TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP71-R-2012-000807

PARTE ACTORA: MARY LUZ D` ALESSANDRO BELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.911.495.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOEL ALBORNOZ JARAMILLO, REINALDO DIFINO e ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.433,31.449 y 35.714 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 53, Tomo 1807 A en fecha 30 de abril de 2008.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR ALFONSO TANACHIAN SÁNCHEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 52.638.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Sentencia Definitiva)

I
ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación presentado por el abogado IGOR ALFONSO TANACHIAN SÁNCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638, actuando como representante judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 21 de noviembre de 2012 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, cursante al folio 69 de la segunda pieza del Cuaderno Principal del presente expediente.
Por auto de fecha 09 de enero de 2013, esta Alzada le dio entrada al expediente previamente signado con el Nro. AP71-R-2012-000807 de su nomenclatura de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, para dictar sentencia (F.71 de la pieza Nº 2 del presente expediente).
En fecha 16 de enero de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual promovió pruebas documentales que rielan del folio 72 al 127 de la pieza Nº2 del presente expediente.
Mediante auto dictado en fecha 28 de enero de 2013, este Tribunal se pronunció sobre la admisibilidad de los medios de prueba promovidos. (F. 128 al 132 de la pieza Nº 2 del presente expediente).
Estando fuera del lapso para sentenciar, éste Tribunal pasa a dictar sentencia, en base a las siguientes consideraciones:

II

DE LA RECURRIDA

En fecha 21 de noviembre de 2012, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARY LUZ D’ ALESSANDRO BELLO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, condenó a la parte demandada a entregar el bien inmueble objeto de la litis y a pagar la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos diecinueve bolívares con dieciocho céntimos (57.919,68) a título de daños y perjuicios así como declaró igualmente, sin lugar la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, sin condenatoria de costas en virtud de la inexistencia de vencimiento total, todo ello bajo la siguiente motivación:

…Omisis…
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- II.I -
DE LA CUESTION PREVIA

En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 11.10.2012, el ciudadano Angel López Núñez, actuando en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., debidamente asistido por el abogado Igor Tanachian, planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, con fundamento en que la parte actora no acompañó con la demanda ni con su reforma los documentos fundamentales de su pretensión.

En este sentido, la prohibición a la cual alude la norma jurídica en comento estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo, la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como acción idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo a la acción de desalojo.

En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, el autor Arístides Rengel Romberg, sostiene lo siguiente:

“…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.
De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).
En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83)
Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo disponga, o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente.

Ahora bien, la reclamación invocada por la ciudadana Mary Luz D’Alessandro Bello, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “C”, que forma parte del Edificio ARNO, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20).

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante-reconvenida, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)

Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante-reconvenida, observa este Tribunal que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula cuarta de la manera siguiente:

“…Cuarta: El término de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 01 de Mayo del (sic) 2008 y prorrogable por periodos de seis (6) meses en seis (6) meses convenidos desde ahora, como plazos fijos, si ambas partes así lo acuerdan por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Igualmente queda entendido entre las partes que de recibir La Arrendadora, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización de todo término contractual aquí estipulado, el mismo significará la prórroga del presente contrato, por el lapso fijo antes estipulado, a partir de la fecha de su vencimiento y así sucesivamente ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la convención locativa accionada tuvo una duración de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2008, prorrogable por períodos de seis (06) meses en seis (06) meses, en cuyo caso de recibir la arrendadora el pago del canon de arrendamiento con posterioridad a la finalización de todo término contractual, se consideraría prorrogado el contrato, de tal manera que vencido el término de duración contractual en fecha 30.04.2009, el contrato de arrendamiento fue objeto de sucesivas prórrogas de seis (06) meses en seis (06) meses, hasta el mes de octubre de 2.010, cuando la arrendadora percibió el último pago del canon de arrendamiento, conforme a la confesión judicial espontánea efectuada por la parte demandada-reconviniente, por lo que vencida la prórroga contractual en fecha 30.04.2011, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin notificación alguna, la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a que alude el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo que la prórroga legal venció el día 30.04.2012, lo cual motiva a calificar la convención locativa accionada como a tiempo determinado, en atención de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, debido a que la arrendadora no ha percibido el pago del canon de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, aunado a que la demanda fue introducida el día 31.07.2012, momento inmediatamente posterior al vencimiento de la misma. Así se decide.

Es de observar, que la accionante-reconvenida reclamó en la demanda principal el pago de la cantidad de la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20), a título de daños y perjuicios, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno; sin embargo, mal puede la parte actora-reconvenida aspirar el pago de cánones de arrendamiento insolutos después de vencida la prórroga legal, en fecha 30.04.2012, ya que ante la mora en la entrega de la cosa arrendada, lo ajustado a derecho es aplicar la cláusula penal o cláusula décima séptima pactada en el contrato de arrendamiento accionado, en cuanto al pago de la cantidad de ciento veinte bolívares (Bs. 120,oo) diarios, hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. Así se decide.

- II.II -
DEL RECHAZO A LA ESTIMACION DE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación de la reconvención presentado en fecha 16.10.2012, el abogado Joel Albornoz Jaramillo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Mary Luz D’Alessandro Bello, rechazó el valor de la demanda reconvencional por considerarla exagerada, en la cantidad de doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 265.000,oo), ya que la cuantía correcta es la establecida en la demanda por setecientos quince unidades tributarias (715 U.T).

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

“…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso Claudia Beatriz Ramírez, contra Maria De Los Angeles Hernández De Wohler y otro, estableció lo siguiente:
‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

Al unísono, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro), puntualizó lo siguiente:

“…En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme al anterior precedente jurisprudencial, la estimación que debe dársele a las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se reclame el pago de pensiones de arriendo insolutas ni accesorios, el valor de la demanda estará sujeto a la estimación hecha por la parte actora en la demanda, en este caso, la parte demandada-reconviniente, la cual podrá ser rechazada por la parte demandada, en este caso, la parte actora-reconvenida, de la manera prescrita en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso sub júdice, la parte actora-reconvenida sólo se limitó a impugnar la estimación dada a la demanda reconvencional, por estimar que la cuantía correcta es la establecida en la demanda principal por setecientos quince unidades tributarias (715 U.T), sin esgrimir siquiera algún razonamiento tanto fáctico como jurídico que justifique la activación de tal medio de contradicción, lo cual imposibilita a este Tribunal analizar cabalmente la defensa desplegada, toda vez que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, así como está vedado suplir excepciones o argumentos de hecho no planteados ni probados, en atención de lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que no ha sido reclamado reconvencionalmente el pago de pensiones insolutas ni accesorios, razón por la que estas circunstancias conducen a desestimar el rechazo de la estimación dada a la demanda reconvencional, en consonancia con el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro). Así se declara.

- II.III -
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Mary Luz D’Alessandro Bello, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “C”, que forma parte del Edificio ARNO, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20).

Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora-reconvenida atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora-reconvenida produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó, apreciándose de la cláusula tercera que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,oo), sufriendo incrementos sucesivos hasta alcanzar la cantidad de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76), tal y como fue admitido en la contestación de la demanda, debiendo ser pagado los cinco (05) primeros días del mes.

Por su parte, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada-reconviniente, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la parte demandada planteó la excepción non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, con fundamento en que mal podía pagar el canon de arrendamiento cuando el bien inmueble arrendado no cuenta con la Constatación de Uso emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, ya que según oficio N° 1780, de fecha 10.08.2011, se constató que es un área no autorizada para uso comercial, lo cual ha imposibilitado el desarrollo de su actividad comercial.

Al respecto, el artículo 1.168 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

La doctrina autoral patria de la mano del Dr. José Melich Orsini, respecto a la excepción non adimpleti contractus, ha apuntado lo siguiente:

“… En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.
(…)
El artículo 1.168 C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.134 C.C. como aquel contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.
El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término “contrato con prestaciones correspectivas”. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autores (p. ej,: De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámbito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el Art. 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.
La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la correspectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (p.ej.: el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como correspectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (p. ej..: mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son correspectivas e interdepedientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento de perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C.
(…)
Condiciones de aplicación. Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- “habida cuenta de las circunstancias”, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. …” (Op. Cit. Págs. 769 a 785)

Así las cosas, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del periódico Los Hechos Empresariales, en su Edición N° 5650, de fecha 29.10.2008, relacionada con la publicación del documento constitutivo de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, ya que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, toda vez que no produjo alguna probanza que desvirtuara dicha publicación, en vista de que el periódico en comento solo cumple con la responsabilidad de editar los documentos que han sido certificados por los Registros y Notarías del país, y cuyos propietarios deben hacer efectiva la obligación de hacer pública su responsabilidad ante terceros bajo el principio de publicación establecido en el Código de Comercio y demás leyes de la materia.

También, la parte demandada-reconviniente aportó original de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, a la cual se concede valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público administrativo, emitido por un funcionario público en ejercicio de las funciones que la ley le concede, razón por la que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, ya que no constituía la vía idónea para refutar los efectos jurídicos que emanan de un instrumento público, sino la acción de tacha de falsedad.

Respecto a los instrumentos públicos administrativos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1307, dictada en fecha 22.05.2003, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, expediente N° 02-1728, caso: Nuri Mercedes Nucette Pirela, afirmó lo siguiente:

“…El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En atención a lo anterior, los actos escritos dictados por la Administración Pública gozan de presunción de veracidad y legitimidad, cuya autenticidad se adquiere cuando se encuentra suscrito por el funcionario competente para otorgarlo y lleva plasmado el sello de la oficina que dirige dicho funcionario, en razón de lo cual, debe concluirse que la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, constituye un instrumento público administrativo, desprendiéndose del mismo que la citada resolución fue dictada con ocasión al procedimiento administrativo abierto contra la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., por no contar para el momento de iniciar sus actividades económicas con la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, incurriendo en el ilícito tipificado en el artículo 103 de la Ordenanza sobre Actividades Económicas (hoy artículo 98 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas).

Adicionalmente, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del oficio N° 1780, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.08.2011, al cual se concede valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público administrativo, emitido por un funcionario público en ejercicio de las funciones que la ley le concede, razón por la que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, ya que no constituía la vía idónea para refutar los efectos jurídicos que emanan de un instrumento público, sino la acción de tacha de falsedad, apreciándose de la documental en referencia que el área solicitada para instalación de la actividad de “Detal de Persianas y Cortinas”, en el nivel planta baja, local C, según permiso Clase A, N° 6951, de fecha 03.07.1953, presenta aprobado uso de área destinada a Garajes Comunes, por lo que resultó No Procedente la solicitud de Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, que fuese peticionada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., sin que se evidencie de autos que tal decisión haya quedado definitivamente firme, puesto que no se evidencia el ejercicio del recurso de reconsideración ni mucho menos que se haya impugnado con el recurso contencioso administrativo de nulidad.

Además, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la planilla de notificación de inicio de obra en edificaciones, con membrete de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, cursante desde el folio cincuenta (50), hasta el folio cincuenta y cinco (55), ambos inclusive, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que no aparece suscrita ni sellada por la autoridad competente, por lo que resulta procedente la impugnación planteada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012.

En este contexto, la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento accionado, puntualiza lo siguiente:

“…Décima Primera: La Arrendadora no se hace responsable en ningún caso por daños, pérdidas o robos que sufra La Arrendataria, en el inmueble arrendado, así como por las sanciones o multas en el que incurriese por el incumplimiento de las disposiciones legales, ya sean Nacionales, Estatales o Municipales…”.

En atención a la anterior cláusula contractual, la arrendataria no respondería en ningún caso por las sanciones o multas en que incurriese la arrendataria por el incumplimiento de disposiciones legales, ya sean Nacionales, Estatales o Municipales, de tal manera que si bien la accionante-reconvenida tiene el deber legal de hacer gozar a la parte demandada-reconviniente de la cosa dada en arrendamiento, según lo pautado en el artículo 1.579 del Código Civil; también es cierto que por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, la arrendadora no sería responsable por las sanciones o multas en que incurriese la arrendataria por el incumplimiento de disposiciones legales, máxime, cuando la no autorización de Constatación de Uso para actividades comerciales fue emitida después de un (01) año de ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, ejerciendo durante ese tiempo sus actividades comerciales.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la arrendataria mal pudo dejar de pagar los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, bajo la justificación de que el bien inmueble arrendado no cuenta con la Constatación de Uso, ya que durante la visita fiscal efectuada por la funcionaria fiscal adscrita a la Dirección Sectorial de Fiscalización, en fecha 29.09.2009, se constató que en dicho bien se desarrollaba la actividad de oficina administrativa dedicada a la venta de persianas, conforme se evidencia de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, es decir, cuando cursaba la primera prórroga contractual, aunado a que no se evidencia de autos que la propietaria o la arrendadora hayan sido notificadas de la decisión que no autorizó la Constatación de Uso de la cosa arrendada para fines comerciales, según lo previsto en la cláusula décima quinta de la convención locativa, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la parte demandada-reconviniente a deberes contractuales y legales. Así se declara.

- II.IV -
DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL

Observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en contra de la ciudadana Mary Luz D’Alessandro Bello, concierne a la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, a fin de que realice todas las construcciones y trabajos tendentes a que sea posible el desarrollo de su actividad comercial en el bien inmueble arrendado, debido a que el mismo no cuenta con la Constatación de Uso requerida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Al respecto, la parte demandada-reconviniente aportó original de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, desprendiéndose de la misma que fue dictada con ocasión al procedimiento administrativo abierto contra la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., por no contar para el momento de iniciar sus actividades económicas con la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, incurriendo en el ilícito tipificado en el artículo 103 de la Ordenanza sobre Actividades Económicas (hoy artículo 98 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas).

También, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del oficio N° 1780, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.08.2011, apreciándose de la documental en referencia que el área solicitada para la instalación de la actividad de “Detal de Persianas y Cortinas”, en el nivel planta baja, local C, según permiso Clase A, N° 6951, de fecha 03.07.1953, presenta aprobado uso de área destinada a Garajes Comunes, por lo que resultó No Procedente la solicitud de Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, que fuese peticionada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., sin que se evidencie de autos que tal decisión haya quedado definitivamente firme, puesto que no se evidencia el ejercicio del recurso de reconsideración ni mucho menos que se haya impugnado con el recurso contencioso administrativo de nulidad.

Adicionalmente, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la planilla de notificación de inicio de obra en edificaciones, con membrete de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, cursante desde el folio cincuenta (50), hasta el folio cincuenta y cinco (55), ambos inclusive, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que no aparece suscrita ni sellada por la autoridad competente, por lo que resulta procedente la impugnación planteada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012.

Asimismo, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la comunicación N° 1282, emitida en fecha 13.06.2011, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte actora-reconvenida, en fecha 31.10.2012.

Además, la parte demandada-reconviniente consignó impresión a tinta de los certificados electrónicos de recepción de declaración por internet IVA Nros. 202010000123001567230, 202010000123001413044,202010000123001242735, 202010000123001242602 y 202010000123000903218, , correspondientes a los meses de septiembre, agosto, julio, junio y mayo de 2012, obtenidos de la página web del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de cuya documental se evidencia la declaración del impuesto al valor agregado de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), siendo totalmente impertinentes a los efectos de su reclamación.

Finalmente, la parte demandada-reconviniente promovió prueba de informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda y al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, las cuales si bien fueron admitidas por auto dictado en fecha 31.10.2012, también es cierto que fue negada su evacuación, por cuanto para esa fecha precluyó el lapso probatorio a que se contrae el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sin que la representación judicial de la promovente solicitara la prórroga del lapso probatorio, siendo un deber ineludible de dicha parte ser diligente en la promoción oportuna de las pruebas que necesariamente debían evacuarse, y no con dos (02) días de anticipación al vencimiento del lapso probatorio, máxime, cuando aparte de concederse el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación para contestar la demanda, pero ante el hecho de manifestar que no poseía abogado, se difirió dicha oportunidad para el quinto (5°) día de despacho siguiente al vencimiento del término anterior, durante las horas destinadas para despachar, reflejándose a todas luces que tuvo suficiente tiempo en preparar tanto su defensa como los medios probatorios que eran necesarios evacuar durante la fase probatoria, y no con falta de diligencia en promover prueba de informes a dos (02) días del vencimiento del lapso probatorio.

Por su parte, la parte actora-reconvenida produjo copias certificadas del expediente N° 28479, de la nomenclatura interna llevada por la extinta Dirección General de Inquilinato, a las cuales se atribuye el valor probatorio que concede el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se emitieron, apreciándose de la documental en referencia la remodelación que sufrió el Edificio ARNO, conforme al permiso de construcción N° 11859, de fecha 09.08.1985, emitido por la extinta Dirección General de Inquilinato.

Asimismo, la accionante-reconvenida produjo copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 22.12.1961, bajo el N° 49, folio 164, Tomo 05, Protocolo Primero, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

Igualmente, la parte actora-reconvenida aportó copias simples del Resuelto emitido en fecha 22.10.1985, por el Departamento de Regulación de la extinta Dirección de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma manera, la accionante-reconvenida consignó copias simples del Resuelto N° 1011, emitido en fecha 21.04.1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida produjo copias simples de la resolución N° 005909, emitida en fecha 26.11.2002, por la extinta Dirección General de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

Adicionalmente, la parte actora-reconvenida proporcionó original de la comunicación suscrita en fecha 09.05.1994, por la ciudadana Mary Luz D’Alessandro, dirigida a la sociedad mercantil Contraluz, Local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue desconocida la firma que allí aparece estampada como causada por el representante de la parte demandada-reconviniente, en atención de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin que la promovente haya solicitado su cotejo.

También, la parte actora-reconvenida aportó copia simple de la comunicación suscrita en fecha 09.05.1994, por la ciudadana Mary Luz D’Alessandro, dirigida a la sociedad mercantil Contraluz, Local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Asimismo, la accionante-reconviniente aportó copia simple de la comunicación enviada en fecha 15.12.1997, por el ciudadano Angel López, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil Contraluz C.A., dirigida a la ciudadana Mary Luz D’Alessandro, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

De igual manera, la parte actora-reconvenida produjo copia simple de la comunicación enviada por el ciudadano Angel López, en su condición de Gerente de la sociedad mercantil Contraluz C.R.L., dirigida a la ciudadana Mary Luz D’Alessandro, relacionada con la relación de los pagos efectuados correspondientes a la cuota de alquiler del local C, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Igualmente, la accionante-reconvenida consignó copias simples del expediente N° AP42-R-2005-000281, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, contentivo de la demanda de nulidad interpuesta por la sociedad mercantil D’Alessandro Inversiones C.A., contra la Dirección General de Inquilinato, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mary Luz D’Alessandro, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana Adoración Núñez de López, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 24.01.2000, bajo el N° 18, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual no se concede valor probatorio alguno, ya que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse a través de la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

También, la accionante-reconvenida aportó original del avalúo efectuado al Edificio ARNO, en fecha 26.11.1984, al cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse a través de la prueba testimonial, en atención de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó copia simple de las fotografías tomadas a las áreas externas del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por su manifiesta ilegalidad, ya que las mismas debieron obtenerse a través de la evacuación de una inspección judicial bien sea de forma extra-litem o en el presente juicio.

Asimismo, la accionante-reconvenida proporcionó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 29.03.1971, entre la sociedad mercantil Inversiones Bomil C.A., por una parte y por la otra, el ciudadano Julio Padrón Cruz, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Además, la parte actora-reconvenida consignó copia simple de la certificación emitida por el Secretario del Juzgado Segundo del Municipio del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27.02.1987, respecto a la consignación efectuada por la sociedad mercantil Contraluz S.R.L., por la cantidad de seiscientos noventa y seis bolívares (Bs. 696,oo), equivalentes actualmente a setenta céntimos (70,oo), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 1.987, por el uso del local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta obtenida del portal web TSJ-Regiones, relacionada con la sentencia proferida con ocasión a la oposición de la medida ejecutiva de embargo, decretada en el expediente N° AP21-L-2007-5626, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, que si bien dicha documental fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, a la cual no se concede valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; también es cierto que por notoriedad judicial, que consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones (S.C., s. 2529 del 05.11.2004), este Tribunal constata a través del portal web TSJ-Regiones, que el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la oposición planteada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., contra la medida ejecutiva de embargo decretada el día 29.04.2008, en el juicio seguido por el ciudadano William José Perni Fuentes, debidamente representado por la abogada Claudia Irene Castro Rojas, en contra de la sociedad mercantil Contraluz C.A. (antes Evitaluz C.R.L.), representada judicialmente por el abogado Igor Alfonso Tanachian Sánchez, así como se declaró la sustitución de patronos invocada por la parte actora en esa causa y, en consecuencia, se declaró solidariamente responsable del pago de las cantidades a que tenía derecho el accionante de esa causa, a las sociedades mercantiles Contraluz C.A. (antes Evitaluz C.R.L.) e Inversiones Alternativas 2LA C.A., ratificándose la medida ejecutiva de embargo decretada en fecha 29.04.2008.

Cabe destacar, que en la oportunidad en que debía llevarse a cabo la contestación de la demanda, en fecha 02.10.2012, el ciudadano Angel López, actuando en su condición de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., manifestó no poseer abogado de su confianza para la mejor defensa de los derechos e intereses de su representada, por lo cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa fecha, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que diese contestación, en cuya oportunidad, compareció dicho ciudadano debidamente asistido por el abogado Igor Tanachian, a quién confirió poder apud-acta el día 29.10.2012, para que ejerciera su representación judicial en el presente juicio, lo que a criterio de este Tribunal contrasta la aseveración efectuada por el Gerente General de la persona jurídica demandada, en cuanto a que no poseía abogado que lo asistiera en esta causa, ya que el profesional del Derecho que lo representa jurídicamente en el presente juicio, también lo hizo en el expediente N° AP21-L-2007-5626, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, lo cual supone un atetando al deber de lealtad y probidad procesal, sancionado en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la parte actora-reconvenida consignó impresión a tinta del buscador www.google.co.ve, en relación a los asuntos vinculados con la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en los expedientes Nros. AP21-L-2010-000765 y AP21-R-2009-000219, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

Asimismo, la accionante-reconvenida proporcionó impresión a tinta del acta de la audiencia oral y pública levantada en fecha 22.04.2009, por el Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la apelación ejercida por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19.02.2009, que si bien dicha documental fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, a la cual no se concede valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; también es cierto que por notoriedad judicial, este Tribunal constata a través del portal web TSJ-Regiones, que el Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró desistido el recurso de apelación por la incomparecencia de la recurrente al acto, confirmándose la sentencia recurrida.

Igualmente, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta del buscador www.google.co.ve, en relación a “persianas contraluz”, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

De igual forma, la accionante-reconvenida produjo impresión a tinta de la página web tupersiana.com, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

También, la parte actora-reconvenida produjo copia simple de la factura N° 003, emitida en fecha 02.09.2008, por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., a nombre de la sociedad mercantil Frigorífico San Nicolás C.A., a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Asimismo, la accionante-reconvenida aportó copias simples de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que en su artículo 4, toda persona natural o jurídica que pretenda desarrollar habitualmente actividades económicas de industria, comercio, servicios o de índoles similar en o desde el Municipio Baruta, deberá obtener previamente la autorización por parte de la Administración Tributaria Municipal denominada Licencia de Actividades Económicas, la cual será expedida mediante un documento que deberá ser exhibido en un sitio visible del establecimiento. También, se desprende del numeral 4° del artículo 7 de la referida Ordenanza, que con la solicitud de Licencia, el interesado deberá anexar la Constatación de Uso, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal.

Por otra parte, la accionante-reconvenida consignó copias certificadas del expediente N° AP42-R-2005-000281, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil D’Alessandro Inversiones C.A., en contra de la resolución N° 005909, dictada en fecha 26.11.2002, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se libraron, apreciándose de las documentales en referencia que se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, industria y oficina del Edificio ARNO, específicamente, en el local C, en la cantidad de quinientos ocho mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 508.440,oo), equivalentes actualmente a quinientos ocho bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 508,44). También, se evidencia de las copias certificadas en referencia la Resolución N 001177, dictada en fecha 13.08.1999, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.472, a través de la cual resolvió fijar como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina e industria al Edificio ARNO, específicamente, al local C, en la cantidad de doscientos noventa y seis mil quinientos noventa bolívares (Bs. 296.590,oo), equivalentes actualmente a doscientos noventa y seis bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 296,59). Y, además, se desprende el Resuelto N° 1011, dictado en fecha 21.04.1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.472, por medio del cual resolvió fijar como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina e industria al Edificio ARNO, específicamente, al local C, en la cantidad de veintinueve mil seiscientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 29.659,oo), equivalentes actualmente a veintinueve bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 29,66).

Conforme al material probatorio aportado por las partes con ocasión a la pretensión reconvencional, este Tribunal observa que ha quedado completamente comprobado que si bien la Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, constituye una documental fundamental para la expedición de la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, de conformidad con lo establecido en el numeral 4° del artículo 7 de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda; también es cierto que la parte demandada-reconviniente no gestionó la emisión de las mismas previa a la explotación de su actividad comercial, ya que toda solicitud, notificación o reclamo de la arrendataria debía ser presentada a la arrendadora por escrito, dejando constancia de su recepción, conforme a lo estipulado en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede solicitar a estas alturas la ejecución del mismo, con fundamento en que la accionante-reconvenida no ha realizado las gestiones destinadas a obtener la Constatación de Uso para actividades comerciales, cuando tiene más de un (01) año ocupando la cosa arrendada, lo cual permite subsumir la situación planteada al adagio latino “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, es decir, nadie puede alegar a su favor su propia torpeza.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la arrendataria no gestionó oportunamente ante la arrendadora ni ante la autoridad municipal correspondiente, las documentales y permisos necesarios para la explotación de su actividad comercial, en contravención al deber que le impone el artículo 4 de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda, en cuanto a que toda persona natural o jurídica que pretenda desarrollar habitualmente actividades económicas de industria, comercio, servicios o de índoles similar en o desde el Municipio Baruta, deberá obtener previamente la autorización por parte de la Administración Tributaria Municipal denominada Licencia de Actividades Económicas, la cual será expedida mediante un documento que deberá ser exhibido en un sitio visible del establecimiento, no siendo exigible a estas alturas la ejecución de la convención locativa accionada, debido a que luego de su celebración y ocupación excesiva del bien inmueble arrendado, no requirió a la arrendadora las documentales necesarias para la emisión de la Constatación de Uso que autorizara el desarrollo de actividades comerciales en el referido bien, optando por dejar de pagar las pensiones de arriendo reclamadas como insolutas que motivaron la procedencia de la pretensión principal, razón por la que estas circunstancias conllevan a desestimar la pretensión reconvencional. Así se declara.”…

Contra esta decisión, la parte demandada en fechas 04 y 05 de diciembre de 2012 la representación judicial de la parte demandada presentó diligencias, en virtud de la cuales apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 07 de diciembre de 2012.

