TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadano LUIS EMIRO VERGEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.050.908. APODERADOS JUDICIALES: Abogados ANGEL MARÍA PAREDES, FANNY MALDONADO, LEO OMAR REQUENA y VICTOR HUGO POLO SARMIENTO, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros 646, 4.873, 150.441 y 29.053, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-7.670.757. DEFENSOR JUDICIAL: Abogado WALTHER ELÍAS GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.211.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.

MATERIA: CIVIL.

Asunto No. AP31-V-2011-000831.

I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados ANGEL MARÍA PAREDES y FANNY MALDONADO, actuando en nombre y representación del ciudadano LUIS EMIRO VERGEL, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 25/03/2011, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 28/03/2011.
En fecha 08/04/2011 fue admitida la presente demanda por el procedimiento breve conforme a los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada.
A través de auto de fecha 19/05/2011 en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas se suspendió temporalmente la presente causa.
Verificados los trámites de la citación, la misma resultó infructuosa y compareció la parte actora en fecha 26/03/2012, solicitando la designación de Defensor Ad-Litem; siendo designado el abogado Walther García inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.211 en fecha 28/06/2012.
Una vez practicada la citación del Defensor Ad-Litem de la parte demandada, dicho profesional del derecho dio contestación a la demanda en fecha 02/11/2012.
A través de auto de fecha 23/01/13 este Despacho fijó el quinto día (5°) de despacho siguiente a que constara en autos la citación del Defensor Ad Litem, a las once de la mañana (11:00 am) para que se llevara a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN.
Mediante acta de fecha 01/03/2013 se dejó constancia de la celebración de la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, en la cual la parte actora reconoció la celebración de una Audiencia de Conciliación ante la Dirección de Inquilinato en fecha 02/11/2010, en la que según su decir, se acordó la entrega del inmueble objeto de la litis, el reconocimiento por parte de la demandada de la mora en el pago de las mensualidades correspondientes a cinco (5) cánones de arrendamiento, e igualmente ratificó el contenido del libelo de demanda; mientras que el Defensor Ad Litem de la parte demandada manifestó que la razón de la inasistencia de la demandada obedecía a problemas de salud, asimismo dio por reproducidos los alegatos de hecho y derecho de su representada en la Audiencia de Conciliación anteriormente mencionada e hizo valer las documentales que fueron acompañadas en dicho acto.
A través de diligencia de fecha 12/04/2013 el Defensor Ad Litem de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 22 de abril de 2013, este Tribunal fijó los límites de la controversia y aperturó un lapso de promoción de pruebas, de ocho (08) días de despacho siguientes (exclusive), en el entendido que vencido dicho lapso empezarían a computarse tres (03) días de despacho siguientes (exclusive) para la oposición y (03) días de despacho (exclusive) para la admisión de las pruebas.
A través de diligencia de fecha 06/05/2013 la parte actora promovió pruebas.
A través de auto de fecha 21/05/2013, este Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva y asimismo negó la admisión de la prueba de experticia promovida por ser irrelevante o impertinente, ya que no guardaba relación con los hechos controvertidos.
Vencido el lapso de promoción de pruebas otorgado a las partes, este Tribunal en fecha 11/06/2013 fijó la audiencia de juicio para el cuarto (4°) día de despacho siguiente a las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.). En fecha 18/06/2013, se llevó a cabo la audiencia de juicio, a la cual compareció la parte actora y su apoderado judicial, así como el Defensor Ad litem de la parte demandada, en la cual una vez concluida la misma, este Tribunal dictó el correspondiente dispositivo del fallo en el cual se declaró improcedente la demanda incoada por el accionante por resultar contraria a derecho.
II
MOTIVA

La pretensión objeto de estudio corresponde a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano LUIS EMIRO VERGEL, contra la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO, ambas partes ya identificadas al inicio de este fallo, siendo así este Tribunal observa que la parte actora fundamentó su pretensión en los siguientes términos:

“…Nuestro representado dio en arrendamiento a la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.-V-7.670.757, un inmueble de su propiedad constituído (sic) por un apartamento para vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Los Arboles, Torre Araguaney, identificado con el No. 16-D piso 16, situado el edificio en la calle Bonpland y Chopin, urbanización Colinas de Bello Monte, parroquia San Pedro Municipio Libertador, Distrito Capital, según consta en el Contrato de Arrendamiento que se acompaña marcado con la letra “A” autenticado en la Notaría Pública Tercera del municipio (sic) Baruta, del Estado Miranda el 14 de enero del 2010 anotado…OMISSIS…
En la cláusula Tercera del citado contrato, se estipuló como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bsf 5.500,o)..
En la cláusula Cuarta se estipuló como duración del contrato, el plazo fijo de un año contado a partir inclusive del 15 de enero del 2010 hasta el 15 de enero del 2011
Es el caso –Ciudadano Juez que a pesar de que el plazo fijo del contrato ut supra (sic) venció el 15 de enero del 2011, la arrendataria no ha entregado el inmueble ut supra (sic). Para la fecha en que venció el contrato, la arrendataria debe ocho meses de alquiler. Por lo que no le favorece la prórroga taxada en el artículo 40 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Por otra parte, al no haber pagado la arrendataria los cánones de alquiler en la oportunidad pactada en el contrato de arrendamiento, causó danos y perjuisios (sic) a nuestro representado…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1. Original de documento Poder autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 18 de febrero de 2011, anotado bajo el No. 85, Tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria; documento que no fue impugnado por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
2. Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano LUIS EMIRO VERGEL y la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 14 de enero de 2010, anotado bajo el No. 12, Tomo 3, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria; documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; del cual se desprende que efectivamente entre el demandante ciudadano LUIS EMIRO VERGEL y la accionada ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO existe una relación arrendaticia.
3. Copia certificada de documento de compra-venta celebrado entre el ciudadano SANTIAGO PEISAJOVICH y los ciudadanos LUIS EMIRO VERGEL y LUZ VIOLANDA HERNANDEZ DE VERGEL, registrado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 1987, anotado bajo el N° 08, Tomo 15. Protocolo 1ero, de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría; documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo la titularidad del derecho de propiedad del inmueble objeto de la litis, a favor del ciudadano LUIS EMIRO VERGEL (parte accionante) y su esposa ciudadana LUZ VIOLANDA HERNANDEZ DE VERGEL.

Alega la parte actora en el escrito libelar que la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano LUIS EMIRO VERGEL, el cual fue autenticado en fecha 14 de enero de 2010, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando establecido en dicho documento en su cláusula tercera el canon de arrendamiento mensual en cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500) y que dicho contrato de arrendamiento tendría por duración desde el 15 de enero de 2010 hasta el 15 de enero de 2011, es decir, un año, lo cual quedó demostrado con el acervo probatorio aportado por la parte actora, quien señaló que fue el caso, que la parte demandada no cumplió con la obligación de entregar el inmueble en la fecha indicada, al igual que adeudaba para el momento de interposición de la demanda ocho (8) meses de alquiler.
Del mismo modo, este Tribunal observa que, los documentos consignados y no impugnados por el defensor judicial de la parte demandada, dejan constancia de la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la litis por parte del accionante y de la relación arrendaticia existente entre ambas partes, de lo cual se desprende la cualidad del actor para demandar.
En tal sentido, se aprecia del análisis efectuado a las actas procesales que una vez realizados los trámites inherentes a la citación personal de la demandada fue imposible su localización, razón por la cual se le citó mediante cartel publicado en prensa, designándose posteriormente defensor judicial, siendo así una vez cumplidos los tramites de ley consistentes en la notificación, aceptación, juramentación y citación del referido auxiliar de justicia; éste procedió a dar contestación a la demanda en representación de su defendida, en fecha 12/04/2013 (folios 136 y 137) rechazando, negando y contradiciendo que fueren ciertos los hechos alegados por la parte actora y que fuere aplicable el derecho invocado por la misma para el presente caso, solicitando fuere declarada improcedente en derecho la demanda incoada por el accionante, asimismo alegó que la demandada se comunicó con él y sostuvieron una reunión en la cual la demandada le indicó una serie de alegatos y le dio algunas pruebas con los cuales contradecir lo explanado por la parte actora.
Una vez abierto el lapso probatorio la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
1. Copia simple del contrato de arrendamiento entre el ciudadano LUIS EMIRO VERGEL y la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 14 de enero de 2010, anotado bajo el No. 12, Tomo 3, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria, cuyo original ya había sido consignado junto al libelo y fue valorado con antelación.
2. Facturas de reparaciones que presuntamente canceló el arrendador por trabajos de mantenimiento en el inmueble objeto de la litis, las cuales no fueron ratificadas en su contenido por medio de testimoniales a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le desecha.
3. Copia de Acta de Audiencia de Conciliación celebrada ante la Dirección de Inquilinato de la SUNAVI de fecha 02/11/2010; la cual se aprecia como documento administrativo, y fue reconocida por la parte demandada.

