TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP31-V-2012-001751
(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos.
I
Demandante: Ciudadanas RINA PACILLO de ALISETTI, FILOMENA PACILLO de GUIDA y SILVIA PACILLO de LEON, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-1.730.555, V-2.136.272 y V-2.764.909.

Demandado: Ciudadano LUIS ALFREDO GARCIA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.265.970.

Apoderados: El apoderado Judicial de la parte demandante, los Abogados INGRID ADELA ALISETTI y CARLOS ROJAS RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.406 y 29.457. Por la parte demandada el abogado JOSE DOMINGO CARDOZO SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.371.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

II
Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por los Abogados INGRID ADELA ALISETTI y CARLOS ROJAS RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.406 y 29.457, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de las Ciudadanas RINA PACILLO de ALISETTI, FILOMENA PACILLO de GUIDA y SILVIA PACILLO de LEON, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-1.730.555, V-2.136.272 y V-2.764.909. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:
Que las accionantes son herederas a Titulo Universal, Legatarias y Albaceas de su padre, el ciudadano VICENZO PACILLO IANNUZZELLI, quien en vida fuere venezolano y titular de la cedula de identidad Nº V-6.594, fallecido según consta de Acta de Defunción Nº 180 de fecha 7 de diciembre de 2005, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal Municipio Baruta del Estado Miranda, conforme consta de testamento abierto protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 6 de febrero de 1997, bajo el Nº 13, Tomo Único, Protocolo 4, y su modificación protocolizado por ante el referido Registro en fecha 6 de diciembre de 2005, bajo el Nº 10, Tomo 1, Protocolo 4, quienes representan el 80% de la masa hereditaria.
Indican las accionantes que en fecha 30 de agosto de 1997, el de cujus VICENZO PACILLO IANNUZZELLI, antes identificado, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS ALFREDO GARCIA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.265.970, por un Local comercial deposito bajo nivel, del edificio ROMANO, situado en la Avenida Humboldt de Bello Monte, Distrito Capital y que esa condición de arrendador, se trasfirió a las hoy accionantes, por vía mortis causa en fecha 06 de diciembre de 2005.
Señala la parte actora que consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Octava de Baruta anotado bajo el Nº 18, Tomo 191, en fecha 11 de Noviembre de 2008, que las ciudadanas RINA PACILLO de ALISETTI, FILOMENA PACILLO de GUIDA y SILVIA PACILLO de LEON, antes identificadas, arrendaron el referido inmueble al ciudadano LUIS ALFREDO GARCIA PEREZ, previamente identificado, en el cual se estipuló en la clausura décima tercera, que a partir de la suscrición del referido contrato se empezaba a regir la Prorroga Legal Automática.
Indica la actora que de acuerdo con Sentencia definitivamente firma dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2011-000231, de fecha 19 de Marzo de 2012, la Prorroga Legal Automática comenzó a regir en fecha 11 de octubre de 2009, por un tiempo de tres (03) años, los cuales vencieron en fecha 11 de octubre de 2012. A pesar de las múltiples solicitudes para la entrega material extrajudicial del bien objeto de la demanda, no se ha logrado la entrega del mismo.
Que por las razones de hecho y derecho antes expuestas proceden a demandar al ciudadano LUIS ALFREDOGARCIA PEREZ, previamente identificado, para que convengan o este tribunal la condene a lo siguiente:

PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VIA DE VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL AUTOMATICA Y EL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS POR LA OCUPACION del LOCAL COMERCIAL SEMI-SOTANO DEL EDIFICIO ROMANO, situado en la Avenida Humboldt de Bello Monte, Distrito Capital, y por ende, en la ENTREGA MATERIAL LIBRE DE PERSONAS Y BIENES de dicho LOCAL COMERCIAL LOCAL COMERCIAL SEMI-SOTANO DEL EDIFICIO ROMANO, ya antes identificado, el cual deberá ser entregado en las mismas buenas condiciones en que fue arrendado.
SEGUNDO: En el pago de Bs. F. 400,00 o sea 4,44 unidades tributarias, por concepto de la clausura penal del contrato in comento, por cada día de demora en la entrega material del inmueble precitado, contados a partir del 11 de Octubre de 2012 al 19 de Octubre de 2012, y los que se sigan causando A PARTIR DEL DIA 20 DE OCTUBRE DEL 2012, hasta la entrega material y real y efectiva del inmueble objeto de esta demanda.
TERCERO: En el pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que se derivan del presente juicio.
Fundamenta su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 545, 1.133, 1.159, 1.160, y 1.264 del Código Civil.
III
En fecha 07 de Noviembre de 2012 fue admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazándose al ciudadano LUIS ALFREDOGARCIA PEREZ a los fines que diera contestación a la demanda en el plazo a indicado en el articulo 883 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Noviembre de 2012 compareció el abogado CARLOS ROJAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia dejo constancia de la cancelación de los emolumentos y en fecha 19 de noviembre de 2012, fue librada la compulsa de citación.

En fecha 10 de Julio de 2012, compareció el ciudadano FIDEL ESTACIO, alguacil designado para la práctica de la citación de la parte demandada y consignó recibo de citación debidamente firmado, constando, que en virtud de esa citación compareció oportunamente en fecha 12 de diciembre de 2012 el abogado JOSE CARDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó instrumento poder que acredita esa representación, así como, escrito contentivo de la de contestación a la demanda y recaudos, todo lo cual fue agregado a los autos en fecha 18 de Diciembre de 2012.

Durante el lapso probatorio, consta que únicamente la parte demandada promovió pruebas en este juicio, lo cual hizo mediante escrito presentado en fecha 07 de enero de 2013, oportunidad en la cual promovió las siguientes:

En el titulo identificado I, ratificó en todas y cada una de sus partes, el contenido del escrito de contestación de la demanda, y en el titulo II, en virtud del principio de Comunidad de la prueba, invocó a su favor una serie de alegatos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, así como, algunos otros, del mismo escrito de contestación presentado por la misma parte demandada. Al respecto, es de considerar que el principio de adquisición procesal o de comunidad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, implica considerar que las pruebas, una vez aportadas, dejan de pertenecer a la parte y entran a formar parte del proceso como un todo indivisible que necesariamente deberá ser objeto de valoración para conformar la integración de un pronunciamiento judicial en la forma, términos y condiciones previstas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por manera que el operador de justicia pueda emitir un fallo ajustado a derecho que, desde todo punto de vista, se adecue, tan solo, a lo alegado y probado en los autos, para la dilucidación de un conflicto de intereses entre partes en reclamación de un derecho, respondiéndose, así al principio dispositivo que rige el proceso civil. En ese sentido, la jurisprudencia venezolana ha sido muy enfática al establecer:

(omissis) “…De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, tal y como lo señaló la sentencia recurrida, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien la haya producido.
Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba (…), una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo…” (Sentencia Nº 181, dictada en fecha 14 de febrero de 2001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ALBERTO JOSÉ DÍAZ CASTRO, contenida en el expediente Nº 00-1567, de la nomenclatura de esa Sala).

Luego, entonces, la parte que quiera servirse de una o de algunas de las pruebas promovidas por su contrincante, debe indicar expresamente cuál o cuáles de esas pruebas contiene la eficacia necesaria que favorezca su condición y prerrogativas que le son inherentes en el juicio de que se trate, lo que, según aprecia esta Juzgadora, no ocurrió, pues el promovente de la prueba delimitó su campo de actuación a invocar a su favor los alegatos formulados por las partes en este proceso, que no constituyen medios de pruebas , y sin que hubiera especificado qué prueba en concreto de las promovidas por la parte actora le beneficia, lo cual impide a este Tribunal suplir la actividad de las partes, pues de admitir lo contrario se estaría propendiendo al establecimiento de hechos sobre la base de argumentos no alegados y probados debidamente. En función de lo expuesto, el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada se hace improcedente y debe ser excluido de este debate procesal. Así se establece.

Verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el mismo en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:
IV
Al analizar detenidamente lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, advierte el Tribunal que las partes hoy en conflicto no discuten la naturaleza del nexo contractual que les vincula, pues ellas admiten, sin equívoco alguno, que las relaciones de índole negocial entre ellas existente derivan de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado por la actora a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión deducida, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 11 de noviembre de 2008, donde quedó anotado bajo el número 18, Tomo 191, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo recaudo no fue objetado en la forma legal por la parte demandada.

En ese sentido, el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que deriva en considerar que estemos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, pues las partes son, precisamente, las llamadas a establecer y determinar el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, lo que, en definitiva, se adecua, en los términos plasmados por el artículo 1.159 eiusdem, al principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las exigencias consagradas en nuestro ordenamiento jurídico, en cuyo supuesto el inicio y fin de la relación contractual de que se trate sólo es posible, en principio, en la medida que las mismas partes así lo decidan, y cuando ello no fuere posible, debe acudirse a las causales expresamente establecidas en la ley para tal fin.

Siendo esto así, se observa que el objeto de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, persigue obtener una declaratoria judicial orientada a que el hoy demandado cumpla especificas obligaciones de hacer derivadas del vencimiento del contrato de arrendamiento que los vincula , a cuyos efectos los mandatarios judiciales de la parte actora indicaron en el libelo que , “de acuerdo con Sentencia definitivamente firma dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2011-000231, de fecha 19 de Marzo de 2012, la Prorroga Legal Automática comenzó a regir en fecha 11 de octubre de 2009, por un tiempo de tres (03) años, los cuales vencieron en fecha 11 de octubre de 2012…” lo cual explica, en su concepto, la razón de ser de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, pues ‘a pesar de las múltiples solicitudes para la entrega material extrajudicial del bien objeto de la demanda, no se ha logrado la entrega del mismos, lo que, a entender de los mandatarios judiciales de la parte actora, propicia que al amparo de los artículos 1133,1159,1160, 1264 del Código Civil, y artículos 38 literal d) y 40 de la novísima ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueda demandar el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado.

