TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: sociedad mercantil COMERCIAL JOVE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y estado Miranda, el 06.10.1960, bajo el Nº 19, Tomo 30-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogado RAÚL M. RAMIREZ SENIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.032.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil MACHIEMBRADORA CARACAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 09, Tomo 29-A Sgdo., de fecha 22.02.1980.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogado JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.286.

II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la sociedad mercantil COMERCIAL JOVE, C.A. contra sociedad mercantil MACHIEMBRADORA CARACAS, S.R.L., por escrito libelar presentado en fecha 12.04.2011 (f. 01-22), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional.
Por auto de fecha 28.04.2011 (f. 47), se admitió la presente demanda mediante el procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 02.06.2011 (f. 131-152), previa realización de los trámites necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, compareció, el abogado JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada y procedió a dar contestación a la demandada.
En fecha 07.06.2011 (f.180-185), la representación judicial de la parte actora presentó escrito subsanando las omisiones o defectos señalados por la demandada en su escrito de contestación.
En fecha 08.06.2011 (f. 03-06, 2ª pieza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Igualmente, en fecha 17.06.2011 (f. 04-07, 3ª pieza), representación judicial de la parte actora procedió a presentar su respectivo escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22.06.2011 (f. 03-06, 4ª pieza), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición respecto a lo argumentado por la demandada en su escrito de contestación a la demanda.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Puntos Previos.-
a. De la Temporalidad del Contrato.-
Conviene como punto previo examinar la admisibilidad de la presente acción resolutoria, consecuenciando analizar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, tal como lo permisa el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para con ello, determinar la viabilidad de la resolución interpuesta.
A este respecto, el contrato arrendaticio consignado junto al libelo de la demanda con fecha de inicio el 28.01.1981 y fecha de vencimiento el 28.02.1983, nos dice en su Cláusula Cuarta que la vigencia del referido contrato era de dos años.
“(…) El plazo de duración del presente contrato es de dos (2) años fijos e improrrogables, que se contaran partir del día 1º de marzo de 1.981 hasta el día 28 de febrero de 1.983, en cuya fecha el arrendatario se obliga a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio del arrendamiento… Omissis…(…)”

Ahora bien, en una suerte de examen de la Cláusula Cuarta del contrato suscrito por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 28.02.1981, queda entendido que las partes, sin duda alguna se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (dos años). Si bien, es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este hecho por sí sólo no le hace inmodificable por eventos posteriores o por mandato legal.
El contrato de arrendamiento conforme a la cláusula Cuarta, establece que el contrato se celebró a tiempo fijo determinado e improrrogable < dos (2) años>.
En este sentido, se establece la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble a la fecha de vencimiento del término establecido entre las partes en la mentada relación contractual.
Sin embargo, no se acredita en autos que la arrendataria haya cumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado una vez fenecido el término pactado para su entrega, a saber el 01.03.1983, ni la voluntad de la arrendadora de reclamar el cumplimiento de dicha obligación, lo que conlleva a quien sentencia a la convicción de que ha ocurrido la tácita reconducción de la relación contractual.
Hay, pues, una contradicción contractual cuando se habla de no prorrogarlo; y luego la actitud inoperante de la arrendataria en hacer entrega material del inmueble, así como la de la arrendadora en demandar la misma. Da fuerza a esta interpretación, (i) lo alegado por el actor en su escrito libelar respecto al término del contrato, al mencionar que el mismo se encuentra a tiempo determinado y el pago parcial respecto a lo establecido la resolución de fecha 23.05.1995, emanada de la Dirección General de Inquilinato, al afirmar que están parcialmente insolutos los alquileres correspondientes al lapso que va desde el mes de octubre de 1995 al mes de Abril del año 2011, lo que equivale a ciento ochenta y siete (187) meses impagos, los cuales, si adicionamos el lapso de tiempo comprendido entre el 1º de marzo de 1983 al mes de septiembre de 1995, extrapolan con gran asombro el 28 de febrero de 1983, que es cuando contractualmente feneció el lapso determinado en el contrato inicial. Y esa extrapolación del 28.01.1983, genera una duda razonable ¿por qué si era a tiempo determinado el contrato, las partes mantuvieron la relación arrendaticia hasta transcurridos mas de doce (12) años del fenecimiento del término pactado?. O es que la parte actora ya lo percibía como indeterminado.
En efecto, la ausencia o inoperancia de las partes, nos conduce a determinar que la relación locativa vigente es la contraída el 28.02.1981, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, y la arrendadora la haya reclamado una vez vencida la misma. En consecuencia, debe entenderse que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, se encuentra tácitamente reconducido, al permanecer la arrendataria en el inmueble, sin oposición de la arrendadora, tornándose el contrato a tiempo indeterminado, dado que se dan los supuestos para que ésta ocurra, conforme lo estatuido en el artículo 1.600 de nuestra norma sustantiva civil. ASI SE ESTABLECE.
b. De la Acción propuesta.-
Ahora bien, precisada la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento en el caso bajo litis, se puede afirmar que ha sido intentada una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. De manera que esto obliga a esta Juzgadora a hacer las siguientes consideraciones preliminares.
No cabe duda de la viabilidad de la resolución del contrato de arrendamiento en los casos de contratos a tiempo determinado, cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones consagradas en la ley o incluso las contractuales. Pudiendo ser las principales que prescribe el artículo 1.592 del Código Civil, a saber:
“Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

