República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Rosa Bertha Castillo Huaman, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 23.229.034. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: José Silvestre Padrón, José Enrique Machado y María Ysleyer Aray, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.557, 3.679 y 61.634, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Rosa María Iriarte Ore, peruana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-84.393.680. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Klellys Yaraví Chacoa Caraucan, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 112.761. MOTIVO: Desalojo. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por la ciudadana Rosa Bertha Castillo Huaman, en contra de la ciudadana Rosa María Iriarte Ore, fundamentada en el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre las partes, en fecha 21.10.2010, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la primera planta de la casa Nº 80, ubicada en la Calle Sur Tres (03), entre las Esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.012, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) cada uno. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguidas este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 02.10.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. A continuación, en fecha 05.10.2012, se instó a la parte actora a consignar original de la resolución N° 00053, dictada el día 20.07.2012, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por medio de la cual se habilitó la vía judicial, cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 15.10.2012. Acto continuo, el día 16.10.2012, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento oral, a que se contrae el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, tuviese lugar la audiencia de mediación, a las once de la mañana (11:00 a.m.). Acto seguido, en fecha 19.10.2012, el abogado José Silvestre Padrón, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 23.10.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma. Luego, en fecha 06.11.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado. De seguida, el día 13.11.2012, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual comparecieron las partes, sin que llegaran a algún acuerdo. Después, en fecha 05.12.2012, la abogada Klellys Yaraví Chacoa Caraucan, consignó escrito de contestación de la demanda. A continuación, el día 10.12.2012, se dictó auto a través del cual se declararon fijados los hechos y los límites de la controversia, abriéndose el lapso probatorio por ocho (08) días de despacho, vencido el cual se abrió un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas. Luego, en fecha 20.12.2012, el abogado José Silvestre Padrón, consignó escrito de promoción de pruebas, mientras que la abogada Klellys Yaraví Chacoa Caraucan, hizo lo mismo el día 07.01.2013. Después, en fecha 10.01.2013, el abogado José Silvestre Padrón, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. Acto continuo, el día 16.01.2013, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte actora, por una parte y por la otra, se negó la admisión de la prueba documental promovida por la parte demandada, relativa al contrato de arrendamiento que tiene por objeto un bien inmueble distinto al arrendado; se advirtió que el análisis de las pruebas documentales promovidas por la parte demandada, concernientes a recibos de pago y copia fotostática de medida de protección de carácter inmediato, serían efectuado en la sentencia definitiva; y, se admitió la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos Pablo Pico, Henry Noriega y Estefanía Andrade, cuya evacuación se llevaría a cabo durante la audiencia de juicio. De seguida, en fecha 04.02.2013, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a fin de que tuviese lugar la audiencia de juicio, librándose, a tales efectos, boletas de notificación. Después, el día 18.02.2013, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación de la parte demandada. En esa misma oportunidad, el abogado José Silvestre Padrón, se dio expresamente por notificado en representación de la parte actora. Luego, en fecha 20.02.2013, se aclaró a las partes que la audiencia de juicio se llevaría a cabo al quinto (5°) día de despacho siguiente al día 18.02.2013, a las once de la mañana (11:00 a.m.). Acto seguido, en fecha 04.03.2013, se difirió la celebración de la audiencia de juicio para el primer (1°) día de despacho siguiente a esa fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.). Acto continuo, el día 05.03.2013, se difirió nuevamente la celebración de la audiencia de juicio para el primer (1°) día de despacho siguiente a esa fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.). De seguida, en fecha 12.03.2013, tuvo lugar la audiencia de juicio, a la cual sólo compareció la parte actora, declarándose, finalmente, con lugar la pretensión de desalojo. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Rosa Bertha Castillo Huaman, en contra de la ciudadana Rosa María Iriarte Ore, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por la primera planta de la casa Nº 80, ubicada en la Calle Sur Tres (03), entre las Esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre las partes, en fecha 21.10.2010, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.012, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) cada uno. Por su parte, la ciudadana Rosa María Iriarte Ore, debidamente asistida por la abogada Klellys Yaraví Chacoa, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 05.12.2012, alegó, como punto previo, el procedimiento previo que debía agotar la parte actora, a fin de acudir a la vía judicial, conforme a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; en segundo lugar, aseveró que, la relación arrendaticia no inició por contrato verbal, sino por contrato escrito celebrado con la primigenia propietaria del bien inmueble arrendado, sociedad mercantil Inversiones Star XXL C.A., en fecha 18.06.2010, en cuya documental se pactó el canon de arrendamiento por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo); informó que, su primigenia arrendadora le ofreció se trasladara a un inmueble situado en la parte de abajo del Edificio, con opción a la compra del mismo, cuyo canon de arriendo sería la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) y el pago adicional de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo), pero que luego de haberse mudado, aparecieron filtraciones por todo el inmueble, el techo se cayó, las tuberías de agua se taparon, las ventanas no poseían vidrios, por lo que el polvo y el ruido de la calle entraba al bien de forma implacable, las paredes sin pintar se encontraban totalmente porosas, los cables de electricidad colapsaron, así como que comenzaron a aparecer una gran cantidad de vicios ocultos y desmejoras, lo que motivó a que se viera en la necesidad de invertir en las reparaciones por la negativa de la arrendadora a realizarlas; precisó que, es falso que se encuentre en mora respecto al pago de los cánones de arrendamiento reclamados libelarmente como insolutos, ya que cumplía con el pago de los mismos hasta que la situación se hizo insostenible, debido a tantos gastos que realizó al inmueble por las reparaciones, además de los conflictos y enfrentamientos con la arrendadora, quien cortó el suministro de agua y luz eléctrica al inmueble, así como prohibió el paso al mismo con ofensas, violencias e infinidades de problemas; y, finalmente, arguyó que, no se niega a pagar el canon de arrendamiento, pero que el mismo debe ser regulado por el organismo competente. Al respecto, resulta oportuno referirse a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 117 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, el cual puntualiza que “…[s]i fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso, con relación a los hechos planteados por la parte actora; en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante…”. Pues bien, el artículo 91 ejúsdem, contempla que “…[s]ólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”. Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, procederá cuando el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (04) pensiones de arriendo, si causa justificada. En este sentido, consta en autos que la pretensión deducida por la accionante se fundamenta en el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre las partes, en fecha 21.10.2010. En este contexto, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo anterior, juzga este Tribunal que la pretensión deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes. Cabe destacar, que la parte demandada alegó como punto previo en el escrito de contestación de la demanda, el procedimiento previo que debía agotar la parte actora, a fin de acudir a la vía judicial, conforme a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; sin embargo, se evidencia de las actas procesales que la parte actora aportó conjuntamente con la demanda original de la Resolución Nº 00053, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 20.07.2012, en cuyo particular segundo de su resuelto, habilitó a la parte actora a acudir a la vía judicial, en vista de haber resultado infructuosas las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria. Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la parte actora imputó a la parte demandada la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.012, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) cada uno, sin que su pago haya sido acreditado en autos por la parte demandada durante la secuela del procedimiento, sino, por el contrario, quedó confesa en cuanto a esa afirmación que constituye un hecho negativo que debió desvirtuar la arrendataria en su oportunidad procesal, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 117 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, ya que sólo aportó los recibos de pago correspondientes a las mensualidades de noviembre y diciembre, sin que los mismos especifiquen su año de emisión, así como enero y febrero de 2.012, los cuales fueron desconocidos tempestivamente por la parte actora, sin que haya sido acreditada su autenticidad a través de la prueba de cotejo, al igual que aportó copia fotostática de la Medida de Protección de Carácter Inmediato, emitida en fecha 21.07.2011, por el Consejo Municipal de Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Municipio Bolivariano Libertador, adscrito a la Alcaldía de Caracas, a favor de los niños Antonelo Jaimes y Carlos Jaime, la cual fue impugnada por la parte actora en su oportunidad procesal, razón por la que queda desechada, de tal manera que estas circunstancias conducen a declarar la procedencia de la acción de desalojo elevada al conocimiento de este Tribunal. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Rosa Bertha Castillo Huaman, en contra de la ciudadana Rosa María Iriarte Ore, de conformidad con lo establecido en los artículos 91, numeral 1º y 117 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por la primera planta de la casa Nº 80, ubicada en la Calle Sur Tres (03), entre las Esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Tercero: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que alude el artículo 121 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de marzo del año dos mil trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez CLGP.- Exp. N° AP31-V-2012-001665