Frente a tales circunstancias, el demandado se defiende y alega ,

“….CAPITULO I DE LOS HECHOS: Ciudadano Juez, la parte actora y mi representado el ciudadano LUIS ALFREDO GARCIA PEREZ, ampliamente identificado, suscribieron un contrato de arrendamiento por un local comercial (deposito bajo nivel) en el Edificio ROMANO, en fecha treinta (30) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Siete (1997); asi sucesivamente los años posteriores se hacían las renovaciones correspondientes, y que en fecha Once (11) de Noviembre de Dos Mil Ocho (2008), suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble arrendado (renovación del contrato que se menciona), el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Baruta anotado bajo el Nº 18, Tomo 191, contentivo de tres (03) folios útiles, y , se estableció en este contrato de arrendamiento, en su clausura tercera: “DURACION DEL CONTRATO: El plazo fijado para la duración de este contrato de locacion será de UN (01) AÑO FIJO a partir del día 10 de Octubre de del 2008”, que acordaban las partes contratantes, la renovación del contrato de arrendamiento por un (01) año mas, es decir, desde el 10 de Octubre del 2008, hasta el 10 de Octubre del 2009. Prueba de ello, marcado con la letra “C”, nos permitiremos anexar contentivo de veinte (20) folios útiles, parte del expediente Nº AP31-V-2011-00231, que procesó el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARCAS, en donde los folios trece (13) al folio 19 constan los pagos por arrendamientos y por prórroga legal del inmueble objeto de la presente controversia, por los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2008, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2009, y el folio 20, es por el concepto de HONORARIOS PROFESIONALES Y GASTOS NOTARIALES POR RENOVACION DE CONTRATO LOCAL SEMI-SÓTANO, y esta firmado por el ESCRITORIO JURÍDICO ALICETTI, ROJAS S & ASOCIADOS, de fecha Treinta (30) de Septiembre del Dos Mil Nueve (2009), DOS MIL NUEVE (2009), en donde queda claro que las partes (arrendador – arrendatario), celebrarían un nuevo contrato de arrendamiento, que regiría el periodo Diez (10) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009) hasta el Diez (10) de Octubre del Dos Mil Diez (2010), pero sucede ciudadano Juez, que cuando se tenia que renovar el contrato de arrendamiento, mi representado recibió amenazas por parte de su arrendador, las ciudadanas RINA PACILLO De ALISETTI, FILOMENA PACILLO De GUIDA y SILVIA PACILLO De LEON, porque ellas como arrendador pretendía que mi representado (arrendatario), les firmara unas letras de cambio por una cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 4.000,oo), mensuales, por el periodo que tuviese vigencia el contrato de arrendamiento, alegaba el arrendador que el alquiler era muy bajo, por lo que mi representado no lo aceptó y procedió a consignar los cánones de arrendamiento, por ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 20091761.
Así mismo, en la cláusula TERCERA, del contrato de arrendamiento también se menciona: En caso de que las partes deseen continuar con la relación arrendaticia, deberá suscribir SESENTA (60) días antes del vencimiento del presente contrato, un contrato de arrendamiento nuevo”. A todas luces, nuestra afirmación, es que cuando mi representado efectuó el pago de la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.450,oo), al ESCRITORIO JURIDICO ALICETTI, ROJAS & ASOCIADOS, fue para la renovación del contrato de arrendamiento, pero, el arrendador de mi representado le jugó una mala pasada, tratando de cobrar una cantidad muy por encima de lo establecido por el organismo competente para la regulación de los alquileres, y es mas aun, la arrendadora no comunicó a mi representado, con el tiempo suficiente la intención de la no renovación del contrato de arrendamiento, en virtud de que habiendo un acuerdo en que con el contrato de arrendamiento en comento, estaba la figura de la renovación, mas no la intención de que al termino de esta nueva renovación, empezaría a correr la prorroga legal establecida en el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS, y tampoco le fue notificado de la no continuidad de la relación arrendaticia, sino todo lo contrario, cobrar la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs.1.450,OO), para la firma de una renovación del contrato de arrendamiento, que nunca se llevo a cabo, pero por culpa de la arrendadora.
Alega en su libelo de demanda, que el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, EXPEDIENTE Nº AP31-V-00231 DE FECHA 19 DE MARZO DEL 2012, que la prórroga legal vencería el día Once (11) de Octubre del Dos Mil Doce (2012), y que por ese motivo está procediendo con la demanda, creemos que con este argumento, lo que hizo la Juzgadora es aclarar a la parte actora, que no podía alegar un vencimiento de una prorroga legal, cuando en otra cláusula, es decir en la cláusula TERCERA, se establecía una renovación de contrato , y la demanda para el momento era por vencimiento de prorroga legal.
Ciudadano Juez, me permito anexar a la presente, marcado con la letra “D”, contentivo en ocho (8) folios, sentencia y criterio del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA ( SENTENCIA Nº 751-11 – EXPEDIENTE Nº0865 – JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES), en la pagina seis (6), establece claramente, …

(… omisis … )

