TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de julio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO: AP31-V-2013-000626

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN LIDER 2000 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 12 de diciembre de 2000, bajo el Nº 25, Tomo 490Qto, RIF J-30763544-4.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAVIER GARCIA APONTE, LUISA MARGARITA DE LA INMACULADA TRUJILLO DOMINGUEZ y GABRIELA FUENTES ESPINOZA., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 75.032, 48.080 y 115.434, respectivamente.

PARTE DEMANDADA : Sociedad Mercantil SERVICIOS ALORAL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 30 de noviembre de 2005, bajo el Nº 53, Tomo 572-A VII, en la persona de sus Director Gerente ciudadana ALBA DEL CARMEN GUERRERO SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.417.883.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CHRISTIAN BELTRAN MORENO, FRANCISCO JIMENEZ GIL y ELIANA BARCENAS ORTIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 60.320, 98.526 y 143.014, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por las Abogadas LUISA MARGARITA DE LA INMACULADA TRUJILLO DOMÍNGUEZ y GABRIELA FUENTES ESPINOZA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 48.080 y 115.434, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN LIDER 2000 C.A., parte actora en el presente juicio, contra la Sociedad Mercantil SERVICIOS ALORAL, C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, cuyo contrato denominado “Promesa Bilateral de Arrendamiento de Local Comercial y Conversión de Arrendamiento”, tal y como consta en el instrumento autenticado ante la notaria Pública Segunda del Municipio sucre del estado Miranda, en fecha 23 de octubre de 2007, bajo el No. 48, tomo 154, de los libros autenticados llevados por dicha Notaría Publica, el cual se constituyó una relación jurídica arrendaticia sobre un local comercial distinguido como California cuarenta y siete (CA-47), con una superficie total aproximadamente de veintitrés metros cuadrados (23 m2), ubicado en el nivel California del Centro Comercial Líder, cuyos linderos son los siguientes: Noreste: Pasillo de circulación; Sureste: local CA-46 y local CA-14; Noroeste: Local CA-12 y local CA-13; Suroeste: Local CA-12, local CA-46 y local CA-14. Dicho Centro Comercial, está situado en la Urbanización Boleíta Sur, con frentes a la Avenida Francisco de Miranda y a las Calles Santa Ana y Capitolio, Municipio Leoncio Martínez, hoy Municipio Sucre, del Estado Miranda. Fundamentando su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167,1.264, 1.273 y 1.274 del Código Civil y los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de abril de 2013, se ADMITIÓ la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la demandada, Sociedad Mercantil SERVICIOS ALORAL, C.A., en la persona de sus Director Gerente ciudadana ALBA DEL CARMEN GUERRERO SÁNCHEZ, a fin de que compareciera por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para que diera contestación a la demanda.
En fecha 30 de abril de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó sea aperturado el cuaderno de medidas.
En fecha 07 de mayo de 2013, se dicto auto acordando abrir el cuaderno de medidas.
En fecha 14 de mayo de 2013, se abrió el cuaderno de medidas.
En fecha 20 de mayo de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa.
En fecha 20 de mayo de 2013, se ordenó librar compulsa a la parte demandada.
En fecha 6 de junio de 2013, compareció el abogado Francisco Jiménez Gil, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 98.526, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado. Igualmente consignó escrito de Contestación de la Demanda.
En fecha 10 junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de cuestiones previas y contestación de la demandada.
En fecha 10 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito el cual solicitó cómputo, igualmente mediante diligencia solicitó se declare la extemporáneas la contestación de la demanda.
