TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años 202º y 153º
Exp. N° AP71-R-2012-000183.

PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO CARPIO MORAZZANI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.421.142 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PAOLA VERONICA REVERON, ANA LUCIA CABEZAS y ELSA MORAZZANI, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 79.983, 104.355 y 5.178 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANA BEATRIZ RODRÍGUEZ PÉREZ y AMBAR CELESTE HERRERO RODRÍGUEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las Cédulas de Identidad Nro. V-1.032.024 y V-13.693.984, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No se han constituido dada la fase del procedimiento.

MOTIVO: NULIDAD DE VENTA CON RETRACTO LEGAL (SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA)

I
ANTECEDENTES
Conoce esta Alzada del recurso de apelación ejercido por la abogada ELSA MORAZZANI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 5.178, en su condición de apoderada judicial del ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI –parte actora en el presente asunto-, en fecha 11 de mayo de 2012 (f.113) contra el auto de fecha 04 de mayo de 2.012 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.99 y 100), el cual negó la admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio; siendo oída en un solo efecto la apelación por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 17 de mayo de 2012 (F.114 al 116, respectivamente), en el juicio que por “NULIDAD DE VENTA CON RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” incoara el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI contra las ciudadanas ANA BEATRIZ RODRÍGUEZ PÉREZ y AMBAR CELESTE HERRERO RODRÍGUEZ, causa que fuera tramitada en el referido Tribunal.
Recibidas las referidas actuaciones en fecha 14 de junio de 2012, luego de la insaculación de ley (vto. f.380); en fecha 18 de junio de 2.012, éste Tribunal le dio entrada al expediente fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, a los fines de presentar informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 381).
Mediante diligencia de fecha 20/06/2012, presentada por la ciudadana ELSA MORAZZANI, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 5.178, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en la cual solicitó a esta Alzada que se sirviera oficiar al Juzgado Quinto Superior en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, con el fin de dejar constancia, que a este Tribunal fueron enviadas –a su decir- copias certificadas de actas conducentes al recurso de hecho distribuido a ese Juzgado en fecha 24/05/2012; asimismo, solicitó se dejara constancia de que no se recibieron 53 folios útiles de copias certificadas sino 45 folios (f. 382 y su vto.).
Por auto de fecha 27/06/2012, este Tribunal se pronunció respecto a la diligencia de fecha 20/06/2012, estableciéndose que las copias recibidas en esta Alzada, en fecha 14/06/2012, por distribución, son actuaciones concernientes al recurso de hecho interpuesto por la parte actora, y a su vez, las referidas copias son las conducentes para fundamentar la apelación que conoce este Tribunal Superior; acordándose oficiar al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, con la finalidad de informarle que en este Tribunal, cursa recurso de apelación en el expediente No. AP71-R-2012-000183, concerniente al juicio que por Nulidad de Venta y Retracto Legal Arrendaticio –según se desprende del libelo de demanda- sigue el ciudadano Francisco Carpio Morazán contra las ciudadanas Ana Beatriz Rodríguez P. y Ambar Herrero Rodríguez. (f. 383 al 386, ambos inclusive).
Mediante auto de fecha 16 de julio de 2012, este Tribunal dijo “vistos sin informes”, dejando constancia que el lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia comenzó a correr a partir del día 14 de julio de 2012, inclusive (f. 387).
Mediante diligencia de fecha 20/07/2012, presentada por la Abogada ELSA MORAZZANI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 5.178, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó a esta Alzada que no se dictara decisión sobre la apelación interpuesta hasta tanto se decidiera el recurso de hecho pendiente, al cual le correspondía ser decidido los primeros días de agosto del año en curso, según lo expresado por la diligenciante (f.388).
En fecha 13 de agosto de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual expuso, que tal como es del conocimiento de este Tribunal, que está pendiente la decisión de un recurso de hecho, solicitó que se difiriera la decisión de la apelación hasta tanto se decidiera el mencionado recurso de hecho, a los fines de evitar decisiones contradictorias (f.389).
Así pues, por auto dictado en fecha 13 de agosto de 2012, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la referida decisión, para que tenga lugar dentro de un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la referida fecha, exclusive (f.390).
En fecha 15 de octubre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual expresó, que hacía del conocimiento de este Tribunal que el recurso de hecho en cuestión fue decidido en fecha 13 de agosto de 2012, siendo declarado con lugar, ordenando que la apelación ejercida se oyera en ambos efectos, consignando copias simples de la decisión (f.391 al 397, ambos inclusive).
