TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años 202º y 154º

Expediente Nº AP71-R-2013-000027.

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 1985, bajo el Nro. 27, Tomo 15-A-Sgdo., representada en la persona del Director Gerente KEVORK TEKLIKIAN SADJANIAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.232.713.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WALTHER E. GARCÍA S., AYXA GRACIELA GARCÍA M. y RICHARD ALEXANDER BAQUERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 117.211, 120.021 y 150.882, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.269.608.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEOPOLDO PITA MARTÍNEZ, JOSÉ FERNANDO VELASQUEZ GUEVARA, LUÍS FELIPE BLANCO SOUCHON y EUSEBIO AZUAJE SOLANO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 127.826, 110.629, 1.267 y 52.533, en su orden.

MOTIVO: DESALOJO (Sentencia Definitiva en Juicio Breve).

I
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 11/01/2013 (vto. f.355, pz.2/2) procedentes del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego del trámite administrativo de distribución de expedientes por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Expediente de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud del recurso de apelación presentado por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez, en su carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistido por el abogado Luis Felipe Blanco Souchon, en fecha 19/10/2012 (f.293, pz.2/2), ratificada en fechas 23/10/2012 (f.299, pz.2/2), 24/10/2012 (f.302, pz.2/2) y 25/10/2012 (f.304, pz.2/2), por los precitados ciudadanos, contra la decisión definitiva dictada en fecha 02 de agosto de 2012 por el referido Juzgado Décimo Noveno de Municipio, mediante la cual se declaró i) parcialmente con lugar la demanda principal de desalojo incoada por la parte actora, de acuerdo con lo contemplado en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ii) se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado; iii) se declara sin lugar la reconvención de Reintegro de Sobre-Alquileres presentada por la parte demandada; y iv) no se condenó en costas por no existir un vencimiento total en la causa; oída dicha apelación en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 07/01/2013 (f.352, pz.2/2); en el juicio que por Desalojo incoara la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ.
Por auto de fecha 23/01/2013, este Tribunal le dio entrada a la causa, y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f.356, pz.2/2).
En fecha 01 de febrero de 2013, compareció el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.267, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia, consignó escrito de alegatos para fundamentar su apelación (f.357 al 369, ambos inclusive, pz.2/2).
En fecha 18 de febrero de 2013, compareció el abogado Walther García, actuando en representación de la parte actora y presentó escrito de alegatos (f.370, pz.2/2).
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Superior hace las siguientes consideraciones:
RELACIÓN DE LOS HECHOS EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio mediante demanda por Desalojo incoada por la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ, presentada en fecha 28/09/2011 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole por distribución al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial (f.1 al 95, pz.2/2).
Por auto de fecha 04 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa admitió a sustanciación la demanda de Desalojo (f.96, pz.1/2).
Cumplidos los trámites para lograr la citación de la parte demandada, en fecha 10 de mayo de 2012 compareció su apoderado judicial a darse por citado en la presente causa (f.135, pz.1/2). Y en fecha 14 de mayo del mismo año, presentó escrito de contestación a la demanda y Reconvención (f.146 al 156, pz.1/2).
En fecha 16 de mayo de 2012, la parte actora presentó escrito mediante el cual procedió a contradecir los alegatos contra la contestación a la demanda y a dar contestación a la Reconvención (f.3 al 11, pz.2/2).
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante en fecha 22 de mayo de 2012, presentó escrito de promoción de pruebas (f.13 y 14, pz.2/2).
En fecha 23/05/2012, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos a la contestación de la reconvención hecha por la parte actora (f.33 al 38, pz.2/2); y luego, en esta misma fecha -23/05/2012- consignó escrito de promoción de pruebas (f.40 al 47, pz.2/2).
Por auto de fecha 25/05/2012, el tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte actora (f.72, pz.2/2); y seguidamente, por auto separado de esta misma fecha -25/05/2012- admitió las pruebas presentadas por la parte demandada (f.73, pz.2/2).
Por acta de fecha 28/05/2012, en la oportunidad y hora fijada para que se llevara a cabo el acto de nombramiento de experto contable, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto, por cuanto no hicieron acto de presencia las partes (f.75, pz.2/2).
En fecha 28/05/2012, la representación judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual se opuso al escrito de alegatos consignado por la parte demandada en fecha 23/05/2012, y se opuso a las pruebas promovidas por la parte accionada (f.77, pz.2/2). Seguidamente, la parte actora consignó escrito complementario de promoción de pruebas (f.79 al 80, pz.2/2).
Posteriormente, el tribunal de la causa mediante auto dictado en esa fecha -28/05/2012- acordó abstenerse de pronunciarse respecto al escrito de oposición presentado por la parte actora, ya que su apreciación sería resuelta en la sentencia definitiva (f.81, pz.2/2); y luego, por auto separado de esa misma fecha -28/05/2012- admitió las pruebas promovidas por la parte actora (f.82, pz.2/2).
Mediante diligencia de fecha 04/06/2012, presentada por la representación judicial de la parte demandada, ésta se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, insistió en la admisión de las pruebas promovidas por la demandada y solicitó que se fije nueva oportunidad para designar los expertos y que se cambie la fecha para realizar la inspección judicial por encontrarse el establecimiento cerrado (f.85 al 86, pz.2/2).
Consecutivamente, el tribunal de la causa dictó auto en esa misma fecha -04/06/2012- difiriendo la práctica de la inspección judicial acordada para el 2º día de despacho siguiente a la misma (f.87, pz.2/2).
En fecha 05/06/2012, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal a quo para que se llevara a cabo la ratificación de documento recaída en la persona de la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, éste dejó constancia mediante acta de haberse celebrado dicho acto con la comparecencia de la testigo, de la representación de la parte actora y promovente de la prueba y de la no comparecencia de la parte demandada, ni por sí por medio de apoderado (f.88, pz.2/2).
Mediante diligencia de fecha 05/06/2012, la representación judicial de la parte accionada, solicitó se fije nuevo acto a fin de designar expertos, o en su defecto se amplíe el lapso probatorio (f.90, pz.2/2).
Posteriormente, en esa misma fecha -05/06/2012- la parte demandada presentó escrito complementario de promoción de pruebas (f.92, pz.2/2).
Por auto de fecha 06/06/2012, el Tribunal de la causa prorrogó el lapso probatorio aludido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil por 10 días de despacho, y fijó el tercer día de despacho siguiente para que se llevara a cabo el acto de nombramiento de expertos contables promovida por la parte demandada (f.106, pz.2/2). Seguidamente, por auto separado en esa misma fecha el Juzgado de Municipio admitió las pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 05/06/2012 (f.107, pz.2/2).
Posteriormente, en esa misma fecha -06/06/2012- compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas (f.118 y 119, pz.2/2); las cuales fueron luego admitidas por auto de fecha 07 de junio de 2012, que riela al folio 155 de la pieza 2/2.
En fecha 12/06/2012, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que se llevara a cabo la designación del experto contable, éste levantó acta mediante la cual dejó constancia que hizo acto de presencia la representación judicial de la parte demandada, no compareciendo la parte actora por sí ni por medio de apoderado judicial alguno; y seguidamente, el abogado de la parte demandada postuló como experto al ciudadano Cosme Parra Sánchez y consignó su carta de aceptación, y el Tribunal a quo, supliendo la ausencia de la parte actora, designó por dicha parte al experto Moisés Rondón Boada, y por parte del Tribunal, se designó a la contadora Isabel Monedero Navarro (f.156, pz.2/2).
En fecha 14/06/2012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la actora el día 07/06/2012 (f.173 al 175, pz.2/2).
En esa misma fecha -14/06/2012- siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que se llevara a cabo la inspección judicial promovida por la parte actora, el Juzgado de Municipio levantó acta dejando constancia de la realización de la misma (f.176 al 179, pz.2/2).
En fecha 26/06/2012, siendo la oportunidad y hora fijada para el acto de juramentación del experto promovido por la parte demandada, el Tribunal declaró desierto el acto por cuanto no compareció el referido experto (f.225, pz.2/2).
Posteriormente, en esa misma fecha -26/06/2012-, el ciudadano Cosme Parra Sánchez, inscrito por ante el Colegio de Contadores Públicos del Distrito Federal actualmente Distrito Capital bajo el Nro. 27.514, prestó el juramento de ley y aceptó el cargo (f.227, pz.2/2).
Por acta levantada por el Juez de la causa en fecha 28/06/2012, se dejó constancia de que los expertos designados por el Tribunal –ciudadanos Isabel Monedero Navarro y Moisés Rondón Boada, inscritos en el Colegio de Contadores Públicos bajo los Nros. 17.957 y 10.895, respectivamente- aceptaron el cargo designado y prestaron el juramento de ley (f.228, pz.2/2).
Por auto de fecha 29/06/2012, el tribunal municipal instó a las partes a la conciliación, fijando el tercer día de despacho siguiente a esa fecha para el referido acto, en virtud del vencimiento de la prórroga del lapso probatorio (f.229, pz.2/2).
En fecha 04/07/2012, mediante diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que, por cuanto constaba la juramentación de los expertos nombrados, el tribunal fijara oportunidad para que la experticia ordenada sea presentada por los referidos expertos (f.234, pz.2/2).
Dicho pedimento fue negado por el Tribunal de la causa por auto de fecha 06/07/2012, motivado a que se encontraba vencida la prórroga del lapso probatorio, y la causa ya se encontraba en fase de dictar sentencia definitiva (f.235, pz.2/2).
Seguidamente, en esa misma fecha -06/07/2012- el tribunal municipal difirió el pronunciamiento de la sentencia por 5 días de despacho (f.236, pz.2/2).
Posteriormente, el apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia ese mismo día -06/07/2012-, mediante la cual solicitaba que se difiera el acto conciliatorio (f.238, pz.2/2). Asimismo, el apoderado de la parte demandada presentó diligencia solicitando también el diferimiento del referido acto (f.240, pz.2/2). El mencionado acto conciliatorio fue diferido por el tribunal de la causa por auto de fecha 06/07/2012, que riela al folio 241 de la pieza 2/2.
Siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, para que se llevara el acto conciliatorio y encontrándose presente ambas partes, éste dejó constancia por acta de fecha 12/07/2012, que las mismas no llegaron a la conciliación que se pretendió lograr y se declaró concluido el acto (f.242, pz.2/2).
Finalmente, el 10 de agosto de 2012, el tribunal municipal dictó sentencia definitiva declarando Parcialmente Con Lugar la demanda, y ordenando a la demandada a entregar el inmueble arrendado, y se declaró sin lugar la reconvención planteada; siendo apelada en fecha 19/10/2012 (f.293, pz.2/2), y ratificada dicha apelación en fechas 23/10/2012 (f.299, pz.2/2), 24/10/2012 (f.302, pz.2/2) y 25/10/2012 (f.304, pz.2/2).
Mediante auto de fecha 29/10/2012, el juzgado de la causa declaró inadmisible el recurso de apelación ejercido por cuanto no alcanzaba la cuantía requerida para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 891 del Código Adjetivo en concordancia con el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (f.305 al 310, pz.2/2).
Consta del folio 311 al 315 de la pieza 2/2, diligencias consignadas por la representación judicial de la parte demandada en fecha 01/11/2012, mediante la cual solicita, en la primera certificación de fotostatos de actas del expediente, y en la segunda solicita que el tribunal se abstenga de realizar cualquier actuación de ejecutoria en la causa, por cuanto en esa misma fecha presentó ante el organismo competente un recurso de hecho. La certificación requerida fue acordada por el a quo por auto de fecha 02/11/2012 (f.316, pz.2/2).
Riela al folio 340 de la pieza 2/2, auto de fecha 20/12/2012 mediante el cual, el a quo dio por recibido resultas del recurso de hecho ejercido por la demandada, procedentes del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Seguidamente, cursa a los folios 341 al 350 de la pieza 2/2, copia certificada de la sentencia dictada por el referido Juzgado Superior en fecha 14 de diciembre de 2012, mediante la cual declaró con lugar el recurso de hecho ejercido por la demandada contra el auto de fecha 29/10/2012 dictado por el tribunal a quo que inadmitió la apelación planteada el 23/10/2012, y en consecuencia, ordenó oír en ambos efectos la referida apelación.
Por auto del 07 de enero de 2013, el juzgado a quo oyó el recurso de apelación de la parte demandada, y ordenó la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor de turno a los fines consiguientes (f.352, pz.2/2).
Por acto de distribución llevado a cabo en fecha 11/01/2013 por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue asignada la presente causa a éste Tribunal (f.354 al 354, pz.2/2).
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 10 de agosto de 2012, el Tribunal Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró i) parcialmente con lugar la demanda principal de desalojo incoada por la parte actora, de acuerdo con lo contemplado en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ii) condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado; iii) declaró sin lugar la reconvención de Reintegro de Sobre-Alquileres presentada por la parte demandada; y iv) no condenó en costas por no existir un vencimiento total en la causa. La referida decisión fue pronunciada en los siguientes términos:
En relación con el rechazo a la estimación de la demanda, la recurrida estableció:
“…Observa este Tribunal que en la contestación de la demanda los abogados José Fernando Velásquez Guevara y Leopoldo Pita Martínez, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Fernando Danilo Ordóñez Ordóñez, procedieron a rechazar el quantum de la estimación dada por la accionante a su demanda, por considerarla exigua, ya que habiéndose ejercido la acción de desalojo con fundamento en deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, a su criterio debió sumarse una cantidad equivalente de los mismos.
Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

(…Omissis…)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

(…Omissis…)
Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

En este contexto, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

(…Omissis…)

Conforme a la anterior disposición jurídica, las demandas relacionadas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, su valor será determinado acumulando las pensiones o cánones de un año, cuando el contrato que las fundamenta fuere por tiempo indeterminado.

En el presente caso, la parte actora-reconvenida reclamó el desalojo del bien inmueble arrendado, con fundamento en un contrato de arrendamiento que consideró a tiempo indeterminado, en virtud de endilgar a la parte demandada-reconviniente el cambio de uso que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, los cuales no requieren ser cuantificados a los efectos de establecer el quantum de la demanda, por cuanto no forman parte de su reclamación, sino que fueron invocados como una de las causales para establecer la procedencia de la acción de desalojo.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la estimación dada por la accionante-reconvenida a su demanda en la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,oo), representa la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un año, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) por cada mensualidad, cuyo cálculo se efectuó en sujeción irrestricta con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a desestimar el rechazo desplegado por la parte demandada-reconviniente al valor dado a la demanda, por carecer de asidero jurídico la argumentación ofrecida para sustentar tal medio de contradicción. Así se declara…”

Con respecto a la pretensión principal de Desalojo, la sentencia municipal dejó sentado lo siguiente:
“…Observa este Tribunal que la pretensión principal deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, con un área aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 M2), ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo el mismo cedido a la accionante el día 23.08.2009, en virtud del alegado cambio de uso que para dicho inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora.

(…Omissis…)
Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción de desalojo ejercida por la demandante-reconvenida, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.11.2001, bajo el N° 69, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración establecida en su cláusula tercera fue pactada por el plazo de dos (02) meses fijos, contados a partir del día 01.11.2001, hasta el día 31.12.2001.
Sin embargo, fue celebrado posteriormente el contrato de arrendamiento accionado, suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuya cláusula tercera se pactó su duración por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día de la autenticación de la convención locativa, esto fue, el día 29.04.2002, a cuyo vencimiento acontecido en fecha 29.10.2002, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 29.04.2003.
Cabe destacar, que la parte demandada-reconviniente aseveró en la contestación que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29.04.2002, constituye un adendum o complemento de la convención locativa celebrada el día 16.11.2001, por estimar que el primero fue suscrito con la intención de incorporar a la relación arrendaticia otros usos o destinos que permitieran su explotación en el bien inmueble arrendado. Sin embargo, a juicio de este Tribunal, con base a la facultad que le otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la interpretación de los contratos, la convención locativa celebrada en fecha 29.04.2002, no representa ningún adendum o complemento del contrato de arrendamiento celebrado el día 16.11.2001, ya que luego de la lectura de dichos instrumentos, se puede fácilmente determinar que el contrato inicial quedó revocado por mutuo consentimiento con la celebración del último contrato, por imperio de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, toda vez que no precisó se la incorporación de nuevos usos o destinos, sino que se dejó sin efecto alguno el destino pactado para el inmueble en el contrato inicial, por el uso estipulado en la última convención.
Por consiguiente, habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.
En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante-reconvenida se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la parte actora-reconvenida atribuyó a la parte demandada-reconviniente su incumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en virtud de haber cambiado el uso que para el inmueble se pactó en dicho contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, de conformidad con lo previsto en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contractualmente su destino fue pactado para la venta de artesanía, hierro forjado y flores.
En este sentido, la parte actora-reconvenida consignó original del expediente N° AP31-S-2011-006084, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado Walther Elías García, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 29.07.2011, en el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que el local funciona para la exposición de cuadros de diferentes tamaños y esculturas tanto en su interior como en el patio, el cual además es utilizado como taller de elaboración de cuadros y pinturas, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
También, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta del estado de cuenta emitido por la sociedad mercantil Administradora Serdeco C.A., en fecha 10.04.2012, a fin de que sea tomada en cuenta como una prueba de indicio, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por su manifiesta impertinencia, debido a que no es objeto de controversia la falta de pago de los servicios públicos inherentes al bien inmueble arrendado.
Asimismo, la parte actora-reconvenida promovió prueba de informes dirigida al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que remitiera copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 14.08.2008, cuyas resultas constaron en autos el día 26.06.2012, por lo cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la referida sentencia que se declaró sin lugar la pretensión de desalojo deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, por no haberse configurado la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, siendo que de su parte motiva se desprende que el accionado convino en que suscribió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29.04.2002.
Igualmente, la parte actora-reconvenida promovió prueba de informes dirigida al Área de Prevención e Investigaciones de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, cuyas resultas constaron en autos el día 13.07.2012, por lo cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la documental en referencia que durante la inspección practicada por ese Cuerpo de Bomberos, se pudo observar la existencia de una exposición de obras de arte terminadas que ocupa toda el área del local, extendiéndose hacia el patio anterior (el frente) de la vivienda, con un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 M2), la cual es protegida de la intemperie por toldos de lona que cubren todo el patio, no observándose sustancias químicas o inflamables ni actividades que involucren la utilización de las mismas; por otro lado, se ordenó instalar dentro del local, una lámpara de emergencia autocontenida, de tal manera que ofrezca una clara orientación sobre los medios de salida bajo condiciones de emergencia, así como que todo conductor eléctrico energizado debe estar protegido mediante tuberías resistentes al fuego (metálicas), y que los extintores existentes en el local deben ser sometidos a mantenimiento y recarga, e instalados de la manera descrita por ese cuerpo bomberil.
De igual manera, la parte actora-reconvenida promovió prueba de inspección judicial en el bien inmueble arrendado, la cual se evacuó en fecha 14.06.2012, en cuya acta levantada se dejó constancia de lo siguiente:
(…Omissis…)
Conforme a la anterior probanza, la cual se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el bien inmueble arrendado está destinado a la venta de cuadros y esculturas, mientras que su área total es de ciento diecisiete metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (117,02 M2), desglosado de la siguiente forma: (i) Depósito ubicado en la parte posterior interna del local, con un área de nueve metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (9,65 M2); (ii) El área de exhibición interna o local, con un área de veintiséis metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (26,40 M2); y, finalmente, (iii) El área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
Adicionalmente, la parte actora-reconvenida consignó original del expediente N° AP31-S-2011-011031, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado Walther Elías García, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 08.12.2011, en la parte externa de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que en el lugar se encontraban a la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, san nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
Por su parte, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del expediente N° AP31-S-2012-003434, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado José Fernando Velásquez Guevara, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 25.04.2012, en el local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que en dicho inmueble se ejecuta la actividad comercial de venta de artesanías y obras de arte relacionadas con la pintura, las cuales son exhibidas al público en general, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
De la misma forma, la parte demandada-reconviniente produjo sendos recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil Administradora Serdeco C.A., a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la debieron ratificarse a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, por medio de la prueba de informes, según lo pautado en el artículo 433 ejúsdem, la cual no se evacuó por la falta de diligencia de la parte promovente.
En atención a las anteriores probanzas, estima este Tribunal que el bien inmueble arrendado ha sido destinado por el arrendatario para la exhibición y venta de cuadros y esculturas, así como para la venta de diversos artículos, accesorios y productos navideños, durante el mes de diciembre de 2.011, en contravención a lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que impone a la parte demandada-reconviniente a usar el bien para la venta de artesanía, hierro forjado y flores, lo cual constituye palmariamente un cambio del uso o destino que para el inmueble se pactó en la convención locativa accionada, por lo que esta circunstancia hace procedente el desalojo fundamentado en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Por otra parte, la parte actora-reconvenida además imputó a la parte demandada-reconviniente su incumplimiento a la convención locativa accionada, por haber ocasionado al bien inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el literal (e) del artículo 34 ejúsdem.
En tal sentido, se observa de la inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 29.07.2011, en el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a pedimento de la parte actora-reconvenida, que en el techo del local arrendado se observó desprendimiento del friso en su entrada, mientras que el resto del techo se visualizó en buen estado, así como la existencia en el patio de dos (02) toldos de color blanco y una estructura metálica con instalaciones de luz eléctrica, al igual que un toldo de color azul, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
En cuanto a la inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 08.12.2011, en la parte externa de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a petición de la parte actora-reconvenida, se evidencia que la parte externa del inmueble se encontraba cubierta por un techo tipo lona de color blanco, montado y sujeto sobre una estructura metálica, siendo que a dicha área se accede por su frente por entradas amplias de acceso al público en general, las cuales son contiguas a la acera peatonal que corre al frente de la Quinta Rafa, cuya entrada a la misma se halla obstruida por objetos muebles diversos, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
Y, en cuanto a la prueba de inspección judicial evacuada en el bien inmueble arrendado, el día 14.06.2012, a requerimiento de la parte actora-reconvenida, se constató en el área de exhibición o patio externo que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), la existencia de un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual está sostenido a una estructura metálica tipo liviana, apreciándose estable y en buen estado de conservación; dicho toldo cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectan puntos de iluminación, los cuales se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, siendo que el mismo también alimenta los puntos de toma-corriente existentes en el citado espacio. Igualmente, se observaron cables de alimentación eléctrica, los cuales tienen por finalidad la operatividad del sistema eléctrico existente en dicha área, encontrándose adosados y fijados a la intemperie a la estructura del toldo antes descrito, sin tubería canalizadora, siendo que en relación a los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo, se observó que los mismos están apoyados superficialmente y en algunos puntos amarrados en su parte inferior con alambres, evitando así el pandeo del mismo, y además se observó la existencia de aberturas ubicadas en el piso del patio externo, siendo que en dichas aberturas se encuentran unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, los cuales sirven para el sostenimiento de cortinas ubicadas las partes laterales y frontales de dicho patio, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
Entre tanto, en la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 25.04.2012, en el local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a petición de la parte demandada-reconviniente, se dejó constancia que luego de un recorrido efectuado por tales áreas se pudo constatar que en general se encuentran en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en piso, paredes y techo, a excepción del piso de concreto del patio externo, que se observó deteriorado debido al uso y por encontrarse a la intemperie, así como se detectó que la estructura metálica que contiene el toldo ubicada en dicho patio no afecta la estructura de la Quinta Rafa, ya que la misma se halla enclavada con varios centímetros de separación en todos sus extremos, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.
En vista a los anteriores medios probatorios, juzga este Tribunal que si bien a través de las inspecciones judiciales anteriormente analizadas se evidencia que en el patio o área externa arrendada fue instalado un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectaron puntos de iluminación y toma-corriente, que se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, así como que el sistema eléctrico existente en dicha área están adosados y fijados a la intemperie a la estructura del referido toldo, sin tubería canalizadora; también es cierto que los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo se encuentran apoyados superficialmente y en algunos puntos amarrados en su parte inferior con alambres, sin que ello implique una reforma del bien inmueble arrendado, por cuanto tal estructura no se encuentra adherida al mismo, ni mucho menos se constató que se hayan ocasionado deteriores mayores al bien, debido a que fue observado el techo tanto del depósito como del local en buen estado de mantenimiento y conservación, siendo que las aberturas ubicadas en el piso del patio externo, sobre las que se hallan unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, que sirven de sostenimiento de las cortinas ubicadas las partes laterales y frontales de dicho patio, no constituyen tampoco un deterioro de tal magnitud que menoscabe la estructura del inmueble, razón por la que estas circunstancias conllevan a desestimar la pretensión de desalojo fundamentada en el literal (e) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara…”

