TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 202° y 154°

DEMANDANTE: LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO, colombiano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.123.467.
APODERADO
JUDICIAL: FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 116.834.

DEMANDADOS: MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.894.724 y 20.492.610, respectivamente.
APODERADOS
JUDICIALES: JUAN CARLOS NOVOA ZERPA y RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.968 y 98.801, en ese mismo orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AC71-R-2010-000057 (10-10521)

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 23 de noviembre de 2010, por el abogado RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA contra la decisión proferida en fecha 29 de octubre 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentó el ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO en contra de los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, condenándose a los demandados a rembolsar a la parte accionante la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00), entregada por concepto de reserva, más la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), por concepto de penalización por incumplimiento del contrato, y en consecuencia, sin lugar la excepción non adimpleti contractus opuesta por los accionados, por cuanto quedó comprobado que el incumplimiento es imputable a ellos.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el tribunal a quo, mediante auto fechado 26 de noviembre de 2010, ordenándose la remisión de la totalidad del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, de conformidad con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, en la misma data se libró oficio de remisión.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 2 de diciembre de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 8 de diciembre de 2010. Por auto dictado el 13 de diciembre de 2010, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran informes, con la advertencia que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones conforme lo establecido en el artículo 519 ejusdem y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

En la oportunidad antes indicada para la presentación de informes, el día 16 de febrero de 2011 compareció el abogado RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES en su condición de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, y consignó escrito constante de siete (7) folios útiles con un (1) anexo constante de siete (7) folios útiles, en el cual expuso los siguientes alegatos: 1) Que era preciso insistir en la carencia de pronunciamiento de fondo por el tribunal de la causa, así como del pronunciamiento y análisis por parte de dicho tribunal de los argumentos esgrimidos por los demandados, al notar que en ninguna parte de la sentencia objeto de la apelación se analizaron en su totalidad las defensas pretendidas, ni algunas de las obligaciones expresas y concertadas mediante documento de opción de compra-venta objeto de la presente acción, incumplidas por el actor llamado en su momento comprador del inmueble quien hizo caso omisión a su obligación principal, la cual era convocar a los vendedores con por lo menos cinco (5) días hábiles de anticipación, presentar a su costo la documentación para su revisión o aprobación por los vendedores y por parte del registro competente, solicitar a los vendedores la documentación para tramitar el crédito indispensable para la adquisición del inmueble y el pago del precio, demostrar interés para la celebración de la venta definitiva y pagar el precio definitivo mediante crédito o de contado. 2) Que en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia sobre todas las alegaciones y peticiones de las partes, mal esta que el Juez haya dejado de analizar las obligaciones de cada una de las partes según el contrato de opción de compra-venta, aunado a que resultaba inconcluso el hecho de no existir en ninguna de las partes de la sentencia bajo discusión el análisis del hecho procesal de no haberse probado nada por el actor por efecto de la extemporaneidad de sus pruebas, pues la contraparte tuvo que probar por efecto del cambio de la carga probatoria para poder desvirtuar la excepción non adimpleti contractus lo siguiente: que asumió la redacción y gastos regístrales del documento de venta definitiva, que solicitó el crédito hipotecario respectivo por ante una institución bancaria para la adquisición del crédito, que adquirió dicho crédito, y en consecuencia, haber presentado por ante el registro competente el documento de préstamo hipotecario, que por no haber conseguido el crédito por ante ninguna institución financiera debió probar el pago o la cancelación del remanente del precio o presentar una oferta de pago a los vendedores, que presentó por ante el registro subalterno competente el documento definitivo de venta para su calculo y celebración, y que convocó con por lo menos cinco (5) días hábiles de anticipación a los vendedores para la celebración del acto de venta. 3) Que era imprescindible desvirtuar las interpretación hecha por el a quo al momento de decidir en cuanto a las llamadas obligaciones principales y las secundarias pues si para los efectos de la aplicabilidad de la excepción non adimpleti contractus opuesta, según el sentenciador hace falta el incumplimiento de la obligación principal por parte del actor para que pueda solapar las obligaciones de la otra parte y en consecuencia ésta poder excepcionarse, en este sentido las obligaciones incumplidas por el actor no solo correspondían con algunas obligaciones secundarias sino que era evidente el incumplimiento por parte del actor de su obligación principal y legal de subsanar el pago del precio definitivo mediante la obtención de un crédito hipotecario o en consecuencia de su negativa y en su defecto presentar la oferta de pago de contado a los propietarios. 4) Que el comprador no solo incumplió con sus obligaciones secundarias, sino a su vez con su obligación principal que era el pago del precio, aunado al hecho de que nada había probado. Que para que la acción prosperara debían estar llenos los siguientes requisitos de fondo: i) Que verse sobre un contrato el incumplimiento por parte del deudor y que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir. ii) Que la hipoteca de primer grado que gravaba para el momento el inmueble objeto de la acción este liberada, y en consecuencia, cancelada en su totalidad pues la contraparte consignó dicha documental en copia simple.

Que el comprador pudo haber consignado la liberación de hipoteca conjuntamente con el documento de venta definitivo por ante el registro competente para que se llevara a cabo su protocolización, ya que la misma estaba debidamente autenticada y podía ser presentada por cualquier persona no solo en original sino en copia certificada. Que es mal visto que el tribunal de la causa haya expresado que la hipoteca no se encontraba liberada, interpretándose de manera errada que solo el vendedor podía presentar dicho instrumento por ante el registro para su protocolización, no siendo así, pues el comprador pudo haber conseguido una copia certificada para celebrar la compra-venta definitiva, carga ésta que le correspondía. Que como se dijo en el escrito libelar no existía obligación pactada y expresa de manera contractual para que los vendedores registraran la referida liberación, no pudiendo el tribunal de la causa haber sentenciado en contra de los demandados acarreándole la obligación de registrar una liberación de hipoteca sin ser previa y expresamente pactada por la parte la misma que bien pudo gestionarse por el comprador a título personal, por un tercero, mediante su petición o a solicitud expresa de él mismo a los vendedores quienes en ningún momento se negaron, razón por lo cual anexó macado “X1” liberación de hipoteca debidamente protocolizada por el registro subalterno correspondiente del Municipio Sucre, en donde se evidenciaba que la misma fue presentada para su Registro en copia certificada, tal y como puedo haberlo hecho la contraparte en su oportunidad, sin necesidad que la misma haya tenido que ser presentada en original y exclusivamente por los vendedores. Solicitó que la excepción non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta fuera declarada con lugar, y en consecuencia, se revocara totalmente la sentencia emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 29 de octubre de 2010, declarándose con lugar la apelación intentada.

Mediante auto proferido el día 18 de marzo de 2011, el tribunal dejó constancia que por cuanto precluyó el lapso procesal para que las partes presentaran observaciones a los informes, evidenciándose que no se hizo uso de su derecho, se entró en el lapso para emitir el fallo correspondiente, difiriéndose dicho lapso mediante auto de fecha 13 de mayo de 2011, para dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a la fecha in comento, exclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, advirtiéndosele a las partes que para el caso de no dictarse el respectivo fallo, se deberá cumplir con su notificación luego de publicada la sentencia, sin lo cual no transcurrirán los lapsos para ejercer el recurso a que hubiere lugar.