En fecha 15 de octubre de 2012, este Tribunal dictó auto en razón de la diligencia de esta misma fecha presentada por la parte actora, mediante el cual, se estableció que el pronunciamiento de la sentencia respectiva, sería dictado fuera del lapso legal correspondiente, en virtud, de la declaratoria con lugar del recurso de hecho interpuesto por la parte actora, contra el auto que oyó la apelación ejercida en un solo efecto, ordenándose al a quo, oír en ambos efectos la mencionada apelación, por lo que en garantía del derecho a la defensa y al debido proceso de la parte recurrente, el fallo será publicado, una vez que conste, la recepción del cuaderno principal, luego de que se oiga la apelación en ambos efectos. (f.398).
En fecha 14 de diciembre de 2012, fue recibido por esta Alzada oficio No.2012-469 de fecha 10/12/2012 (f.327) procedente del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual remitió a este Despacho, expediente Nº AP71-R-2012-000619 contentivo de la pieza principal del juicio que por Nulidad de Venta y Retracto Legal Arrendaticio incoara FRANCISCO CARPIO MORAZZANI contra ANA BEATRIZ RODRIGUEZ PEREZ y AMBAR CELESTE HERRERO RODRIGUEZ, luego que dicho Tribunal procediera mediante decisión de fecha 21/11/2012 (f.313 al 321, ambos inclusive) a declararse incompetente para la tramitación del presente asunto y declinara su competencia en este Juzgado Superior por haber sido el tribunal que previno en su conocimiento.
En este sentido, este Tribunal dictó auto en fecha 19 de diciembre de 2012, mediante el cual, a los fines de organizar la tramitación del presente asunto, recibió el expediente enviado por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, y en consecuencia ordenó: i) seguir tramitando la causa bajo el No. AP71-R-2012-000183; ii) agregar el presente cuaderno de apelación a las actas del cuaderno principal, a los fines de que la sustanciación respectiva se lleve en el expediente principal con el objeto de evitar futuras confusiones; iii) se corrigió la foliatura de las actas; y iv) dado que el procedimiento se encontraba en fase de sentencia, se reiteró lo señalado en el auto de fecha 15/10/2012, inherente a que una vez realizado el pronunciamiento respectivo se ordenaría la notificación de las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (f.328 al 332, ambos inclusive).
Estando fuera del lapso legal de diferimiento, para dictar la correspondiente decisión, se procede a hacerlo en los siguientes términos:
II
DEL AUTO RECURRIDO
En fecha 04 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa dictó auto, en virtud del cual admitió la demanda de Nulidad de contrato negando la admisión por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI contra las ciudadanas ANA BEATRIZ RODRÍGUEZ PÉREZ y AMBAR CELESTE HERERRO RODRÍGUEZ, en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
…Vista las diligencias de fecha 12, 17 de abril de 2012, suscrita por la abogada ELSA MORAZZANI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 5.178, en su carácter de apoderada actora, así como la de fecha 16 de abril de 2012, presentada por el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.421.142, parte actora, mediante las cuales consignan las copias simples a los fines de que elaboren las compulsas de citación; pronunciamiento sobre la demanda sobre retracto legal arrendaticio y el procedimiento breve pautado en la ley para la regulación y control de los arrendamientos, asimismo solicita se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar, y consignan dación de pago y venta del inmueble, este Tribunal a los fines de proveer observa:
La parte actora en su escrito del libelo de la demanda, en el petitorio (folio 8), expuso que acudió a esta autoridad competente, a fin de demandar a la ciudadana ANA BEATRIZ RODRIGUEZ PÉREZ, a fin de que se declare nula la venta del inmueble, realizada a la ciudadana AMBAR CELESTE HERRERO RODRIGUEZ; este Tribunal mediante auto de fecha 20 de marzo de 2012, procedió a su admisión mediante el procedimiento ordinario, de conformidad con los artículos 339 al 341 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de lo antes expuesto se puede colegir que la parte actora fue precisa en cuanto a su petitorio, que el presente juicio fuese sustanciado por nulidad de venta, y no, que el mismo sea proveído mediante el juicio de retracto legal arrendaticio y el procedimiento breve pautado en la ley para la regularización y control de arrendamientos, tal como lo formula en las diligencias antes mencionadas, motivo por el cual este Tribunal, en aras del resguardo al debido proceso debido proceso (SIC) y una tutela judicial efectiva, niega lo solicitado por la abogada diligenciante, e insta a la misma a proseguir impulsando el presente juicio, tal como lo contempla el Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Asimismo, en relación a la solicitud de que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar, este Tribunal se pronunciara al respecto una vez que sean consignadas las copias simples del libelo de demanda, los anexos que lo acompañan y del auto de admisión, mediante diligencia, a fin de aperturar (sic) el cuaderno de medida.
En cuanto a la citación de la parte demandada, se proveerá al respecto una vez conste en auto las respuestas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E) y del Consejo Nacional Electoral (C.N.E), en relación de la información requerida por este Tribunal mediante oficios Nros 436 y 437, respectivamente, de fecha 20 de marzo de 2012. Así se establece.-…” (Negritas y subrayado del auto recurrido).

