TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintisiete de junio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : AP31-V-2011-000388

PARTE ACTORA: MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.770.790, quien actúa a su vez como apoderada judicial de la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 5.301.784.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARIA FEDERICA PEREZ CARREÑO QUINTANA y MANUEL DE ABREU FERNANDEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 63.405, y 63.779 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JONNATHAN RODRIGUEZ MONTENEGRO Y NATHALIE GOMEZ DIAZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.368.889 y V-15.613.445, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ELSY DOS SANTOS, ELIZABETH LEON y AUGUSTO GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 114.511, 114.502 y 82.357 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (SENTENCIA DEFINITIVA).
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por los Abogados MARIA FEDERICA PEREZ CARREÑO QUINTANA y MANUEL DE ABREU FERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 63.405, y 63.779 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA quien actúa a su vez como apoderada judicial de la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY contra los ciudadanos JONNATHAN RODRIGUEZ MONTENEGRO Y NATHALIE GOMEZ DIAZ por la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito por los mismos, en fecha veintidós (22) de septiembre de 2010, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2, ubicado en la planta baja del Edificio Ávila, situado en la Avenida Caroni de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.579, del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 16 de febrero de 2011, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las ultimas de las citaciones y dieran contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 11 de marzo de 2011, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa, igualmente dejó constancia de haber cancelado los emolumentos al Alguacil, señalo la dirección en la que se va a practicar la citación.
En fecha 06 de abril de 2011, compareció por ante este Tribunal el ciudadano MARIO DIAZ, Alguacil adscrito a este sede Judicial, y consignó recibo de comparecencia debidamente firmado por los co-demandados.
En fecha 08 de abril de 2012, comparecieron los ciudadanos NATHALIE GOMEZ DIAZ y JONNATHAN RODRIGUEZ MONTENEGRO, asistidos por la Abogado ELSY DOS SANTOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 114.411 y presentaron escrito de contestación de la demanda. Asimismo, otorgaron poder Apud-Acta, a la abogada antes mencionada y a los abogados ELIZABETH LEON y AUGUSTO GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 114.502 y 82.357 respectivamente, siendo certificado por el Coordinador de la U.R.D.D.
En fecha 26 de abril de 2011, comparecieron los Abogados de la parte actora y presentaron escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 09 de mayo de 2011, comparecieron los Abogados de la parte demandada y presentaron escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 10 de mayo de 2011, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por las partes. Asimismo, se ordenó la SUSPENSIÓN del proceso hasta tanto la parte actora, cumpla con el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y consigne las resultas en el presente expediente.
En fecha 11 de mayo de 2011, compareció la Abogado María Federica Pérez, apoderada de la parte actora, e impugnó y rechazó los documentos consignados por la parte demanda, de conformidad con lo establecido en el articulo 444, salvo el merito favorable de los autos, Asimismo Insistió en hacer valor los medios probatorios que fueron consignado en su debida oportunidad legal.
En fecha 23 de mayo de 2013, compareció la Abogado MARIA FEDERICA EUGENIA PEREZ CARREÑO QUINTANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y solicitó la reactivación de la causa.
En fecha 30 de mayo de 2013, se dictó auto mediante el cual se reanudó la presente causa en el estado en que se encontraba para el momento de la suspensión siendo este el último día del lapso de promoción y evacuación de pruebas, asimismo este Tribunal se pronunció sobre la prueba de informes promovida por la parte demandada.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
CUESTIONES PREVIAS

En la contestación de la demanda, la parte demandada, alegó la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada de la actora por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la propietaria del inmueble, ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, otorgó poder de representación a la ciudadana MAGALY ANELBA GUERERO DE QUINTANA, que esta última ciudadana no tiene carácter legítimo, ni para otorgar poder, ni para actuar en juicio, por no ser abogada y por consiguiente no esta facultada para otorgar poder en nombre de la actora. Esta cuestión previa debe ser resuelta como punto previo al fondo de la presente controversia, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora rechazó la cuestión previa propuesta, señalando que la ciudadana MILDRED GUERRERO ECHEGARAY, civilmente hábil, otorgó poder a la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, poder que además de autenticado fue registrado, el cual es un poder general, señalando además que la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, es la arrendadora, por lo que tiene plenas facultades para actuar en el presente juicio y que el poder otorgado cumple con los requisitos previstos en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil.
