REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Año 202° y 154º PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO DE ANDREA RINALDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.140.492. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NADJA DE ANDREA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V. 6.915.832, Apoderada Especial, MARLIN J. OTAMENDI MENDIBLE y EDUARDO RENATO PAZ PAZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 112.128 y 97.320, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-1.932.579. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARCEL A. LEAL OQUENDO y NEYLA KATTY QUINTAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.340 y 60.969, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN). EXPEDIENTE No: (AH1B-R-2005-000010 CAUSA) (12-0566 ITINERANTE). - I - SÍNTESIS DEL PROCESO Se inició el presente juicio por demanda de Desalojo seguido por el ciudadano FRANCISCO DE ANDREA RINALDI, en contra de la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, la cual fue debidamente admitida en fecha trece (13) de abril de 2005, ordenando la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la misma, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 1 al 18). En fecha 21 de abril de 2005, la parte actora, confirió poder Apud Acta a los abogados Marlin Otamendi Mendible y Eduardo Renato Paz Paz. (F. 119). Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2005, el Alguacil dejó constancia de la citación personal de la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS parte demandada. (F. 123). Mediante diligencia de fecha 02 de mayo de 2005, la representación legal de la parte actora solicitó conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librar notificación a la parte demandada, y ratificaron solicitud de medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda. (F. 124 y 125). En fecha 03 de mayo de 2005, el Tribunal A quo mediante auto libró boleta de notificación a la parte demandada. (F. 126 al 1128). En fecha 06 de mayo de 2005, la secretaria del Juzgado A-quo, dejó constancia de haber cumplido formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (f. 129). En fecha 10 de mayo de 2005, la parte demandada promovió cuestiones previas contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así mismo dio contestación a la demanda, y solicitó que la cuestión previa sea declarada con lugar, constante de 2 folios útiles.(F. 130 y 131). En fecha 16 de mayo de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó Escrito de Promoción de Pruebas, constante de 5 folios útiles, siendo admitida por el Tribunal a quo el 17-05-05, fijando el tercer día de Despacho, a los fines de la evacuación de Pruebas Testimoniales, ciudadanos Hercilia Yudith Molina de Fuentes, Lizett Fernández y Alex Felipe Torrealba, titulares de las cédulas de identidad Nº 9.553.744, 9.553.744 y 10.865.891, respectivamente (F. 138 al 145). En fecha 20 de mayo de 2005, la parte demandada, confirió poder Apud Acta a los abogados Neyla Katty Quintas Chirinos y Marcel Leal Oquendo y en esa misma fecha fueron evacuados ante el Tribunal A quo, los testigos antes mencionados. (F. 146 al 160). En fecha 24 de mayo de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 4 folios útiles, solicitaron que las pruebas sean admitidas, apreciadas y desechada y declarada con lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada (161 al 164). En fecha 25 de mayo de 2005, la representación legal de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 6 folios útiles y 16 anexos. (F. 165 al 190). Por auto de fecha 26 de Mayo de 2005, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió escrito de pruebas presentado por la parte demandad. (F.191). En fecha 31 de mayo de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones, constante de 4 folios útiles, solicitaron desechar los alegatos esgrimidos por la parte demandada y declarar con lugar la demanda con su condenatoria en costas. (F. 192 al 195). En fecha 07 de junio de 2005, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, indicó que de la lectura al libelo de la demanda no se evidenció de modo alguno la omisión de alguno de los requisitos que indicó el 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la norma contenida en el ordinal 2º del artículo 340 Ejudem, aparecen identificados tanto la parte actora como la parte demandada, por lo que la defensa esgrimida no puede prosperar y Declaró Sin Lugar la demanda por desalojo que intentó el ciudadano FRANCISCO DE ANDREA RINALDI contra la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, condenándose en costas a la parte actora, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (F. 196 al 206). En fecha 08 de junio de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia de fecha 07-06-05, y solicito la notificación de la parte demandada. (F.207). Mediante auto de fecha 09 de junio de 2005, el Juzgado A quo, conforme al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, libró notificación a la parte demandada. (F. 208 al 211). En fecha 12 de julio de 2005, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 212). Por auto de fecha 13 de julio de 2.005, el Juzgado A quo, ordenó la citación de la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, mediante cartel. (F. 213 y 214). En fecha 20 de julio de 2005, el apoderado de la parte actora, consignó cartel de notificación librado a la parte demandada. (F. 216 y 217). En fecha 10 de agosto de 2005, la parte actora Apeló la sentencia dictada por el Juzgado A quo, en fecha 07-06-05, y solicitó remitir las actuaciones al Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y de Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, a los fines de la revisión del fallo dictado. (F. 219). En fecha 16 de septiembre de 2005, el Tribunal A quo, conforme al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, oyó apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor, con oficio Nº 318.