TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
202° y 154°

PARTE ACTORA: ciudadana MARÍA GIUSEPPA DELLERBA DE JURIN, venezolana, mayor de edad, viuda, este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.540.061.-
PARTE DEMANDADA: PATRICIA SUSANA OSPINO RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 18.269.476.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FIDEL VILLEGAS HERNÁNDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 116.834.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISAAC RAFAEL LEWIS CASTILLO y JUAN ANTONIO SOJO BLANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.277 y 88.916 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Sentencia Definitiva.

a.) Planteamiento de la controversia.
La ciudadana MARÍA GIUSEPPA DELLERBA DE JURIN, en su carácter de parte actora demanda a la ciudadana PATRICIA SUSANA OSPINO RODRÍGUEZ, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal; contrato que tuvo por objeto el arriendo “sobre una parte de un Fondo de Comercio denominado CORPORACIÓN PARADISUS IX, C.A., correspondiente a los locales Comerciales PH-1201-A y PH-1201-B Planta Alta”, suscrito por las partes ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 08, Tomo 22, fundando su pretensión en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.594 y 1.599 del Código Civil.

b.) Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 24/10/2012, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 05/11/2012 por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana Patricia Susana Ospino Rodríguez.
Por diligencia de fecha 14/11/2012 el abogado Fidel Villegas Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó las copias simples requeridas para elaborar la compulsa de citación, pedimento que fue acordado en fecha 20/11/2012 y en fecha 26/11/2012 canceló los emolumentos necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo para practicar la citación personal de su antagonista jurídica.
En fecha 30/11/2012 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos que le hizo entrega de la compulsa de citación a la ciudadana Patricia Ospino Rodríguez, quien se negó a firmar el recibo de citación (folio 23), motivo por el cual a petición de la parte interesada, este Tribunal acordó el complemento de la citación personal mediante boleta de notificación conforme lo previsto en el artículo 218 del Código Procesal Civil y en fecha 30/01/2013 el Secretario del Tribunal dejó constancia en autos de haber dado cumplimiento a las formalidades de ley contenidas en el artículo 218 ibídem.
Mediante diligencia de fecha 30/01/2013 compareció por ante este Tribunal el profesional del derecho Juan Antonio Sojo, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 88.916, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, según poder consignado en dicho acto a tal efecto y procedió a darse por citado en nombre de su representada ciudadana Patricia Ospino Rodríguez.
En fecha 01/02/2013 los abogados Isaac Rafael Lewis Castillo y Juan Antonio Sojo Blanco, en su carácter de apoderados judicial de la parte demandada procedieron a dar contestación a la demandada.
En fecha 14/02/2013 el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19/02/2013.
Mediante escrito de fecha 19/02/2013 la parte actora hizo uso del lapso probatorio y adjunto su escrito a las actas judiciales de esta causa, el cual fue admitido por auto de fecha 20/02/2013.

II. PARTE MOTIVA.
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.

a.) De la parte demandante:
Alega la ciudadana María Giuseppa Dellerba de Jurin parte accionante en este proceso por intermedio de su apoderado judicial que procedió a demandar ante este órgano jurisdiccional a la ciudadana Patricia Ospino Rodríguez para que cumpla con su obligación de hacerle entrega del objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24/02/2011, bajo el No. 08, Tomo 22 (folios 10 al 12), vale decir, “la parte de un Fondo de Comercio CORPORACIÓN PARADISUS IX, C.A., correspondiente al Local Comercial PH-1201-A, de aproximadamente 140Mts2 (…) y el PH-1201-B Planta Alta de aproximadamente 150 Mts2” conforme lo establecido en los artículo 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que según lo pactado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento su duración era por el lapso de seis (06) meses prorrogable por un lapso igual, de seis (06) seis, contados a partir del día 01/03/2011.
Que en fecha 15/02/2012 con posterioridad al vencimiento del contrato de arrendamiento la arrendataria fue notificada de la decisión de su arrendadora de no prorrogarle o renovar el contrato, razón por la cual la arrendataria podría hacer uso del beneficio de prorroga legal, situación que se materializo mediante documento de fecha 15/02/2012 suscrito interparte ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 80, Tomo 16 (folios 13 y 14) por medio del cual la arrendataria continuo en goce pacifico del objeto de contratación por seis (06) meses, por efecto de la prorroga legal.
Que una vez vencido el contrato de arrendamiento y trascurrido íntegramente el lapso de prorroga legal, ha requerido en varias oportunidades a la arrendataria (Patricia Ospino Rodríguez) la entrega del inmueble libre de bienes y personas, situación por la cual procedió por intermedio de sus apoderados judiciales a demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL basando su pretensión en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.594 y 1.599 del Código Civil.