Como se evidencia del contrato de arrendamiento anexado por la parte actora y por nosotros, marcado con la letra “B”. Ciudadano Juez, en el contrato de claramente se puede ver que en la cláusula décima tercera, se estableció “este contrato deja sin efecto legal alguno cualquier otro contrato que las partes hayan suscrito con anterioridad una vez que entre en vigencia el presente contrato. Con el presente otorgamiento comienza a regir la prorroga legal automática, una vez que entre en vigencia el presente contrato. En caso de que la relación contractual in comento se convierta en una relación a tiempo indeterminado se aplicara lo estatuido en el artículo 1615 in fine del Código Civil”.
En ningún caso, esta cláusula decía lo que la parte actora pretende que se lea.
De un análisis minucioso de este contrato, podemos llegar a la conclusión de que, la arrendadora incumplió los requisitos esenciales para que una acción como esta pueda prosperar, que son: 1.- LA NOTIFICACION DE LA ARRENDADORA A LA ARRENDATARIA DE LA NO CONTINUIDAD DE LA RELACION ARRENDATICIA, EFECTUADA CON DOS MESES DE ANTELACION Y DE FORMA LEGALMENTE VALIDA. 2.- LA FINALIZACION DEL CONTRATO EN SU DEBIDA OPORTUNIDAD. 3.- LA NOTIFICACION DE PARTE DE LA ARRENDADORA AL ARRENDATARIO, DE LA FECHA DE INICIO DE LA PRORROGA LEGAL, DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 38, LITERAL C) DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
Podemos decir ciudadano Juez, el articulo 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, es una de las instituciones novedosas que trae esta Ley, y es, que se encuentra la PRORROGA LEGAL, que necesariamente ha de conceder el arrendador al arrendatario o inquilino, que ha suscrito un contrato de la Ley, es decir, cuando estos estén destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otra distintas de las especificadas, pero esta PRORROGA LEGAL, y es que claramente el articulo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, dice que: “en los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas;” (subrayado nuestro). Entonces ciudadano Juez, la prorroga legal debe concedérsele al arrendatario, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, pero es el caso, que la parte actora en el presente procedimiento , arrendador de mi representado, no procedió de acuerdo con lo establecido en la norma, y por ende el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de plazo indeterminado, por lo que para proceder al desalojo de un inmueble, como en este caso, debe proceder como lo establece el articulo 34 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, por ser esta una ley especial en la materia. (negritas y subrayado de la cita )

Para decidir el Tribunal observa .

Ambas partes, en función de apuntalar sus respectivas posturas, invocaron el mérito derivado de la sentencia proferida en fecha 19 de marzo de 2010 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente no. AP31-V-2011-00231. En ese sentido, para una mayor y mejor comprensión del problema sometido a la consideración de este Tribunal, se hace necesario transcribir la parte motiva del fallo invocado por ambas partes, que precedió a la declaratoria sin lugar de esa demanda, advirtiéndose, así, lo siguiente:

“Ahora bien, al quedar controvertidos el alegato realizado por la parte actora, relativo a que en fecha 11 de noviembre de 2008, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, que acordaba la renovación del contrato supra por un (01) año adicional, es decir, desde el 10 de octubre de 2008 hasta el 10 de octubre de 2009, y que en el mismo, se establecía una prórroga legal con vencimiento en fecha 10 de octubre de 2011, es necesario realizar un análisis que a todas luces determine las fechas fácticas en la que Venecia o vence la referida prorroga legal.

En tal sentido, visto lo esgrimido por el actor y por la defensa de la demandada, es preciso señalar lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 07 de diciembre de 1999, aun vigente con respecto a las acciones que se deriven de la relaciones arrendaticias, relativas a los inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza, entre otras, que reza lo siguientes:

“ARTICULO 7.- Los derechos que al presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.
Ser{a nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Así pues, infiere esa juzgadora que todo pacto o acuerdo que quebrante el derecho del arrendatario, será nulo; y en el caso de marras expone el actor que en la cláusula décimo tercera, se hace referencia a que, con la suscripción del mencionado contrato, comenzaba a regir la prorroga legal automática, es decir, que en fecha 10 de octubre de 2008, comenzó+ó a regir la misma, conforme a lo establecidos en el literal “D” del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por un tiempo de tres (03) años, con vencimiento para el 10 de octubre de 2011. En virtud de ello, sin menoscabar el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, esta sentenciadora, no puede obviar el hecho que la mencionada cláusula, obedece a una violación al artículo 7 eiusdem, y pone de manifiesto que la referida, va en detrimento de los derechos que por el hecho en que se ha mantenido la relación arrendaticia, les pertenecen per se al arrendatario, que no es cosa distinta, a que la relación comenzó a regir en fecha 230 de agosto de 1997, con la presunción que hubo renovaciones consecutivas hasta el contrato suscrito en el año 2008; y al no ser esto negado ni rechazado expresamente por la parte demandada, quien aquí sentencia concluye que así fue aceptado, es decir, el contrato de arrendamiento tenía vigencia hasta el 11 de octubre de 2009, según el ultimo de los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, en fecha 11 de octubre de 2008, quedando claramente evidenciado que la fecha para que ocurriese el vencimiento de la prorroga legal procede en fecha 11 de octubre de 2012 y no como lo esgrime el actor; y así se declara.