Se observa que en el presente juicio, la actora es la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, en su carácter de arrendadora del inmueble, propiedad de MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, que el libelo es presentado por los abogados MARIA FEDERICA PEREZ CARREÑO QUINTANA y MANUEL DE ABREU FERNANDEZ, quienes actúan como apoderados judiciales de la actora, ciudadana ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, la parte actora produjo acompañando el libelo, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de Enero de 2011, bajo el NO 11, Tomo 5 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, actuando como apoderada general de la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, confirió poder especial a los abogados ya identificados , para que la representen judicialmente en lo concerniente al inmueble propiedad de MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, en la nota de autenticación, se dejó constancia de que la otorgante exhibió al Notario, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 de Mayo de 2005, bajo el No 59, Tomo 53 y Registrado por el Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Julio de 2005, bajo el NO 21, Tomo 1, Protocolo 3º. Produjo también la actora acompañando el libelo, instrumento poder en copia certificada, otorgado por los ciudadanos REGULO ALFONSO OLIVARES COYA y MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, a la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO QUINTANA, poder general de administración y disposición de sus bienes situados en la República de Venezuela, facultándose expresamente para representarlos judicialmente y otorgar los correspondientes poderes judiciales a abogados; produjo también la parte actora acompañando el libelo, el contrato de arrendamiento donde la ciudadana MAGALY ANELBA QUERRERO DE QUINTANA, en su carácter de apoderada de MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, celebró contrato de arrendamiento con los demandados, cuyo objeto es un inmueble propiedad de la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO ECHEGARAY, en copia certificada; produjo igualmente la actora, copia certificada de documento público de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, donde se evidencia que la propietaria del mismo, es la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO, el cual esta registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de Noviembre de 1999, bajo el No 23, Tomo 10, Protocolo Primero, documentos que hacen plena prueba de los hechos que tanto los Notarios como los Registradores declaran haber presenciado y efectuado, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil. Siendo que los abogados que actúan como apoderados judiciales, tienen capacidad procesal para actuar por ser abogados en ejercicio y mayores de edad, que han sido facultados por instrumento poder debidamente autenticado, otorgado por la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA, quien esta plenamente facultada por poder general de representación y administración, donde además se le faculta para representar judicialmente a la ciudadana MILDRED GUERRERO, y otorgar los poderes judiciales necesarios, siendo además que la mencionada ciudadana celebró el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente juicio, como apoderada general de la ciudadana MILDRED GUERRERO, es forzoso concluir que esta plenamente facultada para otorgar poder judicial por su mandante, por lo que la cuestión previa planteada, debe declararse SIN LUGAR. Así se decide.
DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

En cuanto al fondo de la controversia, la pretensión deducida en el presente juicio es la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 22 de Septiembre de 2010, el cual consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Distrito Capital, de la misma fecha, anotado bajo el NO 03, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Alega la parte actora que la vigencia del contrato de arrendamiento era de un año contado a partir del 11 de Septiembre de 2010 y hasta el 10 de Septiembre de 2011, según consta de la cláusula cuarta del contrato. Alega la actora que el canon de arrendamiento se acordó en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco dias de cada mes por mensualidades adelantadas. Señala la parte actora, que de manera maliciosa y de mala fe, en Noviembre de 2010, la parte demandada comenzó a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la suma de Bs. 0,32, acompañando a la consignación un contrato anterior carente de validez. Que los demandados solicitaron una regulación del inmueble, la cual no puede prosperar por la congelación de la regulaciones de alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional; que los demandados no han cumplido con el pago de los servicios públicos y privados previstos en la cláusula quinta del contrato; por lo que proceden a demandar la resolución del contrato en virtud del incumplimiento por parte de la demandada, fundamentan su pretensión, en los artículos 1167, 1159, 1160, 1579, 1264 del Código Civil y los artículos 36, 47, 286, 585, 588, 599, ordinal 7º y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Solicitando además la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, equivalentes a los cánones dejados de percibir desde el mes de Noviembre de 2010 hasta Febrero de 2011 y por el tiempo que transcurra ocupando el arrendatario el inmueble, hasta que se produzca sentencia definitiva.