REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 203° y 154° DEMANDANTE: INVERSIONES 703211, C.A., constituido según documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 1990, bajo el No 21, Tomo 52-A-Sgdo.; modificado sus estatutos l por Asamblea de fecha 12 de diciembre de de 991, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 1991, bajo el No 77, Tomo 139-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES: RICARDO LOPEZ VELASCO, ANIBAL LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 35.852, 19.882 y 145.922, respectivamente. DEMANDADO: MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diez (10) de abril de 2003, anotado bajo el N° 62, Tomo 17-A Cto. APODERADOS JUDICIALES: ALIDA BELANDRIA CARRERO, CARLOS BRENDER, RAFAEL ZURITA, ROBERTO SALAZAR, JOSE LOMELLI y JORGE OSCAR BARROETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.774, 7.820, 23.598, 66.660, 55.122 y 83.118, en ese mismo orden. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SENTENCIA: DEFINITIVA MATERIA: MERCANTIL EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000300 I ANTECEDENTES Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 5 de marzo de 2013, por el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su condición de apoderado judicial de la parte actora INVERSIONES 703211, C.A., contra la decisión proferida en fecha 5 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada contra la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., expediente signado con el Nº AP31-V-2012-000029 de la nomenclatura del aludido juzgado. El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 14 de marzo de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley. Verificada la insaculación de causas el día 25 de marzo de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en esa misma fecha. Por auto dictado en la fecha anterior, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 13 de enero de 2012, por la ciudadana ROSALBA MAZZUCO DE CHIARI en su carácter de directora de la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., debidamente asistida por los abogados RICARDO LOPEZ VELASCO y ANIBAL LAIRET VIDAL, a través del cual alegó los siguientes hechos: 1) Que su representada dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; 2) Que en el referido contrato se estableció por el periodo inicial de dos (2) años fijos, contados inicialmente desde el primero de mayo de 2003, posteriormente, según acuerdo firmado por las partes en fecha 21 de mayo de 2003, se modificó dando inicio efectivamente a partir del 1º de junio de 2003, hasta el 31 de mayo de 2005, prorrogable por periodos de un (1) año a menos que una de las partes dieran aviso, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de cualquiera de sus prórrogas, la voluntad de no prorrogarlo; 3) Que conforme al contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento inicial pactado era la cantidad de Bs.3.000,oo mensuales, para el periodo comprendido entre el 1º de junio de 2003 y el 31 de mayo de 2005, lo cuales la arrendataria debía pagar puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, incrementándose el canon en las sucesivas prórrogas del contrato luego del vencimiento del plazo inicial, 4) Que en la primera prorroga el canon fue incrementado a la cantidad de Bs. 4.000,00 mensuales; en la segunda prórroga el canon fue incrementado a la cantidad de Bs. 5.000,00 mensuales, para la tercera prórroga el canon fue incrementado a Bs. 6.000,00 mensuales; en la cuarta prórroga se incrementó el canon a Bs. 8.000,00 mensuales; para la quinta prórroga se incremento el canon a Bs. 12.000,00, para la sexta prórroga se incrementó el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 19.000,00 mensuales y para la séptima y última prórroga, que se realizó para el periodo comprendido entre el 1º de junio de 2011 y el 31 de mayo de 2012, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Bs. 44.585,00, 5) Pero, que es el caso que la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2011, a razón de Bs. 44.585,00 mensuales, incumpliendo así con una de sus obligaciones tanto de orden legal como contractual, específicamente previstas en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento; 6) Fundamentó su pretensión en los artículos 1.579, 1.159, 1.160, 1.592, 1.594, y 1.167 del Código Civil, y el artículo 1 y 338 del Código de Procedimiento Civil; 7) Que en base a lo expuesto es que acudía en nombre de su mandante para demandar a la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., para que convenga en: “PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento referido, y como consecuencia lógica de dicha resolución, la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato, solvente en el pago de sus servicios y en las mismas buenas condiciones en que en su momento lo recibió. SEGUNDO: En pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 133.755,00), correspondientes a los arrendamientos impagados correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (BS 44.585,oo) cada uno. TERCERO: En pagar la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 44.585,00) mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble. CUARTO: En pagar las costas del presente proceso”. Por último solicitó se decretara medida preventiva de secuestro y estimó la demanda en Bs. 133.755,00, equivalente a 1.760 UT. Conjuntamente con el escrito libelar, el apoderado judicial de la parte demandante consignó los siguientes recaudos: • Copia simple del documento constitutivo y estatutos de la empresa INVERSIONES 703211, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 1990, bajo el No 21, Tomo 52-A-Sgdo., modificado su Estatuto Social por Asamblea de fecha 12 de diciembre de de 1991, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 1991, bajo el No 77, Tomo 139-A-Sgdo., (f. 15 al 23). • Contrato autenticado de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 25 de abril de 2003, (f. 24 al 31). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, de fecha 31 de mayo de 2011, (f . 32 y 33). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, de fecha 18 de mayo de 2010, (f. 34 y 35). • Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda del año 2009, (f. 36 y 37). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2008, (f. 38 y 39). • Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2007, (f .40 y 41). La demanda in comento fue admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 18 de enero de 2012, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda; instando a la parte interesada para que consignara los fotostatos que fuesen necesarios, con el objeto de proveer por cuaderno separado respecto a la medida peticionada. Realizados los trámites respectivos para la citación de la parte demandada, en fecha 12 de marzo de 2012, compareció la abogado ALIDA BELANDRIA, quien consignó documento poder que la acredita a ella y a los abogados en ejercicio JOSE LOMELLI y JORGE OSCAR BARROETA, como apoderados judiciales de la parte demandada, MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A. y en tal carácter se dio por citada en el juicio. En fecha ya señalada, la abogada en ejercicio ALIDA BELANDRIA, sustituyó apud acta reservándose el ejercicio el poder que le fuera conferido por la demandada en la persona de los abogados CARLOS BRENDEER, RAFAEL ZURITA y ROBERTO SALAZAR. En fecha 14 de marzo de 2012, los abogados ALIDA BELANDRIA y ROBERTO SALAZAR, apoderados judiciales de la parte demandada, MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., consignaron escrito de contestación de la demanda en donde expusieron: 1) Que eran ciertos los hechos explanados por los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar, reconociendo que su representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento demandados; 2) Argumentaron la compensación en al pago de los cánones de arrendamiento dado que los cánones de arrendamientos deben calcularse a razón de Bs. 3.000,00 mensuales y no a razón de Bs. 44.585,00, lo cual da un precio a favor de su representada de Bs. 35.585,00; 3) Reconvinieron a la parte actora alegando que por cuanto los montos de los cánones establecidos en las diferentes prórrogas celebradas por las partes fueron fijados convencionalmente por ellos y no por la Dirección General de Inquilinato como lo exige el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la misma ley, los cánones de arrendamientos demandados debían calcularse a razón de Bs. 3.000,00 mensuales, que corresponden al monto inicial pactado por las partes, ya que, los incrementos no fueron fijados por el organismo administrativo competente por la materia, es decir, por La Dirección de Inquilinato sino por acuerdo de las partes, el cual resultaba nulo conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 4) Que por tal motivo la deuda por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011 debía calcularse a razón de 3.000,00 mensuales, lo que da un total de Bs. 9.000,00, 4) Que la suma cobrada en exceso a su representada y la cual era objeto de reintegro por concepto de sobrealquileres asciende a la cantidad de Bs. 598.340,00, por lo cual de conformidad a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, limitaban la reconvención a la cantidad de Bs. 262.340,00, que se corresponde a los sobrealquileres comprendidos desde el 1º de diciembre de 2010 hasta el 31 de mayo de 2011 a razón de Bs. 16.000,00 mensuales, lo cual arrojaba un total de Bs. 96.000,00 y, desde el 1 de junio de 2011 al 30 de septiembre de 2011 a razón de Bs. 41.585,00 mensuales, para un total de Bs. 166.340,00, reservándose el derecho de demandar la diferencia por separado. La representación judicial de la parte demandada, consignó junto con el escrito de contestación: • Copia certificada del acta de remate de fecha 1º de febrero de 1993, protocolizada en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 21, tomo 8, protocolo primero, folio 6, de fecha 18 de marzo de 1993 (f. 100 al 108). El 14 de marzo de 2012, el tribunal a quo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación. En fecha 19 de marzo de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada por la parte demandada, oponiendo las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem. Igualmente opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ibidem, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, por último opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada, sobre la base de un supuesto cobro de sobrealquileres, al no existir una regulación previa conforme a lo previsto en el artículo 60 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, el 27 de marzo de 2012, la parte demandada promovió: • Exhibición de documentos de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, del talonario de factura correspondiente a los números de control 00-000151 al 00-000200 de fecha 10 de marzo de 2011, de la empresa accionante, y la exhibición de Libro Diario, ex artículo 43 del Código de Comercio. • El valor probatorio del documento consignado junto con la contestación de la demanda, contentivo de la copia certificada del acta de remate de fecha 1º de febrero de 1993, protocolizada en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 21, Tomo 8, protocolo primero, folio 6, de fecha 10 de marzo de 1993, (f. 100 al 108) donde se hace referencia a la factura Nº 000365, expedida por Inversiones 703211, C.A., en fecha 15 de septiembre de 2011 a Muebles Expo Boleita Norte, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del local 1-2 planta alta del Edif. MM Boleita Norte, correspondiente al mes de septiembre 2011, por lña cantidad de Bs. 49.935,20, (f. 128). • Copia certificada de documentos contentivos de permiso de construcción clase A de fecha 7 de febrero de 1958, permiso de construcción clase B No. 4801 de fecha 8 de marzo de 1966; cédula de habitabilidad No. 2838 de fecha 17 de junio de 1958; constancia de cumplimiento de variables urbanas RE-No. 4-0046, de fecha 8 de noviembre de 1995, a nombre del ciudadano Raúl Salas Berti y/o Inversiones 703211 C.A. y oficio No. 199 del 21 de marzo de 2012, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 129 al 138). • Copia simple de ficha catastral No. 56.421, de fecha 1º de septiembre de 2008, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 139). • Copia simple de Declaración de Inmuebles No. 16.196, emanada de la Dirección General de Rentas de la referida alcaldía, (f. 140 y 141). El 29 de marzo de 2012, la parte demandada solicitó