b. De la parte demandada:
Alegan los apoderados judiciales de la parte demandada como punto previo al fondo de la acción que su contraparte no estimo la cuantía den su pretensión de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código Procesal Civil, en concordancia con la Resolución No. 2009-0006, de fecha 18/03/2009 dicta por el Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se hace mención a la cuantía de los juicios que se instauran por los Juzgados de Municipio a los fines de determinar la competencia de los mismos, situación la cual, a su decir, hace improcedente la demanda.
Que la presente demanda debe ser declarada igualmente improcedente por cuanto los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales fueron el sustento de la demanda por parte de la parte accionante no son aplicable al caso bajo análisis, en virtud que fueron derogados por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, extraordinaria No. 6.053 de fecha 12/11/2011.
Negaron y contradijeron que su representada haya suscrito contrato de arrendamientos con la parte actora, sobre parte de un fondo de comercio denominado COPORACION PARADISUS IX, C.A., toda vez que en autos no existe identificación alguna del referido fondo de comercio y que el mismo pertenezca a la ciudadana María Giuseppa Dellerba de Jurin y que tenga cualidad jurídica para representarla y contratar en nombre de esta.
Negaron y contradijeron que su mandante habite en un local comercial, ya que dichos inmuebles (PH-1201-A y PH-1201-B) están destinados a vivienda, ya que están ubicados en un edificio residencial y no comprenden locales comerciales, sino de vivienda familiar conforme lo establece el documento de condominio.
Negaron y contradijeron que su poderdante habite los inmuebles PH-1201-A y PH-1201-B destinados a vivienda desde hace un (01) año, ya que ella vive en ellos desde hace cinco (05) años según se evidencia de los contratos celebrados entre las partes, negaron asimismo que la relación arrendaticia haya tenido una supuesta prorroga arrendaticia.
Aceptaron como hechos ciertos que la ciudadana Patricia Susana Ospino Rodríguez, ocupa y tiene como vivienda familiar los inmuebles ubicados en la Avenida Urdaneta, Esquina de Pelota a Punceres, Edificio Residencias 26, piso 12, apartamentos PH-1201-A y PH-1201-B, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la realidad de los hechos es que a partir del 16/10/2007 hasta la presente fecha los ciudadanos JERKO JURIN CABOY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-1.873.269 y la ciudadana MARÍA GIUSEPPA DELLERBA DE JURIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.540.061 y su poderdante PATRICIA SUSANA OSPINO RODRIGUEZ ha mantenido una relación arrendaticia con respecto a los inmuebles objeto de litigio, durante un lapso temporal de cinco (05) años, pero motivado a la crisis de vivienda en el país, los arrendatarios, tratan de disfrazar los contratos de arrendamiento de vivienda, con la finalidad de salirse del marco legal y obligar a los arrendatarios a someterse a sus dictados dada la necesidad de tener una vivienda en donde cobijar su núcleo familiar, violentado las normativas contempladas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, razones por las cuales la demanda objeto de este juicio debe ser declarada improcedente por cuanto viola las normativas aplicables en materia de arrendamiento inmuebles destinados a vivienda familiar, lo cual hace improcedente su pretensión alusiva al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal contenida en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO
DE LA INAPLICACIÓN DEL DECRETO
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
CON RESPECTO AL FONDO DE COMERCIO.

