TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos estos autos.

I

DEMANDANTE: Los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-8.788.462, V-20.173.308 y V-16.901.392, respectivamente.

DEMANDADO: La Sociedad Mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo (2º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 23, Tomo 77-A-Sgdo.

APODERADOS: Por la parte actora, los Abogados RICARDO DE ARMAS MASSAGUER y DAMASO JOSE PEÑA GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.795 y 112.169, respectivamente. Por la parte demandada las abogadas: ISABEL SOFIA CARPIO FARIAS y MARIA EUGENIA OROPEZA DE GUARDIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.735 y 13.400, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

II

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentada por el abogado RICARDO DE ARMAS MASSAGUER, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.795, quien se ha presentado a juicio en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-8.788.462, V-20.173.308 y V-16.901.392, respectivamente, tal y como se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 28 de octubre de 2011, anotado bajo el no. 23 , tomo 47 de los libros respectivos.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos. .

Que tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera (3º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (2) de septiembre de 2008, anotado bajo el Nro. 47, Tomo 38, sus representados celebraron contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., el cual tiene por objeto el local comercial signado con el número uno (1), situado en la planta baja del Edificio San German, ubicado en la Avenida Francisco Solano López con cruce con calle Pascual Navarro, Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, ubicada en el Fraccionamiento Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Adujo, que el canon de arrendamiento estipulado por las partes fue por la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.600,00) mensuales (sic), que la arrendataria se comprometió a pagar en forma puntual, en dinero en efectivo y de curso legal, los primeros cinco (5) días de cada mes en las oficinas donde despachan los arrendadores.; que la arrendataria ha dejado de pagar a sus representados los cánones de arrendamiento estipulados correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2011, a razón de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1600,00) mensuales, lo que asciende a la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00).

Que en la Cláusula Cuarta del referido contrato, la arrendataria se comprometió a pagar los cánones de arrendamiento en forma puntual y en dinero en efectivo, lo cual, aducen los accionantes no ha hecho en modo alguno con respecto al pago de las pensiones de arrendamiento antes referidas.

Que los hechos expuestos son imputables a la arrendataria, motivo por el cual, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, acuden ante este tribunal para demandar como en efecto demandan a la Sociedad Mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., antes identificada, en su carácter de arrendataria a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

Primero: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento por la absoluta falta de pago de TRES (3) cánones consecutivos arrendaticios correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2011, establecidos convencionalmente, y en la entrega del inmueble objeto del mismo libre de personas y de bienes, completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió en la oportunidad de celebrar dicho Contrato de Arrendamiento.

Segundo: En cancelar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2011, por la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00).

Tercero: En pagar las costas del presente juicio.

III

Admitida la demanda por este Tribunal, en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2011, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se emplazó a la demandada de autos por intermedio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda.

En fecha 15 de noviembre de 2011 diligenció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma a la demanda, la cual fue admitida por el Tribunal en fecha ocho (08) de diciembre de 2011 de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de diciembre de 2011 diligenció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación. Asimismo, en fecha 16 de diciembre de 2011, dejó constancia del pago de los emolumentos en la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito.

En fecha 09 de enero de 2012 el Tribunal libró compulsa de citación y se remitió a la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito.

En fecha 20 de enero de 2012, diligenció el abogado actor y solicitó copias y computo certificado. Asimismo, consignó sustitución de poder.

Ante la imposibilidad del ciudadano Alguacil de citar a la parte demandada, según se evidencia de las diligencias presentadas en fecha 24 de enero de 2012, se ordenó, a solicitud de la parte actora, la citación mediante Cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y luego de publicado el Cartel en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el referido artículo tal y como consta de la diligencia estampada por la ciudadana Secretaria de este Tribunal de fecha 29 de febrero de 2012, y transcurridos como fueron los días señalados en dicho Cartel, no habiendo comparecido la demandada a darse por citada, el Tribunal procedió a designarle Defensor Judicial recayendo dicha designación en la persona del abogado José Luis Villegas, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.050, cuya designación fue revocada posteriormente por este tribunal mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2012 y designó en su lugar al Dr. Gervis Alexis Torrealba, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.910, librándose boleta de notificación, el cual aceptó y juró cumplir bien y fielmente el cargo en fecha 29 de enero de 2013.

Durante las gestiones relativas a la citación por carteles de la parte de demandada, consta que la parte actora consignó un nuevo escrito de reforma de la demanda, actividad esta que fue admitida por el tribunal mediante auto de fecha 09 de marzo de 2012, de acuerdo a criterio sostenido en Sala Político Administrativa, en decisión no. 01689 de fecha 25 de noviembre de 2009, recaída en el caso de Lombardo Bacca y otra en contra de CANTV y otra.

En fecha 15 de febrero de 2013 diligenció la abogada Mercedes Oropeza, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 13.400 y consignó instrumento poder especial que le acredita su representación y la representación de la abogada Isabel Sofía Carpio Farias, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 3.735, para actuar en este juicio en nombre de la parte demandada, y en tal virtud se dio por citada.

En fecha 19 de febrero de 2013, diligenciaron las apoderadas judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación a la demanda, oportunidad en la cual alegaron la cuestión previa contenida en el ordinal 6o. del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, e invocaron como defensa de fondo, la falta de cualidad y de interés de la parte actora para sostener este juicio, se cuestionó la naturaleza del contrato, se impugnó la cuantía en que la cual fue estimada la demanda y se negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes conforme los argumentos de hecho y de derecho que las aludidas abogadas consideraron más adecuados a la mejor defensa de su representada. :

Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tan singular derecho, así tenemos que, mediante escrito consignado a los autos en fecha 21 de febrero de 2013, la parte actora a través de su apoderado judicial promovió las siguientes pruebas:

En el particular identificado “Documentales”, y a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado con la parte demandada, la sociedad mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., la parte actora promovió, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dos (2) de septiembre de 2008, quedando anotado bajo el Nro. 47, Tomo 38, acompañado en original como documento fundamental de la demanda constante de cinco (5) folios útiles, marcado “1”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pasando a ser el instrumento fundamental de la demanda por ser el instrumento de donde se derivan las obligaciones demandadas. Así se declara.

En el mismo particular, promovió la parte actora, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la Notificación Notarial efectuada por medio de la Notaría Pública Segunda (2º) del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de agosto de 2.011, que marcada “3” acompaña a su escrito de promoción, indicándose, que con esa notificación se, “… le participó por vía autentica sobre el vencimiento del contrato y de la no renovación del referido contrato de arrendamiento, lo cual tiene como consecuencia que para el momento de la interposición de la presente demanda, el contrato de arrendamiento estaba sometido a régimen de contratación a tiempo determinado y no había operado la tácita reconducción, y por ende, es procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago. (Juicio Breve)…”

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.