al tribunal prorrogara el lapso probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de marzo de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte actora y se opuso a la prueba de exhibición propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada. Mediante escrito presentado en fecha 3 abril de 2012, la parte demandante promovió las siguientes pruebas: • Ratificó e hicieron valer en todo su contenido lo expresado en el libelo de demanda. • Hizo valer la confesión de la demandada cuando expresó e su escrito de contestación: “Es cierto que nuestra representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, alegados por la actora como insolutos en el escrito libelar.” • Ratificó la ausencia de regulación de alquileres fijada por el organismo competente, como fundamento de la inadmisibilidad de la reconvención propuesta. • Copia simple de Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, de fecha 22 de abril de 1996, como equivalente a la cédula de habitabilidad, esto es posterior al 2 enero de 1987, como exige la ley. Por auto de fecha 3 de abril de 2012, el a quo prorrogó el lapso probatorio por un periodo de 10 días de despacho, de conformidad a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11 de abril de 2012, el tribunal de la causa dictó auto de admisión de pruebas, mediante el cual negó la exhibición de documentos promovida por el apoderado judicial de la parte demandada. El 12 de abril de 2012, compareció el abogado en ejercicio PEDRO JOSE VALOR REYES, actuando en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles CARPINTERIA GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO y MUEBLES VERSATIL, C.A., consignando escritos de tercería, y en fecha 7 de mayo de 2012, compareció el abogado PEDRO JOSE VALOR REYES, actuando en su condición de apoderado judicial de las empresas COCINAS EGAÑA, C.A., DISEÑOS DEL MUEBLE DUQUER, C.A., ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A., COMERCIALIZADORA LOLI VERA C.A, MARMOLERIA TECNIGRA MARTEC C.A. y del ciudadano JANUARIO ALVES DA ROCHA, quien consignó escritos de tercería. Mediante auto de fecha 3 de julio de 2012 (f. 447-448), el Juzgado de Municipio admitió las tercerías propuestas en fecha 12 de abril del año 2012, y negó la admisión de las tercerías propuestas en fecha 7 de mayo de 2012, por haber sido presentadas fuera del lapso de ley. El 9 de julio de 2012, la abogada MARGARITA SOTO DOS SANTOS, actuando en su carácter de apoderada judicial de las sociedades mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A., COMERCIALIZADORA LOLI VERA, C.A. y MARMOLERIA TECNIGRA MARTEC C.A., consignó diligencia mediante la cual apeló del auto que negó la admisión de la tercería, cuya apelación fue negada por auto de fecha 26 de julio de 2012 (f 461). El 26 de julio de 2012, la parte actora consignó escrito de conclusiones. El día 15 de octubre de 2012, el abogado HENRY ALBERTO BORGES, en su carácter de apoderado judicial de CARPINTERIA GERPAS, C.A., DECORACIONES VALPARAISO, C.A., y MUEBLES VERSATIL C.A., consignó tres (3) cheques a favor de la demandada, MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., por concepto de pagos de cánones de arrendamiento los cuales fueron resguardados por el tribunal, de acuerdo con lo ordenado por auto de fecha 18 del mismo mes y año, dichos cheques posteriormente fueron retirados por la abogada ALIDA BELANDRIA CARRERO, apoderada judicial de la parte demandada, el 30 de octubre de 2012. Con fecha 5 de noviembre de 2012, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda por resolución de contrato incoada por INVERSIONES 703211, C.A., contra la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A. y procedente la reconvención propuesta. El 14 de marzo de 2013, el a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora el 5 de marzo de 2013, contra la decisión dictada el 5 de noviembre de 2012. De esta manera quedó cumplido el trámite procesal conforme al procedimiento de segunda instancia para sentencias definitivas, por lo que se entró en la fase decisoria que nos ocupa. III MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se explanan: Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 5 de marzo de 2013, por el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su condición de apoderado judicial de la demandante INVERSIONES 703211, C.A., contra la decisión proferida en fecha 5 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada contra la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., y procedente la reconvención propuesta por la sociedad mercantil demandada. La decisión judicial recurrida es del siguiente tenor: “…Así, en el caso de autos, si bien las partes inicialmente establecieron como monto del canon de arrendamiento la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs.3.000,oo), este Juzgador considera que, para decirlo de forma gráfica, tal canon de arrendamiento nació congelado y era deber de cualquiera de los contratantes acudir ante la Dirección General de Inquilinato a solicitar la respectiva regulación, si tenían como propósito aumentar el monto de las pensiones arrendaticias, puesto que, el monto que ese órgano establece es un monto máximo, de manera que pueden las partes incluso convenir expresamente en que se pague uno inferior (principio de autonomía de voluntad de las partes) pero nunca cobrar más allá de lo expresamente regulado, y si tal regulación no se hizo, como en el caso bajo estudio, no podían las partes sustituirse en las competencias asignadas por la Ley a la Dirección General de Inquilinato (principio de la no delegación de poder). En tal virtud, el Tribunal considera que en el presente caso, la reconvención propuesta por la demandada debe prosperar en derecho y por ende se le declara procedente en derecho, así como procedente el reintegro de alquileres cobrados en exceso por la parte actora, lo cual deriva consecuencialmente en la declaratoria de improcedencia de la pretensión resolutoria interpuesta por la parte actora, habida cuenta que siendo el monto objeto de reintegro superior al monto de los cánones reclamados como insolutos, debe tenerse a la demandada como solvente respecto de su principal obligación derivada de la relación arrendaticia y así expresamente se decide.