TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 202° y 153°

EXP. No. AP31-V-2012-001122

DEMANDANTE: CARLOS ANDRES SUAREZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 11.509.785; representado judicialmente por la abogada LILIA TERESA DIAZ, IPSA Nº 23.916.

DEMANDADA: COMPAÑÍA ANONIMA INMOBILIARIA 1735, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), y Estado Miranda, en fecha 22/04/1994, bajo el Nº 55, Tomo 12-A-Pro., representada por su Presidente AURELIANO GUILLERMO OTAÑEZ VILLEGAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.411.214, representada por su Apoderado Judicial MIGUEL ANGEL LOPEZ MORALES, IPSA Nº 155.100.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
I

En el libelo de la demanda, la parte actora alega que firmo en fecha 28 de Junio de 2010 un contrato de opción de compra venta ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, con la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de Abril de 1994, bajo el Nº 55, tomo 12-A-Pro., representada por su presidente AURELIANO GUILLERMO OTAÑEZ VILLEGAS, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.411.214, para la venta del apartamento Nº 202 del Edificio Reyes Piñal, ubicado entre las Esquinas de Sociedad a Trasposos, Avenida Universidad, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., pero que es el caso, que hasta la presente fecha ha sido imposible que la demandada cumpla con lo acordado en el contrato de opción de compra venta, por lo que demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y pide que la demandada cumpla con todo lo estipulado en la cláusula sexta de dicho contrato y en virtud de no haber cumplido proceda a devolver la cantidad de dinero estipulada.
En fecha 28 de Junio de 2012, se admitió la demanda y se ordeno la citación de la parte demandada.
En fecha 03 de Agosto de 2012, se cito a la parte demandada.
En fecha 11 de Octubre de 2012, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora.
En fecha 15 de Octubre de 2012, se admitió la reconvención y se fijo el quinto (5to) día de Despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera contestación a la reconvención.
En fecha 23 de Octubre de 2012, se fijo el cuarto (4to) día de Despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia preliminar.
En fecha 29 de Octubre de 2012, tuvo lugar la audiencia preliminar.
En fecha 01 de Noviembre de 2012, se fijaron los hechos controvertidos y as abrió el lapso probatorio por cinco (5) días de Despacho.
En fecha 09 de Noviembre de 2012, se agregaron a los autos las pruebas presentadas por las partes.
El 19 de Noviembre de 2012, el Tribunal providencio las pruebas promovidas por las partes y fijo para su evacuación un lapso de quince (15) días de Despacho.
En fecha 12 de Diciembre de 2012 a solicitud de la parte demandada se prorrogo el lapso de evacuación de pruebas por diez (10) días de Despacho.
El 11 de Enero de 2013, se fijo el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente, para la celebración de la audiencia oral.
El 14 de Febrero de 2013, se difirió para el décimo (10mo) día de Despacho siguiente la audiencia oral.
En fecha 01 de Marzo de 2013, se celebro la audiencia oral en la cual se declaro sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y con lugar la reconvención de resolución de contrato de opción de compra venta.
Siendo la oportunidad de publicar el fallo en extenso el Tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:
II

