TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año 202° y 153º

PARTE ACTORA: GERÓNIMA DEL CARMEN RAMÍREZ DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.194.164.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada FANNY MAGDALENA PAREJO CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 81.574.

PARTE DEMANDADA: NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.530.013.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada SONIA ESTEVES LANDER, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 33.171.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA VENTA. (INMUEBLE).

EXPEDIENTE: 12-0649.

-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Se inicio el presente juicio mediante demanda interpuesta en fecha 23 de Noviembre de 2006, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 1 al 18).
Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2006, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada, compulsándose el citado libelo. (F. 19).
Mediante diligencia de fecha 11-01-2007, el alguacil dejo constancia que fue infructuosa la notificación de la parte demandada. (F. 22).
En fecha 17 de Enero de 2007, la apoderada de la parte actora, solicitó el abocamiento y solicitó oficiar al Registrador Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitando Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre un inmueble perteneciente a la parte demandada. (f.36).
En fecha 26 de Abril de 2007, la apoderada de la parte actora, solicitó desglose de la demanda y acto de admisión para que el alguacil practicara citación de la parte demandada. (f.37).
En fecha 28 de mayo de 2007, el Tribunal A quo, ordenó el desglose de la compulsa y gestionó la citación nuevamente de la parte demandada. ( f.38).
Mediante diligencia de fecha 25 de Septiembre de 2007, el alguacil dejo constancia que fue infructuosa la citación de la parte demandada. (F. 39).
En fecha 12 de Diciembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada consignó poder general y se dio por citada del procedimiento. (F.53 al 56).
En fecha 14 de febrero de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, constante de nueve (9) folios útiles. (F. 57 al 66).
En fecha 07 de Mayo de 2008, compareció la parte demandada y consignó escrito de pruebas y anexos marcados desde la letra A hasta la L., constante de ocho (8) folios útiles. (F. 67, 69 al 100).
En fecha 09 de Abril de 2008, la apoderada de la parte demandada, solicitó pronunciamiento a la admisión de las pruebas que fueron presentadas. (F. 101).
En fecha 23 de Abril de 2008, el Tribunal a quo, admitió las pruebas de fecha 07 de Mayo de 2008, promovidas por la parte demandada, esto es, oficios Nos. 0621 y 0622, dirigidos al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), y a Banesco Banco Universal, solicitando información. (F.102, 103, 104).
En fecha 26 de Mayo de 2008, mediante diligencia estampada por la parte actora, ésta solicitó la reposición de la causa, a partir del folio 57, a fin de subsanar el debido proceso. (F. 107).
En fecha 13 de Junio de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó desechar por improcedente e infundada la solicitud de la parte actora de fecha 26 de Mayo de 2008. (F. 108).
En fecha 04 de Julio de 2008, mediante diligencia la apoderada de la parte demandada, solicitó la ratificación de los oficios de fecha 23-04-2008. (F. 109).
En fecha 07 de Julio de 2008, mediante diligencia de la parte actora, solicitó nuevamente la reposición de la causa, a partir del folio 57 a fin de subsanar el debido proceso. (F. 110).
En fecha 11 de Julio de 2008, EL Tribunal A quo, Negó la solicitud de la reposición de la causa, formulada por la representación judicial de la parte actora. (f.111 al 113).
En fecha 20 de Julio de 2008, la apoderada Judicial de la parte demandada, solicitó el abocamiento de la causa a fin de dictarse sentencia. (F. 115).
En fecha 29-10-2008, la Dra. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY, se abocó al conocimiento de la causa. (f. 116).
En fecha 06-05-2009, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificada del abocamiento, y solicitó se dicte sentencia en la causa. (F.118).
Se deja constancia que desde el 11 de Junio de 2009 al 01 de Junio de 2011, (f. 120, 127) corren insertas en el expediente una serie de diligencias presentadas por la representación judicial de la parte demandada se dicte sentencia en la causa.
Por último, debe establecerse que en virtud de la resolución No 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 Noviembre de 2011 correspondió a este Juzgado el conocimiento de la presente causa, el cual procedió a abocarse al conocimiento de éste asunto.