Una de las defensas del demandado, se ha centrado en el hecho de la no aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en lo adelante LAI); en virtud que de conformidad con su artículo 3º, quedan excluidos del ámbito de su aplicación, los fondos de comercio.
Señala la ciudadana María Giuseppa Dellerba de Jurin, que suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Patricia Susana Ospino Rodríguez, el cual tuvo por objeto el arriendo de “una parte de un Fondo de Comercio la exclusiva propiedad de LA ARRENDADORA, denominado CORPORACIÓN PARADISUS IX, C.A., (…) el referido Fondo de Comercio está situado en la Avenida Urdaneta (…) Residencias “26”, Piso 12 PH-1201-A y PH-1201-B, (…) LA ARRENDADORA concede a LA ARRENDATARIA la parte de un Fondo de Comercio de CORPORACION PARADISUS IX, C.A, correspondiente al Local Comercial PH-1201-A de aproximadamente 140Mts2 (…) y el PH-1201-B Planta Alta de aproximadamente 150 Mts2”.
Visto así el contenido sobre el objeto en que recae el contrato, para quien aquí decide resulta de vital importancia profundizar sobre la figura jurídica (mercantil) denominada fondo de comercio, pues caso de precisarse que ello es el caso de autos, no sería aplicable las regulaciones de la LAI; en cambio, si lo que es objeto de alquiler lo fuere únicamente o principalmente el inmueble –constituido a su vez por locales-, en ese caso, sería aplicable la LAI.
En tal sentido, encontramos que nuestro Código de Comercio Venezolano no define el fondo de comercio, que deviene de una construcción doctrinaria francesa y que guarda relación con “azienda comerciale” del derecho italiano. En Francia, por ejemplo, la Ley del 17 de marzo de 1909 no trae ninguna definición del fondo; pero, el artículo 1 al 1, del anteproyecto de la Comisión de Reforma del Código de Comercio y del Derecho de Sociedades aporta una definición descriptiva: “el fondo de comercio es el conjunto de bienes muebles afectados al ejercicio de una actividad comercial” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I) según esta conceptualización el fondo de comercio está compuesto de bienes muebles solamente, mientras que el artículo 2555 del Código Italiano define azienda, en general, como el conjunto de bienes organizados por el empresario para el ejercicio de la empresa. A su vez, la doctrina italiana comprende los inmuebles dentro de los bienes de “azienda” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I). Antes tales concepciones y en la búsqueda de aquella que se adapte más al espíritu de nuestra legislación comercial, tenemos que nuestra mayor fuente de documentación, es la doctrina de la cual podemos extraer groso modo la siguiente definición: es el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y muebles incorporales. Es decir, la instalación material, útiles, mobiliario, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas marcas y al arrendamiento del local y de forma más precisa, es el conjunto de cosas, bienes y servicios, reunidos y organizados para ejercer el comercio. El elemento económico “capital”, jurídicamente se traduce en el concepto “bien”; el concepto “trabajo”, en el concepto “servicios” o “prestación”, ello según la Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo IV. Pág. 124.
De otro lado, el maestro especialista mercantil y doctrinario patrio, Dr. Roberto Goldschmidt, en su obra Curso de Derecho Mercantil, Capitulo VIII, páginas 98 y 99, expuso:

“…Es una universalidad de hechos que, contrariamente a la concepción tradicional de la misma, reúne no sólo bienes muebles por su naturaleza sino también bienes inmateriales y, en algunos países extranjeros, más allá del ya mencionado derecho al local, hasta el inmueble perteneciente al titular del fondo en que éste se encuentra, pero como tal no representa un objeto único de derecho, cuando el legislador y las partes de determinado acto jurídico, verbigracia, de una venta, consideran los bienes de referencia sub specie universitatis, realizan una mera operación del pensamiento. En otras palabras, la universalidad no es una categoría ontológica, sino una categoría lógica”.