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, el tribunal de la causa decidió lo siguiente:
“…Observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, en contra de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., se patentiza en el reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el mes de mayo de 2.010, hasta el mes de abril de 2.012, ambos inclusive, en contravención al canon máximo mensual establecido para comercio en la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, por la extinta Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento), la cual recayó sobre el bien inmueble constituido por la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual forma parte el local comercial y patio externo objeto de la convención locativa autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Al respecto, el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

(…Omissis…)

Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, establece:

(…Omissis…)

Las anteriores disposiciones jurídicas conceden a los arrendatarios la posibilidad de que se le reintegren todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, recayendo en cabeza del arrendador o perceptor de los sobre-alquileres la obligación de reintegrar las cantidades percibidas en contravención al canon regulado legalmente por el organismo competente, en cuyo caso de ser distintas tales personas y el propietario de la cosa arrendada, la responsabilidad será solidaria.
En este sentido, la parte demandada-reconviniente aportó copias certificadas del expediente N° 50.864, de la nomenclatura interna llevada por la Dirección General de Inquilinato, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se expidieron, desprendiéndose de dicha documental la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento mensual para comercio al bien inmueble constituido por la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de dos mil quinientos veintiséis bolívares con quince céntimos (Bs. 2.526,15), equivalentes actualmente a dos bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 2,53).
También, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de sendos recibos de depósitos bancarios efectuados en fecha 13.05.2010, 10.06.2010, 14.07.2010, 11.08.2010, 10.09.2010, 11.10.2010, 09.11.2010, 10.12.2010, 11.01.2011, 10.02.2011, 14.03.2011, 12.05.2011, 14.06.2011, 14.07.2011, 12.08.2011, 07.09.2011, 13.10.2011, 14.11.2011, 09.12.2011, 12.01.2012, 01.02.2012, 07.03.2012 y 09.04.2012, en la cuenta corriente perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en las entidades bancarias Banco de Venezuela y Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada uno, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo permite hacer valer en juicio copias fotostáticas de instrumentos públicos o privados legalmente reconocidos.
En virtud de lo anterior, estima este Tribunal que la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, por la Dirección General de Inquilinato, si bien fija canon de arrendamiento mensual para comercio a la Quinta Rafa, dentro de la cual se encuentra el local comercial y patio externo arrendados, también es cierto que no se logró determinar durante la contienda la cantidad que debía pagar el arrendatario por concepto de pensión de arriendo, en atención al área que tiene arrendada, toda vez que ésta constituye un área de menor porción al inmueble regulado, en contravención al deber de probar los hechos que fundamentan su demanda reconvencional, conforme a lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por ello, juzga este Tribunal que el canon de arrendamiento convenido entre las partes en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), representa el precio que debe pagar mensualmente el arrendatario como contraprestación por el uso de la cosa arrendada, tal y como lo aseveró en el juicio resuelto a través de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14.08.2008, lo cual conlleva a desestimar la acción de reintegro de sobre-alquileres, puesto que el bien inmueble arrendado constituye un área de menor porción del bien inmueble regulado, cuyo canon acorde con la cosa arrendada y la regulación no se logró determinar en la presente causa. Así se decide…”.

Finalmente, el tribunal municipal en la dispositiva del fallo, declaró:
“En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión principal de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, de acuerdo con lo contemplado en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Segundo: Se condena a la parte demandada-reconviniente a entregar a la parte actora-reconvenida el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, con un área aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 M2), ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones en que lo recibió para el momento de la celebración de contrato de arrendamiento accionado, y solvente en los servicios públicos inherentes al mismo.
Tercero: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional de Reintegro de Sobre-alquileres, deducida por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, en contra de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil
Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem.
Quinto: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses…”. (Negritas de la recurrida).

Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 19/10/2012 (f.293, pz.2/2), y ratificada dicha apelación en fechas 23/10/2012 (f.299, pz.2/2), 24/10/2012 (f.302, pz.2/2) y 25/10/2012 (f.304, pz.2/2), siendo oída en ambos efectos por el tribunal de la causa por auto del 07 de enero de 2013 (f.352, pz.2/2).

ALEGATOS EN ALZADA
En fecha 01/02/2013 compareció por ante este Juzgado Superior, el abogado Luis Felipe Blanco Souchon, actuando como apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, y presentó escrito haciendo observaciones a la sentencia apelada, en los siguientes términos:
Primeramente solicita, que en virtud de que el auto que le da entrada a la causa por ante este Tribunal de alzada de fecha 23/01/2013 se indicó que se iba a conocer del recurso de apelación ejercido por la parte demandada en el juicio por Desalojo, se comprenda igualmente que la apelación recae sobre la reconvención por Reintegro de sobre alquileres cobrados y recibidos por la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., sobre la cual se pronunció el juez de la causa, declarándola sin lugar, y que debe conocer igualmente este Tribunal Superior.
Seguidamente, aduce el demandado-recurrente que “en el libelo que da inicio a la presente causa, la actora inicia señalando: “I-De los hechos- (quaestio facti)-Antecedentes. Mi representada es propietaria de un inmueble constituido POR UN LOCAL COMERCIAL, y el patio externo, denominado quinta “RAFA” continua indicando su ubicación y propiedad. Luego señala “Ahora bien, una parte determinada de dicho inmueble, y solo una parte integrante del mismo, fue dada en arrendamiento desde el 1º de noviembre del año 2001 al ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ…” a continuación admite que opero (sic) LA TACITA RECONDUCCIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. Señala “…corresponde a solo una parte del inmueble constituido por EL LOCAL COMERCIAL y el patio externo…” Señala igualmente ratificando lo anteriormente establecido QUE SE TRATA DEL ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL COMERCIAL y POR TANTO PARA USO COMERCIAL, lo que destaca varias veces a continuación en su libelo. Señala luego “II El cambio en el objeto del inmueble y sus áreas anexas, al vender mercancías que no son aquellas que fueron convenidas por las partes en el contrato marco de la relación arrendaticia (el fechado 24 de abril de 2002)”. (Negritas y mayúsculas del recurrente).
Respecto de lo anterior, aduce el demandado en su escrito que el actor “CONFIESA y así quedó que desde esa fecha 24 de abril del año 2002, o sea hace DIEZ AÑOS, sabía y permitió el propietario, quien acudía al local mensualmente durante todo ese tiempo al cobrar el alquiler, revisaba el inmueble y mantenía conversaciones amistosas con su arrendatario, EL TIPO DE COMERCIO que se realizaba en el LOCAL COMERCIAL ARRENDADO, de modo tal que con esa afirmación desvirtúa lo alegado posteriormente cuando indica “III El cambio en el objeto del inmueble y sus áreas anexas, al destinar su uso como taller…” UN TALLER como lo califica el demandante, sin duda ninguna ES UN USO COMERCIAL, y lo permitió hasta el año 2011, fecha en la cual interpone la demanda, por cuanto SU ARRENDATARIO DEMANDADO, NO ACEPTO PAGARLE EL NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO EXAGERADO QUE LE EXIGÍA, después de varios aumentos del canon original pactado, HECHO QUE QUEDÓ DEMOSTRADO EN AUTOS CON EL FUNDAMENTO DE LA RECONVENCIÓN,…”. (Negritas y mayúsculas del demandado).
Continúa el demandado-recurrente en su escrito, y alega que el actor “en otra parte de su libelo, CONFIESA Y EL MISMO PRUEBA EN INSPECCIÓN JUDICIAL REALIZADA EN EL LOCAL, lo siguiente: “En relación al segundo particular, referente al USO Y DESTINO DEL INMUEBLE, para la fecha de traslado y constitución del Tribunal, quedó plasmado en el texto de la inspección que tanto el arrendatario y su esposa, manifestaron expresamente que el local funcionaba para “…LA EXPOSICIÓN DE CUADROS Y ESCULTURAS TANTO EN EL INTERIOR DEL LOCAL COMO EN EL PATIO”, esto además lo prueba con fotografías. PREGUNTAMOS ¿La exposición de cuadros y esculturas para su venta y comercialización NO CONSTITUYEN ACTOS DE COMERCIO? No hay duda de ello. Sigue conviniendo expresamente en su libelo, QUE EN EL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO SE EFECTUABAN ACTOS DE COMERCIO y así se señala “…dadas las características de su peso y fijación a la estructura externa del patio del inmueble que tiene asimismo instalada luces de navidad que sirven para el arrendatario EN LA VENTA DE OTRAS MERCANCIAS QUE NO SE CORRESPONDEN CON EL OBJETO CONVENIDO EN EL CONTRATO ARRENDATICIO (ÁRBOLES DE NAVIDAD EN FECHAS DECEMBRINAS…” ¿La venta de estos objetos señalados, NO SON ACTOS DE COMERCIO LICITO”. Los otros hechos que señala como perturbatorios, siempre fueron ADMITIDOS Y ACEPTADOS DESDE MUCHO TIEMPO POR EL ARRENDADOR SIN RECLAMO NINGUNO, y viene a considerarlos perjudiciales cuando no le es aceptado el NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO ABUSIVO AL CUAL ASPIRABA Y EXIGÍA…”.
Luego expresa el recurrente, que el actor “al exponer LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO, señala a favor de mi representado cuando indica el Ordinal 5º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y FUNDAMENTANDO LA PRESENTE DEMANDA en los literales “d” y “e” del artículo 34 del Decreto con fuerza, valor y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copia en su perjuicio a continuación, el cual resumiendo establece que “SOLO PODRA DEMANDARSE EL DESALOJO DE UN INMUEBLE ARRENDADO… CUANDO LA ACCIÓN SE FUNDAMENTE EN CUALQUIERA DE LAS SIGUIENTES CAUSALES”. Un taller de pintura, venta de cuadros y artículos de navidad, NO PUEDEN SER CONSIDERADOS NUNCA COMO EXIGE LA NORMA QIE EL INMUEBLE HAYA SIDO DESTINADO A USOS DESHONESTOS, INDEBIDOS O EN CONTRAVENCIÓN A LA CONFORMIDAD DE USOS CONCEDIDA POR LAS AUTORIDADES…” Consta en autos que se tenían todos los permisos y licencias de las autoridades PARA ESE TIPO DE COMERCIO…”. (Negritas y mayúsculas del demandado-recurrente).
Argumenta que “después de los análisis de lo actuado el juzgador llega a la conclusión en la que fundamenta su pronunciamiento errado al señalar: “En atención a las anteriores probanzas, estima este tribunal que el bien inmueble arrendado ha sido destinado por el arrendatario para la exhibición y venta de cuadros y esculturas, así como para la venta de diversos artículos, accesorios y productos navideños, durante el mes de diciembre del año 2011, en contravención a lo dispuesto en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que impone a la parte demandada-reconveniente a usar el bien para la venta de artesanía, hierro forjado y flores, lo cual constituye palmariamente UN CAMBIO DE USO o destino que para el inmueble se pactó en la convención locativa accionada, por lo que ESTA CIRCUNSTANCIA HACE PROCEDENTE EL DESALOJO FUNDAMENTADO EN EL LITERAL (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara”. Y desechando los otros alegatos y en su pronunciamiento final del fondo señala “PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la perención (sic) principal de DESALOJO deducida por la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., en contra del ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ, de acuerdo con lo contemplado en el literal (d) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (Negritas y mayúsculas del texto transcrito).
Arguye con relación al fallo de la recurrida, que “Con base a este errado criterio y aplicación de una norma ordena la entrega del local comercial. Al respecto cabe indicar: El artículo 8, numeral 5 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda) publicada en la Gaceta Oficial No. 6.503 Extraordinaria del 12 de noviembre de 2.011, el cual expresamente excluye del ámbito de aplicación de dicha ley, el arrendamiento de los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales…”
Luego reproduce el contenido del artículo 8 de la Ley de Alquileres de Vivienda y del ordinal 5º, y aduce que la referida norma “no hace distinción cuando establece los usos para arrendamiento que el comercial abarca indiferentemente cualquier tipo de mercancía y no tiene que ser una específica como alega la demandante y lo acoge el sentenciador de la recurrida…”.
En cuanto a la reconvención propuesta, el demandado en sus alegatos expresó que la recurrida desecha la misma diciendo “TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional DE REINTEGRO SOBRE ALQUILERES, deducida por el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ, en contra de la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.” Con el siguiente argumento errado: “Por ello, juzga este tribunal que el canon de arrendamiento convenido entre las partes en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), representa el precio que debe pagar mensualmente el arrendatario como contraprestación por el uso de la cosa arrendada, tal y como lo aseveró en el juicio, resuelto a través de la sentencia definitivamente firme, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14-08-2008, lo cual conlleva a desestimar, la acción de reintegro de sobre alquileres, puesto que el bien inmueble arrendado constituye un área de menor porción del bien inmueble regulado cuyo canon acorde con la cosa arrendada y la regulación NO SE LOGRO DETERMINAR EN LA PRESENTE CAUSA. Así se decide”. En fecha 10 de agosto de 2012, dicho Juzgado emitió sentencia en la que declaro (sic): 1) Parcialmente con lugar la pretensión principal de desalojo y 2) Sin lugar la pretensión reconvencional de reintegro sobre alquileres,…”.
En este particular, la parte demandada en sus alegatos, reproduce lo establecido por la sentencia recurrida respecto a la Resolución Nº 1316 de fecha 03/03/1977 dictada por la Dirección de Inquilinato traída por él a los autos con el fin de probar su pretensión en la reconvención, y al respecto señaló que “el juez de la recurrida al considerar que el arrendatario no probó el monto que debía pagar por concepto de canon de arrendamiento por ocupar un área de menor porción al área regulada, obvió mi petición en la reconvención cuando estime que el reintegro sobre-alquileres ascendía a la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO (Bs. 47.988,48), y a los fines de ratificar los cálculos solicite al ciudadano juez nombrara un experto; de manera que la única obligación que me correspondía era probar la existencia de la resolución que regula el inmueble y cuantificar el monto solicitado en reintegro.”.
Y aduce, que con tal proceder el juez a quo violentó el artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y que con ello menoscabó su derecho a la defensa consagrada en el artículo 49 constitucional, y que así dicha actuación constituyó el primer acto lesivo de sus derechos constitucionales.
Alegó que contra dicha decisión ejerció recurso de apelación, y que en fecha 29/10/2012, el juez de la causa con fundamento en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18/03/2009 declaró inadmisible el recurso de apelación, sin considerar en modo alguno la cuantía de la reconvención cuando la misma tiene autonomía y el monto estimado en ella permitía que un juez superior a este revisara el fallo hoy cuestionado por inconstitucional, por no considerar su cuantía siendo que la misma es de orden público, y que así lo ha señalado la Sala de Casación Civil bajo sentencia de fecha 08/07/1999, en el juicio de Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao C.A. y otro, expediente Nº 98-505, sentencia Nº422.
Indica que, conforme a la jurisprudencia señalada, no cabe duda que la cuantía de la demanda son estrictamente determinantes para el desarrollo de los procesos por tratarse de materia de orden público y siendo que la reconvención goza de autonomía por configurar otra demanda dentro de un mismo proceso la misma debe cumplir con los mismos requisitos de la demanda original que no son más que los contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y aunado a ello sostiene su propia cuantía.
Señala y reproduce un fragmento de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 11/03/2008 en el expediente Nº 2007-000656, que se pronunció respecto a la institución de la reconvención, y alega el recurrente, que en dicha jurisprudencia quedó establecido que al ser propuesta la reconvención en un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconvincente.
Expresa que “mal podía el juez a-quo declarar inadmisible la apelación sin entrar a revisar la cuantía establecida en la reconvención, omitiendo que en ese mismo proceso se encuentra en curso dos pretensiones a saber: 1. La pretensión contenida en la demanda principal por desalojo y 2. La pretensión contenida en la reconvención por reintegro sobre-alquileres y que por principio de economía procesal y celeridad como bien se ha indicado se tramitan dentro del mismo juicio.”
Y alega que, “el hecho que el a-quo haya declarado inadmisible la apelación sin considerar la cuantía de la reconvención violentó el debido proceso y menoscabo (sic) mi derecho a la defensa, lo que constituye el segundo acto violatorio de mis derechos constitucionales consagrados en el artículo 49.1 constitucional.” En este sentido, alude el recurrente que la sentencia de fecha 10/02/2012 y el auto de fecha 29/10/2012, emanada del tribunal de la causa, en las que se declaró sin lugar la reconvención e inadmisible la apelación respectivamente, violentó el debido proceso y menoscabaron su derecho a la defensa constituyéndose con ello –a decir del recurrente- una flagrante violación al artículo 49 constitucional.
Finalmente solicita el demandado, que en base a lo expuesto, este Juzgado Superior debe pronunciarse respecto a la reconvención propuesta, declarándola con lugar, lo que anularía el fallo recurrido, y que en consecuencia, se declare con lugar el recurso de apelación, dejándose sin efecto la sentencia recurrida.
En fecha 18 de febrero de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de alegatos, expresando lo siguiente:
Aduce que el recurrente en apelación pretende hacer ver supuestas circunstancias y conclusiones que no aportan hechos o circunstancias nuevas que deban ser apreciadas.
Que de las pruebas que cursan a las actas, se aprecia que efectivamente tuvo lugar en autos el denunciado cambio de uso; que la reconvención planteada lo único que pretende es el reíntegro de un supuesto pago excesivo que nunca fue convenido por las partes, y que constituyen prueba de ello las consignaciones efectuadas por su persona en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, así como la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma circunscripción.
Que yerra la demandada cuando confunde los objetos de los contratos traídos a los autos.
Alega que, pretende hacer ver el recurrente que el a quo tuvo dudas al momento de resolver la controversia de sobre alquileres, cuando del mismo análisis de las probanzas se desprende que la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato, no puede aplicarse al caso de marras ya que solo fue dado en arrendamiento una parte del inmueble y no el inmueble en su totalidad. Y finalmente solicita que se desestime el recurso de apelación presentado, y se confirme en todas sus partes la sentencia recurrida.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA
En fecha 28/09/2011, el abogado Walther García, actuando como apoderado judicial de la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA C.A. presentó libelo de demanda por Desalojo contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, en los siguientes términos:
Adujo que su representada era propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, y el patio externo, denominado quinta “RAFA”, ubicado en la avenida Valencia Parpacen de la urbanización La Florida (intersección de las avenidas Los Mangos y El Bosque), parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que su propiedad se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 03/07/1987, el cual quedó inscrito bajo el No.41, Protocolo Primero, Tomo 5.
Que una parte determinada de dicho inmueble, y sólo una parte integrante del mismo, fue dada en arrendamiento desde el 01/11/2001 al ciudadano Fernando Danilo Ordóñez, tal como se desprende de contrato que acompaña marcado “C”, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16/11/2001, anotado bajo el Nº 69, Tomo 83 de los libros correspondientes.
Aduce que vencido dicho contrato, tuvo lugar la suscripción de otro contrato, que es el que somete actualmente a las partes a la relación arrendaticia, que anexa marcado “D”, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24/04/2002, anotado bajo el No.53, Tomo 59 de los libros de autenticaciones de esa Notaría.
Indica que los referidos instrumentos contractuales, fueron suscritos por la ciudadana Hebe Fernández de T., quien procedió como arrendadora de la mencionada porción del descrito inmueble, actuando en ambas oportunidades como representante autorizada de la empresa Naz-Dar de Venezuela, C.A., en razón de lo cual la referida ciudadana, mediante contrato privado de cesión suscrito el 23/08/2009, cedió y traspasó a la propietaria del inmueble todos los derechos, acciones y obligaciones que le correspondía por efecto de la celebración del precitado contrato, en razón de lo cual, la legitimación activa para demandar en calidad de arrendador, corresponde exclusivamente al propietario del bien inmueble objeto de este proceso.
Arguye que, vencido el plazo de duración estipulado en el último de los contratos mencionados, las partes contratantes continuaron rigiéndose por el mismo, operando así la tácita reconducción en la relación arrendaticia, con base a las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento celebrado el 24/04/2002, ya que el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez continuó ostentando su condición de arrendatario de la parte del terreno que le había sido dada en arrendamiento, pagando los cánones de arrendamiento que fueron convenidos sucesivamente con la arrendadora, aunque con retardos que han dado lugar a acciones legales por parte de la actora.
Enfatiza el actor, que lo dado en arrendamiento conforme a los instrumentos contractuales traídos a los autos, corresponde a sólo una parte del inmueble constituido por el local comercial y el patio externo, y aduce que, lo anterior puede constatarse de la lectura de dichos contratos, observando que en el primero y en el segundo, está estipulado en la cláusula primera, respectivamente que “LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, parte de un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta RAFA, con un área aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 M2), (…)”. (Resaltado de la parte actora).
Y en ese sentido, señala que puede constatarse de la lectura de los contratos de arrendamiento y del documento de propiedad del inmueble, que el mismo tiene una extensión aproximada de 333,25 M2, y que sólo fue dado en arrendamiento una extensión menor de dicho terreno, correspondiente a una parte con un área aproximada de 102 M2, y así pide que se declare en la sentencia definitiva.
Aduce que respecto al objeto de los contratos de arrendamiento, en el primer contrato suscrito, se estableció en la cláusula quinta que el objeto “será destinado única y exclusivamente para venta de pinos, luces, adornos navideños y fuegos artificiales permitidos por las autoridades”; y que luego con la celebración del segundo contrato, que –a su decir- es el vigente a los efectos de la relación arrendaticia, las partes convinieron igualmente cual sería el objeto del bien inmueble, en la cláusula quinta del mismo, estableciéndose que “será destinado única y exclusivamente para venta de artesanía, hierro forjado y flores”. (Negritas y subrayados del actor).
Luego alega, que “el arrendatario, con el devenir de los años, aprovechándose de las buenas relaciones existentes con la arrendadora, poco a poco vino ocupando más y más extensiones del espacio que conforma la quinta “Rafa”, inicialmente, amparándose bajo la excusa que el espacio que le había sido arrendado, le resultaba insuficiente para ejecutar su negocio, para luego, sin el menor dejo de vergüenza, atribuirse por sí mismo derechos que no le correspondían, pues como ha quedado expuesto, el área del local comercial que le fue arrendada, corresponde únicamente a ciento dos metros cuadrados (102 mts2), y en realidad, el arrendatario, excediéndose de los términos que fueron pactados en los contratos ut supra señalados, ha venido ocupando de forma arbitraria más espacio de la extensión que le fue dada en arrendamiento, obrando en franco abuso de su posición como arrendatario, pues, no ha contado para ello con ningún tipo de autorización de parte de la propietaria del local comercial, ni de la persona que fungiera como arrendadora, ni de forma verbal ni mucho menos escrita.”.
Aduce que, además de emplear una extensión del local comercial mayor al que le había sido arrendado, sin pagar ningún importe o canon adicional por ello, ni beneficiar en modo alguno a la arrendadora, el arrendatario, alegando siempre la difícil situación económica del país, y aduciendo que el expendio de mercancías variaba dependiendo de la época del año, se permitía vender cualquier tipo de variedad en mercancía, muy diferente a aquella que fue contemplada en el objeto del último contrato celebrado con la arrendadora, celebrado el 24/04/2002 donde se estipuló en la cláusula quinta que el objeto del área dada en arrendamiento se destinaría única y exclusivamente a la venta de artesanía, hierro forjado y flores, y alude que, en estricta interpretación de los términos de esa cláusula, debía concluir que el arrendatario, nuevamente, relajó los términos de la contratación, enteramente obrando a su favor y conveniencia, irrespetando e incumpliendo los términos pactados en el contrato último celebrado, sin tener ningún tipo de autorización por parte de la propietaria del local comercial, ni de la entonces arrendadora del mismo.
Argumenta que existe un tercer hecho, íntimamente relacionado con los dos anteriores, se ha venido suscitando por voluntad del arrendatario, y consiste en que éste de forma irresponsable, unilateral y arbitraria, “ha dispuesto del área externa de la quinta “Rafa” como un taller”, sin observar ningún tipo de cuidado o mantenimiento en la infraestructura que integra toda la quinta, y que además, ha efectuado modificaciones y ha instalado infraestructuras de forma permanente que han afectado negativamente –a decir del actor- no sólo el área que le había sido arrendada, sino también toda la fachada externa de la quinta “Rafa”.
Afirma que los hechos dañosos provocados por la actuación del arrendatario, se circunscriben a cuatro, a saber:
I. “El uso unilateral e indebido de una extensión de terreno superior a la que le fue dada en arrendamiento;
II. El cambio en el objeto del inmueble y sus áreas anexas, al vender mercancías que no son aquellas que fueron convenidas por las partes en el contrato marco de la relación arrendaticia (el fechado 24 de abril de 2002);
III. El cambio en el objeto del inmueble y sus áreas anexas, al destinar su uso como taller, sin contar con la autorización de la propietaria del inmueble, ni de quien fungiera como arrendadora, ni observar tampoco las normas de seguridad básicas elementales para ello, ni la conformidad de uso de las autoridades gubernamentales correspondientes;
IV. La ejecución de modificaciones e instalación de infraestructuras que no fueron en modo alguno autorizadas por el propietario del inmueble, ni por quien fuera la arrendadora en ese entonces.”

