Exp. Nº AP71-R-2012-000243 Definitiva/Mercantil Resolución de Contrato de Arrendamiento/Recurso. Sin Lugar La Apelación/Con Lugar la Demanda/Confirma/”F” REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de julio de 2008, bajo el Nº 91, Tomo 1848-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES y JUAN JOSÉ NIÑO SILVERIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-10.481.042 y V.-15.204.767, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.632 y 113.995, respectivamente. PARTE DEMANDADA: INVERSIONES TAKAMI, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de enero de 2002, bajo el Nº 27, Tomo 242-A-VII. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAURICIO IZAGUIRRE LUJÁN, OMAIRA PÉREZ PÉREZ y GABRIELA CAROLINA ACOSTA GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-10.799.113, V.-14.485.663 y V.-15.048.554, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.361, 112.108 y 112.347, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 15 de junio de 2012, por el abogado MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 25 de mayo de 2012, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, que por auto de fecha 11 de julio de 2012 (Fs. 598-599), lo dio por recibido, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, tanto para el juicio principal, como para el incidente cautelar, conforme lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con sentencia Nº 1040 del 07 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz. En fecha 18 de julio de 2012, los abogados MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN, OMAIRA PÉREZ PÉREZ y GABRIELA ACOSTA GARCIA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-recurrente, consignaron escrito de conclusiones. En fecha 06 de agosto de 2012, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, tanto en el juicio principal, como en el incidente cautelar, por treinta (30) días consecutivos, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02 de noviembre de 2012, el abogado MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, solicitó sentencia; lo cual realizó nuevamente en fechas 10 de diciembre de 2012, 07 y 30 de enero, 13 de febrero y 08 de mayo de 2013. III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS. Se inició el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda, presentado en fecha 05 de marzo de 2012, por el abogado FRANCISCO PERALES WILLS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.834.220 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.765, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 09 de marzo de 2012 (F. 199), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve. En fecha 12 de marzo de 2012, el abogado FRANCISCO PERALES WILLS, en su carácter de representante legal de la parte actora, consignó recaudos y solicitó medida preventiva. En fecha 21 de marzo de 2012, el abogado FRANCISCO PERALES WILLS, en su carácter de representante legal de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y emolumentos para el traslado del alguacil para practicar la citación de la demandada. En esa misma fecha, el ciudadano LESTER SEQUERA, en su carácter de coordinador de alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haberlos recibido. En esa misma fecha, el abogado FRANCISCO PERALES WILLS, en su carácter de representante legal de la parte actora, otorgó poder apud-acta a los abogados GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES y JUAN JOSÉ NIÑO SILVERIO. En fecha 22 de marzo de 2012, el juzgado de la causa, ordenó abrir cuaderno de medidas, con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación a la cautela provisional peticionada en el libelo. En fecha 02 de abril de 2012, los abogados MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN y OMAIRA PÉREZ PÉREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda; y, escrito de oposición al decreto de medida cautelar. En fecha 03 de abril de 2012, el ciudadano RICARDO PALMIERI, alguacil, dejó constancia de no haber logrado la citación personal de la parte demandada y consignó la compulsa sin firmar. En fecha 09 de abril de 2012, los abogados MAURICIO IZAGUIRRE LUJÁN y OMAIRA PÉREZ PÉREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito, a modo de contestación de la demanda. En fecha 12 de abril de 2012, los abogados MAURICIO IZAGUIRRE LUJÁN y OMAIRA PÉREZ PÉREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas. En fecha 13 de abril de 2012, el juzgado de la causa se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 20 de abril de 2012, los abogados FRANCISCO PERALES WILLS, GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES y JUAN JOSÉ NIÑO SILVERIO, el primero en su carácter de representante legal y los demás en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, respectivamente, consignaron escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada; y, escrito de promoción de pruebas. En fecha 23 de abril de 2012, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la oposición formulada por la parte actora, en contra de las pruebas promovidas por la parte demandada; y, en relación a las pruebas promovidas por la parte actora. Una vez vencida la articulación probatoria, en fecha 25 de mayo de 2012, se dictó sentencia, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a lo siguiente: 1) entregar a la parte actora, el inmueble identificado P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 Mts.2), libre de bienes y personas; 2) pagar a la parte actora, a título de daños y perjuicios (lucro cesante), la cantidad de ochenta y tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 83.946,99), equivalente al saldo insoluto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2011; 3) pagar a la parte actora la cantidad que resultare luego de verificado el monto que haya pagado la demandada, por concepto de Impuesto al Valor Agregado, en los ejercicios de los meses de noviembre y diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, respectivamente, lo cual se determinaría por medio de experticia complementaria del fallo, conforme lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 15 de junio de 2012, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. PUNTOS PREVIOS I DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”. ...Omissis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).- Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., fue instaurada en fecha 05 de marzo de 2012, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 11 de julio de 2012, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.- II DE LA RESERVA LEGAL OFICIOSA Y DEL REEXAMEN A LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACION PLANTEADO En el punto bajo examen, se aprecia que la doctrina patria ha definido los recursos, desde el punto de vista instrumental, como medios de ataque y defensa establecidos en beneficio de las partes, que por regla general se interponen en los procesos pendientes y que originan o bien un trámite incidental u otro procedimiento en una instancia superior. Empero, el recurso como se ha sostenido no puede dársele solo ese sentido técnico instrumental de carácter procedimental, ya que el soporte de esta institución descansa en el valor de justicia, pues, el recurso se instituye como medio de impedir arbitrariedades e injusticias. Darle solo el sentido de medio de ataque o defensa puede conducir al reconocimiento de hecho del abuso de derecho, y en cualquier circunstancia las partes se sentirían autorizadas para intentar recursos de impugnación sin el cumplimiento previo de los requisitos de modo, tiempo y lugar, para que puedan ser considerados como un derecho subjetivo del justiciable. De allí que surge la definición como medio de impugnación por quien está legitimado para ello, de un proveimiento o decisión judicial, dirigida a provocar su sustitución por un nuevo pronunciamiento.- En sintonía con lo expuesto, cabe añadir que los recursos requieren indubitablemente ciertos presupuestos. La procedibilidad de éstos está supeditada a la concurrencia de determinados presupuestos procesales, tanto para su admisión y sustanciación como para la resolución de la cuestión planteada. Es claro que si no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley para su admisión, no podrá sustanciarse ni mucho menos decidirse sobre la cuestión planteada por el recurrente. Por lo general, la doctrina sostiene que todos los presupuestos y requisitos de los recursos deberían ser controlables de oficio y en el momento previo de la admisión. - En términos generales se sostiene que cada recurso tiene sus presupuestos especiales, de igual manera existen requisitos generales relativos a la legitimación, gravamen, plazo, competencia del órgano jurisdiccional y recurribilidad de la resolución. De dichos presupuestos surgen: * Los Requisitos Subjetivos: Este tipo de exigencias atiende a dos criterios diferenciadores: 1º.- Que el sujeto puede hacer el acto, esto es, que tenga aptitud subjetiva; 2º.- La intención o voluntad efectiva de querer hacer el acto, estos requisitos se refieren específicamente a los sujetos procesales, los cuales son el órgano jurisdiccional competente y las partes –Competencia y Legitimación; y, * Los Requisitos Objetivos: Se refieren a los aspectos externos propiamente, es decir, a las circunstancias que existen fuera de la decisión judicial que se impugna y que establece la Ley. Por ello, estos se tienen que ver con la recurribilidad de la decisión, el agravio que causan, la formalidad y plazo. Decisión Impugnable o Recurrible, Agravio o Perjuicio, Formalidades y Plazo y en algunos casos se exige adicionalmente la Cuantía Habilitante.- De lo expuesto se colige que, en el caso de los recursos estos se dirigen contra las decisiones judiciales, las cuales en principio todas son recurribles, salvo que la propia Ley estipule lo contrario. En este sentido se puntualiza que entre los requisitos enunciados, en algunos casos se exige adicionalmente la cuantía habilitante. En razón de ello, se trae a colación el contenido de los artículos 891 del Código de Procedimiento Civil y 2 de la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que en materia de recurribilidad en los procesos que se ventilen bajo el procedimiento breve, dispusieron: “Artículo 891.-De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.”.- “Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).