O, las que se deducen de una lectura de los artículos 1.593 y 1.594 del mencionado código, y 15 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como sintetiza la doctrina en palabras de Emilio Calvo Baca (Código de Procedimiento Civil 2008, p.967) y de José Luís Varela (Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90), cuales son:
3. Avisar al arrendador de cualquier usurpación o imposición de servidumbre intentada contra el predio; y
4. Devolver la cosa al dueño, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibió, sin más deterioro que el de su uso normal.
5. En caso de Subarrendamiento, hacerlo sólo con la autorización del arrendador.
6. Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente establecido en el contrato.

Y a lo sumo, por la violación de cualquier elemento del clausulado del contrato, cuando así haya sido convenido interpartes. En tales casos, como puede observarse no se conciben limitantes o restricciones a la Resolución del Contrato, donde la misma produciría su eficacia ex nunc ocasionando la extinción de las prestaciones por cumplir, y en consecuencia, la desocupación y entrega del inmueble arrendado. Pues bien, eso en lo que respecta a las relaciones locativas cuya duración es determinada.
Ahora bien, en lo relativo a los contratos a tiempo indeterminado, surge para la acción resolutoria una prohibición legal, establecida específicamente en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto, como consecuencia de que la acción resolutoria lleva per sé la desocupación del inmueble.
Nos dice el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Al respecto, el parágrafo segundo del citado artículo 34, debe interpretarse, como señala el doctor José Luís Varela (Ob. Cit. p.114), en el sentido de que puede ejercerse cualquier otro tipo de acción judicial que se derive de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando la acción judicial no implique el desalojo del inmueble (p. ej.: cobro de bolívares, daños y perjuicios, cumplimiento de alguna cláusula contractual, cumplimento de obligaciones legales, acción de reducción de término – 1.581 C.C.- etc.), pues sólo podrá demandarse el desalojo en las relaciones arrendaticias verbales o escritas sin determinación de tiempo por las causales taxativamente expresadas en el artículo 34 en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, cualquier otra acción o demanda que implique desalojo, así la causal esté prevista en el correspondiente contrato, no podrá ser admitida por prohibir la Ley admitir la acción propuesta por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (Art. 346, ord. 11, C.P.C.).
En el mismo sentido camina la jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en Sentencia N° 1391 de fecha 28 de Junio de 2005, interpretando la Sala que:
“(….) las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

Es decir, que en las relaciones locativas a tiempo indefinido, la permisión contenida en el parágrafo segundo del citado artículo 34, ha de interpretarse restrictivamente sólo para las acciones que no impliquen la desocupación o desalojo del inmueble, excluida entonces la Resolución del Contrato. De tal suerte que en los contratos arrendaticios a tiempo indeterminado el incumplimiento no puede atacarse a través de la acción resolutoria.
En caso contrario, se estaría autorizando por vía sucedánea (Resolución del Contrato de Arrendamiento) a obtener el desalojo por causales distintas a las previstas en el tantas veces señalado artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual lo prohíbe la ley dado el carácter taxativo de dichas causales, y porque además, dejaría inoficiosa la enumeración ahí expresada por el legislador, tal como lo apunta nuestra Sala Constitucional. ASI SE ESTABLECE.
De conformidad con las consideraciones precedentes, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar la Inadmisibilidad le la Acción por Resolución de Contrato interpuesta por la parte actora, sociedad mercantil COMERCIAL JOVE, C.A. contra sociedad mercantil MACHIEMBRADORA CARACAS, S.R.L., por encontrarse expresamente prohibido por la Ley, en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.
En razón de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la demandante, resulta inoficioso pronunciarse sobre el fondo del asunto. ASÍ SE DECLARA.
V.- DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada en fecha 12.04.2011, por la sociedad mercantil COMERCIAL JOVE, C.A. contra sociedad mercantil MACHIEMBRADORA CARACAS, S.R.L.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Notifíquese a las partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil trece (2.013).- Años 203° de la Declaración de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (________).
LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.
Asunto AP31-V-2011-001016
Resol. Ctto. Arrendamiento/Definitiva.
Materia: Civil
IGC/MCC/…