Asimismo promovió la prueba de experticia, la cual le fue negada por ser irrelevante e impertinente al no guardar relación con los hechos controvertidos.
Vencido el lapso probatorio, este Tribunal fijó la Audiencia de Juicio, la cual se llevó a cabo en fecha 18 de los corrientes, en cuya oportunidad el Defensor Ad Litem de la parte demandada solicitó se declarase improcedente la demanda por ser contraria a derecho, de conformidad con el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estaba vigente para el momento de interposición de la demanda, siendo que fue alegado el artículo 40 de la citada ley en el escrito libelar, por lo que corresponde a esta Juzgadora resolver tal alegato como punto previo al fondo de la controversia.
En tal sentido, se hacen las siguientes consideraciones:
La parte actora fundamenta su pretensión principalmente en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo entre otros hechos que la relación arrendaticia que se demanda, venció el 15 de enero del 2011, alegando que para dicha fecha la arrendataria debía ocho (8) meses de alquiler, por lo que a su decir no le favorece la prórroga legal en este caso.
En ese sentido, solicitó la entrega del inmueble y el pago como daños y perjuicios de la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000), a razón de los cánones dejados de pagar; sin embargo, indica que la arrendataria debe ocho (8) meses “…desde el 15 de enero de 2011 hasta el 15 de marzo de 2011…”.
Ahora bien, respecto a la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”

Asimismo, el artículo 41 eiusdem señala lo siguiente:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Analizada la pretensión contenida en el libelo de demanda, este Tribunal observa que la misma se fundamenta en el artículo 40 eiusdem, es decir, el Cumplimiento del Contrato por vencimiento del término, fundamentándose en la falta de pago del canon de arrendamiento cuando lo correcto en estos casos conforme a los fundamentos legales antes expuestos es pedir la Resolución del Contrato por falta de pago, ya que el propio artículo 41 indica que si está en curso la prórroga legal si se admitirán aquellas demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. En ese sentido, siendo que para el 25 de marzo del 2.011, oportunidad en la cual se interpuso la demanda, ya estaba transcurriendo el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 38 literal “a”, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si hubo incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento el arrendador ha debido demandar la Resolución del Contrato por falta de pago de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y no el Cumplimiento del mismo fundamentado en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual se encontraba en curso la prórroga legal, que comenzó a correr el 16 de enero de 2011, la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y fundamentada en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que, el artículo 41 eiusdem indica expresamente que no se admitirán demandas por Cumplimiento de Contrato cuando estuviere en curso la prórroga legal, por lo que de conformidad con el artículo 41 ibídem, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la presente demanda, ya que la vía escogida por el actor en su libelo no resulta idónea ni ajustada a derecho en este caso, ya que el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplica en los casos que haya vencido el término contractual y la prórroga legal respectiva.
De manera que, resultando procedente la defensa previa interpuesta por el Defensor Ad Litem de la parte demandada, y siendo contraria a derecho la pretensión del actor, resulta inoficioso ingresar al análisis de fondo de la demanda.

III
DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fundamentada en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentada por el ciudadano LUIS EMIRO VERGEL contra la ciudadana MAYRA ELISABETH ESCALONA DE UGUETO, identificados ab initio.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO

LA SECRETARIA

BLENDY BARRIOS

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las tres de la tarde (3:00 pm).

LA SECRETARIA

BLENDY BARRIOS
DOR/BB/Csperezg.-
EXP. No. AP31-V-2011-000831