ASUNTO: AP31-V-2010-004188

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento, intentado por la ciudadana NORMA ZARRELLA ZARELLA, titular de la cédula de identidad Nº 6.059.428, representado judicialmente por los abogados Arnaldo Paz Bajares y Argenis Rodríguez Liporaci, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.300 y 55.625, en ese orden, contra la sociedad mercantil TORNERÍA ENOTRIA, C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal el 17 de febrero de 1996, bajo el Nº 47, tomo 12-A., representada judicialmente por el abogado Alfonso Martín Buiza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345 y a los ciudadanos DAVID GUERRERO GUERRERO y PIETRO GASPARRINI MURO, titulares de las cédulas de identidad números 11.568.319 y 6.914.094, respectivamente, representados en juicio por el defensor judicial Juan Montilla, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por libelo de demanda incoado el 29 de junio de 2011 y se admitió el 13 de julio de 2011, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que mediante documento autenticado el 08 de junio de 2004, conjuntamente con el ciudadano Pietro Gasparrini Muro, dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil demandada, un inmueble de trescientos diez metros cuadrados (310 m2) aproximadamente, compuesto de dos inmuebles, intercomunicados, ubicados el número 17-17, en la avenida principal y el número 17-15 en la cuarta transversal, Boleita, Municipio Sucre, Estado Miranda, a los fines del funcionamiento de Tornería Enotria, C.A., por la pensión mensual equivalente a un mil quinientos (Bs. 1.500,00), pagaderos por mensualidades adelantadas y por la duración de un año fijo, contados a partir del 01 de abril de 2004, pudiendo ser prorrogado automáticamente y caso de no quererse prorrogar, debía manifestarse con sesenta (60) días de anticipación.
Que la arrendataria ha incumplido con el contrato, pues desde el mes de diciembre de 2009, ha dejado de pagar las pensiones que actualmente es de dos mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 2.350), por lo que a la fecha ha dejado de pagar diez mensualidades que suman veintitrés mil quinientos bolívares (Bs. 23.500,00).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a las citadas personas, a los fines que convengan o sean condenados a la resolución del contrato de arrendamiento y paguen los cánones de arrendamiento vencidos con sus respectivos intereses moratorios, calculados en mil doscientos sesenta y cinco bolívares (Bs. 1.265,00).
El valor de la demanda, la estimó en la suma de treinta y dos mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs. 32.195,00).
El 07 de febrero de 2011, el abogado Alfonso Martín Buiza, actuando como apoderado judicial del co demandado David Guerrero Guerrero, según poder aportado, solicitó la citación de los herederos del ciudadano Pietro Gasparrini Muro.
Según auto del 09 de febrero de 2011, la causa se suspendió por muerte del ciudadano Pietro Gasparrini Muro y se ordenó la citación de sus herederos.
El 20 de julio de 2011, acudió al proceso la ciudadana Marcela Perder de Gasparrini, titular de la cédula de identidad Nº 809.484, viuda de Gasparrini y en representación de su hijo Sergio Nelson Gasparrini Perder, titular de la cédula de identidad Nº 11.310.142, confirió poder al abogado Pedro Ramírez Perdomo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8791, mientras que a la heredera Aurora Apolonia, se le hizo el llamado mediante carteles y no habiendo comparecido en el lapso legal, se le nombró como defensor judicial al abogado Juan Montilla. No obstante el 09 de febrero de 2012, el abogado Pedro Ramírez Perdomo, con poder expreso para ello, se dio por citado en su nombre.
El 14 de ese mismo mes y año, la codemandada Tornería Enotria, C.A., a través de su apoderado judicial, contestó a la demanda, no sin antes alegar la falta de cualidad de la actora. En efecto, alegó que si la demandante Norma Zarella, pactó el contrato de arrendamiento junto al de cujus Pietro Gasparrini Muro, sus herederos y ella forman un litisconsorcio activo necesario por lo que deben actuar de manera conjunta y no puede por sí sola y en forma unilateral ejercer las acciones judiciales a su favor sin la concurrencia de todos sus miembros.
En forma genérica negó adeudar once mensualidades a razón de dos mil trescientos cincuenta cada una (Bs. 2.350,00).