El 13 de febrero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó al tribunal dictara sentencia.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado en fecha 16 de septiembre de 2009, por el abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO, ut supra identificado, con fundamento en los hechos siguientes: Que en fecha 11 de febrero de 2009, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 1, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones respectivos, los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, en su carácter de propietarios del inmueble y vendedores, suscribieron con el ciudadano Luís Alfredo Blanco Blanco, en su carácter de comprador, un convenio de opción de compra-venta de un inmueble constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda, ubicado en la 2da planta del Edificio Residencias Fulvia frente a la Avenida Francisco de Miranda a la entrada de Petare, en el lugar denominado Chupulún Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda. Que entre las disposiciones que se establecieron en el referido contrato se destacan las siguientes: 1) Que el precio pactado de la venta fue la cantidad de quinientos mil bolívares exactos (Bs. 500.000,00); 2) Que su representado en el acto de autenticación del documento pagó por concepto de arras la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00), lo cual sería imputado al precio de la venta al protocolizarse el documento de venta definitivo; 3) Que su representado se obligó a efectuar a su costo las gestiones pertinentes a los fines que el acto de protocolización y el pago establecido se verificara dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha cierta de autenticación del convenio, establecidos en noventa (90) días, más una prorroga de treinta (30) días; 4) Que se estableció como cláusula penal que si el comprador en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad con sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción de compra-venta los vendedores harían suyo el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en calidad de reserva como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, es decir, la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), y en el caso contrario el otorgamiento respectivo por causas imputables a los vendedores, éstos se obligaron a restituir la cantidad recibida por concepto de reserva, más una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada como reserva como justa indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador, es decir, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00), más ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), dejándose entendido que en caso de producirse el incumplimiento por alguna de las partes, el pago por indemnización por daños y perjuicios debería hacerse dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del plazo establecido para la protocolización del documento de venta. 5) Que a la fecha de la presentación de la demanda se encontraban vencidos los lapsos establecidos en la cláusula tercera del contrato porque desde la fecha en que fue convenida la opción de compra-venta el 11 de febrero de 2009 hasta el 11 de junio de 2009, los vendedores no dieron cumplimiento a lo establecido en las cláusulas tercera y séptima, en lo que respecta al registro por ante la oficina subalterna correspondiente de la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, así como la declaración sucesoral de los bienes dejados por el causante Jorge Alonso Nicolás Javier, titular de la cédula de identidad Nº E-81.750.595, documentos que no fueron entregados oportunamente a su representado, a los fines de gestionar el documento definitivo de compra-venta.

Que su representado hizo todas las diligencias posibles a los fines de que los vendedores entregan la documentación faltante, siendo las mismas infructuosas. Que su representado nunca recibió ningún telegrama, en cual se le comunicara alguna novedad con relación al contrato en cuestión. Que habiendo incumplido los vendedores con su obligación debieron cancelarle a su representado por concepto de cláusula penal la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exacto (Bs. 175.000,00) y reembolsarle la cantidad dada en calidad de reserva, correspondiente a la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00). Que por los hechos narrados demandaba el cumplimiento de la cláusula penal contenida en el contrato de opción a compra-venta suscrito, a los fines de que los vendedores paguen la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), por concepto de cláusula penal, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00), por concepto de reembolso, la corrección monetaria o depreciación de la moneda de las cantidades demandadas y el pago de las costas y costos derivados de la acción intentada, solicitando medida de prohibición de enajenar y gravar del bien inmueble objeto de litigio y fundamentando la acción en los artículos 1.167, 1257 y 1258 del Código Civil, y 585 del Código de Procedimiento Civil.

El abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ en su carácter de apoderado judicial del demandante consignó junto a su escrito libelar y a los fines de ser admitida la demanda (f. 5 al 17), los siguientes recaudos:

• Poder conferido por el ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO, al profesional del derecho Fidel Villegas Hernández, autenticado en la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de julio de 2009, bajo el Nº 70, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “A”, (f. 5-6)

• Copia certificada del documento de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 2009, bajo el Nº 1, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “B”, (7-9)

• Copia simple del documento de liberación de hipoteca, suscrito entre el ciudadano Carlos Alberto Bonillo Estrada y los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “C”, (f. 10-11)

• Copia simple del Formulario para Autoliquidación de impuesto sobre Sucesiones del de cujus Jorge Alonso Nicolás Javier, marcado con la letra “D”, (f. 12-16)

• Copia certificada de la certificación de gravámenes, expedida en fecha 3 de agosto de 2009, por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cual se especifican los gravámenes que pesan sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2-F, situado en la segunda planta del Edificio “Residencias Fulvia”, ubicado con frente a la Avenida Francisco de Miranda, en el Lugar denominado Chupulún, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Entidad Federal Miranda, marcada con la letra “E”, (f.17).

La demanda in comento aparece admitida mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 20 y 21), ordenándose el emplazamiento de los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, para que comparecieran ante dicho Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que se practique, a los fines de dar contestación a la demanda por escrito, advirtiéndose que en relación a la medida solicitada se emitiría pronunciamiento por auto separado en cuaderno de medidas que a tal efecto se ordenó abrir, instándole a consignar los fotostátos respectivos.

Mediante diligencia del día 30 de septiembre de 2009, el abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ apoderado judicial del actor, consignó los fotostátos respectivos para la elaboración de las compulsas, así como para que se abriera el cuaderno de medidas ordenando el pagó de los emolumentos correspondientes, lo cual fue debidamente proveído por el a quo mediante autos de fechas 5 y 15 de octubre de 2009 (f. 23 al 30).

En fecha 8 de diciembre de 2009, el ciudadano alguacil JAIRO ÁLVAREZ manifestó que se traslado en dos oportunidades a la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Rico, Residencias Fulvia, piso 2, apartamento 2-F, Municipio Sucre del Estadio Miranda, con la finalidad de citar a los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, y estando en la citada dirección le fue imposible cumplir con la misión encomendada, por cuanto en reiteradas ocasiones hizo el llamado de ley por medio del timbre de dicho apartamento sin tener respuesta alguna, motivo por el cual consignó las compulsas libradas el 5 de octubre de 2009 (f. 31 al 45).

A través de diligencia fechada 10 de diciembre de 2009, el abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ apoderado judicial del actor, solicitó se librara cartel de citación a los demandados conforme a lo estipulado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose por el juzgado a quo el correspondiente cartel mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2009, el cual se ordenó publicar el los Diarios “El Nacional y Últimas Noticias” en letra de tamaño legible y con intervalo de tres (3) días entre una y otra publicación (f. 47 al 50).

El abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ apoderado judicial del actor, en diligencia de data 27 de enero de 2010, consignó dos ejemplares del cartel de citación respectivo debidamente publicados en los Diarios “El Nacional y Últimas Noticias” (f. 54 al 56).