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la litis contestación alega que celebraron un contrato de arrendamiento con la actora, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de Septiembre de 2009, bajo el No 08, Tomo 99, que la vigencia de dicho contrato era de un año contado a partir de esa fecha y que culminaría el 7 de Septiembre de 2010, que vencido este contrato se renovó y las partes celebraron un nuevo contrato, según consta del documento autenticado por ante la misma Notaría Pública, en fecha 22 de Septiembre de 2010, bajo el No 03, Tomo 135, que dicho contrato tendría una duración de un año contado a partir del 11 de Septiembre de 2010, terminando el 10 de Septiembre de 2011; que al momento de la renovación del contrato la arrendadora, les notifica que el canon de arrendamiento pasaría de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) mensuales que era el canon del contrato anterior a CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) mensuales, no obstante la congelación de regulación de alquileres existente decretada por el Ejecutivo Nacional en fecha 19 de Mayo de 2004, y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No 37941, pero que ellos apremiados por la necesidad de vivienda suscribieron en nuevo contrato de arrendamiento con el canon aumentado, lo cual implicó un vicio del consentimiento en la firma de dicho contrato. Que solicitaron asesoramiento ante la Direcciòn de Inquilinato, donde se les informó que para todos lo sin muebles destinados a vivienda o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea anterior al 2 de Enero de 1987, deben ser regulados, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que encontraron un expediente signado con el NO 25.049 de fecha 28 de Septiembre de 1967, donde se resuelve una regulación para el inmueble arrendado de TRESCIENTOS VEINTE CON 48/100 Bolívares, los cuales según la reconversión monetaria equivalen a TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR(Bs. 0,32), que solicitaron los servicios de un bufete de abogados para citar a la arrendadora y discutir el canon de arrendamiento, para buscar una mediación y conciliación con la arrendadora y llegar a un acuerdo sobre el canon de arrendamiento, que se vieron obligados a consignar el monto de la única regulación que tiene el inmueble a la fecha, y adicionalmente solicitar, y no como acto de mala fe una nueva regulación del inmueble, en fecha 19 de Octubre de 2010 y procedieron a comenzar a consignar el 22 de Noviembre de 2010; que la regulación existente es sobre el inmueble completo, es decir el apartamento No 2 del Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Caroni de Bello Monte, pero que el mismo fue modificado y dividido en tres espacios de los cuales los arrendatarios ocupan uno consistente en una habitación, un baño, sala comedor, cocina y lavadero, de aproximadamente cuarenta y cinco metros cuadrados. Alegan que la arrendadora no acepto llegar a ningún arreglo con respecto al pago del canon de arrendamiento, por lo que procedieron a depositar el canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2010, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y siguieron depositando los meses subsiguientes hasta marzo de 2011, por la suma de Bs. 0,32. Alegan que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se establece que los servicios de electricidad, aseo urbano y condominio se limita al setenta y cinco por ciento (75%) por parte de los arrendatarios, que la arrendadora debió suministrarles los detalles, señalando que la obligación de pagar condominio y luz, si ha sido cumplida por ellos. Negaron y rechazaron la demanda, específicamente negaron que el contrato comenzara el 11 de Septiembre de 2010, alegando que comenzó el 9 de Septiembre de 2009. Negaron que hayan incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento, alegando que están consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Negaron haber procedido de mala fe al consignar los cánones de arrendamiento de acuerdo con la resolución del año 1967. Negaron haber incumplido con el pago de los servicios públicos.