En el libelo de la demanda, la parte actora alega que firmo en fecha 28 de Junio de 2010 un contrato de opción de compra venta ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, con la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de Abril de 1994, bajo el Nº 55, tomo 12-A-Pro., representada por su presidente AURELIANO GUILLERMO OTAÑEZ VILLEGAS, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.411.214, para la venta del apartamento Nº 202 del Edificio Reyes Piñal, ubicado entre las Esquinas de Sociedad a Trasposos, Avenida Universidad, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., pero que es el caso, que hasta la presente fecha ha sido imposible que la demandada cumpla con lo acordado en el contrato de opción de compra venta, por lo que demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y pide que la demandada cumpla con todo lo estipulado en la cláusula sexta de dicho contrato y en virtud de no haber cumplido proceda a devolver la cantidad de dinero estipulada.
Por otra parte, el Apoderado de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, la demanda intentada en contra de su representada, negó que su representada haya incumplido el contrato de opción de compra venta, que su representada cumplió con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, entregando oportunamente a la parte actora todos los recaudos necesarios para que se pudiera realizar la protocolización del contrato de opción de compra venta, así mismo alego, que la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta establece textualmente:
“CUARTA: ……Por su parte, EL COMPRADOR, se compromete a notificar a “EL VENDEDOR” el día, hora y lugar del acto de Protocolización del Contrato de Compra-Venta, con por lo menos Cinco (5) días continuos de anticipación a la fecha de su otorgamiento.”
Que la actora incumplió con la referida notificación y de esta forma con sus obligaciones contractuales, que esto constituyo el hecho que imposibilito la protocolización del documento de opción de compra venta, lo cual no fue señalado en el libelo de la demanda por la actora.
Por otra parte, el Apoderado de la parte demandada procedió a reconvenir a la parte actora de la siguiente manera:
Que su representada INMOBILIARIA 1735, C.A., firmo en fecha 28 de Junio de 2010 un contrato de opción de compra venta ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, con el ciudadano CARLOS ANDRES SUAREZ RODRIGUEZ, que su representada cumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de opción de compra venta, mientras que la parte actora incumplió con sus respectivas obligaciones contractuales, que esto se evidencia por el hecho que la misma, no notificó a su representada, ni por si, ni por medio de Apoderado alguno del momento en que se llevaría a cabo la protocolización del documento definitivo de venta.
Que por cuanto la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta señala lo siguiente:
SEXTA: Ambas partes aceptan que si por causas imputables a alguna de ellas no se pudiere protocolizar el contrato de Compra Venta en la Oficina de Registro correspondiente, por causas imputables a EL COMPRADOR, “EL VENDEDOR” tendrá derecho a retener por concepto de cláusula penal y pasara en plena propiedad de ella, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 CTS (Bsf. 50.000,00), de la cantidad entregada en calidad de Arras, como resarcimiento por los daños y perjuicios que le fueron causados sin necesidad de probarlos. Por el contrario de no protocolizarse el contrato de Compra Venta por causas imputables a “EL VENDEDOR” este estará obligado a reembolsar a EL COMPRADOR, la cantidad dada en Arras la suma de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00), mas un Cincuenta por Ciento (50%) de la cantidad entregada en arras es decir Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,00) por concepto de cláusula penal como resarcimiento por los daños y perjuicios que le fueron causados , sin necesidad de probarlos….”

Que en virtud de lo previsto en dicha cláusula y visto el incumplimiento desplegado por la parte actora, su representada tiene derecho a retener la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y la consecuente devolución del resto de las arras entregadas con ocasión a la celebración del contrato y así solicita sea declarado.
Por lo que en nombre de su representada procede a demandar para que la actora reconvenida convenga o sea condenada a que se decrete la retención de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo previsto en la cláusula sexta del referido contrato de opción de compra venta.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Copia simple del contrato de opción de compra venta notariado en fecha 28 de Junio de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, que corre inserto a los folios 4 al 7, copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., que corre inserta a los folios 9 al 24, copia simple de la asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., de fecha 23 de Junio de 2008, que corre inserta a los folios 25 al 27, copia simple de la prorroga del contrato de opción de compra venta, notariado en fecha 21 de Diciembre de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 02, tomo 166 de los Libros de autenticaciones, que corre inserta a los folios 28 al 30, copia simple del documento de aporte de capital de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, actual Distrito Capital, el 15 de Mayo de 1998, bajo el Nº 1, tomo 4, protocolo tercero, que corre inserto a los folios 31 al 40, copia simple del documento de reforma total del documento de condominio del Edificio Reyes Piñal, registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de Julio de 2006, bajo el Nº 22, tomo 12, protocolo primero, que corre inserto a los folios 41 al 54, copias simples de las asambleas extraordinarias de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., de fechas 13 de Septiembre de 2002 y 20 de Mayo de 1998, que corren insertas a los folios 58 al 65, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple del cheque de gerencia que corre inserta al folio 8 y copia simple de la comunicación que corre inserta al folio 56, el Tribunal las desecha, toda vez, que no tienen ningún valor probatorio, por ser copias simples de documentos privados.
Copias simples del telegrama, que corre inserto al folio 55, de la fotocopia de la cedula que corre inserta al folio 57 y de la cedula catastral que corre inserta al folio 66, las cuales no fueron impugnadas, por lo que se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil promovió la confesión de la Dra LILIA TERESA DIAZ, IPSA Nº 23.918, Apoderada de la parte actora, cuando en la audiencia preliminar señalo lo siguiente:
“…quiero hacer notar y ser muy enfática, que en ningún momento la opción no se ejecuto, ni se llevo a cabo la protocolización de documento de compra venta, porque no se tuviera la documentación que se requería para la venta,…”

