previstos en la normativa vigente para lograr su pretensión, sin adelantarse a ejecutar aquello que consideraba mejor a su intereses, como lo era realizar las reparaciones que le correspondían a su arrendador, sin su autorización y cambiar el uso por el cual se habría comprometido en arrendamiento él mismo. Así se decide.
DE LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN INICIAL
En lo atinente a la demanda originaria, pasamos igualmente a analizar el referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de junio de 1997, el cual quedó anotado bajo los número 03 del Tomo 30 de los libros llevados por dicho organismo, el cual por demás está decir, se le otorga pleno valor probatorio, toda vez que, la demandada no ha discutido su extensión o validez, por el contrario ha reconocido la existencia de la relación jurídica y, del instrumento que la regula.
En este sentido, el contrato establece:
“CLÁUSULA PRIMERA: (…) “LA ARRENDATARIA” se compromete a destinar única y exclusivamente, los Locales A y C para todo lo relacionado con el Ramo de Peluquería y el Sótano para el Servicio de Vía Express (Comida Rápida)” (Resaltado de este Juzgado)
Por su parte, respecto a las condiciones del inmueble, véase el extracto de las cláusulas tercera y cuarte en el titulo anterior.
Por su parte, la representación judicial de la demandada consignó junto a su escrito de contestación/reconvención a la demanda Acta Constitutiva – Estatutaria de la Sociedad Mercantil Atelier de Belleza Mauxi C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 27, tomo 184-A-Pro., del año 1997. A esta documental no se le otorga valor probatorio alguno por ser impertinente, toda vez que la demandada siendo accionista de la compañía tal y como se desprende del contenido de la presente prueba, no indicó que actuara con tal carácter al suscribir el contrato de arrendamiento de interés en el presente procedimiento, por tal motivo se tiene al mismo como suscrito a titulo personal.
Sin embargo, se acota que independientemente de que el uso dado se encuentre dentro del objeto de la persona jurídica, el uso que se determinó al local según el contrato de arrendamiento suscrito, no lo permite.
Consignó junto a su contestación/reconvención de la demanda, misiva de fecha 23 de septiembre de 1997, dirigida al actor y a su cónyuge, suscrita por la demandada según la cual solicitaba la entrega de los recibos de pago correspondientes, de los meses de julio, agosto y septiembre de ese año, así como también informarle que el tanque subterráneo, la terraza que da hacia el sótano y la terraza donde fue colocado el aire acondicionado, presentan filtraciones debido al deterioro del edificio, lo cual ocasionaba retrasos en la remodelación de los locales arrendados. Igualmente continuó señalando, que la terraza donde se encuentra el mencionado aire acondicionado, fue reparada por ellos previamente, y solicitan el pago de tales obras y, por ultimo, hace referencia a la imposibilidad de instalar el medidor de 3 fases solicitado, pues la instalación no cuenta con las condiciones mínimas exigidas por los decretos que allí indicó. Esta prueba fue discutida por el actor reconvenido, en su contestación a la reconvención, pues no emanaron de él y, la misma demandada afirmó que no se la entregó personalmente, sino a su cónyuge. La parte promovente insistió en este medio probatorio, según se desprende de su escrito de promoción de pruebas, sin embargo, la misma no se valora, puesto que no aporta en forma alguna elementos de interés para la decisión de la causa, pues tal y como afirmó la demandada reconviniente, esta documental no fue entregada al actor y tampoco consta en ella que halla sido recibida, razón por la cual resulta forzoso, no otorgarle valor probatorio alguno.