(F. 220 y 221). En fecha 23 de septiembre de 2005, fue recibido el expediente en el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo día de Despacho, siente a esa fecha, para dictar sentencia. (F. 222). En fecha 14 de octubre de 2005, la parte demandada consignó escrito de informes, constante de dos (02) folios útiles. (f. 223 y 224). En fecha 20 de mayo de 2006, la parte actora solicitó el abocamiento de la causa. (F. 225). En fecha 24 de mayo de 2006, la Dra. Elizabeth Breto González, Juez del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la causa y se libró notificación a la parte demandada. (F. 226 y 227). En fecha 16 de mayo de 2007, el Alguacil y la secretaria del Juzgado A-quo, dejaron constancia de haber cumplido formalidades exigidas en la Ley. (F. 228 al 231). Mediante diligencia de fecha 05 de agosto de 2009, la representación legal de la parte actora solicitó se dicte sentencia en la causa. (F. 232). En fecha 23 de septiembre de 2009, el Dr. Ángel Vargas, Juez del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la causa y se libró notificación a la parte demandada. (F. 233 al 236). Mediante diligencia de fecha 18 de noviembre de 2009, el Alguacil dejó constancia de la notificación de la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS parte demandada. (F. 239 al 241). Mediante diligencia de fecha 24 e febrero de 2010, la representación legal de la parte actora solicitó se dicte pronunciamiento en la causa. (F. 243). Mediante diligencia de fecha 14 de julio de 2010, la representación legal de la parte demandada, solicitó se declarada inexistente la reposición de la causa, para el momento en que comenzaría a transcurrir el lapso del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (F. 245). Por auto de fecha 15 de Febrero del año 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remito la presente causa, en virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente causa. Asimismo en fecha 09 de abril de 2012, este Tribunal le da entrada al presente expediente y en fecha 09 de julio del mismo año este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa. Mediante Resolución N° 2012-0033, de fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó por un (01) año, la competencia atribuida a estos Juzgados Itinerantes. -II- ALEGATOS DE LAS PARTES. En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente: Que su mandante FRANCISCO DE ANDREA RINALDI, antes identificado, en su carácter de propietario celebró contratote arrendamiento verbal con la ciudadana Lourdes Catalina Chirinos de Quinta, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.932.579, sobre un inmueble constituido por un Anexo amoblado, destinado a vivienda, constante de veinticuatro metros cuadrados (24m2) ubicado en la parte posterior de un terreno distinguido con el Nº 1060 sobre el cual se encuentra construida una casa quinta identificada Quinta “Inacasi”, ubicada en la Manzana E-1 (hoy Avenida Atenas) California Sur, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda. Que quedó convenido entre las partes que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,00), que debían ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, que el inmueble se encontraba amoblado con una cama matrimonial de pino con colchón, una mesa, una cocina a gas con horno, una nevera con escarcha de trece pulgadas, un gabinete aéreo grande de formica, tres sillones y dos sillas, un lavaplatos y baño equipado. Que en fecha 07 de Diciembre de 2001, la arrendataria solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura la Regulación del canon de arrendamiento de la vivienda antes identificada, por lo que el 01 de julio de 2002, dicha Dirección mediante Resolución Nº 005091, acordó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de Ciento Ocho Mil Bolívares (Bs. 108.000,00), anexando copia simple marcado con la letra “B”. Que la arrendataria dejó de cumplir su obligación de pago desde el mes de febrero de 2000, dos meses después de haber solicitado la Regulación del canon, sin que el Organismo competente hubiese dictado durante Resolución alguna, una vez publicada la resolución, la arrendataria sin mediar forma alguna de pago con su poderdante para el reintegro que por ley correspondía, continuo incumpliendo su obligación de pagar los cánones de arrendamiento hasta el mes de Diciembre de 2003, de forma autoritaria decidió hacer una especie de “compensación” de la cantidad de dinero que su mandante debía reintegrarle, que unilateralmente dispuso no pagar mas mensualidades, desde seis (6) meses antes de que fuese dictada la mencionada Resolución, que ella consideró cubierta dicha cantidad de dinero. Que dejó de pagar VEINTIDOS (22) MENSUALIDADES, lo que ascendía la cantidad de Dos Millones Trescientos Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 2.376.000,00), que su mandante debía reintegrarle, por la diferencia existente entre el canon regulado y el que habían acordado las partes al inició de la relación locativa, cantidad antes citada, razón por la cual el ciudadano Francisco de Andrea Rinaldi, en su carácter de arrendador del inmueble antes identificado, nada adeuda a la arrendataria por concepto de reingreso por exceso de pago de cánones de arrendamiento y por ninguna otra causa, quedó aun a favor de su mandante la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), por dicho concepto. Que en el mes de enero de 2004, la parte demandada en su carácter