Contra este auto, la parte actora ejerció recurso de apelación en fecha 11 de mayo de 2012 (f.113), siendo oído en un solo efecto por el Tribunal de la causa, por auto de fecha 17 de mayo de 2012(f.114 al 116).
No obstante, se aprecia que en fecha 15 de octubre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual expresó, que hacía del conocimiento de este Tribunal que el recurso de hecho en cuestión fue decidido en fecha 13 de agosto de 2012 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, siendo declarado con lugar, ordenando que la apelación ejercida se oyera en ambos efectos.
III
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
En la oportunidad procesal para presentar informes, la parte recurrente no presentó escrito de informes; sin embargo, consta que en fecha 11 de mayo de 2012, mediante diligencia presentada por la abogada Elsa Morazzani, actuando en representación de la parte actora, ejerció recurso de apelación, exponiendo los siguientes alegatos:
“Visto el auto de fecha 4 de mayo de 2012, donde el Tribunal a pesar de existir en autos prueba evidente de que la demanda fue presentada por nulidad de venta y retracto legal, niega la admisión del retracto legal, después de 3 meses de introducida la demanda y visto que se dejan de cumplir normas de orden público en cuanto al procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en sus artículos 98 y siguientes y 138 ejusdem, es por lo que apelo de dicho auto…”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce esta Alzada la presente apelación, en virtud del recurso de apelación ejercido por la abogada ELSA MORAZZANI, en su condición de apoderada judicial del ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI –parte actora en el presente asunto- contra el auto de fecha 04 de mayo de 2.012 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que negó la admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio, admitiendo sólo la acción de nulidad de venta.
Así las cosas, se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte actora pretende que se admita la demanda incoada por nulidad de venta conjuntamente con retracto legal arrendaticio; alegando estar dentro de los supuestos establecidos en la entonces vigente ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer el retracto legal arrendaticio y estando dentro de los supuestos de la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda; y no habiendo cumplido ni la vendedora ni la adquiriente con las obligaciones legales pertinentes, solicita que se declare la nulidad de venta del inmueble; por lo que se hace necesario, analizar la naturaleza de ambas acciones.

En este sentido, el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 20 de marzo de 2012, admitió demanda de nulidad de venta en los siguientes términos:
“Vista la demanda y los recaudos anexos a la misma presentada por el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZNI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 12.421.142, asistido por la abogada ELSA MORAZZANI, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 5.178; este Tribunal la ADMITE cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley…”.
Posteriormente, la parte actora, mediante diligencia suscrita en fecha 12/04/2012, solicitó que se corrigiera el auto de admisión en dos aspectos, primero en corregir la forma en que se escribió el apellido del actor, y segundo, que en la demanda se solicitó además de la nulidad de la venta, retracto legal arrendaticio, y en el auto no hubo pronunciamiento al respecto de dicho retracto; además señaló que el auto de admisión pautó el procedimiento ordinario, cuando la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, establece que se siga el Procedimiento Breve. (f.67 y su vto.).
Sobre este particular, el tribunal de la causa se pronunció mediante auto de fecha 04/05/2012 (f.99 al 100), estableciendo lo siguiente:
“…La parte actora en su escrito del libelo de la demanda, en el petitorio (folio 8), expuso que acudió a esta autoridad competente, a fin de demandar a la ciudadana ANA BEATRIZ RODRIGUEZ PÉREZ, a fin de que se declare nula la venta del inmueble, realizada a la ciudadana AMBAR CELESTE HERRERO RODRIGUEZ; este Tribunal mediante auto de fecha 20 de marzo de 2012, procedió a su admisión mediante el procedimiento ordinario, de conformidad con los artículos 339 al 341 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de lo antes expuesto se puede colegir que la parte actora fue precisa en cuanto a su petitorio, que el presente juicio fuese sustanciado por nulidad de venta, y no, que el mismo sea proveído mediante el juicio de retracto legal arrendaticio y el procedimiento breve pautado en la ley para la regularización y control de arrendamientos, tal como lo formula en las diligencias antes mencionadas, motivo por el cual este Tribunal, en aras del resguardo al debido proceso debido proceso (SIC) y una tutela judicial efectiva, niega lo solicitado por la abogada diligenciante, e insta a la misma a proseguir impulsando el presente juicio, tal como lo contempla el Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-…”