Seguidamente y a los fines de demostrar “… el conocimiento de la parte demandada de la cuenta corriente de nuestros representados, en la que debía efectuar los correspondientes pagos de forma mensual establecidos en el contrato de arrendamiento… “ y a los fines de demostrar que la parte demandada “… no respeta los acuerdos convencionales celebrados en el mismo contrato y es reincidente en mora debitoris en los pagos mensuales de los correspondientes cánones arrendaticios…”, promovió, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la relación certificada de los depósitos efectuados por la parte demandada, emitida por el Banco Mercantil, Banco Universal en fecha 12 de diciembre de 2012, debidamente firmada y sellada con sello húmedo de la Sucursal de la Oficina Campo Alegre del Municipio Chacao. A ese mismo efecto, promovió la prueba de informes del Gerente de la Sucursal Bello Campo del referido Banco Mercantil, Banco Universal, para que certifique la veracidad de la relación de depósitos donde se aprecian diecinueve (19) depósitos efectuados todos en fecha tres (3) de diciembre del 2012, por la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,00), que se acompaña a su escrito de pruebas marcado “4”.

Al respecto debe advertirse, que la relación certificada de los depósitos presuntamente efectuados por la parte demandada, emitida por el Banco Mercantil, a que se alude en este particular no fue promovida de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, ni se constata que haya sido corroborada de la manera solicitada por la promovente a través de la prueba de informes a esa institución bancaria, sin embargo, esa circunstancia quedó corroborada con los depósitos efectuados en la aludida cuenta promovidos por la parte demandada, lo que obliga a este Tribunal a apreciar esos documentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se declara.

Por su parte, en fecha 26 de febrero de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas en los siguientes términos:

En el capitulo identificado I, y con el fin de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, promovió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil, “… veintiuna (21) planillas de depósito bancario, que acompañamos en original marcadas del Nro. 1 al Nro. 21, las cuales demuestran el pago efectuado por VIAJES PRINCIPAL, C.A. a la ciudadana RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.788.462, en la cuenta corriente Nro. 01050083451083112597, que la antes mencionada señora mantiene en el BANCO MERCANTIL Banco Universal, cada uno de los depósitos por la suma de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00), correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; y enero, febrero y marzo de 2013” .

Tales recaudos, según observa el Tribunal, no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, por cuyo motivo se impone para quien aquí decide la apreciación de los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados, pues tales recaudos se equiparan al concepto de las tarjas, dado que:

(omissis) “…Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.
En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:
“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
“…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.) .
“En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.
Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…” (Sentencia n° RC.00977, de fecha 20 de diciembre de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de MANUEL ALBERTO GRATERÓN contra ENVASES OCCIDENTE, C.A.).

En el mismo capitulo I la parte demandada, a los fines de demostrar que su representada “… previos los trámites correspondientes y la documentación solicitada se inscribió en el SENIAT, indicando como sede de la empresa y dirección fiscal la siguiente dirección: Avenida Francisco Solano López, planta baja del edificio San Germán, local distinguido con el número 1, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, …” promovió, la copia fotostática del documento público administrativo, CERTIFICADO DE REGISTRO DE INFORMACION FISCAL (RIF), identificado con la letra y número J-00252167-8, de fecha 28 de junio de 1994.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.

En el Capitulo II de su escrito de pruebas, la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano: JOSE LUIS GARCIA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.306.607, mayor de edad, domiciliado en Caracas, a los fines de demostrar hechos relacionados con el pago de los cánones de arrendamiento.

Providenciada esa testimonial en la forma de ley, consta que mediante acta de fecha 05 de marzo de 2013, el aludido ciudadano declaró conocer a la empresa Viajes Principal C.A y a sus directivos desde hace 19 anos, los cuales trabajó en esa empresa ; declaró trabajar como motorizado para esa empresa y para otras empresas mas; que en virtud de ese trabajo con la empresa Viajes Principal c.a. , entre sus tareas estaba la de entregar cheques por concepto de cánones de arrendamiento al señor Bassam y luego de su fallecimiento a la señora Ragida Salah o a cualquier empleado, en la avenida Francisco de Miranda , edificio Sud America , piso 11 oficina F. A la pregunta Cuarta, si a finales de 2011 entregaban normalmente los cheques o si por el contrario dejaron de recibírselo en alguna oportunidad, respondió que si, que sin ninguna justificación, últimamente le devolvían los cheques; a la pregunta sexta respondió que si, que fue al Banco de Venezuela en la cuenta del tribunal Vigésimo Quinto de Municipio a hacer los depósitos, y que le notificaban que no se podían hacer porque el tribunal estaba intervenido.

Esta prueba se valora como un simple indicio, debiendo tenerse en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre si, y en relación con las demás pruebas de autos, de conformidad con el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En el capitulo III de su escrito de pruebas , la parte demandada, a los fines de demostrar que “… efectivamente ingresaron en la cuenta corriente número 01050083451083112597 del Banco Mercantil Banco Universal, Agencia La Pelota, cuyo titular es la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, portadora e la cédula de identidad número V-8.788.462, los depósitos realizados por la sociedad de comercio VIAJES PRINCIPAL, C.A., en la señalada cuenta corriente, en el periodo comprendido entre agosto de 2008 y febrero de 2013, ambos meses inclusive, promovió la prueba de Informes a la Institución Financiera BANCO MERCANTIL, Banco Universal, Agencia La Pelota, ubicada en la Avenida Urdaneta, esquina La Pelota, Caracas, a fin de que dicha institución, aportara los siguientes : 1.- Si la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad Número V-8.788.462, mantiene una cuenta corriente en esa institución bancaria, abierta en la Agencia ; La Pelota, ubicada en la Avenida Urdaneta de ésta ciudad de Caracas, signada con el Nro. 01050083451083112597.; 2.- Si en la cuenta bancaria Nro. 05010083451083112597 del Banco Mercantil, Banco Universal, fueron depositados veintiún (21) cheques del Banco Mercantil, Banco Universal, que se identifican en ese escrito, contra la cuenta corriente Nro. 010500320010326476712, cuyo titular es VIAJES PRINCIAPAL C.A. RIF.: J-002521678, cada uno de dichos depósitos por la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs.1.600,00), y si esas cantidades de dinero depositadas ingresaron efectivamente en la referida Cuenta Corriente, de la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad Número V-8.788.462. 3.- Si en el mes de Agosto del año dos mil ocho (2008), en la cuenta bancaria Nro. 01050083451083112597 del Banco Mercantil, Banco Universal, cuya titular es la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad Número V-8.788.462, fue despistado el cheque Nro. 99243817 del Banco Industrial, contra la cuenta corriente Nro. 00030012850001237986. girado por VIAJES PRINCIAPAL C.A. RIF.: J-002521678, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00). 4.- Si en el mes de Septiembre del año dos mil ocho (2008), en la cuenta bancaria Nro. 01050083451083112597 del Banco Mercantil, Banco Universal, cuya titular es la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad Número V-8.788.462, fue depositado el cheque Nro. 81229576 del Banco Industrial, contra la cuenta corriente Nro. 00030012850001237986. girado por VIAJES PRINCIAPAL C.A. RIF.: J-002521678, por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,00).

