TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARIA JOSEFA ARAUJO DE ELÍAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad número 3.666.023.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.178.645.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO ANGULO SÁNCHEZ y ACACIO SABINO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 16.059 y 3.317, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-001860
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se intenta la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO mediante escrito libelar presentado por los Abogados MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana MARÍA JOSEFA ARAUJO DE ELÍAS contra el ciudadano RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA, mediante la cual señala que su representada en fecha 01/08/2009, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento de dos niveles identificado como sótano Nº 2, ubicado en la planta sótano del Edificio Residencias Castan, situado en la Calle La Peña, Sección La Peña de la Urbanización Las Mercede, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció que el plazo de duración sería de seis (6) meses, venciendo el 31/01/2010. Que en la cláusula tercera y décima segunda se estableció lo referente al canon de arrendamiento y la consecuencia del incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato por parte del arrendatario. Que la relación arrendataria inició en fecha 01/08/2008, con la celebración del primer contrato. Que a partir del día 01/02/2010, comenzó a computarse el lapso de prorroga legal, sin embargo, el arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) cada uno, lo cual asciende al monto de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.500,00), razón por la cual solicita el resolución del contrato de arrendamiento.-

Mediante auto de fecha 25/05/2010, fue admitida la demanda y se ordenó la citación del ciudadano RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la demanda. (Folios 14 y 15).-

Por diligencia de fecha 28/10/2010, la parte demandada debidamente asistida por el Abogado LUIS BLANCO, se dio por citada en el presente juicio.-
Mediante escrito de fecha 2/11/2010, estando dentro de la oportunidad legal para ello, la parte demandada debidamente asistida por el abogado ORLANDO ANGULO SÁNCHEZ, procedió a dar contestación a la demanda, la cual se transcribe sucintamente:

Reconvino a la parte actora. Solicitó la nulidad del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, por haberse fijado un canon de arrendamiento superior al establecido en el anterior contrato de arrendamiento, aún cuando legalmente dichos aumentos se encontraban congelados según decretos dictados por el ejecutivo. Igualmente solicitó que la relación arrendaticio objeto del presente juicio que inicialmente nació como un contrato a tiempo determinado, se convirtió en uno sin determinación en el tiempo. Pidió el reintegro de la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00), suma ésta pagada en exceso durante los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y enero 2010, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) por mes, ya que el canon de arrendamiento originalmente pautado fue de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, y los pagos de los referidos meses fueron realizados por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000,00). Al pago por concepto de daños y perjuicios, de las cantidades de dinero que ha pagado mensualmente por concepto de depósito de su muebles en Mini depósitos ALCATRAZ, C.A., y los interese que se causen a partir del 01/08/2008, hasta el día 30/10/2010, ya que los mismos no han podido ser introducidos al inmueble por diversas razones que tienen que ver con los accesos al inmueble. En pagar el costo de los trabajos de reparación, reconstrucción y puesta en servicio de la línea telefónica, por considerarse una reparación mayor, cuyo costo ascendió a la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.980,00). En que se realicen las reparaciones mayores que requiere el inmueble arrendado. Asimismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentando la demandada que la acción es contraria al orden público y viola expresa disposiciones de la Ley

Mediante escrito de fecha 15/11/2010, los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, procedió a dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.-

Abierto al juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de éste derecho, las cuales fueron debidamente admitidas en su oportunidad.-

Por auto de fecha 25/05/2011, este Tribunal ordenó la suspensión de la presente causa en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango con Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, sin embargo, ordenándose su reanudación por auto de fecha 06/16/2012, asimismo se ordenó la notificación de las partes, a fin de llevar a cabo la audiencia de juicio a que se refiere el artículo 114 de la Ley para la Regulación y Control de la Vivienda.-

Notificadas ambas partes respecto a la reanudación del juicio, siendo la oportunidad legal para que tenga lugar la audiencia de juicio en el presente juicio, a dicho acto solo compareció la Apoderada Judicial de la parte actora Abogada YVANA BORGES ROSALES, quien al concedersele la palabra expuso:
“Ratifico todo lo expresado en el libelo de demanda. Esto es la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, fundamento de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, el cual tiene por objeto el apartamento sótano 2, del edificio residencias Castan, situado en la Urbanización Las Mercedes. Asimismo ratifico las pruebas promovidas en su oportunidad, las cuales son: el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. La resolución Nº 14383, de fecha 09/08/2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato que fija el monto del canon de arrendamiento para el inmueble objeto de la presente controversia. Invoco a favor de su representada el merito favorable de la prueba de informes emanada del Banco Venezolano de Crédito, donde se evidencia que el último pago recibido por la parte demandada en la cuenta de de su representada fue el 11/11/2009. Asimismo rechazo la reconvención propuesta en contra de su defendida en la oportunidad respectiva.”.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones.

CAPITULO II
PUNTO PREVIO
DE LA RECONVENCIÓN

Corresponde a esta Juzgadora pronunciarse respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada; sin embargo, siendo que la demandante junto con su reconvención hizo varios pedimentos, debe quien aquí decide decidir previamente respecto a ello.