Con respecto a este auto dictado por el Tribunal de la causa, la parte actora, presentó un escrito de fecha 08/05/2012, que riela a los folios 34 al 39, en el cual expuso los siguientes alegatos:
“Visto el auto de fecha 4 de mayo de 2012 donde el Tribunal se pronuncia negativamente sobre la solicitud formulada en distintas diligencias relativas a la ausencia de pronunciamiento sobre el retracto legal arrendaticio solicitado en la demanda y al procedimiento breve pautado en la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos, es necesario destacar que la motivación del auto parte de un falso supuesto al decir que el actor en su petitorio (folio 8) demando (sic) por Nulidad de Venta a las demandadas y no mediante el juicio de Retracto Legal, obviando lo expuesto en el folio 7 del expediente donde puede leerse textualmente lo siguiente “NUNCA HUBO DE PARTE DE LA ADQUIRENTE, NI DE SU APODERADA UNA NOTIFICACION CIERTA DE LA VENTA REALIZADA, NI SE HIZO ENTREGA DE LA COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO CONTENTIVO DE LA NEGOCIACIÓN TAL COMO LO ESTABLECIA EL ARTICULO 47 DE LA DEROGADA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS VIGENTE PARA LA EPOCA DE LA PRETENDIDA VENTA, Y LA MISMA FUE REALIZADA POR UN PRECIO ABSOLUTAMENTE MENOR AL QUE SE ME OFERTO, LO QUE ENCUADRA DENTRO DE LOS DOS SUPUESTOS ESTABLECIDOS EN EL ARTICULO 48 DE LA ENTONCES VIGENTE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA EJERCER EL DERECHO DE RETRACTO A QUE SE CONTRAE EL ARTICULO 43 EJUSDEM, YA QUE ME ENCUENTRO SOLVENTE EN EL PAGO DE MIS OBLIGACIONES COMO ARRENDATARIO Y NO HAN TRANSCURRIDO 40 DIAS CALENDARIO DESDE QUE TUVE CONOCIMIENTO DE LA PRETENDIDA VENTA TAL COMO LO HA ESTABLECIDO EN CRITERIO JURISPRUDENCIAL EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA”. Más adelante en el mismo folio 8 que se menciona en el auto, puede leerse textualmente lo siguiente “EN CONSECUENCIA ESTANDO DENTRO DE LOS SUPUESTOS ESTABLECIDOS EN LA ENTONCES VIGENTE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA EJERCER EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y NO HABIENDO TRANSCURRIDO EL TERMINO DE CADUCIDAD ESTABLECIDO EN DICHA LEY Y DE ACUERDO A LA JURISPRUDENCIA ANTES CITADA Y ESTANDO DENTRO DE LOS SUPUESTOS ESTABLECIDOS EN LA NUEVA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y NO HABIENDO CUMPLIDO NI LA VENDEDORA NI LA ADQUIRENTE CON LAS OBLIGACIONES LEGALES PERTINENTES, ES POR LO QUE ACUDO ANTE SU COMPETENTE AUTORIDAD PARA DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO A LA CIUDADANA ANA BEATRIZ RODRIGUEZ PEREZ ANTES IDENTIFICADA PARA QUE CONVENGA EN QUE ES NULA LA VENTA DEL INMUEBLE REALIZADA A LA CIUDADANA AMBAR CELESTE HERRERO RODRIGUEZ YA IDENTIFICADA POR HABER INCUMPLIDO CON LAS OBLIGACIONES LEGALES PERTINENTES SOBRE LA MATERIA”…… Y luego de la descripción del inmueble mi poderdante demanda a la ciudadana AMBAR CELESTE HERRERO RODRIGUEZ (IDENTIFICACION) –sic- en su carácter de compradora del inmueble PARA QUE CONVENGA O EN SU DEFECTO A ELLO SEA CONDENADA POR EL TRIBUNAL EN EL DERECHO QUE TENGO A SUBROGARME EN SU LUGAR EN LAS MISMAS CONDICIONES ESTIPULADAS EN EL DOCUMENTO TRASLATIVO DE PROPIEDAD. “Al demandarla para subrogarse en su lugar en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, mi mandante estaba ejerciendo el retracto legal arrendaticio, pues esa es la definición que trae la ley en su artículo 138. Es evidente que quien hizo la narrativa del auto no leyó detenidamente la demanda y omitió los párrafos antes señalados induciendo a la juzgadora al error de no proveer sobre el retracto legal solicitado conjuntamente con la nulidad de la venta (…Omissis…) Es decir que la acción de Nulidad de Venta es una acción derivada de una relación arrendaticia y en consecuencia por mandato de la ley debe sustanciarse por este procedimiento oral al igual que el Retracto Legal solicitado y por tratarse de normas de Orden Publico son de OBLIGATORIO cumplimiento. La razón de solicitar la Nulidad de la Venta tiene que ver con el criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que obliga a ello en razón de existir un litis consorcio pasivo necesario cuando lo que se persigue es el retracto legal arrendaticio tal como quedó asentado en la sentencia que cursa en autos de fecha 14 de marzo de 2008, (…omissis…) Es por esto que a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece que los jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, es en razón de la omisión de lo alegado en la demanda para solicitar el retracto legal que insisto en que el Tribunal corrija el error y se pronuncie sobre el Retracto Legal debidamente solicitado…” (Fin de la cita, mayúsculas de la actora).