V
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio por libelo presentado en fecha 31 de julio de 2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial. (F. 2 y 3 de la pieza 1 del cuaderno principal del presente expediente).
En fecha 01 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó los respectivos instrumentos fundamentales y anexos. (F.4 al 10, ambos inclusive, de la pieza 1 del cuaderno Principal).
En fecha 03 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa admitió la demanda incoada y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo (2do) día de Despacho, contados a partir de la constancia en autos de la práctica de la citación, a los fines de que diera contestación a la demanda. (F.11 del Cuaderno Principal).
En fecha 10 de agosto de 2012 el Coordinador de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo dejó expresa constancia en autos del pago de los emolumentos correspondientes a los fines de practicar la citación personal del demandado. (F. 13 del Cuaderno Principal).
Mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2012, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa. (F.15 del Cuaderno Principal).
En la misma fecha, el alguacil del titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo dejó expresa constancia de haber practicado la citación de la parte demandada. (F.18 y 19, de la pieza 1 del Cuaderno Principal).
En fecha 02 de octubre de 2012, compareció ante el Juzgado de la causa el ciudadano ANGEL LÓPEZ a los fines de solicitar prórroga del lapso para dar contestación a la demanda, en virtud del derecho constitucional a estar asistido de abogado en el proceso. (F. 21). En esa misma fecha, el Trbunal proveyó lo solicitado, acordando diferir para el quinto día de despacho siguiente el acto de contestación a la demanda (F. 22).
En fecha 11 de octubre de 2012, compareció ante el Tribunal de la causa el ciudadano ANGEL LÒPEZ, debidamente asistido por el abogado IGOR A. TANACHIAN SÁNCHEZ, y dio contestación a la demanda y reconvino; (F. 24 al 55, ambos inclusive de la pieza 1 del cuaderno principal del presente expediente).
En fecha esa misma fecha 11 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual admitió la reconvención propuesta y fijó el segundo día de despacho siguiente a los fines de que la parte actora diera contestación a la reconvención. (F. 56).
Mediante escrito consignado en fecha 16 de octubre de 2012 por la representación judicial de la parte actora, dieron contestación a la reconvención. (F. 58 y 59).
En fecha 23 de octubre de 2012 compareció ante el Juzgado de la causa el apoderado judicial de la parte actora a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas y anexos (F. 61 AL 192, ambos inclusive de la pieza 1).
Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2012, el Tribunal d la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas (F. 193).
En fecha 26 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó nuevo escrito de pruebas. (F. 195).
Mediante auto de fecha 29 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa, admitió las pruebas testimoniales promovidas, fijando oportunidad para su evacuación. (F. 196).
En esa misma fecha, compareció el ciudadano ANGEL LÒPEZ EN en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. -parte demandada- debidamente asistida a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 198 al 206 de la pieza 1 del expediente y confirió poder apud acta al abogado IGOR TANACHIAN SÁNCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638.
En fecha 30 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó ampliación del lapso de pruebas y consignó escrito de promoción de pruebas y anexos, que rielan a los folios 212 al 244 de la pieza 1 del cuaderno principal.
En esa misma fecha, compareció ante el Tribunal el apoderado de la parte demandada a los fines de impugnar y desconocer varios de los documentos consignados por la parte actora como medios probatorios. (F. 246).
En fecha 31 de octubre de 2012, la representación actora consignó nuevas pruebas. (F. 248 al 320, ambos inclusive).
Mediante diligencia presentada en esa misma fecha el apoderado judicial de la parte actora impugnó las pruebas de la parte demandada. (F. 322).
En esa misma fecha, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora, se declararon desiertos loas actos anunciados. (F. 323 y 324). Por su parte, la representación demandada impugnó las pruebas promovidas por la actora y consignó nuevo medio probatorio. (F. 326).
El apoderado de la parte actora en fecha 31 de octubre desistió de su solicitud de ampliación del lapso probatorio (F. 342). En esa misma fecha el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual se pronunció con relación a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte demandada. (F.344).
En fecha 01 de noviembre de 2012 el Juzgado de la causa dictó auto mediante el cual aprueba el desistimiento de la solicitud de ampliación del lapso probatorio formulada por la parte actora. (F. 345)
En fecha 02 de noviembre de 2012, la representación de la parte demanda formuló recurso de apelación contra el auto de fecha 31 de octubre de 2012. (F. 347).
En fecha 05 de noviembre de 2012, el Tribunal dictó auto mediante el cual oyó la apelación formulada a un efecto. (F. 348). En esa misma fecha, la representación actora consignó escrito de informes más anexos. (F.03 al 07 de la pieza Nº 2 del presente expediente).
Mediante diligencia de esa misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandada impugnó el escrito de conclusiones presentado por la actora “en virtud de ser un acto procesal inexistente” y solicitó se proveyera con relación a la apelación de fecha 02 de noviembre de 2012. (F. 09 de la pieza 2)
En fecha 07 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a dicha fecha. (F. 13 de la pieza 2).
Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto de fecha 07 de noviembre de 2012, mediante el cual el Tribunal de la causa instó a la parte a consignar todas las actuaciones a los fines de tramitar la apelación en virtud de que lo que se recurre era un pronunciamiento sobre la negativa de admisión de una prueba por falta de solicitud de prórroga del lapso probatorio por parte del promovente. (F.15)
En fecha 12 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual negó la apelación formulada por tratarse de un auto de mera sustanciación. (F. 17).
En fecha 13 de noviembre de 2012, compareció ante el Tribunal de la causa el apoderado demandado a los fines de solicitar se suspendiera o prorrogara el lapso para dictar sentencia en la presente causa hasta tanto se resolviera la apelación formulada (F. 20).
En fecha 14 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual negó la solicitud formulada por la representación judicial de la parte demandada. (F.21)

En fecha 21 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando parcialmente con la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento, declarando resuelto el contrato y condenando a la parte accionada a hacer entrega material del inmueble así como al pago de la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos diecinueve bolívares con sesenta y ocho céntimos, a título de daños y perjuicios por el uso de la cosa arrendada, por concepto de cánones insolutos y sin lugar la pretensión reconvencional, sin condenatoria en costas en virtud de la inexistencia de vencimiento absoluto. (F.25 al 52, ambos inclusive, de la pieza 2 del cuaderno principal).
En fecha 30 de noviembre de 2012, compareció ante el juzgado de la causa el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de solicitar la remisión al Juzgado Superior las copias certificadas correspondientes a la apelación formulada contra la decisión interlocutoria que negó la evacuación de la prueba de informes. (F. 58).
En fecha 03 de diciembre de 2012, compareció la representación judicial d la parte actora los fines de solicitar copia certificada de la totalidad del presente expediente. (F.60).
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2012, el apoderado demandado apeló de la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2012 (F.62 de la pieza 2 del Cuaderno Principal).
Mediante diligencia de fecha 05 de diciembre de 2012, el apoderado de la demandada ratificó la apelación ejercida contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2012. (F. 64, de la pieza 2 del cuaderno principal).
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2012, el Tribunal de la causa oyó la referida apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor. (F.67 de la pieza 2 del Cuaderno Principal).

V
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

1.- DE LA DEMANDA:

Tal y como se desprende del escrito libelar, traído a los autos por el ciudadano, JOEL ALBORNOZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARY LUZ D`ALESSANDRO BELLO, parte actora en la presente causa, que en fecha 2 de junio de 2008 se suscribió entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. y la actora un contrato de arrendamiento sobre un inmueble conformado por un local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la planta baja del edificio ARNO, situado en la Avenida Leonardo Da` Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Adujo la representación judicial de la actora que, las partes convinieron en que la duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 01 de mayo de 2008 hasta el 30 de abril de 2009, prorrogable por períodos de seis meses en seis meses; como así se estableció en la cláusula cuarta de contrato, y en cuanto al canon de arrendamiento mensual, fue pactado en la cantidad de un mil setecientos bolívares (Bs.1.700,00) mensuales, con incrementos sucesivos hasta alcanzar la cantidad de tres mil doscientos diecisiete con setenta y seis céntimos (Bs.3.217,76), canon este que fue pagado regularmente hasta el 31 de octubre de 2010, fecha a partir de la cual la inquilina dejó de cumplir con su obligación.
Continúa el apoderado actor alegando que, denuncia incumplimiento contractual por parte de la inquilina, quien dejó de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011 y enero a junio de 2012, a razón de tres mil doscientos diecisiete con setenta y seis céntimos (Bs.3.217,76) cada uno.
En cuanto al derecho, adujo como aplicables a la resolución de la presente controversia, lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como la norma contenida en los artículos 1.579, 1.264 y 1.592 del Código Civil.
Concluye que, conforme a los hechos la actora es legítima arrendadora del inmueble objeto de la demanda, con todos los derechos inherentes a ellos y en virtud de los cual demanda por resolución de contrato a la sociedad mercantil INVERSIONES 2LA, C.A. visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas, al no haber pagado el canon arrendaticio desde hace casi dos años.
En virtud de lo expuesto, solicita que se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 2 de junio de 2008 y que se ordene la entrega material del inmueble a la actora, solvente en el pago de servicios y libre de bienes y personas; así como se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios, en los conceptos siguientes:
a. La cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs.64.355,20), resultantes de la sumatoria de las mensualidades dejadas de pagar por la inquilina desde noviembre de 2010 hasta junio de 2012, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada una.
b. La cantidad de tres mil doscientos diecisiete con setenta y seis céntimos (Bs.3.217,76) por cada mes de ocupación ilegítima del local a partir de julio de 2012.
Seguidamente fijaron la cuantía de la demanda en el monto de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs.64.355,20) y solicitaron medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa.

2.- DE LA CONTESTACIÓN:
En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 11 de octubre de 2012 el ciudadano ANGEL LÓPEZ, debidamente asistido por el abogado IGOR TANACHIAN, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la representación judicial de la parte actora.
Del mismo modo admitió que, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año fijo sobre un local comercial con la actora, en fecha 2 de junio del año 2008, y que tendría vigencia desde el 1 de mayo de 2008, hasta el 30 de abril de 2009.
Admitió igualmente, haber realizado pagos de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) y que el último corresponde al mes de octubre de 2010.
Con relación a la condición actual de la relación arrendaticia, expone que “en virtud de que le contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta señala que se trataba de un año fijo prorrogable de 6meses e 6 meses convenidos como fijos desde ese entonces, y que se prorrogarían por acuerdo entre las partes, que no hubo nunca tales acuerdos, o por el hecho que recibiese el actor una mensualidad significaría la prórroga del contrato, en consecuencia, como la última mensualidad recibida tuvo lugar el 31 de octubre de 2010, se entendería como prorrogado el contrato desde esa fecha por 6 meses más, dando 30 de abril del 2011, y de abril del 2011 se extendería la prórroga legal de un año hasta llegar a 31 de marzo del 2012, en donde el contrato de arrendamiento se volvería indeterminado. Ahora bien ciudadano juez,, resulta ser que desde esa misma fecha hasta el sol de hoy, mi representada ha seguido ocupando el inmueble en su condición de arrendataria sin el deber de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento por las razones que se explicarán más adelante, es decir, la relación arrendaticia ya lleva más de 7 meses en condición indeterminada. La relación arrendaticia actualmente existente entre ambas partes es la de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez, que al concluir la prórroga legal en fecha 31 de marzo de 2012, y al continuar mi representada ocupando el inmueble, no cabe la menor duda que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado (…)”.
Seguidamente opusieron la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que a decir de la parte, la acción propuesta solamente puede ser admitida a la luz de cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Contratos de Arrendamientos Inmobiliarios; toda vez que no se puede demandar resolución, cuando la acción a demandar es la de desalojo.
Con relación al fondo de la controversia, opuso la excepción de “non adimpleti contractus”, por cuanto aduce que la demandante no cumplió con su obligación en virtud de lo cual la demandada se encuentra exceptuada de hacerlo, por cuanto la cláusula segunda del contrato obliga a la demandada a “emplear únicamente el local para fábrica, mayor y detal de toldos y persianas, no pudiendo el uso ni destino del inmueble arrendado, lo que constituye el objeto del contrato, y donde nacen obligaciones recíprocas, entre ellas la arrendadora de hacer gozar del inmueble y hacer posible el cumplimiento de ese objeto del contrato y para la arrendataria, cumplir con ese objeto específico y no cambiar el uso del mismo.”
Continúa invocando lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, para concluir que la demandante no ha cumplido ni cumplió con la obligación de hacer gozar a la demandada del local objeto del contrato; por cuanto nunca pudo obtener de la Alcaldía de Baruta, la licencia para explotar el objeto del contrato, y en una ocasión, tras ser inspeccionado el local por los funcionarios de la Alcaldía, emitieron una resolución que prohíbe el desarrollo de actividad comercial alguna en dicho local.
Exponen que, cuatro meses antes a la fecha en la que la demandada dejó de pagar el canon de arrendamiento, la Alcaldía de Baruta cerró el local, por tratarse de un área no autorizada para uso comercial; y que al solicitar dicho ente la licencia para actividades económicas, en el caso particular, venta de persianas, recibió una negativa tajante, mediante resolución y “al verificarse la constatación de uso, requisito indispensable para la permisología (patentes, licencia para actividades económicas) del local, después de mucho tiempo de ‘lucha’, e investigando el porque de tal negativa la Alcaldía de Baruta a través de su dirección de Ingeniería Municipal envía oficio signado con el Nº 1780, fechado 10 de agosto de 2011 donde luego de la ‘constatación de uso’ del local objeto del contrato, exponen lo siguiente: AREA NO AUTORIZADA PARA USO <> (…)”.
Arguye que el local ha permanecido cerrado desde ese entonces, ocasionando graves daños y perjuicios al no poder ejercer la actividad económica; se fundamentan en lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.