Analizando como fue el punto mas controvertido en el presente juicio, es decir, el vencimiento de la prorroga legal, que da pie a la reclamación que por cumplimiento de contrato se hace, y en consecuencia, el pago de los días de mora por cláusula penal; esta juzgadora al determinar que lo anteriormente expuesto se encuentra adminiculado entre si además con los recibos de consignados por la parte demandada ya considerando suficientemente debatido el punto, cree inoficioso pronunciarse al respecto, ya que fue abordado, quedando en evidencia que para el momento de la interposición de la demanda no se encontraba vencida la prorroga legal alegada por la parte actora, por lo que la acción de cumplimiento de contrato ejercida no prospera en derecho y así debe ser declarada.”

De lo expuesto, se hace necesario considerar que la importancia de las decisiones proferidas por los operadores de justicia en el ámbito de sus respectivas competencias, tiene la virtud de contener la fijación de los hechos y, por lo tanto, la determinación de la causa real, específica y verdadera de los sucesos narrados por los intervinientes de la contienda judicial de que se trate,

Por ende, esas decisiones deben ser valoradas y estimadas no como prueba, sino en virtud del carácter de cosa juzgada que tales decisiones revisten como expresión de la soberanía del Estado en la dilucidación de conflictos entre partes, pues dotadas tales decisiones del carácter de cosa juzgada formal dentro de un determinado juicio, resulta forzoso tener por cierta e inmutable la fijación de los hechos plasmados en dichas decisiones a los fines de declarar el derecho, pues ningún sentido tiene dar carácter de inmutabilidad a los efectos y mandatos de derecho de la decisión pasada en autoridad de cosa juzgada, si los hechos allí fijados y establecidos por autoridades judiciales legítimamente constituidas pudieran desconocerse alegremente, y luego modificarse y hasta contradecir las razones de hecho y de derecho en que tal o tales dispositivos se fundamentan.

En ello radica, precisamente, el instituto jurídico de la cosa juzgada, consagrado en el artículo 1.395, ordinal tercero, del Código Civil y su correlativo adjetivo plasmado en el artículo 273 del Código Civil, pues la eficacia de esa presunción legal no solamente dispensa de prueba a quien la alega en su favor, sino que además establece el carácter vinculante que ella tiene entre las partes en todo proceso futuro, pues:

(omissis) “…la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido la doctrina de este máximo tribunal en numerosas oportunidades (Vid., entre otras, s. SCC-C.S.J. de 21-02-90), se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos y demás medios de impugnación que confiera la ley, incluso el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por la remisión que hace el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; b) Inmutabilidad, según la cual la decisión no es atacable indirectamente, por cuanto no es posible la apertura de un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede ningún otro juez modificar los términos de un acto jurisdiccional pasado con autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de actos decisorios de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales” se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso…” (Sentencia nº 2048, de fecha 27 de noviembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de INVERSIONES I.N.H.,c.a.).