Providenciada esa prueba, en la forma de ley , se evidencia que el oficio remitido a tales fines a la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN) fue respondido por esa Institución en el sentido de haber requerido esa información al Banco Mercantil con la indicación expresa de que fuera remitida a este Tribunal, sin que a la fecha en que se pronuncia esta decisión el aludido Banco hubiera informado en el sentido requerido, de allí, que se desconoce el efecto que esa información hubiera surtido al proceso, motivo por el cual , la prueba promovida debe desecharse . Así se decide.

En el mismo capitulo III la parte demandada, a los fines de demostrar que “… previos los trámites correspondientes y la documentación solicitada se inscribió en el SENIAT en fecha 28 de junio de 1994, indicando como sede de la empresa y dirección fiscal la siguiente: Avenida Francisco Solano López, planta baja del edificio San Germán, local distinguido con el número 1, urbanización Sabana Grande, Parroquia el Recreo. Asimismo se evidencia que la relación arrendaticia no comenzó con el Contrato que sustenta la demanda, es decir, el 1º de septiembre de 2008, sino que su vigencia como un contrato verbal sin determinación de tiempo se inició en el año 1994…” promovió la prueba de Informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, a fin de que informe a éste Tribunal : 1.- Si la empresa VIAJES PRINCIPAL C.A., se encuentra inscrita en ese Organismo y en caso afirmativo remita una copia auténtica del CERTIFICADO DE REGISTRO DE INFORMACION FISCAL (RIF), identificado: con la letra y número J-002521678, de fecha 28 de junio de 1994, y si desde esa fecha tiene establecido como domicilio fiscal y sede de la mencionada empresa mercantil en la siguiente dirección: Avenida Francisco Solano López, planta baja del edificio San Germán, local distinguido con el número 1, urbanización Sabana Grande, Parroquia el Recreo.

Consta que este tribunal remitió oficio no. 144-13 de fecha 28 de febrero de 2013, a la aludida Oficina publica, recibiéndose respuesta de fecha 02 de mayo de 2013 oficio no. 001652, por medio la cual informa que la empresa Viajes Principal C.A. se encuentra inscrita el RIF desde el 25 de junio de 1987 , y de acuerdo a ese registro remitido anexo, su domicilio fiscal es , avenida Francisco Solano, Edificio San Germán , piso PB , local 1. Sabana Grande.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.

En fecha 25 de marzo de 2013, el Tribunal dictó auto difiriendo la oportunidad para dictar sentencia para el décimo quinto (15º) día continuo siguiente a la presente fecha, y siendo que ese termino transcurrió sin que el tribunal se pronunciará, la presente decisión deberá ser notificada a las partes, de acuerdo a lo que dispone el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V
Primero
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del articulo 346 de Código de Procedimiento Civil, la cual se refiere al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78 . En tal sentido, la parte demandada invocó esta ultima hipótesis, indicándose al respecto que,

“La demanda contiene dos pretensiones que se excluyen entre si y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto damos por reproducido, no se pueden acumular dos (2) acciones en un mismo libelo, no obstante lo cual la parte actora incluye el reclamo de DAÑOS Y PERJUICIOS por los cánones de supuestamente insolutos, equivalente a una pretensión de CUMPLIMIENTO, sin señalar si lo hace en forma subsidiaria como lo indica la citada norma.
La actora hace una inepta acumulación de acciones que se excluyen entre sí, prohibida por nuestra legislación, como es solicitar la resolución del contrato por falta de pago y reclamar a la vez el pago de daños y perjuicios representados en los cánones presuntamente insolutos, pedimento este último que en realidad corresponde a una acción de cumplimiento de contrato. No le esta permitido a la parte demandante acumular en una misma pretensión acciones que se excluyan entre sí, como las indicadas, a menos que proponga el reclamo como subsidiario del otro. En todo caso, el Juez, ante el silencio de la parte, no puede suplir alegaciones de hecho que corresponde hacer a las partes, so pena de incurrir en el vicio de desequilibrio procesal, lo que le está vedado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir el tribunal observa

El objeto de la pretensión procesal deducida por la parte actora tal como se indicó en líneas anteriores, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con la accionada, ambicionándose, sobre la base de lo establecido en los artículos 1.167 y 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa junto con el pago de los daños y perjuicios que, según se afirma, le han sido irrogados a su representada por la falta de pago los cánones de arrendamiento correspondientes a tres mensualidades, los cuales son estimados en la cantidad Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo)

Ahora bien, la incompatibilidad aducida por la representación de la demandada, en cuanto a la acumulación de pretensiones, tiene plena aplicación respecto de los contratos de ejecución instantánea o de ejecución única, en los cuales la resolución del contrato tiene como consecuencia la terminación del mismo quedando las partes en una situación como si nunca hubieran contratado, debiendo las partes devolverse las prestaciones recíprocas cumplidas. Es el efecto “ex tunc” que lleva a las partes retroactivamente a la situación anterior a la celebración del contrato, por ejemplo en el contrato de compraventa en el cual no puede concebirse que el comprador pague el precio y deba devolver la cosa objeto del contrato. En el caso de los contratos de arrendamiento, que son contratos de tracto sucesivo, cuando se demanda la resolución o el desalojo, es posible acumular a esas pretensiones la del cobro de las pensiones y otros rubros establecidos en el contrato, más aún si esos cánones se pretenden en concepto de los daños y perjuicios causados con motivo del incumplimiento en el pago oportuno de las mensualidades y por el uso del inmueble. Esto es así, en virtud, que en la resolución del contrato o en la acción de desalojo el efecto que se produce es “ex nunc”, es decir, hacia el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual, así como tampoco hay incompatibilidad cuando se pretende que el arrendatario continúe pagando por el uso del inmueble hasta su efectiva entrega, pues la exigencia de pago de las pensiones descritas como insolutas en el libelo no es susceptible de ser requerida por vía subsidiaria, sino como un efecto mismo de la declaratoria que establezca la terminación del contrato, ya que :

(omissis) “…la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Sentencia nº 443, de fecha 28 de febrero de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de D-TODO IMPORT, EXPORT, TRADING Y DISTRIBUIDORA, CD, c.a.).

Aunado a ello, y comoquiera que lo pretendido por la accionante es la resolución del contrato y el pago de cánones insolutos a título de indemnización de daños y perjuicios, ambas derivadas de un arrendamiento, por lo que resulta forzoso concluir que, en virtud de lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es aplicable el procedimiento breve a que se contrae esa disposición legal, motivo por el cual, la defensa previa debe declararse sin lugar. Así se decide.