3.- DE LA RECONVENCIÒN

La representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda formuló reconvención, la cual fue admitida mediante auto de fecha 11 de octubre de 2012, en los siguientes términos:
Adujo que su representada no ha podido hacer uso del inmueble destinado a arrendamiento por el contrato, y que tampoco ha podido cumplir con el objeto del mismo por causas ingerentes al área donde se encuentra el local e imputables a la arrendadora. En virtud de dicha situación la arrendataria consultó a la Dirección de Ingeniería Municipal respecto a la posibilidad de subsanar tal situación, obteniendo como respuesta que el propietario del inmueble podía efectuar las modificaciones a la edificación conforme a los requerimientos a los fines de habilitar el espacio para poder cumplir con la actividad comercial.
Aduce que, en virtud de ello, “le fue entregada a mi representada una ‘forma’ que anexo a este escrito marcada con la letra ‘D’ a los fines de que notifiquen a la Alcaldía la refacción o obra (sic) nueva que aspiren realizar a los fines de hacer posible el goce del inmueble. Pudimos constatar con los funcionarios de Ingeniería Municipal que existe posibilidad cierta que el local ‘C’, después de los trabajos aprobados por la Alcaldía si pueda ser objeto de explotación comercial. Pero la arrendadora no tiene intenciones de encarar la situación y prefirió emplear astucia, tratar de desalojar a mi representada y además constituirle una deuda injusta de cánones insolutos en donde, si este despacho acordase su pretensión, estaríamos ante un enriquecimiento ilícito por parte de la arrendadora o una verdadera estafa”.
Fundamenta su pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, así como lo dispuesto en los artículos 7, 33, 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente solicitó, se condene a la actora reconvenida al cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el sentido de que realice todas las construcciones y los trabajos necesarios y tendentes a que sea posible el cumplimiento del objeto del contrato y del goce del inmueble arrendado, dichos trabajos deben ser notificados a la Alcaldía de Baruta, y que mientras se realizan a los fines de obtener la autorización, la demandada reconviniente no sea obligada a pagar el canon de arrendamiento.
Asimismo solicita “a los fines de que el presente petitorio no se convierta en una ardid para que al final la arrendadora se alga con la suya, solicito que se establezca un período prudencial de tiempo para el desarrollo y ejecución total de tales obras, en donde se incluyan los aspectos de notificación de construcción, proyecto y ejecución de obras en donde lo determinaría un experto mediante experticia complementaria del fallo”; y que la actora reconvenida “afiance a mi representada durante el tiempo que estaría fuera del local una vez comenzadas las obras, y solicito que solo sea posible la entrega del inmueble para la ejecución de los trabajos, una vez que efectivamente vayan a comenzar los obreros, se tengan los permisos y proyectos aprobados y se haya otorgado la fianza a mi representada”.
Fijó la cuantía en el monto de doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 265.000).

4.- DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.

En fecha 16 de octubre de 2012, la parte actora reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención formulada en los siguientes términos:
Negó que la relación arrendaticia se haya convertido en una relación a tiempo indeterminado, en virtud de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato que estableció prórrogas convencionales de seis meses.
Negó haber realizado u omitido alguna acción con el objeto de impedir a la arrendataria el goce del inmueble arrendado y desconocer los hechos narrados por el demandado con relación a supuestas sanciones impuestas por la Alcaldía de Baruta y que en todo caso las partes convinieron el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula décimo primera que la arrendadora no asumiría ningún tipo de obligación con relación a sanciones o multas.
Negó que la actora reconvenida, haya asumido obligación de obtención de permisos o licencia alguna requerida por el inquilino para la explotación de su negocio, en virtud de que estas obligaciones, que califica como tributarias- son personalísimas del contribuyente.
De igual manera, negó que el arrendatario haya realizado algún tipo de gestión ante la Alcaldía de Baruta y alegó desconocer de las sanciones impuestas, en virtud de lo cual impugnó los anexos por no serle oponibles.
Negó y rechazó la pretensión de la actora respecto a construcciones y modificaciones del inmueble; haber dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales; haber sido notificada o sentida a algún procedimiento administrativo donde se le haya ordenado realizar algún tipo de edificación o construcción en el local arrendado; estar obligada o poder ser condenada a hacer algún tipo de obras ni mucho menos “afianzar” al demandado insolvente.
Impugnó los documentales insertos de los folios 34 al 55 “donde mi representada no aparece y no le pueden ser oponibles. Especialmente se impugnan los documentos apócrifos que van desde el folio 50 al 55”.
De igual manera, impugnó la cuantía por considerarla exagerada y expone que lo correcto es la cuantía fijada en el escrito libelar de setecientas quince unidades tributarias (715 U.T.).
Igualmente expone que, la sociedad mercantil ha seguido trabajando ininterrumpidamente, en el local, y que “de hecho su representante fue citado en dicho local”.
Finalmente, rechazó la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a decir de la parte, no existe la alegada indeterminación del contrato.

3.- DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

DE LA CONTROVERSIA INICIAL

Conformes los límites de la demanda y la contestación se tienen como hechos no controvertidos en el presente caso los siguiente: 1). La existencia de la relación arrendaticia, su fecha de inicio y las condiciones estipuladas al inicio de la relación contractual; 2). El monto de los cánones arrendaticios y 3). Que el último pago efectuado por la demandada y recibido por la actora corresponde al mes de octubre de 2010. Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1). La naturaleza del contrato al momento de incoarse la acción (a tiempo determinado o indeterminado) y 2). El cumplimiento del demandado de su obligación de hacer gozar al arrendatario del inmueble dado en arrendamiento (a los fines de determinar la procedencia de la excepción non adimpleti contractus).
En consecuencia, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria, corresponde a la parte actora probar el cumplimiento de su obligación de poner al arrendatario en goce del inmueble arrendado.

DE LA CONTROVERSIA RECONVENCIONAL
Ahora bien, se desprende de los límites de la reconvención y de la contestación a la reconvención se tienen como hechos no controvertidos en el presente caso los siguiente: 1). La existencia de la relación arrendaticia, su fecha de inicio y las condiciones estipuladas al inicio de la relación contractual; 2). El monto de los cánones arrendaticios y 3). Que el último pago efectuado por la demandada y recibido por la actora corresponde al mes de octubre de 2010. Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1). La naturaleza del contrato al momento de incoarse la acción (a tiempo determinado o indeterminado); 2). La existencia de una declaratoria por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta de área de no uso comercial del inmueble arrendado; 3) La realización de gestiones por parte del arrendatario a los fines de obtener la licencia necesaria para la explotación comercial del local arrendado; y 4). El cumplimiento del demandado de su obligación de hacer gozar al arrendatario del inmueble dado en arrendamiento.
En observancia a las reglas de distribución de la carga probatoria, corresponde a la parte demandada reconviniente probar la existencia de una declaratoria por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta de área de no uso comercial del inmueble arrendado así como la realización de gestiones por parte del arrendatario a los fines de obtener la licencia necesaria para la explotación comercial del local arrendado. Por su parte corresponde a la parte actora reconvenida demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en especial la de poner al arrendatario en goce del inmueble arrendado.