de arrendataria, comenzó a consignar en el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamientos, realizándolo en forme extemporánea conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representado nunca se negó a recibir el pago de las mensualidades arrendaticias, no se justifica que la arrendataria consigne dichos pagos en el mencionado Tribunal, anexó copia certificada del expediente marcado con la letra “C” donde se evidenció la ilegitimidad de consignaciones con forme a los artículos 51 y 56 de la mencionada Ley. Que la arrendataria además de haber incurrido en la causal de desalojo, incumplimiento de su obligación principal el pago del canon de arrendamiento dentro del lapso fijado, ha incumplido con el Reglamento Interno del Inmueble por cuanto ambas partes convinieron al inicio del contrato que se prohibió a la arrendataria tener cualquier tipo de animales dentro de las áreas comunes de la casa y dentro del anexo, norma que incumplió la demandada en forma irremediable por cuanto poseía gatos que alimentaba en la puerta del anexo, que su mandante y él deforma verbal en varias oportunidades, le comunicaron que debía dar cumplimiento a la regla interna del inmueble que establecía prohibición de tener animales, siendo negativa la respuesta de la arrendataria, convirtiéndose en situación inaguantable para su representado y familiares que convivían en esa. Que el inmueble objeto de la relación locativa es el anexo antes citado se encuentra ubicado al final del estacionamiento de la casa principal, estibamos en constante contacto al entrar y salir ambas partes, que la demandada se dedicaba hacer rayones en la pintura de su carro, ha entregado la llave de la puerta principal de la casa a personas desconocidas por su representado, no viven con ella quines entran y salen de la propiedad, que llegó a faltar el respeto de familiares y amigos que van a la casa de su representado, que su manera de dirigirse a él como a su representado era de forma grosera, que trataron de hablar con ella y solventar la situación, les trancaba la puerta del anexo en la cara, sin permitir constatar el estado en que se encontraba el interior del inmueble, la cama que formó parte del mencionado contrato se encontraba desarmada en el exterior del anexo, a la intemperie, deteriorándose mas del uso normal como un buen padre de familia pudiera ocasionar. Que formuló denuncia motivado al hostigamiento antes mencionado en la Prefectura del Municipio Sucre- Petare del Estado Miranda, el 03-05-04, anotada bajo el Nº 578-04, firmó caución comprometiéndose a no reincidir en dichos actos, anexó copia marcada con la letra “D”; que la caución fue incumplida por la arrendataria en su totalidad, actuando de manera indebida e irritante en forma constante, que la arrendataria no cumplió con sus obligaciones como buen padre de familia, conforme al artículo 1592 del Código Civil, en relación con el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Que fundamentó su demanda en los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1592, 1160, y 1270, todos del Código Civil. Que cumpliendo instrucciones expresas de su mandante demando a la ciudadana Lourdes Catalina Chirinos de Quintas, ya identificada, arrendataria del inmueble propiedad de su mandante anteriormente identificado, por desalojo, incumplimiento de las normas internas del inmueble, por no haber llevado a cabo sus obligaciones arrendataria como buen padre de familia, que convenga o en su defecto sea condenada a: Primero: El Desalojo del inmueble objeto de la demanda, libre de personas y cosas distintas a las arrendadas, en las mismas condiciones en que se le entregó. Segundo: El Pago de costas y costos procesales. Tercero: conforme a la parte in fine del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó el Secuestro del inmueble arrendado propiedad de su mandante y se le nombre depositario judicial, en relación con el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil. Que estimó la demanda en la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00), que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, por trámite del procedimiento breve, conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en relación con los artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sea declarada con lugar en la definitiva, reservándose el derecho a ejercer acciones por indemnización de Daños y Perjuicios deriven del incumplimiento de la arrendataria. En síntesis, la parte demandada en la contestación de la demanda manifestó lo siguiente: Que rechazó, contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta contra su representada por ser falsos todos los alegatos esgrimidos por el demandante, que ninguno de ello encuadró dentro de la disposición legal del artículo 91 conforme causal de desalojo para su representada, siendo dichos argumentos contradictorios, improcedente, contraria a derecho y sin fundamento jurídico, que la demanda señaló que el 01-02-2001, celebró contrato verbal con su representada, lo cual negó, rechazó y contradijo, que el contrato verbal se realizó con el ciudadano GUSTAVO QUINTAS, el 16-02-2001, era el día que el demandante cobraba la comisión de doscientos sesenta mil bolívares para reservar el inmueble y al otro día después se le hizo entrega de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00), por concepto de depósito, equivalente a dos meses, que la mensualidad para ese momento del contrato fue de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), celebrado con el ciudadano GUSTAVO QUINTAS, quien adquirió dicho Inmueble, para vivir él, su señora madre la ciudadana Lourdes Catalina Chirinos de Quintas, de 65 años de edad y su hermana la Sheila Quinta