- En este sentido se puntualiza que habiendo surgido el asunto que nos ocupa en un proceso ventilado por el procedimiento breve previsto en Código de Procedimiento Civil, se resalta que entre los requisitos enunciados, se ha de verificar con preferencia su recurribilidad dada la exigencia de la cuantía habilitante en estos tipos de procesos. Ello con la finalidad de reexaminar los presupuestos procesales de admisibilidad del medio recursivo, sobre la base de la regla de orden público que preside su regulación, con fundamento en ello y atendiendo a ese poder-deber debe este revisor verificar la cuestión de la admisibilidad de los recursos intentados a pesar del examen previo realizado por el a-quo, cuando constate alguna causal de inadmisibilidad; tal y como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil, en reiterados fallos: “…Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo. …Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben: ‘En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que esta mal concedido, lo debe rechazar… -omissis- Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuan las partes no lo planteen’ (Vescovi, Enrique: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Desalma, Buenos Aires, 1988, p.148 y 149). …El Juez ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación…” Establecido lo anterior y retomando el hilo argumental, se aprecia de las actas que conforman el expediente, con especial atención al escrito libelar, que la demanda fue estimada en la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.F. 83.946,99), equivalente a NOVECIENTAS TREINTA Y DOS CON SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (932,74 U.T.), pues el valor de la Unidad Tributaria para la época de interposición de la demanda era de NOVENTA BOLIVARES FUERTES (BS.F. 90,oo); por tanto, colige este jurisdicente, que en el caso de marras, se cumple con la cuantía habilitante de QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.), establecida en el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil; lo que determina la ADMISIBILIDAD del recurso de apelación ejercido en fecha 15 de junio de 2012, por la representación judicial de la parte demandada. Así se establece. * Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de junio de 2012, por el abogado MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 25 de mayo de 2012, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A.; y, en consecuencia, ordenó a la parte demandada a lo siguiente: 1) entregar a la parte actora el inmueble identificado P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 Mts.2), libre de bienes y personas; 2) pagar a la parte actora a título de daños y perjuicios (lucro cesante), la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 83.946,99), que es el equivalente al saldo insoluto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2011; 3) pagar a la parte actora, la cantidad que resultara luego que se verificara el monto que haya pagado la demandada, por concepto de Impuesto al Valor Agregado, en los ejercicios de los meses de noviembre y diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, respectivamente, lo cual se determinaría mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. ** Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 25 de mayo de 2012; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo: “…Así las cosas, continuando en el extenso del presente fallo, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas. A tal efecto, esta Juzgadora antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que: …Omissis… Por otro lado, establece el artículo 506 íbidem que: …Omissis… Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente: …Omissis… En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: …Omissis… La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que los alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien la alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho reus in excipiendo fit” actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción. Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandado contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que: …Omissis… Tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa esta juzgadora a establecer la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa que: Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, y aunado a estos presupuestos, siendo que en el caso de marras, quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia, derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, generador de obligaciones contractuales, y que la actora acciona bajo la figura jurídica de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, se puede concluir que ésta escogió la vía jurídica más conveniente para sus intereses y en consecuencia, calificó correctamente su acción, y así se declara. Así pues, cabe traer a colación el artículo 1.167 del Código Civil, siendo uno de los más controvertidos en el presente juicio, a saber: …Omissis… De lo anterior, y de los argumentos explanados por las partes se denota que en el caso sub examine, existe el concurso de 3 elementos fácticos para que se perfeccione el cumplimiento de la obligación, los cuales se desprenden del propio contrato de arrendamiento, y consisten en: 1) La remisión de la planilla del Pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), por parte de la arrendadora correspondiente al mes que discurría para el pago; 2) La remisión a la arrendadora por parte de la arrendataria de la factura que contiene el monto correspondiente al pago del canon de arrendamiento sobre la base de calculo del 8% de las ventas brutas generadas en el mes; y de ello, 3) El pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso se verificaría la solvencia una vez que existiere la disponibilidad en efectivo; los cuales insoslayablemente debían cumplirse por las partes, mes a mes durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Ahora bien, la obra del jurista Emilio Calvo Baca, “Código Civil Venezolano-Comentado y Concordado”, en su página 433, “DE LAS OBLIGACIONES”, señala: …Omissis… En tal sentido, tenemos que de las pruebas aportadas a los autos, existe el contrato bilateral suscrito por las partes inmersas en litigio, por lo que la primera condición resolutoria se encuentra presente. Por otro lado, debe existir el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, y en el caso sub iudice, la parte demandada, afirmó reiteradamente en sus escritos de defensa que: “(…) la actora se cree imprescindible para la estimación del canon mensual de arrendamiento, y pretende hacer creer que sin la remisión de la Declaración del IVA respectiva, no es posible calcular el canon mensual por arrendamiento (…)”, lo que hace entrever que tácitamente existe una aceptación por parte de la demandada, de la omisión de uno (1) de los elementos fácticos que da lugar al cumplimiento de la obligación, y en consecuencia, una aceptación tácita del incumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que mediante la presente acción se pretende resolver, y que a mayor abundamiento se trae nuevamente colación: …Omissis… De lo anterior, se infiere que el alegato expresado por la parte demandada de haber dado cumplimiento a las obligaciones contraídas mediante las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado competente para ello, no le exime de dar fiel cumplimiento a lo pactado, por lo que extrayéndose de sus propios escritos, el hecho de considerar que no es indispensable el cumplimiento de uno de los elementos o presupuestos contractuales, se asumen como reconocido y aceptado per se que incumplió la obligación establecida; y aún cuando realizó las consignaciones aludidas, pasó por alto y transgredió, lo suscrito en el contrato de arrendamiento tantas veces referido a lo largo del presente fallo, desprendiéndose del fragmento antes transcrito, que no le era potestativo ni quedaba a elección de la arrendataria, omitir la remisión de la Planilla del Pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), -siendo por demás expresarlo- una de las obligaciones de hacer, que esta tenía frente a la relación arrendaticia. Como abundamiento a lo anterior, se trae al texto lo establecido en la norma sustantiva en su artículo 1.159, siendo explicito su contenido, sin necesidad de darle ningún tipo de interpretación, y el cual es el siguiente tenor: …Omissis… De ello, se perfecciona lo establecido en la Cláusula Décima Cuarta, del contrato sub iudice, que señala: …Omissis… Ahora bien, la demandada, delata la contradicción existente –a su entender- en los meses reclamados como cánones de arrendamiento insolutos, que dieron origen a la presente acción, no obstante, queda claro para quien aquí sentencia que se trata de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero de 2012; no existiendo duda en ello, toda vez, que los meses antes descritos, son los mismos que fueron consignados por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción judicial, por lo que estamos ante una aceptación expresa en sus escritos y en las pruebas aportadas, que no deja dudas ni para ésta ni para el Tribunal, de la exactitud de los cánones de arrendamiento reclamados como consecuencia de daños y perjuicios y cuáles podrían ser objeto de una eventual experticia complementaria al fallo, aunado al hecho, que el demandado contaba con un mecanismo legal como lo es la denuncia a la cuestión previa ajustada al caso in commento, si tenía lagunas o denotaba contradicción en lo expresado por la parte actora en su escrito libelar, no obstante, no lo hizo valer en la oportunidad legal que tenía para ello, razón por la cual, dicho señalamiento se desecha como argumento de defensa; y así se declara. Con respecto a la extemporaneidad del pago, se colige claramente de las copias que corren insertas en el expediente, específicamente en los folios 97 y 98, que hubo emisión de facturas de los meses de septiembre y octubre de 2011 por parte de la actora, no obstante, se refleja en el expediente de consignaciones que dichos pagos no fueron oportunamente efectuados, ni en las condiciones pactadas, ni en el tiempo correspondiente, desprendiéndose de dichas copias, que la primera consignación se realizó en el mes de noviembre de 2011, -bajo el argumento de la parte demandada- que la actora se rehusaba de manera caprichosa a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y demás documentaciones vinculadas al mismo, no obstante, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, protege al arrendatario de circunstancias como la planteada por la demandada, sin embargo no hizo uso de este medio legal en la oportunidad que tenía para ello. A mayor abundamiento, el artículo eiusdem establece: …Omissis… En otro orden de ideas, siendo que dentro de los puntos controvertidos, se encuentra el del lapso estipulado para que se computara la prórroga legal, esta sentenciadora observa que la actora, en su condición de arrendadora del inmueble objeto de litigio, al presentar a los autos el contrato de arrendamiento, del cual se evidencia que la relación arrendaticia tuvo fecha cierta de inicio a partir del 1º de junio de 2008 al 1º de junio de 2011, con una duración de tres (3) años fijos; así como la notificación que en fecha 30 de mayo de 2011, se practicara a la demandada mediante funcionario público, de la no prórroga del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prórroga legal, se infiere que la actora cumplió con lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal b, que establece: …Omissis… Así las cosas, a groso modo se debe revisar el alegato de retracto legal arrendaticio, que cursa ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que incoara la parte demandada. Al respecto, es necesario hacer la consideración que el disenso aquí planteado, deviene de la falta de pago de cánones de arrendamiento, derivada a su vez, del incumplimiento de las obligaciones existentes en el contrato de arrendamiento y no discurre sobre la titularidad o propiedad del inmueble objeto de litigio, por lo que mal podría esta sentenciadora entrar a emitir pronunciamiento relacionadas con acciones distintas a las aquí ventiladas, menos aun, cuando para la suscripción del contrato de arrendamiento estuvo presente la autonomía de la voluntad de las partes y así –en el caso de marras-, la aceptación por parte de la demandada, que la actora era la propietaria del inmueble arrendado; y así se declara. Como corolario de todo lo antes expuesto, esta Juzgadora considera que la acción de resolución de contrato de arrendamiento procede en derecho y así debe ser declarada, razón por la cual se declara con lugar la presente demanda; y así se decide…”. *** Con