4.- DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS:
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto, observa:
4.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
a. CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Acompañó con el libelo de demanda, original de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de julio de 2012, anotado bajo el Nro. 05, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que riela a los folios 04 y 05, ambos inclusive. Con respecto a este poder, éste Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 150, 151, 154 y 157 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ellos ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.
2.- Consignó en autos ejemplar original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana MARY LUZ D’ALESSANDRO y la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA,C.A, notariado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2008, anotado bajo el Nro. 59, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que riela a los folios 06 al 09, ambos inclusive. Este instrumento, se trata de un documento autenticado que plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, en virtud de que no fe tachado por las partes le merece plena prueba a este sentenciador En tal virtud, con dicho medio de pruebas quedó plenamente demostrada: La validez y existencia de la relación contractual sobre un inmueble constituido por un local distinguido con la Letra C, ubicado en el Edificio ARNO y el cual se encuentra situado en la Avenida Leonardo Da’ Vinci, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, a tenor de lo siguiente:
Entre MARY LUZ D’ALESSANDRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.911.495, procediendo en su carácter de Administradora del Edificio Amo, quien en lo adelante se denominará LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA.C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Vianda, bajo el Número 53, Tomo 1807 A de fecha 30 de abril del 2008, representada en este acto por su Gerente General ÁNGEL LÓPEZ NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 11.308.240, debidamente facultado por los estatutos sociales, y quien en lo adelante se denominará "LA ARRENDATARIA", se ha convenido en celebrar el presente contrato de Arrendamiento el cual se regirá por las cláusulas siguientes:
PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble constituido por un local distinguido con la Letra C, ubicado en el edificio ARNO, y el cual se encuentra situado en la Avenida Leonardo Da Vinci, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
SEGUNDA. LA ARRENDATARIA, se obliga a usar el inmueble arrendado como local para Fabrica, mayor y detal de persianas, toldos y similares. En consecuencia LA ARRENDATARIA no podrá cambiar el uso y destino del inmueble aquí arrendado. El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de lo acordado en esta cláusula, dará derecho a LA ARRENDADORA, a dar por resuelto el presente contrato y exigir el pago de daños y perjuicios correspondientes.
TERCERA: Aun cuando LA ARRENDATARIA conoce que el canon de arrendamiento establecido en Resolución de Regulación de Alquileres, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 26 de noviembre de 2002 es por la cantidad de QUINIENTOS OCHO CON CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 508,44) mensuales, acepta y conviene en pagar un monto mayor, por lo cual el canon de arrendamiento mensual es de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), debiendo ser pagado por LA ARRENDATARIA los cinco (5) primeros días del mes, en la siguiente dirección: Avenida Principal de La Carlota, Edificio Croes, Apartamento N° 07, Caracas.
Queda expresamente convenido entre las partes que podrá revisarse el canon de Arrendamiento por nueva Regulación del mismo, o de mutuo acuerdo entre las partes en caso de prorroga.
CUARTA: El término de duración del presente contrato será de un año (1) fijo contado a partir del 01 de mayo del 2008 y prorrogable por periodos de seis (6) meses en seis (6) meses convenidos desde ahora, corno plazos fijos, si ambas partes así lo acuerdan por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Igualmente queda entendido entre las partes que de recibir LA ARRENDADORA, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización de todo termino contractual aquí estipulado, el mismo significara la prorroga del presente contrato, por el lapso fijo antes estipulado, a partir de la fecha de su vencimiento y así sucesivamente ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.
QUINTA: Este contrato ha sido celebrado especialmente en consideración a la solvencia moral y económica LA ARRENDATARIA y por lo tanto se considerará rigurosamente celebrado "intuito Personae" y es por que LA ARRENDATARIA no podrá subarrendarlo, cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcialmente bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso autorización expresa de LA ARRENDADORA por escrito. Se considera cambio de arrendatario el cambio de los accionistas actuales de la empresa.
LA ARRENDADORA no reconocerá como inquilino ni como ocupante legítimo a ninguna persona que encuentre en el inmueble sin su consentimiento, y en todo caso LA ARRENDATARIA continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones asumidas por ella en virtud del presente contrato, hasta su definitiva terminación. LA ARRENDADORA no responde de las perturbaciones de mero hecho que los terceros pudieren causar en la quieta y pacífica posesión y disfrute del inmueble, mientras el mismo esté arrendado. En tales casos LA ARRENDATARIA, tendrá acción directa contra los perturbadores y será de su cargo acudir ante las autoridades competentes en reclamo de su amparo.
SEXTA: LA ARRENDATARIA queda obligada a no hacer ninguna alteración ni modificación en la construcción del inmueble arrendado. Cualquier mejora que LA ARRENDATARIA le hiciera al inmueble objeto del presente contrato, alteraciones y modificaciones mediante previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito, quedará en beneficio del inmueble por dicho concepto, sin que por ello se genere ninguna clase de indemnización. En caso de mejoras no autorizadas, LA ARRENDADORA, podrá
solicitar la demolición de las mismas a costa de LA ARRENDATARIA, una vez que finalice por cualquier causa la relación arrendaticia.
SÉPTIMA: Será de exclusivo cargo de LA ARRENDATARIA, las reparaciones que necesite el inmueble durante la vigencia de este contrato, tales como las pinturas interiores y reparaciones de paredes, puertas ventanas, sanitarios, tuberías en general y llaves de los distintos servicios, etc. Igualmente LA ARRENDATARIA queda obligada a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA por escrito con la mayor urgencia, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en el inmueble y de no hacerlo será responsable de los perjuicios que OCASIONE SU negligencia. En ningún caso LA ARRENDATARIA podrá encargarse de la ejecución de las reparaciones mayores correspondientes a LA ARRENDADORA, sin obtener la previa autorización otorgada por escrito de ésta última y en caso de contravenir ésta prohibición, no le será reconocido pago alguno por la ejecución de la misma. LA ARRENDATARIA, conviene en tolerar toda reparación mayor que sea necesario realizar y renuncia a reclamar indemnización por perturbaciones en los términos del Artículo 1590 del Código Civil.
OCTAVA: Queda convenido, que la mora en el pago del canon de arrendamiento, además de causar los efectos y consecuencias determinados en el presente contrato, causará una indemnización por intereses moratorios equivalentes a la tasa activa promedio que marquen tres (3) de las Grandes Instituciones Bancarias reconocidas del país, por el o los cánones debidos hasta el momento de su pago definitivo, además de los gastos de cobranza que el mismo origine.
NOVENA: LA ARRENDATARIA, declara conocer el inmueble que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado, sirviendo este documento de prueba de este hecho, sin que pueda admitirse prueba de lo contrario y quien se obliga a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe especialmente en cuanto se refiere a piezas sanitarias, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, pisos techos, paredes, ventanas, tuberías de agua, interruptores y acabados en general
DECIMA: LA ARRENDADORA no se hace responsable por los daños y perjuicios que pudiesen sufrir LA ARRENDATARIA o las personas que ocupen el inmueble arrendado por concepto de asalto, accidente, terremoto, robo, atraco, motín, deterioro, ruina, o incendio e inundación originado en el inmueble arrendado, así como cualquier otro acto de violencia, hecho de tercero o caso fortuito que pueda ocurrir en el inmueble dado en arrendamiento. Tampoco se hace responsable por el cese o interrupción total o parcial o cualquier otra falla en los servicios de agua, luz, aseo, teléfono, u otros servicios públicos o privados, quedando esta liberada de toda responsabilidad por estos conceptos.
DECIMA PRIMERA: LA ARRENDADORA no se hace responsable en ningún caso por daños, pérdidas o robos que sufra LA ARRENDATARIA, en el inmueble arrendado, así como por las sanciones o multas en el que incurriese por el incumplimiento de las disposiciones legales, ya sean Nacionales, Estatales o Municipales.
DECIMA SEGUNDA: LA ARRENDATARIA deberá pagar y mantener al día el monto por concepto de gastos comunes o propios, entre ellos los servicios de electricidad, agua, aseo y cualquier otro servicio público que necesite el inmueble arrendado, siendo tales servicios de su cuenta y riesgo, sin que LA ARRENDADORA contraiga responsabilidad alguna al respecto. De igual manera LA ARRENDATARIA, pagará mensualmente la cuota parte de los gastos comunes que le correspondan.
En todo caso al término del presente contrato LA ARRENDATARIA deberá presentar a LA ARRENDADORA los certificados de solvencia respectivos, de los servicios públicos por él utilizados, en un lapso no mayor de diez (10) días hábiles, después de entregado el inmueble.
DECIMA TERCERA: Serán causas de resolución del presente contrato: a. El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en este contrato por parle de LA ARRENDATARIA; b. La falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento durante el plazo previsto; c. Si LA ARRENDATARIA fuere objeto de medida judicial sobre cualquiera de sus bienes que no sea suspendida en el transcurso de siete (7) días; d. Si se colocara LA ARRENDATARIA en estado de insolvencia, suspensión de pagos, atraso o quiebra. Por lo que dada una cualesquiera de las antes mencionadas causales, LA ARRENDADORA podrá considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato y ejercer cualquier acción judicial a la cual tuviere derecho, siendo por cuenta de LA ARRENDATARIA, el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales que se causaren, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios a que hubiera lugar. LA ARRENDATARIA quedará obligada al pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviese en curso, y los que falten hasta el vencimiento del término del contrato.
DECIMA CUARTA: Queda expresamente convenido entre las partes Contratantes que en razón de los trabajos de urbanismo que pueda contemplar cualquier Oficina Gubernamental, creada o que se crease, aún cuando sea de los llamados Institutos Autónomos o Sociedades Privadas que dependan de aquellos, afectasen con sus obras directas o indirectamente el inmueble objeto de este contrato y que sus propietarios se viesen obligados a enajenar, disponer, derivar y en cualquier forma gravar el inmueble y pedir desocupación, este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin que LA ARRENDATARIA pueda reclamar a LA ARRENDADORA ni a terceros, ninguna clase de indemnización.
DECIMA QUINTA: Toda solicitud, notificación o reclamo de LA ARRENDATARIA o de LA ARRENDADORA, deberá ser presentada por escrito, dejando constancia de su recepción. Para LA ARRENDADORA en la Dirección descrita en la cláusula tercera y para LA ARRENDATARIA en la dirección del inmueble aquí arrendado.
DECIMA SEXTA: Todos los gastos que ocasione el presente contrato hasta su definitiva terminación, así como los gastos de cobranza Judiciales y/o extrajudiciales, incluidos honorarios de abogados serán o exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA de igual manera todos tos gastos y costos de procedimiento de desalojo u otros en su contra será por cuenta de LA ARRENDATARIA.
DECIMA SÉPTIMA: Al vencimiento del presente contrato o de su prórroga legal de ser el caso, LA ARRENDATARIA deberá entregar las llaves del inmueble el primer día hábil a las 9:00 a.m., después de la terminación del mismo, a LA ARRENDADORA o a la persona que esta designe por escrito, en el inmueble arrendado a los fines de su inspección, para lo cual se levantará un acta de recepción que suscribirán ambas partes, donde se dejará constancia del mantenimiento y conservación en que LA ARRENDATARIA entrega, que de no ser suscrita por esta última se entenderá como no entregado dicho inmueble; comenzando a regir en cuyo caso lo establecido en el aparte final de esta cláusula. Así mismo queda convenido que LA ARRENDADORA, podrá pedir el secuestro del inmueble al vencimiento del contrato siempre y cuando no lo haya desocupado LA ARRENDATARIA como cláusula penal. LA ARRENDADORA se reserva el derecho a reclamar a LA ARRENDATARIA, cualquier desperfecto o daño que observe en el inmueble hasta después de 15 días de haberlo recibido, lo cual le será notificado a LA ARRENDATARIA para su solución. Queda entendido que la mora de LA ARRENDATARIA en la entrega del inmueble vencimiento del plazo fijo dará lugar al pago como indemnización de los daños y perjuicios por dicha mora los cuales cancelará a LA ARRENDADORA a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) diarios hasta el día de la entrega definitiva del inmueble recibido conforme por LA ARRENDATARIA, sin que este implique prorroga o tácita reconducción. En caso de prórrogas, este último monto será ajustado de acuerdo con el canon de arrendamiento que se esté pagando al momento del vencimiento, manteniendo la misma proporción observada a la firma del presente contrato. Así mismo queda expresamente convenido entre las partes que dichos daños y perjuicios antes referidos causados a LA ARRENDADORA, no requerirán de prueba alguna que los justifique.
DECIMA OCTAVA: LA ARRENDATARIA se obliga a mantener el inmueble aseado de conformidad con las disposiciones Sanitarias inherentes a la materia. No podrá mantener en su interior animales. Tampoco podrá producir ruidos u olores molestos y responderá de las personas bajo su dependencia o cuidado por daños que estas puedan causar al mismo, responsabilidad esta solidaria de LA ARRENDATARIA sin excluir la que corresponda al causante. Así mismo deberá respetar el orden lógico natural y social, que en el resto de inmueble se establezca para la mejor convivencia mutua. Queda prohibido utilizar el inmueble o sus dependencias para actividades contrarias al orden público y a las buenas costumbres, para depósito c almacén de materias inflamables o explosivas.
DECIMA NOVENA: LA ARRENDADORA, se reserva el derecho de visitar directamente o por medio de persona autorizada el inmueble antes descrito en horas hábiles y laborales. Así mismo LA ARRENDATARIA permitirá durante los treinta (30) días anteriores a la fecha de terminación del contrato o de su prórroga de ser el caso, que LA ARRENDADORA o la persona que designe, pueda mostrar el inmueble a personas interesadas, dentro de las horas convenidas entre ambas partes.
Queda sin ningún efecto cualquier contrato suscrito con anterioridad sobre el mencionado Local C.
Y yo, ANGEL LOPEZ NUÑEZ, arriba identificado, procediendo en nombre propio, declaro que: Para garantizar el fiel cabal y oportuno cumplimiento de todas las obligaciones contraídas por LA ARRENDATARIA en los términos del presente contrato, así como la devolución del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió, me constituyo en fiador solidario y principal pagador de todas las obligaciones que por este documento asume LA ARRENDATARIA, incluyendo los servicios directos como electricidad y agua, que normalmente son facturados con atrás. Y yo, MARIANA BEATRIZ ALCALÁ BUSTAMANTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.335.891, en mi condición de cónyuge del ciudadano ANEL LÓPEZ arriba identificado, declaro que acepto y estoy conforme con la fianza otorgada por mi esposo en el presente contrato.
Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencias, las partes contratantes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción declara someterse. (…).

b. DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
1. Ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, consignado de manera conjunta con el escrito libelar. Respecto a este instrumento, esta juzgadora emitió pronunciamiento supra.
2. Promovió marcado “B” legajo de copias certificadas de exp. Nº 28479, llevado por la extinta Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Esta alzada le da valor probatorio como documento administrativo de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia que considera como “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957), siendo así este Tribunal les otorga valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. De dicha probanza se desprende que el Edificio ARNO en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende fue objeto de una remodelación permisada por la Gerencia de Desarrollo Urbano de Municipio Sucre así como procedimiento de regulación por ante la Dirección de Inquilinato adscrita al extinto Ministerio de Fomento en el año 1986; no obstante aprecia quien juzga que en nada contribuye este elemento probatorio a esclarecer los hechos planteados en la presente controversia. Así se establece.
3. Consignó marcada “C” copia simple de contrato de compra venta protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Departamento Libertado del Distrito Federal bajo el Nº 49, folio 164 Protocolo 1º, de fecha 22 de diciembre de 1961 (F.133 al 136). Ahora bien con relación al instrumento bajo estudio, aprecia quien juzga que en virtud de que se trata de una reproducción fotostática simple y fue impugnada oportunamente por la contraparte y siendo que la parte promovente no solicitó su cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
4. Consignó marcada con la letra “C” copia simple de resolución dictada en fecha 22 de octubre de 1985 por el Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato en el expediente Nº 28.479. (F. 137 Y 138).Ahora bien con relación al instrumento bajo estudio, aprecia quien juzga que en virtud de que se trata de una reproducción fotostática simple que fue impugnada oportunamente por la contraparte y siendo que la parte promovente no solicitó su cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
5. Consignó marcada con la letra “D” copia simple de resolución dictada en fecha 21 de abril de 1994 por el Departamento de Regulación de la Dirección General Sectorial de Inquilinato en el expediente Nº 28.479. (F. 139 al 143, ambos inclusive). Ahora bien con relación al instrumento bajo estudio, aprecia quien juzga que en virtud de que se trata de una reproducción fotostática simple que fue impugnada oportunamente por la contraparte y siendo que la parte promovente no solicitó su cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
6. Consignó marcada con la letra “E” copia simple de instrumento intitulado “NOTIFICACIÓN PERSONAL” emanado de la División de Regulación de la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio de Fomento, de fecha 18 de octubre de 1999, acompañada de la respectiva resolución administrativa de fecha 13 de agosto de 1999 (F. 144 al150, ambos inclusive). Con relación al instrumento bajo estudio, aprecia esta Juzgadora que por cuanto fue consignada una reproducción fotostática sin certificación alguna que fue impugnada de manera oportuna por la contraparte sin que la parte promovente solicitara el respectivo cotejo, no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7. Consignó marcado con la letra “F” copia simple de resolución dictada en fecha 25 de noviembre de 2002, por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura (F. 151 al 156, ambos inclusive). Con relación al instrumento bajo estudio, aprecia esta Juzgadora que por cuanto fue consignada una reproducción fotostática sin certificación alguna que fue impugnada oportunamente por la contraparte sin que la parte promovente solicitara el respectivo cotejo, no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8. Consignó marcada con la letra “G” original de misiva emanada presuntamente de la actora dirigida a la sociedad mercantil Contraluz en fecha 09 de mayo de 1994 (F.157). Respecto a esta probanza, observa quien juzga que la misma se encuentra firmada por la parte actora con recibo suscrito de manera ilegible, y siendo que dicha firma se atribuye a la parte demandada la misma la desconoció de manera expresa y oportuna, sin que la parte promovente solicitara el cotejo de la misma, no se otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
9. Consignó marcada con la letra “H” copia simple de misiva suscrita por la parte actora y dirigida a la sociedad mercantil CONTRALUZ, C.A. en la presente causa en fecha 31 de agosto de 1999. Aprecia quien juzga que la presente prueba se trata de una copia que fue impugnada de manera oportuna por la parte ante la cual se pretende hacer valer, sin que la promovente solicitara el respectivo cotejo conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Alzada no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
10. Consignó marcado con la letra “I” (F. 159 al 161, ambos inclusive de la pieza Nº 1 del presente expediente:
a. Instrumento contentivo de datos de recepción de comunicación vía fax dirigida a la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A.
b. Copia de comunicación de fecha 15 de diciembre de 1997, emanada de la actora y dirigida a la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A. referida a una notificación que se le hizo a la ciudadana MARY LUZ D’ALESSANDRO y/o Vittorio D’ Alessandro por la representación de la sociedad mercantil CONTRALUZ referente a la rotura de “un tubo de aguas negras del apartamento que se encuentra arriba del local que ocupamos, desprendiendo aguas negras con fuertes olores a la parte exterior del local”. Respecto a dicha probanza aprecia esta jurisdicente que la misma no fue objeto de impugnación, no obstante, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas se observa que el instrumento en cuestión emana de un tercero que no es parte en juicio y no fue traído al proceso a los fines de ratificar su contenido y firma, en consecuencia no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
11. Consignó marcado “J” copia simple de comunicación sin suscribir dirigida a la parte actora, en virtud de lo cual esta Alzada no le otorga valor probatorio alguno.
12. Consignó marcado “K” legajo en copia simples de expediente Nº AP42-R-2005-000281 contentivo del juicio que por nulidad que fuera incoada por la sociedad mercantil D’ALESSANDRO INVERSIONES, C.A. (DAINCA) contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habitad tramitado por ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (F. 163 al 14, ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente). Aprecia quien juzga que la parte demandada impugnó oportunamente los instrumentos bajo estudio y en virtud de que la parte promovente no insistió en su valor probatorio mediante solicitud de cotejo conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
13. Consignó marcado con la letra “L” copia simple de contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre la actora y la ciudadana ADORACIÓN M. NUÑEZ DE LÓPEZ en fecha 24 de enero de 2000 (F. 175 al 178, ambos inclusive de la pieza 1 del presente expediente), ahora bien en virtud de la impugnación que fuere formulada de manera oportuna por la parte demandada sin que la parte actora insistiera en su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno. Así se establece.
14. Consignó marcado con la letra “M” ejemplar original de avalúo efectuado en fecha 26 de noviembre de 1984 al Edificio Arno, ubicado en la Urbanización Bello Monte, Calle Leonardo Da Vinci, Municipio Baruta del Estado Miranda, por el ciudadano JUAN E. VALVERDE G. (F. 180 al 189, ambos inclusive). Aprecia quien juzga que el instrumento bajo estudio emana de un tercero ajeno a la presente causa y que no fue promovido como testigo a los fines de que ratificara con sus dichos el contenido del mismo, en consecuencia este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
15. Consignó marcado con la letra “N” copia de fotografías (F. 190) a las cuales este Tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto no fueron obtenidas mediante una inspección judicial, el cual sería el medio idóneo para traerlas al proceso, por lo cual constituye una prueba irregular que no puede ser apreciada por esta Alzada. Así se establece.
16. Consignó marcado con la letra “O” copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES BOMIL, C.A. y el ciudadano JULIO PADRÓN CRUZ, en fecha 29 de enero de 1971 (F. 191). El instrumento bajo análisis se trata de una reproducción fotostática que fue impugnada de manera oportuna por la parte demandada sin que la promovente solicitara el cotejo de la misma, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
17. Consignó marcado con la letra “P” copia simple de recibo de consignaciones efectuada ante el Juzgado Segundo de Municipio del extinto Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda por el ciudadano SERAFIN FERNANDEZ a nombre de la sociedad mercantil ADM. BOMILCA, C.A. (F. 191). El instrumento bajo análisis se trata de una reproducción fotostática que fue impugnada de manera oportuna por la parte demandada sin que la promovente solicitara el cotejo de la misma, por lo cual, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
18.- Promovió prueba testimonial respecto a las ciudadanas CLAUDIA JANNETT EBRATT de ÁLVAREZ y DARIELA COROMOTO PEÑA de BORJAS (sin más datos de identificación), la cual fe admitida, no obstante habiendo sido fijado el acto de evacuación de las testimoniales, las testigos no comparecieron, por lo cual se declararon desiertos los actos. (F. 195, 196, 323 y 324 de la pieza 1 del Cuaderno principal).
19. Promovió inspección judicial respecto al local objeto de la presente controversia, la cual fue negada por el Tribunal a quo en virtud de que fue promovida de manera ilegal por cuanto no se expresaron los particulares sobre las cuales versaría la evacuación de la probanza, todo conforme al auto dictado en fecha 29 de octubre de 2012 (F. 196).

