TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP31-V-2012-000883
(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos.
I
Demandante: Ciudadana LESBIA MARGARITA VEGAS PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-10.803.900.

Demandado: Ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-15.342.793.

Apoderados: El apoderado Judicial de la parte demandante fue el Abogado JOSE W. MENDOZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.124. Por la parte demandada asistida el abogado OSCAR JOSE DAMASO GONNELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.206, en su carácter de Defensor Publico Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

II
Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por el abogado JOSE W. MENDOZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.124, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LESBIA MARGARITA VEGAS PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-10.803.900, tal y como consta de poder autenticado por ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda , en fecha 23 de marzo de 2012, anotado bajo el no. 38 , tomo 41 de los libros de autenticaciones que lleva esa notaria . Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:
Que consta de documento de protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de Noviembre de 2011, anotado bajo el Nº 214.1.1.4.1145, correspondiente al libro de folio real del año 2011, que la ciudadana LESBIA MARGARITA VEGAS PEREZ, antes identificada, es propietaria del bien inmueble constituido por un solar o terreno situado en la Calle Real de los Mecedores, Ciudad de Caracas, Parroquia La Pastora, al lado derecho del Río Catuche, lugar denominado Plan de Catuche, Barrio “Caserío Medina”, cedula catastral Nº 01-01-11-U01-005-005-031-000-000-000, con un área de ONCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (11,50 mts2), de frente por VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (21,20 mts2), de fondo, lo cual configura una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (243,80 mts2), y las bienhechurías sobre el construidas, tipo casa que consta de cinco (05) habitaciones, sala-comedor, dos (02) baños revestidos con cerámica, cocina con cerámica, auxiliar para deposito, jardín delantero, patio central en cemento pulido y jardín con plantas ornamentales y árboles frutales; salón de SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (6,20 mts2) por TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2) y cuenta con un anexo tipo local comercial, construido y el cual tiene un área total de construcción de DIECINUEVE METROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (19,84 mts2), que forma parte indivisible de la vivienda.
Que consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre, del Estado Miranda en fecha 31 de Marzo de 2009, anotado bajo el Nº 02, Tomo 28 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que el ciudadano JUSTO PASTOR FAGUNDEZ MARTINEZ, antiguo propietario del referido inmueble, dio en arrendamiento el local comercial a la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-15.342.793, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 01 de diciembre del 2008, hasta el 31 de Noviembre del 2009, ambas fechas inclusive, “… en el entendido que ese contrato podía ser prorrogado por periodos de igual duración, , siempre que a la conclusión del lapso indicado las partes puedan lograr un acuerdo satisfactorio en relación a los términos del nuevo contrato, el cual necesariamente debe hacerse por escrito…”(sic) ; que una vez vencido el referido contrato de arrendamiento el local comercial debía ser devuelto libre de personas y cosas en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que fue recibido y seria destinado solo para fines comerciales lícitos y no podría cambiar de destinación sin previa autorización del arrendador.
Adicionalmente, se indicó, que en fecha 25 de Noviembre de 2009 fue celebrado un acto conciliatorio ante la Dirección General Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, “… acto en el cual a la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, antes identificada, le fue otorgada una prorroga legal de dos (02) años contados a partir del día 01 de diciembre del 2012 hasta el día 1 de diciembre de 2011, es decir que la referida ciudadana ocupa el inmueble de forma ilegal”. (sic)
Que por las razones de hecho y derecho antes expuestas, el accionante procede a demandar a la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, antes identificada, para que convengan o este tribunal la condene a lo siguiente:
1.- Que son ciertos los hechos narrados en este libelo, y que a su representada le asiste plenamente el derecho invocado con su pretensión.
2.- El cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por manera que la arrendataria ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, anteriormente identificada, entregue, sin mas plazo, libre de personas y de bienes, en las mismas buenas condiciones de aseo, uso, mantenimiento y conservación en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios públicos tales como: Luz eléctrica, aseo urbano domiciliado, agua, entre otros, el bien inmueble objeto de la convención locativa, propiedad de su representada, constituido por local comercial constituido anexo a la casa Nro. 16-A, y el cual tiene un área total de construcción de DIECINUEVE METROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (19,84 MTS2) y que luego de las modificaciones en el ordenamiento del municipio, incluidas por la Dirección de Catastro del Municipio Libertador, ese inmueble se identifica con el numero catastral 01-01-11-U01-005-005-031-000-000-000, antes vivienda identificada con el Nro. 16-A situado en la Calle Real de los Mecedores, Ciudad de Caracas, Parroquia La Pastora Municipio Libertador, y que lo entregue.
3.- Las costas y costos derivados del presente juicio, incluyéndose el pago de honorarios profesionales de abogados.
Fundamenta su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.579, 1.211, 1.599 del Código Civil.

