TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8553
PARTE DEMANDANTE: AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.406.263
APODERADA JUDICIAL: KEILA GALINDO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.669.
PARTE DEMANDADA: ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.976.787
APODERADO JUDICIAL: ADERITO DA SILVA CASTRO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.092.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 11 DE OCTUBRE DE 2010, DICTADA POR EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada fijándose el lapso establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, en fecha 9 de Marzo de 2011.
Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-I-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alega la accionante en su escrito libelar que mediante documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 2 de Junio de 2000, anotado bajo el Nº 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió con el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 5, letra c) de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda, con un área aproximada de 105,30 metros cuadrados y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación y apartamento 5-D; SUR: Fachada Sur del edificio; ESTE: Pasillo de circulación, escaleras generales y fachada interna, y OESTE: Fachada Oeste del edificio. Que en la Cláusula Sexta del mencionado convenio se estableció lo siguiente: “SEXTA: Serán por la exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO”, lo relativo a los servicios públicos que utilice, por concepto de luz eléctrica, Aseo Urbano, Teléfono cuyo telefónico corresponde al 285-97-46. Los servicios públicos de gas, agua y el condominio de que goza el inmueble serán por la exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO”. Todos los gastos extraordinarios del condominio, referidos con reparaciones externas del inmueble, mejoramiento de áreas comunes del edificio o que no constituyan el mantenimiento ordinario del mismo, serán cancelados poR “LA ARRENDADORA”. Que en fecha 9 de Octubre de 2007, la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., en su carácter de administradora del Edificio denominado Conjunto Residencial ASR, intentó acción de Cobro de Bolívares por el retraso en el pago de las cuotas de condominio desde el mes de Octubre de 2003 hasta el mes de Septiembre de 2007, adeudando la suma de NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 9.167.150,64). Que el pago de las cuotas que por concepto de condominio se siguieran venciendo con sus respectivos intereses moratorios, hasta la fecha de ser cumplido el pronunciamiento del Tribunal, y en ese sentido se consignarían en el transcurso del presente juicio las planillas de cobro de condominio y que correspondieran al mencionado apartamento. Que tal acción fue intentada con ocasión de la autorización que la Junta de Condominio vigente en esa oportunidad le concedió a la Administradora, por el estado de morosidad que presentó el apartamento 5-C. Que siendo que el arrendatario ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI no dio cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento, pues no canceló las cuotas de condominio a que se comprometió en la Cláusula Sexta de la mencionada convención, lo que generó que se intentara una acción por parte de la administradora del edificio con el objeto de satisfacer la deuda que posee el inmueble plenamente determinado en el libelo, y siendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, lo que no realizó el demandado, ya que por su negligencia al no cancelar las cuotas de condominio a que se obligó en el referido contrato, la administradora procedió a intentar una demanda, por concepto de cobro de cuotas de condominio adeudadas, las costas y costos del juicio y honorarios de abogados, en razón de la morosidad que presentó el apartamento 5-C de la Torre Sur. Que esta conducta contumaz del ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, en dar cumplimiento a las obligaciones asumidas por él, en el contrato de arrendamiento, y cancelar en forma oportuna los conceptos de condominio por el mantenimiento ordinario del edificio ha venido sucediéndose en el tiempo y ha generado una deuda que se ha venido acumulando, todo lo cual constituye una flagrante violación o incumplimiento del artículo 20 literal E de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y que se considera a los fines de ese literal como Reglamento Interno. Que por lo antes expuesto y conforme a lo previsto en el 1.167 del Código Civil, en concordancia con los parámetros del artículo 34 literal f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no le queda otra alternativa que acudir a esta vía para que fuese compelido judicialmente el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI por el incumplimiento en el contrato de arrendamiento y se procediera por la vía del desalojo del inmueble de marras, ya que no dio cumplimiento a lo pactado en la Cláusula Sexta de ese convenio referente al pago de las cuotas de condominio por el mantenimiento ordinario del edificio, donde esta el inmueble al cual se comprometió. Que la actitud asumida por el arrendatario, quien por su mala fe y negligencia, ocasionó que la demandaran tanto a ella como al copropietario y cónyuge JOSÉ UGUETO, lo que ha generado someterlos al escarnio público y de igual manera ha generado malestar de orden social antes los vecinos de la comunidad del edificio; y han incidido en su estado anímico, generándoles daños morales. Que por los motivos antes expuestos procedió a demandar al ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, para que conviniera o a ello fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1) El desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; 2) Que consecuentemente el demandado fuese condenado a entregar totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones de buen uso y conservación en cuanto a paredes, techos, pisos, instalaciones sanitarias y eléctricas, en que recibió el inmueble; 3) Solicitó que fuese condenado el demandado al pago total de las cantidades que en definitiva, adeude por concepto de las cuotas de condominio adeudadas por el mantenimiento ordinario del edificio, donde esta ubicado el inmueble, durante su permanencia y hasta la entrega definitiva del mismo, y 4) Pidió el pago de las costas y costos que derivaran del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). Por último, solicito que la demanda fuese declarada con lugar en la definitiva.
Mediante auto del 11 de Febrero de 2010, el Tribunal de la Causa admitió la demanda en los siguientes términos:
“Por recibida la anterior demanda, así como los recaudos que le acompañan, se admite cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fórmese expediente encabezándolo con el libelo de la demanda. En consecuencia, emplácese al ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº V-5.406.263, para que comparezca por ante este Juzgado al SEGUNDO (2do) día de despacho siguiente, una vez conste en autos haberse practicado la citación, entre las 8:00 A.M. y las 01:00 P.M., horas de despacho del mismo, a fin de dar contestación a la demanda que por DESALOJO, sigue en su contra la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ. Compúlsese el libelo de la demanda con su respectivo auto de comparecencia al pié de la misma y entréguese al alguacil encargado para su práctica. Líbrese compulsa, una vez conste en los autos las copias simples a certificar. Este Tribunal a los fines de garantizar el debido proceso y el equilibrio de las partes dispone como auto complementario especificar la forma y tiempo de las etapas del proceso que deben sucederse. PRIMERO: El lapso de la comparecencia como ya se indicó se computa a partir de la constancia dejada por el alguacil donde conste la citación efectiva.- SEGUNDO: La contestación de la demanda tendrá lugar mediante escrito al segundo (2do) día de despacho arriba indicado. TERCERO: De manera ope legis una vez contestada la demanda o pasado el lapso de su oportunidad quedará abierto el lapso probatorio de DIEZ (10) días de despacho para promover y evacuar pruebas. CUARTO: Vencido dicho lapso el Tribunal dictara el fallo dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes.- QUINTO: El recurso ordinario de siguientes al vencimiento del lapso para dictar sentencia, salvo diferimiento de la misma.”