En fecha 30 de octubre de 2012, la parte actora consignó nuevo escrito de promoción de pruebas, mediante el cual consignó los siguientes instrumentos:
1. Marcado con la letra “A” consignó impresión a tinta obtenida del portal web TSJ-Regiones de sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2009, por el Tribunal Cuadragésimo (40º) de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 214 al 234 de la pieza 1 del cuaderno principal), la cual fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31 de octubre de 2012, sin que la parte promovente insistiera en su valor probatorio; por lo cual, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de datos y Firmas Electrónicas, no le otorga valor probatorio alguno. Así se establece. .
2. Consignó marcado con la letra “B”, los siguientes instrumentos:
a. Impresión obtenida de la página web del buscador “Google” (www.google.co.ve) contentiva de los resultados de búsqueda vinculados con la sociedad mercantil INVERSIONES 2LA,C.A. (F. 235); dicho instrumento fue impugnado oportunamente por la parte demandada reconvieniente, en fecha 31 de octubre de 2012, sin que la representación judicial de la parte actora insistiera en su valor probatorio, por lo cual de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas, esta Alzada no lo aprecia. Así se establece.
b. Impresión obtenida del portal web TSJ REGIONES, de acta de audiencia oral y pública celebrada por el Juzgado Superior Primero del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 236 Y 237 de la pieza 1 del cuaderno principal), este instrumento fue impugnado en fecha 31 de octubre de 2012 por la representación de la parte demandada, por lo que este Tribunal no le concede ningún valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se establece.
3. Marcado con la letra “C” consignó lo siguiente:
a. Impresión obtenida de la página web del buscador “Google” (www.google.co.ve) contentiva de los resultados de búsqueda vinculados a los caracteres “persianas contraluz” (F. 237); dicho instrumento fue impugnado oportunamente por la parte demandada reconvieniente, en fecha 31 de octubre de 2012, sin que la representación judicial de la parte actora insistiera en su valor probatorio, por lo cual de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas, esta Alzada no lo aprecia. Así se establece.
b. Impresión obtenida del portal web “Tupersiana.com” respecto de resultados relacionados con la empresa CONTRALUZ, C.A. (F. 239 al 243). este instrumento fue impugnado en fecha 31 de octubre de 2012 por la representación de la parte demandada, por lo que este Tribunal no le concede ningún valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se establece.
4. Consignó marcado “D” copia de factura Nº 003, en cuyo membrete se puede leer INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. a nombre de la sociedad mercantil FRIGORIFICO SAN NICOLÁS; (F. 244). Este copia al constituir una reproducción fotostática de un instrumento privado que fue oportunamente impugnada por la representación judicial de la parte demandada recurrente, sin que la parte actora solicitara el correspondiente cotejo de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio alguno. Así se establece.

En fecha 31 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó nueva prueba documental:

1. Consignó copia de la Gaceta Municipal Extraordinaria Nº 319 de diciembre de 2005, del Municipio Baruta del Estado Miranda, contentiva de la “ORDENANZA SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS DE INDUSTRIA, COMERCIO, SERVICIOS O DE ÍNDOLE SIMILAR DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA”, a la cual esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil (F. 249 al 267, de la pieza 1 del cuaderno principal), de la misma se desprende que en su artículo 4 se establece: “Toda persona natural o jurídica que pretenda desarrollar habitualmente actividades económicas, de industria, comercio, servicios o de índole similar en o desde el Municipio Baruta deberá obtener previamente la autorización por parte de la Administración Tributaria Municipal denominada Licencia de Actividades Económicas, la cual será expedida mediante un documento que deberá ser exhibido en un sitio visible del establecimiento”. Y el numeral cuarto del artículo 7 de la Ordenanza bajo estudio, establece que con la solicitud de la Licencia, el interesado debe consignar anexa la Constatación de Uso, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía. Así se establece.
2. Consignó legajo de copias certificadas del expediente signado Nº. AP42-R-2005-000281 que cursa ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo correspondientes al recurso de nulidad que ejerciera la sociedad mercantil D’ALESSANDRO INVERSIONES, C.A. contra la Resolución nº 005909 dictada en fecha 26 de noviembre de 2002 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Este Tribunal le concede calor probatorio al presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, industria y oficia del Edificio ARNO, en especial del local C –inmueble arrendado-, en la cantidad de quinientos ocho mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 508.440, 00), asimismo se desprende que en la resolución Nº 00117de fecha 13 de agosto de 1999, dictada por la misma Dirección en el expediente Nº 28.472 se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, industria y oficia del Edificio ARNO, en especial del local C –inmueble arrendado-, en la cantidad de doscientos noventa y seis mil quinientos bolívares(Bs. 296.500, 00) y que en fecha anterior a ello, a saber, 21 de abril de 1994, se había dictado resolución Nº 1011 que había fijado el canon para el inmueble en cuestión en el monto de veintinueve mil seiscientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 29.659,00). Así se establece.

c. PRUEBAS PROMOVIDAS EN ALZADA

1.- Copia certificada de actas cursantes al expediente Asunto Principal: AP21-L-2007-0005626, Asunto: AP21-R-2009-000219 de la nomenclatura interna del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales se discriminan a continuación:
• Copia certificada de sentencia de fecha 19/02/2009, dictada por el Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oposición a la medida ejecutiva de embargo, dictada en el juicio por cobro de prestaciones sociales incoado por WILLIAM JOSE PERNI FUENTES contra la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A., en donde interviene como tercera opositora la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2 LA, C.A. (F. 76 al 97 ambos inclusive de la pieza No. 2 del presente expediente).
• Copia certificada de comprobante de recepción emanado de la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20/02/2009, en donde se deja constancia que dicha unidad recibió del ciudadano ANGEL LOPEZ, titular de la cédula de identidad No. 11.308.240, en su carácter de representante legal de la empresa INVERSIONES ALTERNATIVAS 2 LA, C.A.-tercero opositor-, asistido por el abogado IGOR TANACHIAN SANCHEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.638, diligencia mediante la cual apeló de la sentencia de fecha 19/02/2009 dictada por el Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas inherente al juicio antes reseñado y copia certificada de la referida diligencia de apelación (F. 98 al 100 ambos inclusive de la pieza No.2 del presente expediente).
• Auto de fecha 03/03/2009 proferido por el Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual oye el recurso de apelación interpuesto por la tercera opositora en un solo efecto (F. 101 de la pieza No.2 del presente expediente).
• Copia certificada de certificación de fecha 03/03/2009 expedida por la Secretaria del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas inherente a actuaciones que guardan relación con el expediente AP21-R-09-219 (F. 102 de la pieza No.2 del presente expediente).
• Copia certificada de oficio de fecha 13/03/2009 emanado del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigido al Juez Superior del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual señala que remite copias certificadas del Asunto AP21-L-2007-005626 con motivo del recurso de apelación que se oyó en un solo efecto (F. 103 de la pieza No.2 del presente expediente).
• Copia certificada de comprobante de distribución de fecha 16/03/2009 emanado de la Coordinación Judicial del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas (F. 104 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de auto de fecha 17/03/2009 emanado del Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, en donde el referido tribunal manifestó que faltó incorporar las copias certificadas allí indicadas al recurso de apelación (F. 105 de la pieza No. 2)
• Copia certificada de auto de fecha 17/03/2009 emanado del Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, en donde el referido tribunal remitió el expediente AP21-R-2009-000219 al Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de la incorporación de las actas faltantes (F. 106 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de auto de fecha 06/04/2009 emanado del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde da por recibido el expediente No. AP21-R-2009-000219 (F. 107 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de sentencia de fecha 11/02/2008 proferida por el Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el juicio por cobro de prestaciones sociales incoado por WILLIAM JOSE PERNI FUENTES contra la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A., en donde interviene como tercera opositora la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2 LA, C.A. (F. 108 al 110 ambos inclusive de la pieza No. 2).
• Acta de embargo de fecha 29/01/2009 emanada del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el juicio por cobro de prestaciones sociales incoado por WILLIAM JOSE PERNI FUENTES contra la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A., en donde interviene como tercera opositora la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2 LA, C.A. (F. 111 al 118 todos inclusive de la pieza No. 2).
• Copia certificada de certificación de fecha 06/04/2009 expedida por la secretaria del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 119 de la pieza No. 2).
• Copia certificada Oficio de fecha 07/04/2009 emanado del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigido al Juzgado Primero Superior del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, remitiendo expediente No. AP21-R-2009-000219 (F. 120 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de auto de fecha 15/04/2009 proferido por el Juzgado Primero Superior del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, dando por recibido el expediente No. AP21-R-2009-000219 (F. 121 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de acta de audiencia oral y pública de fecha 22/04/2009 inherente al expediente AP21-R-2009-000219 (F. 122 al 123 ambos inclusive de la pieza No. 2).
• Copia certificada de auto de fecha 30/04/2009 proferido por el Juzgado Primero Superior del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, señalando que la sentencia de fecha 22/04/2009 quedó definitivamente firme y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 124 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de oficio de fecha 30/04/2009 proferido por el Juzgado Primero Superior del Circuito Judicial del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, que remitió el expediente al Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 125 de la pieza No. 2).
• Copia certificada de auto de fecha 08/01/2013, mediante el cual Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acordó copias certificadas solicitadas por el abogado JOEL ALBORNOZ (F. 126 de la pieza No. 2).
• Certificación que acompaña las actuaciones antes descritas emanada del Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 127 de la pieza No. 2).

