TSJ Regiones - Decisión

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de marzo de 2013
202º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2012-000507

DEMANDANTE: JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.849.361.

DEMANDADO: FREDDY JOSÉ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.291967.

APODERADOS PARTE ACTORA: José Diego Hernández Flores, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.544.

APODERADOS PARTE DEMANDADA: Gisela Coromoto Velazco y Luis Alberto González Reyes, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.213 y 59.214.

MOTIVO: Desalojo.

- I -
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de mayo de 2.012 por el abogado José Diego Hernández Flores, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, por acción de desalojo inquilinario contra el ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

• Que en nombre de su poderdante, celebró un contrato de arrendamiento en fecha 07 de febrero de 2.011, con el ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “tres (03) locales comerciales, identificados con los números 2, 3 y 4, ubicados en el nivel Planta Baja del edificio ‘RAF’, Avenida Los Samanes, cruce con Tercera Transversal, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, del Distrito Capital”.
• Que en el referido inmueble funciona la Panadería El Punto del Pan, para cuyo fin las instalaciones de los mismos fueron debidamente acondicionados.
• Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Siete Mil Ochocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 7.800,00), para los primeros seis (06) meses de vigencia del contrato, es decir, del 01/02/11 al 09/08/11, y un canon de arrendamiento de Bolívares Ocho Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 8.200,00), desde el 01/08/11 hasta el 01/02/12.
• Que se estableció una penalidad de Trescientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 300,00) diarios, adicionales al canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranzas y honorarios de abogado, por retraso en el pago.
• Que el arrendatario desde un principio comenzó a incumplir las cláusulas del aludido contrato, pagando fraccionadamente y a destiempo el canon de arrendamiento mensual, insolventándose definitivamente a partir del mes de noviembre de 2.011, adeudando para la fecha, las pensiones locativas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, enero, febrero, marzo y abril de 2.012, que a razón de Ocho Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 8.200,00) mensuales, alcanzan la cantidad de Cuarenta y Nueve Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 49.200,00), así como la penalidad contractual por retraso en el pago, que a razón de Trescientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 300,00) por cada día de mora, para la fecha de introducción de la presente demanda, totalizan ciento noventa (190) días, que ascienden a la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 57.000,00).
• Que el arrendatario hasta la fecha de interposición de la presenta demanda no ha cancelado la pensión de arrendamiento, ni tampoco ha cumplido con las otras obligaciones contractuales como es el pago puntual de los servicios de electricidad, aseo y agua.
• Que el contrato de arrendamiento previene una penalidad por concepto de daños y perjuicios, como consecuencia de la entrega extemporánea del inmueble, equivalente a la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (400,00) diarios, adicionales al canon de arrendamiento. Que hasta la fecha de introducción de la demanda han transcurrido noventa y ocho (98) días, que alcanzan la cantidad de Treinta y Nueve Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 39.200,00).
• Fundamentan su acción en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Admitida la demanda por providencia dictada el 17 de mayo de 2.012, se ordenó la citación del representante legal de la empresa demandada, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha 25 de octubre de 2.012, compareció el abogado Luis Alberto González Reyes, antes identificado, y mediante diligencia procedió a darse por citado en el presente juicio, en nombre del ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA. Consignó el instrumento poder que acredita dicha representación.

En fecha 29 de Octubre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación al fondo de la presente demanda bajo los siguientes términos:

• Que el contrato locativo accionado quedó derogado con motivo de la suscripción de un nuevo contrato, que tiene el mismo objeto y con las variaciones de tiempo y canon de arrendamiento.
• Que en el último contrato incrementó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bolívares Diez Mil (Bs. 10.000,00), lo cual es violatorio de las normas de regulación de inmuebles para arrendamiento, ya que los mismos deben ser regulados por la Dirección de Inquilinato del Ministerio respectivo.
• Que es falso que la relación arrendaticia comenzó en fecha 07 de febrero de 2.011, toda vez que inició en fecha 25 de febrero de 2.010.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude cantidad alguna al demandante.
• Que la Cláusula Penal accionada es inaplicable, en primer lugar por la solvencia de su representado; y en segundo lugar, por prohibición expresa de la ley, tal y como establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
• Que la parte actora se encuentra incursa en el delito de usura.
• Opuso la cuestión previa del defecto de forma, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem.
• Que el arrendatario se negó a recibir los cánones de arrendamiento, por lo cual su representado efectuó consignaciones hasta el mes de abril de 2.012, debido al cierre del Juzgado de Consignaciones.
• Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe una obligación por parte del arrendador de tener previamente a la celebración del contrato de arrendamiento, el acto administrativo emitido por la entidad gubernamental respectiva, a objeto de fijar el monto máximo del canon de arrendamiento, o en su defecto, la declaratoria de estar exento de regulación.

Por decisión de fecha 14 de diciembre de 2.012, este Tribunal decretó la reposición de la causa, al estado del inicio del lapso que establece el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron sus escritos de pruebas en fechas 19 y 21 de febrero de 2.013.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal recuerda que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual –a la luz de los postulados constitucionales- es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada, y por último establecer si la acción de desalojo inquilinario intentada resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la desocupación de un inmueble constituido por “tres (03) locales comerciales, identificados con los números 2, 3 y 4, ubicados en el nivel Planta Baja del edificio ‘RAF’, Avenida Los Samanes, cruce con Tercera Transversal, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, con motivo del incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato locativo accionado, dejando de pagar los cánones de arrendamiento y los servicios públicos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, enero, febrero, marzo y abril de 2.012. Frente a ello, la parte accionada opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º y 7º del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en su contra, por ser falso el incumplimiento alegado por la parte accionante, y el contrato locativo accionado quedó derogado con motivo de la suscripción de un nuevo contrato. Además adujo que el arrendatario se negó a recibir los cánones de arrendamiento, por lo cual su representado efectuó consignaciones hasta el mes de abril de 2.012, debido al cierre del Juzgado de Consignaciones.

- De las Cuestiones Previas -
Siendo que fueron opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, defecto de forma del libelo, con fundamento en el artículo 340 ordinal 4º ejusdem, y la existencia de una condición o plazo pendientes, quien aquí sentencia pasa a decidir con arreglo a lo siguiente:

Del Defecto de Forma del Escrito Libelar
La parte demandada opuso la cuestión previa del defecto de forma, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem.

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…Omissis...)
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”

Y el artículo 340 ejusdem establece lo que sigue:

“El libelo de la demanda deberá expresar: 1° La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda...2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen...3° Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro...4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporados...5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones...6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo...7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas...8° El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder...9° La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174...”. (Destacado de este Tribunal).

Examinadas detenidamente las actuaciones alegatos y recaudos referidos a las cuestiones previas bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impidan el debate al fondo con toda claridad, y en el caso sub examine podemos observar lo siguiente:

La parte accionada adujo que la parte actora incumplió con el requisito legal contenido en el ordinal 4º del artículo 340, al no indicar en su libelo de demanda, el objeto de la pretensión con precisión de su situación y linderos.

Ahora bien, en cuanto al defecto de forma del libelo de la demanda referido a que el objeto de la pretensión deberá determinarse con precisión, indicando los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales, este Tribunal debe indicar que en el presente juicio no se encuentra discutida la propiedad del bien inmueble de marras, sino, obligaciones elementales a la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA y FREDDY JOSÉ MEDINA, al no estar cuestionada la propiedad del inmueble de autos, la cual, indefectiblemente debe ventilarse en un juicio autónomo, y siendo que lo que hoy se discute es la procedencia o no de la acción de desalojo inquilinario, son motivos suficientes para que este Juzgador considere que los argumentos de la parte demandada no encuadran en el supuesto de la norma invocada, por cuanto no se relacionan con el fundamento esencial de la cuestión previa opuesta, existiendo incompatibilidad entre lo alegado y la norma a la cual se pretende la subsunción de los hechos. En consecuencia, la cuestión previa opuesta fundamentada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda de conformidad con el artículo 340, ordinal 4º ejusdem, resulta manifiestamente infundada, razón por la cual debe ser declarada improcedente, como en efecto así es declarada por este Juzgado. Así se decide.