Ahora bien la parte demandada reconveniente solicitó la nulidad del contrato de arrendamiento, la cual fundamentó en el hecho de que el canon de arrendamiento inicialmente cobrado, contrariando la congelación de aumentos en los cánones de arrendamiento que se encuentra vigente.

En ese sentido observa quien aquí decide, que el aumento del canon de arrendamiento por parte del arrendador, aún cuando dichos aumentos se encuentran congelados por orden del ejecutivo, no da lugar a considerar nulo el contrato, más aún cuando el arrendatario tiene la acción de reintegro establecida en el Título VIII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción ésta dirigida a lograr la restitución del pago realizado por encima del inicialmente fijado. En cuanto al hecho alegado por el demandante, respecto a la regulación del canon dictada por la Dirección General de Inquilinato, observa quien aquí decide que el mismo órgano que dictó el decreto señaló que sus efectos están suspendidos en el tiempo, mientras se encuentren congelados los cánones de arrendamientos para viviendas, hecho éste que no da lugar a considerar como nulo el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Así se establece.-

En cuanto a la indeterminación en el tiempo del contrato alegada por la parte demandada reconveniente, es de observar, que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue firmado por un lapso de seis (6) meses, comenzando a computarse dicho lapso desde el 01/08/2008 hasta el 31/01/2009, con una prorroga legal de seis (6) meses, prorroga ésta que venció el 31/07/2009, pero una vez vencido el contrato, ambas partes firmaron un nuevo contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir al día siguiente de haberse vencido el contrato y la prorroga legal del primer contrato, por lo que a consideración de esta Juzgadora el hecho de haberse vencido el contrato primogénito e inmediatamente haberse firmado un nuevo contrato, no da lugar a pensar que la relación arrendaticia que nació a tiempo determinado se haya perpetuado en el tiempo, siendo que la relación arrendaticia no ha sido interrumpida y ambas partes firmaron un nuevo contrato a tiempo determinado.-

En cuanto a que el arrendador sea condenado al pago por concepto de daños y perjuicios, de las cantidades de dinero pagadas por al demandado por el depósito de sus bienes y enseres mantenidos en Mini Depósitos ALCATRAZ, C.A. Observa esta juzgadora, que de la prueba de informes evacuada en el juicio, se pudo evidenciar que desde el 22/10/2007, se encuentran dichos bienes depositados por ante dicha empresa, es decir, casi dos (2) años de antelación a la firma del primer contrato de arrendamiento, por lo tanto mal podría pensarse que los mismos se encuentren allí, por no poder el arrendatario introducirlos al inmueble objeto de la presente causa, razón por la cual se considera improcedente el pago solicitado.-

Respecto a que el arrendador pague al arrendatario la reparación mayor efectuada en el inmueble en razón a la puesta en servicio de la línea telefónica, así como la exigencia que sean realizadas las reparaciones mayores que requiere el inmueble, es de observar, que no consta a los autos prueba alguna que demuestre fehacientemente que el arrendatario haya efectuado las reparaciones necesarias para poner en funcionamiento la línea telefónica con que cuenta el inmueble, ni que se le haya participado al arrendador sobre tal situación, ya que de la prueba de Inspección Judicial evacuada en juicio no se puede determinar tal circunstancia. Asimismo observa quien aquí decide que no consta a los autos prueba alguna por parte del arrendatario, sobre la notificación al arrendador de las reparaciones que requería el inmueble, tal como lo establece expresamente el contrato de arrendamiento en su cláusula Séptima, por tal motivo debe quien aquí decide declarar improcedente lo solicitado.-

En cuanto a que le sea reintegrado al demandado reconveniente la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 3.000,00), por el pago en exceso del canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), correspondientes a los meses de Agosto de 2009 hasta Enero de 2010, observa esta Juzgadora, que en el primer contrato de arrendamiento se estableció como alquiler la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales, suma ésta que fue aumentada en el segundo contrato a la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales; sin embargo, es de observar que para la fecha en que fue aumentado el canon de arrendamiento, los mismos se encontraban paralizados por orden del ejecutivo, siendo publicados dichos decretos de congelación de canon de arrendamiento para vivienda en Gaceta Oficial, razón por la cual no le estaba permitido al arrendador aumentar dicho canon, aún cuando el arrendataria haya estado de acuerdo, ya que ello viola lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo que debe entenderse como nulo dicho aumento por menoscabar el derecho del inquilino.

Del contenido de las actas procesales se evidencia, que el arrendatario pagó a la arrendadora con sobreprecio los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Agosto de 2009 hasta Enero de 2010, hecho este que no fue negado por el arrendador, siendo que originariamente se pactó un pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales, el cual no podía ser incrementado por orden del ejecutivo nacional en virtud de los decretos que se han venido dictado y que establecen la congelación de los cánones de arrendamientos destinados a vivienda, es por ello, que asciendo el pago por encima del canon de arrendamiento fijada a la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), debe quien aquí decide declarar con lugar la acción de reintegro planteada en el presente caso, por lo que dichos pagos deben ser computados al canon de arrendamiento que le son adeudados al arrendador.- Así se decide.-

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Seguidamente, habiendo sido decidida en los términos antes expuestos la reconvención opuesta por la parte demandada, corresponde a esta juzgadora antes de entrar a considerar el fondo de la controversia, pronunciarse respecto a la cuestión previa invocada por la parte demandada reconveniente, es decir, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentando la demandada que la acción es contraria al orden público y viola expresa disposiciones de la Ley.

