República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Gregori José De Requesens Galarraga, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 12.064.644. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ibrahin José Rojas y Pedro del Carmen Montilla, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.655.840 y 976.393, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.835 y 14.738, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Panadería Ciudad Pontalida P.C.P. C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13.07.2009, bajo el N° 38, Tomo 61-A, cuyos actuales estatutos sociales modificados y refundidos en un solo texto constan de asiento inscrito en el citado Registro Mercantil, en fecha 23.02.2010, bajo el N° 11, Tomo 16-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ramón Esteban Cotua Vera, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.644. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción de cumplimiento ejercida por el ciudadano Gregori José De Requesens Galarraga, en contra de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23.03.2010, bajo el N° 36, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial situado en la planta baja de la casa N° 96, ubicada entre las Esquinas de Isleño a Muerto, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en la entrega del referido inmueble, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal que le concede la Ley, en fecha 31.10.2012, así como en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de las tres (03) últimas mensualidades correspondientes a la prórroga legal, relativas a agosto, septiembre y octubre de 2.012, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) cada una, que en su conjunto totalizan la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo). En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes: El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 13.11.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. Acto seguido, el día 19.11.2012, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. A continuación, en fecha 29.11.2012, el abogado Pedro del Carmen Montilla, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas, siendo que el día 03.12.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído acerca de tales actuaciones. De seguida, en fecha 20.12.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado. Después, el día 08.01.2013, el abogado Ramón Esteban Cotua Vera, consignó escrito de contestación de la demanda y además planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Luego, en fecha 11.01.2013, el abogado Pedro del Carmen Montilla, consignó escrito a título de contradicción en contra de la cuestión previa formulada por la parte demandada, así como de aclaratoria respecto a hechos planteados en la demanda. Acto seguido, el día 15.01.2013, el abogado Ramón Esteban Cotua Vera, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se tienen como admitidas, por cuanto no fueron providenciadas en su oportunidad procesal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil. Acto continuo, en fecha 22.01.2013, el abogado Pedro del Carmen Montilla, consignó escrito de promoción de pruebas, así como impugnó las documentales aportadas por la parte demandada el día 15.01.2013. De seguida, el día 24.01.2013, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Después, en fecha 29.01.2013, el abogado Pedro del Carmen Montilla, consignó escrito a título de conclusiones. En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes: En fecha 03.12.2012, se abrió cuaderno de medias. Luego, el día 09.01.2013, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - II.I - DE LA CUESTIÓN PREVIA En la contestación de la demanda, el abogado Ramón Esteban Cotua Vera, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado el requisito exigido en el ordinal 7º del artículo 340 ejúsdem, en cuanto a que el libelo de la demanda deberá expresar, si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, con fundamento en que el accionante en su demanda reclamó el pago de la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo), sin especificar los daños y perjuicios y sus causas. Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 343, dictada en fecha 13.03.2001, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 16.666, caso: Corporación Miramar C.A. contra Ipasme, puntualizó: “…esta Sala ha expresado en decisiones anteriores (al efecto ver sentencia número 1.391 de fecha 15 de junio del 2000; sentencia número 1.842 de fecha 10 de agosto de 2000 y sentencia número 2.214 de fecha 21 de noviembre de 2000) que efectivamente, el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo, se advierte que la norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial exigida a tales fines. De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento demandado. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) En tal sentido, la parte demandada fundamentó la cuestión previa en referencia en el hecho de que la parte actora no especificó en la demanda los daños y perjuicios y sus causas, en vista a la reclamación de pago de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo). Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación impetrada por el ciudadano Gregori José De Requesens Galarraga, en contra de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., se relaciona al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23.03.2010, bajo el N° 36, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial situado en la planta baja de la casa N° 96, ubicada entre las Esquinas de Isleño a Muerto, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en la entrega del referido inmueble, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal que le concede la Ley, en fecha 31.10.2012, así como por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de las tres (03) últimas mensualidades correspondientes a la prórroga legal, relativas a agosto, septiembre y octubre de 2.012, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) cada una, que en su conjunto totalizan la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo). Pues bien, en los casos de resolución o cumplimiento de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones de arriendo, el demandante puede solicitar el pago de las mismas, siempre y cuando sea a título de daños y perjuicios, ya que se encuentra plenamente facultado por el artículo 1.167 del Código Civil, cuando puntualiza que “…[e]n el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669, dictada en fecha 04.04.2003, por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-2891, caso: María Gallo de Perdomo, la cual precisó lo siguiente: “…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto. El artículo 1167 del Código Civil, reza: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil…”. En el caso sub júdice, la parte actora procedió a reclamar el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado por el vencimiento de la prórroga legal y a su vez, exigió el pago de la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento de las tres (03) últimas mensualidades correspondientes