Mediante nota de secretaría de fecha 9 de febrero de 2010 (f. 58), el ciudadano secretario accidental WILMER CARMONA BARRIENTOS dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la Residencias Fulvia, piso 2, apartamento 2-F, Urbanización Campo Rico, Distrito Capital, dando cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia fechada 25 de febrero de 2010, el abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ apoderado judicial del actor, solicitó se designara defensor judicial a la parte accionada, designándose al ciudadano José Antonio Spano Gaeta como defensor judicial de la parte demandada mediante auto de fecha 2 de marzo de 2010, a quien se ordenó notificar a través de boleta a fin de que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación a manifestar su aceptación o excusa al cargo para el cual fue designado y en el primero de los casos prestara el juramento de ley, en dicha data se libró la correspondiente boleta de notificación (f. 60 al 62).

El apoderado judicial de la parte accionada, abogado RAMÓN DÍAZ HENRIQUES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, por diligencia de fecha 9 de marzo de 2010 se dio por citado en el presente juicio y consignó instrumento poder que acredita su representación, dando posteriormente contestación a la demanda mediante escrito presentado en data 15 de abril de 2010, en el cual expuso lo siguiente: 1) Que negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el ciudadano Luís Alfredo Blanco Blanco en contra de sus poderdantes por cuanto el lapso contractual establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta se encontraba evidentemente vencido, sin embargo la prórroga otorgada en dicho contrato no debía darse por cierta, ya que en ningún momento el comprador expresó o notificó causa necesaria para su materialización. 2) Que en ningún momento mientras duro el lapso contractual sus representados se negaron a celebrar el acto definitivo de compra-venta por ante el registro competente, por lo cual mal podía el demandante dudar o más aún tachar a los vendedores de haber incumplido su obligación de vender pretendiendo aplicar la cláusula penal por incumplimiento, por el contrario se evidencia a lo largo del instrumento contractual los compromisos u obligaciones del comprador, por lo cual el sujeto violador de las obligaciones y de todo lo allí pactado sería el comprador pues el mismo tenía la obligación de efectuar a su costo las gestiones pertinentes al acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro e incluso, era pacto expreso su obligación de concertar la firma o celebración del mismo por ante dicha institución registral y cumplir con la ley haciéndose evidente el incumplimiento del comprador al no cumplir con sus obligaciones pactadas pues no presentó documento alguno de venta para su revisión o aprobación por parte de los vendedores ni presentó dicho documento por ante el registro competente, no pagó ningún tipo de emolumento ni concertó o pacto momento alguno para la celebración del acto de venta no recibiendo los vendedores en ningún momento y bajo ninguna forma (verbal o telegrama) solicitud de celebrar el documento de venta ni manifestación de efectuar el pago del remanente del precio del inmueble. 3) Que constaba en el instrumento de opción de compra-venta las obligaciones de cada una de las partes llamadas a contratar, destacándose como obligación accesoria de los vendedores el entregar la documentación necesaria y requerida por la institución financiera por efecto de la tramitación de un supuesto crédito hipotecario para poder llevarse a cabo la compra del inmueble, de lo cual los vendedores no recibieron en ningún momento petición o solicitud alguna de necesitarse cualquier documento en razón de la solicitud del crédito y para tramitarse la protocolización del documento definitivo de venta, no evidenciándose en la acción intentada signos de haberse tramitado, acordado o aprobado crédito alguno para la adquisición del inmueble en cuestión. 4) Que negaba, rechazaba y contradecía el hecho pretendido por el actor de hacérsele ver al juzgado una supuesta obligación adquirida por los vendedores sin que las mismas fuesen pactadas expresamente mediante el suscitado contrato, es decir, en ninguna parte del contrato se estableció por parte de los demandados registrar ante la oficina subalterna correspondiente la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, así como tampoco la de registrar y en consecuencia protocolizar ante la misma oficina subalterna la declaración sucesoral de los bienes dejados por el causante Jorge Alonso Nicolás Javier, debiéndose aclarar que en el contrato de opción de compra-venta se declaró que los compradores conocían expresamente el inmueble objeto de la negociación y estaban conforme con el estado en que se encontraba, por lo cual mal podía el actor pretender desligarse de la hipoteca que grava el inmueble desconociendo la misma y atribuyéndole a los vendedores una obligación que no es suya aunado a que en el momento de intentarse la demanda el actor estaba en conocimiento de la existencia de la liberación de la hipoteca pues la misma había sido presentada en copias simples. 5) Que en relación al registro de la declaración sucesoral de los bienes dejados por el causante Jorge Alonso Nicolás Javier no es carga obligante el Registro del mismo por parte de los demandados por no existir obligación contractual expresa ni ser cierto que éste sea un documento registrable, ya que no se encuentra tipificado dentro de los artículos 1.920 y 1.921 del Código Civil. 6) Que negaba, rechazaba y contradecía el hecho de que los vendedores debieron entregar oportunamente las resultas de los registros de la liberación de la hipoteca y de la declaración sucesoral por no existir disposición expresa dentro del contrato de opción de compra-venta. Que en relación a la certificación de gravámenes consignada con el fin de corroborar un presunto incumplimiento por parte de los vendedores, no probaba ningún incumplimiento y menos cuando el pretendido hecho a ser probado era la hipoteca que grava el inmueble debiendo recordar de nuevo que dicha hipoteca no debe ser un hecho controvertido al no ser ningún impedimento para celebrar la venta. 7) Que en cuanto a lo alegado por el actor de no haber recibido emisión o envío de comunicación alguna por medio de telegrama, al respecto se debe decir que si hubo varios intentos de comunicación por parte de los vendedores los cuales fueron infructuosos en todo momento, tal y como se evidencia de telegrama marcado “G” enviado al domicilio del comprador. 8) Que en relación a la petición del actor de aplicarse el contenido de la cláusula penal establecida en el contrato de opción a compra-venta se debía expresar que según lo expuesto previamente quedaba demostrado el incumplimiento del comprador al no cumplir con sus obligaciones contractuales, por lo que oponía la defensa de la excepción non adimpleti contractus pues mal podía demandar el actor el cumplimiento de una cláusula resolutoria por causa de incumplimiento de su contraparte si a su vez no había cumplido sus obligaciones contractuales establecidas. 9) Que negó y contradijo los hechos y argumentos pretendidos por el demandante, queriendo con ello desvirtuar lo alegado por la contraparte y oponiendo como defensa principal la excepción non adimleti contractus. Fundamentando su acción en los artículos 1.258, 1.159, 1.160, 1.168, 1.264, 1.267, 1.920 y 1.921 del Código Civil. Finalmente, en virtud de los argumentos expuestos solicitó fuera declarada sin lugar la acción intentada restituyéndose la situación de derecho que imperaba sobre el inmueble propiedad de los demandados liberándose la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el mismo y se condene en costas a la parte accionante.

El abogado RAMÓN DÍAZ HENRIQUES en su carácter de apoderado judicial de los demandados consignó junto a su escrito de contestación a la demanda y a los fines de ser declarada sin lugar la acción ejercida (f. 86 al 89), los siguientes recaudos:

• Copia certificada del documento de liberación de hipoteca, suscrito entre el ciudadano Carlos Alberto Bonillo Estrada y los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “F”.