Ahora bien, la ley no permite la admisión de una demanda cuando existen causales taxativas previstas en la misma para no admitirla, es decir, cuando el ordenamiento jurídico prohíbe admitir la acción por causales que están claras en la ley o cuando dicha acción vaya contra las buenas costumbres o el orden público, en tales casos el juez bajo un estudio pormenorizado de la demanda negará la admisión de la acción, lo que se traduce también en la inexistencia del derecho pretendido en el escrito libelar.

En el caso sub examine, observa esta jurisdicente que la presente demanda se trata de una acción de resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, acción ésta que no se encuentra prohibida en la Ley. Igualmente es de observar que la demandada alegó que la acción es contraria al orden público, por no haber el demandante acatado la congelación del canon de arrendamiento establecida por el ejecutivo nacional, hecho éste que no da lugar a pensar que la acción intentada sea contraria al orden público, más aún cuando la demandada mediante la reconvención propuesta en la presente causa, pretende resarcir el perjuicio que sufrió por el aumento del canon de arrendamiento a través de la figura del reintegro arrendaticio, por tal motivo se declara improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se decide.

CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Ahora bien, decidida la reconvención y la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, corresponde a esta Juzgadora dictar el pronunciamiento de fondo, evidenciándose del escrito libelar que se trata de una acción de resolución de contrato, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, por su parte la demandada al momento de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, manifestando que no es cierto el hecho de que haya dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que la falta de pago se debe al aumento de los cánones de arrendamientos por parte del arrendador, así como el incumplimiento del arrendador con las estipulaciones del contrato objeto del presente juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto se observa, que analizados los alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación, que quedó reconocida tanto la relación arrendaticia así como el contrato de arrendamiento objeto del litigio. Asimismo se observa, que la parte demandada reconveniente alegó que la arrendadora había incumplido con las estipulaciones del contrato, así como con sus obligaciones como arrendadora, pero éste hecho no fue demostrado mediante ningún medio probatorio. Por otra parte, es de observar que los daños a que se refiere la demandada sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, le correspondía a ella la obligación de notificar a la arrendadora sobre dichos daños o reparaciones que requiriera el inmueble de marras.-

Asimismo se observa, que la demandada manifestó no haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos, debido al aumento que fue realizado por el arrendador aún cuando estos se encontraban congelados; sin embargo, es se observar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece el procedimiento a seguir cuando exista el pago de sobrealquileres, sin que este hecho de lugar al arrendatario a incumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Por otra parte, el arrendatario pudo haber ofrecido al arrendador el pago de los cánones de arrendamiento sin el aumento a que fue objeto, y en el caso de negarse a recibirlo, pudo haber realizados las consignaciones por ante el Tribunal correspondiente, ello conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En vista de lo anteriormente señalado, habiendo sido declarado procedente el reintegro alegado por la parte demandada en su escrito de reconvención, el mismo debe ser imputado al pago de los cánones de arrendamiento demandados en el presente juicio como insolutos, pero estimados en razón al primer contrato de arrendamiento, es decir, a la suma de TRES MIL QUINIENTOS (Bs. 3.500,00) cada uno, por lo tanto la compensación de dicho reintegro debe ser imputado al mes de Febrero de 2010, sin que dicha suma cubra la totalidad del canon de arrendamiento de dicho mes, quedando pendiente e insatisfecho el pago de la diferencia de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) respecto al mes de Febrero, así como los meses de Marzo y Abril de 2010, razón por la cual considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar.- Así se decide.-

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara. PRIMERO: parcialmente CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA contra la ciudadana MARIA JOSEFA ARAUJO DE ELÍAS. SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue la ciudadana MARIA JOSEFA ARAUJO DE ELÍAS contra el ciudadano RICARDO JOSÉ GOETA BARBERENA. CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el Inmueble constituido por un apartamento de dos niveles identificado como sótano Nº 2, ubicado en la planta sótano del Edificio Residencias Castan, situado en la Calle La Peña, Sección La Peña de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. QUINTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora por concepto de indemnización, la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), correspondientes a la diferencia del canon de arrendamientos del mes de Febrero de 2010, así como los cánones de arrendamientos de los meses de Marzo y Abril de 2010
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.-

Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los Veintinueve (29) días del mes de Enero de dos mil Trece. Años 202° y 153°.
LA JUEZ

Dra. MARITZA J. BETANCOURT
EL SECRETARIO

En esta misma fecha siendo las 2:30 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

EXP. N° AP31-V-2010-001860
MJB/yul*