la finalidad de apuntalar su recurso, la parte demandada-recurrente, consignó ante esta alzada, escrito de conclusiones, en los términos que siguen: “…Vista la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2012, en el expediente Nº AP31-V-2012-000355, en el procedimiento judicial incoado por la sociedad mercantil distinguida con la denominación Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., en contra de nuestra representada, donde se declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, se condenó al pago de varias sumas de dinero, y se condenó en costas, de conformidad con los derechos y garantías constitucionales contemplados en los artículos 26 y 27 de la Constitución de La República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los Tratados Internacionales que son Ley en la República, como son: Declaración Universal de Los Derechos Humanos, artículo 8; Declaración Americana de Los Derechos y Deberes del Hombre, artículo XVIII; Convención Americana Sobre Derechos Humanos (Pacto San José de Costa Rica) artículo 25 Protección Judicial; procedemos a explanar los fundamentos en los cuales basamos el recurso ordinario de apelación interpuesto contra la sentencia antes citada, en procura de los derechos fundamentales de nuestra representada, a una tutela judicial efectiva, al derecho a la Defensa, el Debido Proceso, Proceso Justo o Proceso Regular y el Principio de la Legalidad, que conlleva a transitar en un proceso con las debidas garantías de los artículos 26, 49 y 131 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 36.860, de fecha jueves treinta (30) de diciembre de un mil novecientos noventa y nueve (1.999), año CXXVII, mes III, y ordenada su nueva impresión, de conformidad con el artículo 4º de la Ley de Publicaciones Oficinales, en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.453 extraordinaria, de fecha viernes veinticuatro (24) de marzo de dos mil (2.000), año CXXVII, mes VI, para poder proteger las violaciones flagrantes, groseras, directas e inmediatas de los Derechos Constitucionales atinentes a la Tutela Judicial y efectiva, a la Transparencia de la Justicia, contemplados en los artículos 23, 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el Derecho al debido proceso contemplado en el artículo 49 ordinal 1º, 3º, 4º y 7º de la supra Norma mencionada, derecho a ser oído artículo 51 ibídem, Convención Americana Sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica) en Artículo 8 numeral 2 literal f), Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, (Adoptado por la Asamblea General de la UNO el 16-12-66, entró en vigor el 23-3-76; publicado en la G.O. Ext. 2146 del 28-1-78. Artículo 14 numeral 1 y 3 literal ‘b’ de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos (Pacto San José de Costa Rica), Artículo 8 numeral 1º, 2 literal ‘c’ y ‘h’, artículo 9; Declaración Universal de Derechos Humanos, artículo 10 y 11, en los términos siguientes: …Omissis… En el presente caso existen varias violaciones claras de normas de estricto o eminente orden público procesal. –VIOLATIO D’LOI & DES DROITS D’ORDO PUBLIC- (Violación de la Ley y de los Derechos de orden Público), que no pueden ser subsanados ni por consentimiento entre las partes, conforme a la doctrina de Casación, lo que determina la nulidad absoluta de la sentencia apelada a tenor de los estatuido en los artículos 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por estar inficionada la recurrida de ULTRAPETITA y EXTRAPETITA, lo cual demostraremos de la siguiente forma: Las normas que regulan la nulidad de la sentencia en apelación, por parte del juez de alzada, por violación de normas de orden público, son las contenidas en los artículos 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, y estas literalmente disponen lo siguiente: …Omissis… Al respecto cabe señalar, que los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. (Cfr. Fallo Nº RC-239 del 2-6-2011. Exp. Nº 2010-106 S.C.C. T.S.J.) En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de ultima instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación de orden público, por lo cual la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 830 del 11 de agosto e 2004, caso Pedro Alejandro Nieves Siso y otros, contra Carmen Díaz de Falcón y otros, expediente Nº 2003-1166, señaló lo siguiente: …Omissis… En el mismo sentido, que los requisitos formales de la sentencia constituyen materia de orden público, se observa la decisión Nº 889 de fecha 11 de mayo de 2007, expediente Nº 2007-285, de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por la ciudadana Carola Yolanda Meléndez Belisario, que dispuso lo siguiente: …Omissis… A su vez, cabe señalar en torno a que la función jurisdiccional es una actividad reglada, la sentencia Nº 1068 de fecha 19 de mayo de 2006, expediente Nº 2006-447, de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por el ciudadano José Gregorio Tineo Nottaro, que dispuso lo siguiente: …Omissis… De donde se desprende, en un análisis concatenado de las normas antes transcritas, que el incumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, es sancionado por la ley con la nulidad de la decisión de que se trate, y que igual consecuencia acarrea, el que el juez haya absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no puede ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita, porque otorgue más o cosa distinta a lo pretendido. Por lo tanto en base a las normas, jurisprudencia y doctrina antes transcritas, pedimos muy respetuosamente a este Honorable Juzgado de Alzada, que los alegatos esgrimidos por nosotros en este escrito, sean atendidos y resueltos, como lo prevé el derecho a la Defensa, también previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, el derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia, el derecho a la Justicia y al proceso, así como el derecho al debido proceso, y conforme al principio de supremacía de las normas Constitucionales, que informa que estas se aplicaran con preferencia a cualquier otro cuerpo normativo o legal. Respecto al concepto de orden público la Sala de Casación Civil, apoyada en criterios autorales y constitucionales, en decisión de fecha 10 de agosto de 2000, en el juicio de Inversiones y Construcciones U.S.A. C.A., contra Corporación 2150 C.A., expediente Nº 99-340, ratificada en sentencia Nº RC-01374 de fecha 24 de noviembre de 2.004, expediente Nº 2003-1131, en el juicio de la sociedad mercantil Tigre Motors Guayana, C.A., contra la sociedad mercantil Inversora Metropolitana, C.A., estableció lo siguiente: …Omissis… También es de señalar que es doctrina inveterada, diuturna y pacífica de la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal de Justicia, que señaló ad exemplum a continuación, que desde el 24 de diciembre de 1915, ha señalado textualmente: “QUE AÚN CUANDO LAS PARTES LITIGANTES MANIFIESTEN SU ACUERDO, NO ES POTESTATIVO A LOS TRIBUNALES SUBVERTIR LAS REGLAS LEGALES CON QUE EL LEGISLADOR HA REVESTIDO LA TRAMITACIÓN DE LOS JUICIOS; PUES SU ESTRICTA OBSERVANCIA ES MATERIA ÍNTIMAMENTE LIGADA AL ORDEN PÚBLICO”...”; “En el presente caso la Juez del Tribunal Quinto de Municipio se pronunció en ULTRAPETITA al exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y de las defensas planteadas en la contestación (…) como lo es lo relacionado con la falta de entrega de las planillas del I.V.A., para el cálculo de la mensualidad a pagar, cuando dicho alegato NO FUE ESGRIMIDO EN EL PETITOTIO de la demanda, haciendo consideraciones extrañas al caso, sobre un punto que no forma parte del thema decidendum. …Omissis… El demandante busca el pago de ciertos meses de alquiler que supuestamente están insolutos, por lo que correspondía al Tribunal escudriñar la veracidad de tal pretensión dentro de los términos reclamados, pero lamentablemente la Juez otorgó a la parte demandante más de lo pedido por ella, como lo es lo relacionado con la falta de entrega de las planillas del I.V.A., para el cálculo de la mensualidad a pagar, cuando dicho alegato no fue esgrimido en el Petitorio de la demanda, violando la doctrina de la congruencia del fallo que señala, que el Tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (non petita), ni sobre cosa extraña (extrapetita), ni otorgar más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Debe acotarse que el fallo, al incurrir en “non petita”, “extrapetita” y “ultrapetita” incurre en el vicio de nulidad de la sentencia, conocido comúnmente como “ultrapetita”, establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues tales términos nos llevan a la misma conclusión, cual es que la sentencia se excedió conociendo más de lo que delimitaron los contendientes en la litis…”; “Por lo cual la Juez de Municipio subvirtió el ordenamiento jurídico de manera diáfana, infringiéndose también los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos y a la verdad procesal que dimana del expediente, y conforme a la ley que el Juez debe conocer en el cumplimiento de su función jurisdiccional bajo el principio Iura Novit Curia, en franca violación de los artículos 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo antes expuesto, solicitamos muy respetuosamente se declare la nulidad de la sentencia apelada dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2012, en el expediente Nº AP31-V-2012-000355, en el procedimiento judicial incoado por la sociedad mercantil distinguida con la denominación Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación Inversiones Takami C.A., de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 15, 209, 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… De conformidad con lo previsto en los artículos 12, 15, 209, 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil, pedimos se decrete la nulidad de la sentencia apelada por estar inficionada del vicio de EXTRAPETITA. En cuanto a los fundamentos de derecho de la nulidad solicitada, demos por reproducido lo expuesto en el capítulo primero de este escrito y señalamos lo siguiente: La Juez de Municipio se pronunció sobre la validez o no del Retracto Legal que se encuentra en litigio ante otro tribunal como ella misma lo confiesa en el fallo apelado cuando señala: …Omissis… Posteriormente en la misma decisión y de forma sorpresiva la Juez señala lo siguiente: …Omissis… Es claro que la Juez de Municipio se pronunció sobre la validez del Retracto Legal Arrendaticio, cuestión que no forma parte del thema decidendum, cuando estableció que hubo “…LA ACEPTACIÓN POR PARTE DE LA DEMANDADA, QUE LA ACTORA ERA LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE ARRENDADO; Y ASI SE DECLARA…” Por lo cual se subvirtió el ordenamiento jurídico de manera diáfana, al no apreciar válidamente lo que consta a los autos, infringiéndose también los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos y a la verdad procesal que dimana del expediente, y conforme a la ley que el Juez debe conocer en el cumplimiento de su función jurisdiccional bajo el principio Iura Novit Curia, en franca violación de los artículos 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil por doctrina reiterada tiene establecido, que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos: las modalidades son: Incongruencia positiva, cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el Juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial. Los aspectos son: a) Cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita) y, c) cuando se deja de resolver algo pedido o excepcionado (citrapetita)…”; …Omissis… Por todo lo