• Telegrama suscrito y firmado por los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, debidamente sellado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 26 de junio de 2009.

• Resultas de fecha 22 de febrero de 2010 referente a la entrega del telegrama de fecha 26 de junio de 2009, en la cual el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) indicó que dicho telegrama no fue entregado por destinatario desconocido.

La representación judicial del actor, abogado FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ mediante diligencia fechada 26 de abril de 2010 procedió a tachar de falsos los documentos consignados por la contraparte, los cuales rielan a los folios 88 y 89, presentando posteriormente escrito de formalización de la tacha el 3 de mayo de 2010, en el cual se manifestó lo siguiente: 1) Que los documentos tachados de falsedad consistían el primero de ellos, en la notificación de terminación de contrato y el segundo en el acuse de recibo de la confirmación de entrega, tachando de falsedad el documento privado en copia simple que riela al folio 88 en papel químico del tipo térmico por no haber sido emanado de los demandados no pudiendo ser opuesto como un documento privado cierto, por lo cual niega la existencia del telegrama, así como los tramites de elaboración y entrega del mismo pues presuntamente el funcionario de IPOSTEL le colocó un sello y lo suscribió como hecho fehaciente de haber sido enviado, telegrama que rechazaba por no ser oponible, ya que nunca lo recibió y no existía prueba de ello. Que las firmas del referido documento no pertenecía a los demandados, ya que a simple vista y comparadas con la de los instrumentos indubitables como la opción de compra-venta y el poder otorgado por los mismos no se correspondían siendo evidentemente forjadas. Negó la existencia del telegrama, así como los trámites de elaboración y entrega del mismo por haber falsificación de las firmas. 2) Que con los documentos que se tachaban la parte demandada quería desvirtuar el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito, lo cual no constituía prueba alguna, mas cuando el acuse de recibo que riela al folio 89 emitido presuntamente en fecha 22 de febrero de 2010, es decir, luego de siete (7) meses y veintiséis (26) días de recibida la solicitud de telegrama y trece (13) días después de que el secretario del tribunal fijara el cartel de citación en el domicilio procesal del demandado. Solicitó prueba de cotejo sobre el documento original de la copia simple que riela al folio 88, el cual debía ser suministrado por la parte demandada, a los fines de que se comprobara la falsedad o autenticidad de las firmas de los remitentes.

Mediante escrito de data 7 de mayo de 2010, el abogado RAMÓN DÍAZ HENRIQUES en su carácter de apoderado judicial de los demandados consignó escrito de promoción de pruebas (f.100 al 105), lo cual hizo de la manera siguiente:

• Invoco, reprodujo y promovió el mérito favorable de los autos en especial aquellos que pudiesen servir como simples indicios y presunciones a favor de sus representados, así como el que se desprende del contenido del presente expediente en virtud de la buena fe, los principios de equidad, el debido proceso y del derecho a la defensa.

• El mérito favorable de los autos acogiéndome al principio de la comunidad de la prueba en específico a la documental marcada “B” del documento público de opción a compra-venta, en donde se evidencian todos aquellos compromisos y obligaciones asumidas contractualmente por el comprador.

• El mérito favorable de los autos en específico de la documental marcada “F” del documento autenticado de liberación de hipoteca, en donde se evidencia que la hipoteca de primer grado que grava al inmueble se encuentra liberada y que la misma estuvo en poder de los vendedores esperando solo la solicitud o requerimiento expreso de la misma y de la documental marcada “G”, insistiéndose en su contenido y valor probatorio, en la cual se le informa al comprador sobre el vencimiento del término contractual dándose por terminado el contrato y operando el contenido de la cláusula penal establecida.

• Promovió prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), dirigiendo oficio a su consultoría jurídica ubicada su sede principal en la Avenida José Ángel Lamas, vía Hospital Militar, Edificio “Centro Postal Caracas”, piso 5, Consultoría Jurídica, San Martín, Caracas, sobre los siguientes particulares: 1) Que informe sobre el contenido y texto del telegrama CCKQA 0449 URGENTE con PC de fecha 26 de junio de 2009; 2) Que informe sobre las resultas del envío de dicho telegrama a su destinatario; 3) Que informe el día y la hora en que efectivamente fue expedido y enviado el telegrama; 4) Que diga si el original del telegrama fue presentado ante la Oficina de la Candelaria en fecha 26 de junio de 2009, debidamente suscrito y presentado por los demandados; y 5) Que informe dejando constancia que si en el comunicado original se evidencia en su parte inferior dos (02) firmas autógrafas o rubricas escritas a mano a puño y letra.

En fecha 10 de mayo de 2010, el abogado RAMÓN DÍAZ HENRIQUES en su carácter de apoderado judicial de los demandados consignó escrito de contestación a la tacha, en el cual expuso lo siguiente: 1) Que en fecha 26 de abril de 2010 fue tachado incidentalmente por la parte actora el instrumento consignado por la parte demandada marcado “G”, fundamentándose la misma en el artículo 439 del Código de Procedimiento Civil y formalizándose el escrito de tacha en fecha 3 de mayo de 2010. 2) Que se infiere de un simple cálculo de los días de despacho transcurridos desde la fecha de presentación del instrumento marcado “G”, es decir, el 15 de abril de 2010 hasta la fecha de la tacha o desconocimiento el 26 de abril de 2010 que transcurrieron en efecto seis (6) días de despacho, teniéndose entonces un intento extemporáneo por mandato expreso de la Ley, específicamente del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual solicitó el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 15 de abril de 2010 hasta el 26 de abril de 2010. 3) Que a todo evento, aparte de la extemporaneidad de la tacha se hacía improcedente que el actor desconociera las firmas estampadas en el telegrama tachado por falta de cualidad activa pues mal puede la contraparte desconocer una firma que no es la suya y pedir el cotejo de la misma, asimismo, se pretende desconocer el documento emanado de IPOSTEL que según criterios doctrinarios puede ser valorado como documento público. 4) Ratificó la prueba de informes promovida por los demandados mediante escrito probatorio de fecha 7 de mayo de 2010. Finalmente, solicitó se declare improcedente la tacha intentada por extemporánea, insistiéndose en hacer valer el documento marcado “G”.

El Tribunal a quo por auto de fecha 17 de mayo de 2010, efectuó por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 9 de marzo de 2010, exclusive, hasta el 10 de mayo de 2010, inclusive, haciendo constar que transcurrieron treinta y cinco (35) días de despacho. En la misma fecha el Tribunal de cognición de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, negó por extemporánea la tacha intentada en fecha 26 de abril de 2010 por la parte actora, mediante la cual tachó el telegrama consignado por los demandados al sexto (6º) día luego de producido, trayendo como consecuencia que los lapsos establecidos para el tramite de la tacha se llevaran fuera del tiempo pertinente (f. 113 al 116).

Mediante auto fechado 17 de mayo de 2010, el Tribunal a quo admitió las probanzas promovidas por la parte accionada por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, ordenándose oficiar al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) con el objeto de que informara al juzgado a quo sobre los particulares contenidos en el escrito probatorio respectivo, librándose el correspondiente oficio. Asimismo, en relación al escrito probatorio presentado por el abogado FIDEL VILLEGAS en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 14 de mayo de 2010, dicho Juzgado lo declaró extemporáneo por haberse vencido el lapso de promoción de pruebas en fecha 7 de mayo de 2010 (f. 117 al 120).