Segundo
DE LA FALTA DE CUALIDAD

En su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada delató la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el juicio, para lo cual indicó:

“ En primer lugar, alegamos la falta de cualidad y de interés de la parte actora para intentar el presente juicio y de la parte demandada para sostenerlo, considerando que la demanda fue interpuesta en forma personal por los ciudadanos:
1. RAGIDA YAMOUL SALAH, titular de la cédula de identidad número V-8.788.462, 2. SAMMY HATEM YAMOUL, titular de la cédula de identidad número V-20.173.308 y 3. OMAR HATEM YAMOUL, titular de la cédula de identidad número V-16.901.392.
Que los nombrados accionantes sustentan la demanda en un contrato de arrendamiento suscrito con nuestra representada como parte arrendataria, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 47, Tomo 38, en fecha 02 de septiembre de 2008, el cual la parte ARRENDADORA es la SUCESION DE BASSAN HATEM HATEM, integrada por RAGIGA YAMOUL SALAH, en su propio nombre y en representación de su menor hijo SAMMY HATEM YAMOUL, sobre quien dice ejercer Patria Potestad y OMAR HATEM YAMOUL, todos en su sedicente condición de COHEREDEROS DE LA SUCESION DE BASSAM HATEM HATEM. Es de observar que, para la fecha en que BASSAM HATEM HATEM adquirió el inmueble, lo que ocurrió en el año 2004, el mismo se encontraba en posesión de VIAJES PRINCIPAL C.A., en calidad de ARRENDATARIA, continuando la relación arrendaticia con el nuevo propietario en las mismas condiciones existentes desde el nacimiento de dicha relación, a principios de 1994, es decir, como un contrato verbal a tiempo indeterminado. Al morir BASSAM HATEM HATEM, sus aparentes herederos suscriben con nuestra mandante el contrato que sustenta la demanda, pero lo hacen sin acreditar ante el ciudadano Notario su condición de integrantes de dicha sucesión, ni presentar la correspondiente Partida de Defunción, ni demostrar la ciudadana RAGIDA YAMOUL SALAH su condición de viuda o que ejercía la patria potestad sobre el entonces menor SAMMY HATEM YAMOUL, y aún más, se identifica en el cuerpo del mencionado documento como SOLTERA, corroborando su estado civil la nota estampada por el Notario al certificar el documento.
Que el poder que acredita al abogado Ricardo de Armas Massaguer como representante de RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, donde se identifican como los tres poderdantes como solteros, fue otorgado en forma personal y no como SUCESORES DE BASSAM HATEM HATEM.
Las circunstancias anotadas conllevan a evidenciar la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, para intentar el presente juicio, y de la parte demandada VIAJES PRINCIPAL C.A. para sostenerlo por cuanto el contrato de arrendamiento que sustenta la demanda fue suscrito por nuestra mandante con quienes se dicen coherederos de BASSAM HATEM HATEM, pero sin demostrar éstos su condición de herederos, pues no acompañan la declaración sucesoral ni la prueba de haber satisfecho el impuesto previsto en el artículo 27 y siguientes de la Ley de Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas, pruebas necesarias para el reconocimiento de la propiedad sobre el inmueble del cual presuntamente son copropietarios, por también presuntamente haber adquirido el bien por herencia de su común causante señor BASSAM HATEM HATEM, Declaración de Herencia que obligatoriamente deben hacer para adquirir la cualidad de herederos y para poder hacer valer sus derechos legítimamente sobre un determinado bien propiedad del de cujus.
La FALTA DE CUALIDAD de la parte actora para intentar el presente juicio se evidencia de que los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL se atribuyen el carácter de herederos de BASSAM HATEM HATEM y no acompañan ningún instrumento que fundamente tal afirmación. La falta de cualidad de nuestra representada para sostenerlo , deviene de que, no suscribieron contrato de arrendamiento con las personas naturales YAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, sino con la SUCESION DE BASSAM HATEM HATEM, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento que fundamenta la demanda .
Al no presentar junto con la demanda el CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN de quien era propietario del inmueble arrendado, o los CERTIFICADOS que demuestren la condición de herederos testamentarios, o una declaración ad perpetuam memoria que los declare únicos y universales herederos, la parte actora perdió la única oportunidad que tenía para producir eficazmente los documentos fundamentales, tal como lo ordena el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y así pedimos lo declare expresamente el Tribunal en la sentencia que produzca…”

Para decidir el Tribunal observa

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legitimatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:
(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).
Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:
(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).
(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).
Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).
El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que Luis Loreto sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).
Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.
Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RUBÉN CARRILLO ROMERO y otros). –Subrayado y cursivas de la Sala-

En el caso bajo examen, se observa que la parte actora acudió a juicio afirmando ser la arrendadora del bien inmueble constituido por el local comercial signado con el número uno (1), situado en la planta baja del Edificio San German, ubicado en la Avenida Francisco Solano López con cruce con calle Pascual Navarro, Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, ubicada en el Fraccionamiento Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Ahora bien, partiendo de los principios up supra es de considerar que los alegatos esgrimidos por la parte demandada para cuestionar la cualidad de la parte actora tienden a confundir la prueba de la cualidad con el instrumento fundamental de la demanda, pues aquella concierne al título para obrar en justicia, mientras que el segundo atiende a sustentar la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora, sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Debe señalarse además, la pretensión procesal deducida en contra de la parte demandad no está siendo ejercida por otra persona distinta a los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, siendo por ello irrelevante las argumentaciones aducidas por la demandada, pues el hecho de que estos tengan o no la condición de legítimos herederos de la sucesión de BASSAM HATEM HATEM no desnaturaliza el derecho que le asiste a los referidos ciudadanos para proponer su demanda, y, mucho menos, descalifica la esencia de la relación contractual que los hoy demandados afirman mantener con la actora, ya que en razón de su naturaleza intrínseca, en materia de arrendamiento no se discute la propiedad sino la posesión, pues el poseedor legítimo es el arrendador, en tanto que el arrendatario detenta la cosa arrendada a título precario a nombre de su arrendador, pues el derecho que confiere el contrato al arrendatario es un derecho personal y no un derecho real sobre cosa ajena, dado que el arrendatario tiene solamente una pretensión frente al arrendador referente al uso y goce de la cosa arrendada, todo lo cual se corresponde con la doctrina sustentada por nuestro máximo Tribunal de la República:

(omissis) “…el arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona se obliga a hacer gozar a la otra de un bien mueble o inmueble, por tiempo determinado, a cambio del pago de un canon de arrendamiento. De sus notas características, resaltan la ausencia de ánimus domini por parte del arrendatario (se obliga a devolver a cosa arrendada) y su posición de poseedor precario que proscribe cualquier facultad de disposición del bien e incluso limita su uso al pactado en el contrato. Bajo estas consideraciones, la condición de arrendatario, claramente divorciada de cualquier atributo real sobre el inmueble arrendado, no arroja mínimas luces en relación con una manifestación propia de riqueza que amerite que una entidad con poder de exacción pretenda gravar, sin comprometer gravemente el principio de justicia tributaria…” (Sentencia nº 06, de fecha 4 de marzo de 2.010 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de JORGE BARBOZA GUTIÉRREZ).