Que a la muerte de Pietro Gasparrini Muro, quien fungía como arrendador y Director Gerente de Tornería Enotria, C.A., su hija Aurora Apolonia Gasparrini Perger, quien representaba a su madre Marcella Perger y su hermano Sergio Nelson Gasparrini Perger, exigía los pagos de las pensiones de arrendamiento, por lo que los meses de octubre y noviembre de 2009, le fueron pagados a Norma Zarella Zarella y los subsiguientes demandados fueron pagados a Aurora Gasparrini y a los fines de probar sus afirmaciones aportó instrumentos privados.
Que las pensiones de arrendamiento eran por la suma de tres mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 3.450) más cuatrocientos catorce por concepto de Impuesto al Valor Agregado, para un total de tres mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 3.864,00).
Admitió que David Guerrero Guerrero y Tornería Enotria, C.A., son arrendatarios del inmueble constituido por el local comercial identificado 17-17 y 17-15, ubicado en la avenida principal de Boleita Sur con cuarta (4ª) avenida de la urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda.
El mismo 14 de febrero de 2012, contestaron a la demanda los ciudadanos Marcella Perger de Gasparrini, Sergio Nelson Gasparrini Perger y Aurora Apolonia Gasparrini Perger, como herederos del Pietro Gasparrini Muro. Admitieron que el citado causante y Norma Zarella Zarella, pactaron contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio demandada, según documento del 08 de junio de 2004, pero que el inmueble no tiene la superficie a que se refiere el contrato de 310 m2, sino que es menor y consiste en un galpón con mezzanina, construido con paredes de bloque frisados y pintadas y en parte con estructura de metal.
Que el objeto del arrendamiento lo constituyó la posesión parcial de dos (2) inmuebles, adquiridos en fechas diferentes: Una porción con una superficie de 312 m2, en 50% por Pietro Gasparrini Muro y el otro 50% por Augusto Quieti Tintino en fecha 22 de septiembre de 1972. La segunda porción con una superficie de 126,30 m2, fue adquirida en un 50% por Pietro Gasparrini Muro y el otro 50% por la ciudadana Norma Zarella Zarella, conjuntamente con los ciudadanos Luiggi Spera Zarella, Sergio Antonio Spera Zarella y María Francesca Spera Zarella. Que de los dos inmuebles con una superficie de 438,30 m2, se le arrendó a Torneria Enotria C.A., una porción menor a los 310 m2, que comprende 146,62 m2 de la primera porción y 97,01 m2 de la segunda porción, dado que la otra parte de la primera porción se arrendó a BOLEFAR C.A., según proceso que terminó en sentencia del 15 de abril de 2011.
Que como propietarios de la mitad del inmueble arrendado, le corresponde una superficie equivalente a la mitad de los 243,62 m2, en caso de ser partido el inmueble y a sus comuneros integrados por Norma Zarella Zarella, Luiggi Spera Zarella, Sergio Spera Zarella y María Francesca Spera Zarella, la mitad de los derechos de propiedad sobre la porción que ocupa Tornería Enotria C.A.
Que la parte actora y sus comuneros tienen el 19,91% de los derechos de propiedad del inmueble arrendado y ellos como codemandados el 50 % del total, esto es, 121,81 m2, por ello es quien tiene la legitimación activa para actuar en relación a dicha propiedad, por lo que rechazan la demanda, dado que la actora Norma Zarella, es comunera junto a los herederos de Pietro Gasparrini Muro, sólo sobre la mitad de la propiedad cuya superficie es de 126,30 m2.
Que la demandada Tornería Enotria C.A., pagó los cánones de arrendamiento a sus representados, específicamente a Aurora Apolonia Gasparrini Perger, las pensiones reclamadas y de allí la improcedencia de los intereses reclamados. Que rechaza la demanda intentada contra el ciudadano Pietro Gasparrini Muro, dado que al ser fiador de las obligaciones existentes y actor, se extingue por confusión según lo previsto en el artículo 1342 del Código Civil.
