TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2012-001469

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano ANTONIO MORENA TATTA, titular de la cédula de identidad Nº 10.186.417, representado en juicio por los abogados Arturo de Jesús León Piñango y Giovanna Riccardi Guarino, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.030 y 21.110, en ese orden, contra los ciudadanos HASSAN EL KHECHEN y ALI AHMAD EL KHECHEN, titulares de las cédulas de identidad números 84.409.190 y 24.700.512, el primero representado judicialmente por la abogada Yusmaira Peña Maldonado, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 107.388 y el segundo representado en juicio por el abogado David Guillermo Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 117.996, se inició por libelo de demanda incoada el 09 de agosto de 2012 y se admitió por auto del 14 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
La parte actora en su libelo de demanda alegó que pactó con los demandados un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Planta Baja del edificio denominado Libertador, distinguido con la letra “A”, situado frente a la avenida Tercera,, Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento autenticado el 05 de febrero de 2010, por una duración de dos (2) años, comprendidos desde el primero (1°) de febrero de 2010 al treinta y uno (31) de enero de 2012, prorrogable por un (1) año más y por la pensión de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) mensuales.
Dicho contrato de arrendamiento se consideró intuitu personae, por lo que los arrendatarios se obligaron a no cederlo ni traspasarlo. Que no obstante ello, en violación a las cláusulas séptima y décima tercera, cedieron el contrato y consecuentemente el local comercial. Igualmente, alegó como causal de resolución la falta de pago de dos (2) mensualidades, correspondientes a junio y julio del 2012, conforme a lo establecido en la cláusula décima tercera del referido contrato de arrendamiento.
Que dado el incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte de los demandados y de conformidad con lo previsto en los artículos 1133, 1141, 1159 y 1160 del Código Civil, los demandó para que convenga o en su defecto sean condenados en la resolución del contrato, en la entrega al arrendador del inmueble objeto del juicio y al pago de las costas del proceso.
El 05 de noviembre de 2011, el Alguacil dejó constancia de haber citado al co demandado Alí Ahmad El Ahechen. El 07 de ese mismo mes y año, el Alguacil dejó constancia de haber citado al otro codemandado, Hassan El Ahechen, no obstante se negó a firmar el recibo correspondiente, por lo que a solicitud de parte, el 19 de ese mes y año, la Secretaria dejó constancia de haber complementado la citación.
Mediante escrito del veinte (20) de noviembre de 2012, el co demandado Hassan El Khenchen, asistido por la abogada Yusmaira Peña Maldonado, contestó la demanda. Negó los hechos afirmados por la parte actora. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento, pactado el 05 de febrero de 2010. Que luego de esa fecha, permaneció 15 días, dado que el otro co arrendatario, manifestó que por ser transeúnte no podía constituir el registro mercantil para poder realizar la actividad comercial de venta de comida, por lo que su “estadía” nunca se materializó, es decir, que nunca ejecutó una actividad comercial de manera pública en el local comercial, por lo que el otro arrendatario y el arrendador, decidieron continuar con ese contrato de arrendamiento, a pesar que manifestó verbalmente que no iba a trabajar ni cumplir con las exigencias del contrato, por lo que el otro arrendatario manifestó al arrendador que los responsables serian los que aparecen en el Registro Mercantil como HABIBIS PIZZA C.A., junto a su nuevo socio Ramón Kankan. Que nunca se ejecutó la actividad comercial. Que el otro arrendatario permaneció con el consentimiento del arrendador junto a su nuevo socio.
El 21 de noviembre de 2012, contestó el codemandado Alí Ahmad El Ahechen. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento por la pensión señalada por la parte actora. Negó la cesión del contrato de arrendamiento. Que la parte actora fundamentó su pretensión en el hecho que en el local comercial funciona la sociedad de comercio Restaurant Liban Pizza 2020, C.A., donde posee el 50% del capital social y ejerce el cargo de Presidente, siendo condición sine qua non que “…el ejercicio del comercio se desarrolle por medio de un ente mercantil”, lo que ha sucedido desde el inicio de la explotación comercial y aceptado por la parte actora.
Negó encontrarse en mora por causas que le puedan ser imputables, pues el arrendador se ha negado a recibir los pagos y el Tribunal de Consignaciones se encuentra cerrado desde abril de 2012, por lo que es un hecho del príncipe que le ha impedido pagar las pensiones alegadas como insolutas.
SEGUNDO
Siendo así, la controversia se limita a determinar si la parte demandada incumplió o no con el pago de las pensiones de arrendamiento y si realmente hay una cesión de contrato, que den lugar a las consecuencias legales solicitadas.
La parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia simple de instrumento autenticado el 05 de febrero de 2010, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes y que se trata de un hecho admitido en juicio, no obstante merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De acuerdo al mismo, efectivamente las partes pactaron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial arriba descrito, por dos años fijos a partir del 01 de febrero de 2010 y el 31 de enero de 2012, prorrogable por un año más, por la pensión de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas. Dicho contrato se pactó intuitu personae respecto a los arrendatarios, por lo que no podía cederlo ni traspasarlo.
Asimismo, la parte actora aportó instrumento registrado el 08 de agosto de 1988, relativo a la compra que hicieron los ciudadanos Donato Morena Morena y Nella Tatta, del inmueble objeto material del juicio, adquirido en herencia por el hoy actor, de acuerdo a certificados de solvencia de sucesiones aportados al expediente, todo los cuales merecen fe su contenido.