Por diligencia de fecha 4 de Marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandante dejo constancia de entregar los emolumentos al Alguacil, a los fines de la citación del demandado. Igualmente la parte accionante otorga poder apud acta a la abogada KEILA GALINDO. Asimismo, consignó los fotostátos a objeto que fuese librada la correspondiente compulsa.
El 9 de Marzo de 2010, el Tribunal de la Causa dictó auto mediante el cual ordenó librar la compulsa correspondiente y remitir la misma la Unidad del Alguacilazgo del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 13 de Abril de 2010, el ciudadano DAVID ALEXIS BERMÚDEZ, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación del Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, dejo constancia que los días 8 y 9 de Abril de 2010, siendo las 2:30 p.m., respectivamente, se trasladó a la siguiente dirección: Apartamento 5, Letra C, Residencias ASR, Torre Sur, Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Leoncio Martínez del Estado Miranda, entre la Novena y Décima Transversal, Caracas, a los fines de citar al ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.976.787, parte demandada. En la primera oportunidad atendió a su llamado una ciudadana quien dijo ser y llamarse TATIANA UZCATEGUI, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.398.509, quien le manifestó que el ciudadano ROBERTO GUARISMA no se encontraba en ese momento. En la segunda oportunidad procedió a dar los toques de ley, sin ser atendido por persona alguna, motivo por el cual consignó la compulsa y recibo de citación sin firmar a los fines de Ley.
Mediante diligencia de fecha 15 de Abril de 2010, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles y fuese aperturado el cuaderno de medidas a los fines que se decretara la misma.
El 22 de Abril de 2010, el Tribunal A quo ordenó librar Cartel de Citación a la parte demandada, ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la publicación, fijación y consignación que del cartel se hiciese en el expediente, acordándose publicar ese cartel en los diarios El Nacional y Últimas Noticias, en los términos que prevé la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de Mayo de 2010, diligenció la representación de la parte demandante, retirando el cartel de citación librado.
Por diligencia del 11 de Mayo de 2010, diligenció la apoderada judicial de la parte actora consignando ejemplares de los diarios El Nacional y Últimas Notificáis de la misma fecha, donde fueron publicados el cartel de citación, y de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil solicitó se fijara el respectivo cartel.
Mediante auto del 17 de Mayo de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó agregar a los autos los ejemplares del cartel de citación consignados.
El 1 de Junio de 2010, la ciudadana TATIANA UZCATEGUI, asistida del abogado ENRIQUE SCHILLING, y consignó escrito en los siguientes términos:
Alegó que en fecha 11 de Mayo de 2010, fue publicado en la prensa un Cartel de Citación dirigido a su hijo, ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, quien es la parte demandada en el juicio de Desalojo, lo cual le llamó poderosamente la atención en virtud que él todavía no tenía conocimiento de esa acción judicial, pues se encontraba de viaje y no ha tenido contacto con su persona. Que esa modalidad de citación efectuada por “carteles” y que se hace en este procedimiento por cuanto fue agotada la citación personal en base al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, le preocupa porque el inmueble que se pretende desalojar, está siendo habitado por su persona y por el demandado, quien suscribió el contrato de arrendamiento, para ocuparlo con su familia. Que la citación por carteles no cumple con los extremos previstos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora no público los mismos con intervalo entre uno y otro de tres (3) días como lo prevé la precitada norma adjetiva. Que la parte accionante público ambos carteles el mismo día, específicamente el 11 de Mayo de 2010. Que se trata de un error inexcusable imputable a la parte actora, por son tres (3) días de intervalo entre uno y otro cartel, según el artículo 223 eiusdem. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, y su carácter de tercero interviniente, solicitó la nulidad de tal acto procesal en virtud que ha dejado de cumplirse en el acto de citación por carteles una formalidad esencial a su validez, como lo es la publicación de ambos carteles omitiendo el intervalo de tres (3) días entre un cartel y otro como lo exige el artículo 223 eiusdem, habiéndolos publicado en contrario, el mismo día. Que el acto no ha alcanzado su fin, como lo es la citación del demandado, quien aún no está a derecho, por lo cual sí es procedente la nulidad solicitada. Por último, arguyó que en caso contrario, y no sea decretada, tal nulidad, ello constituye un vicio procedimental de forma denominado quebrantamiento de formas esenciales al proceso que menoscaban el ejercicio al derecho de la defensa, lo cual implicaría una eventual y futura reposición de la causa al estado de corregir tal vicio, que como se sabe en esta materia de citación, se esta hablando de disposiciones de orden público, que por demás afecta el derecho a la defensa de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 3 de Junio de 2010, el Tribunal de la Causa emitió pronunciamiento con respecto a la solicitud del tercero interesado en los siguientes términos:
“Visto el escrito presentado por el tercero TATIANA UZCATEGUI, debidamente asistida por el abogado ENRIQUE SCHILLING, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.384, a los fines de proveer sobre su actuación se hacen las siguientes consideraciones: según el dicho de la propia tercero es ocupante del inmueble objeto de juicio por ser madre de la parte demandada, y ha efectuado una serie de alegatos que solo serían proveídos junto con su actuación, siempre que acredite prueba fehaciente de su interés, sin lo cual no será admitida su intervención; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 379 del Código de Procedimiento Civil.
A tales fines, se le exhorta a presentar partida de nacimiento autentica (Certificada), para que cumpla con los extremos de los artículos 457 y 1.384 del Código Civil.”