- Finalmente el Tribunal observa que en fecha 12 de Abril de 2012, intervinieron como terceros coadyuvantes de la demandada reconviniente las Sociedades Mercantiles CARPINTERIA GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO y MUEBLES VERSATIL, C.A., alegando fundamentalmente que son sub-arrendatarios de la demandada y que se encuentran solventes en el pago de los cánones de sub-arrendamiento, por lo cual se oponen a la medida de secuestro del inmueble solicitada por la parte actora. Con relación a la intervención de los terceros, este Jugador considera que habiéndose declarado la improcedencia de la pretensión resolutoria interpuesta por la parte actora, resulta absolutamente inoficioso entrar a analizar los argumentos esgrimidos por los terceros intervinientes, habida cuenta que la parte a la pretendieron (sic) coadyuvar ha sido declarada gananciosa en este juicio y así se decide…”. Dilucidado lo anterior, debe este jurisdicente previamente determinar el thema decidendum en el presente juicio, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por la parte actora quien persigue la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes con respecto a un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del incumplimiento de los cánones arrendaticios detallados en el libelo de la demanda y adeudados por los accionados. Ante la pretensión de la parte demandante, la representación judicial de la accionada mediante escrito de contestación de la demanda, expresó que, reconocía la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, reconociendo igualmente la existencia de las distintitas prórrogas señaladas por el accionante en su libelo. Igualmente, la demandada en su contestación reconoció la falta de pago de los meses reclamados y demandados por el actor en su libelo, señalando la accionada como defensa la compensación de los cánones de arrendamiento, tomando en cuenta los incrementos en los cánones de arrendamiento desde el desde el 1º de diciembre de 2010, en virtud de que el inmueble objeto de la relación fue construido con antelación del día 2 de enero de 1987, por lo que se encontraba sujeto a regulación, de acuerdo al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debía compensarse con los meses demandados. Asimismo, la accionada reconvino a la parte demandante, fundamentando su pretensión en que, por cuanto los montos de los cánones establecidos en las diferentes prórrogas celebradas por las partes fueron fijados convencionalmente por ellos y no por la Dirección General de Inquilinato como lo exige el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la misma ley, los cánones de arrendamiento demandados debían calcularse a razón de Bs. 3.000,00 mensuales, que corresponden al monto inicial pactado por las partes, ya que, los incrementos no fueron fijados por el organismo administrativo competente por la materia sino por acuerdo de las partes, lo cual resultaba nulo conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual deuda por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011 debía calcularse por Bs. 3.000,00 mensuales, lo que arrojaba un total de Bs. 9.000,00, expresando que la suma cobrada en exceso a su representada y la cual era objeto de reintegro por concepto de sobrealquileres ascendía a la cantidad de Bs. 598.340,00, por lo cual de conformidad a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, limitaba la reconvención a la cantidad de Bs. 262.340,00, que se corresponde a los sobrealquileres comprendidos desde el 1º de diciembre de 2010 hasta el 31 de mayo de 2011, a razón de Bs. 16.000,00 mensuales, lo que daba un total de Bs. 96.000,00 y, desde el 1º de junio de 2011 al 30 de septiembre de 2011, a razón de Bs. 41.585,00 mensuales, para un total de Bs. 166.340,00. Por su parte la accionante reconvenida rechazo la mutua petición ejercida contra su representada por la parte accionada, oponiendo las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem. Igualmente opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ibidem, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, por último opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada, sobre la base de un supuesto cobro de sobrealquileres, al no existir una regulación previa conforme a lo previsto en el artículo 60 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Determinado lo anterior, pasa este sentenciador a fijar el orden decisorio para lo cual se analizará primero la apelabilidad de las cuestiones previas opuestas; luego se dirimirá r la pretensión de la parte actora; y por último, lo referente a las tercerías impetradas y la reconvención ejercida por la parte accionada. PRIMERO: Pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento con relación a la apelabilidad de las cuestiones previas opuestas a la pretensión reconvencional contenida en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así, con respecto a las cuestiones previas opuestas en los procedimientos seguidos y tramitados por el juicio breve, el legislador patrio estableció en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la imposibilidad para las partes de apelar la decisión que dicte el tribunal de la causa con respecto a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 eiusdem, debiendo las partes cumplir con la resolución que se dicte al efecto, normas adjetivas que conforme al artículo 33 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser aplicadas supletoriamente en los juicios regidos por esta normativa especial. Sobre este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón, C.A., sostuvo: “…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve -procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su articulo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente: ‘Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación’ (Negrillas y subrayado de la Sala). En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad. Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial. De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…” De forma similar se pronunció la misma Sala en fallos N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli; No. 