SEGUNDO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original de instrumento autenticado el 08 de junio de 2004, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre Pietro Gasparrini Muro y Norma Zarella Zarella con Tornería Enotria C.A., representada por los ciudadanos Pietro Gasparrini Muro y David Guerrero Guerrero, sobre dos inmuebles, intercomunicados, el 17-17 en la avenida principal y el 17-15 en la cuarta transversal, Boleita, Municipio Sucre, Estado Miranda de aproximadamente 310 m2, por la pensión mensual equivalentes a un mil quinientos bolívares (1.500,00) mensuales y por la duración de un año fijo contado a partir del 01 de abril de 2004, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso y, en caso de no notificarse con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del lapso, se entendería que se deseaba la renovación. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Asimismo, la codemandada Tornería Enotria, C.A., promovió 13 instrumentos privados denominados facturas, donde el ciudadano Pietro Gasparrini Muro, dejó constancia de haber recibido de parte de Ferretería Enotria C.A., el pago de las pensiones de arrendamiento por el inmueble antes descrito y por los meses consecutivos desde octubre de 2009 a octubre de 2010, todos por la suma de tres mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 3.864,00) cada uno. Tales instrumentos no fueron impugnados por lo que merecen fe su contenido al tenerse como reconocidos en juicio, lo que abarca todos los meses alegados como insolutos.
Por su parte, los codemandados Marcella Perger de Gasparrini, Sergio Nelson Gasparrini Perger y Aurora Apolonia Gasparrini Perger, como herederos del Pietro Gasparrini Muro, promovieron copia simple de actuaciones cumplidas por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante auto del 06 de abril de 2011, declaró a dichos ciudadanos como herederos del causante Pietro Gasparrini Muro, quien murió el 18 de octubre de 2009, lo cual merecen fe a tenor de lo previsto en al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como fidedignos al no haber sido impugnados.
Igualmente, promovieron copias simples de instrumentos registrados, así: el primero del 22 de septiembre de 1972, en el que consta que el ciudadano Elio Veroli, vendió a los ciudadanos Marco Lombardo Calvaruso, Augusto Quieti Fintino y Pietro Gasparrini Muro, un inmueble de 312 m2, ubicado en la urbanización Boleita del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda. Por el segundo, registrado el 28 de mayo de 1986, el ciudadano Marco Lombardo Calvaruso, vendió a sus dos comuneros antes identificados, los derechos que poseía en el precitado terreno. En el tercero, registrado el 11 de noviembre de 1977, César Mejías, vendió a los ciudadanos Marco Lombardo Calvaruso, Augusto Quieti Fintino y Pietro Gasparrini Muro, un inmueble de 126,30 m2, ubicado en la urbanización Boleita, Los Dos Caminos del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, que da a la cuarta avenida de la citada urbanización y por último, con el instrumento registrado el 24 de 28 mayo de 1986, el ciudadano Marco Lombardo Calvaruso vendió a sus dos comuneros antes identificados, los derechos que también poseía sobre éste último terreno. Estos instrumentos se tienen como fidedignos por no haberse impugnados y por ello merecen fe su contenido.
Estos mismos codemandados aportaron copia simple y la actora aportó copia certificada de instrumento registrado el 21 de febrero de 1994, en el que consta que el ciudadano Augusto Quieti Tintino, cedió en propiedad a los ciudadanos Norma Zarrella Zarrella, Luigi Spera Zarrella, Sergio Antonio Spera Zarrella y María Francesca Spera Zarrella, el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de un inmueble de 126,30 m2, ubicado en la urbanización Boleita, Los Dos Caminos del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, que da a la cuarta avenida de la citada urbanización.
TERCERO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si los demandados han incumplido con su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento reclamados y sobre los cuales fundamentó su pretensión de resolución del contrato, toda vez que la parte demandada negó deber dichas pensiones. No obstante, debe resolverse previamente la falta de cualidad activa para demandar, al alegarse que la actora junto a los herederos del otro contratante, forman un litisconsorcio activo, y por ello deben actuar de manera conjunta.
Al respecto, ya la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado al respecto, señalando que cualquiera de los comuneros puede intentar por sí solo una pretensión de este tipo y recuperar la propiedad de la cosa común, sin que ello comporte una falta de cualidad. Así, en sentencia Nº 637 del 03 de octubre de 2003, señaló:
“En efecto, el problema planteado versa sobre si la parte actora, propietaria del 50% de los derechos del inmueble, podía demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por la copropietaria Gama Inversiones C.A., que posee el otro 50% de los derechos y acciones del inmueble.
La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.

Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.

Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.

Al respecto, Manuel Simón Egaña en su obra Bienes y Derechos Reales (Caracas, Editorial Criterio, Primera Reimpresión, 1974, p. 297 y 298), expresa:
“... puede decirse que el fenómeno de la comunidad en la propiedad no produce alteración especial en la relación de dominio. La propiedad sobre el bien permanece inalterada, tal como si no existiese sino un solo titular. Esto quiere decir que todos los atributos integrantes del contenido de la propiedad permanecen sin modificación alguna, y que en consecuencia la parte activa integrada por los copropietarios o comuneros tiene todos los atributos que supone la plenitud del dominio.
(...)
La copropiedad o condominio,... no modifica la naturaleza, ni las consecuencias, ni las características fundamentales del derecho de propiedad. El dominio sigue existiendo en forma plena”.

De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.

Por ello, la recurrida, al declarar que los copropietarios Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina, no tienen legitimación para demandar por sí solos el cumplimiento del contrato de arrendamiento contra la empresa Multimetal C.A., conforme al artículo 764 del Código Civil, aplicó falsamente dicha regla, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues por esa razón el sentenciador declaró sin lugar la demanda, revocando la sentencia apelada.
En consecuencia, se declara procedente la denuncia de infracción del artículo 764 del Código Civil”

La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley, respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Sin embargo, a pesar que en este caso tanto la actora Norma Zarrella Zarrella como los herederos del ciudadano Pietro Gasparrini Muro, de manera conjunta pactaron el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicitó, no por ello deben ser considerados como un litisconsorcio activo necesario a los fines de poder accionar, pues cada uno de ellos puede hacerlo por sí solo, sin que ello comprometa el derecho de propiedad del otro, pues se entiende que cada uno de ellos ejercen los atributos de ese derecho sobre la integridad del bien que no puede ser parcelada y los beneficios del ejercicio de ese derecho de accionar se extiende a sus comuneros.
En este caso a pesar que los herederos de uno de los co arrendadores, no acudieron como actores conjuntamente con la otra comunera, no por ello debe tenerse como una falta de cualidad, al no haber tal litis consorcio activo necesario alegado, toda vez que cada uno puede ejecutar por si los atributos del derecho de propiedad y ello se extiende a los demás comuneros.
Además, resulta impertinente a los fines de la resolución del presente caso, el alegato hecho por los codemandados Marcella Perger de Gasparrini, Sergio Nelson Gasparrini Perger y Aurora Apolonia Gasparrini Perger, como herederos del Pietro Gasparrini Muro, en cuanto a que la medida total de los inmuebles arrendados son menores a los señalados por la parte actora, pues en estos casos no se discute la propiedad del inmueble sino el derecho a gozar de la cosa a través del contrato de arrendamiento. No obstante, consta en el contrato de arrendamiento arriba analizado que la medida de los inmuebles arrendados alcanza los trescientos diez metros cuadrados (310 m2).
Tiene poca relevancia el alegato que ellos como propietarios posean un porcentaje mayor que la parte actora sobre dichos inmuebles, pues como se dijo con antelación, cada comunero se comporta frente a la propiedad de la cosa como si fuese el único dueño, por lo que puede ejercer las acciones necesarias que acuerde el legislador para su protección sin importar que la misma se encuentre distribuida en tantos comuneros existan. Siendo así, se declara sin lugar la falta de cualidad activa alegada.
CUARTO
De acuerdo a las pruebas aportadas, se tiene que originalmente el contrato de arrendamiento en referencia los pactaron conjuntamente los ciudadanos Norma Zarrella Zarrella y Pietro Gasparrini Muro, con la sociedad de comercio Tornería Enotria C.A., sobre esos dos parcelas intercomunicadas que suman los trescientos diez metros cuadrados (310 m2), de acuerdo al contenido del instrumento contentivo del contrato y, a la muerte Pietro Gasparrini Muro, acaecido el 18 de octubre de 2009, lo sucedieron los ciudadanos Marcella Perger de Gasparrini, Sergio Nelson Gasparrini Perger y Aurora Apolonia Gasparrini Perger. Entre tanto, que el otro comunero Augusto Quieti Tintino, cedió en propiedad a los ciudadanos Norma Zarrella Zarrella, Luigi Spera Zarrella, Sergio Antonio Spera Zarrella y María Francesca Spera Zarrella, por lo que ahora la relación jurídica se encuentra en cabeza de todos esos ciudadanos.
Respecto al rechazo de la demanda intentada contra el ciudadano Pietro Gasparrini Muro, dado que al ser fiador de las obligaciones existentes y arrendador, se extingue por confusión según lo previsto en el artículo 1342 del Código Civil, se observa que ciertamente, el referido de cujus era arrendador y a su vez Director Gerente de la sociedad de comercio Tornería Enotria, C.A.,
Sin embargo, de acuerdo al citado precepto legal la figura de la confusión como modo de extinción de las obligaciones, se da cuando dichas cualidades de deudor acreedor se reúnen en la misma persona, situación que no se configura en este caso, donde si bien el citado ciudadano era arrendador, la función de fiador la cumplía como Director de la sociedad de esa sociedad de comercio, por lo que no se da el supuesto de la norma para que se extinga dicha obligación mediante esa figura jurídica.
De acuerdo a lo analizado, la parte demandada probó haber pagado las pensiones de arrendamientos alegadas como insolutas, correspondiente a los meses que van consecutivamente desde octubre de 2009 hasta octubre de 2010, según instrumentos privados antes analizados que se tienen como reconocidos en juicio por no haber sido impugnados, por lo que debe sucumbir la parte actora n su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentado por intentado por la ciudadana NORMA ZARRELLA ZARELLA, contra la sociedad mercantil TORNERÍA ENOTRIA, C.A., y los ciudadanos DAVID GUERRERO GUERRERO y PIETRO GASPARRINI MURO.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense las boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de 2013. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ


En esta misma fecha, siendo las 2:03 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