En fecha 10 de junio de 2013, se declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 1ro de julio de 2013, se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, el tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente juicio, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término del contrato y su prórroga legal, alega la parte actora como fundamento de su pretensión que celebró con la demandada un contrato de “Promesa Bilateral de Arrendamiento de Local Comercial y Conversión en arrendamiento”, según consta de instrumento autenticado producido en original acompañando el libelo, que el objeto del contrato es el local comercial identificado como California Cuarenta y Siete (CA-47), ubicado en el Nivel California del Centro Comercial Líder, situado en Boleíta Sur del Municipio Sucre del Estado Miranda; que el uso pactado por las partes para el local comercial, era el de estética y cuidado de manos y pies; que según la cláusula 6.1 del contrato, la arrendataria declaró aceptar el Reglamento Especial General de Propiedad, Uso, Arrendamiento, Operación y Funcionamiento de Centro Comercial Líder, Segunda Etapa de Líder Centro de Compras y Diversión, que la relación arrendaticia quedaría sometida a los reglamentos, manuales e instructivos que en el futuro pudieran entrar en vigencia, el Reglamento mencionado consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de Marzo de 2007, bajo el No 20, tomo 15, así como su posterior aclaratoria, en fecha 22 de Febrero de 2008, bajo el No 19, Tomo 24 de los Libros Respectivos; que las partes convinieron que el plazo máximo total del arrendamiento seria de dos años, contados a partir de la fecha de inicio del contrato de arrendamiento por la transformación de la promesa bilateral de arrendamiento, contenida en dicho instrumento, más un año de prórroga legal; que el contrato de promesa bilateral de arrendamiento, se convirtió en arrendamiento, o comenzó a regir, a partir del 26 de Noviembre de 2009, en virtud de que en la cláusula 10 del contrato denominada: “ Transformación de esta promesa de arrendamiento en contrato de arrendamiento definitivo”, y de la cláusula 11.5 denominada “Inicio y pago del Arrendamiento”, se estableció que el local debe estar listo para la apertura del local al público conjuntamente con la apertura del centro comercial, por lo que el plazo inicial de dos años pactado por las partes venció el 26 de Noviembre de 2001 y la prórroga legal de un año venció el 25 de Noviembre de 2012. Que mediante misivas enviadas por la actora en fecha 22 de Septiembre de 2011 y 9 de Diciembre de 2011, se le ratificó a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento; y mediante comunicación de fecha 20 de Agosto de 2012, donde se les ratifica que venció el contrato de arrendamiento y que están en periodo de prorroga legal que vence el 25 de Noviembre de 2012; que mediante misiva de fecha 15 de Enero de 2013, se reitero a la arrendataria la terminación del contrato y la prórroga y se le recordó que debe entregar el local. Alega la actora que el no obstante que el inmueble objeto del contrato es propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES ZAHARÍ, C.A, por mandato de la propietaria, la actora es la administradora del inmueble para la atención de la relación arrendaticia, que esta situación fue debidamente notificada a la arrendataria mediante misiva el 24 de Noviembre de 2011; que en vista de que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble, la arrendadora se encuentra facultada para intentar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Deduce como pretensión la parte actora, además una indemnización de daños y perjuicios, prevista en el Reglamento Especial, el cual es parte integrante del contrato de suscrito entre las partes, donde se establece que de no cumplir la arrendataria con la devolución del local al vencimiento del término, se obliga a pagar a Líder una indemnización prevista en la cláusula Trigésima Segunda. 15 del Reglamento, según la cual la arrendataria debe pagar por cada día de retraso en la devolución del local desde la fecha en la que debe producirse la devolución hasta la fecha efectiva de la restitución, una cantidad equivalente diaria al diez por ciento del canon promedio de los últimos seis meses antes de la devolución del local, que por consiguiente la arrendataria debe pagar a la arrendadora, como indemnización por daños y perjuicios, desde el 26 de Noviembre de 2012 hasta el 22 de Abril de 2013, la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 144.361,79); señalando que el diez por ciento del canon de arrendamiento promedio de los últimos seis meses es la suma de NUEVE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.820,53).