Estando todas las partes debidamente notificadas del abocamiento de quien aquí decide y transcurridos los lapsos legales pertinentes, esta Tribunal pasa a decidir el mérito de este asunto, previas las siguientes consideraciones:

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de junio de 2006, autenticado bajo el Nº 54, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “B”, que la ciudadana NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA, venezolana, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-10.530.013, dio en venta a la ciudadana GERÓNIMA DEL CARMEN RAMÍREZ DÍAZ, venezolana, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.194.164, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº NC1, de la Séptima Planta que forma parte del Módulo “A” del Edificio Nº 1 del CONJUNTO RESIDENCIAS EL PARAÍSO, ubicado en la urbanización EL PARAÍSO, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, con frente hacía la Avenida Washington (Puente 9 de Diciembre), a la Autopista Francisco de Fajardo y la Avenida “E” de la Urbanización El Pinar, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones contaban en Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 9 de septiembre de 1980, bajo el Nº 47, Tomo 33, Protocolo Primero, reproducidos en su totalidad.
Que el apartamento objeto de la venta, tiene una superficie de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 Mts2) y constando de las siguientes dependencias: Dos dormitorios, dos baños, sala comedor, cocina lavadero y balcón, encontrándose comprendido dentro de los linderos: NORTE: Fachada Norte, apartamento Nº 6 y escaleras. SUR: Fachada Sur, apartamento Nº 2. ESTE: Fachada Este y OESTE: Pasillo de circulación por donde tiene su acceso y escaleras.
Que al apartamento le corresponde el uso exclusivo de un puesto para estacionamiento, ubicado en el sótano 1 distinguido con el Nº 216, así como porcentaje inseparables de la propiedad del mismo de 0,074% sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL PARAÍSO, considerado en su integridad y de 0,2909% sobre derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios del EDIFICIO Nº 1, considerado individualmente, conforme a documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de diciembre de 2004, bajo el Nº 42, Tomo 41, Protocolo Primero.
Que según Cláusula SEGUNDA del documento autenticado el día 15 de junio de 2006, que quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 21, se dijo en la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, que el precio de venta fue convenido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (bs. 150.000.000,00), en la Cláusula TERCERA del mismo documento, su representada LA COMPRADORA pagó a la VENDEDORA, la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), suma que fue pagada por la Compradora al momento de la firma del documento en la Notaría Pública.
Que de acuerdo con la Cláusula TERCERA del contrato, se convino que el saldo deudor se cancelaría en un lapso de CIENTO VEINTE DÍAS más TREINTA días de prórroga, tiempo en el cual se tramitaría un crédito ante una entidad bancaria, y que dicho crédito estaba aprobado y se había redactado el documento correspondiente; que su representada para cumplir con el lapso estipulado en el contrato, le notificó a la vendedora que se firmaría el documento de venta ante la notaría pública, cumpliendo con su obligación, y que la vendedora se negó a otorgar dicho documento, no cumpliendo con su obligación de realizar la tradición de la propiedad.
Que según la Cláusula TERCERA “LA COMPRADORA, acepta el ofrecimiento que se la hace del inmueble por el precio en cuestión y a fin de cerrar el compromiso, entrega, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), a la VENDEDORA, como Arras de la Operación de Compra Venta, el saldo deudor se cancelará en un lapso de CIENTO VENTE DIAS continuos más TREINTA días de prórroga, tiempo en que se tramitará un Crédito ante una Entidad Bancaria. LA VENDEDORA, debe tener listo todo lo concerniente a las solvencias, Derecho de Frente, Hidrocapital, Rif, necesarias para la firma del documento definitivo de compra venta”.
Que conforme a las cláusulas citadas, las partes celebraron un contrato mediante el cual quedó perfeccionada una operación de venta que tiene por objeto el apartamento descrito, que la compradora cumplió íntegramente con el precio pactado de la venta en el lapso estipulado, quedando diferido el cumplimiento por parte de la vendedora su obligación de otorgar el documento público de hacer la tradición de la propiedad, anexo letra “B” el documento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de junio de 2006, sirviendo de fundamento en la demanda.
Que la vendedora a pesar de que se le estaba pagando íntegramente el precio de venta del apartamento en el lapso estipulado, no dio cumplimiento a su obligación de hacer la tradición de la propiedad del apartamento por documento público dentro del término establecido en el contrato, ni lo hizo hasta ese momento, manteniéndose en mora del cumplimiento de esa obligación.