de 16 años de edad. Que negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento era por la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), que el inmueble fue arrendado con todo lo que se describió en la demanda, que su asistida haya dejado de cancelar sus obligaciones, que la demandada había solicitado ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura regulación, que si bien es cierto la regulación fue solicitada, por el ciudadano GUSTAVO QUINTAS, en su condición de arrendatario, que la medida no lo hizo de manera autoritaria, que no es cierto que su mandante de manera despectiva decidió hacer “una especie de compensación” que la prueba lo prevé la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliaria en sus artículos 60 y 63 y solcito que la demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley. -III- MOTIVACION PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Así las cosas, corresponde ahora a este sentenciador analizar en primer lugar la defensa formulada por la parte demandada referente a la falta de cualidad pasiva del demandado. |A los fines de determinar la cualidad que tiene la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS para sostener el presente juicio, este sentenciador pasa a realizar un análisis exhaustivo de las actas que conforman el presente expediente, así como plantear las siguientes consideraciones: Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte. En ese mismo orden de ideas, el jurista Devis Echandía definió el interés como: “El motivo jurídico particular que induce el demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio actual”. En el presente caso, el interés del actor sería el desalojo del inmueble dado en arrendamiento de la ciudadana demandada LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS. Veamos lo que nos dice el autor Luis Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente: “El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace Valery se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (…) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstrata a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”. En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” Teniendo claro la posición doctrinal en cuanto a la legitimación de las partes que generan la cualidad para mantenerse activo o pasivos en la litis judicial, es menester apreciar lo siguiente. Como se asentó anteriormente, la parte actora afirma celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana demandada LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, desde el día 01 de Febrero de 2001, y que en dicha condición ésta solicitó por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura la regulación del canon de arrendamiento, lo cual al apreciar la resolución emanada de dicho organismo que regulo el inmueble, se evidencia que la solicitud por la cual se inició el referido procedimiento regulatorio, fue realizado por el ciudadano GUSTAVO QUINTAS en su condición de arrendatario. Por otro lado también se aprecia que fue promovido a los autos, documentales emanadas de la parte actora, mediante la cual expide al ciudadano Gustavo Quintas recibos de pago por conceptos de cánones de arrendamiento y depósito del inmueble objeto del presente juicio, fechados desde el 18 de Febrero de 2001 hasta el 20 de Noviembre de 2001, los cuales en el proceso no fueron desconocidos ni impugnados, teniendo como consecuencia que los mismos sean apreciados como reconocidos con todo el valor probatorio que de ellos se desprende. Ahora bien, concatenando lo afirmado por el actor en su libelo de demanda, específicamente, que celebró contrato de arrendamiento verbal, conforme a las reglas establecidas en el artículo 1166 del Código Civil, con la ciudadana CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS, desde de Febrero de 2001, con lo traído y probado en autos, lo cual demuestra que la relación arrendaticia verbal que celebró, no fue con la demandada sino con el ciudadano GUSTAVO QUINTAS,; por tanto mal pudiera sostener la demandada, la cualidad necesaria para mantenerse en el proceso. Quedando demostrado entonces que la relación arrendaticia verbal, fue celebrada con el ciudadano Gustavo Quintas, y no con la demandada, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar la falta de cualidad pasiva de la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTAS. Y así se declara. En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada. De igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el criterio reiterado de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001) con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Ramírez, que establece que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad de la demandada en juicio, el juez puede abstenerse de revisar tales defensas. Así se decide. Como fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO (APELACION), intentará el ciudadano FRANCISCO DE ANDREA RINALDI, contra la ciudadana LOURDES CATALINA CHIRINOS DE QUINTA, ambos identificados al inicio de este fallo, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte ACTORA, ciudadano FRANCISCO DE ANDREA RINALDI, contra el fallo proferido en fecha Siete (07) de Junio de 2007, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se confirma en todas en todas sus partes el fallo apelado. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Veintidós (22 ) días del mes de Marzo de dos mil trece (2013). Años 202° y 154°. EL JUEZ, CESAR HUMBERTO BELLO EL SECRETARIO ENRIQUE GUERRA En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las dos y treinta y cinco minutos de la tarde (02:35 p.m.).- EL SECRETARIO, ENRIQUE GUERRA Exp. No. 12-0566. CHB/EG/.mary.