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, se dio por citada en fecha 6 de Junio de 2013, y en esa misma fecha contestó la demanda, presentando un nuevo escrito de contestación a la demanda en fecha 10 de Junio de 2013. Con respecto a la contestación de la demanda, la parte actora, mediante escrito de fecha 10 de Junio de 2013, solicita que se tenga como tácitamente citada a la demandada para la litis contestación a partir del día 27 de Mayo de 2013, con fundamento en que el Tribunal decretó una medida cautelar de secuestro del local objeto del contrato de arrendamiento, que en la medida se encontraba presente la ciudadana ALBA GUERRERO, representante legal de la demandad, que dicha medida fue practicada en fecha 27 de Mayo de 2013, que por consiguiente, a partir de ese momento, se entiende por citada a la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, de la revisión de las actas procesales, se observa que ciertamente, la medida cautelar fue practicada por el Tribunal Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas, de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de Mayo de 2013, pero las resultas de la práctica de dicha medida cautelar, fueron recibidas por este Tribunal, en fecha 4 de Junio de 2013, por lo que es a partir de la constancia en autos, de alguna actuación de la parte demandada en el expediente, que se le puede tener por citada; por lo que correspondía contestar la demanda, al segundo día siguiente a la constancia en autos de la citación, es decir, el día 7 de Junio de 2013, siendo que la demandada, contestó el día 6 de Junio, no puede considerarse contumaz, toda vez que contesto la demanda, antes del vencimiento del lapso de emplazamiento de dos días de despacho. Así se establece.
En cuanto a la contestación de la demanda, la parte demandada, además de las cuestiones previas contenidas en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya resueltas, propuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción propuesta, con fundamento en que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminado, con fundamento en que la relación arrendaticia se inició como una promesa de futura celebración de contrato de arrendamiento, y que como no se formalizó un contrato definitivo de arrendamiento, entonces la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado; se observa que la convención celebrada entre las partes se denomina: “ PROMESA BILATERAL DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Y CONVERSIÒN EN ARRENDAMIENTO”, que la cláusula 4. establece:
PROMESA BILATERAL DARRENDAMIENTO .LOCAL, UBICACIÓN Y SUPERFICIE. El operador comercial se compromete voluntariamente en tomar en arrendamiento, y LIDER por su parte se compromete en dar arrendamiento al OPERADOR COMERCIAL, el local para comercio distinguido como California cuarenta y siete (CA-47), con una superficie total aproximada de veintitrés metros cuadrados (23m2), en lo sucesivo el LOCAL, situado en el Nivel California del CENTRO COMERCIAL LIDER. La ubicación, linderos y medidas aproximadas del LOCAL constan del plano de la planta señalada que firmado por la partes es el “ANEXO A” de este contrato, siendo que tanto esta promesa de arrendamiento como eventualmente su transformación en contrato de arrendamiento, se regirá conforme a los términos, condiciones, canon y demás acuerdos establecidos en el presente instrumento”.
En la cláusula quinta, se estableció que el destino del local sería un spa de manos y pies. En la cláusula 8. Denominada depósito en garantía, se establece que SERVICIOS ALORAL, C.A, entregaría en calidad de deposito en garantía, una suma equivalente a 16 meses de canon base de arrendamiento, de los cuales pagó una parte a la firma del contrato de promesa bilateral de arrendamiento, y el resto antes de la conversión de la promesa bilateral en arrendamiento, pago de dicha cantidad, que fue pactado como condición suspensiva para la conversión del contrato en arrendamiento. En el mismo contrato de promesa bilateral de arrendamiento y conversión en arrendamiento, se regula todo lo relativo al contrato de arrendamiento en la cláusula 11; en el contrato se establece que el inicio del contrato de arrendamiento seria para la fecha de la apertura del centro comercial, que antes de la apertura del centro comercial el local, le sería entregado a SERVICIOS ALORAL, C.A, a titulo de comodato para las remodelaciones y adecuaciones necesarias