Ahora bien, a los fines de decidir la apelación bajo análisis, corresponde en primer lugar analizar la naturaleza de las acciones incoadas, a saber: nulidad de venta y retracto legal arrendaticio; así, se aprecia que en cuanto a la acción de nulidad, se trata ésta de una acción de naturaleza personal que, en principio, persigue dejar sin efecto la negociación sobre la cual haya recaído el contrato de compra-venta de que se trate, tomando como base la presunción de que dicha operación fue efectuada en detrimento de los intereses de algún sujeto relacionado directa o indirectamente con la operación en cuestión, por lo que se asemeja este planteamiento a lo que eventualmente configura una acción de nulidad.
En ese sentido, la acción de nulidad, como tal, se asimila su carácter como al de la simulación e incluso, al del fraude procesal y tal es su contenido, que el ejercicio de la misma se supedita al procedimiento ordinario, ajustándose a las reglas que al efecto la Ley Adjetiva consagra.
En este estado de cosas, de la pretensión de nulidad se deduce, que las causas por las cuales el contrato puede ser anulado, son: la demostración efectiva de la existencia de incapacidad legal de las partes contratantes o de una de ellas; y por vicios del consentimiento.
En cuanto al retracto legal, en un sentido amplio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero que adquiere del arrendador el inmueble arrendado; al respecto, en el caso bajo análisis, la parte actora solicita en su petitum, su derecho a subrogarse en el carácter de la compradora, en las mismas condiciones estipuladas según documento traslativo de la propiedad, protocolizado en fecha 08-08-2011, y de esta manera, subrogarse a los derechos adquiridos por el tercero adquirente.

En este orden de ideas es preciso analizar, lo concerniente a la definición que expone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011) sobre el retracto legal arrendaticio, en su artículo 138, que expresa lo siguiente:
“Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para cumplir este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según el caso.”

En el caso del retracto legal arrendaticio, la mencionada Ley de Arrendamientos, prevé en su artículo 98, que las demandas que pretendan tal acción, se sustanciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la referida ley.
Ahora bien, por cuanto en la causa bajo análisis se han acumulado dos acciones distintas en un mismo libelo; cabe entonces analizar, los principios que rigen la acumulación, y a tal efecto, se aprecia:
Respecto la acumulación de pretensiones, se ha referido el legislador en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil. El primero de los dispositivos establece que:
“Artículo 77.El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.”