En fecha 18 de junio de 2010 el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARAYA, en su condición de alguacil titular del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, consignó copia del oficio Nº 10-0457 librado por el juzgado de la causa y dirigido al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), el cual fue debidamente recibido, sellado y firmado (f. 152 al 156).

A través de escrito de informes presentado el día 28 de julio de 2010, por el abogado RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente: 1) Que en vista de los efectos procesales derivados de la ley en cuanto a la improcedencia por el negado de la tacha intentada en virtud del auto razonado en fecha 17 de mayo de 2010 era importante resaltar que el instrumento marcado “G”, es decir, telegrama identificado con la nomenclatura CCKQA 0449 URGENTE con PC de fecha 26 de junio de 2009, así como el original de acuse de recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), debían ser considerados y valorados como ciertos y como reconocidos. 2) Que la contraparte no probó por ningún medio en el lapso asignado legalmente para tal fin y bajo ninguna forma que hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales asumidas mediante el instrumento llamado opción de compra-venta según sus cláusulas: tercera, sexta y séptima. 3) Que con relación a petición formulada por el actor de aplicarse el contenido de la cláusula quinta (cláusula penal) quedó demostrado el incumplimiento del comprador al no probar nada sobre el cumplimiento de sus obligaciones contractuales establecidas, por lo cual oponía la excepción non adimpleti contractus pues mal podía el actor demandar el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato de opción a compra-venta por causa de incumplimiento de la contraparte si a su vez no ha cumplido sus obligaciones contractuales. 4) Conforme con los argumentos tanto de hecho como de derecho esgrimidos y demostrados a lo largo del proceso solicitaba más que la demanda incoada fuera declarada sin lugar en la definitiva, restituyéndose la situación de derecho que imperaba sobre el inmueble propiedad de los vendedores, liberándose la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el mismo y condenándose en costas a la parte actora (f. 158 al 162).

El a quo paso a decidir la acción intentada mediante sentencia definitiva del 29 de octubre de 2010, la cual declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentó el ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO contra los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, condenándose a la parte demandada a rembolsar a la parte accionante la cantidad dada en reserva más la cantidad correspondiente a la penalización por incumplimiento del contrato celebrado, y como consecuencia de lo anterior sin lugar la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada quien fue condenada en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (f. 166 al 170).

El abogado RAMÓN DÍAZ HERNRIQUES en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en fecha 23 de noviembre de 2010, apeló en nombre de sus poderdantes de la sentencia definitiva dictada el 29 de octubre de 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme lo establecido en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto fechado 26 de noviembre de 2010, ordenándose la remisión del asunto al Juzgado Superior Distribuidor de Turno conforme lo estatuido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia de los folios que se encuentran testados y/o tachados conforme lo prevé el artículo 109 ejusdem y librándose el oficio respectivo (f. 182 al 185).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 23 de noviembre de 2010, por el abogado RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES actuando en su condición de apoderado judicial de la parte de demandada, ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, contra la decisión proferida el 29 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentó el ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO contra los referidos ciudadanos. Ese fallo es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Primero: Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta intentada por el ciudadano Luís Alberto Blanco Blanco contra los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier José Ledezma, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que el incumplimiento ocurrido en este asunto es imputables a los demandados, puesto que no quedo probado en autos que éstos últimos hayan entregado al comprador en el tiempo establecido para ello toda la documentación requerida para gestionar el documento definitivo de venta, tal y como se comprometieron en la Cláusula Séptima de la negociación.
Segundo: Se Condena a la parte demandada a reembolsar a la parte accionante la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 350.000,00) entregada por concepto de reserva y/o arras más la cantidad de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 175.000,00) por concepto de penalización por el incumplimiento del contrato, tal y como se acordó en la Cláusula Quinta del contrato en comento.
Tercero: Sin Lugar la excepción Nom Adimpleti Contractus opuesta por la representación demandada, por cuanto quedó probado en autos que el incumplimiento es ellos imputable.
Cuarto: Se Condena en costas a la parte demandada de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 ejusdem, y en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem...”

Dicho lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión proferida por el a quo, que declaró con lugar la demanda intentada condenándose a la parte demandada a rembolsar a la parte accionante la cantidad dada en reserva más la cantidad correspondiente a la penalización por incumplimiento del contrato celebrado, y como consecuencia de lo anterior sin lugar la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada, se encuentra o no ajustada a derecho, a cuyos efectos se observa:

Como se indicó ut supra la parte demandante demanda por cumplimiento de contrato se le pagara por concepto de cláusula penal la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), y la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00), por concepto de reembolso, así como la corrección monetaria o depreciación de la moneda de las cantidades demandadas y el pago de las costas y costos derivados de la presente acción, en razón del incumplimiento por parte de los vendedores del contrato de opción a compra-venta celebrado y debidamente notariado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 01, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

Sobre lo cual la parte demandada en su contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo lo aducido por la accionante señalando que en ningún momento se negaron a celebrar el acto definitivo de venta por ante el registro competente, aunado a que en ningún momento recibieron petición o solicitud alguna por parte del comprador o institución financiera de necesitar algún documento para tramitar el acto de venta definitivo. Negaron, rechazaron y contradijeron la supuesta obligación adquirida ya que las mismas no habían sido pactadas expresamente en el contrato suscrito, pues en el mismo no se estableció la obligación de registrar la liberación de hipoteca y la declaración sucesoral, así como de entregar las resultas de tales registros al comprador, por lo cual opuso como argumento de defensa la excepción non adimpleti contractus.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta superioridad a fijar los hechos que quedaron admitidos por las partes en sus respectivos escritos alegatorios, el cual no es contrario al orden público, por lo que no es objeto de prueba alguna y se establece como cierto y válido a los fines de poder dirimir los demás hechos que si han quedado controvertidos, los cuales son:

• Se reconoció la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de febrero de 2009, bajo el No. 1, Tomo 9 de los libros respectivos, admitiendo que el tiempo de vencimiento para efectuarse la venta era de noventa (90) días a partir de la firma del contrato , prorrogables por treinta (30) días más, de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato.

• Se admitió que el precio pactado para la vente fue la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550,00), y al momento de la celebración del contrato el comprador dio a los vendedores la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350,00) para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el referido contrato, de conformidad con la cláusula cuarta, quedando establecido igualmente que, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula quinta del referido contrato se estableció como cláusula penal que si el comprador incumpliere los vendedores harían suyo el 50% de la cantidad recibida en calidad de reserva, como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, y en el caso se ser los compradores quienes incumplieran, estos debían rembolsar al comprador la cantidad dada como reserva mas la suma equivalente al 50% de dicho monto, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados a el comprador, cuyo pago debía hacerse dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del plazo vencido para la opción.