para el funcionamiento del local para el objeto al cual se destinó, se pacto en la cláusula 11.10 que el arrendamiento duraría dos años contados a partir de la fecha de inicio del contrato de arrendamiento por la transformación de la promesa bilateral. Según lo expresado en el contrato, es evidente que la intención de las partes fue celebrar una relación arrendaticia sujeta a las condiciones establecidas en el contrato, y que la relación arrendaticia, se iniciaría una vez que abriera el Centro Comercial, expresando las partes, que el contrato era a tiempo determinado de dos años contados a partir de la apertura del centro comercial, por lo que en criterio de quien suscribe, se trata de un contrato a tiempo determinado, por lo que no puede prosperar en derecho la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción propuesta, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La representación judicial de la parte demandada, en la litis contestación aceptó expresamente la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, y que fue producido acompañando al libelo, el objeto del contrato, el destino del inmueble; que la inauguración del centro comercial se inicio el día 26 de Noviembre de 2009; que la actora le remitió correspondencias del 22 de Septiembre de 2011; 9 de diciembre de 2011 y 20 de Agosto de 2012; aceptó que el local objeto del contrato de arrendamiento es propiedad de INVERSIONES ZAHARÍ, C.A; por otra parte negó y rechazó la demanda genéricamente; alegó que el contrato es a tiempo indeterminado, negó que existió una conversión automática de la promesa de arrendamiento en contrato de arrendamiento, negó que el contrato de arrendamiento hubiera culminado el 26 de Noviembre de 2011, que haya ocurrido y vencido la prórroga legal, negó que la demandada haya incumplido alguna obligación contractual y que deba pagar daños y perjuicios a la actora. La parte demandada alega como fundamento de su defensa de fondo, de que el contrato es a tiempo indeterminado, que a la extinción de la promesa bilateral de arrendamiento, la intención de las partes fue que debían suscribir un nuevo contrato contentivo de las disposiciones arrendaticias propiamente dichas; que llegada la fecha de inauguración del Centro Comercial, el 26 de Noviembre de 2009, el contrato nunca se suscribió y que como la promesa bilateral solo pretendió regular las relaciones de las partes previa la inauguración del centro comercial, esta promesa quedó extinta al nunca haberse suscrito el contrato de arrendamiento y por consiguiente surgió un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado; alega además la parte demandada, que ha sido sujeto de perturbaciones por parte de la arrendadora al remitirle las comunicaciones donde la manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, de que estaban en prórroga legal, de exigencia de la entrega del local por haber vencido la prórroga legal, que el local objeto del contrato fue dado en pago a ZAHARÍ, C.A, que en Diciembre de 2012, le fue cortado el servicio eléctrico del local por parte de Líder, y en fecha 15 de enero de 2013, fue recibida comunicación emanada de Líder, donde exige en forma extorsiva el pago de una cantidad diaria equivalente al diez por ciento del canon promedio de los últimos seis meses, por la cantidad de CUIATROCIENTOS TRENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs 457,56); que en fecha 10 de Enero de 2013, fueron recibidas por la demandada facturas emitidas por Líder, con fecha 31 de Diciembre de 2012, correspondientes al canon de arrendamiento regular correspondiente a los meses de Noviembre de 2012, Diciembre de 2012 y Enero de 2013, que al proceder a facturar las mensualidades relativas a los meses de diciembre de 2012 y Enero de 2013, ha operado la tácita reconducciòn, alegando subsidiariamente que para el caso que se considere que el contrato es a tiempo determinado, entonces operó la tácita reconducciòn y el contrato se indeterminó; que no solo Líder facturó los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2012 y Enero de 2013, sino que además la demandada los pagó. El alegato de la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento, con fundamento en que la intención de las partes era que con la apertura del centro comercial, se celebrara un contrato de arrendamiento, no concuerda con lo expresado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, denominado Promesa Bilateral