Por su parte, el artículo 78, eiusdem prevé:
“Artículo 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí...
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Ahora bien, la figura jurídica de la acumulación de pretensiones tiene por fin, coadyuvar a la celeridad del proceso e impedir que se produzcan sentencias contradictorias sobre dos o más procesos que tienen determinada vinculación.
Es así, que de las normas arriba transcritas, surge el principio rector en esta materia, el cual no es otro que el de la libertad del accionante de acumular cuantas pretensiones quiera deducir contra el mismo demandado, aún cuando provengan de diversos títulos; siendo preciso advertir, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, existen supuestos que constituyen prohibiciones de acumular pretensiones y que, por tanto, devienen en excepciones a la regla antes expuesta.
Estas excepciones ocurren cuando las pretensiones: a) sean excluyentes una de la otra o sean contrarias entre sí; b) no correspondan al mismo Tribunal por razón de la materia; y c) se tramiten mediante procedimientos incompatibles entre sí.
La acumulación de acciones es de eminente orden público. La doctrina pacífica y reiterada de nuestro Máximo Tribunal ha sido tradicionalmente exigente, en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Es decir, no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo positivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el Legislador ha dispuesto en la Ley Procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutelar jurisdiccionalmente a los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
En este sentido, se observa que respecto las acciones acumuladas, el Retracto legal Arrendaticio, por su parte se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere la referida ley de arrendamientos; mientras que la acción de nulidad supone que el contrato cuya nulidad se pretenda, se encuentra afectado, desde su origen, por un vicio en uno de sus elementos, cuya consecuencia puede ser una nulidad absoluta (se declara la inexistencia, extinción retroactiva del contrato) o por una nulidad relativa (convalidable).
Así, de lo que ha quedado expuesto, en primer lugar es evidente la existencia en el presente caso de la acumulación de dos pretensiones, como lo es la Nulidad de Venta y el Retracto Legal Arrendaticio, las cuales son excluyentes y contrarias entre sí, en virtud de que no se puede pedir la nulidad de una venta u otro contrato y pretender subrogarse en ese contrato cuya nulidad se pretende.
En el caso de marras, nos encontramos con una pretensión interpuesta por Nulidad de Venta, la cual conforme a derecho es tramitada por el procedimiento ordinario, tal como lo dispone el artículo 338 y 344 del Código de Procedimiento Civil, que expresan:
“Artículo 338. Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.”

“Artículo 344. El emplazamiento se hará para comparecer dentro de los veinte días siguientes a la citación del demandado o del último de ellos si fueren varios.
Si debiere fijarse término de distancia a varios de los demandados, el Tribunal fijará para todos un término común tomando en cuenta la distancia más larga. En todo caso, el término de la distancia se computará primero.”

Y que se pretende conjuntamente con el retracto legal arrendaticio, que se tramita por el procedimiento oral establecido en la Nueva Ley de Arrendamientos, según el artículo 98, que expresa lo siguiente:
“Artículo 98. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reíntegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley independientemente de su cuantía y supletoriamente se aplicaran las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil”.