De la Existencia de una Condición o Plazo Pendientes
La parte actora opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que existe una obligación por parte del arrendador de tener, previamente a la celebración del contrato de arrendamiento, el acto administrativo emitido por la entidad gubernamental respectiva, a objeto de fijar el monto máximo del canon de arrendamiento, o en su defecto, la declaratoria de estar exento de regulación.

Respecto a la defensa previa referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debemos indicar que esta atañe sólo a estipulaciones contractuales referidas a un término o condición aún no cumplidas, se trata concretamente de que esa obligación que se demanda esté sometida a una condición o plazos no cumplidos.

Así, el procesalista patrio Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, en el Tomo III, página 60, al hacer su comentario acerca del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo relacionado a la cuestión previa sobre la condición o plazo pendiente, expone:

“(...) La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza...(sic) La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía, de la cuestión previa 7ª, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones-atañederas al interés procesal, ciertamente-pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis”.

Ahora bien, la categoría “condición” ha estado siempre ligada a la categoría “riesgos”, que conceptualiza el Dr. Eloy Maduro Luyando como la “situación jurídica que se presenta cuando las partes de un contrato, o una de ellas, se encuentra en la imposibilidad de cumplir sus obligaciones o sus prestaciones debido a una causa extraña que no le es imputable (Curso de Obligaciones Derecho Civil III, página 521). Ello equivale a decir, que cuando el Legislador habla de una obligación condicional como “aquélla cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto” (artículo 1.197 del Código Civil), que puede categorizarse como suspensiva o resolutoria, casual o imposible; presupone la existencia previa de una obligación ya convenida, con un acreedor y un deudor, ya previamente pautados. Por ello cuando el Legislador establece la posibilidad que en vez de contestarse la demanda se puedan oponer cuestiones previas, dentro de ellas establece la posibilidad de promover la cuestión previa contenida en el ordinal 7º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dentro de los supuestos establecidos está la condición o plazo pendientes, pero referidas exclusivamente a las pactadas en un contrato, a una obligación ya contraída.

Ahora bien, de acuerdo a las acotaciones anteriormente realizadas, y con base al análisis de las actas que conforman el presente expediente, así como de la doctrina y jurisprudencia anteriormente transcrita evidencia este Juzgador que en el presente caso no se está en presencia de una obligación condicional o a plazo pendiente, toda vez que en el caso sub-iudice, se observa del contrato accionado, que no se desprende ningún término o condición para que el obligado de cumplimiento a sus obligaciones, en virtud de lo cual, resulta improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. Y así se decide.