de Arrendamiento de Local Comercial y Conversión en Arrendamiento, este contrato, contiene la voluntad de las partes de celebrar una promesa bilateral de arrendamiento durante el tiempo que el Centro Comercial y el local, estuvieran listos para ser inaugurados, en el mismo contrato, se prevén las condiciones bajo las cuales esa promesa bilateral de arrendamiento se transformaría en un contrato de arrendamiento, se estipulan las cláusulas del arrendamiento que entrarían en vigor al convertirse en contrato de arrendamiento con la inauguración del Centro Comercial, hecho que ambas partes admiten que fue el 26 de Noviembre de 2009; en las cláusulas relativas al arrendamiento, las partes claramente establecen que el contrato es a tiempo determinado, por dos años con su respetiva prórroga legal obligatoria para la arrendadora y potestativa para la arrendataria, se establece en canon de arrendamiento, el uso del inmueble, las penalidades en caso de incumplimiento, no existe en ninguna cláusula del contrato celebrado entre las partes donde se exprese, la intención o voluntad de celebrar un nuevo contrato cuando se inaugurara el centro comercial, sino que al ocurrir las condiciones a las cuales fue sujeta la conversión de la promesa bilateral en arrendamiento, esta promesa se convertiría en arrendamiento, como en efecto ocurrió con la inauguración del centro comercial, por lo que en criterio de quien aquí suscribe, se reitera que el contrato es a tiempo determinado, lo cual además se deduce de la contestación a la demanda, quien luego de alegar que el contrato es a tiempo determinado, confiesa que el mismo se indeterminó por haberse facturado y cobrado los meses siguientes a la terminación del contrato y la prórroga, alegatos que entres si se destruyen, por ser totalmente contradictorios entre sí y así se establece. Quedó además establecido el arrendamiento se inicio el día 26 de Noviembre de 2009, y terminó en fecha 26 de Noviembre de 2011, comenzando para esa fecha la prórroga legal de un año, la cual terminó el 25 de Noviembre de 2012. Siendo que la demandada, aceptó como cierto que la actora le remitió las comunicaciones del 22 de Septiembre de 2011 y 9 de Diciembre de 2011, donde se le informa que el contrato vencía para el día 26 de Noviembre de 2011 y su voluntad de no renovarlo, corresponde a la parte demandada, la carga de probar que la relación arrendaticia se indeterminó en virtud de que la actora le facturo los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2012 y Enero de 2013 y que la arrendataria los pagó, pero la demandada, no ejerció actividad probatoria alguna durante el proceso. Establecido como ha quedado que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, que la misma y su prórroga legal expiraron el 25 de Noviembre de 2012, corresponde a la demandada, demostrar que ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, todo ello de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1354 del Código Civil.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada no promovió prueba alguna, por su parte, la actora, durante el lapso probatorio promovió misivas emanadas de Líder y dirigidas a Servicios Aloral, C.A, de fechas 15 de Enero de 2013, 20 de Agosto de 2012 y 9 de Diciembre de 2011, para demostrar la intención de la actora de no renovar el contrato de arrendamiento, que se le requirió a la demandada la entrega del local con las bienhechurías; que le manifestó en forma inequívoca que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal vencieron el 25 de Noviembre de 2012 y que la naturaleza de la relación arrendaticia es a tiempo determinado, en cuanto a la comunicación del 15 de Enero de 2013, emanada de Líder, C.A, recibida por Servicios Aloral, C.A, en fecha 15 de Enero de 2013, la cual prueba que fue recibida por la demandada tal comunicación donde se le exige la entrega del local y el pago de las indemnizaciones por daños y perjuicios por la no entrega del local al terminarse el contrato y la prórroga, no obstante no puede hacer mérito probatorio a favor de la actora, por emanar de la misma parte, se desecha en virtud del principio de alteridad de la prueba; en cuanto a las misivas de fecha 20 de Agosto de 2012 y 9 de Diciembre de 2009, ambas admitidas por la parte demandada en la contestación de la demanda, nada aportan al debate probatorio, pues se trata de hechos admitidos por ambas partes, se desechan por impertinencia.