En consecuencia, la defensa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara.

Tercero
De la Impugnación de la Cuantía

En la oportunidad de la contestación al demanda, la parte demandada impugnó la cuantía con la que fue estimada la demanda, y a tales fines adujo,

“…Al analizar el libelo de la demanda a fin de determinar si cumple con todos los requisitos y extremos formales observamos que hay un requisito de la demanda, si bien, no contenida en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pero sumamente importante y se refiere a la estimación de la demanda.
La estimación de la demanda fija la competencia del Tribunal, conforme lo establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. se trata de una CARGA PROCESAL que corresponde al DEMANDANTE.
La estimación del valor de la demanda es el fundamento para que el Tribunal se declare o no competente para conocer de la presente causa.
Estimado el valor de la demanda por el ACTOR, la Ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación, formulando y fundamentando su contradicción en la oportunidad de la contestación a la demanda, como en efecto lo hacemos en forma expresa y conforme a los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
La demanda fue presentada inicialmente el 3 de noviembre de 2011, señalando, en la misma el apoderado de la parte actora, lo siguiente:

“LA ARRENDATARIA ha dejado de pagar a nuestros representados el canon de arrendamiento estipulado correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2011, a razón de MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 1.600,00) mensuales; lo que asciende a la suma de CUATRO MIL OCHOCIETOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00)”
Más adelante indica:
“… es decir, reiteramos: los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2011”, cuyo pago a razón de Bs. 1.600,00 cada uno, por un total de Bs. 4.800,00, formalmente demanda por concepto de Daños y Perjuicios”

Sobre la cuantía, expresa:

“A los fines de la competencia, estimamos la presente demanda en la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00) mensuales, lo que asciende a la suma de CUATRO MIL OCHOCIETOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00), equivalente a SESENTA Y TRES ENTEROS CON UNA DECIMA (63,1) Unidades Tributarias (U.T.)”

Al folio 46 del Expediente, consta que la demanda fue nuevamente reformada, siendo admitida la misma por el Tribunal en fecha 09 de marzo de 2012. En el petitorio solicita la resolución del contrato de arrendamiento por la absoluta falta de pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2011, que totalizan Bs. 4.800,00, cuyo pago demanda por concepto de daños y perjuicios, con el siguiente agregado: “Para asombro, la demanda reincide en su falta de pago, ya que a la fecha ha dejado de pagar oportunamente los meses de enero y febrero de 2012”.
En consecuencia, analizando la manifestación anterior, los meses supuestamente impagados serían los de julio, agosto y septiembre de 2011 y enero y febrero de 2012; están pagados por argumento en contrario, el canon de arrendamiento de los meses de: octubre, noviembre y diciembre de 2011, por lo que se impone incluir en la reforma, como insolutos, los meses de enero y febrero de 2012, e incrementar la cuantía de la demanda proporcionalmente, esto es, que en vez de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00), lo correcto sería estimarla en ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), equivalente a setenta y cuatro con setenta y seis unidades tributarias (74,76) y así lo solicitamos expresamente. (ampliar y aclarar, releer para ver si se entiende, mientras sigo sin darle ya un orden general).
Al proceder la actora en esa forma, está evidenciando su mala fe al pretender eliminar la posibilidad de una segunda instancia, si fuere el caso, lo que debe impedir el Juez, como director del proceso y teniendo presente que las normas de procedimiento son de eminente orden público y por lo tanto, de estricta aplicación.
El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil antes mencionado establece:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”
La demanda estimada conforme la señalada disposición y considerando que sumadas las pensiones sobre las cuales se litiga ascienden a ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), significa entonces que este Juzgado no es competente para conocer de la presente demanda, en el supuesto que se trate de un contrato a tiempo determinado, analizando el caso se constata que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, se calcula en base a un (01) año del canon de arrendamiento y se deberá demandar por desalojo, artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Contradicha la estimación hecha por el actor, el Juez está en a obligación de apreciar estos elementos y si encontrare justificada la objeción de la estimación, no podrá decidir el mérito de la controversia y deberá pasar los autos al juez competente por el valor de la demanda para que decida el fondo de la controversia.
Consideramos que es indispensable reponer la causa al estado que sea sometida al Juez competente quedando así anulado lo actuado.
Pedimos que el Juez se pronuncie en forma expresa, positiva y precisa sobre la estimación de la demanda, rechazada expresamente.”

Para decidir, se observa:

El valor de la causa, en los términos que indica el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, tiene como misión fundamental la de establecer, a priori, la competencia del respectivo órgano judicial por razón de la cuantía, ante el cual se hubiere propuesto la demanda, lo que, a su vez, posibilita la fijación del límite para la interposición de los recursos contemplados por la ley para combatir en estrados la eficacia de las decisiones proferidas en sede judicial, y el establecimiento de los posibles efectos económicos que pudieren derivarse del procedimiento instaurado, lo que implica considerar que la cuantía es rigurosamente legal, y su determinación no puede quedar al libre arbitrio de las partes, a menos que el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, o se esté en presencia de asuntos que versen sobre el estado o la capacidad de las personas, pues siempre debe atenderse a la naturaleza de la cuestión que se discute, por manera de aplicar las reglas jurídicas que resulten aplicables, sin menospreciar para ello la situación de hecho preexistente al momento de la presentación de la demanda.

En el presente caso, la parte actora, con apoyo, entre otros, a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, ha deducido una pretensión procesal cuyo objeto está destinado a obtener una declaratoria judicial orientada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, basada en hechos de carácter culposo que se le atribuyen a la hoy demandada, por cuyo motivo se pide en la parte petitoria del libelo:

(omissis) “…Primero: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento por la absoluta falta de pago de TRES (3) cánones consecutivos arrendaticios correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2011, establecidos convencionalmente, y en la entrega del inmueble objeto del mismo libre de personas y de bienes, completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió en la oportunidad de celebrar dicho Contrato de Arrendamiento.

Segundo: En cancelar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2011, por la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00).

Tercero: En pagar las costas del presente juicio.

En el capítulo relativo a la estimación de la demanda, la parte actora, estimó la misma en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), indicándose que esa estimación equivale a CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS ( 53 UT )

Ahora bien, la regla aplicable para la estimación de las demandas de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En el caso de autos, el tribunal observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de tres mensualidades denunciadas como insolutas, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2011, cada una por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,oo) y de acuerdo al contrato anexo al libelo, dicho contrato de arrendamiento tendría una vigencia de tres años (3) fijos contados desde el primero de septiembre de 2008. En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 1 de septiembre de 2011, fecha en que en principio, termina el contrato de arrendamiento, lo que implica, que la estimación debe efectuarse con base a las tres mensualidades demandadas, lo cual asciende a la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo). En consecuencia, la cuantía en la que fue estimada la demanda por la parte actora, cumple rigurosamente con las exigencias de ley, motivo por el cual, es evidente que la impugnación efectuada no ha de prosperar. Así se decide.

