REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintinueve (29) de enero de dos mil trece (2013) 202º y 153º Parte actora: “Administradora Intercanarivén”, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1990, anotada bajo el N° 37, Tomo 22-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida Universidad con Avenida Sur, esquina de Perico, edificio Perico, piso 2, oficina 2-B, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Representación judicial de la parte actora: “Dalila Lira”, inscrita en el Inpreabogado con la matricula Nº 130.002. Parte demandada: “Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.455.960; sin domicilio procesal acreditado en autos. Representación judicial de la parte demandada: “Pellegrino Cioffi Delgado”, defensor judicial ad litem, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 185.403. Motivo: Cobro de bolívares. Sentencia: Definitiva. Caso: AP31-V-2012-000533. I Desarrollo del juicio El día 27 de marzo de 2012, la abogada en ejercicio de su profesión Dalila Lira, inscrita en el Inpreabogado con la matricula Nº 130.002, en su condición de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Intercanariven, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) esta sede judicial formal libelo de demanda contra el ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, ambas partes identificadas ut supra, pretendiendo el pago de la suma de Bs. 33.802,10, por concepto de gastos inherentes a la administración de las cosas comunes del edificio Residencias Terrazas del Solar, situado en la avenida principal de la Urbanización El Solar del Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda. Por auto de fecha 30 de marzo de 2012, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. El día 11 de abril de 2012, previa consignación de los fotostátos necesarios se libró compulsa a la parte demandada. Mediante diligencia suscrita el día 24 de abril de 2012, el ciudadano Alguacil Omar Hernández dejó constancia en autos de la imposibilidad de citar a la parte demandada. Así las cosas, en vista de haberse agotado infructuosamente los trámites de la citación personal de la parte demandada, el mandatario judicial de la parte actora el día 3 de mayo de 2012, solicitó la citación por carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo proveído dicho pedimento, mediante auto dictado el día 10 del mismo mes y año. Posteriormente, el día 13 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó sendos ejemplares de la publicación por la prensa del cartel de citación, en la forma ordenada. Cumplidas las formalidades del artículo 223 de la Ley de Tramites Civiles, sin que la parte demandada compareciese a darse por citada, el Tribunal previa solicitud de parte designó defensor ad litem al abogado Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 185.403; quien en fecha 7 de noviembre de 2012, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. En fecha 10 de diciembre de 2012, se hizo constar en autos la citación del defensor judicial ad litem de la parte demandada. El día 13 del mismo mes y año, se recibió escrito de contestación a la demanda. Por lo tanto, vistas las actas procesales que integran el presente asunto, el Tribunal procede a dictar sentencia definitiva sobre la base de las siguientes consideraciones. II Síntesis de la controversia La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente: a) Adujo, que su patrocinada es administradora del condominio del edificio denominado Residencias Terrazas del Solar, situado en la Avenida Principal de la Urbanización El Solar del Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda, y que se encuentra debidamente autorizada por la Junta de Condominio de dicho inmueble para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no pagadas por el respectivo propietario. b) Alegó, que según documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, de fecha 14 de septiembre de 2009, bajo el Nº 18, protocolo primero, tomo Nº 16, el ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, titular de la cédula de identidad Nº V-12.455.960, adquirió un apartamento en el edificio Residencias Terrazas del Solar, identificado con el numero PH-G. c) Aseveró, que consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que su representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del edificio Residencias Terrazas del Solar, así como los gastos que son inherentes a la comunidad, que el ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla debe pagar por ser propietario del apartamento antes referido y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio, hasta por el monto de la alícuota que le corresponde por estos gastos comunes. d) Manifestó, que inútiles e infructuosas como han sido las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener el pago de la cantidad de treinta y tres mil ochocientos dos bolívares con diez céntimos (Bs. 33.802,10), en concepto de gastos comunes correspondiente a los meses de marzo de 2010, al mes de febrero de 2012, ambos inclusive, es por lo que demanda al ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, para que convenga en su pago, o a ello sea condenado por el tribunal; así, como el pago de las cuotas mensuales de condominio y los intereses de