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador antes de dirimir el merito de la causa a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar promovió:

• Contrato de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos MISLANGELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHAR JAVIER JORGE LEDEZMA, vendedores, y el ciudadano LUIS ALFREDO BLANCO BLANCO, comprador, (f. 7 al 9), la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de febrero de 2009, bajo el No. 1, Tomo 9 de los libros respectivos. Este medio probatorio demuestra la relación jurídica establecida y admitidas por las partes. Así se declara.

• Copia simple del documento de liberación de hipoteca, suscrito entre el ciudadano Carlos Alberto Bonillo Estrada y los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “C”, (f. 10-11), por cuanto dicho documento fue presentado e por la parte contraria en original, este tribunal lo valora conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como evidencia de que en la fecha indicada se cumplió con la liberación de la hipoteca del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento nos ocupa. Así se declara.

• Copia simple del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones del de cujus Jorge Alonso Nicolás Javier, marcado con la letra “D”, (f. 12-16), por cuanto dicho documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, el tribunal le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento civil, como evidencia de que el inmueble objeto del contrato de marras forma parte de la sucesión Jorge alonso, lo que les da el carácter de propietarios a los demandados. Así se declara.

• Copia certificada de la certificación de gravámenes, expedida en fecha 3 de agosto de 2009, por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cual se especifican los gravámenes que pesan sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2-F, situado en la segunda planta del Edificio “Residencias Fulvia”, ubicado con frente a la Avenida Francisco de Miranda, en el Lugar denominado Chupulún, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Entidad Federal Miranda, marcada con la letra “E”, (f.17), cuyo documento se valora de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil del cual se desprende que para la fecha 3 de agosto de 2009, se encontraba registrada la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble en fecha 28 de marzo de 2008, a favor del ciudadano CARLOS ALBERTO BONILLO ESTRADA. Así se declara.

De las actas que conforman el presente expediente se puede precisar que la parte actora solo aportó las pruebas que acompaño a su escrito libelar, por cuanto las pruebas presentadas en el lapso de pruebas fueron declaradas inadmisibles por extemporáneas por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 17 de mayo de 2010, (f.117-118).

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con la contestación de la demanda:

• Copia certificada del documento de liberación de hipoteca, suscrito entre el ciudadano Carlos Alberto Bonillo Estrada y los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “F”, (f. 86-87), cuyo documento ya fue valorado por este Juzgado. Así se declara.

• Telegrama suscrito y firmado por los ciudadanos Mislanllela Ledezma Nieves de Jorge y Richard Javier Jorge Ledezma, debidamente sellado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 26 de junio de 2009, y sus resultas, (f. 88-89), este tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.375 del Código Civil, como evidencia de la comunicación enviada por los vendedores al comprador en fecha 26 de junio de 2009, respecto al vencimiento del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta, y que dicha comunicación no fue recibida por el comprador tal como se desprende de la información emitida por el departamento telegráfico el 22 de febrero de 2010. Así se declara.

En el lapso probatorio promovió lo siguiente:

• Invoco, reprodujo y promovió el mérito favorable de los autos en especial aquellos que pudiesen servir como simples indicios y presunciones a favor de sus representados, así como el que se desprende del contenido del expediente en virtud de la buena fe, los principios de equidad, el debido proceso y del derecho a la defensa, y específicamente de los documentos: 1) Marcado “B” documento público de opción de compra-venta, en donde se evidencian todos aquellos compromisos y obligaciones asumidas contractualmente por el comprador, 2) Marcado “F” documento autenticado de liberación de hipoteca, en donde se evidencia que la hipoteca de primer grado que grava al inmueble se encuentra liberada y que la misma estuvo en poder de los vendedores esperando solo la solicitud o requerimiento expreso de la misma y de la documental marcada “G”, insistiéndose en su contenido y valor probatorio, en la cual se le informa al comprador sobre el vencimiento del término contractual dándose por terminado el contrato y operando el contenido de la cláusula penal establecida. Debe indicar este Juzgado Superior que tal expresión no constituye un medio de prueba, y por tanto no puede ser valorada ya que los Jueces tienen la obligación de analizar todas las pruebas cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Así se declara.

• Promovió prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), dirigiendo oficio a su consultoría jurídica ubicada su sede principal en la Avenida José Ángel Lamas, vía Hospital Militar, Edificio “Centro Postal Caracas”, piso 5, Consultaría Jurídica, San Martín, Caracas, sobre los siguientes particulares: 1) Que informe sobre el contenido y texto del telegrama CCKQA 0449 URGENTE con PC de fecha 26 d junio de 2009; 2) Que informe sobre las resultas del envío de dicho telegrama a su destinatario; 3) Que informe el día y la hora en que efectivamente fue expedido y enviado el telegrama; 4) que diga si el original del telegrama fue presentado ante la Oficina de la Candelaria en fecha 26 de junio de 2009, debidamente suscrito y presentado por los demandados; y 5) Que informe dejando constancia que si en el comunicado original se evidencia en su parte inferior dos (2) firmas autógrafas o rubricas escritas a mano a puño y letra. Por cuanto no consta en autos las resultas de la información requerida a al instituto postal, este tribunal nada tiene que pronunciar al respecto.

Ahora bien, siguiendo con el examen del caso de marras, se observa que la actora pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta antes descrito atinente a la penalidad consagrada en el mismo, que consiste en el reintegro de la suma dada como arras de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) más otra cantidad equivalente al 50% del monto entregado, lo que es igual la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 175.000,00), a título de indemnización por los daños causados, en razón de no haberse materializado la venta por causa que le es imputable a los vendedores.

Pretensión que fue negada por la parte demandada, en su contestación a la demanda luego de reconocer la celebración del contrato accionado, alegó que la venta definitiva no se materializó por causa que le es atribuible al demandante y no a ellos, quien en su condición de comprador, no realizó los tramites para la ejecución de la venta dentro del plazo previsto en el contrato, lo cual había sido estipulado en el contrato en las cláusulas sexta y séptima.

Respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato, cabe señalar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Ahora bien, del documento de opción de compra venta celebrado por las partes respecto al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 2-F, piso 2, de las Residencias Fulvia, ubicado en la avenida Francisco de Miranda, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, quedó establecido en las cláusulas sexta y séptima las obligaciones a las que cada contratante se comprometía de la forma que sigue:

“SEXTA: EL COMPRADOR expresamente declara que conoce perfectamente el inmueble objeto de esta negociación y esta conforme con el estado en que el mismo se encuentra por ser en la actualidad inquilina del mismo. Así mismo conviene EL COMPRADOR en que todos los gastos que puedan originarse por este contrato por honorarios profesionales de abogados, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta.

SÉPTIMA: LOS VENDEDORES, se comprometen con EL COMPRADOR a entregarle toda la documentación inherente al inmueble, que sea necesaria y requerida por la institución financiera a la cual le será solicitado el crédito hipotecario, todo esto con el fin de poder protocolizar el documento de venta definitiva, así mismo deberán tener cancelado en su totalidad los servicios inherentes al inmueble, condominio, impuestos municipales, y cualquier otro servicio o impuesto necesario, motivo razón del presente documento.- Así mismo son obligaciones de EL COMPRADOR presentar el mencionado documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y cancelar todos los derechos de registro y gastos de protocolización a que hubiere lugar y convocar a LOS COMPRASDORES, (sic) con por lo menos cinco (5) días hábiles de anticipación a dicho acto, así como las establecidas en la Ley.”