III
En fecha 05 de Junio de 2012 fue admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazándose a la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS a dar contestación al demanda, para lo cual , en fecha 13 de Junio de 2012 fue librada la compulsa de citación y en fecha 26 de Junio del año en curso compareció el ciudadano Horacio Ramos, alguacil titular y mediante diligencia consigno recibo de citación sin firmar, motivo por el cual , luego del impulso de la parte actora , a tenor del articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libró boleta de citación constando que en fecha 24 de septiembre de 2012 la ciudadana YEURESKY RAMIREZ, Secretaria Accidental de este tribunal dejo constancia de que en esa misma fecha entregó la boleta de citación a la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, en las instalaciones del Tribunal Décimo Tercero de Municipio.

En fecha 27 de septiembre de 2012 compareció la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, en su carácter de parte demandada en el presente juicio y debidamente asistida por el abogado OSCAR DAMASO, consignó escrito de contestación a la demanda, oportunidad en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; adujo que ha venido ocupando el inmueble arrendado conjuntamente como vivienda familiar y para comercio por lo que, a su consideración, la relación arrendaticia familiar esta protegida por la actual Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011 en sus artículos 5 ordinal 4 y 12, articulo 91 ordinal 1 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ser esta materia declarada de INTERES SOCIAL.; alegó que no se ha cumplido con el Procedimiento Previo Administrativo, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Articulo 4 y 5 del Decreto 8190, por lo que solicito se declare la nulidad de la presente acción; alegó así mismo, la improcedencia de la vía elegida por la accionante para hacer valer su pretensión en vista que , a su consideración, la relación arrendaticia data del año 2004, la prorroga legal es de un año, y en consecuencia , el contrato se indeterminó.

Durante el lapso probatorio únicamente promovió pruebas la parte actora. Así mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2012, promovió las siguientes:

En el CAPITULO I, identificado DEL MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, la parte actora solicitó, que al momento de dictar sentencia sean a analizados los elementos traídos por las partes a los autos en todo aquello que favorezca a mi representada. (sic) .

Respecto del merito favorable de los autos, el mismo no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido ni en favor ni en contra de nadie, pues ello constituye más bien la resultante misma de la definitiva dado que “la frase relativa a reproducir el mérito favorable que se desprende de autos en favor de la parte, no pasa de ser una costumbre, sin ninguna incidencia en el proceso” (Sentencia dictada el 05 de Febrero de 1998 por la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en el juicio de Pascual La Vecchia Vallarelli y otro contra Mario Márquez, contenida en el expediente No. 96-014 de la nomenclatura de esa Sala). Motivo por el cual, la pretendida probanza promovida por la parte actora al ser impertinente debe desecharse. Así se decide.

En el particular PRIMERO del CAPITULO II, identificado DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió y ratificó el valor que surja del documento contrato de arrendamiento consignado a los autos como documento fundamental de la demanda el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha 31/03/2009, anotado bajo el Nro. 02, Tomo 28, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, todo a los fines de demostrar que el arrendamiento es sobre un “ un local comercial y como no trata de hacerlo ver la parte demandada que fue arrendado para vivienda, del mismo contrato se evidencia en su clausura décima quinta que la arrendaticia se obligo a usar el inmueble arrendado para los fines comerciales lícitos, por la naturaleza del inmueble nunca se ha considerado como vivienda pues no reúne las condiciones mínimas para ocuparlo de tal manera.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido.

En el particular SEGUNDO del mismo escrito, la parte actora promovió “… la notificación de vencimiento de la prorroga legal, recibida por la parte demandada y la cual cursa al folio 23 del presente expediente…”

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido.

