TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2012-001188

PARTE DEMANDANTE:
SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA MONTREAL C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de enero de 2005, anotado bajo el N° 20, Tomo 1032-A.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARINA LA GALA, FRANCA PALUMBO LAINO y MARIANELA AGUILERA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 47.585, 47.534 y 26.555, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

CONDOMINIO DEL CENTRO USLAR (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO CENTRO USLAR, documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de noviembre de 1978, bajo el N° 14, Tomo 9, Protocolo 1.- , venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 922.766.-

FERMIN ERNESTO MARCANO y YUDMILLA DEL CARMEN TORRES BENCOMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 37.153 y 36.506.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
NULIDAD DE ASAMBLEA.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 27 de junio de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Juez Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de incidente que afectó su competencia subjetiva corresponde a este sentenciador que para decidir observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES

La actora impugna una asamblea general de propietarios del condominio del Centro Uslar de fecha 09 de agosto de 2011, afirmando que se carece de una acta válida, para lo cual alega:
1. Que es propietaria del local AM LOCAL SUPERMERCADO del Conjunto Centro Uslar, ubicado en la segunda avenida de Montalban, en Caracas.
2. Que obtuvo conocimiento en fecha 08 de junio de 2012 de la asamblea que impugna y que la misma es utilizada como soporte jurídico para el funcionamiento de quienes desempeñan los cargos del consejo de administración de ese condominio.-
3. Que no existe un acta de asamblea en la cual consten los acuerdos alcanzados conforme lo exigen las normas contenidas en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y el numeral 7-4 del documento de condominio y otras previsiones legales como el artículo 283 del Código de Comercio y que tal documento es un requisito fundamental de validez.-
4. Que en el acta de Asamblea los intervinientes deben identificarse señalando además de otros elementos, el número de su cedula de identidad, conforme a las exigencias de la Ley Orgánica de Identificación en sus artículos 16 y 17.-
5. Que si no existe un acta de asamblea sus acuerdos son nulos y así pide que se declare.-
La parte demandada contesta oponiendo las siguientes defensas:
1. Como cuestión previa, la caducidad de la acción por haberse intentado la demanda, en fecha 27 de junio de 2012, luego de transcurrido más de treinta (30) días desde la fecha en la cual se celebro la Asamblea el 09 de agosto de 2011.-
2. En cuanto al fondo, la no consignación del documento fundamental y afirma que se pretende la nulidad de una asamblea y no ha sido consignada copia de la misma e invoca la limitación probatoria que contiene el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que no es admisible su presentación posterior.-
3. La falsedad de los hechos señalados como fundamento de la nulidad afirmando que la realización de la asamblea consta en una Inspección Judicial practicada por la Notaria Trigésima Octava del Municipio Libertador y que esta se anexo al acta de asamblea como parte integrante de la misma.-
4. Que de la lectura del acta y de la inspección se desprende que el Consejo de Administración cumplió todos los requisitos para la validez y eficacia del acta tales como la identificación de los asistentes, los haberes que representan y los acuerdos alcanzados.-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Mediante sentencia de fecha 15 de noviembre de 2012el Juzgado Décimo Sexto de Municipio declaro con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción.- De esta resolución conoció en alzada el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que en fecha 27 de febrero de 2013 desecha la caducidad alegada y ordena se resuelva el fondo.- Así sobre este punto ya se ha verificado el Juzgamiento y no queda comprendido dentro de los límites del “thema decidemdum” que se debe atender.-

En síntesis el conflicto material existente entre las partes se redice a la verificación y la adecuada documentación de una asamblea de copropietarios en fecha 09 de junio de 2011 en la cual se eligió a los miembros del Consejo de Administración y así quedo fijado el tema probatorio, en vista de lo cual las partes aportaron los siguientes elementos para la demostración de sus afirmaciones:
II
PRUEBAS