- Del Mérito de la Causa -
Resuelto lo anterior, corresponde de seguidas emitir pronunciamiento acerca del fondo de lo debatido, para lo cual se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, en su carácter de arrendador, y FREDDY JOSÉ MEDINA, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 07 de febrero de 2.011, anotado bajo el Nº 28, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Por cuanto dicha documental no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, se aprecia y valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Seis (06) recibos de cobro originales, cursantes a los folios 113 al 118 de este expediente. Con respecto a los medios probatorios que anteceden, se observa que se trata de instrumentos privados que emanan de la misma parte promovente, los cuales se consignan al expediente sin firma alguna que haga presumir a este sentenciador, la aceptación de su contraparte. Esto aunado al hecho que, tales instrumentos no pueden ser desconocidos por la parte a quien se le están oponiendo, en virtud de no emanar de ella, todo lo cual constituyen motivos más que suficientes para desechar las documentales que se analizan, no siendo objeto de valoración alguna, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, en su carácter de arrendador, y FREDDY JOSÉ MEDINA, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 25 de febrero de 2.010, anotado bajo el Nº 32, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia.
• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, en su carácter de arrendador, y FREDDY JOSÉ MEDINA, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de febrero de 2.012, anotado bajo el Nº 29, Tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Por cuanto los fotostatos que anteceden no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, se les tiene como fidedignos y se le aprecia y valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cinco (05) recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, enero, febrero, marzo y abril de 2.012, de los cuales se observan rúbricas en tinta de color negro, arriba de la inscripción “Dr. José Diego Hernández Flores”, apoderado de la parte actora, autorizado para recibir cantidades de dinero en nombre de su mandante conforme se evidencia del instrumento poder que acredita su representación, cursante a los autos. Dichos instrumentos privados son apreciados y valorados por este Tribunal, por cuanto en la oportunidad procesal correspondiente, no fueron objeto de impugnación alguna, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
• Promovió prueba de informes al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a objeto que informe a este Tribunal la fecha desde la cual no se encuentran recibiendo consignaciones arrendaticias, y por orden de quien se suspendió la recepción de los mismos. Con relación al referido medio probatorio, no se observa de autos la evacuación del mismo, motivo por el cual desconoce este Sentenciador los beneficios que dicha probanza hubiese aportado al presente juicio.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al juicio, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”.

Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la falta de pago de pensiones locativas, correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Y en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada; y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia son diáfanas en admitir, de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

En tal sentido cabe descascar que, la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada; por lo que este Juzgador considera que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

Así las cosas, puede apreciarse que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, la cual fue pactada mediante documento autenticado, siendo que por voluntad de las partes, la relación contractual se indeterminó en el tiempo, toda vez que al vencimiento del lapso previsto en el contrato, el arrendatario continuo ocupando el bien inmueble sin oposición de su arrendadora, de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba trascrita. De modo que, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las obligaciones accionadas, especialmente, el hecho de estar solvente con el pago de las pensiones locativas, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda interpuesta en su contra.

Ahora bien, examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por sí, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses comprendidos desde , ambos inclusive; o en su caso, probar el hecho extintivo del pago de la obligación, toda vez que de los recibos de cánones de arrendamiento anteriormente analizados se desprende que el arrendatario consignó los cánones de forma irregular, no adecuándose a las disposiciones establecidas en el contrato locativo accionado, por cuanto efectuó el pago de manera conjunta de algunas pensiones de arrendamiento, de modo intempestivo, sin respetar el compromiso asumido en la convención suscrita con su arrendador. Así se decide.

- III -
- DECISIÓN -
Estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran este expediente, y tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que quedó demostrada en forma auténtica la falta de pago del canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, alegada por el demandante en el escrito libelar, fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta. Así se decide.

- IV -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de desalojo inquilinario, intentara el ciudadano JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, contra el ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de desalojo inquilinario intentara el ciudadano JOSÉ SEBASTIAO VIEIRA, contra el ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA. En consecuencia, se ordena el desalojo del bien inmueble de autos constituido por “Tres (03) locales comerciales, identificados con los números 2, 3 y 4, ubicados en el nivel Planta Baja del edificio ‘RAF’, Avenida Los Samanes, cruce con Tercera Transversal, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, libre de personas y bienes.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, a pagar a la parte actora, los cánones de arrendamiento que se siguieron y sigan venciendo, hasta la entrega material del inmueble.

TERCERO: Se condena a la parte demandada ciudadano FREDDY JOSÉ MEDINA, a pagar a la parte actora la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 57.000,00), por concepto de penalidad contractual de ciento noventa (190) días de mora, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) diarios.

CUARTO: Por cuanto la parte demandada ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales.

TERCERO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 14 de marzo de 2013. 202º y 154º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 12:37 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-V-2012-000507
CAM/IBG/Lisbeth.-