antes expuesto, solicitamos muy respetuosamente se declare la nulidad de la sentencia apelada dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2012, en el expediente Nº AP31-V-2012-000355, en el procedimiento judicial incoado por la sociedad mercantil distinguida con la denominación Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación Inversiones Takami C.A., de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 15, 209, 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… De conformidad con lo previsto en los artículos 12, 15, 209, 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil, pedimos se decrete la nulidad de la sentencia apelada por estar inficionada del vicio de EXTRAPETITA. En cuanto a los fundamentos de derecho de la nulidad solicitada, damos por reproducido lo expuesto en el capítulo primero de este escrito y señalamos lo siguiente: La Juez de Municipio se pronunció además sobre la Prórroga Legal cuando señala: …Omissis… Todo ello es decidido infeccionando el fallo, lo cual se denuncia también de conformidad con las previsiones legales consagradas en el ordinal primero (1º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por infracción en la recurrida de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse el sentenciador a lo alegado y probado en autos, del ordinal cuarto (4º) del artículo 243 eiusdem, por estar INMOTIVADO EL FALLO, AL SILENCIAR ABSOLUTAMENTE UN MEDIO DE PRUEBA consistente en un instrumento autentico como lo es el contrato de arrendamiento de fecha cinco (5) de febrero de dos mil dos (2.002), celebrado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, el cual quedó anotado bajo el Nº 80, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual denota la antigüedad de la relación arrendaticia. En efecto el a-quo no valora la relación contractual que comenzó su vigencia a partir del Primero (01) de noviembre de dos mil uno (2.001) tal cual como se indicó al contestar la demanda es decir, se dejó a un lado la antigüedad que tiene más de DIEZ (10) AÑOS, de conformidad con el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se cercenó su derecho a Prorroga Legal a tres (3) años pasándola de un plumazo a un (1) año. Es conveniente resaltar que el legislador habla de la relación arrendaticia, no del tiempo de duración del contrato. Es claro que la Juez de Municipio se pronunció sobre la prorroga legal, por lo cual se subvirtió el ordenamiento jurídico de manera diáfana, al no apreciar válidamente lo que consta a los autos, infringiéndose también los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos y a la verdad procesal que dimana del expediente, y conforme a la ley que el Juez debe conocer en el cumplimiento de su función jurisdiccional bajo el principio Iura Novit Curia, en franca violación de los artículos 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… De conformidad con lo previsto en los artículos 12, 15, 209, 243 ordinal 4º y 244 del Código de Procedimiento Civil, pedimos se decrete la nulidad de la sentencia apelada por estar inficionada del vicio de INMOTIVACIÓN POR MOTIVACIÓN CONTRADICTORIA. La Juez de Municipio se pronunció sobre la validez o no del Retracto Legal que se encuentra en litigio ante otro Tribunal como ella misma lo confiesa en el fallo apelado cuando señala: …Omissis… Posteriormente en la misma decisión y de forma sorpresiva la Juez señala lo siguiente: …Omissis… Es claro que la Juez de Municipio se pronunció sobre la validez del retracto legal arrendaticio, cuestión que no forma parte del thema decidendum, cuando estableció que hubo “…LA ACEPTACIÓN POR PARTE DE LA DEMANDADA, QUE LA ACTORA ERA LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE ARRENDADO; Y ASÍ SE DECLARA…” De igual forma se observa que su razonamiento es claramente contradictorio, pues por una parte afirma que no puede conocer del asunto, y por la otra se pronuncia de forma simulada sobre el punto, para establecer quien es el propietario del inmueble, lo que determina la improcedencia del retracto legal arrendaticio. …Omissis… En este caso, se comprueba la violación del supuesto c) de la doctrina antes citada, al ser claramente inconciliables los argumentos de la sentencia apelada. Por lo cual se subvirtió el ordenamiento jurídico de manera diáfana, al no apreciar válidamente lo que consta en autos, infringiéndose también los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos y a la verdad procesal que dimana del expediente, y conforme a la ley que el Juez debe conocer en el cumplimiento de su función jurisdiccional bajo el principio Iura Novit Curia, en franca violación de los artículos 243 ordinal 4º y 244 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… El petitorio de la demanda incoado por la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., en contra de nuestra representada dice textualmente lo siguiente: …Omissis… A duras penas parece que del libelo de demanda, el actor reclama la Resolución del Contrato como supuesta consecuencia de la falta de cuatro (4) pensiones de arrendamiento, aunque también argumenta que le deben cinco (5) en la pág. 7, o solo dos (2) mensualidades según pág. 21 del Libelo, Capt. IV). El canon de arrendamiento al cual se obligó nuestra mandante pagar mensualmente es indeterminado, por lo tanto “variable” de acuerdo a las ganancias de nuestra mandante, el mismo obedece a un procedimiento enredado el cual se aprecia en la Cláusula Segunda que reza lo siguiente: …Omissis… No podemos dejar de expresar que la redacción de la cláusula mencionada constituye un abuso del arrendador para ganar más dinero con el mismo inmueble a costa de la producción y éxito comercial de nuestra mandante, es sin duda alguna una estipulación contraria al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, podemos afirmar que el monto expresado según esa convención, se determina en base a las ganancias de la empresa, calculando al efecto el porcentaje previsto en el contrato, es decir, el ocho por ciento (8%) sobre los ingresos brutos mensuales, lo cual pueden verificarse con el pago de la Planilla del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) ante el SENIAT, generado mes a mes y enterado a la cuenta bancaria correspondiente (anexado en su oportunidad en copia de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero y febrero de 2012 marcado “B”). Se entiende perfectamente que el canon de arrendamiento se calcula en base al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas, lo cual podía hacer y sabía el administrador de nuestra mandante y por eso reservó y pagó tales cantidades ante el Tribunal de Consignaciones a favor del arrendador ya que se negaba a recibirlo. Como es de entender, el actor alega la falta de pago, pero el vicio de Ultrapetita delatado en el fallo del a-quo, pretende hacer creer que sin la remisión de la Declaración de IVA respectiva, no es posible calcular el canon mensual por arrendamiento, lo cual no es cierto, ya que todo administrador de empresa sabe perfectamente lo que produce su negocio y en consecuencia conoce también el monto de la obligación Tributaria que genera su ganancia mensualmente. En el caso que nos ocupa la arrendataria ha efectuado con exactitud y precisión los cálculos respectivos en base a los ingresos brutos, asegurando el pago del ocho por ciento (8%) a la arrendadora como se desprende de las consignaciones arrendaticias. Efectivamente, según se desprende de las Planillas de Pago de IVA que se anexaron marcadas C, D, E, F, G y H, INVERSIONES TAKAMI C.A., ha tenido durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, enero y febrero del año 2012, los siguientes ingresos brutos, y en consecuencia, ha enterado ante el Juzgado 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas las siguientes cantidades por concepto de cánones de arrendamiento: …Omissis… Por lo antes expuesto, se evidencia claramente que cada una de las cantidades que ha sido consignadas por INVERSIONES TAKAMI C.A. corresponden efectivamente al pago del ocho por ciento (8%) previsto en el contrato como canon de arrendamiento mensual. Aun cuando nuestra representada es una sociedad mercantil calificada como Contribuyente Especial del Impuesto al Valor Agregado (IVA), y por tanto sujeto a las disposiciones que al efecto dicta el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en lo que respecta al pago de las obligaciones de índole tributaria; nada obsta para que el pago de los cánones de arrendamiento en algunos casos se haya realizado de manera anticipada ante el Juzgado de Consignaciones, todo por cuanto para el último día del mes respectivo, los administradores de nuestra poderdante ya conocen sus ingresos brutos del mes y por tanto pueden obtener los cálculos para el cumplimiento de su obligación. Además de lo afirmado, dichos cánones se pagaron con exactitud y adicionalmente se enteró a la cuenta bancaria del Tribunal el doce por ciento (12%) mensual por concepto de IVA, todo a los fines que una vez la arrendadora se sirva emitir las facturas correspondientes por el pago de las mensualidades, tenga a su disposición el monto exacto a cobrar por cada mes de alquiler, lo cual hasta ahora no ha realizado por su propio capricho y negativa a aceptar los pagos en sus oficinas. Lamentablemente el A-quo vagamente al momento de analizar la forma de pagos realizada por nuestra mandante, hace un pronunciamiento inmotivado de la siguiente manera: …Omissis… No cabe duda sobre la vaguedad del fallo apelado, el análisis del Juez de Municipio se limita a indicar que los pagos no fueron oportunamente efectuados y que la primera consignación se realizó en el mes de noviembre, pero no indica nada sobre las fechas de consignaciones, no indica si están insolutos los meses de arrendamiento, si hubo mora, y cual norma o convención se incumplió, así declaró con lugar la acción y resolvió el contrato, dejando en un limbo a nuestra representada en evidente estado de indefensión. Para declarar con lugar una acción por Resolución de Contrato de arrendamiento se debe estudiar el impacto negativo contra el arrendador, es decir la medida del daño sufrido, ya que no es viable condenar una conducta irrelevante para resolver la relación contractual como indica la doctrina extranjera (M.E. Clemente Meoro (Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia), La Resolución de los Contratos por Incumplimiento: Presupuestos. Efectos y Resarcimiento del Daño. Editorial Bosch. Páginas 21 a 23): …Omissis… Como puede apreciarse el a-quo declaró olímpicamente la Resolución del contrato sin hacer mención o análisis sobre el presunto incumplimiento y supuesto daño sufrido por el arrendador. Vale destacar que todos los meses demandados fueron pagados debidamente ante el Tribunal de consignaciones y dentro de la oportunidad legal correspondiente, por lo que nuestra mandante cumplió a cabalidad con el contrato de arrendamiento tal y como lo determinaron los expertos designados, siendo obligatorio determinar que se encuentra solvente sin causar ningún tipo de daño al arrendador. …Omissis… Otra contradicción grave, que hace nula la sentencia recurrida conforme lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, consiste en que el Tribunal admitió la prueba de Experticia promovida por esta representación judicial, la cual fue calificada como “relevante” para decidir el pleito según se aprecia de auto de fecha 26 de abril de 2012. Así las cosas los ciudadanos, Simón Arraiz González, Damaris Ortiz Campos y Carlos Luis Reaño (…) utilizaron las pruebas insertas al expediente que corresponden a las Declaraciones