La parte demandada consignó junto a su contestación/reconvención, inspección judicial extralitem en el inmueble arrendado, Juzgado Decimocuarto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 25 de febrero de 1998, marcado “C”, la cual fue efectivamente practicada, en la cual se dio cuenta del estado del inmueble y, se designó un práctico fotógrafo a tales fines, en ella se dejó constancia especialmente de que “(…) las paredes del deposito del local en que se encuentra constituido presenta graves filtraciones de agua, a pesar de que a su vez se observan frizados recientemente (…) que tuvo a la vista un estado de cuenta emitido por la Compañía Anónima Electricidad de Caracas, a nombre del ciudadano Henrique Ghitelman Rubistein, el cual (…) se acuerda agregar a las presentes actuaciones a fin de que forme parte integrante de la inspección. (…) que la pintura de la pared interna del edificio que colinda con el local inspeccionado presenta filtraciones y la pintura toda levantada, así como mojado el piso, (…) las vigas que sostienes el piso del local inspecciones están húmedas y se observan dobladas y rotas en su parte inferior.” La carta a la que se refiere la inspección cursa inserta al folio ochenta y nueve (89) y, consta de comunicación dirigida por la mencionada compañía de servicios de electricidad al arrendador/actor reconvenido en el presente procedimiento, en la cual le indican que aún no había sido cancelada en su totalidad la contribución de su proyecto, indicando la suma de UN MILLÓN NOVENCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.964.791,00), sin indicación especifica del contenido de dicho proyecto. En las fotografías tomadas con ocasión a la presente inspección se observa, deterioro en general, vigas de piso y techo oxidadas, se observan materiales de construcción dispersos, humedad en algunas paredes, sin posibilidad de distinguir a cual de los locales corresponden. Esta inspección judicial extra litem se valora de acuerdo con los artículos 1.429 del Código Civil; 509, 510, 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como indicio en torno al estado de los inmuebles, y de las labores de remodelación realizadas a la fecha. Así se decide.-
Consignó junto a su promoción de pruebas documento privado de entrega y finiquito de obra por trabajos realizados por la sociedad mercantil Novopiso, dirigidos a ATELIER MAUXY, Sra. Ernestina Corales específicamente, según la cual le comunican que el trabajo fue realizado a su entera satisfacción e indican un total por los trabajos realizados de DOS MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES CON VENTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 2.794.921,21), esta documental no se aprecia a los efectos del presente procedimiento puesto que al emanar de un tercero que no es parte del procedimiento y no haber sido ratificada, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio.
Consignó así mismo, junto con su escrito de contestación/reconvención de la demanda, una misiva dirigida a la Administradora C.B.A., C.A., específicamente a la señora Lili de Ghitelman, aparentemente suscrita por 16 personas de las cuales no consta dato alguno salvo un sello húmedo en el cual se lee “Atelier de Belleza Mauxi C.A.” según la cual la Asociación de Residentes del Edificio El Ebro (ASOEBRO), conjuntamente con los arrendatarios de los locales comerciales realizan una solicitud de carácter urgente para la reposición de la bomba de agua del sistema hidroneumático del edificio, pues el suministro de agua se encontraba paralizado hacía varios días. Indica igualmente, que según apreciaciones técnicas el equipo era irreparable y debía cambiarse por uno nuevo. Esta prueba no fue ratificada por sus firmantes, terceros ajenos al presente procedimiento, de conformidad con lo establecido por el articulo 431 de nuestra ley adjetiva en materia civil, razón por la cual no se le otorga valor probatorio. Así se declara.
La parte demandada consignó junto a su escrito de contestación/reconvención, inspección judicial extralitem en el inmueble arrendado, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el marcada “F”, la cual fue efectivamente practicada el 07 de septiembre de 1998, en la cual se dio cuenta del estado del inmueble y, se designo un práctico fotógrafo a tales fines, en ella se dejó constancia especialmente que: “(…) En el sótano del inmueble inspeccionado se observa el piso el cual es de parquet, roto y levantado en diferentes puntos (…) dos de las paredes que conforman el sótano están recubiertas por espejos que van del techo al piso dejándose expresa constancia que dos de dichos espejos se encuentran desprendidos motivado a la humedad de dicho sótano (…) dentro de la dependencia denominada (ilegible) ubicada dentro del mismo sótano se observan manchas amarillas en las paredes, levantamiento del friso al igual que la pintura (…) que en la entrada del local en la pared del lado derecho se observa humedad manchas amarillas y desprendimiento del friso (…)” En las fotografías tomadas con ocasión a la presente inspección, se observa deterioro en el piso de parquet del local, humedad y deterioro en paredes de las cuales, en algunas no se distingue con exactitud de cuales se trata, pues el piso no corresponde con el de parquet mostrado en otras fotos al igual que, según parece, parte de una maquina de ejercicios. Esta inspección judicial extra litem, se valora de acuerdo con los artículos 1.429 del Código Civil; 509, 510, 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como un indicio a los fines de determinar las condiciones estructurales del inmueble y el uso del local denominado sótano en el presente procedimiento. Así se decide.-