En el particular TERCERO, la parte demandada hizo valer a su favor las copias contentivas de los contratos de arrendamiento suscritos por el local comercial objeto de litigio, consignadas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación la demanda, con el fin que quede evidenciado que , “… el arrendamiento se trata de un local comercial para uso exclusivo de actos de comercio y de los mismos contratos consignados por la parte demandada, la parte demandada no estaba autorizada a darle uso distinto al señalado en el contrato, no podía cambiar el uso de el mismo funcione como vivienda…”.

Al respecto, es de considerar que el principio de adquisición procesal o de comunidad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, implica considerar que las pruebas, una vez aportadas, dejan de pertenecer a la parte y entran a formar parte del proceso como un todo indivisible que necesariamente deberá ser objeto de valoración para conformar la integración de un pronunciamiento judicial en la forma, términos y condiciones previstas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por manera que el operador de justicia pueda emitir un fallo ajustado a derecho que, desde todo punto de vista, se adecue, tan solo, a lo alegado y probado en los autos, para la dilucidación de un conflicto de intereses entre partes en reclamación de un derecho, respondiéndose, así al principio dispositivo que rige el proceso civil. En ese sentido, la jurisprudencia venezolana ha sido muy enfática al establecer:

(omissis) “…De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, tal y como lo señaló la sentencia recurrida, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien la haya producido.
Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba (…), una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo…” (Sentencia Nº 181, dictada en fecha 14 de febrero de 2001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ALBERTO JOSÉ DÍAZ CASTRO, contenida en el expediente Nº 00-1567, de la nomenclatura de esa Sala).

Luego, entonces, las copias fotostáticas traídas por la parte demandada, anexas a este expediente y cursantes a los folios 62 al 73 deben apreciarse en todo su valor probatorio pero, solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se establece.

En el particular CUARTO, la parte actora promovió, “… el valor probatorio que emane de la Inspección Judicial consignada por la parte demandada en todo aquello que favorezca a mi representada y muy especialmente que al momento de dictar sentencia se tome en cuanta que al evaluar la inspección se deja constancia que en el local funciona un pequeño negocio donde se venden víveres y productos, lo cual refleja el objeto del contrato de arrendamiento, por otro lado se evidencia que mal podría la parte demandada pretender darle un uso de vivienda al local comercial, cuando no reúne las condiciones mínimas de uso para su habitabilidad y esto se evidencia de la evaluación del particular tercero donde se deja constancia del estado físico del inmueble.

La referida probanza, al haber sido aceptada expresamente por la parte actora merece pleno valor probatorio respecto de los hechos comprobados por el juez actuante. Así se decide.

IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Juez, que con tal carácter suscribe esta decisión, para conocer y decidir este asunto, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

En su escrito del 27 de septiembre de 2012 , la demandada, asistida por el abogado OSCAR JOSE DAMASO GONNELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.206, en su carácter de Defensor Publico Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, según Resolución de la Defensa Publica No. DPPG-2012-0196, de fecha 15 de agosto de 2012, explicó las razones de hecho y de derecho que estimó adecuadas para oponerse a las pretensiones de la parte actora, alegándose, entre otras consideraciones, lo siguiente:

“PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, especialmente el punto primero referido, en el cual la parte demandante solicita a este Tribunal la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y solicita en consecuencia, el DESALOJO del inmueble arrendado “(…” constituido por un local comercial anexo a la casa Nº 16-A, ubicado en la Calle Real de los Mecedores, Parroquia La Pastora, Municipio Bolivariano libertador del Distrito Capital, Caracas, (…)” en el que existe un contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha 31/03/2009, anotado bajo el Nº 02, Tomo 28, donde se demuestra la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de la presente demanda. Tal es el caso ciudadano Juez, que desde el inicio de la relación de arrendamiento suscribí contrato de arrendamiento con la ciudadana MERCEDES GIORDANA DE FAGUNDEZ, en fecha Primero (1º) de Noviembre de 2004, por un local comercial, para uso como local comercial, pero en realidad era y ha sido desde esa fecha para uso mixto (comercio y vivienda) ya que tengo una bodega al frente del mencionado inmueble y en la parte de atrás de dicho local habito conjuntamente con mi menor hijo, desde entonces he venido utilizando dicho local como única vivienda y mi única fuente de ingreso desde la fecha en que suscribimos dicho contrato, de forma pacifica y sin ningún tipo de problemas con la que era en esa fecha la propietaria del inmueble, vale decir con el consentimiento tácito del la ciudadana MERCEDES GIORDANA DE FAGUNDEZ, anexo marcado con la letra “B” original de Inspección Judicial realizada por el Tribunal Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha Catorce (14) de Noviembre de 2011, donde se señala con quien habita en el mencionado inmueble y el uso al que este destinado, Ahora bien ciudadano Juez valgo decir que desde el Primero (1º) de Noviembre de 2004, fecha real de la presente relación arrendaticia tal y como se demuestra en copia simple que se anexa marcado con la letra “C”, documento autenticado en la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre el Estado Miranda, de fecha Primero (1º) de Octubre de 2004 y no como lo señala la parte actora en su libelo de demanda, hasta la presente fecha, ese inmueble ha sido domicilio familiar conformado por un solo habitación que la delimita una pared, la bodega en la parte de al frente de la habitación que da hacia la calle y en la partes posterior donde habito con mi menor hijo, un (1) baño, tal y como se señala en la Inspección Judicial antes señalada; lo cual evidencia del contrato un fin destinado a vivienda y comercio, estando la relación arrendaticia familiar protegida por la actual Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011 en sus artículos 5 ordinal 4 y 12, articulo 91 ordinal 1 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ser esta materia declarada de INTERES SOCIAL. Por todas las arbitrariedades, que ha cometido que cometido el demandante fue que, asistí a la Defensa Publica a solicitar la protección de mi vivienda familiar.
SEGUNDO: Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, por cuanto no ha sido cumplido la obligatoriedad de Procedimiento Previo Administrativo, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Articulo 4 y 5 del Decreto 8190, por lo que solicito se declare la nulidad de la presente acción, por no cumplirse con los procedimientos exigidos para la interposición de la demanda.
Por otra parte, el articulo 5, del Decreto Municipal Nº 31, publicado el 05 de Marzo de 2009 en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador Nº 3119-2, protege el derecho humano a una vivienda y hábitat adecuados de todas las personas que habitan el Municipio Autónomo Libertador del Distrito Capital, especialmente de quienes es encuentren en situación de discriminación, vulnerabilidad o marginalidad. En ese sentido es importante resaltar que toda materia relacionada con la vivienda y hábitat en la ciudad de Caracas es declarada de interés publico, social y colectivo, incluyendo los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, como es el caso que hoy nos ocupa, de conformidad con lo establecido en el articulo 58 concatenado con el numeral 6 del articulo 56 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Asimismo señalo el consentimiento tácito en cuanto al caso de Vivienda y Comercio conocido por la anterior propietaria por cuanto el primer contrato de arrendamiento fue suscrito con la ciudadana MERCEDES GIORDANA DE FAGUNDEZ, en fecha Primero (1º) de Octubre de 2004, la cual actual propietaria debe subrogarse de conformidad con lo establecido en el articulo 38 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
(…omissis …)
… existe un error en la calificación de la demanda, toda vez que, el Contrato de Arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, al operar la tacita reconducción de conformidad con lo establecido en el Articulo 1.600 de Código Civil Venezolano “Si a la expiración destiempo fijado en el arrendamiento, el arrendador queda y le se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.; un (1) año después de vencida la Prórroga Legal, ya que el plazo de duración fue le un (1) año desde el 01/12/2008 al 31/11/2009, al no haber renovación contrato escrito opero de plano derecho la Prorroga Legal, la cual era de un (1) año y no de dos años (art 38 letra B) y habiendo recibido el anterior propietario los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana LIDIA MARINA DE LOS SANTOS, sin adeudar nada al respecto, cumpliendo fielmente con sus obligaciones contractuales arrendaticia, anexo marcado “F” recibos de pago, como lo contempla el articulo 1579 del Código Civil y haberla dejado en posesión del inmueble arrendado el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por lo tanto, el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, no encuadra dentro de las causales establecidas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, haciendo la acción improcedente”.