Aprecia quien juzga que, los instrumentos supra descritos, forman parte de un legajo de copias certificadas correspondientes al expediente Nº AP21-R-2009-000219 cursante ante los Juzgados del Trabajo de esta misma Circunscripción Judicial; en virtud de lo cual esta Alzada los valora como conforme los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, como documento judicial público, y de los mismos se desprende:
Que en fecha 19 de febrero de 2009, el Juzgado Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia con relación a la oposición al embargo ejecutivo, que fuera dictado contra la sociedad mercantil CONTRALUZ C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 06 de octubre de 1960, bajo el número 01, Tomo 97-A, representada judicialmente por el abogado IGOR ALFONSO TANACHIAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 52.638; a favor del ciudadano WILLIAM JOSÉ PERNI FUENTES, oposición ésta formulada por la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. y mediante la cual declaró:
“1) SIN LUGAR la oposición realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. a la medida ejecutiva de embargo; 2) CON LUGAR la Sustitución de Patronos invocada por la parte actora en el presente expediente (ciudadano WILLIAM JOSÉ PERNI FUENTES) y, en consecuencia se declara solidariamente responsable del pago de las cantidades a que tine derecho el ejecutante, a las sociedades mercantiles CONTRALUZ, C.A. (antes EVITALUZ, C.R.L) e INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, CA. 3) SE RATIFICA la medida de embargo decretada por este Tribunal en fecha 29 de abril de 2008 y en consecuencia, procedente la contiuación del embargo.”

Habiendo sido apelada dicha decisión por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. dicha apelación fue declarada desistida en fecha 22 de abril de 2009 por el Juzgado Superior Primero del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la incomparecencia de la recurrente a la audiencia oral y pública; por lo que se confirmó la decisión supra reseñada y se condenó en costas a la parte apelante. Así se establece.

4.2 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

a. CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN.

1. Promovió y consignó marcado “A” ejemplar incompleto de la Gaceta Mercantil “LOS HECHOS EMPRESARIALES”, en su edición Nº 50, de fecha 29 de octubre de 2008, donde consta la publicación del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales registrados de la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., que riela a los folios 34 al 37, ambos inclusive, de la pieza 1 del cuaderno principal. Con relación a esta probanza este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil en virtud de la improcedencia de la impugnación de la actora al no producir ninguna probanza que desvirtuara dicha publicación. De la misma se desprende que dicha sociedad se encuentra inscrita ante el Registro V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, Tomo 1807 A, Número 53.
2. Promovió y consignó marcado “B” ejemplar original incompleto de Resolución Nº CJ/DSF/053-2010 de fecha 09 de julio de 2010, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que constituye un documento público de naturaleza administrativa en virtud de haber sido emanado por un funcionario público en ejercicio de sus funciones, todo ello conforme a lo dispuesto en jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Sent. 1307, del 22 de mayo de 2003, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán), por lo cual resulta improcedente la impugnación formulada por la parte actora, siendo que el medio para enervar los efectos de la presente documental es la tacha de falsedad. Dicha resolución riela a los folios, 38 al 48, ambos inclusive de la primera pieza del expediente y de la misma se desprende que con dicha resolución culmina el procedimiento administrativo sancionador iniciado a la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. en virtud de no haber obtenido ésta última la “…Licencia de Actividades Económicas previo al ejercicio de su actividad económica, deja en evidencia la transgresión por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES 2LA, C.A. del contenido del artículo 4 de la Ordenanza sobre Actividades Económicas (hoy artículo 4 de la Reforma de Ordenanza sobre Actividades Económicas), ya que de este se desprende, que la mencionada empresa por ningún motivo debió hincar actividades económicas en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, sin poseer previamente la Licencia de Actividades Económicas requerida para tales efectos…”. Así se declara.
3. Consignó marcado “C” original de instrumento emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta del Estado Miranda y suscrito por la ciudadana MARIA DEL CARMEN JUNQUERA en su carácter de Directora de Ingeniería Municipal de fecha 10 de agosto de 2011, a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que constituye un documento público de naturaleza administrativa en virtud de haber sido emanado por un funcionario público en ejercicio de sus funciones, todo ello conforme a lo dispuesto en jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Sent. 1307, del 22 de mayo de 2003, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán), por lo cual resulta improcedente la impugnación formulada por la parte actora, siendo que el medio para enervar los efectos de la presente documental es la tacha de falsedad (F. 49 de la pieza 1). El instrumento bajo estudio se encuentra dirigido al ciudadano ANGEL LÓPEZ NUÑEZ e INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. y expresa de manera textual, cuanto sigue:
“En atención a su Solicitud Nro. 2003 de fecha 29-Junio-2011, mediante la cual solicitan la emisión de la Constatación de Uso, referente a la sociedad mercantil: <> ubicada en la Avenida Leonardo Da Vinci, Edificio Arno, Planta Baja, Local C, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Parcela Número de Catastro: 104-012-013. Al respecto esta Dirección de Ingeniería Municipal les informa lo siguiente:
La zonificación que rige al inmueble en consulta es: C2-E: Reglamentación Especial, de conformidad con lo establecía en el Decreto Nº 8, emanado del Consejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 30-Mayo-1956, con Uso de Comercio Vecinal en el Nivel Planta Baja y Apartamentos en el resto de la edificación, según permiso de Construcción Clase “A” Nro. 6951 de fecha 30-Julio-1953, el cual reposa en la “División de Información y Archivo”, dependencia adscrita a esta Dirección de Ingeniería Municipal.
Así mismo el área solicitada para instalación de la actividad de <> en el Nivel Planta Baja, Local C, según Permiso Clase “A” Nro. 6951 de fecha 30-Julio-1953 presenta aprobado uso de “Área destinada a Garajes Comunes”.
En tal sentido y en concordancia con la presente solicitud de Constatación de Uso, la actividad comercial de <>, se pretende instalar y desarrollar en el Nivel Planta Baja de la mencionada edificación, el cual constituye un Área No Autorizada para Uso <>.
Razón por la cual, esta Dirección de Ingeniería Municipal en estricto cumplimento a sus potestades de Control Urbano, NO AUTORIZARÁ el ejercicio de ninguna actividad económica en áreas no aprobadas para tal fin, considerando en consecuencia la presente solicitud de Constatación de Uso NO PROCEDENTE. (…)”

4. Consignó marcado con la letra “D” copias simples de planilla de notificación de inicio de obra en edificaciones, con membrete correspondiente a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta que cursa del folio 50 al 55, ambos inclusive de la pieza 1 del expediente. Con respecto a dicha probanza aprecia quien Juzga que la misma no se encuentra suscrita ni sellada por autoridad alguna, y siendo que la misma fue impugnada oportunamente por lo cual debe ser desechada y así se establece.

b. EN LA ETAPA DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS

1. Ratificó e hizo valer contrato de arrendamiento suscrito por las partes traído a los autos conjuntamente con el escrito libelar por la parte actora. Aprecia quien juzga que la documental supra descrita ya fue valorada.
2. Promovió el escrito libelar que riela a los folios dos y tres de la pieza 1 del presente expediente. Con respecto a este medio probatorio, se observa que ha sido criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar.
De igual manera, con relación al libelo de la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:
“(omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo [sic] de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

Por lo tanto, el escrito de demanda no constituye prueba alguna, ya que tal escrito contiene alegatos de hecho y de derechos en los que se fundamenta la pretensión de la parte actora, siendo éstos los únicos que pueden desprenderse de dicho escrito.
3. Ratificó e hizo valer instrumento emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta del Estado Miranda y suscrito por la ciudadana MARIA DEL CARMEN JUNQUERA en su carácter de Directora de Ingeniería Municipal de fecha 10 de agosto de 2011. (F. 49 de la pieza 1). Aprecia esta juzgadora que la documental supra descrita ya fue valorada.
4. Promovió la prueba de informes respecto a la Alcaldía del Municipio Baruta respecto a los siguientes particulares: “A) Si efectivamente emitió oficio signado con el número 1780, fecha 10 de agosto de 2011 donde luego de la ‘constatación de uso’ del local objeto del contrato exponen lo siguiente: AREA NO AUTORIZADA PARA USO <> emanado de la directora de Ingeniería Municipal. B) Si efectivamente por esa razón mantiene dicha Alcaldía de Baruta la orden de cierre del establecimiento comercial que se encuentra en dicho local. C) Que la alcaldía de Baruta informe a este Tribunal si dicha situación de los locales comerciales afecta a todo el Edificio Arno. D)Que la alcaldía de Baruta informe a este Tribunal si efectivamente llegó a notificar D’ ALESSANDRO INVERSIONES, C.A. (DAINCA), en la persona de los ciudadanos MARY LUZ D’ ALESSANDRO y/o CARLOS IGNACIO FERNÁNDES, según se desprende de otro oficio 1282, de fecha 13 de junio del 2011 dirigido a otro local signado con la letra ‘A’ del mismo Edificio. E) Que la alcaldía de Baruta informe a este Tribunal en que consistía la adecuación urbanística que debe hacerse al local ‘C’ del Edificio Arno, suficientemente identificado en el expediente. G) Que la alcaldía de Baruta informe a este Juzgado si en los planos anexos al permiso de construcción clase ‘A’ 6591 de fecha 18 de abril de 1953 del edificio Arno aparece reflejado que le local ‘C’ se encuentra construido sobre la zona de garaje común o área de estacionamiento y que por esa razón no darían conformidad de uso hasta tanto no se realice la adecuación urbanística”. Observa quien juzga que en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de la prueba in commento, el juez a quo estableció que “por cuanto se observa del escrito en referencia la existencia de prueba de informes por evacuar, pero sin embargo, se desprende de los autos el día de hoy -31 de octubre de 2012- precluye el lapso probatorio a que alude el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil y, siendo que la representación judicial de la accionada no solicitó dentro del referido lapso su prórroga, es por lo que se advierte que la presente causa se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva”, en virtud de lo cual el medio promovido no fue evacuado; y así se establece.
5. Promovió y consignó impresión a tinta de certificados electrónicos de recepción de declaración de IVA por Internet Nros. 202010000123001567230, 202010000123001413044, 202010000123001242735, 202010000123001242602 y 202010000123000903218, obtenidos de la página web del Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y correspondientes a los meses de septiembre, agosto, julio, junio y mayo de 2012, esta Alzada le otorga eficacia probatoria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; de las mismas s evidencian declaraciones de Impuesto al Valor Agregado efectuadas por la parte demandada –sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A.; no obstante aprecia quien juzga que las mismas no guardan relación con los hechos que se plantearon en la presente controversia; así se establece.

VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

PUNTO PREVIOS

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Antes de entrar a conocer el fondo de la pretensión, considera esta Jurisdicente necesario pronunciarse respecto a la controversia de la que fuera objeto la estimación de la cuantía en la presente causa.
Ahora bien, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…Omissis…”.

Respecto a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableciendo lo siguiente:

“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil).

Conforme el criterio, anteriormente citado, en el presente caso correspondía a la parte demandada que impugno la cuantía por exagerada; aportar elementos de prueba que fundamenten su rechazo.
Ahora bien, vista la estimación realizada por la parte actora quien estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs.64.355,20), y siendo que se desprende del escrito de contestación a la demanda que si bien la parte demandada no realizó impugnación expresa de la cuantía, no obstante, adujo con relación a dicho particular, cuanto sigue: “Establezco como cuantía del presente juicio la suma de Doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) es decir, dos mil doscientas veintidós unidades tributarias”, en virtud de lo cual es menester para quien juzga determinar que en efecto, la parte manifestó su desacuerdo con la estimación de la cuantía efectuada por la actora en el escrito libelar, y al pretender que la misma sea fijada en un monto superior, puede inferirse que la considera insuficiente, sin embargo y conforme a la jurisprudencia transcrita supra, la parte demandada no fundamentó de manera alguna su estimación ni aportó elemento probatorio a tal efecto, esta Alzada considera improcedente la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada; y así se establece.