Que fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1160,1167, 1486 y 1488 todos del Código Civil.
Que demandó como en efecto lo hizo a la ciudadana NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA ya identificada, para que convenga en otorgar por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a favor de su representada GERÓNIMA DEL CARMEN RAMÍREZ DÍAZ, ya identificada, el documento de la propiedad sobre el inmueble que dicha vendedora NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA le dio en venta conforme al documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de junio de 2006 bajo el Nº 54, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, del identificado inmueble, el cual se encuentra registrado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el 15-12-2004, anotado bajo el Nº 42, Tomo 41, Protocolo Primero, y en caso de no convenir, solicitó se condene a la demandada a otorgar el documento público de hacer la tradición de la propiedad del inmueble, que la sentencia firme que se dicte ordene registrar en la mencionada Oficina Inmobiliaria de Registro, que haga la veces de título de propiedad a favor de su representada sobre dicho inmueble.
Que asimismo solicitó el pago de las costas y costos del juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogado, en un 30% del valor litigado, conforme al artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 127.000.000,00), que a la suma demandada se le aplicara método de indexación monetaria conforme publicación del Banco Central de Venezuela, a fin de determinar índice inflacionario acaecido en el país desde la fecha de admisión de la demanda hasta la ejecución del fallo.
Que anexó marcado con la letra “C” copia certificada del documento de Propiedad del Inmueble distinguido con el Nº NC1, de la Séptima Planta que forma parte del Módulo “A” del Edificio Nº 1 del CONJUNTO RESIDENCIAS EL PARAÍSO, ubicado en la urbanización EL PARAÍSO, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, con frente hacía la Avenida Washington (Puente 9 de Diciembre), a la Autopista Francisco de Fajardo y la Avenida “E” de la Urbanización El Pinar, junto con el documento público contentivo del contrato, marcado con la letra “B” conformó soporte probatorio de los extremos exigidos por los artículos 585 y 586 del Código de Procedimiento Civil, para proceder de la medida “El fumus boni iuris (presunción grave del derecho que se relama), acreditado en el documento autentico donde consta celebración del contrato de venta, donde la demandada asumió por documento público la obligación incumplida de otorgar la escritura definitiva de compra venta y el fumus periculum in mora (riesgo manifiesto que quede ilusoria ejecución del fallo), resulta procedente decretar medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el apartamento objeto del contrato, como se solicitó del inmueble ya identificado.
Que solicitó conforme a los artículos 600 en relación con el 585 del Código de Procedimiento Civil decretar medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble documentado y perteneciente a la ciudadana NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA, identificada con la cédula de identidad Nº V- 10.530.013, conforme al documento protocolizado, por ente el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15-12-2004, bajo el Nº 42, Tomo 41, Protocolo Primero.
Que solicitó oficiar lo pertinente al Ciudadano Registrador Inmobiliario Sexto del Circuito Libertador del Distrito Capital y que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
La parte demandada en la oportunidad procesal para contestar la demanda, alegó lo siguiente:
Que negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho que alegó la demandante. Que no es cierto que en la Cláusula Primera del documento otorgado en fecha 15 de Junio de 2006 que NILDA MARILY PÉREZ TALAVERA, demandada, otorgó OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la actora GERÓNIMA DEL CARMEN RAMÍREZ DÍAZ, para que ésta adquiriera el inmueble pormenorizado, pero no lo dio en venta como alegó la actora.
Que por cuanto constó del documento de opción de compra venta suscrito, específicamente en su cláusula TERCERA que la actora no pagó precio alguno a su representada, sino que “acepta el ofrecimiento que se le hace del inmueble por el precio en cuestión y a fin de cerrar el mencionado compromiso, entrega en éste acto, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00) A LA VENDEDORA; como Arras de la operación de Compra Venta antes mencionada…”, que consta claramente que su representada recibió la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00), en calidad de ARRAS y no como alegó la actora en el libelo como pago de precio alguno, quedó claramente establecido que aceptó el ofrecimiento de venta que se le hizo y precio establecido AL MOMENTO DE CELEBRARSE LA OPERACIÓN DE COMPRA VENTA DEFINITIVA, el perfeccionamiento de la venta, que nunca se verificó por causa imputables a la opcionante demandante.