y Pagos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), Formas 99030, presentadas y pagadas ante el SENIAT, ya que INVERSIONES TAKAMI C.A., es contribuyente especial, de las cuales se establecen los ingresos brutos de los meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y los meses de enero y febrero del año 2012. Los documentos correspondientes a los pagos realizados fueron identificados como depósitos del Banco de Venezuela de la cuenta corriente # 0102-0552-230000034393 cuyo titular es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, siendo la conclusión de todos los expertos la siguiente: …Omissis… En todo caso ciudadano Juez, con esta Prueba de Experticia evacuada por Contables Profesionales, el Tribunal a su cargo tendrá una razón más para corroborar que se ha dado cumplimiento al pago de cada uno de los cánones de arrendamiento reclamados por el Arrendador, estimados y pagados sobre el ocho por ciento (8%) de los ingresos brutos declarados por INVERSIONES TAKAMI C.A. En consecuencia de lo anterior, no encontrándose INVERSIONES TAKAMI C.A.,en estado de insolvencia ni habiendo incumplido con sus obligaciones contractuales, no puede configurarse el presupuesto previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y por tanto pretenderse resolver el contrato de arrendamiento, y mucho menos condenar a nuestra representada a lo solicitado en el Petitorio. …Omissis… Antes de pasar al petitorio, resulta oportuno que el ciudadano Juez esté informado que con la presente acción el demandante obtuvo el decreto cautelar de Secuestro sobre el inmueble arrendado, en plena vigencia de la prórroga legal, es decir con prohibición expresa de admitir la acción de acuerdo a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La medida se decretó inaudita altera parte y de un plumazo se arruinó un negocio legal con más de DIEZ (10) años en funcionamiento en el mismo local comercial, generador de más de VEINTIOCHO (28) empleos directos, con la finalidad, claro está de debilitar económica y moralmente al arrendatario. No podemos dejar a un lado el penoso hecho de que no fue posible ejercer el Derecho a la Defensa que asiste a nuestra mandante quedando en desventaja el día de la práctica de la mencionada Medida Cautelar; pues la Juez Ejecutora se excusó de no retirarse o suspender la ejecución, aun con la prueba de los pagos reclamados en sus manos, debido a que el Comitente no incluyó la “coletilla” de suspensión de efectos para el caso de promoverse el pago de las mensualidades, lo cual parece un Error Inexcusable de la Jueza Ejecutora y del Comitente. No cabe duda que esta circunstancia violó el derecho de igualdad previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (art. 21), si todos somos iguales ante la Ley: ¿Por qué razón el Decreto Cautelar y el Despacho de Medida no contiene la leyenda de abstención en caso de mostrar los pagos? Invocamos diversos criterios aplicados por los jueces venezolanos en estos casos: …Omissis… Quisiéramos que nuestra representada fuese tratada como los demás justiciables en casos análogos como los indicados, sin embargo no fue así, se violó flagrantemente la confianza legítima y seguridad jurídica que debe existir en todo procedimiento, y por ende el derecho a la defensa y Debido Proceso de nuestra mandante. Por si fuese poco, el Decreto Cautelar de fecha veintidós (22) de marzo de 2012, solo manifiesta generalidades y abstracciones: …Omissis… El texto invocado no indica lo que pidió la actora ni en base a qué, obvio e imposible, ya que son solo contradicciones entre los hechos y el Petitorio del Libelo. Alega la actora una deuda y reconoce que el dinero reclamado está depositado a su favor en el Juzgado de Consignación, pero lo más increíble es que el Tribunal de la causa acordó la cautelar. …Omissis… Por todo lo antes expuesto, solicitamos muy respetuosamente se DECLARE LA NULIDAD de la sentencia apelada dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2012 (…) y en consecuencia se dicte nueva decisión declarando SIN LUGAR la acción referida, restituyendo con urgencia a nuestra mandante al local arrendado, objeto de este litigio, con expresa condenatoria en costas procesales…”. DEL THEMA DECIDENDUM.- Establecidos los límites del recurso, con vista al memorial de la parte demandada-recurrente y lo establecido por el juzgador de primer grado, corresponde determinar si la decisión recurrida, se encuentra inficionada de nulidad, por no haberse cumplido con los requisitos exigidos en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que según la recurrente, el juzgador de primer grado, incurrió en los vicios de ultrapetita, extrapetita, inmotivación por contradicción en los motivos que fundamentan el fallo apelado; así como, violatoria del derecho a la defensa, al debido proceso, a la igualdad de la partes, a la confianza legítima y la seguridad jurídica que debe existir en todo proceso, al haber decidido cuestiones extrañas a lo expuesto en la demanda y su contestación; por haber concedido más de lo pedido en la demanda y al no haber atribuido el valor legal a los elementos probatorios aportados al proceso, incumpliendo con su obligación de decidir, conforme a lo alegado y probado en autos y conforme al principio iura novit curia, con la finalidad de declarar con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento. Resuelto lo anterior, deberá este revisor determinar sobre la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, por falta de pago de las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011 y enero de 2012, a razón del ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales de la arrendataria, declarada con lugar por la sentencia recurrida, para lo cual observa: I La recurrente, en su escrito de conclusiones, alegó la nulidad del fallo, por violación de los artículos 12, 15, 209, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia apelada viola su derecho a la defensa, al debido proceso, a la igualdad de las partes, la confianza legítima, la seguridad jurídica que debe existir en todo proceso, además de incurrir en los vicios de ultrapetita, extrapetita, incongruencia por motivación contradictoria, al haberse excedido en los límites de la controversia al pronunciarse sobre puntos que no se encontraban dentro del thema decidendum y no haberse pronunciado sobre el fondo de la controversia, conforme a lo alegado y probado en autos. El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, regula lo que debe contener el dispositivo de la sentencia. La parte dispositiva del fallo normalmente aparece diseminada en los distintos capítulos que lo conforman, de suerte que a cada uno o tema que ha de resolverse, corresponde una disertación previa que es el fundamento y un proferimiento subsiguiente, que es la decisión respectiva. Toda decisión debe ser expresa, positiva y precisa. Expresa, porque no puede sobrentenderse ni ser deducible del contexto. Positiva, en el sentido que no puede declararse en forma negativa; la sintaxis gramatical es más clara cuando se enuncia la oración en forma positiva. Precisa, en el múltiple sentido que da a este vocablo el Diccionarios de la Real Academia: necesario, indispensable, que es menester a un fin, puntual, fijo, exacto, cierto, determinado; distinto, claro y formal. Tratándose del lenguaje o estilo: conciso y rigurosamente exacto. Y en su acepción lógica: abstraído o separado por el entendimiento. La decisión debe ser congruente con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado. El vicio de incongruencia puede ser positivo, negativo o mixto; el primero ocurre cuando el juez concede más de lo pedido; el segundo en caso de omisión de pronunciamiento, el cual no debe confundirse con la parcialidad de la sentencia, pues en ésta última si hay pronunciamiento sobre todos los puntos, sólo que no es procedente todo lo solicitado y por tal razón de exime de costas al demandado; y, el tercero consiste en decidir cosa diversa, distinta de lo pedido. Ahora bien, la integración de la relación procesal y la traba de la litis acontece a raíz y a partir del fenecimiento del lapso para contestar la demanda, haya habido o no escrito de contestación. Por tanto el juez debe atenerse a los términos en que ha sido planteada la causa, en la tarea de elaborar el fallo congruentemente. La pretensión del actor y la contrapretensión del demandado, fijan el programa del debate subsiguiente y el contenido de la sentencia. Sin embargo, el sentenciador tiene también la obligación de analizar y dar respuesta a los planteamientos que hagan los litigantes en sus escritos de informes o conclusiones, puesto que si la ley ordena oír informes verbales y agregarlos a los autos, es con la evidente finalidad que sean tenidos en cuenta por el juzgador en acatamiento al precepto que lo obliga a atenerse a lo alegado en autos. Al igual, la decisión de un asunto que tiene carácter previo a las restantes cuestiones y defensas planteadas por las partes, obvia el pronunciamiento sobre estas últimas; si el juez acoge una cuestión de inadmisibilidad que ha sido opuesta para ser decidida en capítulo previo del fallo definitivo, o acoge una cuestión preliminar al mérito como es la excepción perentoria de prescripción, carece de sentido pasar a examinar los alegatos y pruebas, atinentes al mérito. Sin embargo, es obvio que aquellos planteamientos que son tardíos, por haber precluido ya la oportunidad de formularlos, no tienen que ser analizados por el Juez; y si no se mencionan en el fallo, siquiera para indicar su extemporaneidad, no hay razón para declarar incongruente el fallo, en virtud del principio finalista que gobierna el régimen de nulidades procesales. Añade este ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia en ningún caso puede absolver de la instancia. Este es un vicio forma de la decisión que consiste en abstenerse de decidir la causa y postergar indefinidamente el fallo por no existir elementos de juicio suficientes para determinar quién tiene la razón. Así el artículo 19 del Código de Procedimiento Civil, señala que “el juez que se abstuviere de decidir so pretexto de silencio, contradicción o deficiencia de la ley, de oscuridad o de ambigüedad en sus términos…, será penado como culpable de denegación de justicia”. Mutatis mutandi, la ausencia o deficiencia de las pruebas no puede ser motivo para que el juez absuelva al actor del proceso promovido por él. Ahora bien, los argumentos explanados por la recurrente, con la finalidad que sea declarada la nulidad del fallo apelado, conforme a los términos en que quedaron plasmados, se evidencia que si bien fueron expuestos para fundamentar los vicios de ultrapetita, extrapetita, inmotivación por contradicción y falta de valoración de pruebas, atañen a la procedencia o no de la demanda interpuesta, y tienen que ser considerados como excepciones de fondo a la controversia planteada; por lo que, en razón de ello, los mismos serán objeto de revisión en las motivaciones de fondo de la decisión; pues los mismos se encuentran bajo la revisión de este jurisdicente, dado los efectos del recurso interpuesto y que se encuentra sometido al conocimiento de esta alzada; en razón de ello, no debe proceder en derecho la nulidad del fallo apelado, en los términos como fue solicitada por la recurrente. Así formalmente se establece. II DE LAS PRUEBAS: Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora, consignó las siguientes pruebas: 1) Marcada “A”, copia fotostática de documento inscrito por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07.07.2008, bajo el Nº 91, Tomo 1848-A. Dicha documental responde a los estatutos y documento constitutivo de la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A. y Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada el 20.03.2011, inscrita en el referido Registro Mercantil, en fecha 14.07.2011, bajo el Nº 33, Tomo 205-A. Dichas copias se evidencia las personas llamadas a representar administrativamente a la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A.; documentales que son tenidas por este jurisdicente, como fidedignas, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser traslados fotostáticos de documentos públicos. Así se establece. 