mora que siguieren causándose hasta el momento del pago de las cantidades demandadas debidamente indexado. Fundamentó su pretensión, en los artículos 7, 11, 12, 13, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; y 1.264 y 1.874 del Código Civil. A los fines de enervar los hechos libelados, el abogado Pellegrino Cioffi Delgado, con el carácter de defensor judicial ad litem de la parte demandada, sostuvo en el escrito de contestación a la demanda lo siguiente: a) Arguyó que hizo las diligencias necesarias para comunicarse con su defendido, lo cual fue infructuoso. b) Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos libelados como en el Derecho que de ellos se pretende deducir, la demanda incoada en contra de su patrocinado. c) Solicitó que se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley. De acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación procesal, se desprende que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de cobro de bolívares que hace valer la parte accionante, cuya causa petendi radica en el pretenso incumplimiento por parte del ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, con la obligación de pagar las planillas de condominio insolutas correspondiente de los meses de marzo de 2010, hasta febrero de 2012, ambos inclusive. A tales efectos, destaca que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes. Al respecto observa: III Valoración de las Pruebas Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora: a) Promovió copia fotostática del documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 55, tomo 3, protocolo primero, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, reputándose idóneo para demostrar el régimen de comunidad al que está sometido dicho edificio, así se aprecia.- b) Promovió copia fotostática del instrumento que acredita a su representada como administradora del edificio denominado Terrazas del Solar, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 18 de diciembre de 2009, bajo el Nº 13, tomo 72, que se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, reputándose idóneo y pertinente para demostrar que su patrocinada está debidamente autorizada para ejercer la representación en juicio del consorcio de propietarios del condominio del edificio Terrazas del Solar, así se aprecia.- c) Promovió copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, en fecha 14 de septiembre de 2009, bajo el Nº 18, protocolo primero, tomo 16, que se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar que el inmueble distinguido con las letras PH-G, ubicado en las residencias Terrazas del Solar es propiedad del ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, así se aprecia.- d) Promovió legajo de planillas de condominio emitidas mensualmente durante el período marzo 2010, hasta febrero 2012, ambos meses inclusive, las cuales se admiten por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio de demostrar que fueron expedidas en el ejercicio de sus funciones como administrador y de acuerdo con la alícuota que dicho inmueble tiene asignada en el documento de condominio, así se aprecia.- Pruebas promovidas por el defensor judicial ad litem de la parte demandada: a) No tuvo actividad probatoria alguna. IV Motivaciones para decidir Debe señalarse, que la propiedad horizontal promueve la constitución de sociedades orientadas hacia una finalidad eminentemente social, y no solo de carácter especulativo, cuyo desarrollo va ligado al crecimiento del urbanismo moderno determinado por la migración de la población hacia las ciudades, por la reducción en estas de los espacios útiles, por la escasez de viviendas, por el innato deseo de tener vivienda propia, por la multiplicación de las formas de industrias y comercio, y por las facilidades que el sistema financiero público ofrece a las personas de bajos recursos. En el sistema jurídico venezolano, la comunidad de propietarios, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, no es sujeto de derecho, es decir no es persona jurídica; sin embargo, la jurisprudencia suprema conceptualiza al condominio como una entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, donde el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del administrador, y únicamente cuando cumple una posición activa y se trate de la administración de las cosas comunes o del cobro de los gastos comunes, previamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el documento de condominio ex artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde este punto de vista, resulta de suma importancia señalar que aun cuando la Ley de Propiedad Horizontal asigna a la Junta de Condominio la competencia de autorizar al administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios, no menos cierto es que esa competencia natural la tienen asignada los propios copropietarios, reunidos en asamblea, tal como se deduce del precepto contenido en el artículo 22 de dicha Ley; quienes deben procurar, en todo momento, el fortalecimiento de una sana convivencia ciudadana; propendiendo al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre vecinos, basadas en principios de corresponsabilidad, igualdad, equidad, progresividad, transparencia, participación, cogestión y control social, así como el bienestar