Que no es cierto lo alegado, si bien se estableció cuando se pagaría el saldo restante una vez cumplidas por las partes contratantes las obligaciones asumidas, no fue cierto que la actora haya notificado a su representada en el tiempo establecido para ello contractualmente que se firmaría el documento de venta ante la Notaria Pública alguna y mucho menos que su representada se negó a otorgar dicho documento, simplemente no hizo notificación alguna de éste tipo y si así lo hubiere hecho hubiese incumplido con lo establecido en la cláusula Octava de dicho contrato suscrito que establecía: “ LA COMPRADORA, le notificará a la VENDEDORA el día de la firma para su protocolización”, por lo que sería válida la participación que se le hubiese hecho a su representada a que la firma sería por ante el Registro subalterno competente.
Que por cuanto las partes no celebraron un contrato en el cual quedó perfeccionada una operación de venta del inmueble propiedad de su representada, por lo que la intención de las partes era celebrar UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, evidenciándose de la simple lectura del documento y por incumplimiento de la accionante, no se pudo verificar el perfeccionamiento de la operación de compra venta.
Que no es cierto que, en ningún momento canceló el actor el precio pactado en la venta en el lapso estipulado, y como se pude evidenciar del contrato de opción de compraventa suscrito, se obligó a tramitar un crédito bancario para la adquisición del inmueble en un plazo de 120 días continuos más 30 días de prórroga.
Que en fecha 15-11-2006, debió protocolizarse el documento definitivo de compra venta, y que nunca tramitó ni informó a la propietaria que hubiese inscrito por ante el registro subalterno competente el documento de venta definitivo, ni requirió a su representada los requisitos exigidos por tal registro para proceder a la firma, aún cuando su representada los tenía tramitados y vigentes con mucha anticipación. Mal podría alegar la actora que pagó íntegramente el precio de venta cuando contó que la única cantidad de dinero que entregó a su representada fue la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00), por concepto de ARRAS para garantizarle el cumplimiento de las obligaciones que nunca cumplió y que asumió en el documento de opción de compra venta suscrito.
Que por cuanto su representada en ningún momento incumplió las obligaciones que asumió en el documento de opción de compra venta suscrito con la actora, en ningún momento le fue cancelado íntegramente el precio alegado en el libelo de la demanda, no pudo cumplir con la suscripción de documento definitivo, por cuanto la actora no tramitó como era su obligación, en prueba de ello nunca notificó fecha y hora de protocolización.
Que en fecha 15-06-2006, como consta en contrato de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública 21º del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 54, Tomo21, su representante suscribió con la parte actora, un contrato de opción de compra venta que tuvo por objeto el inmueble de la exclusiva propiedad de su representada, descrito anteriormente, documento cursante a los autos, que si bien es cierto el hecho de haber suscrito ese CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es cierto que tal contrato reguló las obligaciones que las partes asumían a fin de materializarse la compra venta, última pretensión de las partes una vez cumplidas las obligaciones asumidas.
Que su representante otorgó opción de compra venta a la actora para ésta adquirir el inmueble (Cláusula Primera), establecieron el precio de venta del inmueble en la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,00) (Cláusula Segunda), que la actora aceptó el ofrecimiento que hizo su representada por el precio establecido a fin de cerrar el compromiso le hizo entrega en calidad de ARRAS de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), obligándose a cancelar el saldo en el lapso de 120 días continuos más 30 días de prórroga, tiempo en que se tramitaría un crédito ante una Entidad Bancaria, asumiendo su representada la obligación de tener listo lo concerniente a las solvencias, para la firma definitiva del documento de compra venta (Cláusula Tercera), que el inmueble sería entregado en la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta (Cláusula Cuarta), que las partes establecieron indemnización única en el caso de que la negociación no pudiese llevarse en el plazo y término establecido expresamente (150 días continuos en total), alcanzando la indemnización de daños y perjuicios en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) (Cláusula Quinta), dejando constancia de los datos de registro del inmueble (Cláusula Sexta), obligación de la compradora de soportar los gastos que generaría redacción y protocolización (cláusula Séptima) y obligación expresa de la actora NOTIFICAR a su representada el día de la firma, una vez presentado documento ante la Oficina Subalterna correspondiente para su protocolización (cláusula Octava)…
Que su representada cumplió la obligaciones asumidas, obtención de las solvencias derecho de frente (Nº 276846 de fecha 20-05-06 vigente hasta el 31-12-2006, hidrocapital (Nº 16218/06 expedida el 26-10-2006 y válida hasta el 26-11-2006), rif (Nº V- 105300-13-8), así como tramitación de Certificado de Registro de Vivienda Principal (Nº 112490610084302 papel 0384142 de fecha 20-08-2006), que exoneraría pago del impuesto del 0.5% del monto de la operación y cédula de identidad vigente, no constituyó ningún gravamen sobre el inmueble, no enajenó, de manera que fuese imposible la protocolización de la operación de venta, restando únicamente esperar ser notificada por la compradora hora y día de la firma por ante el Registro Subalterno competente.