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ Matilde Garmendia de Rueda y otros, expediente No. 06-843, y No. 645 del 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia y otro c/ Elsio Martínez Pérez, expediente 09-206, en los cuales no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas opuestas por aplicación supletoria del Código de Procedimiento Civil, y se indico que al conocer sobre las apelaciones de aquellas sentencias dictadas por el a quo, el tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo referido a las cuestiones in comento. En consecuencia, si bien las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, no obstante tales modificaciones versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, sin establecer ni modificar su régimen de impugnación, por lo que en virtud de la aplicación supletoria contemplada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem, resulta inapelable la decisión dictada sobre la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de la sentencia definitiva del 5 de noviembre de 2012, por lo que corresponde a este Órgano Jurisdiccional conocer del recurso de apelación únicamente en lo que respecta a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 íbidem, lo cual se hará el momento de analizar la reconvención propuesta. Así se declara. SEGUNDO: Procede este juzgador a pronunciarse con respecto a la insolvencia en los pagos arrendaticios alegada por la parte actora, tomando en cuenta que la parte demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento, reconociendo igualmente la existencia de las distintitas prórrogas señaladas por el accionante en su libelo, así como la falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, reclamados y demandados por el actor en su libelo, sobre lo cual la accionada señaló como defensa la compensación de los cánones de arrendamiento, considerando los incrementos en los cánones de arrendamiento desde el desde el 1º de diciembre de 2010, en virtud de que el inmueble objeto de la relación fue construido con antelación del día 2 de enero de 1987, por lo que se encontraba sujeto a regulación, de acuerdo al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dado que en ningún momento se solicitó la regulación de alquiler, que a su decir es obligatoria, los cánones pagados con aumento del inicial –Bs. 3.000,00- debía compensarse con los meses demandados. Con el propósito de dirimir aspecto controvertido, cumple previamente quien aquí sentencia con la tarea que se le impone de analizar y valorar todas y cada una de las pruebas que han quedado tempestiva y válidamente aportadas al proceso, las cuales son del siguiente tenor: PARTE ACTORA: Con el libelo de demanda: • Contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 25 de abril de 2003 (f. 24 al 31). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, de fecha 31 de Mayo de 2011 (f . 32 y 33). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, de fecha 18 de Mayo de 2010 (f. 34 y 35). • Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2009 (f. 36 y 37). • Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2008 (f. 38 y 39). • Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2007 (f .40 y 41). Por cuanto las documentales antes mencionadas no fueron objeto de impugnación por la parte la contraparte, por el contrario reconoció la existencia de la relación arrendaticia dándole plena validez al contrato de arrendamiento celebrado y las subsiguientes prórrogas, este Tribunal les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece. En el lapso probatorio: • Ratificó e hicieron valer en todo su contenido lo expresado en el libelo de demanda, lo cual no constituye medio probatorio alguno, por lo que este Tribunal nada tiene que analizar al respecto. Así se establece. • Hizo valer la confesión de la demandada cuando expresó e su escrito de contestación: “Es cierto que nuestra representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, alegados por la actora como insolutos en el escrito libelar.”, se trata de un hecho admitido en la contestación de la demanda, por tanto no es objeto de prueba. Así se establece. • Copia simple de Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, de fecha 22 de abril de 1996 del inmueble ubicado en la urbanización Boleita Norte, avenida Patrocinio Peñuela, Esquina Calle Libel, Parcela F-1, Municipio Leoncio Martínez, dejando constancia del cumplimiento de variables urbanas; por cuanto se trata de un fotostato de un documento público administrativo este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y prueba que se efectuó una remodelación del edificio MM y cambió del nombre anterior. Así se establece. PARTE DEMANDADA: Con la contestación de la demanda: • Copia certificada del acta de remate de fecha 1º de febrero de 1993, protocolizada en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 21, Tomo 8, Protocolo Primero, folio 6, de fecha 10 de marzo de 1993, (f. 100 al 108), este Tribunal la aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, como evidencia de que en la fecha indicada la demandada adquirió el inmueble objeto de la relación arrendaticia de marras y perteneció a la ejecutada por documento Protocolizado en fecha 30 de octubre de 1957, bajo el No. 23, Tomo 16, Protocolo Primero. Así se establece. En el lapso probatorio: • El valor probatorio del documento consignado junto con la contestación de la demanda, ya referido cuyo documento ya fue valorado por este Tribunal. Así se establece. • Factura Nº 000365, expedida por Inversiones 703211, C.A., en fecha 15 de septiembre de 2011. a Muebles Expo Boleita Norte, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del local 1-2 planta alta del Edif. MM Boleita Norte, correspondiente al mes de septiembre 2011, por la cantidad de Bs. 49.935,20, (f. 128), por cuanto la misma fue presentada a los fines de llevar a cabo la exhibición de documentos solicitada en el lapso probatorio, y por cuanto dicha prueba fue negada por el tribunal de la causa, este tribunal la desecha, amen de que no existe controversia entre las partes respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011. Así se establece. • Copia certificada de documentos contentivos de permiso de construcción clase A No. 10916 de fecha 7 de febrero de 1958, permiso de construcción clase B No. 4801 de fecha 8 de marzo de 1966; cédula de habitabilidad