Por diligencia del 17 de Junio de 2010, el abogado ADERITO DA SILVA CASTRO, consignó instrumento poder que le fue conferido por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, se da por citado en su nombre.
El 21 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandante, solicitó se decretara medida de secuestro y a tal efecto consignó fotostátos para la apertura y admisión del cuaderno de medidas.
En fecha 22 de Junio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en lo siguientes términos:
Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”. Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Que en el caso subjudice, con la temeraria demanda se está violando expresamente la citada norma. Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y no un contrato a tiempo indeterminado que se haya convertido como tal en virtud de una tácita reconducción. Que se trata de un contrato a plazo fijo, a tiempo determinado de un año y prorrogable sucesivamente por periodos iguales de un año hasta tanto una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. Que ese contrato de arrendamiento a tiempo determinado estaba vigente y vencía el 30 de Mayo de 2011, por cuanto el mismo sufrió una novena prórroga consecutiva de un año el 1º de Junio de 2010. Que seguiría vigente ese contrato de plazo fijo a tiempo determinado de un año hasta tanto una de las partes notificara a la otra su voluntad de no prórroga. Que no se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado como lo exige la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que pudiera ejercerse judicialmente una pretensión de desalojo. Que la vía idónea en todo caso para ejercer la acción en virtud del incumplimiento del contrato a plazo fijo es la pretensión por resolución de Contrato, en virtud precisamente de la naturaleza jurídica del convenio de tracto sucesivo a tiempo determinado de un año prorrogable por periodos iguales a voluntad de las partes. Que con base al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil hay una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por no tratarse en el caso de marras de un contrato a tiempo indeterminado. Que la parte actora fundamenta su pretensión de desalojo en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpretando en forma errónea el referido literal, por cuando el arrendatario para el hipotético hecho que no haya cancelado las cuotas de condominio que estaría obligado en virtud de alguna contractual, no está bajo ningún concepto violando o incumpliendo las disposiciones del Documento de Condominio o su Reglamento. Que lo que sí estaría violando un determinado arrendatario es el contrato de arrendamiento y no el Documento de Condominio. Que estaría violando una determina cláusula contractual, que en el caso de marras hubiese sido la Cláusula Sexta del Convenio, y por ende, tendría la parte actora que demandar la Resolución del Contrato basado en la violación de esa cláusula. Que en definitiva, no procede el desalojo por los dos supuestos que establece el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento, por lo que solicita que la defensa opuesta sea declarada con lugar en la sentencia.
Opone conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la falta de cualidad en la persona del actor para sostener el juicio. Que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, quien es parte actora en este proceso no tiene cualidad y por ende interés para intentar la pretensión de desalojo. Que la referida ciudadana no es propietaria del inmueble objeto del juicio, si no más bien su ex cónyuge el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero para el mes de Junio de 2000 cuando se firmó el contrato de arrendamiento, se plantea la hipótesis, si la demandante era administradora, entonces sí estaba facultada para suscribir tal contrato porque era mandataria y gestora administrativa de su ex cónyuge, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO. Que la parte actora funge en ese convenio de arrendamiento, no en nombre propio, sino como administradora pero no consta en autos ningún documento que la acredite como tal al momento de interponer la demanda de desalojo. Que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, estuvo casada con el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero en 1996 ambos cónyuges decidieron separarse de Cuerpos y Bienes, posteriormente se decretar la Conversión en Divorcio, y se adjudican recíprocamente los bienes inmuebles que les pertenece, entre ellos, el inmueble de marras, el cual le fue adjudicado en plena propiedad al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO. Que como consecuencia de tal adjudicación, en ese preciso momento deja de ser administradora de los bienes comunes pertenecientes a la comunidad conyugal, no pudiendo suscribir más contratos de arrendamiento o ejercer actos de simple administración, salvo que el nuevo adjudicatario la facultara mediante mandato expreso, el cual no trajo a los autos para acreditar la cualidad. Que si bien es cierto que la accionante puede perfectamente dar arrendamiento, no es menos cierto, que el vínculo jurídico que existió entre ella y el actual propietario se extinguió por causa judicial de Divorcio y Partición de Comunidad Conyugal, de allí, que no está legitimada, para ejercer la pretensión de desalojo. Que el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, ex cónyuge de la parte actora, es quien tiene el interés y la cualidad para ejercer la pretensión de desalojo, dada su propia condición de propietario del inmueble. Que en base a los argumentos esgrimidos de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 140 eiusdem, solicitó que como punto previo a la sentencia fuese analizada la defensa de fondo y que la misma se declarase con lugar. Rechazó, negó y contradijo los hechos, el derecho y la pretensión de la parte actora. Alegó que es cierto que su mandante celebró en fecha 2 de Junio de 2000 un contrato de arrendamiento con la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, en su carácter de administradora del inmueble de marras, y que el objeto del convenio según la Cláusula Primera es efectivamente el apartamento destinado a vivienda. Que no es cierto que ese contrato sea a tiempo indeterminado y que por ello debido a la naturaleza jurídica del convenio y el procedimiento aplicable, en esa relación arrendaticia se haya producido la tácita reconducción. Que ese contrato según la Cláusula Tercera ha sido y sigue siendo un convenio a plazo fijo a tiempo determinado de un año y que sufrido prórrogas sucesivas anuales y las seguiría sufriendo hasta tanto y en cuanto una de las partes notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo. Que ese contrato aún estaba vigente y vencía el 30 de Mayo de 2011, por cuanto el mismo sufrió su novena prórroga consecutiva de un año el 1º de Junio de 2010. Que es falso que su representado haya violado la Cláusula Sexta del convenio, ya que ha pagado puntualmente los gastos de luz eléctrica, el servicio de aseo urbano, el servicio de teléfono y los servicios de gas y agua, por cuanto éstos servicios le son inherentes a su persona como consumidor directo de los mismos. Que ha pagado también la cuota de condominio entregándole el dinero mensualmente a la arrendadora desde el 15 de Julio de 2003 conjuntamente con el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Que en relación a esa cuota de condominio que mensualmente se debe pagar por concepto de gastos comunes, muchas fueron las veces en que ambas partes han discutido sobre ese punto, y su mandante ha venido pagando las cuotas de condominio desde el inicio del contrato en el año 2000 hasta el año 2004.
Arguye que las cuotas de condominio de han incrementado mensual y paulatinamente con el paso del tiempo; y por ser esa obligación una carga directa inherente al propietario del inmueble, quien debe pagar por tal concepto a la administradora del edificio. Que su andante depósito a la accionante desde el 15 de Julio de 2003 hasta el 15 de Junio de 2004, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) que corresponden a QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por concepto del canon estipulado en el contrato y la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por los gastos de condominio. Que a partir del 15 de Julio de 2004 hasta el mes de Mayo de 2005, mes en que el convenio se prorrogaba automáticamente, debido al incremento de los gastos de condominio que exigía la arrendadora, su representado comenzó a pagar la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,00) que corresponden al canon de arrendamiento y a la cuota de condominio. Que a partir del 15 de Marzo de 2005, comenzó a pagar la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por concepto del canon de arrendamiento estipulado en el contrato y la cuota de condominio. Que la parte arrendadora al no poder aumentar paulatinamente el canon de arrendamiento determinado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), en virtud del Decreto Ley de Congelamiento de los Alquileres, le exigía a su mandante una cantidad adicional para pagar los gastos de condominio del inmueble. Que las partes nunca convinieron al vencimiento de las prórrogas contractuales mediante algún instrumento, un aumento del canon de arrendamiento. Que ha habido siempre un cumplimiento cabal de la Cláusula Sexta en cuanto al pago de los seis (6) servicios que allí se discriminan: luz eléctrica, aseo urbano, teléfono, agua, gas y condominio, pero, cinco de los servicios los pagaba directamente el arrendatario por ser consumidor directo de los mismos, y uno que pagaba en forma indirecta, entregándole el dinero a su arrendador para que lo pagara para mantener solvente el inmueble en el condominio del edificio, por cuanto era él a quien le correspondía pagar mensualmente a la administradora del edificio por ser, primero una obligación legal y personal del propietario del inmueble, y segundo, porque ocasionaba al arrendatario una actividad extra, pérdida de tiempo y la molestia de tener que dirigirse mensualmente a la administradora a pagar una deuda ajena y pagando por un tercero.
Argumentó, que de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 361, segundo aparte y 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal, en que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, que fuere autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Julio de 2000, anotado bajo el Nº 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Que se ha dicho al propietario en reiteradas ocasiones que los gastos de condominio son obligaciones de rango legal inherentes al copropietario y no de quienes estén en posesión del inmueble y no puede ese propietario delegar por vía de cualquier contrato esa obligación a los detentadores del inmueble. Que la alícuota de condominio es de naturaleza variable que tiene que ver con la relación de proporción que corresponde al inmueble sobre los bienes comunes derivados de la conservación, reparación y mantenimiento de esos bienes, mejoras y reformas del Edificio considerado como un todo. Que la disposición contractual que el arrendamiento pague el condominio es nula y debe considerarse como no escrita porque son obligaciones inciertas en cuanto al quantum y por ello, su mandante no está obligado a pagar las cuotas de condominio como lo ha venido haciendo, en virtud de ser obligaciones inciertas en cuanto al monto variable a pagar y que lo estipula el contrato en forma precisa, siendo la obligación del arrendatario el pago de un precio determinado, lo cual debe establecerse en el contrato porque tal obligación le es ajena, siendo inherente al propietario del inmueble el pago de tales cuotas de conformidad con la Ley. Que su mandante a partir del año 2004 dejo de pagar en forma directa tales cantidades indeterminadas por concepto de condominio, para pagar en forma indirecta entregándole una cantidad de dinero por tal concepto en persona a su arrendador; por lo que en cuanto a los otros servicios que se estipula en la Cláusula Sexta del contrato los pagaba directamente su poderdante por ser de su consumo inmediato, y por ello, no puede interpretarse que ha incumplido el contrato y se intente una pretensión de desalojo basándose en el hecho que ha incumplido el Documento de Condominio. Que su mandante en su carácter de arrendatario fue esquilmado por la parte arrendadora de pagar y seguir pagando la alícuota de condominio del inmueble que le fue arrendado. Que fue sorprendido en su buena fe al exigírsele conjuntamente con el canon de arrendamiento, el pago de condominio desde el 15 de Julio de 2003. Que fue lesionado en sus beneficios tanto económicos como sociales, por cuanto la vivienda está considerada de interés social. Que no funciona el principio de conformidad en el contrato, no está determinado la descripción del servicio de pago del condominio y no es cierto o determinado el monto a pagar en el mismo. Que su representado es el débil jurídico que por tener necesidad de vivir bajo un techo, tuvo que aceptar las condiciones impuestas por el arrendador en el contrato de arrendamiento, donde se aprecia que el noventa y cinco por ciento (95%) de las cláusulas favorecen al arrendador. Solicitó al Tribunal no decretara la medida cautelar solicitada por la parte actora, por cuanto su representado no ha violado el Documento de Condominio ni su Reglamento, que pueda ameritar con ello una medida cautelar de secuestro, y mucho menos el contrato de arrendamiento. Por último, pidió que el escrito de contestación y reconvención fuese admitido, tramitado y sustanciado conforme a derecho y que: 1) La cuestión previa opuestas fuese declarada con lugar, 2) Que la defensa de fondo de falta de cualidad alegada fuese declarada como punto previo a la sentencia, 3) Que la reconvención planteada fuese declarada con lugar, y 4) Que la demanda fuese declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas y costos judiciales a la parte actora.
Mediante auto del 22 de Junio de 2010, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijó el segundo (2do) días de despacho siguiente a la referida fecha, a fin que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, en su carácter de parte actora reconvenida, compareciera ante el Tribunal a dar contestación a la reconvención.