VI
Del fondo del asunto

Mediante escrito de fecha 19 de febrero de 2013, la parte demandada dio formal contestación a la demanda instaurada en su contra, lo cual hizo en los siguientes términos:

“Sin convalidar la alegada falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio y en la demandada para sostenerlo, procedemos a fundamentar la negativa de los hechos y la procedencia del derecho en base a los siguientes razonamientos:
(… omisis…)
La relación arrendaticia contenida en el Contrato cuya Resolución pretende la actora, no nació con la firma de dicha convención. Comenzó aproximadamente en los inicios del año 1994 como un contrato verbal a tiempo indeterminado celebrado entre nuestra representada VIAJES PRINCIPAL, C.A. y la sociedad de comercio PROMOTORA TOGO, C.A., propietaria para entonces del Local comercial objeto del arrendamiento, empresa que lo había adquirido mediante documento otorgado en fecha 26 de agosto de 1993, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nro. 49, Tomo 39, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1993
El 28 de junio de 1994, la empresa mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., se registró ante el Seniat, señalando que tiene desplegado su giro comercial en la Avenida Francisco Solano López, planta baja del edificio San Germán, local distinguido con el número 1, urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y se le expidió el Certificado de Inscripción Fiscal distinguido: J-00252167-8, y así quedó registrada en el Registro de Información Fiscal.
En sesiones de fechas 30/7/1997 y 13/11/1997, FOGADE en nombre de PROMOTORA TOGO, C.A. acordó la venta del local comercial Nro. 1 del Edificio San Germán ubicado en la Avenida Francisco Solano López, urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Dtto. Capital, a través de Subasta Pública Nro. FGDPB-1-04-041 de fecha 16/4/2004¸ en la cual participó la empresa mercantil: VIAJES PRINCIPAL, C.A. y resultó adjudicado a otro de los participantes en la Subasta Pública, el señor BASSAM HATEM HATEM.
EL 6 de diciembre de 2004, mediante documento autenticado ante el Notario Público, LA EMPRESA Mercantil PROMOTORA TOGO C.A. representada por FOGADE le vende al señor BASSAM HATEM HATEM, el Local número 1 del Edificio San Germán. Dicho documento se protocolizó el 23 de diciembre de 2004, en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 47, Tomo 29, Protocolo Primero.
Durante todo ese tiempo y exactamente para la fecha de adquisición del inmueble por parte del señor BASSAM HATEM HATEM, la empresa mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., seguía ocupando con el carácter de arrendataria el Local comercial número 1 del Edificio San Germán, es decir, tenía el goce de la cosa arrendada, con anterioridad a la venta. Conforme lo dispone el artículo 1605 del Código Civil, el comprador señor BASSAM HATEM HATEM, comenzó a recibir el canon de arrendamiento, lo que ocurrió hasta el mes de febrero de 2007, ya que a partir de marzo de 2007, VIAJES PRINCIPAL, C.A. recibió instrucciones de hacer los pagos por alquileres a nombre de la señora RAGIDA YAMOUL SALAH.
El 2 de septiembre de 2008, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 47, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones respectivos, VIAJES PRINCIPAL, C.A. suscribe un contrato de arrendamiento con RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, en su carácter de coherederos de la sucesión BASSAM HATEM HATEM, propietario del inmueble objeto del contrato, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2008.
Es importante mencionar que, la arrendataria VIAJES PRINCIPAL, C.A. suscribió el mencionado contrato con los presuntos herederos del señor BASSAM HATEM HATEM en la creencia de que le serían respetados sus derechos derivados de la relación arrendaticia de antigua data, nacida verbalmente y sin determinación de tiempo, en el año 1994, habida cuenta de que la ley respectiva consagra que, si durante la vigencia del vínculo por cualquier causa el inmueble pasara a ser propiedad de una persona distinta del arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar los términos pactados con anterioridad. Esto significa que el contrato seguiría siendo a tiempo indeterminado y su terminación se regiría por lo que al respecto prescribe la normativa en vigor.
En verdad la voluntad de las partes plasmada en dicho contrato no se ejecutó según las estipulaciones convenidas. Por el contrario la relación de arrendamiento continuó de la misma forma como se venía cumpliendo desde sus inicios en 1994, esto es, como un contrato sin determinación de tiempo, el arrendador cancelaba el condominio, no obstante que se estipuló que la parte arrendataria asumía esa obligación: lo único que cambió fue el canon de arrendamiento mensual, que de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) se incrementó a mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00).
Prueba de que el contrato se ejecutó de manera distinta a los plasmado en el documento, es que los pagos de las mensualidades se realizaban mediante cheques emitidos por Viajes Principal C.A. a nombre de RAGIDA YAMOUL SALAH, que se entregaban oportunamente a través del mensajero de la Empresa demandada en las oficinas de la nombrada RAGIDA YAMOUL SALAH, situada en Avenida Francisco de Miranda, Edificio Sud América, Piso 11, Oficina B-2, Chacao, Estado Miranda, punto de referencia frente a la Torre Europa.
Todo fue normal entre las partes hasta el mes de JUNIO de 2011, ya que habiendo entregado en la forma acostumbrada el cheque emitido para pagar el canon de arrendamiento de mes de JULIO 2011, la arrendadora, si bien recibió el cheque, no lo hizo efectivo, e igual sucedió con los meses de OCTUBRE del año 2011, puesto que la beneficiaria del Cheque respectivo lo depositó en su Cuenta Personal del Banco Mercantil EL VIERNES 21 DE OCTUBR DE 2011.
Si consideramos que el objeto de la pretensión es la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, será imprescindible analizar con exhaustividad las CLAUSULAS TERCERA Y DECIMA CUARTA del mencionado Contrato, a fin de establecer la verdadera naturaleza de la convención, es decir, si la misma es a tiempo determinado, con una duración de tres (3) años exactos, o si por el contrario se trata de un contrato sin determinación de tiempo.
(…Omisis…)
Si bien en la CLAUSULA TERCERA las partes convinieron: que el contrato empezaría a regir a partir del día 1º de septiembre de 2008 y su duración sería de tres (3) años fijos, a cuyo vencimiento se considerará extinguido sin necesidad de desahucio, ni de notificación alguna, también expresa dicha cláusula que si al vencimiento de ese término “LA ARRNEDATARIA” continuara ocupando el inmueble y “LOS ARRENDADORES” hicieren efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguiente al vencimiento, e contrato se entendería prorrogado automáticamente por un año más. Remata la cláusula estableciendo que en ningún caso operará la tácita reconducción, pues su intención es que el contrato en ningún caso se convierta en a tiempo indeterminado.
Sin embargo, en la CLAUSULA DECIMA CUARTA se convino que al vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas, “LA ARRENDATARIA” debería entregar las llaves del inmueble EL PRIMER DIA HABIL DESPUES DE LA FECHA DE TERMINACION DEL MISMO A LOS ARRENDADORES.
Ahora bien, si el contrato venció el 31 de Agosto de 2011 y los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble dado en arrendamiento, y además, la CLAUSULA QUINTS les facultaba para pagar EL CANON DENTRO DE LOS cinco (5) días consecutivos siguientes al vencimiento, se denota claramente que la ambigüedad en la redacción de las CLAUSULAS TERCERA Y DECIMA CUARTA tenía una intención oculta de perjudicar a la parte arrendataria, según conviniera a los intereses de los arrendadores, máxime cuando a propósito, es decir, intencionalmente, no hicieron efectivo el pago del canon correspondiente a ese mes, que fue oportunamente pagado conforme a lo acostumbrado.
De manera, ciudadana Juez, que la parte actora ha faltado a sus deberes de probidad y lealtad que le impone el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil para con la parte demandada, al no preverse en el contrato con claridad el tiempo de su duración. Creemos que en caso de duda tan razonable como la que dimana del Contrato de Arrendamiento que fundamenta la demanda, debe favorecerse al débil jurídico, la parte arrendataria, mediante una interpretación justa de las verdaderas intenciones que tuvieron las partes al contratar, interpretación que debe hacer el Sentenciador tomando en consideración que son de orden público las normas que rigen el arrendamiento inmobiliario.
Si la arrendataria incurrió en insolvencia, lo que negamos enfáticamente, no fue suya la responsabilidad, considerando la solapada intención demostrada por la parte arrendadora de lograr sus fines últimos, desalojar a un inquilino con más de dieciocho (18) años de permanencia en el inmueble, mediante conductas contrarias a la buena fe.
Porque RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, presuntamente coherederos de la Sucesión de BASSAM HATEM HATEM, y decimos presuntamente puesto que nunca acreditaron en autos su sedicente condición, celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con “VIAJES PRINCIPAL, C.A.” sobre un inmueble constituido por un local comercial, signado con el número uno (1), situado en la Planta baja del edificio “SAN GERMÁN”, ubicado en la Avenida Francisco Solano López, cruce con la Calle Pascual Navarro, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, a sabiendas de la existencia previa de un contrato verbal sin determinación de tiempo, vigente desde 1994, con la clara intención de provocar el incumplimiento del arrendatario y desalojarlo por cualquier medio aparentemente lícito.
Obsérvese que en la cláusula tercera del contrato se convino que el contrato empezaría a regir a partir del 1º de septiembre de 2008, que su duración sería de tres (3) años fijos y que al vencimiento de dicho plazo el contrato se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio o notificación alguna, a menos que las partes con anterioridad al vencimiento celebraran un nuevo contrato, lo cual se haría de forma auténtica. No obstante, se acordó que si al vencimiento del término la arrendataria continuaba ocupando el inmueble y los arrendadores hicieren efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguientes a ese vencimiento, el contrato se entendería automáticamente prorrogado por un (1) año. Iguales reglas se aplicarían en caso de vencimiento de la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible el contrato, las cuales estarían sujetas a las modalidades y a las estipulaciones referidas al plazo o término inicial. También se estipuló, que en fuerza de lo convenido en ese instrumento, las partes declaraban que en ningún caso operaría la tácita reconducción pues su intención era que el contrato en ningún caso se convertiría en a tiempo indeterminado.
En relación con los meses que en el decir de la actora se encuentran impagados, éstos corresponden, en el libelo primigenio, a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2011. Sin embargo, al reformar la demanda, en marzo de 2012, expresa que la insolvencia abarca hasta inclusive enero y febrero de ese mismo año (2012). Este señalamiento obligaba a la actora a incluir en su demanda los montos correspondientes a los meses impagados hasta el momento de presentar su preceptuado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por un valor que entonces superaría con creces las CINCUENTA Y TRES (53) UNIDADES TRIBUATARIAS inicialmente calculadas.
(…omisis..)
Es cierto que el referido contrato de arrendamiento fue autenticado en la mencionada Notaría, tal como se indica y tiene por objeto el local comercial al cual se hace alusión. Si bien fue autenticado con las formalidades de ley, no es menos cierto que el Notario Público no tuvo a la vista los documentos que demuestran la condición que los contratantes afirman tener, es decir, la de coherederos de la Sucesión BASSAM HATEM HATEM.
Tal y como se demostrará en este juicio, VIAJES PRINCIPAL, C.A. se encuentra solvente, al día, en el pago del canon de arrendamiento. VIAJES PRINCIPAL, C.A., ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de todos y cada uno de los meses durante la vigencia del contrato. Ha pagado la suma mensual de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00), es decir, el pago de canon de arrendamiento convenido, desde septiembre de 2008 hasta febrero de 2013, ambos inclusive, mediante depósitos en la cuenta corriente Nro. 01050083451083112597, que mantiene la señora RAGIDA YAMOUL SALAH, en el BANCO MERCANTIL Banco Universal, en la misma cuenta donde siempre se habían venido depositando los alquileres.”