No. 2838 de fecha 17 de junio de 1958; constancia de cumplimiento de variables urbanas RE-No. 4-0046, de fecha 8 de noviembre de 1995, a nombre del ciudadano Raúl Salas Berti y/o Inversiones 703211 C.A. y oficio No. 199 del 21 de marzo de 2012, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 129 al 138), por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria y por constituir estas probanza documento público administrativo los cuales son los realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), “y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, en virtud de lo cual se aprecian y valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Texto Sustantivo Civil y Así se establece. • Copia simple de ficha catastral No. 56.421, de fecha 1º de septiembre de 2008, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 139) y copia simple de Declaración de Inmuebles No. 16.196, emanada de la Dirección General de Rentas de la referida alcaldía, (f. 140 y 141), por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria, este tribunal los valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Luego de analizar el material probatorio aportado al proceso por las partes, se debe destacar que estamos en presencia de un hecho admitido en cuanto a que suscribieron un contrato autenticado de arrendamiento y subsiguientes prórrogas, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, y en razón de ello queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. Igualmente fue admitido por la demandada el hecho de que existe una insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Bs. 44.585,00, cada mes, indicando la accionada que ello era así toda vez que en las continuas prorrogas celebradas entre las partes se fue incrementando el canon de arrendamiento, que inicialmente era por la cantidad de Bs. 3.000,00, llegando a la cantidad mensual de Bs. 44.585,00, de acuerdo con lo pautado en la ultima prorroga celebrada, que por cuanto el inmueble objeto de arrendamiento fue construido con antelación del día 2 de enero de 1987, se encontraba sujeto a regulación, de acuerdo al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto en ningún momento se solicitó la regulación de alquiler sobre dicho inmueble, el canon de arrendamiento no debió ser aumentado, por lo que el excedente pagado desde el 1º de diciembre de 2010, debía compensarse con los meses demandados los cuales igualmente debía cobrarse por la suma de Bs. 3.000,00 cada uno dada la falta de regulación. Al respecto se observa: Establece el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Los cánones de arrendamiento o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”. En este mismo orden de ideas, el artículo 4 eiusdem, establece. “Quedan excluidos del régimen de esta ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: …b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. De los artículos up supra descritos se desprende que los inmuebles mencionados se encuentran sujetos a regulación de alquiler, siempre que éstos hayan sido construidos con anterioridad al 2 de enero de 1987. Ahora bien, siendo la regulación de alquiler la intervención del Estado como mediador, cuando así lo solicite alguna de las partes de la relación arrendaticia, con el propósito de determinar el costo de la renta que generara determinado bien, al cual las partes deberán someterse en la misma forma que ese organismo así lo señale en el proceso administrativo respectivo, siendo para ello requisito fundamental que el inmueble objeto a regulación diste de su construcción, como ya se dijo anterior al 2 de enero de 1987. En el caso de marras, si bien es cierto que tal como lo señala la parte demandada, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue construido con anterioridad a la fecha establecida por la ley -2 de enero de 1987-, y que el mismo no ha sido objeto de regulación ante el órgano competente, dado que no existe prohibición legal de que se realice el alquiler de un inmueble sin que éste haya sido sometido previamente a una regulación, o prohibición de que las partes de mutuo acuerdo establezcan el canon mensual de alquiler, siendo la consecuencia la multa al infractor artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o el reintegro de las sumas pagadas por encima de la regulación artículo 58 eiusdem entonces a criterio de quien decide, correspondía al demandado acudir ante el organismo regulador correspondiente como parte interesada a solicitar que se le regulara el canon de arrendamiento, dado que al proseguir con la relación arrendaticia en los términos pactados contractualmente y en sus subsiguientes prorrogas se sometió a la voluntad y consentimiento de la ley privada de las partes, como lo es contrato de arrendamiento celebrado, y en consecuencia a realizar los pagos de la renta en el tiempo y lugar establecido y por el monto acordado. Por cuanto la accionada, no obstante alegar que el demandante debía compensar el monto pagado subsecuentemente por encima del inicialmente convenido sin que conste en autos que tampoco fue sufragado el monto de bolívares tres mil fijados en el contrato primigenio de arrendamiento, y en cuanto a la compensación alegada conforme al artículo 1.331 del Código Civil se debe indicar que la misma procede cuando dos personas son recíprocamente deudores y acreedoras de su propio derecho resultando necesario que se den los requisitos de procedencia previstos en los artículos 1.332 y 1.333 eiusdem , esto es que exista simultaneada, homogeneidad, liquidez y exigibilidad, requisitos que no se cumplen en autos al no existir una regulación arrendaticia, pues la demandada solo se limito a señalar que el inmueble entraba dentro de la categoría de los bienes que deben ser regulados, pero dado el caso que tal regulación debe ser solicitada por cualquiera de los contratantes, sin que sea obligatoria su solicitud, pues queda a potestad de éstos, es decir, de las partes, si someten el inmueble a regulación o si se regirán por lo establecido contractualmente, razón por la cual al no demostrar la demandada su argumento mal pude excepcionarse del cumplimiento del pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, por virtud de no existir una regulación previa como lo exige