Conforme lo antes señalado, resulta entonces también evidente, que las acciones acumuladas en un mismo libelo, se tramitan por procedimientos distintos.
Ahora bien, con relación a la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1131 dictada en fecha 13 de julio de 2011, caso SILVIA MARTINA PÁEZ GALENO y TEUDIS ARMANDO CARDOZO PALMERA, bajo la ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, dejó establecido:
“…En relación con la posibilidad de que se permita la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, lo que en criterio de los demandantes no infringiría el debido proceso ni la tutela judicial eficaz, la Sala reitera el criterio que expresó con ocasión del análisis de la acumulación de pretensiones de amparo y revisión constitucional en el sentido de que:
“Por último esta Sala considera oportuna la cita del único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que complementa al artículo transcrito supra, en los siguientes términos:
‘... podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí’ (Subrayado añadido).
De la lectura de la norma en cuestión se colige que sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles.
Entiende entonces esta Sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.”(s. S.C. n.º 3045 02.12.02, caso: Micro Computers Store S.A.)
De manera que está fuera de la consideración de esta Sala permitir la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles y mucho menos ordenarle a otro Juzgado actuar fuera de su competencia.
Para mayor abundamiento, debe esta Sala observar a los peticionantes de revisión que contrariamente a lo que ellos afirman, la nulidad de la venta en la que las solicitantes pretenden subrogarse es incompatible con la demanda de retracto legal arrendaticio, cuestión que esta Sala expresó en sentencia n.º 04 del 26 de febrero de 2010 (caso: María Manuela Oliveira de Martins) en la que se afirmó la incompatibilidad de las pretensiones de simulación –la que acarrearía la nulidad del acto simulado incluso respecto de los terceros que conocían la simulación- y el retracto legal arrendaticio, por cuanto dichas pretensiones “…son excluyentes entre sí, ya que no se puede pedir la simulación de una venta y pretender subrogación en la misma”.
En el caso bajo análisis los arrendatarios pretendieron que el Juzgado de la causa anulase la venta a las ciudadanas Etelvina Pitta Vanegas y Rosa Edilenia Pita y que, concomitantemente, se les subrogase en la venta cuya nulidad pretenden, peticiones entre las cuales no establecieron subsidiariedad alguna, en su demanda…”
En virtud de las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales supra señaladas, se hace necesario acotar en este punto, que la incompatibilidad de procedimiento impide cualquier acumulación de autos y pretensiones, siendo que, en un proceso en el cual se encuentran contenidas dos causas, estas no pueden transcurrir, ni ser llevadas por distintos procedimientos, ni lapsos.
En acatamiento a la norma y al criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal, siendo que en el presente caso nos encontramos ante la acumulación de dos pretensiones que se excluyen y son contrarias entre sí, en virtud de que no es procedente pedir la nulidad de una venta u otro contrato y pretender a la vez subrogarse en ese contrato cuya nulidad se pretende; y siendo además que dichas pretensiones deben ser tramitadas en procedimientos disímiles, toda vez, que la acción de nulidad de venta se tramita por el procedimiento ordinario, de conformidad con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y la acción de retracto legal arrendaticio, por el procedimiento oral especial establecido en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios; en este caso específico, en que se ha demandado la Nulidad de Venta conjuntamente con la acción de Retracto Legal Arrendaticio; estamos ante un caso de inepta acumulación de pretensiones conforme el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debiendo declararse en consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. Así se decide.
Así pues, por los razonamientos de hecho y de derecho aquí expresados, es forzoso para esta sentenciadora, en el caso bajo análisis, declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido con fundamento en los motivos que señaló el apelante; no obstante, por los motivos aquí expresados, el auto recurrido que admitió la demanda de nulidad debe ser revocado, resultando en consecuencia, inadmisible la demanda incoada por Nulidad de venta conjuntamente con Retracto Legal Arrendaticio, en virtud de la inepta acumulación de pretensiones, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
V
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada ELSA MORAZZANI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 5.178, en su condición de apoderada judicial de la parte actora en fecha 11 de mayo de 2012, contra el auto de fecha 04 de mayo de 2.012 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por “NULIDAD DE VENTA CON RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” incoara el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI contra las ciudadanas ANA BEATRIZ RODRÍGUEZ PÉREZ y AMBAR CELESTE HERRERO RODRÍGUEZ.
SEGUNDO: SE REVOCA EL AUTO APELADO de fecha 04 de mayo de 2.012 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; asimismo, se revoca el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 20 de marzo de 2012, dictado por el mencionado Tribunal, que admitió la demanda de nulidad de venta por el procedimiento ordinario.
TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA que por Nulidad de Venta con Retracto Legal Arrendaticio intentara el ciudadano FRANCISCO CARPIO MORAZZANI contra las ciudadanas ANA BEATRIZ RODRÍGUEZ PÉREZ y AMBAR CELESTE HERRERO RODRÍGUEZ, en razón de la acumulación prohibida de pretensiones detectada.
CUARTO: Dada la fase en la que se pronuncia la sentencia, al no haberse dado el contradictorio, no se condena en costas del juicio; respecto las costas del recurso, al haberse revocado la decisión apelada, no hay especial condenatoria en costas conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de la parte actora-recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
PUBLIQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 30 días del mes de enero del año dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,
ABG. AMBAR MATA LÓPEZ.
En esta misma fecha, 30 de enero de 2013, siendo las 02:05 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencia. Asimismo, se libró boleta de notificación a la parte actora y recurrente, de conformidad con lo ordenado.
LA SECRETARIA,
ABG. AMBAR MATA LÓPEZ.

RDSG/AML/gmsb.
Exp. N° AP71-R-2012-000183.