Se trata en el presente caso de un contrato bilateral donde las partes asumieron obligaciones recíprocamente, del cual se colige que por una parte el comprador se comprometió a asumir el pago de “los gatos que puedan originarse por este contrato por honorarios profesionales de abogados, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos”, así como presentar el documento definitivo de la venta ante la oficina subalterna de registro correspondiente y cancelar todos los derechos de registro y gastos de protocolización, convocando a los vendedores a la firma con por lo menos cinco (5) días de anticipación al acto, mientras que los vendedores se obligaron a entregar al comprador “toda la documentación inherente al inmueble, que sea necesaria” y requerida por la institución financiera a la cual le sería solicitado el crédito hipotecario, con el fin de poder protocolizar el documento definitivo de venta, debiendo cancelar en su totalidad todos los servicios inherentes al inmueble, condominio, impuestos municipales y cualquier otro servicio o impuesto necesario motivo y razón del contrato en cuestión.

Expresó el demandante que los accionados habían incurrido en el incumplimiento de su obligación contractual dado que no le entregaron debidamente protocolizado y en su oportunidad los documentos de liberación de hipoteca y de declaración sucesoral para realizar el trámite respectivo del documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna de registro correspondiente, consignando como prueba de ello certificación de gravamen sobre el inmueble objeto del contrato, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 2009, aduciendo el demandante que en la cláusula sexta del contrato en cuestión, el comprador “expresamente declara que conoce perfectamente el inmueble objeto de ésta negociación y está conforme con el estado en que el mismo se encuentra” por lo que mal podía pretender el actor desligarse de la hipoteca que gravaba el inmueble, desconociéndola y pechándole una obligación que no era suya, que la carga del demandante de presentar los documentos por ante el registro subalterno incluía la liberación de hipoteca, por lo que en vista del incumplimiento del comprador oponía como fundamento principal la excepción non adimpleti contractus.

Sobre ello la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2004-000109, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció:

“…El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación… Para decidir, la Sala observa: Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece: “...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”. La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y la tradición quedaba diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada…”

Por su parte, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 24 de marzo de 2003, expediente Nº 2002-000249, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., estableció:

“…Ahora bien, esta Sala aprecia que el Juzgador no aplicó para resolver la controversia el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que se refiere a la acción de cumplimiento o de resolución de contrato, sino el artículo 1.168 eiusdem, que trata sobre la excepción non adimpleti contractus, al considerar que fue la parte actora quien incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa para su protocolización, pues sobre el inmueble objeto de controversia pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, que impide el otorgamiento definitivo del referido documento.

Así, estableció el Juez de alzada que “…resulta improcedente atribuir a la parte demandada la culpa en la inejecución del contrato, cuando por hecho del propio actor impide que se protocolice el documento definitivo de la venta, dado que existe medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato, lo que incide en que los efectos del mismo se suspendan hasta tanto la parte que haya motivado tal excepción cumpla su obligación…”.

Por tanto, la recurrida no violó por falsa aplicación el artículo 1.167 del Código Civil, pues esta norma implícitamente fue considerada inaplicable para resolver la controversia. En consecuencia, la denuncia de infracción de dicho artículo es improcedente. Así se decide…”.

Al respecto, los doctrinarios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra titulada “Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo II”, páginas 963, 969 y 970, expresa lo siguiente:

“…La excepción non adimpleti contractus (excepción del contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin haber cumplido a su vez con su propia obligación… Debe compararse la conducta de ambas partes. Si una de ellas ha sido la primera en incumplir, o se ha negado definitivamente a cumplir, o la otra parte hubiere justificado su retardo en el cumplimiento, sería contrario a la buena fe oponerse en tales circunstancias la excepción… Que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte…”

Conforme lo expresado y visto los hechos precedentemente narrados, en opinión de quien aquí decide, la apelación formulada por la representación judicial de la parte demandada resulta improcedente, porque si bien el comprador tenía la carga de cancelar los gastos que se generaran en los tramites de la documentación necesaria para la firma del contrato definitivo de venta, los vendedores por su parte no cumplieron con sus obligaciones para que el comprador llevara a cabo dicha gestión, lo cual hace evidente el incumplimiento de los vendedores en relación a las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra-venta, dado que, aún cuando el demandante contractualmente declaró conocer el estado en que se encontraba el inmueble por ser “en la actualidad inquilina del mismo”, es evidente que ello se refiere al estado físico en que el inmueble se encontraba para el momento de la negociación, pues no pueden los vendedores en este caso valerse de tal declaración para revertir sobre el comprador una carga que le es suya, ya que para ejecutar una venta de inmueble en primer lugar es el propietario quien debe realizar toda la documentación necesaria colocando legalmente al día dicho bien, pues con el peso del gravamen de hipoteca mal podía gestionarse la venta, y menos aun sin agregar al cuaderno de comprobante la declaración sucesoral, y en segundo lugar, se desprende con total claridad del contrato en cuestión que el comprador se comprometió a cubrir “los gastos que puedan originarse por este contrato”, más no se obligó a realizar todos los trámites legales necesarios para la protocolización incluyendo aquellos inherentes a los propietarios, siendo ello así no puede prosperar en derecho la apelación ejercida por el accionado dado que no se cumplen los extremos legales establecidos para que proceda la excepción non adimpleti contractus, ya que para la procedencia de dicha excepción se requiere que quien la solicita haya a su vez cumplido con las formalidades que considerara pertinentes a fin de verificar la obligación por él asumida, lo cual no se evidencia de las actas que integran el asunto bajo estudio. Así se establece.

Tal como se expresó, si bien es cierto que, la compradora se obligó a sufragar los gastos de los trámites dirigidos a la protocolización del documento, a los fines de que dentro del plazo pactado, se firmara el documento definitivo, en razón de las exigencias y formalidades registrales, se requería el suministro de parte de los propietarios del inmueble objeto de la venta, de todos los documentos necesarios a tales efectos, obligación ésta que la parte demandada incumplió por no haber entregado debidamente protocolizado y en su oportunidad los documentos de liberación de hipoteca y de declaración sucesoral al comprador, así como la solvencia de todos los servicios inherentes al inmueble, acciones éstas que les correspondían en su totalidad por ser propias a los vendedores quienes debían liberar el inmueble de todo gravamen y/o deuda que pesará sobre el mismo, al menos que se hubiese pactado que los compradores se subrogarían en dicha hipoteca, lo cual no es el caso de autos, así como presentar o entregar para ser agregada al cuaderno de comprobantes la declaración sucesoral del de cujus Jorge Alonso Nicolás Javier, que es lo que les da el carácter de propietarios, pues mal podían disponer de la propiedad de un inmueble a la vista legal no les pertenecía, tales documentales son necesarias para el momento de solicitar un crédito por ante cualquier institución bancaria y/o presentar documento definitivo de venta por ante el registro competente, no existiendo prueba alguna en los autos que demuestre lo contrario infringiendo así la parte accionada el contenido del artículo 506 ejusdem en virtud de que no probaron sus afirmaciones, cuya norma señala:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Asimismo, establece el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Así las cosas, se hace preciso hacer mención a la sentencia Nº RC.000244 de fecha 13 de junio de 2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente Nº 2010-000491, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, la cual indica lo siguiente:

“…De todo lo antes transcrito se desprende, palmariamente y sin lugar a dudas, que el juez de la recurrida distorsionó la realidad procesal del caso, revirtiendo ilegalmente la carga de la prueba, pues ante la prorroga del contrato alegada por los actores en su libelo, la demandada en su contestación, negó categóricamente que hubiera dado la prórroga del contrato, reservándose expresamente la oportunidad correspondiente para demostrar lo alegado, lo cual no hizo en el decurso del proceso aún cuando era su obligación.