Alega que en ese orden de ideas, acompañaban marcado “F” Inspección judicial extra litem que fue evacuada el 29/07/2011 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se puede constatar los hechos anteriormente narrados.
Expresa como conclusión de los hechos alegados, que el arrendatario destinó el inmueble arrendado para la fabricación de cuadros, como un taller, para luego exponerlos, y no, como dispone el contrato, para vender artesanía, flores y hierro forjado; y que además, ha producido daños y modificaciones a la infraestructura del inmueble.
Fundamenta su demanda, en los literales “d” y “e” del artículo 34 del Decreto con Fuerza, Valor y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, y aduce que amparado en ese marco legal, estima que las dos causales de desalojo invocadas se subsumen en los siguientes supuestos de hecho:
“El arrendatario, ciertamente ha destinado la parte del inmueble que le fue dada en arrendamiento a usos que operan en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas, incurriendo en el primer supuesto del literal “d” del artículo 34 de la ley especial in commento, lo cual será comprobado oportunamente.
El arrendatario efectivamente cambió el uso o destino del inmueble, según los términos que fueron pactados en el contrato de arrendamiento, sin la autorización del propietario ni la arrendadora (segundo supuesto del literal “d”), pues, como ha sido afirmado precedentemente, este cambio de uso de tipo contractual, como se conoce a la luz de la doctrina patria, se configuró por el arrendatario con la venta de mercancías distintas a las convenidas en el contrato, ya que éste no se dispuso a vender artesanías, flores y hierro forjado, sino a fabricar y exponer cuadros de pintura, no produciéndose así la venta conjunta de las mercancías antes especificadas, incurriéndose en el supuesto legal invocado;
Asimismo, se materializó por el proceder del arrendatario otra circunstancia cambió –indefectiblemente- el uso o destino del inmueble cofnorme (sic) a los términos que fueron establecidos en el contrato de arrendamiento, con vista al empleo de dicho espacio como taller de elaboración de cuadros y de pinturas;
Igualmente, el arrendatario ha ocasionado de forma indudable deterioros mayores al uso normal del inmueble, pues, al modificarle su uso según lo convenido por las partes (primer supuesto del literal “e”), ha hecho perforaciones en el suelo del patio para fijar sus cuadros (…) que no fueron autorizadas en modo alguno, ni se corresponden con la venta de las mercancías señaladas en el contrato de arrendamiento.
También, ha permitido que la filtración en el local, produzca deterioros mayores al uso normal del inmueble, incurriendo nuevamente en el supuesto de hecho consagrado en el primer supuesto del literal “e” del artículo 34 del cuerpo legal citado.
Además, el arrendatario llevó a cabo reformas en el inmueble sin contar con la autorización, la anuencia o consentimiento ni de la arrendadora ni del propietario del inmueble (segundo supuesto del literal “e”), puesto que instaló materiales, desperdicios y otras herramientas que han afectado su estética y, lo más importante aún, han instalado de forma perenne bases y estructuras metálicas y de alumbrado que deben considerarse como reformas al inmueble en sí, por haber sido dispuestas en el patio externo de forma contínua (sic), como si se tratare de bienes inmuebles por destinación, habida cuenta de los mecanismos de seguridad (amarre con alambres) y de alumbrado (reflectores, luces y bombillos) que fueron fijados a las bases de los toldos abusivamente puestos allí.” (Fin de la Cita).