1. Entre los folios ocho (8) y dieciséis (16) del expediente cursa copia simple de instrumento protocolizado bajo el numero 47, tomo 16 del protocolo primero del primer trimestre de año 2005, en fecha 24 de febrero de 2005, por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital por el cual la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTREAL, C.A., adquiere por compra venta el local comercial AM (supermercado) del Centro Uslar, ubicado en Montalbán Caracas.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la regla establecida en el artículo 1357 del Código Civil como plena prueba de ser la accionante la co-propietaria en el Centro Uslar y de allí establece el sentenciador su cualidad para proponer la demanda de nulidad de los acuerdos de la comunidad, conforme a lo revé el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.-
2. Cursando entre los folios veintidós (22) y treinta (30) del expediente copia simple parcial del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito del Departamento Libertador en fecha 30 de noviembre de 1978 relativo al documento de condominio en el cual se estipula en el 7-4 sobre las asambleas “…De cada asamblea se levantará un acta, en la que se hará constar el nombre de los asistentes, la representación que ejercen y las decisiones acordadas…”. Esta instrumental se valora conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la disposición del documento de condominio que se ha transcrito.-
3. Copia de las actuaciones judiciales hechas en el expediente AP31-V-2012-000107, que cursa por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativas a la diligencia que en fecha 08 de junio de 2012 consignó la abogada YUDMILLA TORRES presentando poder que otorgado por el Consejo de Administración del Centro Uslar, afirmando que por esta tiene conocimiento del acuerdo que impugna.- Esta instrumental, se valora conforme a la norma del articulo 1363 del Código Civil y se aprecia como prueba plena de hecho que puso en conocimiento de la actora la existencia del acuerdo que impugna.-
4. Del folio noventa y nueve (99) al ciento noventa y uno (191) cursa copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito del Departamento Libertador en fecha 30 de noviembre de 1978 relativo al documento de condominio en el cual se estipula en el 7-4 sobre las asambleas “…De cada asamblea se levantará un acta, en la que se hará constar el nombre de los asistentes, la representación que ejercen y las decisiones acordadas…” Esta probanza ha sido valorada y apreciada en el numeral 2 de este capitulo y aquí se reproduce esa estimación en el sentido de constituir un documento público que hace plena prueba de la existencia de la previsión transcrita.-
5. Entre los folios ciento noventa y ocho (198) y doscientos catorce (214) cursan copia simples de actuaciones de la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital que se tienen como fidedignas según lo dispuesto en el artículo 420 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil, apreciando el sentenciador que de la misma deriva plena prueba de los siguientes hechos que el ciudadano FERMIN ERNESTO MARCANO GARCIA, en nombre del Consejo de Administración del Centro Uslar solicito una Inspección Judicial a la referida Notaria y que esta se traslado el 09 de agosto de 2011, a las dos y treinta de la tarde (2:30 PM) a la sala de conferencias del Hotel Las Antillas donde se encontraron constituidos en asamblea (segunda convocatoria) propietarios de locales del Centro Uslar y quienes consideraron y aprobaron el informe del Consejo de Administración del Centro Uslar, se consideraron y aprobaron los estados financieros del Centro Uslar al 30 de junio de 2011, se ratifican las actuaciones hechas por el Consejo de Administración y se acuerda proseguir con las demandas intentadas y se ratificó a los ciudadanos ARNALDO PARDO, YRIS CASTILLO DE RIVERO, JOSE ROLANDO GUTIERREZ, MARIA VICTORIA CASTAIN y RAFAEL RENWICR como miembros del Consejo de Administración.-

Adminiculando las pruebas aportadas se establece que en se realizó una asamblea de copropietarios que del Centro Uslar en fecha 09 de agosto de 2011 que en la misma se llegó a los presentes aprobaron el informe del Consejo de Administración del Centro Uslar, se consideraron y aprobaron los estados financieros del Centro Uslar al 30 de junio de 2011, se ratifican las actuaciones hechas por el Consejo de Administración y se acuerda proseguir con las demandas intentadas y se ratificó a los ciudadanos ARNALDO PARDO, YRIS CASTILLO DE RIVERO, JOSE ROLANDO GUTIERREZ, MARIA VICTORIA CASTAIN y RAFAEL RENWICR como miembros del Consejo de Administración. No hay prueba sobre el hecho de que esa asamblea y sus acuerdos se hicieran constar en un acta.-

III
MERITO

Para decidir se procede a las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Artículo 24. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia.

La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.

La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.”