a la prórroga legal, relativas a agosto, septiembre y octubre de 2.012, lo cual constituye una obligación contractual y legal asignada a la parte demandada, en atención de lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, razón por la que estas circunstancias conllevan a desestimar la cuestión previa opuesta en la contestación, ya que la cantidad reclamada a título de daños y perjuicios constituye la contraprestación debida por el uso del bien inmueble arrendado. Así se declara. - II.II - DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por el ciudadano Gregori José De Requesens Galarraga, en contra de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23.03.2010, bajo el N° 36, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial situado en la planta baja de la casa N° 96, ubicada entre las Esquinas de Isleño a Muerto, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en la entrega del referido inmueble, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal que le concede la Ley, en fecha 31.10.2012, así como en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de las tres (03) últimas mensualidades correspondientes a la prórroga legal, relativas a agosto, septiembre y octubre de 2.012, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) cada una, que en su conjunto totalizan la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo). En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. En este contexto, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23.03.2010, bajo el N° 36, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, puntualiza lo siguiente: “…Segunda: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, a partir del día primero (1°) de Noviembre de 2009 y con la fecha de vencimiento el día treinta y uno (31) de Octubre del año 2010. Este contrato podrá ser prorrogado por un (1) año más, siempre y cuando La Arrendataria, esté solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, en los servicios que se le prestan al local, haya dado fiel cumplimiento a las cláusulas de este contrato, y convenga en las demás condiciones contractuales, por lo cual deberá hacerse y firmarse un nuevo contrato. Cumplido el lapso de duración del presente contrato, en los términos aquí establecidos, La Arrendataria, en caso de quererlo así, podrá hacer uso de la prórroga legal que establece el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Al vencerse el término contractual estipulado o el de la prórroga legal correspondiente, según sea el caso, La Arrendataria queda obligada a hacer entrega del local arrendado a El Arrendador, libre de personas, cosas y deudas, sin necesidad de previo aviso ni desahucio y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad que lo recibe. Caso contrario, El Arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble de acuerdo con lo pautado en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Las partes podrán ponerse de acuerdo para seguir la relación arrendaticia, pero para ello deberán hacer y otorgar un nuevo contrato de arrendamiento. Cualquier prórroga que se produzca debe entenderse a tiempo fijo determinado…”. (Subrayado y negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue convenida por el plazo de de un (1) año fijo, contado a partir del día 01.11.2009, hasta el día 31.10.2010, prorrogable por un (1) año más, siempre y cuando la arrendataria se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, en los servicios que se le prestan al local, haya dado fiel cumplimiento a las cláusulas del contrato, y convenga en las demás condiciones contractuales, para lo cual deberá hacerse y firmarse un nuevo contrato. Cabe destacar, que durante la fase probatoria consignó copias simples del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2005, bajo el N° 75, Tomo 78, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como copias simples del contrato de arrendamiento autenticado por ante la mismo Oficina Notaríal, en fecha 26.06.2008, bajo el N° 57, Tomo 102, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales no se atribuye valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas por la parte actora dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Pues bien, llegado el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 31.10.2010, de pleno derecho comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que no excedía de un (01) año, la cual venció el día 30.04.2011. En efecto, se evidencia de la cláusula segunda de la convención locativa accionada que las partes supeditaron la ocurrencia de la prórroga contractual a la elaboración y firma de un nuevo contrato, siempre y cuando la arrendataria se encontrare solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, en los servicios que se le prestan al local, haya dado fiel cumplimiento a las cláusulas del contrato, y conviniera en las demás condiciones contractuales, sin que se desprenda de autos que las partes hayan celebrado una nueva contratación. En consecuencia, se desprende de las actas procesales que al vencimiento de la prórroga legal en fecha 30.04.2011, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendador demostrada al percibir el pago de los cánones de arrendamiento causados con posterioridad, lo cual se demuestra con los hechos narrados en la demanda, cuando imputa a la arrendataria la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2.012, razón por la que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.614 ejúsdem. En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.391, dictada en fecha 28.06.2005, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-1845, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, aseveró lo siguiente: “…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que se convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, a la cual alude el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia. Al respecto, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 02-0570, caso: Juan José Camacaro Pérez, la cual puntualizó lo siguiente: “…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial del accionante incurrió en un desacierto al ejercer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, pero en caso de incurrir la arrendataria en cualesquiera de las causales que dicha norma admite para su procedencia, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, por cuanto no se constató la ocurrencia del supuesto de hecho a que se contrae el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Gregori José De Requesens Galarraga, en contra de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta en fecha 08.01.2013, por el abogado Ramón Esteban Cotua Vera, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Panadería Ciudad Pontalidad P.C.P. C.A., por no haberse constatado la ocurrencia del supuesto a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7º del artículo 340 ejúsdem. Tercero: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que se refiere el artículo 890 ejúsdem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de enero del año dos mil trece (2.013).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2012-001937