Y finalmente en el petitorio, el demandante aduce, que demanda “al ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, ya identificado en el presente escrito libelar, en su carácter de arrendatario de una parte del bien inmueble descrito precedentemente, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Juzgado, en DESALOJAR el inmueble constituido por la parte de un local comercial, y el patio externo, denominados quinta “RAFA” (…); y proceda a entregar dicho bien inmueble totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, en el mismo estado en que se encontraba al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento que se indeterminó (el del 2002), es decir, sin toldos, ni techos, ni otras infraestructuras superpuestas; y además, solvente en cuanto a los servicios públicos inherentes al mismo, de conformidad con lo preceptuado en los literales “d” y “e” del artículo 34 del Decreto con Fuerza, Valor y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Solicito asimismo la condenatoria en costas de la parte demandada.”
Estimó la demanda en la cantidad de Bs.F.24.000,00, la cual a la fecha de interposición de la misma, equivale a 315,78 unidades tributarias.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 14/05/2012, compareció el abogado Leopoldo Pita, actuando en representación del ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ –parte demandada en la presente causa- y estando en la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda incoada en su contra, procedió a hacerlo en los siguientes términos:
Como punto previo a la contestación, el accionado negó, rechazó y contradijo el monto en que el actor estimó su pretensión, por considerarla insuficiente, en virtud de que la acción intentada por desalojo basada en el “supuesto incumplimiento de los acuerdos estipulados en el contrato de arrendamiento que consiste en deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, han debido sumarse al monto estimado, ya que los deterioros a que hace referencia la actora, son parte de la acción incoada; por lo que solicita que se declare con lugar el rechazo de la estimación y se ordene su corrección a los fines de poder determinar, primero la competencia y segundo la recurrencia de la sentencia, y que en caso de no ser corregido el defecto invocado, pide que la demanda sea desechada y declarada sin lugar en la definitiva.
En relación al fondo de la controversia, el demandado aduce a modo de aclaratoria que a los fines de determinar la vigencia de los contratos de arrendamiento, admite que suscribió dos contratos de arrendamientos, siendo el primero el que se señaló con fecha de inicio del 01/11/2001, autenticado en fecha 16/11/2012 y que él denomina como “CONTRATO”, cuyo objeto fue el alquiler de parte de un inmueble constituido por el garaje y patio interno de la quinta RAFA, con un área aproximada de 102 M2; que igualmente suscribió un segundo contrato, otorgado en fecha 24/04/2002, cuyo objeto fue el arrendamiento de parte de un inmueble constituido por un local y patio externo de la quinta RAFA, con un área aproximada de 102 M2; y al respecto señala que el último contrato es “ADENDUM” del inicial.
Refiere que al señalamiento de la cláusula primera del “CONTRATO y ADENDUM”, las áreas señaladas como alquiladas parecieran ser diferentes pues en el “CONTRATO”, se señala el alquiler de parte de un inmueble constituido por el garaje y patio interno de la quinta RAFA, y en el “ADENDUM” se señala el arrendamiento de parte de un inmueble constituido por un local y patio externo de la quinta RAFA, y no como la transcripción de la cláusula primera del “CONTRATO” y “ADENDUM” señalada por el actor, que indicó que el área otorgada en arrendamiento indicada en el contrato y adendum son las formadas por parte de un inmueble constituido por un local y patio externo de la quinta RAFA, como en efecto es la realidad, “más no es cierto que el CONTRATO y ADENDUM lo señalen de esta forma; y al efecto, aclara que el garaje fue convertido en local y el patio interno se convirtió en patio externo, pues la separación del referido patio con la calle fue eliminada por el propietario del inmueble en el tiempo.
Alega que no es cierto, y por ello niega, rechaza y contradice que el único contrato de arrendamiento vigente sea el ADENDUM suscrito en fecha 24/04/2002, y que precisamente, éste último fue suscrito a los fines de incorporar dentro de la relación arrendaticia otros usos o destinos que le permiten al demandado explotar dentro del inmueble, descritos en el CONTRATO y ADENDUM, todo ello, por cuanto desde que se inició la relación arrendaticia en ningún momento finalizó, y que no existe documento alguno de finiquito del inicial ni de su prórroga legal, y que igualmente, no se señala expresamente en el “ADENDUM” la finalización del primero, siendo ambos contratos suscritos por el mismo arrendador y arrendatario, y sobre el mismo inmueble a los mismos intereses y efectos, por lo que aduce el demandado, que uno es complementario del otro y tienen pleno valor legal entre las partes contratantes a los efectos de la relación de arrendamiento, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Niega, rechaza y contradice que el demandado no haya cumplido con lo estipulado en la cláusula primera del “ADENDUM”, todo ello por cuanto el actor en su libelo manifiesta que el accionado ha venido ocupando áreas mayores a las otorgadas en alquiler, y al efecto, destaca el demandado, que la medida estipulada en el “CONTRATO” y “ADENDUM” indica un “ÁREA APROXIMADA DE CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102M2)”, todo ello por cuanto en ningún momento se estipuló en el referido “CONTRATO y ADENDUM”, que dicha medición fuera exacta, más se indicó que el área dada en alquiler corresponde al espacio del local y patio, “estimándose aproximadamente dicha área de los espacios señalados”, por lo que dicha circunstancia no puede ser considerada como incumplimiento del “ADENDUM”, toda vez que no se indica la medida exacta del área entregada en arrendamiento sino una aproximación.
Niega, rechaza y contradice, que el demandado, no haya cumplido con lo estipulado en la cláusula quinta del “ADENDUM”, que hace referencia al tipo de actividad que puede desarrollarse dentro del inmueble, y aduce que el demandado, con motivo de la relación contractual suscrita “puede en forma conjunta o individual desarrollar las actividades relacionadas y señaladas que se indican en el “CONTRATO” y “ADENDUM”, que son del tenor siguiente: venta de pinos, luces, adornos navideños, fuegos artificiales permitidos por las autoridades, artesanía, hierro forjado y flores. Por cuanto del CONTRATO y su ADENDUM, no se estipulo (sic) que la explotación comercial de dicha actividad dentro del inmueble debía ser en forma conjunta, es de destacar y aclarar, que la referida cláusula quinta estipula las actividades permitidas, siendo estas para las cuales puede ser utilizado el establecimiento, no implícitamente la actividad comercial detallada en forma conjunta, como pretende determinarlo la actora en su escrito de la demanda, al señalar esta circunstancia como un incumplimiento del ADENDUM, lo que en realidad no fue y no ha sido considerado de forma alguna, como se puede observar de los mismos CONTRATO y su ADENDUM, siendo meramente descriptivo sin mayor determinación…”. (Negritas y subrayados del demandado).
Niega, rechaza y contradice que el demandado haya dispuesto del área externa del inmueble, y aclara que tampoco el área interna, a los fines de establecer un taller de cualquier tipo, o como lo señala la actora “como un taller”, y destaca, que de la actividad concerniente a la venta de artesanía realizada por el demandado en el inmueble de marras, ocurre el caso de que en ocasiones al venderse y entregar las referidas artesanías, estas deben ser retocadas, debido a factores climáticos por cuanto alguna de las referidas artesanías se encuentran en exteriores y son susceptibles de calor y humedad, motivado por el sol y las lluvias, además de otros factores externos como son el humo y el polvo, que deviene del tránsito automovilístico que discurre por el frente del área alquilada; y que en tal sentido, dichas artesanías deben ser preparadas para su entrega al comprador, no constituyendo éste hecho la instauración de un taller, y destaca que la actividad artesanal realizada dentro del inmueble no constituye la denominación de “TALLER”, por cuanto en un taller se dictan o imparten cursos relacionados, situación ésta que no es el caso; y arguye que por la incidencia de los factores climáticos y externos señalados, no pueden ser aducidos como incumplimiento del “CONTRATO y ADENDUM”, por cuanto al señalarse la venta como actividad, cabe destacar que la misma conlleva a exponer, recibir, entregar, resanar o retocar la mercancía, a los fines de lograr la referida venta, y que esta “circunstancia está debidamente entendida entre las partes contratantes” y que hoy pretende estipular como un incumplimiento del “ADENDUM”, por el “supuesto” motivo de cambio de uso del área alquilada.
Explica que, “para determinarse un cambio de uso, debe demostrarse que no solo este ocurre permanentemente, sino que es un nuevo uso el realizado, es decir, que efectivamente el uso por el cual se otorgo (sic) en alquiler determinado bien, fue efectivamente cambiado y no se ha continuado haciendo el uso primario que fue acordado e igualmente no es afín a este, pues es otro, como pudiere ocurrir en el caso de que el inmueble fuese alquilado para comercio y estuviese siendo utilizado como vivienda, circunstancia esta que no ocurre en el presente asunto, pues de la inspección judicial extra-litem realizada por la actora, efectivamente se deja constancia del fiel cumplimiento del destino para el cual es utilizado el inmueble otorgado en arrendamiento, usos estos permitidos y que son consecuencia directa de las actividades autorizadas, por tales motivos nuestro representado no puede ser penalizado con un desalojo, por el supuesto incumplimiento de lo convenido en el contrato de arrendamiento, al ser cumplido tal convenio…”.
Alega que no es cierto, y por ello niega, rechaza y contradice que el demandado, no haya observado ningún tipo de cuidado o mantenimiento en la infraestructura que integra el inmueble, y señala que lo estipulado en el “CONTRATO y ADENDUM” de arrendamiento, que no se indica prohibición alguna o expresa, de realizar modificaciones a las áreas otorgadas en arrendamiento, más sin embargo que de conformidad con el artículo 1592 del Código Civil, el demandado se ha servido de las áreas dadas en arrendamiento como un buen padre de familia y para el uso determinado en el “CONTRATO y ADENDUM”.
En cuanto al señalamiento de la actora, de que el demandado realizó de forma arbitraria uso del inmueble al hacer modificaciones instalando infraestructuras de forma permanente, que a su criterio, han afeado negativamente no sólo el área arrendada sino también toda la fachada externa de la quinta, expresa el accionado que dicho alegato, no tiene asidero legal alguno, puesto que él solo hace uso de su obligación conforme a lo estipulado en el primer ordinal del artículo 1592 del Código Civil; y aduce que en el área externa se encuentran instalados unos toldos que por demás, no se encuentran fijos a la estructura del inmueble, siendo éstos completamente portátiles y removibles sin causar daño alguno a la porción de terreno en que se apoyan, y que en consecuencia, dentro de la clasificación de los mismos dentro del tipo de bienes estipulada en el Código Civil, se pueden denominar como bienes muebles por su naturaleza de conformidad con el artículo 532 ejusdem.
En cuanto al alegato del actor, de que el demandado al servirse del inmueble lo realiza de manera deshonesta y arbitraria, y señala que por cuanto al momento que se practicó la inspección judicial extra litem, el demandado se encontraba haciendo arreglos menores y mejoras a su negocio; sin embargo señala, que el inmueble posee una mayor extensión de la otorgada en arrendamiento, y que como se observa en la referida inspección judicial, la misma se encuentra en condición de abandono y que en tal sentido, las condiciones generales en las que se encuentra el inmueble en su conjunto no son responsabilidad del demandado-arrendatario, y que por lo tanto, éste se preocupa por la apariencia del área otorgada en arrendamiento, y por ello, se ocupe en lograr un mejor aspecto de la misma, ello debido a la naturaleza de las actividades permitidas que realiza en esta, como es la venta de artesanías.
Aduce que el inmueble de marras, en conjunto su construcción data de hace más de 45 años de antigüedad.
A excepción de los fotostatos del “CONTRATO y ADENDUM” de arrendamiento, impugnan las copias fotostáticas de los documentos públicos y privados presentados junto con el libelo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; impugna el metraje descrito en el punto tercero de la inspección judicial propuesta por la actora, por cuanto el juez que la evacuó, no puede determinar –a decir del demandado- de forma alguna el mismo, y que más aún, no fue designado o nombrado un práctico con el conocimiento para tal fin, siendo en consecuencia, dichas medidas inexactas e imprecisas y no determinables, a tenor de lo previsto en los artículos 473 y 476 ejusdem.
Impugnan también las impresiones fotográficas que cursan en autos, insertas en el expediente de la inspección judicial extra litem practicadas por la parte actora, contentivos de 100 impresiones fotográficas, de las que no se observa el acompañamiento de los negativos o la memoria digital, e igualmente por no ser determinado el instrumento utilizado para la obtención de las mismas, al no ser señaladas las características de la cámara fotográfica referente a su identificación y seriales, por lo que piden que dichas imágenes fotográficas producidas con la inspección judicial extra litem practicadas por la actora, sean dejadas sin efecto alguno para el presente proceso.
También señala que, en el punto tercero del acta levantada en la referida inspección judicial, fue nombrado por el Tribunal como experto fotográfico al ciudadano José Alberto Hernández B., por lo que impugna tal designación de experto fotográfico, de conformidad con el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil, quien debió ser un práctico, lo que hace ilegítima la realización de las actuaciones hechas por el referido ciudadano y así solicitan que se declare, todo ello por cuanto no cumple con las estipulaciones y/o parámetros establecidos para una experticia, todo de conformidad a lo relacionado con la experticia estipulada en los artículos 451 y siguientes y el Código Civil contenido en los artículos 1.422 y siguientes.
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA DE DESALOJO
Ahora bien, de conformidad con el principio de la carga de la prueba conforme los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En el caso de autos, se aprecia que la pretensión de la actora es obtener el desalojo de un inmueble constituido por la parte de un local comercial, y el patio externo, denominados quinta “RAFA”, y en consecuencia, la entrega de dicho bien inmueble totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, en el mismo estado en que se encontraba al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento referido, fundamentado en un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24-04-2002 entre la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ; todo ello en razón, del supuesto incumplimiento de la demandada de la cláusula 3 del contrato suscrito y fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento vigente en sus literales “d” y “e”, y dado que el demandado en su contestación negó y rechazó lo alegado por la actora; en consecuencia, tiene la obligación la parte actora de probar los hechos constitutivos de su pretensión, correspondiéndole demostrar i) que el arrendatario hizo uso unilateral e indebido de una extensión de terreno superior a la que le fue dada en arrendamiento; ii) el cambio en la actividad exclusiva para la que fue destinado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y sus áreas anexas, al vender mercancías que no son aquellas que fueron convenidas por las partes en el contrato marco de la relación arrendaticia (el fechado 24 de abril de 2002); iii) el cambio en la actividad exclusiva para la que fue destinado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y sus áreas anexas, al emplearlo como taller, sin contar con la autorización de la propietaria del inmueble, ni de quien fungiera como arrendadora, ni observar tampoco las normas de seguridad básicas elementales para ello, ni la conformidad de uso de las autoridades gubernamentales correspondientes; iv) la ejecución de modificaciones e instalación de infraestructuras que no fueron en modo alguno autorizadas por el propietario del inmueble, ni por la arrendadora en ese entonces. Así se declara.
En cuanto a la demandada, se aprecia, que debe demostrar la insuficiencia de la cuantía en la estimación de la demanda; si bien admitió la existencia de dos contratos de arrendamiento, alegó que el segundo de los contratos suscritos es un “ADENDUM” del contrato inicial, por lo que le corresponde probar dicho alegato; también alegó, i) que en lo estipulado en el “CONTRATO y ADENDUM” de arrendamiento, no se indica prohibición alguna o expresa, de realizar modificaciones a las áreas otorgadas en arrendamiento; ii) que en el área externa se encuentran instalados unos toldos que no se encuentran fijos a la estructura del inmueble, siendo éstos completamente portátiles y removibles sin causar daño alguno a la porción de terreno en que se apoyan; iii) que el inmueble posee una mayor extensión de la otorgada en arrendamiento, y que como se observa en la inspección judicial traída por la actora, el mismo se encuentra en condición de abandono y que en tal sentido, las condiciones generales en las que se encuentra el inmueble en su conjunto no son responsabilidad del demandado-arrendatario, y que por lo tanto, éste se preocupa por la apariencia del área otorgada en arrendamiento, y por ello, se ocupa en lograr un mejor aspecto de la misma, ello debido a la naturaleza de las actividades permitidas que realiza en ésta, como es la venta de artesanías; en consecuencia, le corresponde a la demandada demostrar estos alegatos. Así se establece.

DE LA RECONVENCIÓN
Junto a la contestación a la demanda, el apoderado judicial del demandado, presentó reconvención a la parte actora la cual fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha 14-05-2012; dicha reconvención se expresa de la siguiente manera:
El ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ reconviene a la parte actora, sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., en su carácter de arrendadora solidaria, representada por el ciudadano KEVORK TEKLIKIAN como director gerente, a que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a reintegrar el pago de alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección de Inquilinato, según se evidencia de Resolución Nº 1.316 de fecha 3 de marzo de 1977 dictada por la antigua Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Superintendencia Nacional de Arrendamientos, dicha resolución cursa en el expediente No.50.864 de la nomenclatura utilizada por ese organismo, que acompaña junto al presente escrito en copia certificada y reproduce parcialmente lo establecido en dicha resolución.
Aduce que de la Resolución dictada por las autoridades de la Dirección de Inquilinato, se evidencia que el canon de arrendamiento máximo permitido cobrar por el inmueble en su conjunto es la cantidad de Bolívares anteriores de Dos Mil Quinientos Veintiséis Bolívares con Quince Céntimos (Bs.2.526,15), que equivalen a Bs. Actuales de Dos con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs.2,52); que de la totalidad del inmueble que ocupa un área de terreno de 333,25 M2, como se puede observar de la referida Resolución de la Dirección de Inquilinato, al demandado le fue otorgado en alquiler un área aproximada de 102 M2 según contratos suscritos, y siendo que la referida regulación estipula que le corresponde una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, es evidente –según los dichos del demandado-reconviniente- que para determinar el valor y en consecuencia el canon máximo de arrendamiento de la porción alquilada, su cálculo corresponde a la operación aritmética de multiplicar el valor otorgado por metro cuadrado al terreno, por el área otorgada en alquiler, y que da –a su decir- el resultado del valor estipulado del área entregada en arrendamiento, lo que equivale a la cantidad de Bolívares actuales CERO CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.0,48) por el metraje otorgado en alquiler equivalente a 102 M2 -0,48 x 102= 48,96- y que ese valor (48,96) es lo que le corresponde al valor en bolívares del área entregada en arrendamiento.
Luego de una serie de cálculos matemáticos, el demandado reconviniente expresa que, siendo que le correspondía pagar un canon de arrendamiento máximo de Bs.F.0,48, se le ha venido cobrando un alquiler superior al permitido por la referida Resolución 1316 de la Dirección de Inquilinato.
Aduce que al iniciar la relación arrendaticia, se le cobró al demandado un canon de arrendamiento de Bs.F.450,00 y sucesivamente, se le ha ido aumentando el canon de arrendamiento hasta el monto actual, siendo este el valor de Bs.F.2.000,00 por mensualidad, como se puede constatar de “CONTRATO y ADENDUM” de arrendamiento consignado por la parte actora, e igualmente de las copias fotostáticas de las consignaciones arrendaticias marcadas con letra “B”, las que solicita a los fines de su efectiva comprobación y certificación, oficiar al ente jurisdiccional a los fines de que de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Adjetivo, consignaciones realizadas por el demandado-reconviniente a favor de la arrendadora comprendidas entre los meses de Mayo del año 2010 y el mes de abril de 2012, por ante el Tribunal de Consignaciones Arrendaticias Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el expediente No.20080961.
Y en virtud de ello, solicita que se condene a la parte actora reconvenida a reintegrar la porción de alquiler superior cobrada al demandado durante los dos últimos años a la fecha oponible de la presente a los fines de interrumpir la prescripción, siendo los comprendidos entre los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.011, enero, febrero, marzo y abril de 2.012, que el pago total realizado hasta esa fecha es de Bs. 48.000,00, que el pago correcto es de Bs.11,52, y que el reintegro es de Bs.47.988,48; y que a los fines de que se ratifiquen los cálculos realizados, solicita que se nombre a un experto que indique conforme a la precitada resolución, los siguientes particulares: i) el valor del área otorgada en arrendamiento conforme a lo estipulado en los contratos cuya área aproximada es de 102 M2; ii) el canon de arrendamiento mensual a pagar al área otorgada en alquiler; y iii) el monto total que el arrendador debe reintegrar al demandado, una vez determinado el canon de arrendamiento mensual, de los meses comprendidos entre Mayo de 2010 hasta abril de 2012.
Fundamenta la reconvención en el Título II Capítulo I y II y Título VIII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 13, 33, 35 y 61, y en los artículos 58 y 59 que regulan lo relativo a la repetición del pago sobre los excesos del canon máximo.
Finalmente en su petitorio, el demandado reconviniente, demandan a la actora para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: i) que por motivo del pago en exceso del límite máximo del canon de arrendamiento fijado por la Resolución 1316 de fecha 03/03/1977 dictada por la Dirección de Inquilinato, se reintegre la cantidad de Bs.47.988,48, que corresponden a los sobre-alquileres cobrados desde el mes de mayo de 2010 hasta el mes de abril de 2012; ii) los intereses causados hasta que se realice el pago, para lo cual solicita una experticia complementaria del fallo; y iii) las costas, costos y honorarios de abogados causados en el presente juicio.
Estima la demanda en la cantidad de Bs.47.988,48 equivalentes a 533,20 unidades tributarias a razón de Bs.90 por cada unidad tributaria.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 16/05/2012, la representación judicial de la parte actora-reconvenida presentó contestación a la reconvención planteada en su contra, en los términos que se citan a continuación:
Primeramente, opone como cuestión de fondo, la falta de legitimidad de la parte actora reconvenida, por cuanto el demandante-reconvenido desconoce el término usado por la demandada-reconviniente de “arrendador solidario”, atribuyéndole tal carácter o condición a la actora al momento de reconvenir.
Respecto a la reconvención, expresa, que el tribunal debe partir de la premisa que el fondo u objeto de la reconvención consiste en el reintegro del pago de alquileres superiores a los legalmente fijados por la extinta Dirección de Inquilinato con fundamento en la Resolución Nº 1326 de fecha 03/03/1977.
Que no obstante lo anterior, explica que según los efectos de la cosa juzgada material, y por ministerio del artículo 273 del Código Adjetivo, la sentencia definitiva es ley entre las partes y resulta vinculante para todo proceso futuro, y en ese sentido, trae a colación el texto de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 14/08/2008 en el expediente No. AP31-V-2008-001617, y reproduce una parte de la motiva de la mencionada decisión, donde se dejó establecido que el canon mensual de arrendamiento era de Bs. 2.000,00, así: “Por tales razones, este órgano jurisdiccional declara que las partes convinieron en aumentar el canon de arrendamiento hasta la cantidad vigente de (Bs.2.000,00), por lo cual no constituye excedente lo que haya pagado el demandado, superior a (Bs.575,00)”. (Negritas y subrayado del actor-reconvenido).
Y aduce, que en virtud de ello, se excepciona en nombre de la actora-reconvenida con la cosa juzgada material que dimana de la sentencia definitivamente firme en cuestión, y solicita que la reconvención planteada sea declarada sin lugar en todas y cada una de sus partes.
Adicionalmente, alega el actor-reconvenido, que el exceso en el llamado sobre-alquiler cobrado supuestamente en desmedro de la Resolución emanada de la extinta Dirección de Inquilinato, no fue otra cosa, sino un acuerdo entre las partes, celebrado en el marco del artículo 1.159 del Código Civil, que impone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que además, fue resuelto como uno de los puntos controvertidos en la sentencia definitivamente firme emanada del Juzgado Primero de Municipio, en los términos planteados precedentemente; en consecuencia, el pedimento contenido en el ordinal primero del petitorio de la reconvención debe ser desechado y declarado sin lugar en todas y cada una de sus partes.
Aduce que, la reclamación de intereses inmersa en el ordinal segundo del petitorio de la reconvención, carece de sustento fáctico, razón de ser y procedencia en derecho, ya que al no deberse ninguna suma por concepto de sobre-alquiler, menos puede condenarse al pago de unos supuestos intereses, que además tampoco les fue indicado en qué fecha o en qué período de tiempo debían ser calculados, ni tampoco la fórmula o tasa que debían aplicársele.
Por último, solicita que la demanda por desalojo sea declarada con lugar en todas sus partes, y que en la misma sentencia definitiva sea declarada sin lugar la impugnación a la estimación de la cuantía, y sin lugar todos los argumentos planteadas por la demandada en su reconvención, con todos los pronunciamientos de ley.
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA EN LA RECONVENCIÓN
De conformidad con el principio de la carga de la prueba establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, le corresponde a la parte demandada-reconviniente demostrar que sobre el inmueble dado en arrendamiento pesa una Resolución dictada por las autoridades de la Dirección de Inquilinato, donde se estipula que el canon de arrendamiento máximo permitido a cobrar por el inmueble en su conjunto es la cantidad de Bolívares anteriores de Dos Mil Quinientos Veintiséis Bolívares con Quince Céntimos (Bs.2.526,15), que equivalen a bolívares actuales de Dos con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs.2,52); que de la totalidad del inmueble que ocupa un área de terreno de 333,25 M2, al demandado le fue otorgado en alquiler un área aproximada de 102 M2 según contratos suscritos, y que le corresponde una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, para la porción dada en arrendamiento; y que en razón de ello, la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. le debe reintegrar el pago de alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección de Inquilinato. Así se establece.
En cuanto al demandante reconvenido, le corresponde demostrar la falta de legitimidad alegada.
Además deberá determinarse si la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 14/08/2008 en el expediente No. AP31-V-2008-001617, la cual dejó establecido que el canon mensual de arrendamiento era de Bs. 2.000,00, es cosa juzgada material vinculante entre las partes en este proceso. Así se declara.
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
1. De las pruebas presentadas por la parte actora junto a su libelo de demanda:
• Promueve marcado “A” copia fotostática simple de instrumento que contiene poder judicial otorgado por Kevork Teklikian en su condición de Director Gerente de la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA. C.A., a los abogados en ejercicio WALTHER E. GARCÍA S., AIXA GRACIELA GARCÍA M. y RICHARD ALEXANDER BAQUERO, para que la representen, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26/05/2011, quedando inserto bajo el Nro. 15, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f.8 al 11, pz.1/2). Respecto de esta documental, se observa que la misma fue impugnada por la parte demandada al momento de contestar la demanda, correspondiéndole a la parte actora presentar el documento en original de la copia impugnada, de conformidad con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se aprecia que la parte actora presentó durante el lapso probatorio, el instrumento en original contentivo del poder otorgado, se observa que el mismo fue debidamente autenticado; por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se tiene como cierta la representación judicial de los abogados WALTHER E. GARCÍA S., AIXA GRACIELA GARCÍA M. y RICHARD ALEXANDER BAQUERO en nombre de la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. Así se declara.

• Consta marcado “B” instrumento en copia fotostática simple que contiene documento de venta suscrito entre las ciudadanas LILLIAN BASSA DE LUIS y ELENA BASSA DE MAGLIONE actuando como apoderadas de ROSA ELENA TENREIRO DE BASSA –como vendedoras- y la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. representada por el ciudadano KEVORK TEKLIKIAN –como comprador- de un inmueble constituido por un terreno y la casa quinta que en el mismo se levanta, denominada “RAFA”, ubicado en la intersección de las avenidas Los Mangos y El Bosque de la Urbanización La Florida, parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal, con una superficie aproximada de 333,25 mtros2, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 03/07/1987, y registrado bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 5. (f.12 al 14, pz.1/2). Respecto a esta documental, se aprecia que por cuanto no está en discusión la titularidad del inmueble arrendado, se desecha dicho instrumento.