Los acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios se deben hacer constar mediante acta que se estampará en el Libro que se lleva a tal efecto.- La función de llevar estos Libros esta encargada por la Ley al administrador al preverse en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, entre sus funciones la de llevar los libros de Asamblea de Propietarios, Actas de la Junta de Condominio, Libro diario de la contabilidad.- Además, estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.-

Así que es claro que el administrador debe asentar en el Libro de la Asamblea de Propietarios las actas de cada una de estas.- Ahora bien, no hay constancia en autos de que esto se hubiere cumplido, empero, si existe plena prueba de la Asamblea realizada en fecha 09 de agosto de 2012 y de los acuerdos a los cuales se llegó en la misma.- Así la cuestión a dilucidar es si tal omisión determina la nulidad como sostiene la actora.- En este sentido es pertinente recordar que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé:

“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.”

De esta norma deriva con claridad que la impugnación es un recurso que tienen los propietarios para garantizar que la Asamblea no adopte decisiones que puedan ser contrarias a las previsiones de la Ley o del documento de condominio, así se garantiza no solo el respeto de la jerarquía de los actos, sino que se mantenga el sistema legalmente dispuesto para el funcionamiento de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal.

Igualmente se prevé que estos acuerdos pueden ser impugnados por abuso de derecho con lo cual se procura evitar que una decisión de la asamblea dentro de su ámbito de atribuciones en la administración de la cosa común genere una lesión a los derechos de los propietarios de los inmueble que integran la comunidad.-

Ahora bien debe además aceptarse que en la hipótesis genérica de la nulidad del acuerdo contrario a la ley o al documento de condominio quedan comprendidos los casos de vicios en el cumplimiento de las formas que exigen para los mismos, en el caso que nos ocupa y como antes se estableció conforme a la previsión del 7-4 del documento de condominio “…De cada asamblea se levantará un acta, en la que se hará constar el nombre de los asistentes, la representación que ejercen y las decisiones acordadas…”.

No obstante en el caso que nos ocupa es evidente que tales formas están cumplidas pero irregularmente pues aun cuando el acta no consta en el libro que debe llevar el administrador, los elementos que la han de integrar se encuentran en el acta de la inspección levantada por la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Tal circunstancia obliga a advertir que la necesidad de levantar un acta de los acuerdos de la asamblea obedece a poder demostrarlos, el acta de asamblea no puede, a juicio de quien suscribe constituir una solemnidad de existencia de la voluntad de la asamblea.-

En casos como el que nos ocupa en el cual son evidentes los participantes de la asamblea, su cualidad y las determinaciones que adoptaron, y siendo que tales elementos derivan de un instrumento formado con la intervención de un funcionario público al cual la Ley le reconoce la posibilidad de practicar inspecciones y dejar constancia de los hechos que ocurren en su presencia, no puede desconocerse la existencia de la asamblea y afirmar la nulidad de los acuerdos, pues con ello se estaría haciendo prevalecer la forma del acto, sobre su contenido.-

Considera además quien suscribe que de los términos de la controversia no deriva que el accionante haya cuestionado la convocatoria para la realización de la asamblea.-

De modo que si el fin que se busca con la exigencia de levantar acta de los acuerdos de la asamblea de propietarios que es su prueba para exigirlos y ejecutarlos, se logra mediante la inspección judicial evacuada, no encuentra este sentenciador que esta irregular documentación sea causa suficiente para declarar la nulidad de la misma y así se decide.-

III
DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos que anteceden esta Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara SIN LUGAR la presente demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MONTREAL C.A contra el CONDOMINIO DEL CENTRO USLAR (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO CENTRO USLAR, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa por haber resultado vencida en el presente proceso.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso establecido a los fines de su impugnación.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes a los diecisiete (17) días del mes de Junio del año dos mil trece (2013).- Años 203° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretario Temporal,

Carlos Manuel Pérez Gadaleta.-
En esta misma fecha 17 de Junio de 2013, siendo las 10:15 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de ley.- Conste.,
El Secretario Temporal,

Carlos Manuel Pérez Gadaleta.-
VMDS/cmpg
EXP. N° AP31-V-2012-001188
ASIENTO LIBRO DIARIO: 20