El 29 de Junio de 2010, la parte actora dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Alegó que con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, la doctrina ha sido constante al analizar el punto planteado en el sentido de la interpretación de cuando se convierte un contrato de arrendamiento a plazo fijo en indeterminado. Que como bien lo señala el apoderado de la parte demandada en los términos convenidos por las partes en la Cláusula Tercera del referido contrato expresa de manera clara y precisa, el plazo fijo de duración del convenio, le cual venció al año de su celebración, a partir de entonces ha venido sucediéndose prorrogas que lo convirtieron en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que yerra el apoderado del accionado, y trata de confundir al Tribunal, en su análisis del tipo de contrato de arrendamiento, con ocasión al cual se interpone la acción, ya que ha sido constante la interpretación doctrinaria al analizar que cuando se concibe una cláusula de prórroga fija como es el caso, y continúa la relación mas allá del plazo original concebido, sus efectos es conversión a tiempo indeterminado, por lo cual rechazó la cuestión previa opuesta. Que se equivoca nuevamente el apoderado del demandado, en el análisis de la disposición contenida en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que pretende el mismo minimizar la conducta omisiva y violatoria de los términos convenidos en el contrato de arrendamiento, al circunscribir la intención del legislador en la interpretación teleológica de ese literal solo a los actos de conducta, omitiendo el hecho del pago de condominio, siendo esta una de las principales obligaciones ya que en el pago del condominio, yace el mantenimiento de los ascensores, áreas comunes, agua, pago de aseo urbano del edificio, etc. Que siendo todos esos consumos propios de cada uno de los condóminos del edificio y es por ello que cuando se celebra el contrato el ciudadano ROBERTO GUARISMA, asumió la obligación del pago de la cuota del condominio como inherente a su obligación del canon de arrendamiento, porque es éste quien ha usado, gozado, consumido y usufructuado todos los servicios del inmueble. Que no puede pretender después de tantos años de suscrito el contrato, manifestar que no le correspondía sufragar el mismo, lo que demuestra plenamente que incumplió con las obligaciones a que se comprometió y trata ahora de revertir tal situación a través del citado argumento. Que en base a lo expuesto, solicitó que fuese declarada sin lugar la cuestión previa opuesta. Que en relación a la supuesta falta de cualidad de la persona del actor para sostener el juicio, arguyó que es cierto que los ciudadanos JOSE ARTURO UGUETO MALAVE y AVILDA MERCEDES SOLORZANO MATÍNEZ se divorciaron y llegaron a un acuerdo preliminar de partición de bienes, pero también es cierto que los mismos volvieron a contraer matrimonio ante la Jefatura Leoncio Martínez del Distrito Sucre en fecha 8 de Mayo de 2003, restableciéndose la comunidad conyugal en virtud de haber contraído nuevas nupcias. Que en el encabezamiento del contrato de arrendamiento que derivó la presente acción establece la cualidad de su representada para celebrar el mismo, independientemente del nexo que la une como cónyuge del ciudadano JOSE ARTURO UGUETO, circunstancia esa que ha sido aceptada y convalidad durante la relación arrendaticia por parte del demandado, al punto que las consignaciones de los cánones de arrendamiento las ha realizado de manera constante y reiterada a nombre de la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO, en su condición de arrendataria y como el contrato en cuestión se hizo indeterminado, las variaciones que derivan del mismo, solo han sido el canon de arrendamiento, más no sobre el resto de las cláusulas que permanecen inalterables. Que resulta totalmente contradictorio el planteamiento de falta de cualidad, esgrimido en el encabezamiento del escrito de contestación de demanda y en el capítulo cuarto del mismo, atinente a la reconvención, ya que acepta de manera expresa la condición de su representada por lo que desiste tácitamente al señalamiento que de manera preliminar opuso en cuanto a la falta de cualidad de su mandante. Que por todos los argumentos señalados es por lo que la defensa perentoria no debe prosperar, y así solicitó fuese decidido por el Tribunal.
Arguye que en cuanto al argumento que el contrato es a tiempo determinado, yerra la representación del demandado, por su evidente falta de conocimiento, en el análisis de lo que debe entenderse por contrato a tiempo indeterminado. Que es falso que el arrendatario haya cumplido con su obligación contractual contraída de cancelar los conceptos de la cuota de condominio y que le haya entregado mensualmente a la parte arrendadora conjuntamente con el canon de arrendamiento estipulado. Que la verdad es que el ciudadano ROBERTO GUARISMA en su condición de arrendatario, incumplió de manera premeditada y contumaz a la obligación contraída en el contrato de arrendamiento de pagar el condominio. Que es una vil mentira que el pago del condominio le causaba molestias, pérdida de tiempo y colas, ya que quien recibe los pagos de condominio es el conserje del Edificio, la Administradora Domus, deja los recibos en la conserjería, y los condóminos pasan a dejar el cheque y retirar sus recibos originales de condominio. Que es falso que su mandante haya convenido de mutuo y amistoso acuerdo que a partir de Julio de 2003 depositara conjuntamente con el canon de arrendamiento una cantidad aproximada al quantum indeterminado aproximado. Que lo importante de toda aseveración realizada por la parte demandada es que en aplicación en contrario a lo señalado, el demandado esta asumiendo su constante incumplimiento a los términos contractuales, al no haber cancelado lo convenido en el contrato de arrendamiento, es decir, el pago del monto de la cuota de condominio. Que es falso que las partes no hayan convenido un incremento del canon de arrendamiento, las partes de común acuerdo durante la relación arrendaticia realizaron ajustes al canon de arrendamiento, pero en modo alguno ha convenido en dejar sin efecto los términos contractuales atinentes al pago de la cuota de condominio, y no como de manera maliciosa lo afirma el abogado del demandado. Opuso el contenido de la cláusula contractual de pago del condominio, el cual incumplió de manera deliberada, y así lo reconoce la parte demandada, lo cual ha traído como consecuencia la acumulación de la deuda por concepto de condominio desde la fecha demandada.
Argumenta que la reconvención propuesta es inadmisible, en virtud que la misma persigue la declaratoria de nulidad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, cuya tramitación se ventilaría en todo caso a través del juicio ordinario, y su admisión por el Tribunal contraría el procedimiento breve por el cual se sustancia el caso de marras. Que se evidencia que el Tribunal A quo incurrió en un error material debido a la cantidad de trabajo que lo caracteriza, es por lo que conforme a lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener las garantías constitucionales del juicio, evitando extralimitaciones, la inestabilidad del proceso o el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una tenga y en aras de procurar su estabilidad, solicitó se dejara sin efecto el auto de admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada. Que el arrendatario convino de manera voluntaria, consciente y libre prestando su consentimiento al aceptar el pago del condominio y durante los primero años de la relación arrendaticia, cumplió cabalmente. Que de manera premeditada sobrevino su incumplimiento dejando de pagar el condominio de manera reiterada, todo lo cual constituye a todas luces causales suficientes para que prospere la acción de incumplimiento demandada. Que en modo alguno los términos concebidos en la cláusula sexta del contrato, pretende trasladar las obligaciones del propietario del inmueble; esas obligaciones son inherentes a la propiedad horizontal, tal y como lo prevé la referida Ley de Propiedad Horizontal, la manera concebida y aceptada de manera voluntaria por el demandado, del pago de los gastos de condominio, fue aceptada por éste, en virtud que estuvo todo el tiempo consciente que quien disfruta de los ascensores, del aseo, de las áreas sociales que posee el inmueble es él, quien consume la luz y el agua del apartamento que esta inmersa en el recibo global del edificio es él; y así sucesivamente cada uno de los conceptos que contiene el recibo de condominio aceptado en ser pagado por el arrendatario, se circunscribe a mantener solvente ese pago, lo cual no cumplió, por el contrario su deuda alcanza la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). Que la intención del legislador, al concebir en la Ley de Propiedad Horizontal, fue regular todo lo atinente a la convivencia en materia de propiedad horizontal, en modo alguno le es aplicable al caso de marras, ya que la cláusula sexta no está cambiando el documento de condominio que rige en el edificio, ni está perjudicando los intereses de los demás condóminos, en cuyo caso si se podría hablar de vicio. Que pretende el apoderado del demandado, ocultar su incumplimiento al pago. Que el pago de la cuota de condominio, no es incierto, en cuanto a su quantum, ya que de manera expresa y precisa al vencimiento de cada mes se determina cuanto corresponde según la alícuota del inmueble lo que le corresponde en pagar, y así fue convenido expresamente y voluntariamente por el demandado. Que incurre en mentira el demandado y su abogado al señalar en que dejo de pagar en forma directa y supuestamente como lo afirma lo hace en forma indirecta, primero ello en modo alguno fue convenido por las partes, segundo, el arrendatario canceló varios años la cuota del condominio y dejo de pagar de manera premeditada, incumplimiento de esa manera en lo que era su obligación. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta en contra de su representada, por no ser ciertos los hechos señalados, quedando más bien evidenciado del escrito presentado por el demandado reconviniente su total incumplimiento al contrato de arrendamiento, específicamente a la cláusula relativa al pago de condominio. Que quedó demostrado plenamente por manifestación realizada por el demandado en su contestación que no está solvente en las cuotas de condominio demandadas como insolutas, que es el punto controvertido en la presente acción, pues reconoció la existencia del contrato y también que no cumplió con el mismo. Que por todos los argumentos expuestos, solicitó al Tribunal declarase: 1) Sin Lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; 2) Sin lugar la falta de cualidad de su representada para intentar el presente juicio; 3) Como punto previo se dejara sin efecto el auto de admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, por pretender una nulidad que debe ventilarse a través del juicio ordinario, tramitándose la presente causa por vía del procedimiento breve, lo cual contraría lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o en su defecto fuese declarada inadmisible; 4) Sin lugar la reconvención; 5) Con lugar la demanda, dada la confesión realizada por el demandado atinente a que incumplió con el pago de las cuotas de condominio a que se comprometió en el contrato de arrendamiento, cuya existencia reconoció expresamente, y como consecuencia de ello ordenara el desalojo libre de bienes y personas y en perfectas condiciones de uso y conservación del inmueble de marras, y 5) Se condenara en costas a la parte demandada.
El 19 de Julio DE 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito constante de dos (2) folios útiles, haciendo oposición a que se decretada la medida preventiva solicitada. Igualmente, constante de un (1) folio útil consignó escrito solicitando fuesen testadas las expresiones injuriosas e indecentes a la contraparte. Asimismo, consignó constante de cinco (5) folios útiles y treinta y un (31) anexos, escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 20 de Julio de 2010, el Tribunal de la Causa previo avocamiento, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, y en cuanto a la oposición a la medida preventiva, acordó proveer por auto separado y en el cuaderno de medidas.
El 22 de Julio de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó constante de tres (3) folios útiles y diecisiete (17) anexos, escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de Julio, diligenció la apoderada judicial de la parte actora, impugnando las documentales promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante auto del 26 de Julio de 2010, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por la parte accionante.
El 27 de Julio de 2010, diligenció la representación judicial de la parte accionada impugnando las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora. De igual manera, insistió en hacer valer las documentales que corren insertas en el expediente y los originales de las consignaciones arrendaticias.
En fecha 29 de Julio de 2010, diligenció la apoderada judicial de la parte actora solicitando se prorrogara el lapso probatorio.
Mediante auto del 29 de Julio de 2010, el Tribual A quo se pronunció sobre la parte actora en los siguientes términos:
“Vista la diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte (sic) demandada en horas del despacho del día de hoy 29/07/2010, mediante el cual solicita la prorroga del lapso (sic) de probatorio; observa este Juzgador que: conforme al artículo 202 del Código de Procedimiento Civil los motivos para la prorroga de los lapsos son: 1) una causa no imputable a la parte, 0 2) acuerdo entre partes, y en virtud de no encontrarnos frente a ninguno de estos motivos de prorroga, este Juzgado debe negar el pedimento respectivo.
Ahora bien, señala la Sentencia dictada por la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia en el caso NINFA JOSEFINA HERRERA DE OSIO, de fecha 01 de agosto de 2000, lo siguiente:
“En este contexto debe señalarse que la fase probatoria es quizás la más importante dentro del procedimiento, por cuanto la misma procura al juez los medios y herramientas necesarios para formar su convicción acerca de los hechos trascendentes de la causa, por lo que de ella depende en gran medida el resultado de la decisión.”
En consecuencia de lo anterior, esta Juzgadora en aras de proteger el derecho a la defensa y el debido proceso; y por cuanto dicha prueba fue promovida en tiempo útil, acuerda esperar a las resultas de la misma para dictar sentencia definitiva.”