DE LA NATURALEZA TEMPORAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Versa el presente asunto sobre el juicio que por resolución de contrato incoaran la ciudadana MARY LUZ D`ALESSANDRO y la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., siendo así considera preciso esta Jurisdicente a los fines de resolver el presente recurso de apelación determinar, en primer lugar, la naturaleza del presente contrato de arrendamiento en cuanto a su temporalidad, para el momento en que fue incoada la acción por resolución de contrato que dio lugar al presente proceso, a los fines de analizar la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el artículo 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fuere opuesta por la parte demandada de manera oportuna y que fue desestimada por el Juez de la causa en el sentencia recurrida.
Respecto a la naturaleza temporal del contrato, la parte demandada adujo al momento de contestar la demanda que “la última mensualidad recibida tuvo lugar el 31 de octubre del 2010, se entendería como prorrogado el contrato desde esa fecha por 6 meses mas, dando 30 de abril de 2011, y de abril del 2011 se extendería la prórroga legal de un año hasta llegar a 31 de marzo de 2012, en donde el contrato se volvería indeterminado”.
Ahora bien en la oportunidad de consignar escrito de alegatos consignado ante esta Alzada expuso que “el contrato comenzó a partir del 01 de mayo de 2008 y el mismo concluiría el 30 de abril de 2009, abriéndose un período de prórroga legal de seis meses de acuerdo con lo establecido en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que tal y como se refleja en los autos no hubo ningún documento por escrito firmado con 30 días de anticipación al vencimiento que prorrogase por seis meses más en tiempo fijo al contrato, lo que se traduce que el contrato quedó indeterminado al concluir los seis meses de prórroga legal, los cuales finalizaron el 30 de octubre de 2009 fecha en la que mi representada continuaba pagando sus cánones puntualmente hasta que dejó de hacerlo en fecha 31 de octubre de 2010 del año siguiente (…) Ahora bien ciudadano Juez, aprovechamos la presente apelación para denunciar tal cual se indicó anteriormente, la argucia, o mejor dicho la reducción al absurdo que contiene una parte de la cláusula (…)
La cláusula cuarta de la manera que se encuentra diseñada logra que el contrato de arrendamiento haya prácticamente nacido como un contrato de tiempo indeterminado, dicha cláusula contiene una redacción que jamás abre a mi representada el lapso de prórroga legal; y esto ocurre cuando señala en su párrafo segundo lo siguiente: (…). Con este inciso a mi representada le eliminan el periodo de prórroga legal de por vida, léase bien, esta ficción no abr nunca espacio para la prórroga legal (…). La cláusula en cuestión contiene dicha falacia y la misma consiste en que a mi representada jamás le nacería el derecho de prórroga legal, ya que para tener derecho a prorroga legal debe pagar el canon, pero, si paga el canon ya no tendría derecho a prórroga legal sino contractual y así hasta el infinito…”; en virtud de lo cual considera que la acción de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora resulta inadmisible siendo lo idóneo ejercer acción por desalojo conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al momento de formular rechazo a la cuestión previa opuesta por la parte actora adujo que las partes convinieron expresamente en la cláusula cuarta del contrato bajo estudio prórrogas convencionales de seis (6) meses.
Ahora bien, observa esta jurisdicente que en el contrato de arrendamiento de bien inmueble que da lugar al presente litigio se estableció lo siguiente en la cláusula cuarta:
“CUARTA: El término de duración del presente contrato será de un año (1) fijo contado a partir del 01 de mayo del 2008 y prorrogable por periodos de seis (6) meses en seis (6) meses convenidos desde ahora, corno plazos fijos, si ambas partes así lo acuerdan por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Igualmente queda entendido entre las partes que de recibir LA ARRENDADORA, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización de todo termino contractual aquí estipulado, el mismo significara la prorroga del presente contrato, por el lapso fijo antes estipulado, a partir de la fecha de su vencimiento y así sucesivamente ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…” .

Aprecia esta Juzgadora que conforme a lo establecido en el artículo 1.133 del Código de Civil, se concibe el contrato como una convención entre dos o más personas para reglar, constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; constituyen así una de las categorías de los hechos constitutivos de obligaciones.
Se desprende del texto del contrato de arrendamiento que y de los términos en los que fueron determinados los hechos en la presente controversia, que el contrato cuya resolución se pretende, entró en vigencia en fecha 1° de mayo de 2008, fecha a partir de la cual habría empezado a transcurrir el plazo de un (1) año fijo contemplado en la cláusula supra transcrita; que a criterio de esta Alzada, habría terminado en fecha 01 de mayo de 2008; momento a partir del cual y siendo que las partes expresamente así lo han convenido en el curso del presente proceso, y tal y como se desprende de la letra del contrato objeto de la controversia, en virtud de la recepción del pago correspondiente al siguiente mes habría iniciado la primera prórroga convencional por un período de seis (6) meses; la cual habría finalizado en fecha 01 de noviembre de 2009; fecha a partir de la cual inició la segunda prorroga convencional que terminó en fecha 01 de mayo de 2010 y finalmente una tercera prórroga contada desde dicha fecha hasta el día 01 de noviembre de 2010.
Ahora bien, la parte actora adujo en su escrito libelar que la parte demandada pagó hasta el mes de octubre inclusive, el canon arrendaticio y así ha sido expresamente convenido por la parte demandada, quien expuso que en fecha 31 de octubre de 2010 efectuó el último pago correspondiente al canon arrendaticio a favor de la arrendataria, lo cual coincide con la fecha de terminación de la última de las prórrogas convencionales que habían sido alcanzadas en la relación arrendaticia, a saber, el semestre comprendido entre el 01 de mayo de 2010 y el 01 de noviembre de 2010.
Aprecia quien juzga, que las partes expresamente convinieron que para que se entendiera prorrogada convencionalmente la relación arrendaticia se requería que se diera uno de los dos supuestos previstos de manera expresa en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, que las partes lo acordaran de manera expresa por escrito o que la arrendadora –parte accionante- siguiera recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento; ahora bien, observa esta Juzgadora que una vez finalizada la tercera y última de las prórrogas convencionales; no se verificaron ninguno de los dos supuestos previstos en la cláusula cuarta del contrato, a los fines de entender prorrogada convencionalmente una vez más la relación arrendaticia, en consecuencia, a partir de dicha fecha empezó a computarse la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; toda vez que para esa fecha la demandada se encontraba solvente en sus obligaciones, sobretodo en la referente al pago del canon de arrendamiento y así ha sido expresamente convenido por las partes en el curso del presente proceso.
Establecen los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
ARTÍCULO 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, siendo que la relación contractual tenía para ese momento una duración superior a un (1) año pero inferior a cinco (5) años, correspondía por concepto de prorroga legal el plazo de un (1) año, que tal y como ha sido establecido supra inició en fecha 01 de noviembre de 2010, y venció en fecha 01 de noviembre de 2011. Se desprende de autos que, la parte actora incoó la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, en fecha 31 de julio de 2012, es decir, aproximadamente nueve (9) meses después de que trascurriera a cabalidad el plazo de un (1) año de prórroga legal.
Con relación a este particular considera necesario esta Juzgadora traer a colación, la norma consagrada en el artículo 1600 del Código Civil que establece lo siguiente:
ARTÍCULO 1600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Siendo así aprecia esta Juzgadora que si bien al momento de la celebración del contrato de arrendamiento se verifica de manera expresa que la voluntad de las partes ab initio era la de establecer una relación contractual a tiempo determinado, no obstante, una vez finalizada la prorroga legal a que tiene derecho la parte arrendataria en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la parte arrendadora en el presente caso, consintió de manera tácita el hecho de que la arrendadora siguiera en posesión del inmueble arrendado lo cual tiene, conforme a lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, una consecuencia legal que es la indeterminación de la relación arrendaticia en el tiempo, en virtud de haber operado la ficción legal conocida como tácita reconducción.
En este sentido se observa que las partes, en principio, gozan de libertad a los fines de establecer los términos en los cuales quieren obligarse dentro de una relación contractual, de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad que en palabras del tratadista venezolano José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato es “… el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley…”.
Ahora bien, eventualmente, y según la importancia de la materia para el orden público, el legislador se ve en la necesidad de intervenir estableciendo límites a la libertad de la que gozan las partes al momento de obligarse, este es el caso de la materia arrendaticia, siendo así, se han establecido figuras como la tácita reconducción contenida en el artículo 1600 del Código Civil dirigidas a limitar la voluntad de las partes al momento de celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado sobre bienes inmuebles, en este sentido la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, es por ello, que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso, establece los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
En consecuencia, considera esta Juzgadora que yerra el juez a quo al establecer que la relación arrendaticia en el caso sub exámine se trata de una relación a tiempo determinado; ASÍ SE ESTABLECE.
Conforme se ha establecido tanto legal como jurisprudencialmente que la determinación de la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración tiene una importancia determinante en lo que se refiere a la elección de la acción a ser incoada para lograr la pretensión de extinción del mismo, con los efectos jurídicos que ello conlleva, es así como se ha señalado que la acción de resolución y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento opera en casos de contratos de arrendamientos a tiempo determinado mientras que con relación a los contratos a tiempo indeterminado la acción procedente a fin de materializar dicha pretensión en la acción de desalojo conforme a las causales taxativas establecidas en la Ley que rige la materia.
Respecto a este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció criterio en la sentencia N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI):

“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon…” y otras… ..omissis…
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público..(…) En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”

Ahora bien, se aprecia, en este sentido, que la parte actora al incoar la acción yerra en la elección de la misma a la luz de la normativa vigente, por cuanto en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado solamente se puede accionar por desalojo, conforme a las causales previstas de manera taxativa en la Ley especial, específicamente en el artículo 34, a saber:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Es así como a tenor de lo expuesto, considera esta Juzgadora que la presente demanda es INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil referente a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, al contravenir lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo en consecuencia la acción idónea la de desalojo conforme a las causales taxativamente establecidas a este respecto.
En virtud de los señalamientos realizados supra, considera quien decide que yerra la Juzgadora a quo al dictar sentencia declarando con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada. En consecuencia, resulta forzoso para esta Jurisdicente declarar CON LUGAR el presente recurso de apelación; en consecuencia, REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado a quo y declarar INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la ciudadana MARY LUZ D’ALESSANDRO BELLO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A.; y así se establecerá expresamente en la parte dispositiva del presente fallo. ASÌ SE DECIDE.
DE LA RECONVENCIÓN
Punto Previo: DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Antes de pronunciarse con relación a la pretensión reconvencional incoada por la representación judicial de la parte demandada –sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. –, es deber de esta Alzada pronunciarse con relación a la impugnación de la cuantía formulada por la parte actora-reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención incoada en su contra.
Aprecia esta jurisdicente que al momento de estimar la cuantía la parte demandada- reconviniente la fijó en la cantidad de doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 265.000,00), mientras que la representación judicial de la parte actora-reconvenida, respecto a este particular adujo en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente: “se impugna la cuantía de la reconvención por exagerada, siendo la correcta la establecida en el libelo de setecientas quince unidades tributarias (715 U.T.)”, no obstante no argumentó de manera alguna los hechos en los cuales se fundamenta su impugnación ni refirió elemento de prueba alguno a tal respecto, en virtud de lo cual y conforme al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de CASACIÓN civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, resulta forzoso para quien juzga declarar la improcedencia de la impugnación formulada, y así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

Ahora bien, en cuanto a la reconvención formulada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, aprecia esta jurisdicente que la parte accionada, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, a tenor de lo siguiente:
“(…) En virtud de todo lo enunciado tanto en el escrito de contestación de demanda, como en la presente reconvención, demando por vía de reconvención a la ciudadana MARY LUZ D’ ALESSANDRO BELLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-6.911.495 para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al cumplimiento del contrato de arrendamiento sobre el local C del edificio Arno, el cual tenemos plenamente identificado en este expediente, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de junio del 2008, bajo el Nº 59, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el sentido que realice todos las (sic) construcciones y los trabajos necesarios y tendentes a que sea posible el cumplimiento del objeto del contrato y del goce del inmueble arrendado a mi representada(…)”.

Ahora bien aprecia esta Juzgadora que la parte reconviniente pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dio origen a la presente controversia, no obstante, tal y como fue determinado al momento de pronunciarse este Tribunal respecto a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, se estableció que el contrato respecto al cual hoy se acciona se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado en el presente caso la tácita reconducción siendo éste precisamente el motivo por el cual se declaró la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato incoada por la actora reconvenida; todo ello de conformidad con el criterio establecido mediante reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que ha establecido que no puede accionarse por resolución de contrato de arrendamiento cuando el mismo se trata de una contrato a tiempo determinado siendo lo adecuado accionar por desalojo según las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, este mismo criterio resulta aplicable a la presente reconvención en virtud de que tal y como se citó supra, quedó establecido en jurisprudencia dictada de la Sala Constitucional de Máximo Tribunal de la República que en los contratos de arrendamiento cuya duración se encuentra indeterminada en el tiempo, no pueden ejercerse acciones por cumplimiento de contrato, siendo lo idóneo ejercer acción por daños y perjuicios de estimarse conducente.
En virtud de las consideraciones realizadas, resulta imperioso para esta Jurisdicente establecer que siendo que lo que la parte demandada reconviniente pretende en su escrito reconvencional una acción por cumplimiento de contrato y en virtud de que dicha pretensión versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma resulta INDAMISIBLE y así se declarará de manera expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
Analizados como han sido los extremos del presente recurso, resulta impretermitible para quien juzga declarar CON LUGAR el recurso de apelación que fuera formulado por la representación judicial de la parte demandada y REVOCAR la sentencia recurrida, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato incoara la ciudadana MARY LUZ D’ALESSANDRO BELLO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., resuelto el contrato de arrendamiento y condenó al pago de cánones vencidos y sin lugar la reconvención. Así se decide.

VII
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A. –parte demandada- representada judicialmente por el abogado en ejercicio IGOR TANACHIAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638, contra la sentencia dictada en fecha 21 de Noviembre de 2012, proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión apelada de fecha 21 de Noviembre de 2.012, proferida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARY LUZ D’ ALESSANDRO BELLO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, condenó a la parte demandada a entregar el bien inmueble objeto de la litis y a pagar la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos diecinueve bolívares con dieciocho céntimos (57.919,68) a título de daños y perjuicios, así como declaró igualmente, sin lugar la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARY LUZ D’ ALESSANDRO BELLO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A., en virtud de haberse determinado que el contrato de arrendamiento accionado se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
CUARTO: INADMISIBLE la reconvención que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALTERNATIVAS 2LA, C.A contra la ciudadana MARY LUZ D’ ALESSANDRO BELLO, en virtud de haberse determinado que el contrato de arrendamiento accionado se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
QUINTO: No hay condena en costas del recurso a la parte demandada recurrente al haberse declarado con lugar el recurso de apelación formulado.
SEXTO: En virtud de la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda incoada así como de la reconvención, no hay condenatoria en costas del proceso.
Por cuanto la presente sentencia no se pronunció dentro del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, el día 20 del mes de febrero del año dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ.

En la misma fecha 20 de febrero de 2013, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 03:27 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ.
EXP. NO. AP71-R-2012-000807
RDSG/AML/jjmg