De lo alegado en el libelo y en la litis contestación, tenemos como hecho aceptado la existencia de una relación arrendaticia, a tiempo determinado, sobre un inmueble distinguido como el NO 2 del Edificio Ávila, en la calle Caroni de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4500,00) mensuales; es un hecho alegado en el libelo y en la contestación la existencia de un contrato anterior entre las mismas partes, por el mismo objeto; que los arrendatarios solicitaron una regulación del inmueble en Octubre de 2010; que los demandados comenzaron en Noviembre de 2010, a consignar a favor de la arrendadora, por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la suma de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0, 32) . Siendo controvertido el hecho de la solvencia de los arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamiento, el cumplimiento por parte de los arrendatarios de su obligación de pagar los servicios públicos y privados del inmueble, correspondiendo a la actora demostrar el monto de los servicios a pagar y a la demandada haber efectuado los pagos, conformidad con lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
El hecho de la solvencia o insolvencia de los arrendatarios, depende de la determinación del canon de arrendamiento aplicable al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente juicio. Toda vez que la actora alega que el canon de arrendamiento es el pactado por las partes en el contrato, de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4,500,00); y la parte demandada alega que el canon de arrendamiento es el establecido en la Regulación de fecha 28 de Septiembre de 1967, contenida en el expediente No 25.049, donde se regula el Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Caroni, Urbanización Bello Monte, donde se encuentra el inmueble arrendado que es el apartamento 2, ubicado en la planta baja, el cual fue regulado en la suma de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARS CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 320,48) suma que por efectos de la reconversión monetaria, equivale actualmente a la cantidad de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0,32).
A los fines de demostrar el canon de arrendamiento, la parte actora promovió el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 22 de Septiembre de 2010, en cuya cláusula tercera se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES, se aprecia como documento privado autentico, y hace plena de las declaraciones en el contenidas, de conformidad con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Por su parte, la demandada, promovió copia de la Resolución dictada en el expediente No 25.049, de fecha 19 de Junio de 1968, donde se regula en canon de arrendamiento del Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Caroni de la Urbanización Bello Monte, regulándose el apartamento No 2, en la suma de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 320, 48), equivalentes en la actualidad a TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0,32), la cual se aprecia como documento público administrativo, y como no fue impugnada, se tiene por fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Promovieron ambas partes, copia certificada del expediente No 2010-1901, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por los demandados a favor de la actora, por la suma de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVARES (Bs. 0,32), efectuadas a partir del mes de Noviembre de 2010, donde aparece el mes de Noviembre de 2010, consignado en fecha 23 de Noviembre de 2010; el mes de Diciembre de 2010, consignado en fecha 6 de Diciembre de 2010; el mes de Enero de 2011 consignado en fecha 14 de Enero de 2011; el mes de Febrero de 2011, en fecha 8 de Febrero de 2011. Promovió también la demandada, para demostrar que el canon de arrendamiento es el fijado en la Resolución, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Resolución emanada de los Ministerios del Poder Popular de Vivienda y Hábitat y Comercio, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 27 de Octubre de 2010, donde se prorroga por seis meses mas la medida de congelación de los alquileres acordada mediante resolución de fecha 18 de Mayo de 2004, las cuales no son objeto de prueba pues el derecho no se prueba, se desechan por ilegalidad. Promovió la representación judicial de la parte demanda prueba de informes a la Direcciòn de Inquilinato, a los fines de que dicha institución certifique si la copia de la Resolución reguladora del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, de fecha 19 de Junio de 1968, producida por la parte demandada en copia, es cierta y si corresponde al inmueble y si es la única regulación realizada al inmueble, observa quien suscribe que dicha prueba fue admitida, y hasta la presente fecha no ha sido respondida, pero dicha prueba es impertinente, pues la misma actora alega la existencia de dicha regulación, la consigna en copia acompañando al libelo, es una copia de un documento publico administrativo, que no fue impugnada pues es la misma producida por ambas partes, por lo que además de ser un hecho admitido la existencia de esta regulación, resulta inoficiosa pues de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por fidedigna a dicha copia simple no impugnada; lo otro que pretende probar la parte demandada con este informe es un hecho negativo, que es la no existencia de otra regulación, no siendo los hechos negativos objeto de prueba, por lo que carece de utilidad práctica a los fines procesales, seguir esperando por la respuesta a la prueba de informes que no debió admitirse por las razones expuestas. Observa quien suscribe que la regulación del canon de arrendamiento del Edificio Ávila, de la Avenida Caroni de la Urbanización Bello Monte, de fecha 19 de Junio de 1968, ordena la notificación de las partes interesadas en el procedimiento de fijación de alquileres, no consta de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la notificación de la fijación del canon de arrendamiento haya sido efectuada, la regulación que la parte demandada en el presente juicio pretende hacer valer, es de fecha 19 de Junio de 1968, para aquel momento, estaba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, publicada en la Gaceta Oficial No 26.319, del 1 de Agosto de 1960, en cuyo artículo 14, se establece:
“Las decisiones de los organismos encargados de la Regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas. Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dará publicación a un resumen de la decisión mediante simple aviso en uno de los periódicos de la localidad, si existiere y también el aviso se fijará a la vista el público en el local donde despacha el funcionario que dicto la decisión y a la puerta de la morada u oficina del interesado si una u otra fueren conocidos. Transcurridos diez (10) dias después de la publicación o aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma”.