El 9 de Agosto de 2010, el ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, consignó debidamente firmada copia del Oficio Nº 26 de Julio de 2010, dirigido al ciudadano JOSE ANTONIO GALDO, en su carácter de representante de la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., debidamente firmado.
En fecha 2 de Agosto de 2010, diligenció la representación judicial de la parte actora apelando del auto dictado por el Tribunal de la Causa el 29 de Julio de 2010.
Mediante auto del 21 de Septiembre de 2010, el Tribunal A quo difirió la oportunidad legal para dictar sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la referida fecha de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 21 de Septiembre de 2010, diligenció la representación judicial de la parte demandada solicitando al Tribunal de la Causa se pronunciara sobre la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem.
En fecha 23 de Septiembre de 2010, diligenció la apoderada judicial de la parte demandante desistiendo de la apelación ejercida el 12 de Agosto de 2010.
Por auto del 28 de Septiembre de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó agregar a los autos la prueba de informes de fecha 27 de Septiembre de 2010, emanada de la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.
El 7 de Octubre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha 11 de Octubre de 2010, el Tribunal de la Causa dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
“Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue AVILDA MERCEDES SOLORZANO, contra el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y personas, el bien inmueble que a continuación se identifica: “APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA QUE FORMA PARTE DE LA TORRE SUR DEL CONJUNTO DENOMINADO CONJUNTO RESIDENCIAL A.S.R. UBICADO EN LA AVENIDA SUCRE DE LOS DOS CAMINOS, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO LEONCIO MARTÍNEZ, DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, DISTINGUIDO CON EL NUMERO Y LETRA 5-C, SITUADO EN LA PLANTA NUMERO CINCO (5)”.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención de la demanda propuesta por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA contra la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO, ambas partes identificadas en autos.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la cuestión precia contenida en el ordinal 11º del art. 346 CPC referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, interpuesta por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCÁTEGUI.”