Para decidir el tribunal observa:

Tal como se ha reseñado en líneas anteriores, se observa que el objeto de la pretensión procesal deducida por la parte actora persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que, a su entender, le vincula con la Sociedad Mercantil Viajes Principal, c.a., para lo cual se indicó que la mencionada arrendataria inobservó el contenido de las cláusulas Cuarta de esa convención.

Al ser esto así, es de señalar que la acción resolutoria, invocada expresamente por el apoderado judicial de la parte actora, se halla prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, donde se dispone que ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello’, lo que obliga a tener presente que estamos ante una de las formas autorizadas por nuestro ordenamiento jurídico como causa válida para exigir la terminación de un contrato en curso, cuando se compruebe que una de las partes contratantes no ejecuta la obligación a su cargo, pues:

(omissis) “…por principio general, la declaración judicial de la resolución del contrato sinalagmático comporta su finalización, obrando retroactivamente de tal modo, que los contratantes vuelven a la situación en que se encontraban antes de su celebración, surgiendo en ellas el deber de restituir recíprocamente las prestaciones recibidas con ocasión a las obligaciones que de él han emergido. De allí que la doctrina afirme que la resolución genera efectos liberatorios en los que respecta a las prestaciones que no han sido cumplidas por las partes, y recuperatorios, en lo que atañe a la devolución de las prestaciones entregadas con ocasión a la relación obligacionista.
Los contratos de tracto sucesivo constituyen la excepción a la regla anterior, dado que en ellos sólo se produce el efecto liberatorio, pues el tiempo durante el cual el arrendatario estuvo en el goce de la cosa arrendada no puede ser restituido al arrendador, y sólo podría compensarlo el pago de los cánones que ha recibido el arrendador como contraprestación a ello, acontecimiento que la resolución sólo puede afectar con efectos ex nunc…” (Sentencia nº 450, de fecha 19 de mayo de 2.010, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de IRAIS PAREDES PARRA).