La parte demandada consignó junto a su escrito de contestación/reconvención, inspección judicial extralitem en el inmueble arrendado, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el marcado “G”, la cual fue efectivamente practicada el 16 de diciembre de 1998, en la cual se dio cuenta del estado del inmueble y, se designó un práctico fotógrafo a tales fines, en ella se dejo constancia especialmente que: “(…) la sala llamada (ilegible), la cual presenta abundante humedad y desprendimiento del friso, El Tribunal deja constancia que en el sótano, el piso de parket presenta abombamiento del mismo en diferentes partes, (…) que el parket de la zona de planta baja se encuentra abombado y partido, el tribunal deja constancia, que la pared del mismo local de planta baja presenta humedad que comienza a deteriorar el friso, (…) que la pared del lado derecho del pasillo que da acceso al sótano presenta muestras de humedad en su parte superior, (…) que la pared exterior colindante con el local inspeccionado presenta una fuerte filtración hacia dicho local, ocasionada por algún deterioro en el tanque de agua de dicha zona. (…) que la fachada frontal y lateral del Edificio Ebro, (…) presenta fuerte humedad en toda su extensión. En las fotografías tomadas con ocasión a la presente inspección, se observan las paredes exteriores del edificio, sin indicación de orientación, con manchas notablemente visibles y presumiblemente producidas por humedad, se observa un toldo donde se distingue la palabra “Mauxi”, paredes interiores donde se observó deterioro y manchas en su parte inferior e igualmente, pisos de parquet abultados y desnivelados. Esta inspección judicial extra litem se valora de acuerdo con los artículos 1429 del Código Civil; 509, 510, 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como un indicio en el sentido de determinar las condiciones estructurales del inmueble y los daños al piso de parquet del local denominado sótano. Así se decide.-
La parte demandada promovió la testimonial de los ciudadanos JOSE PARRA DÍAZ, ALFREDO RODRIGUEZ, PAOLA CORALES PROYETTI y ERNESTA PROYETTI, venezolanos, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad números V.-9.414.958, V.-6.902.552, V.-6.109.869, V.-6.109616, respectivamente, los cuales se presentaron a deponer sus testimoniales los días 02, 08 y 23 de octubre de 2000. En el interrogatorio de los testigos intervinieron ambas partes, ejerciendo el debido control y contradicción de la prueba.
Los testigos JOSE PARRA DÍAZ y ALFREDO RODRIGUEZ manifestaron trabajar periódicamente para la demandada/ reconviniente, el primero declaró, para la fecha, tener una relación sentimental con una persona que trabajaba en dicho atelier y, que si bien en el sótano habían unas máquinas de ejercicios, ello no era un gimnasio, el segundo de ellos, indicó que en los locales nunca ha funcionado un gimnasio, sino algo parecido a una sala de reunión de la dueña. Ambos fueron contestes al afirmar que habrían realizado trabajos de plomería y reparaciones en general, declararon que los daños producidos en el local eran ocasionados principalmente por filtraciones y, haber realizado alguna labor en ese sentido, igualmente afirmaron, que en el local donde funciona la peluquería no existía boutique alguna, sólo se venden productos para el cabello y afines.
Las testigos PAOLA CORALES PROYETTI y ERNESTA PROYETTI, fueron contestes al manifestar que son clientes habituales del negocio de peluquería y, que los locales se encontraban en muy malas condiciones al momento de arrendarlos debido a filtraciones y otros particulares. La primera de ellas indicó que en dicho local no había boutique alguna o al menos ella no la había visto, luego afirmó la existencia de una boutique donde sólo se vendían productos de belleza, igualmente, declaró que en los locales no existía ningún gimnasio pues la demandada/ reconvenida sólo colocó una bicicleta para el uso de su familia. La segunda de las testigos manifestó la existencia de un gimnasio, sin embargo indicó que este no estaba destinado al uso del público sino al personal y dueños del atelier, afirmó ser muy amiga de la demandada más no íntima sin embargo afirmó, que compartían actividades juntas tales como almuerzos familiares, asisitir a misa, entre otros; igualmente informó haber regalado dos (02) bicicletas para tales fines y que por ese servicio no cobraban mensualidades.
Estas declaraciones se valoran de conformidad con los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y, se aprecian como indicios toda vez que no se puede afirmar que exista total certeza en sus declaraciones, toda vez que, al ser dos (02) de los testigos trabajadores periódicos de la demandada y de los otros dos (02) se trata de una amiga muy cercana y su madre, hay dudas razonables de que exista interés indirecto en el presente procedimiento.