Que la parte actora GERÓNIMA RAMÍREZ DÍAZ no cumplió con la obligación que tenía que efectuar de todas las gestiones tendientes a la protocolización del documento definitivo de compra venta y pago en ese acto del saldo del precio una vez imputada el precio de venta establecido la cantidad dada en arras, CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 105.000.000,00), por lo que nunca requirió las solvencias y demás documentos requeridos para tal protocolización y menos tramitó no informó en relación a fecha alguna de protocolización fijada en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, porque nunca hizo el trámite que estaba a su cargo, no informó cualquier otro medio alternativo para proceder a la materialización de la venta definitiva del inmueble como podría haber sido otorgamiento definitivo de venta por ante una Notaría Pública.
Que su representada, en todo momento mantuvo una actitud diligente en relación a las obligaciones asumidas y adicionalmente realizó: 1) Que el 15-10-2006, notificó a la actora que se había vencido el plazo de la opción de compra venta, se encontraba corriendo el mes de prórroga previsto por las partes en dicho contrato (Cláusula Tercera). 2) que el 15-11-2006, mando telegrama con acuse de recibo a GERÓNIMA RAMÍREZ DÍAZ, notificándole vencimiento en esa misma fecha de la opción suscrita una vez transcurrido el mes de prórroga previsto sin haber sido notificada de la firma del documento definitivo de compra venta, por lo que haría devolución de las arras entregadas una vez descontada la indemnización de daños y perjuicios acordada contractualmente, devolvería la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00).
Que el 21-11-2006, vía telegrama ratificó a GERÓNIMA RAMÍREZ DÍAZ, notificación que lo había hecho en fecha 15-11-2006. Solicitó por ante la Oficina del Banco Banesco Banca Universal, elaboración de Cheque de Gerencia a favor de GERÓNIMA RAMÍREZ DÍAZ por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), Nº 37805985, a los fines de la devolución del resto de las arras entregadas una vez descontada la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que previeron como indemnización de daños y perjuicios en caso de no materialización de la negociación por causas imputables a la compradora.
Que solicitó y fue evacuada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital notificación a actora, la cual pormenorizó todos los hechos y puso a su orden el cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 35.000.000,00, el cual podría ser retirado previa cita en Marrón a Matrices, Edificio Coliseo, Boulevard La Marrón, P.B., Librería Coliseo 2020 C.A. Parroquia Catedral, Caracas.
Que es el caso que la actora, quien no cumplió sus obligaciones, ha interpuesto a su representada absurda demanda, por cumplimiento de Contrato, siendo que ella incumplió con sus obligaciones contractuales y legales que rigen todo contrato.
Que fundamentó su contestación en los artículos 1133, 1264 y 1270 todos del Código Civil.
Que solicitó que el escrito de contestación sea tramitado conforme a derecho y en la definitiva declarada sin lugar la írrita y temeraria demanda interpuesta en contra de su representada, que la parte actora sea condenada en costos y costas procesales.

-III-
DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar los medios probatorios aportados por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora acompañó a su libelo de demanda, las siguientes instrumentales:
Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 20 de Noviembre de 2006, quedando anotado bajo el Nro., 54, tomo 284. El tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo valora como plena prueba, demostrando la cualidad con que actúa el representante judicial de la parte actora.