Esto claramente determina un típico caso de desigualdad procesal de las partes, que evidencia palmariamente la ruptura del equilibrio procesal, violentando con ello el derecho a la defensa de los demandantes, en franca infracción de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referentes a las garantías de tutela judicial efectiva, de una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, donde el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.

Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:

“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).”

Cuestión que no fue abordada por el juez de alzada al conocer de la apelación, conforme a la realidad de los hechos que dimanan de las actas procesales, y no se percató del yerro por él cometido al imponer a los demandantes, una carga probatoria no conforme a la ley y a la alegación de las partes, cuando claramente esta carga era de la demandada, revocando la decisión acertada de la juez de primera instancia.

Es por ello que el juez de alzada causó un claro desequilibrio procesal perjudicando con ello a la parte demandante, al invertir la carga de la prueba en el juicio, cuando equivocadamente determinó que la demandante debía probar la existencia de la renovación del contrato, no obstante que la parte demandada de forma expresa señaló que no era cierto y que pretendía probar su alegación, lo que generó un desequilibrio en las cargas procesales de las partes, imponiendo a una, una obligación que no tenía y eliminando una carga a la otra, la cual si era su obligación, conforme a las normas de derecho que rigen la carga de la prueba en los procesos civiles, antes especificadas en este fallo.

Ahora bien, en primer plano, con esta conducta el juez de alzada violó las normas de orden público y garantías constitucionales antes especificadas en este fallo, derivando en un claro desequilibrio procesal de las partes, que trajo como consecuencia en un segundo plano, un error de derecho o de juzgamiento, en la apreciación de una regla expresa para el establecimiento de los hechos, como es la contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, referente a la carga de la prueba en los juicios civiles, norma que compromete efectivamente al orden público, por estar vinculada estrechamente la materia probatoria, con el debido proceso y derecho a la defensa de las partes consagrados en los ordinal primero (1°) y octavo (8°) del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado que el artículo 506 antes citado, sujeta la labor de juzgamiento del juez, para fijar los hechos que en definitiva quedaron demostrados, indicándole como debe razonar para fijar los hechos y resolver la controversia.

En consecuencia y en conformidad con la facultad prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la Sala casa de oficio el fallo recurrido al cometer el juez un error de juzgamiento en la fijación de los hechos, que derivó en la errónea interpretación del artículo 506 eiusdem, como consecuencia del claro desequilibrio procesal cometido en la sentencia impugnada, en beneficio de una parte y perjuicio de la otra, y en violación del derecho a obtener una sentencia justa, frustrando el hallazgo de la verdad, con una equivocada distribución de la carga de la prueba, equivocando el fin último del proceso, que no es otro que encontrar y satisfacer la justicia. Así se declara…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Dado que el actor no probó de ningún modo que haya efectuado todos los trámites convenientes para el logró de la protocolización del documento definitivo de venta, y que fueron contractualmente pactados así, tal como se desprende de la cláusula séptima del mencionado contrato de opción de compra venta, al no hacer la entrega de los documentos debidamente registrados de liberación de hipoteca y declaración sucesoral, así como las solvencias de pago de los servicios e impuestos del inmueble, ni demostró en juicio haber efectuado tramite alguno a fin de obtener la documentación necesaria a la cual se había comprometido recabar, a fin de la obtención de la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que, asimismo no se desprende de la actuaciones que el demandante se haya negado a dar cumplimiento a sus obligaciones, ya que de acuerdo con las actas no le fue presentado documento o requisito alguno, a fin de que cubriera el gasto que su tramitación hubiere generado, por lo que en consecuencia debe confirmarse la decisión cuestionada, ya que la parte demandada debió probar que consignó y otorgó al comprador todos los documentos respectivos para lo mismo, con el objeto de dejar sobre éste la carga que le correspondía, evidenciándose con ello que se violentó el contenido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual mal podría declarase en la definitiva como ganancioso en litigio a los vendedores. Así se establece.

Visto lo anteriormente resuelto, y por cuanto los demandados tienen en su poder la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales fueron entregados por el comprador como reserva de la compra del inmueble, tal como se desprende del contenido del contrato de opción de compra venta y de las declaraciones hechas por ambas partes tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda, y por cuanto quedo demostrado que la venta definitiva no se materializó por causas imputables a los vendedores, en cumplimiento con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato objeto del litigio, los demandados deberán rembolsarlo en su totalidad al demandante la suma dada en arras, más el equivalente al 50% de la misma. Así se establece.

Como corolario de lo expresado en párrafos anteriores, y dado que en el capitulo II del petitorio del libelo, se demando la corrección monetaria o indexación judicial sobre las cantidades reclamadas lo cual no fue acordado por el a quo en el fallo recurrido, resulta indudable que no hubo vencimiento total en la primera instancia motivo por el cual no ha debido condenarse en costas a la parte demandada, y al no ser recurrido el fallo por la parte actora este ad quem no puede emitir pronunciamiento al respecto en virtud del principio de “non reformatio impeius”, debiendo modificarse el fallo en este aspecto, por lo que se declara parcialmente con lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 23 de noviembre de 2010, en contra de la decisión proferida en fecha 29 de octubre de 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada en los términos que aquí se expresan, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 23 de noviembre de 2010 por el abogado RAMÓN ALBERTO DÍAZ HENRIQUES actuando en su condición de apoderado judicial de los demandados, ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, contra la decisión proferida el 29 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada en los términos expresado en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: PARCIALMENTE HA LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano LUÍS ALFREDO BLANCO BLANCO contra los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA NIEVES DE JORGE y RICHARD JAVIER JORGE LEDEZMA, en consecuencia, se condena a la parte demandada, a cancelar al actor la cantidad de cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), los cuales le fueron dados en reserva, más el equivalente al 50% de dicha suma, la cual es de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados a la parte actora, conforme a lo previsto en cláusula quinta del contrato accionado, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 2009, bajo el Nº 1, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones.

TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido no produce condenatoria en costas.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto en la Ley, se ordena notificar a las partes, conforme lo disponen los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación. Caracas, el primer (1º) día del mes de marzo de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO
En esta misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 pm), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintitrés (23) folios útiles.
LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO
Expediente Nº AC71-R-2010-000057 (10-10521)
AMJ/MCP/Vmm.-