La cual es valorada por el Tribunal como plena prueba.
En cuanto a las pruebas documentales, promovidas por la parte demandada de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, mediante el cual promovió las documentales acompañadas por la parte actora con el libelo de la demanda, el Tribunal ya las valoro.
En cuanto ala prueba de exhibición de documentos, solo se admitió la prueba de exhibición de la cedula catastral, la cual no se evacuo, toda vez, que no se intimo a tiempo a la parte actora a pesar de haberse prorrogado el lapso de evacuación de pruebas para evacuar la misma.
Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 28 de Junio de 2010 ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, con la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha en fecha 22 de Abril de 1994, bajo el Nº 55, tomo 12-A-Pro., representada por su presidente AURELIANO GUILLERMO OTAÑEZ VILLEGAS, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.411.214, para la venta del apartamento Nº 202 del Edificio Reyes Piñal, ubicado entre las Esquinas de Sociedad a Trasposos, Avenida Universidad, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., y pide que la demandada cumpla con todo lo estipulado en el contrato de opción de compra venta y en consecuencia, con lo estipulado en la cláusula sexta de dicho contrato y en virtud de no haber cumplido proceda a devolver la cantidad de dinero estipulada, sin señalar al Tribunal, cual fue la obligación incumplida por la parte demandada en el contrato de opción de compra venta, aunado al hecho, de que la Apoderada de la parte actora en la audiencia preliminar, admitió que en ningún momento la opción no se ejecuto, ni se llevo a cabo la protocolización de documento de compra venta, porque no se tuviera la documentación que se requería para la venta, en tal sentido, por cuanto en el libelo de la demanda, la actora no indico, cual fue la obligación u obligaciones incumplidas por la parte demandada, es obvio que la presente demanda no puede prosperar en derecho y así se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, del texto de la misma se evidencia, que se esta demandando la resolución del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 28 de Junio de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 21, tomo 73 de los Libros de autenticaciones, en virtud de que la parte actora y compradora del inmueble, ubicado entre las Esquinas de Sociedad a Trasposos, Avenida Universidad, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., no cumplió con la obligación contraída en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta que establece textualmente:
“CUARTA: ……Por su parte, EL COMPRADOR, se compromete a notificar a “EL VENDEDOR” el día, hora y lugar del acto de Protocolización del Contrato de Compra-Venta, con por lo menos Cinco (5) días continuos de anticipación a la fecha de su otorgamiento.”
La acción de resolución de contrato de opción de compra venta se fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Y no se esta demandando la acción de cumplimiento de contrato como lo señalo el Apoderado de la parte demandada reconvincente en audiencia preliminar y en la audiencia oral, ya que no puede posteriormente cambiar la calificación de la acción y así se decide.
En cuanto a la resolución de un contrato el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

En tal sentido, no habiendo comparecido la parte actora reconvenida a contestar la reconvención y al no haber promovido prueba alguna que le favoreciera y desvirtuara lo alegado por la parte demandada reconvincente, es por lo que este Tribunal considera, que en cuanto a la reconvención propuesta opero la confesión de la parte actora reconvenida.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por CARLOS ANDRES SUAREZ RODRIGUEZ contra INMOBILIARIA 1735, C.A. (antes identificados)
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la demanda.
TERCERO: Se declara CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por INMOBILIARIA 1735, C.A., contra CARLOS ANDRES SUAREZ RODRIGUEZ por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (antes identificados).
. CUARTO: Se declara la retención por parte de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de daños y perjuicios de conformidad con la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta.
QUINTO: Se condena a la parte demandada reconviniente la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1735, C.A., a devolver a la parte actora reconvenida CARLOS ANDRES SUAREZ RODRIGUEZ, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00).
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por resultar vencida en la reconvención.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE y déjese copia certificada a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas a los 19 días del mes de Marzo de 2013. AÑOS: 202º y 153º.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

FERMIN MONSALVE
En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 12:00 meridiem, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

FERMIN MONSALVE
Exp: AP31-V-2012-001122