Para decidir, se observa:

Al examinar detenidamente lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, se infiere con absoluta claridad y precisión que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten, sin equívocos de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado al libelo como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por la actora, que involucra el arriendo del bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la Calle Real de los Mecedores, anexo a la casa distinguida con el no. 16-A , la Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Al ser esto así, es de señalar que el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que implica considerar que estemos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente otorgado, pues de esa manera es como pueden los contratantes regular el elemento de causa necesario por el que habrá de regirse el logro de sus particulares necesidades. De allí, pues, que la expresión ‘por cierto tiempo’, a que alude el legislador sustantivo, no es más que el ámbito de aplicación de las distintas prestaciones que toman para sí los contratantes, lo cual se erige en una obligación a término que, según lo expresa el artículo 1.211 eiusdem, solamente fija el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o para la extinción de la misma. En tal sentido, en la Cláusula segunda del contrato accionado, las partes dispusieron que:

“SEGUNDA: el presente contrato tiene un plazo de duración de Un (1) año fijo, sin prorroga contados a partir del 1 de Diciembre de 2008. Vencido el plazo de un (1) año , si las partes no han convenido previamente en un nuevo contrato de arrendamiento, “LA ARRENDATARIA” , entregará el inmueble al día siguiente de la fecha del vencimiento del presente contrato, debiendo cancelar por cada día de retraso de la entrega del mismo, la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,oo)) como indemnización por los daños y perjuicios que ocasiona su incumplimiento, así miso cancelará “LA ARRENDATARIA” todas las costas y costos de los procedimientos judiciales y extrajudiciales que en razón de su incumplimiento sea menester incoar en su contra .”

De acuerdo al contenido de esa cláusula, se observa que la intención primaria de las partes contratantes fue la de otorgar a esa convención el carácter de contrato a tiempo fijo o determinado, pues ese nexo contractual se inició el día 01 de diciembre de 2008, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, sin prorrogas, lapso este que expiraría fatalmente el día 30 de noviembre de 2009; y al ser esto así, debe apreciarse que conforme lo dispone el articulo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, en cuya hipótesis, a juicio del Tribunal, se hace obligante considerar la construcción de una obligación a término que, conforme expresa el artículo 1.211 del Código Civil, solamente prevé el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma, cuya circunstancia es lo que explica el alcance de la locución ‘por cierto tiempo’ a que alude el nombrado artículo 1.579 del Código Civil.

Por ende, de acuerdo a las reglas para el cómputo de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos en los que deban intervenir las partes, consagradas en el artículo 12 del Código Civil, y teniendo en consideración los mismos elementos de cálculo plasmados en la cláusula ‘segunda ’ del contrato accionado, es de señalar, que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes concluyó el día 30 de noviembre de 2009, pues no se advierte de autos que las partes se hubieren avenido a la suscripción de otro contrato, en los términos indicados en la aludida cláusula segunda, todo lo cual determina abiertamente la inconsistencia de los argumentos fácticos ofrecidos por el hoy demandante al señalar en el libelo que el lapso de duración del contrato “ … podía ser prorrogado por periodos de igual duración…” (sic), pues , como se dijo, ello no se compadece con la intención de las partes al momento de contratar, ya que jamás se contempló la modalidad de prórrogas múltiples, de igual o similar lapso de tiempo al que las mismas partes indicaron, susceptibles de modelar la esencia misma del contrato cuyo cumplimiento se ambiciona hoy en día.