En ese sentido, cabe apuntar que las partes de la presente relación jurídica litigiosa no discuten estar vinculadas a través del contrato de arrendamiento que es tenido como instrumento fundamental de la pretensión deducida por el actor, lo que implica considerar, en los términos expresados por el artículo 1.579 del Código Civil, que estamos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, con lo que se entiende que las partes son las llamadas a definir las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que debe considerarse el inicio y conclusión del contrato de su interés, lo cual es derivación del principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’.

Por ende, nuestro ordenamiento jurídico prevé las formas que se estiman idóneas para propiciar la terminación de un determinado nexo contractual, y para que ello sea así debe atenderse primeramente a la naturaleza de la cuestión que se discute, lo cual, en lo sucesivo, es lo que va a permitir la aplicación de aquellas normas que el legislador estima de perentorio acatamiento en función de dilucidar el conflicto de intereses suscitado entre partes en reclamación de un derecho, pues ‘los derechos al acceso a la justicia, defensa, debido proceso y tutela judicial eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde también –y en la misma medida- el respeto y aplicación de las reglas predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica’ (Sentencia nº 727, de fecha 8 de abril de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de OSMAR ENRIQUE GÓMEZ DENIS).

Siendo esto así, es de señalar que, como hecho no controvertido en este asunto, se constata la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las partes hoy en conflicto, convención ésta que aparece reseñada en documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera (3º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (2) de septiembre de 2008, anotado bajo el Nro. 47, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuya cláusula tercera se describe la duración estipulada para ese arrendamiento, de la siguiente manera:

(omissis) “…TERCERA: el presente contrato empezará a regir el día 1º. de septiembre de 2008 y su duración será de tres (3) años fijo, al vencimiento de dicho plazo , este contrato se considerará extinguido , sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna , al menos que las partes con anterioridad al vencimiento celebren un nuevo contrato lo cual se hará en forma autentica . No obstante lo anterior si la vencimiento del termino “LA ARRENDATARIA “ continua ocupando el inmueble y “LOS ARRENDADORES” hicieren efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguiente a ese vencimiento , el presente contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un (1) año . Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de la prorroga o prorrogas de que fuere susceptible este contrato, las cuales estarán sometidas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir el plazo o término inicial. En fuerza de los convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la tacita reconducción, pues su intención es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo determinado” (sic).

De esa estipulación contractual, observa el Tribunal, en ejercicio de las potestades que le son atribuidas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que las partes hoy en conflicto avinieron en la conformación de un contrato de arrendamiento que se reputa a tiempo fijo o determinado, iniciándose su vigencia el día 1 de septiembre de 2008, por el plazo fijo de duración equivalente a tres (03) años calendario, esto es, hasta el día 1 de septiembre de 2011, en el entendido que la hipotética renovación convencional de ese lapso quedó condicionada a la celebración de un nuevo contrato por vía autentica sin consideración de prorrogas automáticas, siendo que, para que esa prorroga automática se produjera, debía proceder previamente la manifestación de los arrendadores a través del cobro de la mensualidad siguiente al vencimiento del término original del contrato o de cualquiera de las prorrogas.

Pues bien, no se tiene noticias en cuanto que alguna de esas condiciones se hubiere cumplido, por cuyo motivo la duración de ese arrendamiento quedó limitada hasta el día 1 de septiembre de 2011, lo que se corrobora con la manifestación de voluntad de los hoy demandantes, expresada por conducto de la Notaria Publica Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda , de fecha 17 de agosto de 20011, promovida durante el lapso de pruebas de este juicio , a través de la cual se le participó a la hoy demandada sobre el vencimiento del contrato y de la no renovación del plazo de duración estipulado para ese contrato de arrendamiento, lo cual tampoco fue controvertido ni desvirtuado por la destinataria de la pretensión.

De lo expuesto, se colige que estamos en presencia de una situación de hecho en la que se afirma que el contrato de arrendamiento de autos concluyó en la forma que las mismas partes estipularon, habiendo transcurrido el lapso de su duración convencional de tres (3) años calendarios, que fenecieron invariablemente el 1 de septiembre de 2011 , sin embargo, por mandato de lo establecido en el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos, la arrendataria tenia derecho a disfrutar de la prorroga legal de un año a que alude ese articulo, y esto es así, en virtud que, la parte demandada no demostró en autos que la relación arrendaticia hubiere tenido un lapso de vigencia mayor que afectara ese periodo de prorroga legal . En efecto, la parte demandada alegó que la relación arrendaticia contenida en el contrato cuya regulación se pretende, “… no nació con la firma de dicha convención. Comenzó aproximadamente en los inicios del año 1994 como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado celebrado entre nuestra representada VIAJES PRINCIPAL, C,.A y la sociedad de Comercio PROMOTORA TOGO , C.A. ,…propietaria para entonces del local comercial…” Adujo que esa relación se mantuvo de la misma manera, mediante contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con el ciudadano BASSAM HATEM HATEM, y que fue intención de las partes hoy en conflicto, de mantenerlo en los mismos términos, pero, de las probanzas traídas a los autos por esa representación, lo que se constata es que tanto la empresa PROMOTORA TOGO C.A , como el ciudadano BASSAM HATEM HATEM, fueron propietarios de ese inmueble , y que la hoy arrendataria tenia su Domicilio Fiscal en la misma dirección del inmueble de autos, pero en modo alguno se evidencia de esas pruebas, ni de ninguna otra traída a los autos, la existencia de ese arriendo con alguna de esas personas, de lo cual deviene que la única relación arrendaticia existente en autos es la que deriva del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende. Así se decide. Así las cosas, debe tenerse presente , que vencido el lapso convencional del contrato en fecha 01 de septiembre de 2001 , para el momento en que se interpone la demanda, esto es, para el día 03 de noviembre de 2011 , había comenzado a transcurrido la prórroga legal antes aludida, y en este sentido, habiéndose delatado por la parte actora, el incumplimiento contractual de la demandada en especificas obligaciones durante los últimos meses del lapso convencional , es evidente que en tal caso rige el principio normativo contemplado en el articulo 40 de la nombrada Ley especial, dado que tal incumplimiento lo único que origina es la pérdida del beneficio del plazo y, en consecuencia, esa ley faculta al arrendador para exigir el cumplimiento del contrato ya concluido y la subsiguiente restitución del bien que es objeto de ese contrato, sin más plazo, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, pero no a propender la terminación de un contrato que se estima ya concluido, motivo por el cual la demanda resolutoria no procede y así será establecido en la parte dispositiva de este fallo. En virtud de lo expuesto, resulta inoficioso entrar al análisis de los demás aspectos defensivos invocados por la parte demandada, así se decide

VII
DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, en contra de la Sociedad Mercantil VIAJES PRINCIPAL, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en autos.

A tenor de lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Notifíquese a las partes

Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un días del mes de Julio de 2013.- Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. MARIA A. GUTIÉRREZ C
LA SECRETARIA,

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 3 pm. se registró y publicó la anterior decisión y se dejo copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

MAGC/DM/Luisana
AP31-V-2011-002378