Mediante diligencia del 14 de Octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio y se notificara a la parte demandada de la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 25 de Octubre de 2010, el Tribunal de la Causa hizo saber a la parte accionante que hasta tanto constara en autos la práctica de la notificación de la sentencia que debía ser efectuada al ciudadano ROBERTO GUARISMA, no se pronunciaría sobre la medida de secuestro y libró la correspondiente boleta de notificación.
El 8 de Noviembre de 2010, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada apelando de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A quo.
En fecha 8 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora diligenció solicitando se decretara la medida de secuestro sobre el inmueble de marras.
El 9 de Noviembre de 2010, el ciudadano JOSE IZAGUIRRE, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Pajaritos, dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 22 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada ratificó su recurso de apelación de fecha 8 de Noviembre de 2010.
Por diligencia del 22 de Noviembre de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó se decretara la medida de secuestro y se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada.
El 23 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos en cuanto al recurso de apelación por él interpuesto.
Mediante auto de fecha 25 de Noviembre de 2010, el Tribunal de la Causa se pronunció en base a los siguientes argumentos:
“En la presente causa se observa dos (2) actuaciones procesales que requiere pronunciamiento expreso toda vez que la parte demandada interpuso recurso de apelación contra el fallo definitivo dictado en su contra en fecha 11 de octubre de 2010, y por otro lado la parte demandante solicita el secuestro del inmueble porque su decir opera conforme a Ley.
Aprecia quien decide que es cierto que el demandado perdidoso, apeló sin dar fianza como (sic) prevee el artículo 599 en su ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, pero también lo es que su falta de ofrecimiento pudiera generar afectación a su derecho a la defensa en virtud de la falta de señalización del monto de la respectiva fianza. A tales fines y como ya existen antecedentes disciplinarios contra jueces por no dar oportunidad a la presentación de fianzas a tales fines, en este estado y analizando el gravamen que se puede causar al demandante ganancioso, así como el monto de lo adeudado por el inquilino, fija prudencialmente una fianza por 50.000,00 mil bolívares fuertes, so pena de que su falta de presentación pueda dar lugar al pronunciamiento de la medida de secuestro prevista en el artículo 599 en su ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente, se fijan cinco (05) días de despacho por facultad del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, para que la parte demandada presente fianza de compañía de seguro, institución bancaria o establecimiento mercantil de reconocida solvencia. Una vez cumplido lo pertinente, se proveerá respecto a la apelación interpuesta.”