Esta tesis de la universalidad de hecho, es sostenida igualmente por Briceño, para quien “lo necesario y esencial en todos los casos es la pluralidad de bienes para formar el establecimiento industrial o mercantil”. Por su parte Reinhard, afirma que la “unidad de la noción de fondo es puramente intelectual, los elementos que lo constituyen están unidos por un destino común, la afectación a una actividad comercial o industrial”.(Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I).
Bajo estas premisas, este operador de justicia considera que el fondo de comercio se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de estos bienes conserva su peculiar carácter jurídico. Pero es necesario señalar que el fondo no tiene una composición fija de elementos, siendo estos variables en relación con las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela; y luego estos elementos guardan una vinculación unitaria y estrecha con el fin perseguido por el comerciante de servir a una clientela.
Pero, amen de esta variabilidad de elementos que le contienen, hay que destacar que cualquier fondo de comercio, cualquier sea su naturaleza; se debe manifestar o materializar en un lugar descriptible e identificable. Esto es, esa unidad de elementos “abstractos” que constituyen el fondo de comercio; no puede quedar en el aire; antes bien, para la explotación mercantil o para cumplir su finalidad comercial, depende de un sitio o lugar. Por ejemplo, no es la misma conformación para un fondo de comercio consistente en la venta de periódicos y revistas; cuyo espacio físico es distinto –y hasta menor-, que supongamos, la explotación del ramo de estacionamiento de vehículos automotrices. En el primer caso, bástese un espacio de dimensiones particulares (kiosco como suele llamarse); frente al segundo, cuyo espacio parece mayor. Incluso, puede hasta llegarse el caso que determinado fondo de “comercio”, por sus características, sea explotado en lugar móvil; como es el caso de las ventas de comidas y demás servicios (que se hace en vehículos debidamente acondicionados para ello).
Esto indica que es imposible referirse a un fondo de comercio sin determinado lugar o espacio físico en donde se “ubique” materialmente sus elementos. Entonces, que se debe diferenciar si lo que se alquila es el fondo de comercio –únicamente- o solo los inmuebles donde aquel funcionaria; o si lo que se alquila son ambos; es decir, tanto el fondo de comercio como los locales o sitios en donde funcionaría.
En todos estos casos, el fondo de comercio resulta determinante para calificar la naturaleza del contrato; pues al alquilar el fondo de comercio junto a unos inmuebles; no puede sostenerse que tengan dos tratamientos distintos, por un lado el fondo, y por el otro, los inmuebles; ya que ello escapa de toda lógica; al menos en criterio de quien aquí decide.
Así las cosas, otorgada la facultad de interpretar contratos de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador concluye de la revisión de las cláusulas más importantes; que el objeto de alquiler lo constituye una entidad del fondo de comercio; junto a los inmuebles en donde se explotaría esa actividad comercial de aquel.
Efectivamente, se desprende de la lectura detallada de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que sustenta esta pretensión (folio 10), así como de la cláusulas primera de los demás contratos aportados por la defensa de la parte demandada con el propósito de enervar la acción jurisdiccional incoada en su contra (folios 46 al 58), que ambas partes conforme el principio de voluntad de contratación (Art. 1.159 C.C) acordaron el arriendo de parte de un fondo de comercio de la sociedad mercantil CORPORACION PARADISUS IX, C.A., (inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el No. 70, Tomo 51-A-Cto, del año 2009) al cual forman parte dos inmuebles, ubicado en la Avenida Urdaneta entre Pelota y Punceres, Edificio Residencias 26, piso 12, signados con las letras y números PH-1201-A y PH-1201-B Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, datos que no pueden pasar inadvertidos para este Juzgador. Sobre lo leído del contrato, cuando se refiere a “parte” de un fondo de comercio, evidencia algunas imprecisiones; porque como se viene explicando, son indisolubles los elementos o componentes del fondo de comercio; pero en cualquier caso que pudiera en la práctica individualizarse “físicamente” tal área del negocio, igualmente estamos en presencia de un aspecto comercial y etéreo que no está delimitado en la forma indicada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por todo, el objeto de contratación de los convenios suscritos por las partes de este litigio, tiene un peculiar conformación, es decir, parte de un fondo de comercio conjuntamente (adheridos) con dos inmuebles (cláusulas segunda y tercera) en los cuales ha de explotarse el ramo comercial relacionado con gimasio, masajes y afines, por lo tanto ambos elementos no pueden tratarse en “el presente caso” de forma aislada en virtud a la particular intención y propósito de las partes al elaborar esta contratación, por ende que deben ser apreciados en conjunto, en virtud a la naturaleza y composición de los elementos necesarios para la explotación de la actividad de comercial allí realizada.
En conclusión, este Tribunal debe precisar que el objeto del contrato de arrendamiento, a confesión de la parte actora (Art. 1.401 C.C) y a tenor de lo dispuesto en el contrato de contrato de arrendamiento (folios 10 y 11) lo constituye parte de un fondo de comercio y los inmuebles para su funcionamiento y visto asimismo que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deja fuera de su ámbito de aplicación a los arrendamientos que tienen por objeto fondos de comercio, hoteles, paradores turísticos, entre otros, y siendo que en el caso bajo estudio, debe considerar este sentenciador que tal arrendamiento queda excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme lo establece el literal “c” del artículo 3 de la normativa inquilinaría publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela, bajo el No. 36.845 de fecha 07/12/1999, la cual establece:

“…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio…”

En consecuencia, debe declararse la improcedencia de la acción formulada, sin que esto implique afirmación alguna sobre el fondo de la demanda cuya resolución deberá hacerse, a juicio de quien decide, bajo los parámetros de la legislación ordinaria y no por medio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III. PARTE DISPOSITIVA.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentó la ciudadana MARÍA GIUSEPPA DELLERBA DE JURIN contra la ciudadana PATRICIA OSPINO RODRIGUEZ.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Regístrese y publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los trece (13) días del mes de marzo del dos mil trece (2013). Año 202º y 153º.
EL JUEZ TITULAR,

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO

ABG. CARLOS DELGADO.
En esta misma fecha, siendo las ________________ se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, quedando anotada en el libro diario bajo el Nº _____.
EL SECRETARIO

ABG. CARLOS DELGADO.
LAPG/CD/jar.
AP31-V-2012-001798