Copia certificada del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de Noviembre de 2006, quedando anotado bajo el Nro., 54, Tomo 21. El Tribunal, en virtud de que el mismo fue reconocido por la parte demandada y de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo valora como plena prueba, quedando demostrada la autenticidad de la celebración del contrato de opción de compra venta que relaciona a las partes.
Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente procedimiento, debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado bajo el Nro,., 42, Tomo 41, protocolo primero. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, lo valora como plena prueba, quedando demostrada la propiedad del referido inmueble en manos de la parte demandada.
En la fase probatoria, no promovió prueba alguna.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Promovió conforme al artículo 429 del Código Procedimiento Civil, copia certificada, marcada “A”, expedida el 06-12-2006, por el Notario 21 del Municipio Libertador del Distrito Capital, correspondiente al Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre su representada y la actora. (F. 69 y 77), el cual ya fue valorado por este Tribunal.
Promovió original marcado “B” Certificado de Solvencia, signado con el Nro., 276846, emitido por la Alcaldía de Caracas; vigente hasta la fecha 31 de Diciembre de 2006. El Tribunal lo aprecia como documento administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual demuestra el cumplimiento del pago por concepto de impuestos municipales referente al inmueble objeto del presente juicio, correspondiente al ejercicio fiscal del año 2006.
Constancia de solvencia del servicio de agua potable del inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra solvente en el pago del servicio en los meses correspondientes a Agosto y Octubre de 2006, los que el Tribunal los aprecia en todo su valor probatorio.
Documento de registro de información fiscal (RIF), signado con el Nro., 10.530.013-8, perteneciente a la ciudadana Nilda Talavera, la cual este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio.
Documento de registro de vivienda principal, signado con el Nro., 112490610084302, de fecha 02 de Agosto de 2006, mediante la cual inscribe el inmueble objeto del presente juicio en el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria del Ministerio de Finanzas (SENIAT). El Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Procedimiento Administrativos, lo aprecia en todo su valor probatorio.
Instrumento privado de fecha 15 de Octubre de 2006, mediante la cual la ciudadana Nilda Talavera notifica a la parte actora, que se encuentra vencido el lapso establecido en el contrato y esta corriendo la prórroga acordada. El Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código Civil, lo aprecia como plena prueba, quedando demostrado el vencimiento del lapso establecido en el contrato de opción de compra y la continuidad de la prórroga celebrada entre las partes para el cumplimiento de dicho contrato.
Promovió documental por medio de la cual realizó notificación a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de Noviembre, mediante la cual manifestó a la ciudadana Jerónima Ramírez, parte actora en este procedimiento, el vencimiento de la prórroga del contrato celebrado. El Tribunal de la evacuación por medio del Notario Público, dejó expresa constancia de haberse trasladado a la dirección Edificio Laboratorios Vargas, Piso “, Industrias Capsular S.A., Parroquia Santa Teresa, donde se entrevistaron con la ciudadana Soledad Santana y le impuso del contenido de la notificación, a quien le manifestó que la ciudadana Gerónima Ramírez no se iba a presentar. De dicha documental, se aprecia que no fue posible expresamente notificar a la referida ciudadana de la notificación referida al vencimiento de la prórroga del contrato que une a las partes, sin embargo, aprecia las diligencia efectuadas como indicio de la voluntad de la parte demandada, de hacerle saber a la parte actora del vencimiento del término del contrato para su cumplimiento.
Promovió marcados legajos “J” telegrama con acuse de recibo, de fecha 15 de Noviembre de 2006, dirigido a la ciudadana Jerónima Ramírez, el cual fue entregado en fecha 20 de Noviembre de 2006, en la dirección antes referid. El Tribunal en virtud de que el telegrama a que se hace referencia cumple con las formalidades establecidas en el artículo 1375 del Código Civil, lo aprecia en todo su valor probatorio, quedando demostrado la notificación que le hiciera la parte demandada a la ciudadana Jerónima Ramírez, que no ha cumplido con la cláusula Décima Octava del Contrato, y que el día 15 de Noviembre de 2006, venció el contrato de opción de compra, por loque procederá a la devolución por medio de cheque de gerencia de la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares.