Ahora bien, sentadas las anteriores premisas, se observa, que en la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada alegó, que esa relación data del año 2004, “… por cuanto el primer contrato de arrendamiento fue suscrito con la ciudadana MERCEDES GIORDANA DE FAGUNDEZ, en fecha Primero(1o.) de octubre de 2004…” todo lo cual quedó plenamente demostrado mediante la consignación del contrato que aparece agregado a los autos al folio 65 al 67 de este expediente, instrumento cuyo valor probatorio fue expresamente hecho valer por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas, y del cual se evidencia que el contrato primigenio vinculado con el inmueble de autos fue suscrito entre la anterior propietaria de ese inmueble, la ciudadana MERCEDES GIORDANA DE FAGUNDEZ, y la hoy accionada, autenticado por ante la notaria publica Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, el primero (1º) de noviembre de 2004 , inserto bajo el no. 8, tomo 94 de los libros de autenticaciones que lleva esa notaria , de lo cual se infiere, que de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 20 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario, es decir, la hoy accionante, esta obligada a respetar esa relación. En consecuencia, de acuerdo a esas probanzas, la relación arrendaticia tiene una vigencia de cinco (5) años, esto es, desde el primero de los contratos celebrado entre las partes, de fecha 01 de noviembre de 2004, al ultimo de esos contratos con vencimiento el 30 de noviembre de 2009, por lo cual, tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia, debe tenerse presente lo dispuesto en el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo supuesto le correspondía a la hoy demandada la posibilidad cierta de disfrutar del beneficio de la prórroga legal por un término equivalente a un (1) año calendario, lapso este que empezó a regir el día 1º. de Diciembre de 2009 y feneció inexorablemente el día 30 de Noviembre de 2010, por lo que a partir de esa fecha, una vez verificada la conclusión del plazo gracioso y de rango proteccionista concebido por el legislador en beneficio del inquilino, sin que éste hubiere cumplido con su obligación de restituir el inmueble que le fuera cedido bajo ese régimen legal, nacía para el arrendador su indiscutible derecho a exigir en sede jurisdiccional el cumplimiento las obligaciones emergentes derivadas del contrato de arrendamiento, referidas, sin duda, a la ejecución del contrato ya cumplido y, por ende, propender a la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ese lapso no podía ser modificado por acuerdo entre las partes, ya que de acuerdo a lo que dispone el articulo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que esa ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos. Al ser esto así, las partes no podían establecer un lapso de prorroga distinto, evidenciándose, que la prórroga legal de dos (2) años a que alude la parte actora en su escrito libelar, contada desde el 01 de diciembre del 2012 hasta el día 1 de diciembre de 2011 no tiene sustento legal alguno y mucho menos la notificación de fecha 30 de agosto de 2011 advirtiendo el vencimiento de esa prorroga, ya que por el contrario, lo que se produjo con posterioridad al vencimiento del lapso de prorroga de un (1) año citado es, que entre las partes se conformó la existencia de una nueva relación jurídica destinada a dar continuidad a ese mismo contrato de arrendamiento, pero con la particularidad que su naturaleza intrínseca resultó modificada, dándose paso a un contrato de arrendamiento escrito pero sin determinación en el tiempo, en cuyo caso debe atenderse al supuesto de hecho normativo que indica el artículo 1.600 del Código Civil, conforme al cual ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo’, lo que a su vez se relaciona con la previsión contenida en el artículo 1.614 de ese mismo Código sustantivo, dado que ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’, en cuyo supuesto mal puede exigirse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuya naturaleza intrínseca quedó modificada por hechos imputables a los mismos contratantes. Lo anterior, encuentra su correspondencia en que,

“…los supuestos normativos a que alude los artículos 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regulan los requisitos de admisibilidad de la acción consagrada por la última de tales disposiciones legales, esto es, aquella que, como la deducida en este proceso, persigue como objeto principal de la pretensión obligar al arrendatario a entregar el inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal; siendo tales requisitos los siguientes: 1) que se trate de un contrato a tiempo determinado; 2) que haya ocurrido el vencimiento del término de duración del arrendamiento; 3) que haya vencido la prórroga legal, la cual comienza a transcurrir, ope legis, a partir del vencimiento del término del contrato; 4) que el arrendatario no haya cumplido su obligación de devolver el inmueble arrendado; y 5) que el arrendador no haya consentido que el arrendatario quedare en posesión del inmueble luego de vencida la prórroga legal, permitiendo la continuación de la ejecución del convenio locatario, prescindiendo de los efectos del vencimiento de la prórroga legal, pues, en este caso opera la presunción de renovación del contrato, pero a tiempo indeterminado, dado que ‘no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado’ (Sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2.002 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de JUAN JOSÉ CAMACARO PÉREZ).

En función de lo expuesto y al no evidenciarse en autos plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma no debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

Dada la naturaleza de este fallo resulta inoficioso entrar al análisis de las demás defensas alegadas por la parte demandada. Así se decide.

V
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana LESBIA MARGARITA VEGAS PEREZ, en contra de la ciudadana LIDIA MARIANA FAGUNDEZ DE LOS SANTOS, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.
En consecuencia, de acuerdo a lo señalado por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se le indica a la parte actora que para el caso de pretenderse la terminación y subsecuente desocupación del bien inmueble objeto de la convención locativa, debe observarse el especial procedimiento inquilinario a que se refiere el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante la interposición de la correspondiente demanda de desalojo, en forma autónoma y sede y juicio por separado.

De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese las partes, y déjese copia

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de 2013. Años. 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C. La Secretaria

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 11 am. , se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
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MAGC/DM/Yeuresky