República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Anna Garofalo de Solla, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.802.821. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ana del Carmen Inojosa Mujica y Belén Cecilia Gutiérrez López, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.308.366 y 4.348.193, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.129 y 63.872, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Angela Pestana, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 16.378.972. MOTIVO: Desalojo. En fecha 04.03.2013, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada Belén Cecilia Gutiérrez López, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Anna Garofalo de Solla, contentivo de la demanda presentada en contra de la ciudadana Angela Pestana, con fundamento en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acto seguido, el día 07.02.2013, se instó a la parte actora a indicar la vía procesal idónea a través de la cual pretendía dilucidar su pretensión, cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 18.02.2013, escogiendo como tal la acción de desalojo. En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN La abogada Belén Cecilia Gutiérrez López, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Anna Garofalo de Solla, en el escrito libelar enunció lo siguiente: Que, en fecha 28.02.2011, fue admitida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la solicitud de notificación judicial que se le hiciera a la ciudadana Angela Pestana, a fin de participarle la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 25.01.2005, bajo el Nº 38, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial situado en la planta baja de un inmueble identificado con el Nº 38, ubicado en la Calle Pantin del Municipio Chacao del Estado Miranda, siendo recibida por la ciudadana María de Ramos, titular de la cédula de identidad Nº 6.077.929, el día 20.07.2011, dando inicio a la prórroga legal, la cual culminó en fecha 25.01.2013. Que, el día 27.11.2008, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, había admitido una primera solicitud de notificación judicial, a fin de no renovarle a la arrendataria el referido contrato de arrendamiento, a la cual se le asignó el Nº AP31-S-2008-002199, siendo que dicho Tribunal al trasladarse y constituirse en el bien inmueble arrendado, la notificación no fue recibida por persona alguna. Que, la ciudadana Angela Pestana, no ha pagado los cánones de arrendamientos correspondientes a los año 2.012 y 2.013, en vista al cierre del Tribunal de Consignaciones, pero que jamás dicha ciudadana ha tenido el interés o preocupación en pagarlos, por cuanto no ha buscado la forma ni la manera de hacerlo, siendo que el historial de los pagos de las pensiones de arriendo han sido fuera de la fecha correspondiente. Que, la ciudadana Anna Garofalo de Solla, es una persona de ochenta y siete (87) años de edad, quien tiene una enfermedad terminal, la cual sufrió mucho a la muerte de su hijo, quien le dejó el local comercial arrendado. Que, su representada, antes de iniciar las acciones legales, ofreció en venta el local comercial arrendado a la ciudadana Angela Pestana, sin obtener respuesta alguna, por lo que en vista a esa actitud y la enfermedad de su mandante, es por lo que solicita la entrega del referido inmueble. En tal virtud, la ciudadana Anna Garofalo de Solla, previa aclaratoria peticionada por auto dictado en fecha 07.02.2013, procedió a demandar a la ciudadana Angela Pestana, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado y en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. Señala, el citado autor: “…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288) En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Anna Garofalo de Solla, en contra de la ciudadana Angela Pestana, se patentiza en el desalojo del local comercial situado en la planta baja de un inmueble identificado con el Nº 38, ubicado en la Calle Pantin del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 25.01.2005, bajo el Nº 38, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2.012 y 2.013. Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, el cual regula jurídicamente la pretensión de desalojo deducida por la accionante, puntualiza lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los cuales se encuentra la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas. Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 25.01.2005, bajo el Nº 38, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada en ambos de la manera que ad pedden litterae se indica: “…Tercera: El plazo de duración de este Contrato será de tres (03) años, vencido dicho plazo, sin que ninguna de las partes hubiere notificado por escrito a la otra, con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo fijado, expresando su deseo de dar por resuelto este Contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho el presente Contrato, por un término igual al que se establece en esta cláusula, como plazo inicial de duración…”. Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de tres (03) años, prorrogable automáticamente por un término igual, si ninguna de la partes notificare por escrito a la otra, con un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo fijado, su voluntad de darlo por resuelto. Así pues, no se evidencia de autos que alguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento accionado, con un (01) mes de anticipación a la fecha de vencimiento del término inicial de duración, lo cual aconteció el día 25.01.2008, razón por la que operó de pleno derecho la prórroga contractual del mismo por el plazo de tres (03) años, cuyo fenecimiento aconteció en fecha 25.01.2011, y a partir de ésta fecha, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el lapso de dos (02) años, a la que alude el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de cinco (05) años, pero inferior a diez (10) años, lo cual conlleva a considerar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 ejúsdem, ya que si bien la prórroga legal venció en fecha 25.01.2013, también es cierto que la accionante ha advertido que no ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2.012 y 2.013. Tal afirmación encuentra su sustento en el hecho de que las notificaciones judiciales practicadas por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial y el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28.11.2008 y 20.07.2011, respectivamente, no fueron practicadas con un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial del contrato, tal y como se exigió en la cláusula tercera, lo cual se verificó el día 25.01.2008. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de desalojo deducida por la accionante, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, por la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo determinado, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) Por consiguiente, la acción de desalojo ejercida por la accionante no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debió reclamar la ejecución o la resolución del mismo, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, toda vez que el ejercicio de aquélla supone la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, ante la ocurrencia irrestricta de cualesquiera de las causales que la ley admite para su procedencia, dada la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente: “…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad. 2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”. 4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. (…) Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de la parte actora incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento, ya que siendo el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda a tiempo determinado, la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de su pretensión está constituida por la ejecución o la resolución del contrato, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Anna Garofalo de Solla, en contra de la ciudadana Angela Pestana, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de febrero del año dos mil trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.). La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2013-000115