Por diligencia del 9 de Diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada consignó fianza del Grupo Seguros Caracas.
El 13 de Diciembre de 2010, diligenció la representación judicial de la parte demandante solicitando sea desestimada la fianza presentada por insuficiente, y fuese decretada la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Mediante auto de fecha 20 de Diciembre de 2010, el Tribunal A quo se pronunció sobre la solicitud de la representación judicial de la parte actora, en los siguientes términos:
“Vista la fianza presentada en fecha 09 de diciembre de 2010, por el abogado ADERITO DA SILVA CASTRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.092, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y visto asimismo la impugnación de la referida fianza, hecha mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2010, por la abogada KEILA GALINDO ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.669, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, este Juzgador a los fines de pronunciarse, considera necesario abrir una articulación probatoria de OCHO (8) DÍAS DE DESPACHOS, para decidir al NOVENO (9no)lo pertinente; todo en virtud de la necesidad del procedimiento presentado a los autos, conforme lo dispone el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-“

El 20 de Diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito haciendo valer la fianza consignada. Igualmente, consignó escrito referente a la articulación probatoria.
Por auto del 24 de Enero de 2011, el Tribunal de la Causa difirió la oportunidad para pronunciarse sobre la incidencia surgida para el primer (1er) día de despacho siguiente a la referida fecha.
Mediante auto del 25 de Enero de 2011, el Tribunal A quo se pronunció sobre la incidencia surgida en la presente causa en los siguientes términos:

“Siendo el día de hoy la oportunidad legal para pronunciarse sobre la incidencia aperturada en el presente juicio, este tribunal al respecto y revisadas como han sido las actas procesales que conforman el expediente que nos ocupa, observa que en fecha 09 de diciembre de 2010, la parte demandada presentó la fianza que le fuera fijada y requerida por auto de fecha 25/11/2010, la cual fue impugnada por la parte actora mediante diligencia de fecha 13/12/2010, quien solicitó la misma sea desestimada por insuficiente, por lo que insistió en el decreto de la medida de secuestro sobre el inmueble de autos.
Ahora bien, por cuanto de la fianza presentada por la parte demandada se evidencia que la empresa que se constituye como fiadora cumple con los requisitos de ley y además acredita reconocida solvencia, es por lo que se admite su constitución. En tal sentido, siendo suficiente la referida fianza para garantizar las resultas del juicio en caso de resultar perdidoso en la segunda instancia, este Tribunal NIEGA el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora. Y así se establece.-“

El 2 de Febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora diligenció solicitando pronunciamiento sobre la apelación interpuesta por la parte demandada.
Por auto de fecha 14 de Febrero de 2011, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, oyó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y al cual se adhirió la parte actora, y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines que previa distribución de Ley, el Juzgado que resulte sorteado conociera del recurso de apelación interpuesto.
Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior fijó el lapso a que alude el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, mediante decisión interlocutoria de fecha 9 de Marzo de 2011, para dictar sentencia definitiva.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO I
La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la acción intentada en contra de su mandante no procede en virtud que el contrato es a tiempo determinado, y la demanda es de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con respecto a la cuestión previa opuesta, este Tribunal Superior hace suyo el extracto de la sentencia dictada por la Sala Constitucional de fecha 18 de Junio 2001, la cual estableció lo siguiente:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez que al constatarse su cumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1. Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
2. Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346, ordinal 11º ya señalado).
3. Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez de la ley o los principios generales del derecho procesal exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por lo tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
4. Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.”

En este sentido, observa este Tribunal de Alzada, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, le concedía potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho que según lo afirma el apoderado de la parte demandada que el contrato de arrendamiento sea a su decir a tiempo determinado, no implica que la acción y en fundamento al principio Pro Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que este prohibida, ya que, es el órgano jurisdiccional quien decidirá la declaratoria con lugar o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la demanda propuesta en los términos señalados por la parte actora no está prohibida por la Ley, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres, y así se decide.
En otro orden de ideas, la relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
Ahora bien, la doctrina procesal ha sentado que quien hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio según el cual el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
De manera pues, en base a las consideraciones antes expuestas este Tribunal Superior desecha la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se declara.
PUNTO PREVIO II
FALTA DE CUALIDAD E INTERES
La representación judicial de la parte demandada opuso conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la falta de cualidad en la persona del actor para sostener el juicio, alegando que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, quien es parte actora en este proceso no tiene cualidad y por ende interés para intentar la pretensión de desalojo. Además que la referida ciudadana no es propietaria del inmueble objeto del juicio, si no más bien su ex cónyuge el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero para el mes de Junio de 2000 cuando se firmó el contrato de arrendamiento, se plantea la hipótesis, si la demandante era administradora, entonces sí estaba facultada para suscribir tal contrato porque era mandataria y gestora administrativa de su ex cónyuge, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO.
Al respecto este Tribunal de Alzada observa:
La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de Septiembre de 2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señalo:
“La cualidad o legitimatio ad causan es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, como aquellas….”Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, Pág. 183)”.

Esto es la legitimación ad causa, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“La legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar”.

En otra emblemática decisión referida a la misma materia de la falta de cualidad en sentencia del 14 de Julio del 2003 (caso: P. Musso en Recurso de Revisión), aclaró el concepto de legitimación o cualidad, para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refería al fondo de la controversia o era una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
“La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la aptitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa”.

Y terminó añadiendo la Sala que:
“La referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para consecución de la justicia”.

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló DEVIS ECHANDÍA, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, Editorial Temis, Bogotá, 1.961, Pág. 539:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea a la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se pruebe el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”.