El derecho de los particulares a ser notificados de los actos administrativos de efectos particulares, esta reconocido en esta ley, siendo la notificación esencial para la ejecutividad y la ejecutoriedad del acto, el cual incluso no llega a quedar definitivamente firme hasta tanto sean notificados los interesados, y cuya eficacia jurídica depende de que sea notificado a los interesados, toda vez que según el artículo 15 de la misma ley, toda decisión emanada de los organismos encargados de la regulación, será apelable, debiendo interponerse el recurso ante el respectivo organismo, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación.
De la revisión de las actas procesales, se evidencia además que en la Resolución regulatoria del canon de arrendamiento, se señala como solicitante al ciudadano Dr. Rodolfo Plaza Márquez, y en el documento de propiedad que consigna la parte actora acompañando el libelo, se evidencia que la ciudadana MILDRED BETILDE GUERRERO DE OLIVARES, adquirió el inmueble en fecha 8 de Noviembre de 1999, que se lo dio en venta la sociedad mercantil INVERSIONES YO-AN‘S, C.A, la cual a su vez lo adquirió en fecha 26 de Noviembre de 1987, por lo que la parte actora, no puede estar notificada de este acto administrativo de efectos particulares que reguló el inmueble en el año 1968.
Alega la parte demandada, que según la Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios todos los inmuebles cuya cédula de habitabilidad sea anterior al 2 de Enero de 1987, deben ser regulados, y que por ello debe aplicarse al inmueble arrendado la regulación de 1968, establece el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta ley”.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contrariamente a la Derogada Ley de Regulación de Alquileres, no prohíbe el arrendamiento de inmuebles que estando sujetos a regulación no estén regulados, sino que impone la sanción del reintegro de todo lo cobrado en exceso del canon máximo que resulte de la regulación, establece el artículo 60:
“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”
Por otra parte, alega la misma parte demandada, que la relación arrendaticia comenzó en el año 2009, que pagó durante ese año, la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) y que posteriormente suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento con vigencia de un año, contado a partir del 11 de Septiembre de 2010, acordando un canon de arrendamiento de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), alega la parte demandada, que en vista de la Resolución conjunta de congelación de los cánones de arrendamiento trataron de llegar a un acuerdo con la demandante respecto del canon de arrendamiento, que como no fue posible llegar al acuerdo y necesitaban ocupar el inmueble, suscribieron el contrato, pero se fueron a buscar asesoria legal a la Direcciòn de Inquilinato, donde se les informó que los alquileres se encuentran congelados desde el 21 de Abril de 2010, y que encontraron una resolución, del año 1968 que regulaba el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios en la suma de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 320,00) equivalentes ahora a la suma de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (0,32), y que comenzaron desde Noviembre de 2010 a consignar esa suma a favor de la arrendadora por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción judicial.
Establece el artículo 1160 del Código Civil:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Establece el artículo 1579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella”.
En el caso que nos ocupa la parte demandada, se obligó a pagar un canon de arrendamiento de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), ciertamente aduce que no podía aumentarse el canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) a CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) en virtud de la congelación de alquileres acordada en Resolución Conjunta emanada de los Ministerios del Poder Popular de Producción y El Comercio e Infraestructura, de fecha 18 de Mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No 333.162 del 19 de Mayo de 2004, la cual establece en su artículo 1:
“Se mantienen en todo el Territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso médico, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda”
Establece el artículo 2 de la Resolución:
“Los procedimientos de regulación de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, seguirán tramitándose normalmente hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de esta Resolución Conjunta, circunstancia que se hará constar en los Actos Administrativos decisorios.