• Marcado “C”, riela a los folios 15 al 16 de la pieza 1, original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana HEBE FERNÁNDEZ DE TEHLIKIAN y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, autenticado por ante la Notaría Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 16/11/2001, y quedó inserto bajo el Nº 69, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este documento se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, por el contrario, el demandado reconoció haber suscrito el referido contrato. El presente contrato es del siguiente tenor:
“Entre la ciudadana HEBE FERNÁNDEZ DE TEHLIKIAN, (…), quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, (…), quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por las presentes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, parte de un inmueble constituido por el garaje y patio interno de la Quinta RAFA, con un área aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 M2)… SEGUNDA: El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00), mensuales que EL ARRENDATARIO pagará por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. TERCERA: El presente contrato tiene una duración de DOS (02) meses fijos, contado desde el 01 de noviembre del 2.001 hasta el 31 de diciembre del 2.001. Las partes declaran que en ningún caso operará la táctica (sic) reconducción del arrendamiento. CUARTA: EL ARRENDATARIO conviene en que a la fecha de vencimiento del presente contrato (31-12-2001), entregará a LA ARRENDADORA sin necesidad de notificación alguna el inmueble objeto de la presente negociación totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. QUINTA: El inmueble dado en arrendamiento, será destinado única y exclusivamente para venta de pinos, luces, adornos navideños y fuegos artificiales permitidos por las autoridades, y EL ARRENDATARIO se compromete a tramitar los permisos necesarios para esa actividad. SEXTA: EL ARRENDATARIO conviene en que si al vencimiento del término del contrato o su resolución no entregare el inmueble libre de personas y bienes, pagará a LA ARRENDADORA por concepto de daños y perjuicios, sin necesidad de probar los mismos y que expresamente reconoce causarle, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) diarios por cada día que transcurra hasta la efectiva entrega del inmueble en las condiciones antes expuestas. Igualmente cancelará los gastos judiciales a que haya lugar. SÉPTIMA: EL ARRENDATARIO no podrá ceder, subarrendar, traspasar o transmitir en forma alguna, total o parcialmente el presente contrato y/o inmueble arrendado. OCTAVA: EL ARRENDATARIO conviene en no realizar ningún tipo de bienhechurías ni mejoras, sin el consentimiento dado por escrito por LA ARRENDADORA. NOVENA: EL ARRENDATARIO se obliga a mantener equipos de extinción de incendios operativos y a no almacenar sustancias o mercancías explosivas en el inmueble. DECIMA: EL ARRENDATARIO entregará a LA ARRENDADORA la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) el 01 de diciembre de 2.001, en calidad de depósito en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, dicha suma le será reintegrada a EL ARRENDATARIO, siempre que estén solvente en los pagos y haya cumplido con las estipulaciones acordadas en este contrato, caso contrario, se harás las deducciones a que hubiere lugar. UNDÉCIMA: LA ARRENDADORA no se hace responsable por incendio, robo, hurto, etc., que pudiera sufrir EL ARRENDATARIO en el inmueble. DÉCIMA SEGUNDA: El incumplimiento por EL ARRENDATARIO de cualquiera de estas cláusulas dará derecho a LA ARRENDADORA para considerar rescindido el presente contrato y solicitar la desocupación extrajudicial o judicial del inmueble…”.

Del referido contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes convinieron en el arrendamiento de parte de un inmueble constituido por el garaje y patio interno de la Quinta RAFA, con un área aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 M2); que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs.450.000,00 –hoy Bs.450,00- mensuales pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; que el contrato era a tiempo determinado con una duración de DOS (02) meses fijos, contado desde el 01 de noviembre del 2.001 hasta el 31 de diciembre del 2.001, y pactaron que en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento; asimismo, las partes contratantes estipularon que el inmueble dado en arrendamiento, sería destinado única y exclusivamente para venta de pinos, luces, adornos navideños y fuegos artificiales permitidos por las autoridades; obligándose el arrendatario en no realizar ningún tipo de bienhechurías ni mejoras, sin el consentimiento dado por escrito por la arrendadora.

• Promueve marcado “D”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana HEBE FERNÁNDEZ DE TEHLIKIAN y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24/04/2002, y quedó inserto bajo el Nº 53, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento contractual, se aprecia que por cuanto no fue desconocido, por el contrario, la relación contractual arrendaticia fue expresamente admitida por la demandada, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. El contrato en cuestión, es del siguiente tenor:
Entre la ciudadana HEBE FERNÁNDEZ DE TEHLIKIAN, (…), quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, (…), quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, parte de un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta RAFA, con un área aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 M2)… SEGUNDA: El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS DOLARES americanos (400$) o su equivalente al cambio, en Bolívares por los primeros DOS MESES y la cantidad de QUINIENTOS DOLARES americanos (500$) o su equivalente al cambio en Bolívares por los cuatro meses siguientes; los cuales EL ARRENDATARIO pagará por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de seis (06) meses fijos, contado a partir de la firma del presente contrato. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento. CUARTA: EL ARRENDATARIO conviene en que a la fecha de vencimiento del presente contrato, entregará a LA ARRENDADORA sin necesidad de notificación alguna el inmueble objeto de la presente negociación, totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. QUINTA: El inmueble dado en arrendamiento, será destinado única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores, y EL ARRENDATARIO se compromete a tramitar todos los permisos necesarios para esa actividad. SEXTA: EL ARRENDATARIO conviene en que si al vencimiento del término del contrato o su resolución, no entregare el inmueble libre de personas y bienes, pagará a LA ARRENDADORA por concepto de daños y perjuicios, sin necesidad de probar los mismos y que expresamente reconoce causarle, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) diarios por cada día que transcurra hasta la efectiva entrega del inmueble en las condiciones antes expuestas. Igualmente cancelará los gastos judiciales a que haya lugar. SÉPTIMA: EL ARRENDATARIO no podrá ceder, subarrendar, traspasar o transmitir en forma alguna, total o parcialmente el presente contrato y/o inmueble arrendado. OCTAVA: EL ARRENDATARIO conviene en no realizar ningún tipo de bien hechurias ni mejoras, sin el consentimiento dado por escrito por LA ARRENDADORA. NOVENA: EL ARRENDATARIO se obliga a mantener equipos de extinción de incendios operativos y a no almacenar sustancias o mercancías explosivas en el inmueble. DECIMA: EL ARRENDATARIO entregará a LA ARRENDADORA la cantidad de CUATROCIENTOS DOLARES americanos (400$) o el equivalente en bolívares, los primeros cinco (05) días a partir de la firma del presente contrato, en calidad de depósito en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, dicha suma le será reintegrada a EL ARRENDATARIO, siempre que esté solvente en los pagos y haya cumplido con las estipulaciones acordadas en este contrato, en caso contrario, se hará las deducciones a que hubiera lugar. UNDÉCIMA: LA ARRENDADORA no se hace responsable por incendio, robo, hurto, etc., que pudiera sufrir EL ARRENDATARIO en el inmueble. DÉCIMA SEGUNDA: El incumplimiento por EL ARRENDATARIO de cualquiera de estas cláusulas dará derecho a LA ARRENDADORA para considerar rescindido el presente contrato y solicitar la desocupación extrajudicial o judicial del inmueble…”.

Del referido contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes convinieron en el arrendamiento de parte de un inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta RAFA, con un área aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 M2); que el canon de arrendamiento era por la cantidad de CUATROCIENTOS DOLARES americanos (400$) o su equivalente al cambio, en Bolívares por los primeros DOS MESES y la cantidad de QUINIENTOS DOLARES americanos (500$) o su equivalente al cambio en Bolívares por los cuatro meses siguientes, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; el contrato tendría una duración de seis (06) meses fijos, contados a partir de la firma del contrato, es decir, a partir del 26/04/2002, y declararon que en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento; pactaron que el inmueble dado en arrendamiento, sería destinado única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores, comprometiéndose el arrendatario a tramitar todos los permisos necesarios para esa actividad.
• Consta marcado “E” al folio 20, copia de contrato privado suscrito por la ciudadana HEBE FERNANDEZ DE TEHLIKIAN, mediante el cual declara que le cede y traspasa sin reserva alguna a la compañía NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., todos los derechos y obligaciones y acciones que tiene sobre el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, por una parte del inmueble propiedad de la mencionada compañía y constituido por un local comercial y patio externo de la quinta RAFA con un área aproximada de 102 M2. Se aprecia del escrito de contestación a la demanda, que la parte demandada impugnó el presente documento por tratarse de un contrato privado presentado en copia fotostática simple; sin embargo, se aprecia que en la oportunidad de promoción de pruebas la parte actora, en virtud de tratarse de un documento privado emanado de tercero, promovió la ratificación por la ciudadana HEBE FERNANDEZ DE TEHLIKIAN del contrato de cesión otorgado por ésta a la empresa NAZ-DAR DE VENENZUELA, C.A., respecto a los derechos y obligaciones relacionadas con los contratos de arrendamientos suscritos por la mencionada ciudadana con el demandado en la presente causa. En este sentido, se observa que en fecha 05 de junio de 2012, Hebe Fernández rindió testimonio respecto del documento privado de cesión, reconociendo y ratificando en su contenido y firma el documento marcado “E”, contentivo de la cesión de derechos hecha a favor de Naz-Dar de Venezuela C.A., con ocasión de los contratos de arrendamiento celebrados con el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez; y asimismo, ratificó en su contenido y firma los contratos de arrendamiento anteriormente analizados, que rielan a los autos marcados “C” y “D”. En consecuencia, el presente contrato de cesión, se valora de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cesión de los contratos de arrendamiento traspasados por la ciudadana HEBE FERNANDEZ DE TEHLIKIAN a la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., contrato que fue suscrito entre la cedente y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, parte demandada en el presente juicio. Así se declara.

• Del folio 21 al folio 42, consta marcado “F” en original expediente No. AP31-S-2011-006084, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial extra-litem requerida por el abogado Walther Elías García, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, se evidencia que la inspección fue evacuada en fecha 29/07/2011 en el local comercial y patio externo denominado quinta “Rafa”, que al momento de la inspección se encontraba presente el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez Ordóñez, asistido por el abogado asistente Leonardo Pita. Ahora bien, ha sostenido la doctrina que la inspección judicial extra litem, es una prueba anticipada para un futuro juicio entre el solicitante de la misma y otra persona, requerida a los fines de hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En el caso bajo estudio, quien aquí sentencia puede observar que la parte solicitante fundamentó la presente inspección judicial extra litem a los fines de demostrar, las causas que pudieran dar objeto a una presunta demanda futura, por lo cual solicitó ante el Tribunal competente el traslado del mismo al lugar indicado en la solicitud respectiva, a los fines de dejar constancia sobre los particulares que a su juicio interesan, como lo son: 1) la identificación de la persona natural o jurídica que para el momento de la inspección funja como responsable, así como el carácter que ostente; 2) del uso o destino que se le esté dando al inmueble; 3) del área aproximada del inmueble; 4) del área o extensión empleada del mencionado inmueble y sus adyacencias por la persona que en él se encuentre, conforme al uso o destino que del mismo se esté desarrollando; 5) del tipo de actividad comercial con especificación de la existencia de mercancías, detallándose cantidades, especies y valor económico aproximado; 6) de la existencia de techos, tejados o infraestructuras similares destinadas a cubrir la superficie y las estancias que componen el inmueble, así como la fecha aproximada de su antigüedad; 7) de las condiciones de acceso a los locales o inmuebles contiguos, por virtud del espacio destinado a jardín de la quinta “RAFA”, así como la existencia de los materiales ubicados en esos espacios; 8) de cualquier otro hecho o circunstancia que sea necesario hacer constar al momento de la práctica de la inspección solicitada. En consecuencia, siendo que la misma se llevó a cabo con la presencia de ambas partes, a los fines de controlar la evacuación del medio de prueba, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.429 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Así pues, una vez constituido el tribunal en el local comercial y patio externo denominado quinta “Rafa”, siendo la oportunidad fijada para evacuar la referida inspección, cuya acta fue levantada en fecha 29/07/2011, el tribunal municipal dejó constancia de los siguientes particulares: i) deja constancia que al momento de la inspección se encuentra presente el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez Ordóñez, quien manifestó que es la persona que firma el contrato del local donde se practica la inspección y se le presentó copia del contrato de fecha 24/04/2002, y manifestó que era uno de los contratos. De igual forma, manifestó que habían dos contratos; ii) la juez dejó constancia que el local está destinado, según el arrendatario y su esposa, para la exposición de cuadros y esculturas tanto en el interior del local como en el patio; iii) la juez dejó constancia que el local mide aproximadamente 103 metros con 09 centímetros. En este estado, se hizo presente el abogado asistente del arrendatario, abogado Leonardo Pita. Seguidamente, el apoderado de la parte solicitante, solicitó a la juez que procediera a designar experto fotógrafo, siendo designado el ciudadano José Alberto Hernández, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. Luego, el notificado debidamente asistido de abogado, solicitó que se deje constancia que en el área del frente existe un pasillo que mide 1,10 de ancho por 5,77 de largo, que es usado por disposición de sus propietarios, y además es la entrada única y principal del local en alquiler. En ese estado, el apoderado de la parte actora solicitó que se desestimara el anterior pedimento del notificado, por cuanto mal podría el juez dejar constancia de otros particulares que no se especificaron en la solicitud. Respecto al particular cuarto, el tribunal dejó constancia, que el área o extensión empleada es la indicada en el particular tercero, y el uso es de venta de cuadros y esculturas y es la actividad que se desarrolla en la actualidad al momento de la inspección. En cuanto al particular quinto, el tribunal dejó constancia que en el mencionado local para el momento de la inspección existen cuadros de diferentes artistas y deferentes materiales y tallas de madera, los cuales se venden en la actualidad en el referido local. En cuanto al particular 6º, la juez dejó constancia que en el techo se observó desprendimiento del friso en la entrada del local y el resto del techo en buen estado, y que en el patio de entrada del local se observó 2 toldos de color blanco y estructura metálica con instalaciones de luz eléctrica y un toldo de color azul; en cuanto al tiempo aproximado de antigüedad, el tribunal dejó constancia que el mismo no se pudo determinar en esa inspección. En cuanto al particular 7º, la juez dejó constancia que a la entrada de la quinta RAFA existen caballetes y cuadros a los lados de la puerta de entrada y existe otra puerta de color beige, que tiene materiales, cuadros y escalera al lado de la puerta y frente de ella, cuadros y caballetes, y otros materiales de uso diario, manifestado por los notificados. En ese estado, el apoderado de la solicitante hace uso del particular 8º y pide se deje constancia de las actividades y el uso destinado a la mayor extensión de espacio de la parte externa de la quinta “Rafa”, y la juez dejó constancia que la parte externa del local se utiliza como área de exposición de cuadros y otras obras artísticas, así como taller de elaboración de cuadros y pintura; así como implementos relacionados con la ejecución de dichas actividades artísticas. Al folio 44 cursa diligencia de fecha 02/08/2011 presentada por el ciudadano José Alberto Hernández, actuando en su carácter de experto fotógrafo designado en la evacuación de inspección judicial en fecha 22/07/2011, y consignó cien (100) impresiones fotográficas que fueron tomadas durante la inspección judicial mencionada, que rielan del folio 45 al folio 94 de la pieza 1/2 del presente expediente.

En la oportunidad de promoción de pruebas, la parte actora promovió lo siguiente:
• Promueve marcado “G”, el instrumento en original del poder conferido por la parte actora, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 26 de mayo de 2011, anotado bajo el No. 15, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La Notaría dejó constancia que tuvo a la vista documento constitutivo de la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., y que se anexa junto al poder en copia simple. (f.15 al 30, pz.2/2). Al respecto, el presente medio de prueba ya ha sido valorado por esta Juzgadora, en los instrumentos traídos junto al escrito libelar.
• Promueve marcado “H”, documento privado emanado de Administradora Serdeco, C.A., denominado “Estado de Cuenta” (f.31,pz.2/2). Respecto a este instrumento, se observa que el mismo emana de un tercero que no es parte en juicio, por lo tanto, es necesario que sea ratificado por el tercero o bien por prueba de informes o por la prueba testimonial, lo cual no se verificó en la presente causa; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio.
• Promueve la prueba testimonial de la ciudadana HEBE FERNANDEZ (vto. f.13, pz.2/2), a fin de que ratifique el instrumento privado emanado de su persona, anexo al escrito libelar marcado “E”, la cual fue admitida en fecha 25/05/2012 (f.74, pz.2/2) La evacuación de esta testimonial se llevó a cabo en fecha 05/06/2012 y su acta riela al folio 88 y su vuelto de la pieza 2/2, en la cual, el Tribunal a quo dejó constancia de haberse celebrado dicho acto con la comparecencia de la testigo, de la representación de la parte actora y promovente de la prueba y de la no comparecencia de la parte demandada, ni por sí por medio de apoderado. Al respecto, se observa que el acta de evacuación es del siguiente tenor:
“…Acto seguido, el apoderado judicial de la parte actora, abogado Walter Elías García Suárez, promovente de la prueba, procedió a interrogar a la testigo de la siguiente manera: Primero: ¿Diga la testigo si reconoce y ratifica en su contenido y firma el documento cursante al folio veinte (20) y marcado E., contentivo de la cesión de derechos hecha a favor de Naz-Dar de Venezuela C.A., con ocasión de los contratos de arrendamiento celebrados con el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez?. Contestó: “Si lo reconozco y ratifico mi firma y el contenido de dicho documento, es todo”.- Segunda: ¿Diga la testigo si ratifica el contenido y firma de los contratos de arrendamiento que aparecen en los autos marcados con las letras “C” y “D”, cursante desde el folio quince (15), hasta el folio diecinueve (19), ambos inclusive?. Contestó: “Si los reconozco y los ratifico en su contenido y firma, es todo”. Cesaron las preguntas…”.

Al respecto, se observa que el presente medio de prueba, ya ha sido valorado por quien suscribe, al momento de valorar el contrato de cesión que riela en el expediente marcado “E”, por haber sido promovido como instrumento fundamental de la demanda.

• Promueve prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los siguientes organismos: i) al Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a fin de que remita copia certificada de la sentencia de fecha 14/08/2008 dictada en el expediente N° AP31-V-2008-001617, con el objeto de demostrar la cosa juzgada material alegada respecto al reconocimiento de la demandada del contrato marcado “D” como un nuevo contrato de arrendamiento y en torno al convenio del aumento del canon de arrendamiento acordado por las partes litigantes; ii) al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, con el objeto de que se remita copia certificada de la inspección judicial promovida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, y que sobre la base de las impresiones fotográficas dictamine esa institución si el demandado, cumple con las normas básicas de seguridad para el manejo de sustancias químicas, a fin de probar la falta de diligencia de la parte demandada; iii) a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, para que informe sobre tres aspectos, a saber: -si el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez da cumplimiento a la Ordenanza de Impuestos sobre Actividades Económicas; - sobre la conformidad de uso que está establecido para dicho organismo para el inmueble constituido por la quinta “RAFA”; y – si el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez, se encuentra o no autorizado para desempeñar actividades relacionadas con fuegos artificiales; el objeto de esta prueba es demostrar la falta de veracidad de los hechos alegados por el demandado en cuanto a la legalidad de la ejecución de las actividades comerciales que ejecuta en la parte del inmueble dada en arrendamiento. Estas tres pruebas de informes fueron admitidas en fecha 25/05/2012 (f.72, pz.2/2).
Ahora bien, se aprecia de las actas que en fecha 26/06/2012 fue agregado mediante auto (f.211, pz.2/2), oficio Nº374-12 de fecha 19/06/2012 procedente del Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual dio respuesta a lo solicitado con motivo de la prueba de informes de la parte actora, y en ese sentido, informó: “A tales efectos, le anexo copia certificada de la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2008. Hago de su conocimiento que el expediente signado bajo el AP31-V-2008-001617, en el que fue dictada dicha sentencia, no se encuentra en esta sede judicial, debido a que en fecha 23 de septiembre de 2008, este Tribunal dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado Luís González (…), actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva antes mencionada. Fue remitido mediante oficio Nº 10677, de fecha 23 de septiembre de 2008, dirigido al Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”. En cuanto a la resulta de la prueba de informes requerida al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, este tribunal valora la misma en cuanto a su contenido, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13/07/2012 el tribunal de la causa mediante auto, dio por recibido oficio Nº DP-LIB-102-12 de fecha 19/06/2012 procedente del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, mediante el cual informaba lo siguiente:
“…En atención a su escrito recibido en esta Dependencia, cumplo con informarle que en fecha 15 de junio de 2012, funcionario adscrito a la División de Prevención de esta Institución de Seguridad Ciudadana, practicó la evaluación de riesgo de incendio en el Patio del Arte, C.A. (…), donde se observó que el referido inmueble NO REÚNE las condiciones de seguridad y requisitos en materia de Prevención y Protección Contra Incendios, señalados en el “Reglamento sobre Prevención de Incendio” contemplado en el Decreto Presidencial Nº 2.195 de fecha 31/10/1983 publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 3.270, así como tampoco, cumple con las Normas COVENIN inherentes a la materia.
En consecuencia, se emite informe técnico con una serie de ordenamientos, tendentes a minimizar los riesgos existentes en la referida edificación para así resguardar la integridad física de los ocupantes y proteger los bienes que se encuentran en la misma…”.