los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señalan: “…Artículo 58. En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto ¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Artículo 60. El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme…” . En este sentido, la Sala Constitucional mediante sentencia N° 959 de fecha 28 de junio de 2012, expediente N°12-0512, estableció lo siguiente: “…En ese sentido se aprecia que, de acuerdo con lo expuesto por el demandante, el Juzgado Superior habría actuado fuera de su competencia pues, incurrió en contradicción en su dispositivo al haber declarado “con lugar la demanda”, pese a que reconoce que el inquilino cumplió con el pago del canon de acuerdo con lo establecido en el contrato. Al respecto la Sala aprecia que de acuerdo con el artículo 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina, y otros de los anexos y accesorios que con ellos se arriende, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”; norma que no deja lugar a dudas de que el convenio entre las partes cede ante la regulación del canon que se establezca en virtud de esa Ley. En consecuencia, la Sala aprecia, luego de la lectura del fallo objeto de amparo, que es falsa la afirmación del supuesto agraviado de que la sentencia objeto de amparo sea contradictoria, ya que dicha sentencia, si bien reconoce que los pagos se hicieron por un monto de ochocientos bolívares (Bs. 800,00), canon contractual, deja claro que el monto exigible de la pensión por efecto de la regulación, cuya firmeza no se discutió en el proceso, era de ocho mil doscientos diez bolívares (Bs. 8.210,00). En este particular, la Sala aprecia que, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, norma de aplicación supletoria a los procesos regulatorios de conformidad con el artículo 76 del a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Los actos administrativos que requieran ser cumplidos mediante actos de ejecución, deberán ser ejecutados por la administración en el término establecido, a falta de término se ejecutarán inmediatamente”. Dicha norma establece el principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos lo que implica, en este caso, que la nueva regulación debe ser cumplida desde el momento en que se notifique a los interesados, conforme a lo dispuesto en los artículos 72 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de la ejecutividad de la regulación del nuevo canon el artículo 81 de la ley inquilinaria establece que “…[a] solicitud de parte y sin perjuicio de otros poderes cautelares que la leyes especiales atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada.” (Resaltado de la Sala) En virtud del análisis anterior, la Sala considera que el Juzgado supuesto agraviante actuó dentro de su competencia cuando declaró insolvente al demandante en virtud de que no pagó el canon que estableció la nueva regulación y, en ese sentido, la decisión que emanó del juzgado supuesto agraviante no es violatoria de derechos o principios constitucionales ni incurrió en un grotesco error en la interpretación del derecho. …” Como puede observarse de la transcripción anterior, la Sala Constitucional determinó, sobre la base del artículo 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el convenio entre las partes cede es ante la regulación del canon que se establezca en virtud de esa Ley. De igual forma, por aplicación del artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, norma de aplicación supletoria a los procesos regulatorios de conformidad con el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece el principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos lo que implica, que la nueva regulación debe ser cumplida desde el momento en que se notifique a los interesados, conforme a lo dispuesto en los artículos 72 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no se cumple en el presente caso. Por todo lo antes expuesto resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la defensa esgrimida por la parte demandada. Así se decide. La parte actora demanda la resolución del contrato locativo aduciendo el incumplimiento en los pagos por el arrendatario. Así, el artículo 1.579 del Código Civil establece que: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...”. Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem dispone: “…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. De lo anterior se infiere que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Por otra parte el artículo 1.592 del Código Civil estatuye: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Dichas obligaciones son del mismo tenor para los subarrendatarios, ya que al celebrar el contrato de subarrendamiento, quedan subrogados en los mismos derechos y deberes que los arrendatarios Y el artículo 1.167 eiusdem ha pautado: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. De la norma antes transcrita se puede definir la acción resolutoria, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: a) Que el contrato sea bilateral; b) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; c) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Adicionalmente, el artículo 1.585 del Código Civil establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato. En relación a la pretensión deducida, es oportuno traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, así: “...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber: A) Que se trate de un contrato B) Se requiere el incumplimiento C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir D) Se requiere la declaración judicial. ...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida. A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato... De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente...(Bola fió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” (Remarcado del autor, pp. 248, 268-269). Visto lo anterior y en virtud de que la parte accionada en su contestación de demandada acordó que ciertamente no había dado cumplimiento con el pago de los cánones demandados como insolutos, sin que en el transcurso del proceso demostrara la liberación o extinción de su obligación, lo que constituye el incumplimiento de la obligación contraída, por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar ha lugar la pretensión de la parte actora de resolución judicial de contrato por el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en el lapso de prorroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 25 de abril de 2003, debiendo ser condenada la accionada a efectuar el pago de la cantidad de ciento treinta y tres mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 133.755,00), correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre 2012, más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble completamente libre de bienes y personas. Así se decide. TERCERO: Durante el desarrollo del proceso las sociedades mercantiles CARPINTERIA GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO, C.A. y MUEBLES VERSATIL, C.A., intervinieron como terceros coadyuvantes alegando ser sub-arrendatarios de la parte demandada MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., y que se encontraban solventes en el pago de los cánones de sub-arrendamiento, razón por la cual se oponían a la medida de secuestro del inmueble solicitada por la parte actora. Se desprende del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, específicamente de la prorroga celebrada el 25 de abril de 2003, en su cláusula Décima Séptima, lo siguiente: “El presente contrato ha sido celebrado con “LA ARRENDATARIA” “intuitu-personae” en lo que a ella se refiere, en consecuencia ésta no podrá ceder o traspasar en forma alguna el presente contrato, ni derechos o acciones de él derivados, ni podrá subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, salvo autorización previa, expresa y escrita otorgado por “LA ARRENDADORA”. (…). En ningún caso “LA ARRENDADORA” reconocerá como inquilino a ninguna otra persona, compañía, entidad, socios y/o asociados, expositores, que ocupen el inmueble sin su autorización expresa y escrita…” De lo anterior se desprende que para que la demandante reconozca como sub-arrendador a cualquier otra persona, sea natural o jurídica, es menester que exista una autorización previa otorgada por la arrendadora, y por cuanto de las actas no se desprende que en algún momento haya sido otorgada tal autorización, y en virtud de que los contratos deben cumplirse tal y como han sido convenidos entre las partes, este juzgado considera a todas luces improcedentes las tercerías interpuestas sin perjuicio de otras acciones que le correspondan en defensas de sus derechos. Así se decide. CUARTO: Con la relación a la reconvención, este tribunal pasa a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte actora reconvenida con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 íbidem, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Dicha defensa fue propuesta con base en que la demandada reconviniente pretende el reintegro de sobrealquileres sobre la base del canon de arrendamiento pactado contractualmente por las partes durante la vigencia de la relación arrendaticia desde el año 2003, obviando la normativa ya citada del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de regulación que resultare definitivamente firme. En este aspecto, la jurisprudencia patria, señala que efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de prueba sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda. Siendo ello así, es indudable que dicha pretensión no puede exigirse sino existe previamente una regulación derivada de un procedimiento seguido conforme a los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que determina que dicha defensa previa resulta procedente al no cumplir con un requisito de ley para su admisión, como ya quedo suficientemente analizado en el presente fallo, por lo que se declara inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada, toda vez que no acompaño en el iter procesal el documento necesario como es la regulación emitida por el organismo competente que determinara la existencia de un canon de arrendamiento inferior al acordado en las prorrogas del contrato de arrendamiento celebrado. Así se decide. Congruente con todo lo antes explanado, este sentenciador declara con lugar el medio recursivo ejercido por el accionante, en consecuencia se declara con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, improcedentes las tercerías ejercidas e inadmisible la reconvención, por consiguiente queda revocada la decisión recurrida, y así se dispondrá en la sección dispositiva de este fallo judicial de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE. IV DISPOSITIVO DEL FALLO Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., contra la sentencia dictada el 5 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, queda así revocada la decisión recurrida. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., en contra de la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento, por falta de pago de canon de arrendamiento, en consecuencia, queda resuelto el contrato suscrito entre las partes y se condena a la parte demandada a hacer entrega real y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, objeto del contrato, solvente en el pago de sus servicios y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Igualmente, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 133.755,00), correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre 2011, más los meses que se sigan venciendo a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 44.585,00), mensuales hasta la entrega material del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble. TERCERO: IMPROCEDENTES las tercerías ejercidas por las sociedades mercantiles CARPINTERIA GERPAS, C.A., DECORACIONES VALPARAISO, C.A. y MUEBLES VERSATILES, C.A., ya identificadas en autos, representadas por el abogado PEDRO JOSE VALOR REYES, inscrito en el Inpreabogado No. 139.490. CUARTO: INADMISIBLE la reconvención ejercida por de la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., por reintegro de sobrealquiler. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de julio de dos mil trece (2013). EL JUEZ, ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA, Abg. MILAGROS CALL FIGUERA En la misma data, siendo las tres y veinte minitos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles. LA SECRETARIA, Abg. MILAGROS CALL FIGUERA Expediente N° AP71-R-2013-000300 AMJ/MCF/Vmm.