Cuando el canon de arrendamiento establecido por la nueva regulación, resultare inferior al estipulado en el contrato de arrendamiento, será de aplicación inmediata previo el cumplimiento de las formalidades legales correspondientes”.
Establece el artículo 3:
“Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios por disposición de su artículo 4, quedan sujetos a lo establecido en esta Resolución conjunta.
Cuando el monto del canon de arrendamiento establecido por la nueva regulación, resultare inferior al canon estipulado en el contrato de arrendamiento, será de aplicación inmediata previo el cumplimiento de las formalidades legales correspondientes”.
Del análisis conjunto de todas estas normas jurídicas, se concluye que es de la esencia del contrato de arrendamiento el pago de un canon de arrendamiento, que el inmueble esta sujeto a regulación, pero que no existe en la actualidad ninguna regulación vigente que fije su precio, toda vez que la resolución que consta en autos no fue notificada y por consiguiente, no es aplicable, no tiene eficacia jurídica. Que las partes fijaron un canon de arrendamiento para el periodo 2009-2010 de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) y para el segundo contrato de arrendamiento un canon de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), que habiendo sido prorrogada la congelación de los alquileres, no podía aumentarse el canon de arrendamiento, por lo que la parte demandada, hubiera podido liberarse de su obligación pagando el canon de arrendamiento anterior, es decir el de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) y si la arrendadora se negaba a recibir este pago, efectuar las consignaciones arrendaticias por este monto, alegando que en virtud de la congelación no podía aumentarse el canon de arrendamiento, pero cumpliendo con el contrato en los términos en que fue contraído inicialmente, pero pretender liberarse consignando el monto de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0,32) es contrario a la esencia del contrato de arrendamiento que es oneroso, pues esta cantidad es absolutamente vil e irrisoria y declarar solvente a los arrendatarios que están consignando esta ínfima cantidad, y contraviene el principio de la buena fe contractual, y es además un desconocimiento del derecho de propiedad de la arrendadora, pues se le estaría privando de uno de sus atributos, como es el recibir u obtener los frutos civiles de su propiedad, como lo es el arrendamiento, al privársele del derecho de recibir un canon de arrendamiento real, pues pagar TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0,32), es un pago simbólico, pero no es un contraprestación por el uso del apartamento por el cual tenían pagando durante un año CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00).
Así las cosas, resulta forzoso para quien aquí suscribe concluir que la resolución que fijó el canon de arrendamiento en fecha 19 de Junio de 1968, no tiene eficacia jurídica, y que el canon de arrendamiento es la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) que es la suma que acordaron las partes al inicio de la relación contractual, el cual consta en documento privado autenticado, producido a los autos por la parte demandada, y la cual venía pagando la parte demandada hasta que comenzó a consignar el canon de arrendamiento simbólico de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR ( 0,32); no pudiendo ser el canon de arrendamiento por CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) en virtud de que los cánones de arrendamiento están congelados desde al año 2004, incluso para los inmuebles no regulados, por lo que la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2010, Enero y Febrero de 2011, ha quedado demostrada, y por consiguiente, el incumplimiento de la parte demandada de su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Así se establece.
El otro hecho sobre el cual la parte actora fundamenta su pretensión resolutoria, es el incumplimiento por parte de la demandada de pagar los servicios públicos y privados estipulados en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió el contrato de arrendamiento, contenido en documento privado autenticado y producido en original, para probar las obligaciones que asumió la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento y los servicios públicos y privados del inmueble, el cual se aprecia como plena prueba de la existencia de tales obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.
Promovió la parte actora el expediente de consignaciones arrendaticias, para demostrar que los demandados están consignando desde Noviembre de 2010, la suma de TREINTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (0, 32), este es un hecho aceptado, por lo que dicha documental nada aporta al debate probatorio, se desecha por impertinencia.