2) Marcada “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12.08.2008, anotado bajo el Nº 36, Tomo 136. De la cual se evidencia que la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., celebró con la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., contrato de arrendamiento por un local comercial identificado con la nomenclatura Nº P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 mts2); asimismo, se evidencia en la cláusula segunda, que el canon mínimo de arrendamiento mensual del inmueble, se estimó en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), para el primer año de vigencia, o una suma equivalente al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales que realizare la arrendataria, lo que fuera mayor en cada mes; que para la verificación de las ventas brutas, la arrendataria se obligó a entregar a la arrendadora, la planilla correspondiente al pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), dentro de los cinco (5) primeros días a la fecha de pago, para la verificación del monto definitivo del canon de arrendamiento; que una vez realizada la verificación mensual, la arrendadora, emitiría el correspondiente recibo por la cantidad que resultara, en el entendido que el canon mínimo siempre se aplicaría aun cuando el ocho por ciento (8%) de las ventas brutas fuera menor a éste; que la falta de entrega oportuna de la planilla en la fecha estipulada daría derecho a la arrendadora a rescindir el contrato y a solicitar la devolución del inmueble arrendado; en el parágrafo primero, se convino en que los pagos del canon de arrendamiento tendría lugar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, contados a partir de la fecha en que la arrendadora hiciese entrega del recibo de cobro a la arrendataria; que en cuyo caso la entrega del recibo se realizaría en el encargado del negocio que se encontrara en el inmueble arrendado para el momento en que se realizara la entrega. en el parágrafo segundo, se estipuló que para el segundo y tercer año de vigencia del contrato, o en el caso que la arrendataria usara la prórroga legal, conforme al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon mínimo establecido, se ajustaría a través de la aplicación del Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, publicado por el Banco Central de Venezuela en los doce (12) meses anteriores a la fecha en que se verificara el nuevo año de contrato o la prórroga legal; en el parágrafo tercero, se estableció que en caso que los pagos derivados de la ejecución del contrato, se realizaran a través de cheques o transferencias bancarias, en el caso de los cheques, éstos debían ser de instituciones bancarias o financieras cuya plaza fuera la ciudad de Caracas y en todo caso, la solvencia de la arrendataria se verificaría una vez que haya la disponibilidad en efecto del monto del cheque. en la cláusula cuarta del contrato, se estableció que la relación locativa tendría una duración de tres (3) años fijos, contados desde el primero (1º) de junio de dos mil ocho (2008), y su vencimiento se verificaría el primero (1º) de junio de dos mil once (2011), quedando en consecuencia, al vencerse el plazo fijo, extinguida la relación locativa sin necesidad de desahucio y sólo podría ser prorrogada a través de acuerdo escrito entre las partes. Documental que es valorada y apreciada, conforme lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. 3) Marcado “C”, copia fotostática de notificación efectuada en fecha 30.05.2011, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. De la cual se evidencia que la parte actora, a través de la referida Notaría, notificó a la parte demandada, sobre la terminación del término contractual locativo y del inicio de la prórroga legal. Documental que es tenida por este jurisdicente como fidedigna, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser traslado fotostático de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. 4) Del folio 55 al 69 y del 71 al 96, marcadas “D”, copias fotostáticas de declaraciones y pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). De dichos fotostatos se evidencia que las mismas se corresponden a la declaración y pago del Impuesto Sobre la Renta de la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., para los meses de enero a octubre de 2011, agosto a diciembre de 2010, enero a julio de 2010, enero a diciembre de 2009, noviembre, diciembre de 2008, junio a septiembre de 2008. De dichos fotostatos, se evidencia que la parte demandada, cumplió con su obligación contractual de enviar las planillas de pago del Impuesto al Valor Agregado a la parte actora, hasta el mes de octubre de 2011. Documentales que son tenidas como fidedignas, de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documentos públicos administrativos. Así se establece. 5) Al folio 70, copia fotostática de impresión de correos electrónicos, en la cual Inversiones Takami,C.A., anexó la planilla de Iva correspondiente al mes de julio de 2010 y Promociones Inmobiliaria 140208,C.A., manifiesta que se comunicó el día 16.08.2010 para solicitar la planilla de Iva, correspondiente al mes de julio de 2010 y no recibieron respuesta. Dicha documental es valorada por ser copia fotostática de documento electrónico. Así se establece. 6) Marcadas “E”, copias fotostáticas de facturas Nos. 0048, 0047, 0046, 0045, 0044, 0043, 0042, 0041, 0040, 0039, 0038, 0037, 0036, 0035, 0034, 0033, 0032, 0031, 0030, 0029, 0028, 0027, 0026, 0025, 0023, 0022, 0021, 000101, 0019, 0017, 0016, 0015, 0014, 0013, 0012, 0011, 0009, 0008, 0007, 0006, 0003, 0002 y 0001. Dichas documentales son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las mismas son copias fotostáticas de documentos mercantiles privados, sin estar suscritos por ninguna de las partes, que carecen de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico y que debieron ser presentadas en original. Así se establece. 7) Marcadas “F”, copias fotostáticas de expediente Nº 2011-1511, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas copias se evidencia que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., representada por la abogada Omaira Pérez Pérez, consignó ante dicho ente jurisdiccional, las cantidades de treinta y seis mil nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 36.009,32), el 10.01.2012, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011; treinta y seis mil nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 36.009,32), el 03.02.2012, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2012; cuarenta mil trescientos treinta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 40.330,44), el 16.11.2011, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011; treinta y seis mil nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 36.009,32), el 18.11.2011, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2011; treinta y seis mil nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 36.009,32), el 13.12.2011, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2011. Documental que es tenida por este jurisdicente como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos jurisdiccionales contenidos en expediente judicial, asimilables a documentos públicos. Así se establece. 8) Mediante diligencia del 12.03.2012, el abogado Francisco Perales Wills, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia fotostática de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.08.2010, bajo el Nº 2010-8181, Asiento Registral Nº 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil PROMOCIONES EDUBECA, C.A., vendió a la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., el local comercial objeto del contrato de arrendamiento; y, por tanto, el derecho de propiedad que tiene la parte actora sobre el mismo. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece. Conjuntamente con la contestación de la demanda, la parte demandada produjo las siguientes pruebas: 1) Al folio 23, copia fotostática de cheque Nº 99603991, por la cantidad de cuarenta mil veintinueve bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 40.029,51), girado contra la cuenta corriente Nº 01910057052157000835 del Banco Nacional de Crédito. Documental que es desechada por este jurisdicente, por carecer de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico, por ser copia fotostática de documento privado. Así se establece. 2) A los folios 24, 25 y 26, copias fotostáticas de comprobantes de transacción, emanados del Banco de Venezuela, por las cantidades de treinta y nueve mil setecientos sesenta y siete bolívares con trece céntimos (Bs. 39.767,13); cuarenta y tres mil ciento cuarenta y siete bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 43.147,59); y, cuarenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 49.325,37); documentales que se aprecian conforme las reglas de la sana crítica, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que en las mismas se evidencia el sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a su recibo, en fechas 10.01.2012, 03.02.2012 y 09.03.2012, las cuales evidencia que dichas cantidades de dinero fueron depositadas en la cuenta corriente que mantiene dicho ente jurisdiccional en el Banco de Venezuela. Así se establece. 3) Con respecto a la copia del cheque Nº 68604039, por la cantidad de treinta y nueve mil setecientos sesenta y siete bolívares con trece céntimos (Bs. 39.6736,13), girado contra la cuenta corriente Nº 01910057052157000835, del Banco Nacional de Crédito, este jurisdicente, la desecha por ser copia fotostática de documento privado que carece de valor probatorio en nuestro sistema legal. Así se establece. 4) Marcadas “C”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 07.10.2011 al fisco nacional la cantidad de treinta y tres mil seiscientos ochenta y siete bolívares con dos céntimos (Bs. 33.687,02), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. 5) Marcadas “D”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 11.11.2011 al fisco nacional la cantidad de veinticinco mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con nueve céntimos (Bs. 25.847,09), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. 6) Marcadas “E”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 16.12.2011 al fisco nacional la cantidad de veinticinco mil setecientos noventa y cuatro bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 25.794,73), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. 7) Marcadas “F”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 17.01.2012 al fisco nacional la cantidad de veintinueve mil trescientos veintiocho bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 29.328,56), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. 8) Marcadas “G”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 08.02.2012 al fisco nacional la cantidad de cuarenta y un mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 41.984,55), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. 