En cuanto a la resulta de la prueba de informes requerida al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, este tribunal valora la misma en cuanto a su contenido conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que en el informe técnico anexado al oficio de informe bomberil, se estableció que se pudo observar la existencia de una exposición de obras de arte terminadas que ocupa toda el área del local, extendiéndose hacia el patio anterior (el frente) de la vivienda, con un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 M2), la cual es protegida de la intemperie por toldos de lona que cubren todo el patio, no observándose sustancias químicas o inflamables ni actividades que involucren la utilización de las mismas; por otro lado, se ordenó instalar dentro del local, una lámpara de emergencia autocontenida, de tal manera que ofrezca una clara orientación sobre los medios de salida bajo condiciones de emergencia, así como que todo conductor eléctrico energizado debe estar protegido mediante tuberías resistentes al fuego (metálicas), y que los extintores existentes en el local deben ser sometidos a mantenimiento y recarga, e instalados de la manera descrita por ese cuerpo de bomberos.
En fecha 02/10/2012 fue recibido por el tribunal de la causa, el informe procedente de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria adscrita a la Alcaldía de Caracas, según oficio No. SMAT 0457-2012 de fecha 17/08/2012, mediante el cual informó: “Al respecto le indico que el referido ciudadano no se encuentra registrado como contribuyente en nuestro sistema de Liquidación y Recaudación por lo que no posee cuenta, ni paga impuestos por concepto de Industria y comercio en el Municipio Bolivariano Libertador y por consiguiente no está autorizado a ejercer actividad económica alguna, en cuanto a la conformidad de uso del inmueble constituido por la quinta Rafa (…), siendo este requisito imprescindible para el otorgamiento de la Licencia no es factible que esta haya sido emitida…”. Respecto a la resulta de la presente prueba informativa, se observa que la misma fue evacuada extemporáneamente, toda vez que a la fecha de ser recibidas por el Tribunal de la causa -02-10-2012-, ya se había dictado sentencia definitiva en el presente juicio, razón por la cual se desecha.

• Promueve inspección judicial, con el apoyo de un ingeniero y de un experto práctico fotográfico, a fin de dejar constancia de lo siguiente: i) de las mercancías que se venden en el mismo; ii) del contenido de los libros de contabilidad llevados por el demandado en relación a las mercancías comercializadas; iii) del metraje y extensión del área correspondiente y al local comercial en ella ubicado; iv) del estado en que se encuentra el techo del local; v) de la existencia de techos, tejados, toldos o infraestructuras destinadas a cubrir la superficie y estancias del patio externo y de los mecanismos de iluminación y fijación instalados en el mismo; vi) de cualquier otro hecho o circunstancia. Esta inspección fue admitida en fecha 25/05/2012 (f.72, pz.2/2), y se evacuó en fecha 14/06/2012 por el tribunal de la causa, con la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, así como la designación como práctico al Ingeniero César Jesús Rodríguez Gandica. Esta inspección fue admitida en fecha 25/05/2012 (f.72, pz.2/2), y se evacuó en fecha 14/06/2012 por el tribunal de la causa, con la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, así como la designación como práctico al Ingeniero César Jesús Rodríguez Gandica, el cual mediante acta, dejó constancia de lo siguiente:

“…Acto seguido, una vez constituido en la dirección anteriormente indicada, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, libre de todo apremio y coacción, permitió el acceso al interior del bien inmueble a que se contrae la presente actuación judicial, en razón de lo cual, respecto al Particular Primero, se deja constancia que el local comercial está destinado a la venta de cuadros y esculturas. En lo que se refiere al Particular Segundo, se deja constancia que el abogado José Fernando Velásquez Guevara, manifestó que los Libros de Contabilidad no se encuentran en el local. En lo que concierne al Particular Tercero, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que el área total del bien inmueble objeto de la presente inspección judicial es de ciento diecisiete metros cuadrados con dos centímetros (117,02 M2), desglosado de la siguiente forma: (i) Depósito ubicado en la parte posterior interna del local, con un área de nueve metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (9,65 M2); (ii) el área de exhibición interna o local, con un área de veintiséis metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (24,40 M2); y finalmente, (iii) el área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2). Respecto al Particular Cuarto, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que el techo tanto del depósito como del local se encuentran en buen estado de mantenimiento y conservación, en cuanto a la pintura blanca que lo cubre, con las condiciones normales del objeto al cual está siendo destinado. En lo que se refiere al Particular Quinto, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que en el área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrado con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), se observa un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual está sostenido a una estructura metálica tipo liviana, apreciándose estable y en buen estado de conservación; dicho toldo cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectan puntos de iluminación, los cuales se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, cuyo medidor tiene el serial Nº 101704327, siendo que el mismo también alimenta los punto de toma-corriente existentes en el citado espacio. Asimismo, se observa la existencia de un cerramiento tipo portón santamaría (tipo enrollable), y rejas batientes tipo metálica, las cuales cubren el cerramiento total del frente del inmueble objeto de la presente inspección judicial. Igualmente, se observan cables de alimentación eléctrica, los cuales tienen por finalidad la operatividad del sistema eléctrico existente en dicha área, encontrándose adosados y fijados a la intemperie a la estructura del toldo antes descrito, sin tubería canalizadora. En lo relativo a los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo, se observa que los mismos están apoyados superficialmente y en algunos puntos se encuentran amarrados en su parte inferior con alambres, evitando así el pandeo del mismo. Finalmente, se observa la existencia de aberturas ubicadas en el piso del patio externo, siendo que en dichas aberturas se encuentran unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, los cuales sirven para el sostenimiento de cortinas ubicadas (Sic) las partes laterales y frontales de dicho patio. En este estado, se concede el derecho de palabra al abogado Walter Elías García Suárez, quien actuando con el carácter acreditado en autos, expone: “Es de observar al Tribunal de la causa en relación al último particular evacuado que la fijación de estas cortinas instaladas junto con el toldo señalado por el práctico ingeniero es a los fines de exhibir las obras comercializadas por el arrendatario, en desmedro de la estructura del inmueble, ya que su instalación evidentemente causa daños al inmueble arrendado y a la parte del inmueble ocupada por el arrendatario, sin el consentimiento del arrendador, es todo”. Acto continuo, se concede el derecho de palabra al abogado José Fernando Velásquez Guevara, quien actuando con el carácter acreditado en autos, expone: “Indico al Tribunal con relación al tercer punto de la inspección judicial evacuada que se desprende del contrato de arrendamiento demandado, en la cláusula primera, que las áreas otorgadas en arrendamiento son señaladas siendo éstas el local y patio externo, con el señalamiento de un área aproximada y no determinable de forma exacta. En relación al quinto particular, igualmente al señalamiento realizado por la accionante, es de destacar que igualmente en el contrato de arrendamiento señalado no existe prohibición alguna que no permita a mi representado utilizar la referida área, tal cual lo indica el primer aparte del artículo 1.592 del Código Civil, es todo”…”. (Fin de la cita).

Respecto a esta inspección judicial llevada a cabo por el Tribunal de la causa, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1428 del Código Civil, y de ella se evidencia que el bien inmueble arrendado está destinado a la venta de cuadros y esculturas, que tiene un área total de ciento diecisiete metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (117,02 M2), desglosado de la siguiente forma: (i) Depósito ubicado en la parte posterior interna del local, con un área de nueve metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (9,65 M2); (ii) El área de exhibición interna o local, con un área de veintiséis metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (26,40 M2); y, finalmente, (iii) El área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2).
• Promueve marcado “I”, expediente en original con el No. AP31-S-2011-011031 que contiene Inspección judicial extra litem sobre un local y patio externo de la quinta RAFA solicitada por NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. –parte actora reconvenida-, que riela a los folios 120 al 146 de la pieza 2/2, a fin de dejar constancia de los siguientes particulares: 1) de la identificación de la persona natural o jurídica que para el momento de la inspección funja como responsable o encargado del inmueble, así como el carácter que ostente junto con la acreditación de los documentos que lo justifiquen; 2) del tipo de actividad comercial que en el mencionado inmueble se esté desarrollando para la fecha de la evacuación de la inspección, con especificación de la existencia de mercancías, detallándose su tipo, sus cantidades, especies y valor económico aproximado; 3) de la existencia de rejas, puertas, techos, tejados y demás infraestructuras similares destinadas a cubrir la superficie, las estancias y los alrededores que componen el patio del inmueble objeto de la solicitud de inspección; 4) de las condiciones de acceso a los locales u otras entradas del mismo inmueble objeto de esta solicitud de inspección, por virtud del espacio destinado para al patio de la quinta RAFA, así como la existencia de los materiales ubicados en esos espacios; 5) de cualquier otro hecho o circunstancia que sea necesaria al momento de la inspección judicial. La representación judicial de la parte actora, aduce que el objeto de esta prueba es demostrar que el demandado efectuó reformas no autorizadas por el arrendador, y que además se encuentra ocupando un área superior a la que fue dada en arrendamiento, conculcando los derechos patrimoniales del actor. En este sentido, se aprecia de las referidas actas, que en fecha 08/12/2011, el Tribunal Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas evacuó la inspección judicial solicitada por la parte actora, sin la comparecencia de la parte demandada. En este sentido, se aprecia de las referidas actas, que en fecha 08/12/2011, el Tribunal Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas evacuó la inspección judicial solicitada, en los siguientes términos:
“…Acto seguido, el Tribunal pasa a dejar constancia de los siguientes hechos y circunstancias de acuerdo a los particulares contenidos en el escrito de solicitud que encabeza las presentes actuaciones: AL PRIMER PARTICULAR, El Tribunal deja constancia que al momento de llevarse a cabo la presente inspección judicial se encontraban presentes en el lugar tres ciudadanos de sexo masculino, quienes se negaron a identificarse, así como a manifestar sus respectivos nombres, sin embargo a requerimiento del Tribunal, manifestaron ser empleados y que la persona que se encargada del negocio no se encontraba presente. AL SEGUNDO PARTICULAR, El Tribunal deja constancia que en el lugar en el cual se encuentra constituido, al momento de practicarse la presente inspección judicial, se encontraba a la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, San Nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, cuya especie y valor económico aproximado aparece reflejado en las exposiciones fotográficas que a tales efectos llevó a cabo la práctico designada y que forman parte integrante de la presente acta. AL TERCER PARTICULAR, El Tribunal deja constancia que el lugar en el cual se encuentra constituido, se halla cubierto por un techo tipo “lona” de color blanco, montado y sujeto sobre una estructura metálica. Dicha área de forma rectangular está localizada en un retiro existente al frente de la Quinta “Rafa”. AL CUARTO PARTICULAR, El Tribunal deja constancia que al lugar en el cual se encuentra constituido se accede por su frente por entradas amplias de acceso al público en general, las cuales son contiguas a la acera peatonal que corre al frente de la Quinta “Rafa”. Asimismo, se deja constancia que la entrada donde se encuentra un letrero que contiene el nombre “RAFA”, así como otra entrada existente a pocos metros de la antes mencionada, se encuentran obstruidos sus accesos por objetos muebles diversos, tales como: escalera, escoba, estructuras de madera, etc. AL QUINTO PARTICULAR, El Tribunal deja constancia que la parte solicitante no hizo uso de la reserva efectuada en el presente particular…”.

La representación judicial de la parte actora, aduce que el objeto de esta prueba es demostrar que el demandado efectuó reformas no autorizadas por el arrendador, y que además se encuentra ocupando un área superior a la que fue dada en arrendamiento, conculcando los derechos patrimoniales del actor. Ahora bien, al tratarse de una inspección judicial extra litem inaudita altera pars, sólo puede producir indicios (Sala Constitucional St. N.º 1237 del 24 de octubre de 2000), así, esta alzada concatena las resultas de la inspección con los dichos del demandado en su escrito de contestación en el cual señala “ciudadano Juez, no es cierto y por ello lo negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado el ciudadano FERNANDO DANILO ORDÓÑEZ, no haya cumplido con lo estipulado en la cláusula Quinta del ADENDUM, antes identificado, que hace referencia al tipo de actividad que puede desarrollarse dentro del inmueble, toda vez que nuestro representado con motivo de la relación contractual suscrita puede en forma conjunta o individual desarrollar las actividades relacionadas y señaladas que se indican en el “CONTRATO” y “ADENDUM”, que son del tenor siguiente: venta de pinos, luces, adornos navideños, fuegos artificiales permitidos por las autoridades, artesanía, hierro forjado y flores (…)”; de esta forma, se evidencia de la inspección que al momento de practicarse, se encontraba a la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, San Nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, cuya especie y valor económico aproximado aparece reflejado en las exposiciones fotográficas que a tales efectos llevó a cabo la práctico designada y que forman parte integrante de la presente acta; que el lugar en el cual se encuentra constituido el Tribunal, se halla cubierto por un techo tipo “lona” de color blanco, montado y sujeto sobre una estructura metálica. Dicha área de forma rectangular está localizada en un retiro existente al frente de la Quinta “Rafa”; que al lugar en el cual se encuentra constituido se accede por su frente por entradas amplias de acceso al público en general, las cuales son contiguas a la acera peatonal que corre al frente de la Quinta “Rafa”. Asimismo, se deja constancia que la entrada donde se encuentra un letrero que contiene el nombre “RAFA”, así como otra entrada existente a pocos metros de la antes mencionada, se encuentran obstruidos sus accesos por objetos muebles diversos, tales como: escalera, escoba, estructuras de madera, etc.
En un escrito complementario de pruebas de fecha 28 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte actora promovió:
• Prueba de confesión del demandado, la cual dimana del escrito presentado el 14 de mayo de 2012, pues la parte demandada reconviniente da por sentado el hecho que existen daños materiales cuantificables que debían ser sumados a la estimación de la cuantía. Con respecto a este medio probatorio, se observa que ha sido criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar.
De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:
“(omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo [sic] de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).
Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:
“(omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

Por lo tanto, el escrito de contestación no constituye prueba alguna por lo que no se puede alegar una confesión espontánea de la parte, ya que tal escrito contiene defensas procesales y lo único que puede derivarse de la contestación a la reconvención son las defensas de fondo respecto a los hechos alegados.

En un escrito complementario de pruebas de fecha 06 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora promovió:
• Invoca el principio de comunidad de la prueba, para hacer valer el original de la inspección judicial evacuada el 25/04/2012 por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en el inmueble objeto del litigio, especialmente en el particular quinto y a las reproducciones fotográficas que fueron anexas a ella, pues de las mismas se evidencia –a decir del actor- que la parte demandada reconvincente tiene atribuido a los toldos instalados en el patio externo de la quinta “Rafa” un alambre que hacen que se modifique y se reforme sustancialmente y de forma flagrante el inmueble –sin la debida autorización de la arrendadora- configurándose con ello el supuesto de hecho establecido por el legislador venezolano en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hace procedente el desalojo demandado. El presente medio probatorio ya fue analizado.

• Promueve de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, e invocando el principio de equivalencia funcional, marcado “J”, una impresión de la sentencia proferida el 14 de agosto de 2008, por el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en el expediente AP31-V-2008-001617, y que puede ser consultada vía Internet por el portal del Tribunal Supremo de Justicia en el link http://caracas.tsj.gov.ve/decisiones/2008/agosto/2148-14-AP31-V-2008-001617-.html (f.147 al 152, pz.2/2). Con respecto a la presente documental, se aprecia que la misma riela en copia certificada por el Juzgado Primero de Municipio, a los folios 214 al 224, pz.2/2, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.

2. PRUEBAS DEL DEMANDADO:
Con la contestación a la demanda:
• MARCADO “B” riela a los folios 157 al 165, pieza 1/2, en copias fotostáticas simples 23 Voucher de depósitos bancarios que van desde mayo de 2010 hasta abril de 2012, realizados por el ciudadano Fernando Ordóñez, en la cuenta corriente Nº 0102-0552-230000034393 del Banco de Venezuela a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas por la cantidad de Bs. 2.000 c/u, expediente No.20080961. Los depósitos bancarios constituyen un medio de prueba asimilable a las tarjas, medio este regulado mediante regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil. En este caso, al tratarse de copias fotostáticas simples de tales depósitos, al no haber sido impugnados, tales copias adquirieron certeza para demostrar los depósitos realizados por el ciudadano Fernando Ordóñez, en la cuenta corriente Nº 0102-0552-230000034393 del Banco de Venezuela a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
• Del folio 166 al folio 304, pieza 1/2, riela copia certificada del expediente No.50.864 de la nomenclatura interna del Ministerio para el Poder Popular de la Vivienda y Hábitat, de la Dirección General de Inquilinato, expedidas en fecha 20/04/2011 por la Directora General Carmen Cecilia Morantes, donde consta la Resolución No.1316 de fecha 03/03/1977, en la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual para comercio al inmueble de marras en la cantidad de Bs.2.526,15 –hoy Bs.F.2,52-. Respecto al presente instrumento, se observa que es un documento público administrativo certificado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Vivienda y Hábitat, por lo que goza de una presunción de autenticidad por ser realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones; en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. La referida resolución es del siguiente tenor:
“Vista la solicitud de la ciudadana Rosa Elena Tenreiro de Rassa, de fecha 17 de mayo de 1976, en la cual solicita regulación para comercio y exención de regulación para vivienda del inmueble denominado Quinta RAFA situada en la Avenida El Bosque, Urbanización La Florida. Parroquia El Recreo; y estudiados como han sido los correspondientes informes levantados al efecto, los cuales dan un avalúo total para el citado inmueble de: DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON CINCUENTRA CENTIMOS (Bs. 252.614,50) distribuidos así:

333,25 m2 de Terreno a Bs.480,oo……………Bs. 159.960,oo
216,46m2 de Construcción a Bs.350,oo…Bs. 75.761,oo
48,43m2 de Construcción a Bs. 250,oo…Bs. 12.107,50
17,86m2 de Construcción a Bs. 100,oo…Bs. 1.786,oo
Obras Exteriores… …………………………………………………Bs. 3.000,oo
Total……………………………………………………………………………………Bs. 252.614,50

Correspondiéndole una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, de conformidad con lo previsto en el Artículo 5º de la Ley de Regulación de Alquileres.-

Por tanto, esta Dirección en uso de sus atribuciones legales resuelve:
PRIMERO: Declarar al inmueble de autos exento de regulación para vivienda, de conformidad con lo pautado en el aparte b) del Artículo Segundo de la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto este representa un valor superior a los DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.225.000,oo).-
SEGUNDO: fijar canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes mencionado en la cantidad de: DOS MIL QUINIENTOS VEINTE SEIS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs.2.526,15).-”.

