República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Inversora Krikorga C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30.05.1974, bajo el N° 80, Tomo 67-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Tomás Manuel Rodríguez Rojas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 3.488.927, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.020.
PARTE DEMANDADA: Valcorp Sistemas y Servicios C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29.09.2009, bajo el Nº 29, Tomo 200-A.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 25.06.2013, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado Tomás Manuel Rodríguez Rojas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversora Krikorga C.A., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra de la sociedad mercantil Valcorp Sistemas y Servicios C.A.
En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN
El abogado Tomás Manuel Rodríguez Rojas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversora Krikorga C.A., en el escrito libelar adujo lo siguiente:
Que, su representada mantiene una relación arrendaticia desde el día 01.11.2011, con la sociedad mercantil Valcorp Sistemas y Servicios C.A., la cual se fue prorrogando a través del tiempo, siendo el último contrato suscrito el que venció en fecha 31.03.2013, cuyo objeto está constituido por la oficina distinguida con el alfanumérico 703-B, situada en el piso 07 del Edificio Torre B.B., ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Capitolio, Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que, dicho contrato se celebró ab-initio por tiempo determinado, obligándose la arrendataria a devolver el bien inmueble arrendado, totalmente pintado, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, conforme se desprende de la cláusula cuarta, pero que la arrendataria se resiste a devolver el inmueble tal como se comprometió, una vez vencida la convención locativa, siendo inútiles las diligencias efectuadas por la arrendadora con el fin de obtener su entrega.
Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Por tal motivo, la sociedad mercantil Inversora Krikorga C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil Valcorp Sistemas y Servicios C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de los gastos ocasionados por el presente juicio, inclusive los honorarios profesionales de abogados, a título de daños y perjuicios; y, en cuarto lugar, en el pago de los cánones de arrendamiento que continuaren venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente:
“…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversora Krikorga C.A., en contra de la sociedad mercantil Valcorp Sistemas y Servicios C.A., se patentiza en la acción resolución ejercida sobre el contrato de arrendamiento celebrado privadamente entre las partes, que entró en vigencia a partir del día 01.01.2013, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la oficina distinguida con el alfanumérico 703-B, situada en el piso 07 del Edificio Torre B.B., ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Capitolio, Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en la entrega de la cosa arrendada luego del vencimiento del término de duración contractual convenido para el día 31.03.2013.
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.
Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.
En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)
En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada en la cláusula cuarta de la manera que ad pedden litterae se indica:
“…Cuarta: El presente contrato es por un plazo fijo de tres (3) meses, que comienzan el primero de enero del año dos mil trece y vencen el día treinta y uno de marzo del año dos mil trece. Al término de este contrato la Arrendataria deberá haber entregado el Inmueble a la Arrendadora totalmente pintado, libre de personas y bienes a cualquier título y en el mismo buen estado en que lo recibió. De no producirse la restitución oportuna del Inmueble, en los términos y condiciones establecidas en este contrato, la Arrendataria deberá pagar por concepto de cláusula penal una cantidad equivalente a seis Unidades Tributarias ( 6 UT) por cada día calendario de retraso en la entrega del Inmueble en los términos y condiciones establecidas en este contrato, sin perjuicio de la facultad que tiene la Arrendadora de exigir o demandar a la Arrendataria el pago de los alquileres pendientes, gastos judiciales o extrajudiciales, honorarios de abogados, indemnizaciones, daños y perjuicios a que hubiere lugar. La Unidad Tributaria será calculada considerando el valor que ésta tenga para la fecha en que se haga exigible el pago de la cláusula penal y su contravalor será actualizado cada vez que la Unidad Tributaria sea modificada…”.
Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de tres (03) meses, contados a partir del día 01.01.2013, hasta el día 31.03.2013, en cuya oportunidad, debía la arrendataria entregar la cosa arrendada, de manera pues que llegado el día en que finalizó el plazo de duración contractual, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, conforme se desprende de los hechos narrados en la demanda, cuando la accionante afirmó que la relación arrendaticia se inició a partir del día 01.11.2011, por lo cual la prórroga legal vencerá el día 01.03.2014.
Ante esta situación, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisión de la acción resolutoria ejercida por la accionante para dilucidar su pretensión, por cuanto la misma no constituye la vía idónea y eficaz para obtener de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, sino la acción de cumplimiento de contrato, la cual persigue la ejecución de una obligación adquirida contractualmente y en tal caso, la misma tampoco resulta aplicable al presente caso, toda vez que aún se encuentra vigente la prórroga legal a la que hace referencia el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé lo siguiente:
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.
Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.
En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
En este contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.391, dictada en fecha 28.06.2005, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-1845, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, aseveró lo siguiente:
“…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En tal virtud, concluye este Tribunal que no resultaba dable para la accionante ejercer la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de obtener la entrega de la cosa arrendada, ya que ante ese supuesto, debe accionar la ejecución del contrato mediante el ejercicio de la acción de cumplimiento y en tal caso, ésta sólo procede en el caso bajo examen una vez haya vencido la prórroga legal, de tal manera que estas circunstancias motivan a este Tribunal a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversora Krikorga C.A., en contra de la sociedad mercantil Valcorp Sistemas y Servicios C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil trece (2.013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2013-000995
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