9) Marcadas “H”, copias fotostáticas de Planilla de Pago para Abonar a la cuenta del Tesoro Nacional de la División de Contribuyente Especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y Declaración y pago del Impuesto al Valor Agregado. Dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., pagó el 14.03.2012 al fisco nacional la cantidad de treinta y nueve mil ochocientos cincuenta y dos bolívares con diez céntimos (Bs. 39.852,10), por concepto de Impuesto al Valor Agregado sobre la Producción, Distribución y Comercialización de Bienes y Servicios; documental que es tenida como fidedigna conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece. Conjuntamente con el escrito contentivo de la oposición a la medida, la parte demandada produjo las siguientes probanzas: 1) Al folio 55, copias fotostáticas de comprobantes de transacción, depósito en cuenta, Nos. 24622366 y 24600087, emanados del Banco de Venezuela. De los cuales se evidencia que fue depositado en la cuenta Nº 0102-0552-230000034393, que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cantidades de cuarenta mil trescientos treinta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 40.330,44) y cuarenta y tres mil seiscientos dieciséis bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 43.616,56), los días 16.11.2011 y 18.11.2011. Copias fotostáticas que son valoradas por este jurisdicente conforme las reglas de la sana crítica, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 2) Del folio 61 al 66, copias fotostáticas de comprobantes de transacción y de cheques. Documentales que son desechadas por este jurisdicente, al haber sido aportadas en copias simples y de las cuales se evidencia la carencia de sello húmedo que, al menos, implique recepción de organismo público; por lo que al ser copias fotostáticas de documentos privados, carecen de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece. 3) Del folio 67 al 84, copias fotostáticas de Planillas de Pago para Abonar a la Cuenta del Tesoro Nacional, emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), sobre las cuales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. 4) Cursantes del folio 85 al 401, copias fotostáticas de expediente distinguido con el Nº AP11-V-2011-001294, contentivo de la demanda de retracto legal, incoada por INVERSIONES TAKAMI, C.A., en contra de las sociedades mercantiles PROMOCIONES EDYBECA, C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A.; documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las cuales se evidencia que existe juicio de retracto legal arrendaticio, donde se encuentran involucradas las partes contendientes en el presente proceso, por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se ventila el presunto derecho de preferencia ofertiva de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., para adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demandó en este proceso. Así se establece. En la etapa probatoria, la parte demandada promovió las siguientes probanzas: 1) En los Capítulos I y II, hizo valer las documentales consignadas en la contestación y con el escrito de oposición a la medida. Sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, por lo que se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. 2) Copias fotostáticas de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nos. 39.577 y 39.821, de fechas 20.12.2010 y 15.12.2011. Sobre dicha promoción este jurisdicente evidencia que dichas providencia administrativas, nada mas por el hecho de haber sido publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, son de dominio público y se entienden los efectos erga omnes de las mismas, por lo cual son del dominio de quien suscribe; aunado a ello tenemos que lo discutido en el presente proceso, no es la fecha en que debieron verificarse los pagos, sino el pago en si y el cumplimiento de la obligación contractual asumida por la parte demandada de presentar la planilla de liquidación del pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) al arrendador para proceder al cálculo del canon de arrendamiento. Así se establece. 3) En el capítulo III, promovió experticia contable, para que se determinara, de acuerdo a los montos arrojados en las planillas de pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), relacionados a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, los montos depositados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se corresponden al canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero y febrero de 2012. Dicha experticia fue evacuada en fecha 27.04.2012, y en la cual los expertos designados, ciudadanos Simón Arraiz González, Damaris Ortiz Campos y Carlos Luís Reaño, una vez efectuado el análisis técnicos conforme a su profesión, y realizada la verificación respectiva, llegaron a la siguiente conclusión: “…Tomando en cuenta el cálculo realizado, nosotros, Simón Arraiz González, Damaris Ortiz Camposo y Carlos Luis Reaño, ya identificados y actuando en nuestro carácter de expertos contables, designados en el presente procedimiento, concluimos: DE LOS CANON DE ARRENDAMIENTO: Los canon de arrendamiento calculados y presentados por la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., si corresponden al canon de arrendamiento establecido según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento firmado y aceptado por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A. de los meses correspondientes de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y los meses de enero y febrero del año 2012. DE LOS MONTOS DEPOSITADOS: Los montos depositados ante el Juzgado de Consignación en el expediente 2011-1511, los cuales verificamos de acuerdo a los comprobantes de depósitos presentados como prueba del cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., si corresponden a los canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y a los meses de enero y febrero del año 2012. Verificamos que efectivamente los pagos se realizaron y fueron consignados en el juicio antes mencionado, lo cual confirma que se cumplió con el contrato de arrendamiento…”. Conforme lo anteriormente transcrito, evidencia este jurisdicente que los expertos contables designados, se excedieron en su oficio en la experticia en cuestión, pues emitieron opinión de derecho sobre el asunto debatido en el presente caso, cuando por mandato del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, su actuación debió delimitarse a la determinación de puntos de hecho; es decir, al haber emitido opinión sobre el cumplimiento o no de las obligaciones que contrajo la parte demandada, en el contrato cuya resolución se demanda, invalidaron su propia actuación, pues ellos son llamados ordinariamente a apreciar ciertas circunstancias y a emitir opinión sobre ellas, más o menos probables, según los conocimientos especiales que poseen y los puntos que el tribunal o las partes someten al examen pericial; es por ello, que los expertos, sólo en raras ocasiones hacen prueba concluyente de la existencia de un hecho, pues da por lo general la opinión, que a la luz de los conocimientos especiales que poseen, se han formado de la cuestión de hecho sometida a su examen; y, no tiene por objeto ese examen verificar la existencia del hecho controvertido, sino determinar la apreciación que, conforme a la ciencia o el arte, debe hacerse respecto de hechos cuya materialidad no se discute. En razón de lo expuesto, este juzgador desecha la prueba de experticia aquí analizada. Así se establece. En la etapa probatoria, la parte actora, promovió las siguientes pruebas: 1) En el capítulo I, hizo valer el mérito probatorio de todas las probanzas aportadas con la demanda y su contestación, enumerándolos uno a uno, en el capítulo II de su escrito de promoción de pruebas; sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. III DEL MÉRITO: Del elenco probatorio aportado por las partes y apreciado por este sentenciador, quedó comprobada la relación locativa y las obligaciones contractuales contraídas por las partes, en este sentido se evidencia que para la determinación del canon de arrendamiento, conforme lo dispuesto en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, debía la arrendataria entregar a la arrendadora la planilla correspondiente al pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha de su pago; y, una vez realizada la verificación mensual, cumplido dicho pago, nacía para la arrendadora la obligación de entregarle a la arrendataria el correspondiente recibo por la cantidad equivalente al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales que realizaba la arrendataria; cumplidos los pasos para la determinación del canon de arrendamiento y, satisfechos los requisitos para su determinación y exigibilidad, era que debía la arrendataria proceder al pago del canon de arrendamiento. Así se establece. De ello, evidencia este jurisdicente la manera compleja de determinación del canon de arrendamiento; sin embargo, estando establecido, en beneficio del arrendatario, la posibilidad de proceder a la consignación del canon de arrendamiento, conforme al procedimiento establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuando el arrendador se rehusare a recibir el pago de las pensiones locativas, y concatenado con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, debía el arrendatario-consignante, para libertarse del pago en concepto de mensualidad de arrendamiento, corroborar ante el órgano encargado de recibir la consignación, que el monto depositado respondía al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales que realizó, a través de la consignación de la planilla de liquidación del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), única forma que su arrendador pudiera verificar el pago y realizar la aceptación. Así se establece. Ahora bien, sin entrar a pronunciarse sobre la tempestividad de las consignaciones efectuadas por la parte demandada, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al haberse argüido en la demanda, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero de 2012, la parte demandada, debía probar que dichas consignaciones, no solo fueron efectuadas tempestivamente, sino que, también correspondían al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales que efectuó, tal como fue establecido en la cláusula segunda del contrato cuya resolución se pidió, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a través de la verificación a través de la planilla de Liquidación del Impuesto al Valor Agregado; y cuantificación del monto del canon de arrendamiento. Carga probatoria que no cumplió la parte demandada, pues al ser demostrada la obligación de entregar a la parte actora, dicha planilla; y, habiéndose rehusado a recibir el canon –como alega en su excepción la demandada-, debió protegerse, con la demostración ante el órgano jurisdiccional y en este proceso, que las cantidades consignadas respondían al porcentaje de cálculo establecido para la determinación de la pensión locativa. Hecho que no fue satisfecho por la demandada, ante el órgano jurisdiccional encargado de recibir las consignaciones de dichas pensiones, ni ante el proceso en el cual se ventila dicha contienda judicial. Así se establece. En cuanto al alegato esgrimido por la demandada-recurrente, en torno a la valoración y apreciación que hizo el juzgador de primer grado, en torno a la experticia contable realizada, este sentenciador observa, que no yerró el a-quo, al establecer que los expertos se excedieron en los límites de su oficio, al