En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió lo siguiente:
• Promovió el mérito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a su representado, en su carácter de arrendatario, así como los alegatos de hecho y de derecho planteados en la contestación de la demanda y en la reconvención, los cuales da por reproducidos. Considera quien suscribe, que el mérito favorable de los autos no constituye la promoción específica de una prueba, por cuanto, el Juez, conforme el principio de adquisición procesal de la prueba se encuentra obligado a analizar todo el material probatorio oportunamente aportado al proceso, independientemente favorezca o no al promovente. Así se establece.
• Promueve de conformidad con los artículos 1.401 y siguientes del Código Civil, la confesión de la parte actora reconvenida en su libelo de demanda, consistente en que las áreas que le fueron otorgadas en alquiler tanto en el primer contrato como en el segundo son las mismas; y que también hay confesión de la parte actora al señalar tener conocimiento de la existencia del principal contrato de arrendamiento por medio del cual se inicia la relación, reconociendo espontáneamente la existencia de una relación contractual de índole arrendaticia desde fecha 16 de noviembre de 2001, en consecuencia desde la referida fecha quedaría demostrado el inicio de la relación arrendaticia y contrato principal; y que también hay confesión de la actora reconvenida cuando reconoce que operó en la relación arrendaticia la tácita reconducción; y destaca que es evidente el cumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado, por cuanto en primer lugar, está haciendo uso de su obligación de servirse del inmueble alquilado conforme lo estipulado en el ordinal 1º del artículo 1.592 del Código Civil; en segundo lugar, la instalación de los referidos toldos no se encuentran fijos a la estructura del inmueble, siendo éstos completamente portátiles y removibles sin causar daño alguno a la porción de terreno en que se apoyan, en consecuencia y de conformidad a la clasificación de los mismos dentro del tipo de bienes, se pueden denominar como bienes muebles por su naturaleza; y en tercer lugar, no hay estipulación contractual alguna que no le permita a nuestro representado instalar los referidos toldos en el área externa alquilada. Con respecto a este medio probatorio, se observa que ha sido criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar.
De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:
“(omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo [sic] de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).
Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:
“(omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

Por lo tanto, el escrito de demanda, no constituye prueba alguna ni tampoco de la contestación por lo que no se puede alegar una confesión espontánea de la parte, ya que tal escrito contiene pretensiones procesales y lo único que puede derivarse del libelo de demanda son las defensas de fondo respecto a los hechos alegados.

• Con el objeto de demostrar que no ha incumplido obligación contractual alguna, el demandado promueve las siguientes documentales: Inspección Judicial extra-litem practicada por la parte actora reconvenida que fuera consignada junto al escrito libelar, especialmente en el particular primero donde se evidencia la existencia de varios contratos; de los particulares segundo, cuarto, quinto, séptimo y octavo, donde se deja constancia que el inmueble es utilizado para los fines otorgados en el arrendamiento; y por último, el particular sexto, en el que la juez señala con motivo al estado general del área alquilada, que no se desprende constancia alguna de daños mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, ni daño alguno, cuya responsabilidad pueda ser imputable al demandado. Respecto a esta inspección judicial, este Tribunal se pronunció dándole valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.429 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil.

• Promueve documentos consignados por la parte actora, y los da por reproducidos, consistentes en el contrato de arrendamiento principal que señala la fecha de inicio de la relación arrendaticia en fecha 01/11/2001 otorgado por ante la Notaría Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 16/11/2001, y quedó inserto bajo el Nº 69, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; e igualmente segundo contrato “adendum”, suscrito a los fines de incorporar dentro de la relación arrendaticia otros usos o destinos permitidos a explotar dentro del inmueble de marras, otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas en fecha 24/04/2002, inserto bajo el Nº 53, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Estas documentales las promueve el demandado con el objeto de demostrar la existencia de una relación arrendaticia constituida en dos contratos que se relacionan entre sí, pues el segundo es un adendum del inicial, y en consecuencia de estos, se demuestra el tiempo de la relación contractual, principalmente a los fines de demostrar los usos permitidos a realizarse en el local y el patio externo de la quinta en cuestión. Con respecto a estos instrumentos contractuales, se observa que ya fueron objeto de análisis en párrafos anteriores, por lo que se dan por reproducidas dichas consideraciones.

• Promueve marcado “A” expediente en original que contiene solicitud de Inspección judicial extra litem solicitada por el ciudadano Fernando Ordóñez, practicada al inmueble de marras en fecha 25/04/2012, por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que riela a los folios 48 al 71 de la pieza 2/2, en la cual se solicitó que se dejara constancia de lo siguiente: 1º de la actividad que se ejecuta en el referido local y el tipo de mercancías que se encuentran en el mismo; 2º si existe mercancías en los almacenes o depósitos del mencionado local; 3º del estado y condiciones del local y patio externo; 4º del metraje aproximado que cubre el área del local y patio externo; y 5º que se deje constancia en el momento de practicarse la inspección de cualquier otro particular que señalen los solicitantes. Se observa que dentro del expediente de la solicitud de inspección, riela al folio 59, diligencia de fecha 26/04/2012 presentada por el ciudadano Bruno Marcotullio en su carácter de experto fotógrafo, y consignó en diez folios útiles, 30 exposiciones fotográficas que fueron tomadas el día 25/04/2012 al momento de practicar la inspección, éstas fotografías rielan a los folios 60 al 70 de la pieza 2/2. Al respecto, se observa que esta inspección judicial, debido a la falta de control a priori, sólo puede producir indicios (Sala Constitucional St. Nº 1237 del 24 de octubre de 2000). Siendo así, esta alzada debe concatenar las resultas de esta inspección con la inspección judicial intra litem evacuada por el Juez de la causa acompañado del práctico Ing. César Rodríguez (valorada supra). Así, se observa que en fecha 25 de abril de 2012, el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas practicó la inspección requerida y dejó constancia de que tanto en el interior del local como el patio externo que forma parte de la Quinta RAFA, se ejecuta la actividad comercial de venta de artesanías y obras de artes relacionadas con pintura, las cuales son exhibidas al público en general; que no existe almacén o depósito alguno en el inmueble objeto de inspección, y que las mercancías observadas por el tribunal se refieren a las artesanías y obras de artes indicadas se constató que en general el local se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en piso, paredes y techo, a excepción del piso de concreto del patio externo, que se observa deteriorado debido al uso y por cuanto el mismo se encuentra a la intemperie, el tribunal dejó constancia que la estructura metálica que contiene el toldo que se encuentra en el patio externo de la Quinta RAFA, no afecta en nada a la estructura de dicha Quinta, ya que la misma se encuentra enclavada con varios centímetros de separación en todos sus extremos. Así se establece.
• Marcado “C”, promueve originales de comprobantes de pago de servicio eléctrico que van de los meses de enero, marzo y mayo de 2012 (f.93, pz.2/2). Respecto a esta documental, se aprecia de las actas que no está en discusión en la presente controversia la falta de pago de los servicios públicos relacionados con el local arrendado, por lo que se desechan por considerarse impertinente para lo que se pretende probar.
• Marcado “D”, promueve originales de recibos de pago del aseo urbano, que refieren el pago desde el mes de agosto de 2009 al pasado mes de mayo de 2012 (f.94 al 100, pz.2/2). En cuanto a estos recibos de pagos, se observa que como no está en discusión la falta de pago de los servicios públicos relacionados con el local arrendado, se desechan por considerarse impertinente para lo que se pretende probar.
• Promueve prueba de informes a las compañías ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. y CORPOELEC, a fin de que informen sobre la situación actual que deviene del contrato No. 100001948623.4. Esta prueba fue admitida en fecha 06/06/2012, pero no consta en autos su evacuación, por lo que no hay materia que analizar.

En cuanto a la reconvención, la parte demandada-reconviniente promueve lo siguiente:
• A los fines de demostrar el cobro en exceso de los cánones de arrendamiento a los máximos permitidos por autoridad competente, promueve copia certificada de expediente administrativo número 50.864 contentivo de Resolución No.1316 de fecha 03/03/1977 dictada por la antigua Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Superintendencia Nacional de Arrendamientos, presentado junto al escrito de contestación y reconvención, marcado con la letra “A”. Con respecto a estos instrumentos contractuales, se observa que ya fueron objeto de análisis en párrafos anteriores, por lo que se dan por reproducidas dichas consideraciones.
• A los mismos efectos, promueve copias fotostáticas simples contentivas de los recibos de depósito contentivos de las consignaciones arrendaticias realizadas entre los meses de Mayo de 2010 y Abril de 2012, presentadas por la demandada junto al escrito de contestación y reconvención, marcado “B”. Estos depósitos fueron valorados supra como realizados por el ciudadano Fernando Ordóñez, en la cuenta corriente Nº 0102-0552-230000034393 del Banco de Venezuela a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Sin embargo no son prueba determinante a los fines de demostrar el cobro en exceso de los cánones de arrendamiento a los máximos permitidos por autoridad competente.
• Promueve prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que consiste en: 1) que mediante oficio sea remitido al tribunal de la causa documentales que se encuentran en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario comprendidas entre los meses de mayo de 2010 y el mes de abril de 2012, y que corren insertas en el expediente No. 20080961. 2) A los fines de demostrar el “falso señalamiento” de la parte actora reconvenida con motivo a que no se ha producido sentencia definitivamente firme en la causa que cursó por ante el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en el expediente No. AP31-V-2008-001617, solicita que se oficie al referido Tribunal a los fines de que brinde informe sobre la existencia de sentencia definitivamente firme en la referida causa. Se aprecia de las actas que en fecha 04/07/2012 fue recibido por el Tribunal de la causa oficio Nº 381-12 de fecha 26-06-2012 procedente del referido Juzgado Primero de Municipio (f.231 al 232), al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se desprende del mismo, que en el Juzgado Primero de Municipio, cursó demanda de DESALOJO presentada por el ciudadano KEVORK TEKLIKIAN, actuando en su carácter de Director General de la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, en la que se dictó sentencia definitiva el 14 de agosto de 2008. Y señaló el tribunal que dicho expediente no se encuentra en esa sede judicial, debido a que en fecha 23 de septiembre de 2008, fue dictado auto mediante el cual este Juzgado oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado Luís González, siendo remitido mediante oficio Nº10677, de fecha 23 de septiembre de 2008, al Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia y no ha sido devuelto. En tal razón, no es posible para este órgano jurisdiccional afirmar si existe sentencia definitivamente firme en la causa.
• Promueve de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.395 y 1.397 del Código Civil, presunción legal iuris et de iure, por cuanto la ley prohíbe expresamente la prueba en contrario, relacionado con el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a los fines de demostrar que el primero y principal contrato de arrendamiento señala la fecha de inicio de la relación arrendaticia el 1º de noviembre de 2001, mediante el instrumento contractual que fuera otorgado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, en fecha 16/11/2001, siendo este el principal, y que como consecuencia del mismo, fue suscrito un segundo contrato “adendum” del principal, a los fines de incorporar dentro de la relación otros usos o destinos permitidos a explotar dentro del inmueble de marras. Y aduce que, esto es presunción legal iuris et de iure, que deviene de la relación arrendaticia, por cuanto al no existir documento alguno contentivo del finiquito del contrato inicial señalado como principal, e igualmente al no señalar expresamente en el contrato adendum la finalización del inicial, e igualmente al ser ambos contratos suscritos por el mismo arrendador y arrendatario y sobre el mismo inmueble a los mismos efectos e intereses, el demandado da por demostrado que ambos instrumentos contractuales forman parte de una misma relación arrendaticia. Con respecto a los contratos de arrendamiento que rielan a los autos, este Tribunal hizo las correspondientes consideraciones en párrafos anteriores.
• Promueve el nombramiento de un único Experto Contable, a los fines de que éste determine y ratifique los cálculos realizados en la reconvención, con relación a la Resolución No.1316 de fecha 03/03/1977 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, los siguientes particulares: 1) El valor del área otorgada en arrendamiento aproximadamente de 102M2, conforme a lo estipulado en los contratos de arrendamiento suscritos. 2) El canon de arrendamiento mensual a pagar, una vez determinada el valor del área otorgada en alquiler, equivalente a una renta del 12% anual. 3) El monto total que el arrendador debe reintegrar al arrendatario, una vez determinado el canon de arrendamiento mensual, siendo para el cálculo de este los meses comprendidos entre Mayo del año 2010 y abril de 2012. 4) Los intereses moratorios adeudados con motivo del reintegro, calculados a la tasa pasiva promedio de los 6 principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Se aprecia que la presente prueba fue admitida en fecha 25/05/2012 (f.73, pz.2/2). Luego en fecha 26/06/2012, siendo la oportunidad y hora fijada por el Tribunal para el acto de juramentación del experto contable, ciudadano Cosme Parra, designado por la parte demandada, el tribunal de la causa dejó constancia que se anunció el acto a las puertas del mismo, y a cuyo anuncio no hicieron acto de presencia los expertos, por lo que se declaró desierto el acto (f.225). En consecuencia, al haberse declarado desierto el acto para la juramentación, se tiene como no evacuada dicha experticia.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a este Tribunal Superior conocer del recurso de apelación presentado por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez, en su carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistido por el abogado Luis Felipe Blanco Souchon, en fecha 19/10/2012 (f.293, pz.2/2), ratificada en fechas 23/10/2012 (f.299, pz.2/2), 24/10/2012 (f.302, pz.2/2) y 25/10/2012 (f.304, pz.2/2), por los precitados ciudadanos, contra la decisión definitiva dictada en fecha 02 de agosto de 2012 por el referido Juzgado Décimo Noveno de Municipio, mediante la cual se declaró i) parcialmente con lugar la demanda principal de desalojo incoada por la parte actora, de acuerdo con lo contemplado en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ii) se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado; iii) se declara sin lugar la reconvención de Reintegro de Sobre-Alquileres presentada por la parte demandada; y iv) no se condenó en costas por no existir un vencimiento total en la causa; oída dicha apelación en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 07/01/2013 (f.352, pz.2/2); en el juicio que por Desalojo incoara la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ.

DE LA DEMANDA DE DESALOJO.
Punto Previo: De la Impugnación de la Cuantía.
Como punto previo a la contestación, el accionado negó, rechazó y contradijo el monto en que el actor estimó su pretensión, por considerarla insuficiente, en virtud de que la acción intentada por desalojo basada en el “supuesto incumplimiento de los acuerdos estipulados en el contrato de arrendamiento que consiste en deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, han debido sumarse al monto estimado, ya que los deterioros a que hace referencia la actora, son parte de la acción incoada; por lo que solicita que se declare con lugar el rechazo de la estimación y se ordene su corrección a los fines de poder determinar, primero la competencia y segundo la recurrencia de la sentencia, y que en caso de no ser corregido el defecto invocado, pide que la demanda sea desechada y declarada sin lugar en la definitiva.
Al respecto, se aprecia que la parte actora en su escrito libelar, estimó la demanda en la cantidad de Bs.F.24.000,00, la cual a la fecha de interposición de la misma, equivale a 315,78 unidades tributarias.
En ese sentido la oportunidad, la forma y el motivo para el rechazo a la estimación de una demanda se encuentra prevista en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“ARTÍCULO 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. (Negritas de este Tribunal).

Ahora bien, respecto a la impugnación de la cuantía por considerarla insuficiente o exagerada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, se ha pronunciado estableciendo lo siguiente:

“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:

“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide…”.

De conformidad con la jurisprudencia parcialmente transcrita ut supra, se observa que el demandado puede contradecir la estimación, pero para ello debe alegar un hecho nuevo, o bien que la referida estimación es exagerada o bien que la misma es exigua, correspondiéndole probar tal afirmación, por lo que a falta de tales probanzas, el juez no está obligado a resolver dicho alegato.
Así las cosas, observa esta Juzgadora, que la estimación de la demanda para los casos de juicios de arrendamientos en contratos a tiempo indeterminado, se encuentra previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone de una manera clara e inequívoca, que si el contrato es a tiempo indeterminado, se deben acumular las pensiones de arrendamiento de un año para establecer el valor de la referida demanda. El mencionado artículo establece lo siguiente:
“Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Negritas y subrayado de esta Alzada).

En este orden de ideas, se aprecia que en el presente caso, si bien la pretensión de la actora no radica en el cobro de cánones de arrendamiento derivados de una relación contractual indeterminada, sino en el Desalojo y entrega del bien inmueble objeto de una relación contractual indeterminada, se evidencia que de conformidad con el citado artículo 36 del Código Adjetivo, la parte actora en base a un canon de arrendamiento mensual para la fecha de interposición de la demanda fijado en la cantidad de Bs.2.000,00, suma ésta que multiplicada por doce meses, a los efectos de lo establecido en la parte final del referido artículo, da como resultado la cantidad de Bs. 24.000,00; en consecuencia, esta Juzgadora declara que la estimación de la demanda realizada por el demandante en la cantidad de Bs. 24.000,00, fue realizada dentro de lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha la impugnación de la cuantía alegada por el demandado; y así se decide.-
Del Fondo de la controversia de Desalojo
Aprecia ésta jurisdicente, que la pretensión de la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ ORDOÑEZ, consiste en el desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial y el patio externo de la Quinta “RAFA”, con un área aproximada de 102 M2 ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue objeto de un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Hebe Fernández de Tehlikian –arrendadora- y Fernando Ordóñez –arrendatario- autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que fue cedido a la parte actora el día 23 de agosto de 2009, toda vez que alega un cambio en el uso que para dicho inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora.
Mientras que por su parte, al momento de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada argumentó, que a los fines de determinar la vigencia de los contratos de arrendamiento, admite que suscribió dos contratos de arrendamientos, que el primero fue con fecha de inicio del 01/11/2001, autenticado en fecha 16/11/2012 y que él denomina como “CONTRATO”, cuyo objeto fue el alquiler de parte de un inmueble constituido por el garaje y patio interno de la quinta RAFA, con un área aproximada de 102 M2; que igualmente suscribió un segundo contrato, otorgado en fecha 24/04/2002, que el último contrato es “ADENDUM” del inicial; niega, rechaza y contradice que el único contrato de arrendamiento vigente sea el ADENDUM suscrito en fecha 24/04/2002, y que precisamente, éste último fue suscrito a los fines de incorporar dentro de la relación arrendaticia otros usos o destinos que le permiten al demandado explotar dentro del inmueble, descrito en el CONTRATO y ADENDUM, todo ello, por cuanto desde que se inició la relación arrendaticia en ningún momento finalizó, y que no existe documento alguno de finiquito del inicial ni de su prórroga legal. Niega, rechaza y contradice, que no haya cumplido con lo estipulado en la cláusula quinta del “ADENDUM”, que hace referencia al tipo de actividad que puede desarrollarse dentro del inmueble, y aduce que, con motivo de la relación contractual suscrita “puede en forma conjunta o individual desarrollar las actividades relacionadas y señaladas que se indican en el “CONTRATO” y “ADENDUM”, que son del tenor siguiente: venta de pinos, luces, adornos navideños, fuegos artificiales permitidos por las autoridades, artesanía, hierro forjado y flores.