comunitario, entre otros. Dicho esto, se precisa que el caso sometido al conocimiento de este órgano judicial radica en que la sociedad mercantil Administradora Intercanarivén, C.A., en su condición de administradora del condominio edificio Terrazas del Solar, situado en la avenida principal de la Urbanización El Solar del Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda, pretende del ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, en su condición de propietario del apartamento PH-G del mencionado edificio, sometido al régimen de propiedad horizontal, ambas partes ya identificadas, el pago de la suma de Bs. 33.802,10, monto que según alega corresponde a los gastos causados por la administración de las cosas comunes durante el mes de marzo de 2010, al mes de febrero de 2012, ambos inclusive. No cabe dudas entonces, que la relación jurídica material bajo examen se rige por las normas que en Venezuela regulan la propiedad dividida en sentido horizontal, también denominada propiedad por pisos o apartamentos, que es de naturaleza especial y de aplicación preferente a las normas de Derecho Común. En este contexto, destaca la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la cual a cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Asimismo, resulta aplicable lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, pues se consideran gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos según el caso, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio; teniendo los propietarios la obligación de contribuir a la satisfacción de dichos gastos comunes, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido atribuidos a los apartamentos; y tales contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario, según el caso. Desde este punto de vista, advierte el Tribunal, por una parte, que la obligación de todo propietario de un inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, de contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes (artículos 7, 11 y 12 de Ley de Propiedad Horizontal), puede considerarse de tracto sucesivo, causada mes a mes; y por otra parte, el administrador del edificio se encuentra obligado a recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. Este monto reflejado en las planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que varía dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc.; y es debido a esa fluctuación que todo propietario tiene el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o en definitiva que no se ha efectuado. En el caso de autos, la lectura del escrito libelar patentiza que la parte actora pretende el pago de la suma de Bs. 33.802,10, por concepto de los gastos comunes y no comunes que según discrimina corresponde satisfacer al demandado, incluyendo intereses de mora calculados al uno por ciento (1%) mensual, que son previamente sumados e incluidos en las planillas subsiguientes, surgiendo de ese modo el monto total que mes por mes le es exigido a la parte demandada. Esta situación jurídica exige realizar las siguientes consideraciones, ya que la obligación por parte del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial, derivada de gastos comunes; a juicio del Tribunal, constituye una deuda de naturaleza estrictamente civil y no mercantil; en efecto, no se trata de obligaciones entre comerciantes en sus operaciones mercantiles, ni mucho menos se reputa acto de comercio por parte del propietario. Tal determinación conlleva a diferenciar el trato que hace el legislador y la jurisprudencia, en cuanto a la estipulación o cobro de intereses tanto en obligaciones civiles como mercantiles. En cuanto a la reparación de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento voluntario de una obligación de naturaleza civil, sostenemos que puede ser de dos tipos: el llamado interés convencional fijado por las partes, el cual tiene como límite máximo el uno por ciento (1%) mensual, so pena de que cualquier cobro por encima de dicho límite, sea considerado como usura a tenor de lo estatuido en el Decreto Sobre Represión de la Usura de fecha 9 de abril de 1946, y la propia Ley de Protección al Consumidor. Por otra parte el llamado interés legal, fijado por el legislador, que en ningún caso podrá exceder del tres por ciento (3%) anual, ex artículo 1.746 del Código Civil. En el ámbito de obligaciones mercantiles, el artículo 108 del Código de Comercio estipula que las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento (12%) anual. En lo que respecta al interés convencional mercantil (no financiero), la jurisprudencia ha considerado de manera pacifica la aplicación del artículo 1.746 del Código Civil, es decir que tendría que sujetarse al límite determinado por alguna ley especial, o, en defecto de ésta, su cuantía no podría exceder en una mitad al interés corriente al tiempo de la convención; tal interpretación encuentra apoyo en sentencia de fecha 19 de febrero de 1981, emanada de la Sala Político Administrativa de la entonces Corte Suprema de Justicia, conociendo de la demanda de nulidad ejercida por H. Pereira, donde se expuso con brillantez el análisis de los intereses en Venezuela. Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al marco legal anteriormente expuesto, colige este sentenciador que los intereses cuya indemnización pretende la parte actora, generados por las planillas de condominio sobre las cuales se litiga, superan el limite establecido por el Código Civil, es decir, el tres por ciento (3%) anual; todo ello sin soslayar que el anatocismo, cobro de intereses sobre intereses, salvo algunas excepciones, también se encuentra prohibido por Ley. Por lo tanto, siendo que en materia de intereses el legislador patrio ha pretendido combatir la usura y proteger a todo aquel que llegare a encontrarse en condición de inferioridad económica y moral para defenderse contra la indebida explotación; considerando que la obligación en cabeza del propietario moroso es de naturaleza estrictamente civil, quien corre además el riesgo de resultar afectado en el derecho de propiedad que le asiste sobre la vivienda, señoría jurídica plena con rango constitucional, forzoso es para este operador de justicia desestimar del proceso no solamente la reclamación hecha por la parte actora en concepto de intereses moratorios que aparecen incluidos en cada una de las planillas accionadas, calculados todos del uno por ciento (1%) mensual, sino también los estimados en concepto de gastos no comunes, y de cobranzas que no cuentan con soporte probatorio alguno dentro del proceso, y en su defecto ordenar como se hará en la parte dispositiva del presente fallo, la elaboración de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto exacto que en concepto de gastos comunes, e intereses legales por mora a razón del tres por ciento (3%) anual, han generados cada una de las planillas de condominio emitidas durante los meses de marzo de 2010, a febrero de 2012, ambas inclusive; así se decide.- Para mayor abundamiento, colige este Juzgador que el acuerdo entre la junta de condominio de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y de quien haga las veces de administrador, de establecer un interés moratorio equivalente al 1% mensual no es aplicable “per ce” a los propietarios, ya que excede de la competencia otorgada por la Ley especial a dicho órgano de gestión (junta de condominio); tampoco consta en autos que la asamblea de co-propietarios haya aprobado tal porcentaje para el caso que nos ocupa. Por otra parte, advierte el Tribunal que en el segundo aparte del petitum de la demanda, se pretende cobrar las cuotas mensuales de condominio y los intereses de mora que siguieren causándose hasta el momento del pago de las cantidades demandadas; al respecto, se advierte que dichas planillas de condominio no pueden ser condenadas a su pago, por cuanto ellas no fueron debatidas, controvertidas, ni reconocidas en el presente juicio por la parte demandada. Así se decide.- Finalmente, debe excluirse de la pretensión pecuniaria que hace valer la parte accionante los pretensos pagos de cobranza, por cuanto no existen en el expediente pruebas de que se hayan hecho gestiones de las cobro pertinentes; así se decide.- V Dispositiva Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: Parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares ha incoado la sociedad de comercio Administrador Intercanarivén, C.A., en contra del ciudadano Wilhber Ernesto Coronado Manzanilla, ambas partes suficientemente identificadas al principio de este fallo; y como consecuencia de esta declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar, en su condición de propietario del apartamento distinguido con las siglas PH-G, ubicado en el edificio Terrazas del Solar, ubicado en la avenida principal de la Urbanización El Solar del Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda, el monto de los gastos y expensas comunes causados durante el mes de marzo de 2010, a febrero de 2012, ambos inclusive; excluyendo los intereses moratorios incluidos en cada una de las planillas emitidas a tales efectos, que fueron calculados a razón del 1% mensual. Segundo: A los fines de establecer el monto de la suma dineraria que la parte demandada debe satisfacer en su condición de propietario del mencionado inmueble en concepto de gastos comunes e intereses moratorios, se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo al tenor de lo previsto en el artículo 249 del Texto Adjetivo Civil, mediante un solo experto nombrado por el Tribunal, lo que deberá determinarse tomando en cuenta lo montos establecidos en cada una de las planillas accionadas, y sus intereses moratorios devengados aplicando la tasa del tres por ciento (3%) anual. Tercero: Se acuerda la indexación o ajuste por inflación solicitada, desde la fecha en que se admitió la demanda, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, tomando en cuenta el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) para la ciudad de Caracas, fijado por el Banco Central de Venezuela durante dicho período, mediante un solo experto designado por este Tribunal. Cuarto: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Regístrese y publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Abg. Richard Rodríguez Blaise La Secretaria Abg. Damaris Ivone García En la misma fecha, siendo las 3:04 p.m., se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente sentencia definitiva, en el libro correspondiente llevado por este Juzgado. La Secretaria Abg. Damaris Ivone García RRB/DIG.