Consignó junto a su escrito de oposición a la medida de secuestro decretada por el Juzgado, en ocho (08) folios útiles, recibos de consignación de pago de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Decimosexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas. Los recibos están aparejados con sus respectivos bouchers bancarios y, corresponden al expediente número 9816008732, en ellos la demandada, consignó un pago de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000,00) a favor del ciudadano HENRIQUE GHITELMAN, en razón de los cánones causados sobre el inmueble ubicado en el Distrito Capital, Municipio Libertador, Urbanización San Antonio, Calle El Colegio, Edificio Ebro, Locales A, C y Sótano, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del 1998. Dichos pagos se realizaron a través de depósito bancario, cuyos comprobantes corresponden a los números y fechas que a continuación se detallan: 056674 de fecha 05 de agosto, 041428 de fecha 04 de septiembre, 276077 de fecha 23 de septiembre y 276076 de fecha 04 de noviembre de 1998. En todos ellos se aprecia sello húmedo del mencionado tribunal, con sus respectivas fechas de consignación. Estas documentales se valoran de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil y 429del Código de Procedimiento Civil y, se aprecia en el sentido de verificar los pagos realizados por la demandada y reclamados por el actor.
En este sentido, vale la pena citar la sentencia Nº 1115, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 12 de mayo de 2003, la cual indicó:
“En este estado, estima conveniente esta Sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.
En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.
Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.
Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.
Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron, aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”
En virtud del extracto que antecede, esta Juzgadora estima que, sí bien los pagos no fueron realizados en las fechas que exige el contrato de arrendamiento vigente para la fecha de la demanda que en este procedimiento se ventila, esto es, en los primeros cinco (05) días del mes en curso, en efecto fueron realizados, lo cual sí bien no obsta para justificar el incumplimiento de disposiciones contractuales, sí lo hace respecto al hecho de que tales cánones no se adeudan.
Ahora bien, de las inspecciones judiciales extralitem y de las testimoniales valoradas en el cuerpo de la presente decisión, se evidencia que efectivamente existían en el inmueble condiciones estructurales que podían ser consideradas, a los efectos de aquello entendido como reparaciones mayores, las cuales correspondería realizarlas al arrendador, tal y como indican las cláusulas contractuales citadas. Sin embargo, de las declaraciones de la propia demandada y de las inspecciones judiciales se desprende igualmente, que ésta ha incumplido con el contrato en varios sentidos, pues ha realizado reparaciones que no le correspondían sin contar con la debida autorización, expresa y por escrito, de su arrendador y, ha dado un uso distinto al inmueble, que aun cuando sí las condiciones del mismo no se prestaban para el uso convenido, debió haberse realizado vía addendum, modificando así legal y consensualmente el uso que se le daría al inmueble.
Resulta irrelevante a los efectos de la presente decisión, sí el uso de gimnasio que se le diera al inmueble arrendado, se encontraba dentro del objeto de empresa ó si sólo era utilizado por el personal, familiares o clientes del atelier, pues el contrato es específico, en cuanto a que el sótano debía servir para vía Express (comida rápida), igualmente, genera suspicacia para quien decide, que la parte haya alegado la insuficiencia económica para la instalación del gas y electricidad de 220V, para la utilización de equipos de cocina y, en su lugar haya instalado piso de parquet y espejos del piso al techo, que también a su decir, debió reparar varias veces, sin contar las maquinas cuya existencia han declarado, más su cantidad o precio no se ha discutido.
En este sentido, nuestra legislación vigente dispone:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Y en lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones, ordena:
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Aunado a lo previamente dicho, debe recordarse que según el contrato, ambas partes declararon conocer el estado de uso y conservación del inmueble, el cual declararon se encontraba en “perfecto estado” y también que lo recibía en “buenas condiciones”, de conformidad a la cláusula tercera.
En virtud de las razones previamente expuestas, resulta forzoso para esta Juzgadora declara sin lugar la reconvención planteada y parcialmente con lugar la pretensión de Resolución de Contrato por el incumplimiento verificado al cambiar el uso dado al inmueble contractualmente.
VII
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana MARÍA AUXILIADORA QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 6.909.713, contra el ciudadano HENRIQUE GHITELMAN RUBISTEIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 3.817.198.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la resolución de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano HENRIQUE GHITELMAN RUBISTEIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 3.817.198 contra la ciudadana MARÍA AUXILIADORA QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 6.909.713, por incumplimiento derivado del cambio de uso del inmueble arrendado. No se condena al pago de los cánones de arrendamiento demandados pues en el decurso del procedimiento se verificó su pago por consignación, realizada ante el Juzgado Decimosexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: En consecuencia de lo dispuesto en el numeral anterior, se ordena la entrega material del inmueble ubicado en la ciudad Caracas, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Calle El Colegio, Edificio Ebro, locales identificados como A, C y Sótano, totalmente libre de bienes y/o personas.
CUARTO: No se condena en costas a la parte apelante por la naturaleza de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los 16 días de enero del año 2012. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ, PROVISORIA
EL SECRETARIO, ACC.
ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00), se publicó y registró la decisión anterior, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO, ACC.
RHAZES I. GUANCHE M.
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