Ahora bien, siendo uno de los puntos controvertidos por la parte demandada la fecha de inicio de la relación arrendaticia, tomando en cuenta que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas que estén autorizadas por la ley, y por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron pactadas (artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil), este Tribunal pasa a analizar los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes en el presente juicio, y a tal efecto, se observa:
De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
De la norma anterior se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Así las cosas, se observa que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Respecto al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina jurisprudencial ha establecido que es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento. (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se desprende del contrato de arrendamiento que riela a los folios 15 al 16 de la pieza 1, que fue suscrito entre la ciudadana HEBE FERNÁNDEZ DE TEHLIKIAN y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, autenticado por ante la Notaría Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 16/11/2001, y quedó inserto bajo el Nº 69, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la existencia de relación arrendaticia surgida entre las partes contratantes, respecto a una parte del inmueble constituido por un garaje y patio externo de la Quinta RAFA, con un área aproximada de 102 M2; se desprende en la cláusula tercera, que el contrato en cuestión tendría una duración de DOS (02) meses fijos, contados desde el 01 de noviembre del 2.001 hasta el 31 de diciembre del 2.001 y las partes declaran que en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento. También se evidencia del referido contrato, que el inmueble dado en arrendamiento sería destinado única y exclusivamente para venta de pinos, luces, adornos navideños y fuegos artificiales permitidos por las autoridades; por lo que considera esta juzgadora, que el contrato inicial fue pactado a tiempo determinado con una duración de 2 meses, contados desde el 01/11/2001 hasta el 31/12/2001, y se desprende del mismo, que la intención de las partes era destinar el local arrendado única y exclusivamente para las actividades comerciales establecidas en el mismo, no evidenciándose de las actas que luego de vencido el mismo, el arrendatario haya seguido usando el local arrendado. Así se declara.
Asimismo, se observa de las actas la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se desprende que, se dio en arrendamiento un local comercial y patio externo de la Quinta “RAFA”, en cuya cláusula tercera se pactó su duración por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día de la autenticación del contrato en cuestión, realizada en fecha 24 de abril de 2002, siendo su vencimiento en fecha 24/10/2002; por lo que se aprecia que de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración menor a un año, el arrendatario hizo uso del beneficio de prórroga legal por el plazo de 06 meses, por lo cual la prórroga legal venció el día 24/04/2003; y también se observa que en la cláusula quinta del contrato se pactó, que el destino de las actividades comerciales que se llevarían a cabo en el local comercial arrendado, serían única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores.
Ahora bien, en virtud del alegato planteado por la parte demandada, referido a que el segundo contrato suscrito es un “ADENDUM” del contrato inicial, por cuanto considera que el primero fue suscrito con la intención de incorporar a la relación arrendaticia otros usos o destinos que permitieran su explotación en el bien inmueble arrendado, esta juzgadora observa que de la lectura del primer contrato de arrendamiento suscrito que fue autenticado en fecha 16/11/2001, no se desprende en ninguna de sus cláusulas que se incorporarían con posterioridad otros usos o destinos que permitieran su explotación en el referido inmueble arrendado; como tampoco se evidencia en el segundo contrato suscrito, que las actividades referidas en el anterior contrato podían explotarse conjuntamente con las establecidas en el segundo, evidenciándose del mismo, en su cláusula quinta –como ya se indicó- que el destino de las actividades comerciales que se llevarían a cabo en el local comercial arrendado, serían única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores. Y aprecia quien suscribe, que al suscribirse el contrato de fecha 24 de abril de 2002, surgió una nueva relación arrendaticia por seis (06) meses, la cual se mantuvo hasta el 24 de octubre de 2002, a lo cual debe sumarse el lapso correspondiente a la prórroga legal que venció el 24 de abril de 2003, y luego de ese término, el arrendatario quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, considerándose renovado tácitamente el contrato de fecha 24 de abril de 2002, en las mismas condiciones que fueron pactadas transformándose en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se establece.
En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante-reconvenida para justificar su pretensión, observa que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”. (Negritas de esta Alzada).

En consecuencia, al haberse establecido la indeterminación en el tiempo del contrato de arrendamiento que obliga a las partes, por cuanto el arrendatario siguió haciendo uso del inmueble arrendado en las mismas condiciones que fueron pactadas luego del vencimiento de la prórroga legal, operando la tácita reconducción, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de los alegatos de la parte actora referidos a que el arrendatario incumplió el contrato suscrito entre ellas, por cuanto quebrantó lo estipulado en la cláusula quinta, inherente al uso exclusivo del local para vender únicamente artesanía, hierro forjado y flores, por cuanto cambió la actividad para la que fue destinado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin el consentimiento expreso y por escrito de su arrendadora, según lo establecido en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a tal efecto se observa:
El autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen 1”, estableció con respecto al cambio de uso o destino distinto al pactado, que “celebrado el contrato, no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
También establece el autor, que la referencia al cambio del uso o destino por el arrendatario, que se estipuló en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, deriva del principio según el cual el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato.
Ahora bien, observa esta alzada que en el contrato de fecha 24 de abril de 2002, se estableció: “El inmueble dado en arrendamiento, será destinado única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores (…)”, siendo alegado por el accionante –entre otros- que el arrendatario cambió el objeto del inmueble al disponer del área externa de la quinta “RAFA” como un taller, y vendió mercancías distintas a las convenidas (artesanía, hierro forjado y flores).
Por su parte, la demandada alegó en esta alzada que el local fue arrendado para uso comercial, lo cual, según aprecia esta juzgadora no fue controvertido en el transcurso del juicio; además, señaló que en el inmueble arrendado se efectuaban actos de comercio. Estos actos de comercio, según los alegatos de la demandada en la contestación, estaban constituidos por “venta de pinos, luces, adornos navideños, fuegos artificiales permitidos por las autoridades, artesanía, hierro forjado y flores”, lo cual puede englobarse dentro de los actos objetivos de comercio contemplados en el ordinal 1° del artículo 2 del Código de Comercio; coligiendo esta sentenciadora que el arrendador compraba mercancía para la reventa de esos mismos artículos (pinos, luces, adornos navideños, fuegos artificiales, artesanía y hierro forjado). De esta forma, establece esta sentenciadora que el inmueble fue arrendado para la realización de los actos a que hace referencia el ordinal 1° del artículo 2 del Código de Comercio, específicamente, para la venta de artesanía, hierro forjado y flores.
En este sentido, según la Inspección Judicial extra-litem practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29/07/2011, a la cual este Tribunal le otorgó valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.429 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil (al encontrarse presente la representación judicial de ambas partes), la juez dejó constancia que la parte externa del local se utiliza como área de exposición de cuadros y otras obras artísticas, así como taller de elaboración de cuadros y pintura; así como implementos relacionados con la ejecución de dichas actividades artísticas, lo cual no encuadra dentro de los actos objetivos de comercio, detallados anteriormente.
Pues bien, siendo que, como la misma parte demandada reconoce, el inmueble fue arrendado para la realización de la venta de artesanía, hierro forjado y flores, resulta totalmente incompatible la utilización de los espacios del inmueble arrendado para la creación de cuadros de pintura, o denominados “retoques” a los mismos, ya que esta actividad se encuentra excluida de las convenidas en el contrato de fecha 24 de abril de 2002, siendo su naturaleza totalmente distinta a la venta de artesanía, hierro forjado y flores.
Aunado a ello, se observa, tal y como lo afirmó la parte demandada en sus informes, que en el inmueble arrendado se comercializaban artículos navideños; este hecho quedó evidenciado mediante la inspección judicial extra-litem evacuada en fecha 08/12/2011, por el Tribunal Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; respecto a la cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.429 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia, que en ese momento se encontraban a la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, San Nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, siendo que, como ya se señaló, el inmueble fue arrendado para la venta de artesanía, hierro forjado y flores.
De esta forma, tanto la utilización del inmueble para la creación de cuadros de pinturas, y “retoques” a los mismos, así como la venta en el local de bienes distintos a artesanía, hierro forjado y flores, como sería el caso de los artículos navideños observados en la inspección judicial de fecha 08 de diciembre de 2011, constituyen un incumplimiento a las obligaciones convenidas en el contrato de fecha 24 de abril de 2002, así como a las obligaciones que la ley estipula para los arrendatarios en el Código Civil, artículo 1.592: “1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato (…)”, siendo dicha destinación la venta de artesanía, hierro forjado y flores, y no la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, San Nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, ni la creación o “retoque” de cuadros de pinturas.
Además, dicho incumplimiento de las obligaciones del arrendatario se encuentra establecido entre una de las causales de desalojo previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto el artículo 34 del mencionado texto legal, en su literal “d” establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
d) (…) o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”.

Conforme a ello, considera quien se pronuncia, en virtud de lo establecido en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes en fecha 24/04/2002, donde se estipula que el inmueble dado en arrendamiento sería destinado única y exclusivamente para la venta de artesanía, hierro forjado y flores; que la venta de diversos artículos, accesorios y productos navideños, durante el mes de diciembre de 2.011, así como la utilización del inmueble para la creación y “retoques” de cuadros de pinturas, constituye un cambio en la actividad exclusiva para la que fue destinado el local objeto del mencionado contrato de arrendamiento toda vez que no consta en los autos que la parte actora haya autorizado la venta de artículos navideños ni la utilización del inmueble como espacio para la creación y retoque de cuadros de pinturas; lo que hace forzoso para este Tribunal declarar el desalojo fundamentado en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Por otra parte, en cuanto a la pretensión de la parte actora-reconvenida, fundamentada en que la demandada-reconviniente, incumplió lo estipulado en el contrato de arrendamiento por cuanto le causó deterioros mayores al uso normal del inmueble, pues al modificarle su uso ha hecho perforaciones en el suelo del patio para fijar sus cuadros que no fueron autorizados por la arrendadora, ni se corresponden con las mercancías señaladas en el contrato de arrendamiento; hecho totalmente negado y rechazado por la parte demandada, por cuanto aduce que él ha usado el inmueble como un buen padre de familia, y que las estructuras y toldos instalados no se encuentran fijos.
En este sentido, según la inspección judicial intra litem, practicada en fecha 14 de junio de 2012, llevada a cabo por el juez de la causa con la colaboración del Ingeniero César Rodríguez, práctico designado, en el inmueble arrendado se observó: “(…)se deja constancia con la colaboración del práctico designado que el techo tanto del depósito como del local se encuentran en buen estado de mantenimiento y conservación, en cuanto a la pintura blanca que lo cubre, con las condiciones normales del objeto al cual está siendo destinado. En lo que se refiere al Particular Quinto, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que en el área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrado con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), se observa un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual está sostenido a una estructura metálica tipo liviana, apreciándose estable y en buen estado de conservación; dicho toldo cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectan puntos de iluminación, los cuales se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, cuyo medidor tiene el serial Nº 101704327, siendo que el mismo también alimenta los punto de toma-corriente existentes en el citado espacio. Asimismo, se observa la existencia de un cerramiento tipo portón santamaría (tipo enrollable), y rejas batientes tipo metálica, las cuales cubren el cerramiento total del frente del inmueble objeto de la presente inspección judicial. Igualmente, se observan cables de alimentación eléctrica, los cuales tienen por finalidad la operatividad del sistema eléctrico existente en dicha área, encontrándose adosados y fijados a la intemperie a la estructura del toldo antes descrito, sin tubería canalizadora. En lo relativo a los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo, se observa que los mismos están apoyados superficialmente y en algunos puntos se encuentran amarrados en su parte inferior con alambres, evitando así el pandeo del mismo. Finalmente, se observa la existencia de aberturas ubicadas en el piso del patio externo, siendo que en dichas aberturas se encuentran unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, los cuales sirven para el sostenimiento de cortinas ubicadas (Sic) las partes laterales y frontales de dicho patio.”.
Así, considera quien decide que si bien el arrendatario instaló infraestructuras (toldos), se aprecia que las mismas no modifican de forma permanente la estructura del inmueble, ya que como estableció el práctico, las mismas están apoyadas superficialmente, lo que no afecta la fachada externa de la quinta “RAFA”, tal y como fue aducido por el actor en su libelo. En consecuencia, como no fue probado que tales infraestructuras ocasionen al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, la solicitud efectuada por la parte actora, referida al desalojo derivado del supuesto contenido en el literal “e” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar. Así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE LEGITIMIDAD

Opone la parte actora reconvenida, su falta de legitimidad como “arrendador solidario” en la reconvención.
Respecto a este particular, se observa que la parte actora se encuentra conformada por la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. siendo éste el único arrendador, en virtud del contrato privado suscrito por la ciudadana HEBE FERNANDEZ DE TEHLIKIAN, mediante el cual declara que le cede y traspasa sin reserva alguna a la compañía NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., todos los derechos y obligaciones y acciones que tiene sobre el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, por una parte del inmueble propiedad de la mencionada compañía y constituido por un local comercial y patio externo de la quinta RAFA con un área aproximada de 102 M2; en consecuencia, aprecia esta jurisdicente que en el mencionado contrato de arrendamiento, sólo hay dos partes, a saber, la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. –en su carácter de arrendadora (dada la cesión)- y el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ –como arrendatario-; por lo que la referida empresa tiene cualidad para actuar en el presente juicio, razón por la que se desecha tal alegato. Y así se establece.
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
Como antes se indicó, corresponde a la parte demandada-reconviniente demostrar que sobre el inmueble dado en arrendamiento pesa una Resolución dictada por las autoridades de la Dirección de Inquilinato, donde se estipula que el canon de arrendamiento máximo permitido a cobrar por el inmueble en su conjunto es la cantidad de Bolívares anteriores de Dos Mil Quinientos Veintiséis Bolívares con Quince Céntimos (Bs.2.526,15), que equivalen a bolívares actuales de Dos con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs.2,52); que de la totalidad del inmueble que ocupa un área de terreno de 333,25 M2, al demandado le fue otorgado en alquiler un área aproximada de 102 M2 según contratos suscritos, y que le corresponde una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, para la porción dada en arrendamiento; y que en razón de ello, la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A. le debe reintegrar el pago de alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección de Inquilinato; por cuanto dichos alegatos fueron rechazados por la parte actora reconvenida, argumentando que existía una sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 14/08/2008 en el expediente No. AP31-V-2008-001617, donde se dejó establecido que el canon mensual de arrendamiento era de Bs. 2.000,00, siendo ésta cosa juzgada material vinculante entre las partes.
Ahora bien, se observa de las actas procesales que cursan en autos, que el demandado reconviniente trajo como medio probatorio copia certificada del expediente No.50.864 de la nomenclatura interna del Ministerio para el Poder Popular de la Vivienda y Hábitat, de la Dirección General de Inquilinato, expedidas en fecha 20/04/2011 por la Directora General Carmen Cecilia Morantes, donde consta la Resolución No.1316 de fecha 03/03/1977, en la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual para comercio al inmueble de marras en la cantidad de Bs.2.526,15 –hoy Bs.F.2,52-, al cual se le otorgó valor probatorio por ser un documento público administrativo certificado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Vivienda y Hábitat, que goza de una presunción de autenticidad por ser realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La referida resolución es del siguiente tenor:
“Vista la solicitud de la ciudadana Rosa Elena Tenreiro de Rassa, de fecha 17 de mayo de 1976, en la cual solicita regulación para comercio y exención de regulación para vivienda del inmueble denominado Quinta RAFA situada en la Avenida El Bosque, Urbanización La Florida. Parroquia El Recreo; y estudiados como han sido los correspondientes informes levantados al efecto, los cuales dan un avalúo total para el citado inmueble de: DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON CINCUENTRA CENTIMOS (Bs. 252.614,50) distribuidos así:

333,25 m2 de Terreno a Bs.480,oo……………Bs. 159.960,oo
216,46m2 de Construcción a Bs.350,oo…Bs. 75.761,oo
48,43m2 de Construcción a Bs. 250,oo…Bs. 12.107,50
17,86m2 de Construcción a Bs. 100,oo…Bs. 1.786,oo
Obras Exteriores… …………………………………………………Bs. 3.000,oo
Total……………………………………………………………………………………Bs. 252.614,50

Correspondiéndole una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, de conformidad con lo previsto en el Artículo 5º de la Ley de Regulación de Alquileres.-

Por tanto, esta Dirección en uso de sus atribuciones legales resuelve:
PRIMERO: Declarar al inmueble de autos exento de regulación para vivienda, de conformidad con lo pautado en el aparte b) del Artículo Segundo de la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto este representa un valor superior a los DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.225.000,oo).-
SEGUNDO: fijar canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes mencionado en la cantidad de: DOS MIL QUINIENTOS VEINTE SEIS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs.2.526,15).-”.

Se aprecia también que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 24 de abril de 2002, se pactó en su cláusula segunda que el canon de arrendamiento sería la cantidad de QUINIENTOS DOLARES americanos (500$) o su equivalente al cambio en Bolívares, siendo éste un convenio entre las partes celebrado con posterioridad a la mencionada Resolución No.1316 de fecha 03/03/1977 emanada de la Dirección General de Inquilinato; por lo tanto, la misma quedó derogada tácitamente por la convención de las partes, así se declara.
Asimismo, se aprecia de las actas, que en fecha 04/07/2012 fue recibido por el Tribunal de la causa oficio Nº 381-12 de fecha 26-06-2012 procedente del Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas mediante el cual le informaba al a quo, que en ese Tribunal cursó demanda de DESALOJO presentada por el ciudadano KEVORK TEKLIKIAN, actuando en su carácter de Director General de la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDOÑEZ, en la que se dictó sentencia definitiva el 14 de agosto de 2008. Y señaló el tribunal que dicho expediente no se encontraba en esa sede judicial, debido a que en fecha 23 de septiembre de 2008, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado Luís González, siendo remitido mediante oficio Nº 10.677, de fecha 23 de septiembre de 2008, al Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia y que a la fecha no había sido devuelto, por lo que no le era posible afirmar si existía sentencia definitivamente firme en la causa. En razón de ello, siendo dicha decisión el sustento del alegato de la parte actora, según la cual, el arrendatario consignaba un canon de arrendamiento mensual a razón de Bs. 2.000,00, y al no haber constancia en autos de que la misma se encuentra definitivamente firme, no es determinante para esta Alzada, en cuanto a cosa juzgada material, que el canon de arrendamiento establecido sea por la cantidad de Bs. 2.000,00.
Ahora bien, ante tales circunstancias, siendo que no existe certeza en autos acerca del monto real del canon de arrendamiento vigente entre las partes a los fines de establecer si en efecto procede el reintegro demandado en la reconvención; dada la contradicción entre el monto de la Resolución No. 1.316 del 03 de marzo de 1977, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en la que se estableció que el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto del contrato, correspondía a la suma de dos mil quinientos veintiséis bolívares con quince céntimos (Bs.2.526,15 o Bs.F. 2,52), y con posterioridad a esa resolución en fecha 24 de abril de 2002, se pactó que el canon de arrendamiento sería la cantidad de QUINIENTOS DOLARES americanos (500$) o su equivalente al cambio en Bolívares, convenio en el que no se señaló expresamente el monto en bolívares equivalente al cambio; teniendo además una sentencia definitiva emanada del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que se estableció que el canon de arrendamiento era la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs.F.2.000,00), sentencia ésta que no está aun definitivamente firme; evidentemente la acción de reintegro del pago de alquileres presuntamente superiores a los legalmente fijados por la Dirección de Inquilinato, en Resolución Nº 1.316 de fecha 3 de marzo de 1977, no puede prosperar conforme lo dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece que no declarará con lugar la demanda sino cuando, a juicio del juzgador, exista plena prueba de los hechos alegados en ella; y así se declara.
En virtud de todas estas consideraciones, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la reconvención planteada por el ciudadano Fernando Danilo Ordóñez, y así se declara.

DISPOSITIVA
Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación presentado por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez, en su carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistido por el abogado Luis Felipe Blanco Souchon, en fecha 19/10/2012 (f.293, pz.2/2), ratificada en fechas 23/10/2012 (f.299, pz.2/2), 24/10/2012 (f.302, pz.2/2) y 25/10/2012 (f.304, pz.2/2), por los precitados ciudadanos, contra la decisión definitiva dictada en fecha 02 de agosto de 2012 por el referido Juzgado Décimo Noveno de Municipio, en el juicio que por Desalojo incoara la empresa NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A.-
SEGUNDO: se CONFIRMA la decisión proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 02 de agosto de 2012.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoada por la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A., contra el ciudadano FERNANDO DANILO ORDÓÑEZ; SIN LUGAR la reconvención por reintegro de sobre alquileres incoada por el ciudadano FERNANDO DANILO ORDÓÑEZ contra la sociedad mercantil NAZ-DAR DE VENEZUELA, C.A.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; por otra parte, en virtud de haberse declarado parcialmente con lugar la demanda, no se condena en costas del juicio.
Por cuanto la presente decisión se dictó en la oportunidad legal correspondiente, no se ordena notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día veinte (20) del mes de febrero de 2013. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA

ABG. ÁMBAR MATA LÓPEZ

En la misma fecha, veinte (20) de febrero de 2013, se registró y publicó la decisión, siendo las 03:10 p.m.

LA SECRETARIA

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ

EXP. No. AP71-R-2013-000027.
RDSG/AML/gmsb.