emitir opinión de derecho en cuanto al fondo del mérito; extralimitación, que invalida la referida prueba, por lo que no podía ser valorada y apreciada de una manera aislada, sino en su conjunto; es decir, no puede ser valorada y apreciada la referida prueba de una manera parcial, sino que debe ser su totalidad como aporte científico de los designados; por lo que la petición de revocación del fallo, en ese sentido, no debe prosperar en derecho. Así se establece. En cuanto al alegato esgrimido por la demandada, en relación a la determinación del lapso de la prórroga legal, este jurisdicente observa que lo peticionado por la parte actora, es la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, no su ejecución. En razón de ello, conforme al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos, no serán admisibles las demandas que tengan por objeto el cumplimiento del contrato por vencimiento del término durante el lapso de la prórroga legal; pero, las demandas que tengan por objeto la resolución del contrato, por inejecución de las obligaciones contractuales y legales, si serán admisibles; pues, conforme lo dispuesto en el artículo a la parte in fine del literal d) del artículo 38 eiusdem, durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia deberá considerarse a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones contractuales establecidas por las partes, salvo los cambios en el canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento regulatorio o de convenio entre las partes, si el inmueble dado en arrendamiento estuviere exento de regulación; es decir, siempre que la arrendataria se encontrare solvente en sus obligaciones podrá hacer uso de la prórroga legal, beneficio de orden público relativo, que pierde en caso de no ejecutar como buen padre de familia las obligaciones legales y las que contrajo de manera contractual. Así se establece. Como anteriormente se expresó y en línea con los argumentos expuestos, este juzgador evidencia que los cánones de arrendamiento endilgados como insolutos son los que corresponden a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011 y enero de 2012; ello, por cuanto se evidencia del petitum libelar; por lo que, no existe la oscuridad alegada por la parte demandada, en torno a los meses reclamados en el libelo; hecho que aceptó tácitamente la demandada, al no hacer uso en su oportunidad de la defensa previa establecida en nuestro ordenamiento jurídico, en caso de considerar que la demanda, tenía algún defecto en su formación, como lo es la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que, tal alegato de excepción, no debe prosperar en derecho. Así se establece. Por otra parte, la demandada expresó que la cláusula segunda del contrato locativo, era un abuso de la actora, este juzgador observa, que si la parte demandada se consideraba vulnerada en su derecho por la manera de determinación del canon de arrendamiento y el monto que al final dicha determinación arrojase, no debió traer dicho argumento a ser resuelto en este proceso, pues los órganos jurisdiccionales son los encargados de dirimir los conflictos en cuando a la ejecución o resolución de contratos de arrendamiento, no son los idóneos para el establecimiento del canon a pagar, mas cuando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme lo dispuesto en los artículos 3º y 4º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no está fuera del ámbito de aplicación de dicha ley, en cuanto a la regulación del canon de arrendamiento; y, es por tanto, que si la demandada, consideraba que el canon de arrendamiento convenido era excesivo, debió acudir al órgano administrativo encargado de la fijación del canon máximo de arrendamiento y dar inicio al procedimiento administrativo establecido en los artículos 29 y siguientes de la Ley de Especial que rige la materia; por lo que, no debió escudarse en dicho alegato, ni traerlo a los autos, en los informes presentados ante esta alzada. Así se establece. En cuanto al alegato esgrimido por la demandada, en torno haber enterado adicionalmente al canon de arrendamiento, el doce por ciento (12%) del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), este jurisdicente, evidencia que el asunto sometido al conocimiento de este jurisdicente, es el incumplimiento de la demandada de las obligaciones que contrajo en la convención locativa, que den la posibilidad de la resolución del contrato, no el posible sobrealquiler que haya pagado la parte demandada o consignado por ante el órgano jurisdiccional; y, por tanto, si la demandada, considera haber pagado en exceso el canon de arrendamiento estipulado, debe acudir a la vía jurisdiccional establecida para solicitar la repetición del exceso que considera haber pagado. Así se establece. En lo que se refiere a la demanda de retracto legal ejercida por la demandada, cursante ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual fue alegado como punto previo, en donde arguye la demandada, que la presente demanda es una consecuencia de su ejercicio; en relación con ello, este juzgador establece que una cosa es el derecho de preferencia ofertiva que pudiera gozar o haber gozado la demandada al momento de efectuarse la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado; y, otra el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. El presente caso, se circunscribe a determinar si la parte demandada cumplió sus obligaciones contractuales, no sobre el derecho de adquirir con preferencia a otro el inmueble arrendado; ello, es materia de conocimiento de otro proceso distinto, el cual, como quedó demostrado, se encuentra sometido al conocimiento de otro órgano jurisdiccional distinto a éste; por lo que, no estando dentro de la esfera de conocimiento de este jurisdicente la posibilidad de la demandada de retractar la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no puede emitirse pronunciamiento en torno a la procedencia del referido juicio. Así se establece. En cuanto al alegato esgrimido por la parte demandada, relacionado con los presuntos daños y perjuicios que le pudo causar la medida preventiva decretada en el proceso, este jurisdicente observa, que las medidas cautelares, a parte de la instrumentalidad de la que gozan, son decretadas por los órganos jurisdiccionales, inaudita alteram parts, y para ello, tiene que cumplirse con los requisitos que establece el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, cumplidos como sean el peligro manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora) y la presunción del derecho que se reclama (fumus boni iuris), y el órgano jurisdiccional proceda al decreto de la medida cautelar, no puede argüirse en su contra, que la misma cause daños y perjuicios, por no haberse suspendido su práctica, por haberse presentado prueba del pago reclamado; pues dicha probanza, atañe al fondo de la controversia y la misma debe ser analizada y valorada como medio de prueba, con la finalidad de establecer si es capaz de liberar al demandado de su obligación de pago; aunado a ello, tenemos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece supuestos de hecho específicos, en los cuales, una vez verificados por el juzgador, debe procederse, por mandato legal, al decreto de la cautela provisional; amén, que el mismo debió ser objeto de revisión por el juzgador, una vez interpuesta la correspondiente oposición al decreto de la medida preventiva, incidente que goza de autonomía con respecto al juicio principal, pues sus pasos y lapsos procesales son totalmente distintos al juicio de mérito. Aunado a ello, tenemos que lo sometido al conocimiento de este jurisdicente, es el juicio de mérito, a través del recurso de apelación ejercido, no el incidente cautelar. Así se establece. En razón de ello, debe declararse sin lugar la apelación interpuesta en fecha 15.06.2012, por el abogado MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 25.05.2012, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; por lo que, se declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A. En consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12.08.2008, anotado bajo el Nº 36, Tomo 136 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; se condena a la parte demandada a lo siguiente: 1) hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la nomenclatura P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, situado en la Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 mts2), libre de bienes y personas; 2) en pagar a la parte actora, la cantidad de ochenta y tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 83.946,99), por concepto de daños y perjuicios, causados por los cánones de arrendamientos dejados de percibir correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2011; 3) en pagar a la parte actora, la cantidad equivalente al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas de la parte demandada, correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2011 y enero de 2012, lo que se determinará mediante experticia complementaria del fallo, que realizarán expertos contables designados conforme lo dispuesto en los artículos 249, 527 y 556 del Código de Procedimiento Civil, luego de verificar el monto declarado por la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), por concepto de daños y perjuicios causados por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dichos meses. Todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. V. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 15.06.2012, por el abogado MAURICIO IZAGUIRRE LUJAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 25.05.2012, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A. En consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12.08.2008, anotado bajo el Nº 36, Tomo 136 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; se condena a la parte demandada a: 1) hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la nomenclatura P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, situado en la Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 mts2), libre de bienes y personas; 2) en pagar a la parte actora, la cantidad de ochenta y tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 83.946,99), por concepto de daños y perjuicios, causados por los cánones de arrendamientos dejados de percibir correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2011; 3) en pagar a la parte actora, la cantidad equivalente al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas de la parte demandada, correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2011 y enero de 2012, lo que se determinará mediante experticia complementaria del fallo, que realizaran expertos contables designados conforme lo dispuesto en los artículos 249, 527 y 556 del Código de Procedimiento Civil, luego de verificar el monto declarado por la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), por concepto de daños y perjuicios causados por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dichos meses. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Queda CONFIRMADA la decisión apelada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2013, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. EL JUEZ, EDER JESUS SOLARTE MOLINA LA SECRETARIA Acc., Abg. MAYRA L. RAMÍREZ SUÁREZ Exp. Nº AP71-R-2012-000243. Definitiva/Civil/Recurso Resolución de Contrato de Arrendamiento. Sin Lugar Apelación/Con lugar La Demanda/Confirma/”F” EJSM/MLRS/carg. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste, LA SECRETARIA Acc., Abg. MAYRA L. RAMÍREZ SUÁREZ