Promovió la parte actora, legajo de 23 folios, señalando en su escrito de promoción que se explican por si solas las facturas de los pagos de servicios del inmueble, los estados de cuenta, para demostrar que los arrendatarios no han cumplido con su obligación, este legajo consiste en un documento privado simple, que no se sabe de quien emana, donde se hace una relación de los servicios de electricidad y condominio del Apartamento 2 del Edificio Ávila, se desecha por ser un documento privado simple que no emana de persona alguna; promovió la parte actora, un impreso electrónico contentivo de un estado de cuenta relativo al apartamento arrendado, el cual no aparece de que servicio se trate, se desecha; promovió impreso electrónico denominado Estado de Cuenta, de La Electricidad de Caracas, del apartamento objeto del presente juicio, indicando los montos del servicio eléctrico desde el mes de Octubre de 2010 hasta el 4 de Abril de 2011, se aprecia como prueba de los montos del servicio de electricidad del inmueble, el cual se aprecia como una prueba libre de tipo documental; produjo la parte actora estado de cuenta emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL, de una cuenta de la ciudadana GUERRERO QUINTANA MAGALY, donde en Octubre de 2010, le aparece un cargo a la cuenta por electricidad de Bs. 160, 51, el cual cursa al folio 113 del Expediente, el cual nada tiene que ver con lo controvertido, toda vez que la actora alega que el incumplimiento de las obligaciones contractuales comenzó en Noviembre de 2010, se desecha por impertinencia. Produjo la actora, copia de comprobante de pago emitido por La Electricidad de Caracas, por la suma de OCHENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 81, 54), correspondiente al mes de Septiembre de 2010, el cual es impertinente porque la actora alega que el incumplimiento de contrato comenzó el mes Noviembre de 2010. Promovió la parte actora un estado de cuenta emitido por BANESCO BANCO UNIVERSARL, de una cuenta de la ciudadana MAGALY GUERRERO QUINTANA, donde en el mes de Noviembre de 2010, aparece un cargo por electricidad por la suma de SETENTA Y SEIS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.76,50), el cual coincide con el monto que aparece reflejado para el mes de Noviembre de 2011, en el Estado de Cuenta de La Electricidad de Caracas, prueba libre de tipo documental, que demuestra que la arrendadora pagó el mes de Noviembre de 2010 la electricidad del inmueble; promovió también la actora recibo de condominio del mes de Noviembre de 2010, por un monto de CIENTO TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 139,53), por su parte la demandada produjo impreso electrónico emanado de BANESCO, donde hace una transferencia a MAGALY GUERRERO, por la suma de CIENTO SETENTA BOLIVARES(Bs. 170,00), el setenta y cinco por ciento de estos dos servicios equivale a CIENTO SESENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 162,00) el cual se aprecia como prueba libre de tipo documental, por lo que se concluye que la parte demandada pago, el condominio y la luz en Noviembre de 2010. Produjo la actora impreso electrónico, donde costa un pago de electricidad en fecha 30 de diciembre de 2010, por la suma de OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 83, 35), el cual coincide con la cantidad que arroja el estado de cuenta emitido por La Electricidad de Caracas, para el mes de Diciembre de 2010, por lo que la electricidad del mes de Diciembre de 2010, fue pagada por la parte actora, produjo también recibo de condominio del mes de Diciembre de 2010, por la suma de CIENTO TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 138,46), por su parte la demandada produjo impreso electrónico emanado de Banesco, donde consta una transferencia a MAGALY GUERRERO, por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 285,00) en fecha 22 de Diciembre de 2010, suma que cubre el setenta y cinco por ciento de los dos montos señalados por electricidad y condominio, pruebas libres de tipo documental que prueban tanto el monto de los servicios como sus respectivos pagos, por lo que se tiene por demostrado que la parte demandada cumplió con estas obligaciones el mes de Diciembre de 2010; produjo la actora recibos de condominio de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2010, los cuales son impertinentes por no ser controvertidos, toda vez que el incumplimiento alegado es a partir de noviembre de 2010, se desechan. Del impreso electrónico emitido por la Electricidad de Caracas, producido por la actora, se evidencia que el monto del servicio de electricidad para el mes de Enero de 2011, fue por la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 238,75), produjo recibo de condominio correspondiente al mes de Enero de 2011, por la suma de CIENTO DIEZ BOLIVARES CON TRETINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 110,36), no produjo la demandada prueba alguna de haber pagado a la actora cantidad de dinero alguna por estos conceptos durante el mes de Enero de 2011, por lo que no demostró su solvencia en el pago de electricidad ni del condominio para el mes de Enero de 2011. Del impreso electrónico emanado de la Electricidad de Caracas, consta que el monto del servicio de electricidad para el mes de