En el lapso probatorio uno de los codemandados aportó copia simple de documento registrado relativo a la constitución en el mes de marzo de 2010, de la sociedad de comercio Restaurant Libanpizza 2020, C.A., para desarrollar actividades de cafetería, heladería, restaurant y, en general, servicio de comida rápida, con domicilio en la avenida tercera de la urbanización Vista Alegre, edificio Libertador, Local A, parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, es decir, en el local arrendado objeto material del juicio y cuyos accionistas son Alí Ahmad El Ahechen y Raymond Antonio Canaan Méndez, con un cincuenta por ciento cada uno. Dicho instrumento se tiene como fidedigno al no ser impugnado y por ello merece fe su contenido.
TERCERO
En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En este sentido, la parte actora como fundamento de su pretensión, alegó que los arrendatarios no cumplieron con el pago de las pensiones de los meses de junio y julio de 2012. Sin embargo, la parte demandada alegó que ello no se debió a causas que le fueren imputables toda vez que ante la negativa del arrendador de recibir el pago, lo procedente era hacer las consignaciones arrendaticias, lo cual no pudieron cumplirse debido a que el Tribunal competente para recibirlos se encuentra cerrado desde el mes de abril de ese mismo año.
Ciertamente, desde el 16 de abril de 2012, por decisión de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se encuentra cerrado, en consecuencia, los arrendatarios se ven en la imposibilidad de hacer las consignaciones arrendaticias para el caso en que el arrendador se niegue a recibir los pagos por ese concepto y así poderse liberar de una de las principales obligaciones. En tal sentido, no puede exigírsele al arrendatario prueba de ese hecho negativo por parte del arrendador de negarse a recibir el pago.
Siendo así, no puede prosperar esta causal de la pretensión alegada por la parte actora, pues no puede imputársele al arrendatario la falta de pago como motivo de la resolución del contrato, cuando se ve en la imposibilidad de hacer las consignaciones arrendaticias por encontrarse cerrado el Tribunal de Consignaciones, esto para una relación de este tipo vigente para el momento en que entró en vigor el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece el procedimiento administrativo a los fines las consignaciones arrendaticias nacidos bajo la vigencia de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Además de ello, la parte actora alegó que los arrendatarios cedieron el contrato y en consecuencia el local comercial. En este sentido, en la cláusula séptima del contrato en referencia, las partes pactaron que el mismo sería intuitu personae respecto a los arrendatarios y en consecuencia no podían ceder ni traspasar el contrato. Con ello se evidencia que la intención era que los arrendatarios no pudiesen ceder los derechos derivados del contrato, pues el mismo se pactó tomando en consideración las condiciones personales de los arrendatarios.
Al respecto, los propios demandados admitieron que ellos personalmente no desarrollaron la actividad comercial para lo cual arrendaron el local, sino que los desarrolló la sociedad de comercio Restaurant Libanpizza 2020, C.A., de la cual es accionista el co demandado Alí Ahmad El Ahechen, dado que, según ellos, sólo las sociedades de comercio pueden ejecutar actos de esa naturaleza. Sin embargo, ello no es cierto, por cuanto de acuerdo a lo previsto en el artículo 10 del Código de Comercio, “Son comerciantes los que teniendo capacidad para contratar hacen del comercio su profesión habitual, y las sociedades mercantiles”.
Siendo así, tanto las personas naturales como jurídicas pueden ejercer actos de comercio, siempre que tengan capacidad para contratar y lo hagan habitualmente. Es de recordar asimismo, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 201 eiusdem, “Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios”. Siendo así, las sociedades de comercio como personas son titulares de derechos y obligaciones y los asumen por sí mimas de manera independiente de los socios.
En tal sentido, en acta del 03 de octubre de 2012, levantada por el Juzgado Ejecutor de medidas al momento de ejecutar la medida de secuestro dictada, se dejó constancia que una vez constituido en el inmueble arrendado se notificó al ciudadano Larry Lee Davis Espinoza, quien manifestó trabajar en el mismo y, se hizo presente el ciudadano Eustaquio Rafael Centeno Rivas, quien manifestó ser propietarios de los bienes muebles y los retiró a su cuenta y riesgo.
En tal sentido, a juzgar por lo admitido por los demandados, ellos personalmente no ejercieron la actividad comercial en el local arrendado pudiéndolo hacer, pues a pesar que uno de ellos afirmó haber permanecido 15 días, no ejecutó ninguna actividad comercial, mientras que el otro admitió que la actividad comercial la ejecutó mediante la sociedad de comercio Restaurant Libanpizza 2020, C.A., del cual es accionista junto al ciudadano Raymond Antonio Canaan Méndez, lo que sin lugar a dudas da a entender que los arrendatarios no ocuparon personalmente el local comercial. Esto indica que efectivamente hubo una cesión del arrendamiento, que constituye una cesión de los derechos derivados del contrato, desde el momento en que se admitió la existencia del mismo por la pensión alegada por la parte actora, cuando los arrendatarios expresamente se comprometieron a no hacerlo, por lo que, interpretando a contrario el artículo 1583 del Código Civil, los arrendatarios no podían ceder el contrato por haber convenio expreso que lo impedía.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos perfectos si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra queda facultada a los fines de solicitar bien su cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en consecuencia no ceder el contrato si así lo habían establecido al contratar.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano ANTONIO MORENA TATTA contra los ciudadanos HASSAN EL KHECHEN y ALI AHMAD EL KHECHEN. SEGUNDO: RESUELTO el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 05 de febrero de 2010. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial ubicado en la Planta Baja del edificio denominado Libertador, distinguido con la letra “A”, situado frente a la avenida Tercera, Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionada.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:34 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