Promovió legajo marcado “K” texto original del telegrama con acuse de recibo, enviado por su representada el 21-11-2006, a la ciudadana Gerónima Del Carmen Ramírez Díaz a través de la empresa Ipostel, a la dirección del sitio de trabajo de la misma, confirmando nuevamente el vencimiento del plazo para la firma, procediendo hacer la devolución de la cantidad acordada mediante cheque de gerencia, conforme a la cláusula quinta del contrato de opción de contra venta. Telegrama éste que el Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1375 del Código Civil.
Cheque de gerencia identificado con el Nº 37805985, cuenta Nº 01340378392120210001, por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00), a favor de Gerónima Del Carmen Ramírez Díaz. Dicho título valor lo aprecia este Tribunal como plena prueba al haber sido ratificada su emisión por medio de la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrada las gestiones realizadas por la parte demandada de devolver las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras, con el descuento de la cláusula penal establecida en el contrato.

-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Fijado lo anterior, debe este sentenciador establecer que en el presente caso, la pretensión de la actora versa sobre el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº NC1, de la Séptima Planta que forma parte del Módulo “A” del Edificio Nº 1 del CONJUNTO RESIDENCIAS EL PARAÍSO, ubicado en la urbanización EL PARAÍSO, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, con frente hacía la Avenida Washington (Puente 9 de Diciembre), a la Autopista Francisco de Fajardo y la Avenida “E” de la Urbanización El Pinar, cuyos linderos son: NORTE: Fachada Norte, apartamento Nº 6 y escaleras. SUR: Fachada Sur, apartamento Nº 2. ESTE: Fachada Este y OESTE: Pasillo de circulación por donde tiene su acceso y escaleras. A tal fin, arguyó que la vendedora demandada incumplió con dicho contrato, negándose otorgar el documento definitivo de compraventa luego de haber recibido de su parte la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 45.000.000,00) hoy (Bs. 45.000,00), según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de junio de 2006, autenticado bajo el Nº 54, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría
Esta pretensión fue negada por la accionada, quien arguyó que fue la demandante quien incumplió con el contrato, por cuanto no manifestó su voluntad de cancelar el saldo insoluto y no tomó su previsiones de solicitarle los documentos que exige el Registro Subalterno para la formalización del trámite y notificarle el día en que iba a firmarse el documento definitivo de compraventa.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, pasa este Órgano Administrador de Justicia a pronunciarse con relación al fondo del presente asunto.
Este Juzgador pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. En tal sentido, el Código Civil en su artículo 1.167, establece lo siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato bilateral de promesa de venta debidamente notariado, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada se excepcionó, en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de requerirle los documentos necesarios para introducirlos en el Registro Subalterno respectivo, así como de notificarle el día en que fuese a firmarse el documento definitivo de compraventa e introducir el mismo en el Registro Inmobiliario, debiendo pagar los gastos e impuestos respectivos.
En ese sentido, y a fin de resolver a quien le corresponde la carga de presentar el documento de venta, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:
“Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”
Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro, por lo tanto, debió la parte actora probar que cumplió con su obligación de presentar el documento definitivo de compraventa en el Registro Subalterno respectivo, y que por el incumplimiento de la demandada en la firma del mismo no se efectuó la tradición legal del inmueble.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar que la carga de probar tal obligación correspondía a la parte actora, debiendo observarse la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:

“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de presentar el documento en el Registro, lo cual constituye un hecho negativo absoluto revirtiéndose de esta manera la carga probatoria en cabeza del demandante.
En ese sentido, es de precisarse que la parte actora no demostró haber cumplido con tales obligaciones (presentar el documento definitivo de compraventa en el Registro y pagar los impuestos y gastos respectivos) y por lo tanto este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta la ciudadana Gerónima del Carmen Ramírez Diaz contra Nilda Marily Pérez. Y así se decide.-

-V-
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de medidas en función Itinerante de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por la abogada Fanny Magdalena Parejo Campos en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Gerónima del Carmen Ramírez Díaz contra la ciudadana Nilda Marily Pérez Talavera por juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas, por haber resultado totalmente vencida en el presente litigio
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de medidas en función Itinerante de primera instancia en lo civil, mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. En la ciudad de Caracas, al primer (01) día del mes de Marzo de dos mil trece (2013).- Años 201º y 153º
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO

ENRIQUE GUERRA
En esta misma data, siendo las doce y veinte minutos de la tarde de la tarde (12:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. 12-0649
CHB/.