TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 203° y 154°

EXP. No. AP31-V-2013-001072

DEMANDANTE: AMADO PACHECO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, casado, de oficio comerciante, y titular de la cédula de identidad número V-265.370, representado por ISABEL CLAVAGUERA FIGUEREDO, venezolana, cédula de identidad número V-5.971.503, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 156.982, inscrita en el Colegio de Abogados del Distrito Capital bajo el número 64.374.

DEMANDADO: SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, de oficio comerciante, titular de la cédula de identidad V-8.053584, sin Apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: DESALOJO Y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
En el libelo de la demanda, se señalo lo siguiente:

“…Yo, ISABEL CLAVAGUERA FIGUEREDO, venezolana, cédula de identidad número V-5.971.503, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 156.982, inscrita en el Colegio de Abogados del Distrito Capital bajo el número 64.374, y de este domicilio, actuando en este acto en carácter de apoderada judicial del ciudadano AMADO PACHECO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, casado, de oficio comerciante, y titular de la cédula de identidad número V-265.370, carácter que se evidencia del Poder General autenticado en la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2011, anotado bajo el N° 32, tomo 121, ………….ocurro ante la Tutela Judicial Efectiva que usted como Juez de la República Bolivariana de Venezuela representa y con el debido acatamiento propio del Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia, de manera muy respetuosa expongo:
PRIMERO
LA RELACION DE LOS HECHOS
En fecha primero (1) de octubre del año dos mil tres (2003), se convino en celebrar un contrato privado de arrendamiento por un año fijo no prorrogable, única y exclusivamente para fines de compra y venta de víveres, redactado por el Dr. Efrén del Valle España, abogado, anexo copia marcada con la letra “B”, con el ciudadano SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, de oficio comerciante, titular de la cédula de identidad V-8.053584, domiciliado en la Urbanización la Guairita, Calle Principal, casa N° 10, Local Comercial, Guarenas, Estado Miranda, quien arrendó a mi representado el ciudadano AMADO PACHECO, Ut-Supra identificado, el inmueble de su propiedad como consta en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, de fecha primero de noviembre del mil novecientos cincuenta y ocho, registrado bajo el N° 34, folios 63 al 65 del Protocolo Primero, Tomo Segundo, anexo copia marcada con la letra “C”, un LOCAL COMERCIAL, con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados (120 mts.2), con todos los servicios públicos y privados, teniendo tres (3) puertas santamaría y una (1) puerta privada, en perfectas condiciones de mantenimiento, ubicado en la Urbanización La Guairita, Calle Principal, Casa N° 10 (esquina), frente a la Unidad Educativa Eulalia Buroz, Municipio Plaza, Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda. Es el caso que el ciudadano SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, arrendador del local comercial aprovechándose de la avanzada edad de mí representado y los problemas que ella trae, para trasladarse desde ciudad de Caracas a Guarenas, y no teniendo otra forma de comunicación ya que el ciudadano SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS manifiesta no tener un número de teléfono local o celular, aun cuando en oportunidades el Ciudadano AMADO PACHECO ha logrado comunicación para exigirle la cancelación del canon arrendatario, el mismo nunca ha dado respuesta para cancelar ni llegar acuerdo alguno, en un tiempo de mas de treinta y cinco (35) meses continuos. Ha sido de infructuoso, imposible, hacer entender a El Arrendatario, que debe cancelar el canon de arrendamiento de el Local Comercial, haciéndose insoportable e insostenible la situación planteada…………………………………………………….
CUARTO
DE LA PRETENSIÓN
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación del ciudadano AMADO PACHECO, al inicio identificado, en su carácter Propietario Arrendador del referido contrato locativo, Ut-retro identificado, comparecemos ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demandamos en este mismo acto, PARA LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO EN EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL, al ciudadano SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, Ut-supra identificado, en su carácter de Arrendatario en el contrato de Arrendamiento suscrito mediante instrumento privado, redactado por el Dr. EFREN DEL VALLE ESPAÑA, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado con el N°11.573 en fecha primero (01) de octubre de dos mil tres (2003), marcado con la letra “B “. Todo con fundamento legal en las Arrendaticias y Civiles Ut retro transcritas, para que convenga o en su defecto a ello, mediante sentencia definitiva sea condenada por este Tribunal, a:
Primero: Pedimos que el juzgado ordene se restituya en la posesión del local comercial, que ocupa el demandado a su propietario, en perfectas condiciones como se le entrego, por haber incurrido en la causal de resolución de contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida por más de treinta y cinco (35) meses; se dé por terminado el contrato de arrendamiento, dando por fundada la presente demanda de desalojo por falta de pago.
Segundo Acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta del local comercial, materia de la presente demanda que ha dejado de pagar, hasta la fecha de la entrega materia del bien.
Tercero: El pago de la renta o alquiler mensual dejado de pagar, también solicitamos se incluya los intereses legales del dinero...” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

En tal sentido, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:

El artículo 1167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

También se debe señalar, que en el caso de los contratos de arrendamiento, cuando se demanda su resolución, el contrato debe ser a tiempo determinado, claro esta, que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando señala:
“…Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”
Da la posibilidad de demandar en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la resolución del mismo, pero por causas distintas a las taxativamente establecidas en dicha norma.
En este orden de ideas, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Siendo dicha norma el fundamento legal para demandar la acción de Desalojo.
En el presente caso, al señalar en el libelo de la demanda lo siguiente:
“…DE LA PRETENSIÓN
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación del ciudadano AMADO PACHECO, al inicio identificado, en su carácter Propietario Arrendador del referido contrato locativo, Ut-retro identificado, comparecemos ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demandamos en este mismo acto, PARA LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO EN EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL, al ciudadano SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, Ut-supra identificado, en su carácter de Arrendatario en el contrato de Arrendamiento suscrito mediante instrumento privado, redactado por el Dr. EFREN DEL VALLE ESPAÑA, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado con el N°11.573 en fecha primero (01) de octubre de dos mil tres (2003), marcado con la letra “B “. Todo con fundamento legal en las Arrendaticias y Civiles Ut retro transcritas, para que convenga o en su defecto a ello, mediante sentencia definitiva sea condenada por este Tribunal, a:
Primero: Pedimos que el juzgado ordene se restituya en la posesión del local comercial, que ocupa el demandado a su propietario, en perfectas condiciones como se le entrego, por haber incurrido en la causal de resolución de contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida por más de treinta y cinco (35) meses; se dé por terminado el contrato de arrendamiento, dando por fundada la presente demanda de desalojo por falta de pago.
Segundo Acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta del local comercial, materia de la presente demanda que ha dejado de pagar, hasta la fecha de la entrega materia del bien.
Tercero: El pago de la renta o alquiler mensual dejado de pagar, también solicitamos se incluya los intereses legales del dinero...” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, de resolución de contrato y desalojo, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de acciones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por AMADO PACHECO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, casado, de oficio comerciante, y titular de la cédula de identidad número V-265.370, representado por ISABEL CLAVAGUERA FIGUEREDO, venezolana, cédula de identidad número V-5.971.503, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 156.982, inscrita en el Colegio de Abogados del Distrito Capital bajo el número 64.374 contra SAUL JOSE GONZALEZ VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, de oficio comerciante, titular de la cédula de identidad V-8.053584, sin Apoderado judicial constituido en autos por DESALOJO Y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (15) días del mes de Julio de 2013. Años 203° y 154°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMIN MONSALVE

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 1:50 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMIN MONSALVE

EXP. No. AP31-V-2013-001072