Febrero de 2011, fue por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 280,50) y según el recibo de condominio producido por la actora acompañando el libelo, el monto del condominio para el mes de Febrero de 2011, fue de CIENTO QUINCE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 115,80), la parte demandada produjo un impreso electrónico emanado de BANESCO, conde se le hace una transferencia a LA ELECTRICIDAD DE CARACAS, por DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 280,50) que es la totalidad del servicio eléctrico, siendo la sumatoria de electricidad y condominio del mes de Febrero de 2011, la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 396,3) siendo el setenta y cinco por ciento la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 297,22) por lo que el pago efectuado por la parte demandada es insuficiente para cubrir su obligación contractual. Produjo la parte actora recibo de condominio de Marzo de 2011, se desecha por impertinente. En cuanto al servicio de teléfono, produjo la demandada impresos electrónicos de operaciones realizadas por Internet donde se demuestra el pago del servicio de teléfono de los meses de Noviembre y Diciembre de 2010 y Enero y Febrero de 2011, correspondiente a la línea telefónica CANTV No 02129523951, que es la línea mencionada en el contrato de arrendamiento de cuyo pago se hizo responsable la parte demandada, por lo que se declara solvente en cuanto al cumplimiento de esta obligación. Produjo la parte demandada planilla de pago de gas doméstico, de abril de 2011, la cual es impertinente, toda vez que no se discute la solvencia de los arrendatarios para el mes de Abril de 2011. Siendo que conforme al artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y quedo demostrado que la parte demandada no pagó los servicios de electricidad y condominio del mes de Enero de 2011 y que el mes de Febrero de 2011, efectuó un pago insuficiente, resulta forzoso declarar que también ha incumplido con el contrato en cuanto al pago de los servicios públicos y privados especificados en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
Siendo que la parte demandada no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y que además ha incumplido con su obligación de pagar los servicios públicos y privados del inmueble, en los términos previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, debe prosperar en derecho la acción resolutoria, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil. Así se decide.
Deduce también como pretensión la parte actora, la indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la parte demandada, de su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, reclamando como indemnización el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde Noviembre de 2010 hasta Febrero de 2011 y los que se siguieren causando hasta la sentencia definitiva, demostrado como esta el incumplimiento por parte de la demandada, resulta evidente la situación de perjuicio que se le causado a la arrendadora, pero como quiera que esta juzgadora llegó a la conclusión de que el canon de arrendamiento aplicable a la convención arrendaticia cuya resolución se demanda en el presente juicio, es la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, quien aquí suscribe, considera que la indemnización que debe acordarse debe ser por dicha cantidad por cada mes de ocupación del inmueble desde el mes de Noviembre de 2010 hasta el mes de Febrero de 2011 más la misma cantidad mensual, hasta que la presente decisión sea declarada definitivamente firme. Así se decide.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, que por resoluciòn de contrato y daños y perjuicios incoara la ciudadana MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA contra los ciudadanos JONNATHAN RODRIGUEZ MONTENEGRO y NATHALIE GOMEZ DIAZ, en consecuencia:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 22 de Septiembre de 2010, autenticado en esa fecha por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No 03, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre los ciudadanos MAGALY ANELBA GUERRERO DE QUINTANA y JONNATHAN RODRIGUEZ MONTENEGRO y NATHALIE GOMEZ DIAZ, y que tuvo por objeto un inmueble constituido por el apartamento No 2, ubicado en la Planta Baja del Edificio Ávila, situado en la Calle Caroni de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble plenamente identificado en el particular Primero del presente dispositivo, completamente libre de personas y bienes, y sin plazo alguno a la demandante.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios la suma de DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento de pagar el canon de arrendamiento de los meses desde Noviembre de 2010 hasta Febrero de 2011, ambos inclusive, cada mes a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00); y a pagar la misma cantidad por indemnización de daños y perjuicios por cada mes de ocupación del inmueble hasta la fecha en que la presente decisión sea declarara definitivamente firme.
CUARTO: Como quiera que ninguna de las partes resulto totalmente vencida en el presente juicio, no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de Junio de 2013. Años: 203º y 154.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.