Ahora bien, sobre la base del mencionado antecedente jurisprudencial, estima quien aquí decide que la sentencia proferida en fecha 19 de marzo de 2012, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, luego de analizar los distintos alegatos de las partes, estableció la fecha exacta en que debía considerarse finalizada la prorroga legal a que tenia derecho el arrendatario, todo ello, en virtud que ese Juzgado tomó en cuenta que la relación arrendaticia había iniciado en fecha 30 de agosto de 1997, con la presunción que hubo renovaciones sucesivas hasta el contrato suscrito en el año 2008. En ese sentido, la aludida decisión es clara cuando advierte que el contrato tuvo una vigencia hasta el 11 de octubre de 2009, evidenciando que, la fecha para que ocurriera el vencimiento de la prorroga legal procedía en fecha 11 de octubre de 2012, y no como lo había esgrimido la parte actora.

Al ser esto así, debe apreciarse, que al contrario de la tesis sostenida por la parte demandada, las arrendadoras hoy accionantes no tenían obligación alguna de notificar la no renovación del contrato de arrendamiento, ya que, en virtud de la autoridad de cosa juzgada que ostenta esa decisión es vinculante entre las partes en todo proceso futuro, no pudiéndose desconocer alegremente como se dijo, de lo que se infiere, que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes concluyó el día 11 de octubre de 2009, pero, por efectos de lo dispuesto en el articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal d) ese contrato se prorrogó por el lapso de tres (3) años , es decir hasta el 11 de octubre de 2012, sin que se constate, que con posterioridad a ese día, las partes contratantes hubieren acometido la realización de actos destinados a variar la naturaleza misma del contrato de arrendamiento ya concluido, o que las arrendadoras hubieren consentido en la permanencia de el arrendatario, hoy demandado, en el goce pacífico de la cosa arrendada, ya que tampoco se constata que los pagos efectuados por el arrendatario durante la vigencia de la prorroga legal, hubieran estado destinados a pagar cánones por concepto de la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre la partes, en la forma que lo dispone la cláusula TERCERA, la cual preceptúa que, “En caso de que las partes deseen continuar con la relación arrendaticia, deberán suscribir SESENTA (60) días antes del vencimiento del presente contrato , un contrato de arrendamiento nuevo”. Por el contrario, los pagos efectuados responden a las propias exigencias de la ley, cuando en el articulo 38 citado establece que durante el lapso de la prorroga legal “… permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” , de allí, que las arrendadoras tuvieran derecho a percibir esos cánones sin que tal circunstancia implicara la renovación tacita del contrato en la forma invocada por la parte demandada , por cuyo motivo, la demanda procede en derecho. Así se decide.

En consecuencia, no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora ni tampoco haber demostrado el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, se impone estimar la procedencia de la demanda con la que inician estas actuaciones, todo ello en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por las ciudadanas RINA PACILLO de ALISETTI, FILOMENA PACILLO de GUIDA y SILVIA PACILLO de LEON, en contra del ciudadano LUIS ALFREDOGARCIA PEREZ, ambas partes plenamente identificadas, y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a:
a) Dar CUMPLIMIENTO al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que lo vincula con la parte actora autenticado ante la Notaria Publica Octava de Baruta anotado bajo el Nº 18, Tomo 191, en fecha 11 de Noviembre de 2008, y como consecuencia de ello, hacer entrega real y efectiva en las mismas buenas condiciones en que fue arrendado, el inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL SEMI-SOTANO DEL EDIFICIO ROMANO, situado en la Avenida Humboldt de Bello Monte, Distrito Capital,
c) Pagar a la parte actora la cantidad de Cuatrocientos bolívares (Bs. F. 400,00) por concepto de la clausura penal, por cada día de demora en la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir del 11 de Octubre de 2012 al 19 de Octubre de 2012, y los que se sigan causando a partir del día 20 de octubre de 2012, hasta la entrega material y real y efectiva del inmueble objeto de esta demanda.
De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Treinta y un dias del mes de Enero de 2013 . Años. 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. MARIA A. GUTIERREZ LA SECRETARIA

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 3 p.m, se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

MAGC/DM/Yeuresky
Exp. Nº AP31-V-2012-001751