En este orden de ideas observa este Tribunal Superior que el Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios once (11) al catorce (14) del expediente, fue suscrito por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.406.263 y por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.976.787, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Junio de 2000, quedando anotado bajo el Nº 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Ahora bien, del referido convenio se desprende que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, actuaba para el momento en que suscribió el contrato en su carácter de administradora del inmueble de marras, lo cual nunca había sido objetado por el demandado, y que si bien es cierto que para el momento en que se inició la relación contractual el inmueble pertenecía en propiedad al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, quien había sido cónyuge de la parte actora, no es menos cierto que tal como se evidencia de autos que la accionante contrajo nuevas nupcias con el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, por lo que el bien inmueble objeto del presente litigio pasó a formar parte nuevamente de la comunidad de gananciales, y en tal sentido la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, si tenía cualidad para arrendar el inmueble y si tiene cualidad para intentar la presente demanda, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se decide.
Ahora bien, siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal observa:
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experticia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, evitando en lo absoluto sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de esta Alzada, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio, y en este sentido procede a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.406.263 y el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.976.787, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Junio de 2000, quedando anotado bajo el Nº 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se decide.
2) Copia certificada expedida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la demanda y los recaudos incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. en contra de los ciudadanos AVILVA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO, por Cobro de Bolívares, derivado de la deuda de condominio.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.284 eiusdem, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal de Alzada, y así se declara.
3) Copias del Libro de Juntas de Condominio, donde se autoriza demandar a los ciudadanos AVILVA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO, por cuotas vencidas.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y aun cuando emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y que debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con ese instrumento la parte actora procura demostrar la deuda de condominio existente y la demanda incoada en contra de los propietarios del inmueble de marras, tal como quedó probado, por lo que se tiene como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
4) Informe emanado de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., en la cual certifica que el inmueble objeto del presente litigio adeuda por concepto de cuotas de condominio la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 49.579,30).
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Copias simples de la demanda de separación de cuerpos presentada por los ciudadanos AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio y son acogidos por este Tribunal de Alzada, y así se decide.
2) Planillas de depósitos bancarios cursantes a los folios doscientos veinticuatro (224) al doscientos cincuenta y cinco (255) del expediente, los cuales no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte y que guardan relación con la reconvención propuesta, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1383 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara.
Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La parte demandante invoca en su demanda la obligatoriedad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, la cual fue incumplida por el demandado en lo que respecta al pago de los gastos de condominio.
Por su parte, la representación accionada, considera que la cláusula en cuestión es nula de nulidad absoluta, porque es una carga directa que le corresponde al propietario del inmueble de acuerdo a lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre. “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, 2002).
Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo como fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo.
Obligación ésta que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil, que dispone: (sic) “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
En tal sentido, tenemos que el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil, se encuentra referido al arrendamiento, definido como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a-quo en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente:
“Artículo 1167.-En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes; lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya terminación pretende la actora en el presente juicio de desalojo, es determinar si tiene plena validez la obligación del demandado de pagar los servicios correspondientes a las cuotas de condominio.
De manera pues, la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento prevé:
“SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de BOLIVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000.00) mensuales. El canon de los cinco primeros meses de este contrato es decir de junio del 2.000 a octubre 2.000 ambos inclusive, es cancelado en este acto. El canon de cada mes subsiguiente a Octubre del 2.000, será cancelado por “EL ARRENDADOR” en mensualidad adelantada, dentro de los primeros tres días de cada mes. Dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a la entera satisfacción de “LA ARRENDADORA”. Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prorrogas será estipulado de mutuo acuerdo entre las partes.”

Igualmente, la Cláusula Sexta del Convenio establece que:
“SEXTA: Serán por la exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO”, lo relativo a los servicios públicos que utilice, por concepto de luz eléctrica, Aseo urbano, Teléfono cuto número telefónico corresponde al 285-97-46. Los servicios públicos de gas, agua y el condominio de que goza el inmueble, serán por la exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO”. Todos los gastos extraordinarios derivados del condominio, referidos con reparaciones externas del inmueble, mejoramiento de áreas comunes del edificio ó que no constituyan el mantenimiento ordinario del mismo serán cancelados por “LA ARRENDADORA”.”

En este sentido, en relación a la causal de desalojo invocada por la parte demandante el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”

Del contenido de la cláusula anteriormente citada, debe interpretarse, que la verdadera intención de las partes al contratar, fue la de fijar como canon de arrendamiento, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales; y que las demás obligaciones contenidas en la Cláusula Sexta no fueron acordadas como parte de pago del canon arrendaticio, sino como obligaciones accesorias; que sin duda también deben ser cumplidas por el arrendatario.
Ahora bien, este Tribunal Superior observa del contenido del artículo 34, literal f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para este caso, que es causal de Desalojo, el incumplimiento por parte del arrendatario de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, el cual en el caso de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, debe entenderse como el respectivo Documento de Condominio y su Reglamento, previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido, en el caso de autos el arrendatario de acuerdo a la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento debe cumplir con su obligación de contribuir con los gastos en proporción a los respectivos porcentajes sobre los bienes comunes del inmueble que el ocupa, así como los gastos destinados a la conservación, administración, reparación, mantenimiento y mejoras, entre otros.
De manera pues, de la prueba de informes promovida y evacuada por la parte actora, se evidencia de la Comunicación emitida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. y dirigida al Tribunal de la Causa, cursante al folio veintitrés (23) del expediente, del cual se desprende que el inmueble objeto del presente juicio tiene una deuda por concepto de condominio desde el mes de Octubre de 2003 hasta el mes de Junio de 2010, ambas fechas inclusive, que ascienden a la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 49.579,30).
Ahora bien, de la referida prueba de informes la cual no fue impugnada durante la secuela del proceso, se desprende que efectivamente el demandado incumplió con lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, referente al pago de la cuota de condominio, por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior declarar procedente la demanda de Desalojo incoada por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, y así se decide.
De igual manera, la parte demandante por vía subsidiaria solicitó que el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, fuese condenado al pago total de las cantidades que en definitiva, adeude por concepto de las cuotas de condominio adeudadas por el mantenimiento ordinario del edificio donde esta ubicado el edificio de marras.
En este sentido, este Tribunal de Alzada observa que para demandarse el pago de las referidas obligaciones, la misma deberá ser por demanda autónoma por ser una acción distinta a las que prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que se desecha está pretensión, y así se deja establecido.
En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada reconvino en el sentido, que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, que fuere autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Julio de 2000, anotado bajo el Nº 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Que se ha afirmado en reiteradas ocasiones que los gastos de condominio son obligaciones de rango legal inherentes al copropietario y no de quienes estén en posesión del inmueble y no puede ese propietario delegar por vía de cualquier contrato esa obligación a los detentadores del inmueble.
Al respecto este Tribunal Superior observa:
La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “…, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció:
“…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar:
“…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”.

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente:
Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé:
“Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”.

De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.
En este sentido, se evidencia de autos que la parte demandada reconviene la nulidad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento ya que está parcialmente viciada de nulidad absoluta.
Ahora bien, la pretensión principal en la presente causa se refiere a un Desalojo, mientras que lo que pretende la parte demandada con su reconvención es la nulidad de una Cláusula contractual, que si bien es cierto que la cláusula cuya nulidad se demanda guarda relación con el presente juicio, no es menos cierto que la demanda Nulidad de un Cláusula motivada de una relación contractual se rige por un procedimiento que no es compatible con la presente causa, por lo que concluye este Tribunal Superior que la reconvención propuesta es inadmisible, y en consecuencia debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA POR EL ABOGADO ADERITO DA SILVA CASTRO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 11 de Octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 361 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. CUARTO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.406.263 contra el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.976.263. QUINTO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA, a entregar a la parte actora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble que continuación se describe: APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA QUE FORMA PARTE DE LA TORRE SUR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL A.S.R., UBICADO EN LA AVENIDA SUCRE DE LOS DOS CAMINOS, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO LEONCIO MARTÍNEZ, DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, DISTINGUIDO CON EL NUMERO Y LETRA 5-C, SITUADO EN EL PISO 5. SEXTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA propuesta por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.976.263 contra la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.406.263. SEPTIMO: A los efectos de la ejecución del presente fallo el Tribunal A quo deberá aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de Mayo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668. OCTAVO: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. NOVENO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera lapso, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
Publíquese, Regístrese, Diarícese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los veintidós (22) días del mes de Febrero de Dos Mil Trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de al tarde (2:45 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº 8553
CDA/NBJ/Damaris