Siendo que las partes están contestes en que celebraron el contrato de promesa bilateral de arrendamiento de local comercial y conversión en arrendamiento, suscrito en fecha 23 de Octubre de 2007, documento autenticado que consta en autos en original, según el cual la promesa bilateral de arrendamiento, se convertirá en arrendamiento a tiempo determinado, con vigencia de dos años contados a partir de la apertura del centro comercial, que ambas partes están contestes en afirmar que el centro comercial, se abrió el 26 de Noviembre de 2009, y concluido como ha sido que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal vencieron en fecha 25 de Noviembre de 2012, y como quiera que la demandada no demostró el cumplimiento de su obligación de entregar el local objeto del contrato al vencimiento del término y su prórroga, debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, pues se trata de un contrato bilateral donde la parte arrendadora reclama el cumplimiento de la obligación de entregar el bien arrendado al vencimiento del contrato y la prórroga. Así mismo, siendo el contrato suscrito entre las partes, ley, tal como lo establece el artículo 1159 del Código Civil, y siendo que las partes pactaron una cláusula penal, donde la demandada se compromete a pagar como indemnización de daños y perjuicios, por la no entrega del local al vencimiento del contrato una suma diaria equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento promedio de los últimos seis meses, debe prosperar en derecho la indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento de la obligación de la demandada de entregar el local para el día 26 de Noviembre de 2012, debiendo pagar a la arrendataria, la suma del DIEZ POR CIENTO (10%) diario del canon de arrendamiento promedio de los últimos seis meses de vigencia del contrato, contados a partir del 26 de Noviembre de 2012, al 28 de Mayo de 2013, fecha en la que el Tribunal Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, practicó la medida cautelar de secuestro del bien, y que el mismo fue entregado a la represente judicial de la arrendadora. Siendo que en la cláusula 11.7 del contrato de promesa bilateral de arrendamiento de local comercial con conversión en arrendamiento, se estipuló que el canon de arrendamiento se calculará y pagará de la siguiente forma: canon base, la suma de ciento veintinueve mil bolívares (Bs. 129.000,00) por metro cuadrado; el canon variable equivalente al diez por ciento de las ventas brutas del local y el canon a pagar será la cantidad mayor entre el canon base y el variable, por lo que según lo aportado por las partes en autos, no puede esta juzgadora determinar el monto del canon de arrendamiento de los últimos seis meses, ni por consiguiente el diez por ciento de dicho monto, por lo que de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena experticia complementaria del fallo, para que un experto designado por el Tribunal, estime el monto del canon de arrendamiento promedio de los últimos seis meses, para poder determinar el monto de la indemnización, que es el diez por ciento del canon que resulte, multiplicado por cada día transcurrido desde el 26 de Noviembre de 2012 hasta el 28 de Mayo de 2013. Así se establece.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios instaurada por ORGANIZACIÒN LIDER 2000, C.A, contra la sociedad mercantil SERVICIOS ALORAL, C.A, y en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la actora de forma inmediata el local distinguido como California Cuarenta y Siete (CA-47), ubicado en el nivel California del Centro Comercial Líder, situado en la Urbanización Boleíta Sur, con frente a la Avenida Francisco de Miranda y a las Calles Santa Ana y Capitolio, Municipio Sucre del Estado Miranda, con inclusión de las bienhechurías que se produjeron como consecuencia de la labores de remodelación y adecuación realizadas de conformidad con lo acordado por las partes en el contrato.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la actora como indemnización por daños y perjuicios, por la no entrega del local, por cada día desde el 26 de Noviembre de 2012, hasta el 28 de Mayo de 2013, la suma que resulte equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento promedio de los últimos seis meses, el cual será calculado mediante experticia contable, con base a lo estipulado por las partes en la cláusula 11.7 del contrato celebrado entre las partes, dicha experticia se practicará mediante un solo experto que será designado por el Tribunal.
TERCERO: Como quiera que la parte demandada resultó totalmente vencida en el presente juicio, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Certifíquese y Déjese Copia certificada de la Presente Decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Julio de 2013. Años: 303º y 154º.