TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, veintidós (22) días del mes de Marzo del año dos mil trece (2013).
Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.

PARTE DEMANDANTE: CORPORACIÓN LORMAX C.A., sociedad mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Bajo el Nº 61, de fecha 27 de Mayo de 1986, Tomo 50-A- Sgdo., cuyos estatutos fueron posteriormente reformados según consta de Acta de Asamblea General de Accionistas celebrada el 20 de Junio de 1999, luego participada a la misma Oficina de Registro el 1º de Julio de 1999, bajo el Nº 46, Tomo 183-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCELO CAPONI TROMBI, GIANCARLA MAZZA C., y JOSÉ LUÍS VILLEGAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-4.090.530, V-5.535.054 y V-5.426.079, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 13.985, 25.188 y 28.050 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES REPAVI 60.500, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 25 de Octubre de 1993, bajo el Nº 12, Tomo 41-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS CAPRILES P., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 12.006.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SEDE: MERCANTIL.
ASUNTO: AP31-V-2012-001002.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 5 de Junio de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría el 07 de Junio de 2012, según nota de Diario que cursa al folio 1.
El 9 de Julio de 2012, la parte actora solicitó a este Tribunal que se pronunciara sobre la admisión de la demanda.
Mediante auto dictado en fecha 12 de Julio de 2012, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, para lo cual ordenó librar la correspondiente compulsa.
El día 18 de Julio de 2012, la parte actora ratificó su diligencia del 9 de Julio de 2012, en la que solicitó la admisión de la demanda, en esa misma fecha consignó los fotostatos para que se librara la compulsa de citación de la demandada.
El 19 de Julio de 2012, la parte actora consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 28 de Septiembre de 2012, este Tribunal dictó auto en el cual se avocó al conocimiento de la presente causa la Juez Titular, Abogada María Del Carmen García Herrera, quien ordenó la prosecución de la causa en el estado procesal en que se encontraba, y que se librara la compulsa de citación.
El día 19 de Octubre de 2012, el Alguacil hizo constar su imposibilidad de localizar personalmente a la parte demandada, por lo que consignó la compulsa de citación con su orden de comparecencia.
El 24 de Octubre de 2012, la parte actora solicitó la citación por cartel de la parte demandada, petición que se acordó por auto dictado el 1º de Noviembre de 2012, en el que se ordenó que se librara el cartel en conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo librado en esa misma fecha y retirado por el actor el 6 de Noviembre del 2012.
El 28 de Noviembre de 2012, la parte actora consignó las separatas de los diarios en que se publicó el cartel de citación.
La Secretaria del Tribunal en fecha 6 de Diciembre de 2012, hizo constar que fijó el cartel de citación en el domicilio del demandado y de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 14 de Enero de 2012, la parte actora solicitó que se designara defensor judicial a la parte demandada.
Por auto dictado el 16 de Enero de 2012, la Juez Temporal Abogada Milagros Call Figuera, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó su prosecución en el estado en que se encontraba, así como también ordenó practicar cómputo por Secretaría del lapso de comparecencia otorgado a la parte demandada para darse por citada, el cual fue practicado en esa misma fecha desprendiéndose del mismo que se encontraba vencido el mencionado lapso, en consecuencia, se designó como defensor judicial al ciudadano HANZ DAVID RUÍZ JIMÉNEZ, a quien se ordenó notificar mediante boleta.
El 23 de Enero de 2013, compareció el ciudadano LUIS CAPRILES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.006 y se dio por citado en nombre de su representada la sociedad mercantil Inversiones Repavi 60.500, C.A., y consignó poder para acreditar la representación que se atribuye.
En fecha 25 de Enero de 2013, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda.
Abierto el procedimiento a pruebas, la parte demandada hizo uso de ese derecho a través de escrito de promoción de pruebas que presentó el 4 de Febrero de 2013.
Mediante auto de fecha 5 de Febrero de 2013, la Juez Titular de este Tribunal, Abogada María del Carmen García Herrera, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó su prosecución en el estado procesal en que se encontraba, y se admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
El 8 de Febrero de 2013, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, junto con sus anexos.
El 13 de Febrero de 2013, la parte actora solicitó la prórroga del lapso probatorio. En esa misma fecha el Tribunal ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 25 de Enero de 2013, fecha de la contestación de la demanda, hasta el 8 de Febrero de 2013, fecha de la promoción de pruebas de la parte actora, practicado dicho cómputo arrojó que habían transcurrido nueve días de despacho, de los diez de pruebas, por tal motivo, se negó el pedimento efectuado por el actor referente a la ampliación del lapso probatorio. También se dictó auto en el cual se admitió las pruebas promovidas por la parte actora y por ser el último día de pruebas se hizo imposible la evacuación de las pruebas promovidas en los capítulos tercero y cuarto del mencionado escrito, referente a las pruebas de informes y exhibición.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad Mercantil Inversiones Repavi 60.500 C.A. sobre un inmueble constituido por el local comercial marcado con el Nº 11-G, que se ubica en el nivel C-3 de la edificación que lleva por nombre CENTRO COMERCIAL MACARACUAY PLAZA, situado en la Avenida Mara de la Urbanización Colinas de la California, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que el inmueble antes descrito fue destinado para desarrollo de actividades comerciales.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado por las partes en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) a ser pagados por mensualidades vencidas, dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Que las partes convinieron que el contrato de arrendamiento tendría su vigencia por espacio equivalente a un año calendario contado desde el 1º de Junio de 1997, quedando abierta la probabilidad de prolongar el mantenimiento de esa relación contractual por períodos de igual duración, siempre y cuando mediase previo acuerdo escrito por las partes.
Las partes eligieron como domicilio la ciudad de Caracas.
Que el referido contrato comenzó a regir el 1º de Junio de 1997, el cual terminó el 1 de Junio de 1998, en virtud a que no hubo acuerdo entre las partes de seguir prolongando el mismo.
Que en virtud del vencimiento de dicho contrato la relación contractual existente es sin determinación de tiempo en conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.
Que a pesar de la indeterminación del contrato de arrendamiento, el mismo sufrió una modificación referente al monto del canon de arrendamiento, el cual las partes convinieron de mutuo acuerdo en la cantidad de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US $ 400,00), a ser pagados en la forma, términos y demás condiciones estipuladas en el primigenio contrato de arrendamiento, al tipo de cambio corriente a la respectiva fecha de pago. Que tal convención de pago existente entre las partes era para ser pagada salvo convención especial, con la entrega de su equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar a la fecha de pago, de acuerdo a como lo disponía para ese entonces el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
Que dicha relación no se vio afectada con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el artículo 17 parágrafo segundo.
Que en fecha 27 de Enero de 1999, la Dirección de Inquilinato dictó la Resolución Nº 00170, mediante la cual se estableció el régimen de la regulación del monto del canon de arrendamiento, solicitada por la arrendataria aquí demandada; sin embargo dicha Resolución fue anulada por el mismo organismo, en virtud a que el inmueble objeto de la Regulación efectuada está exceptuado del régimen de regulación.
Que la parte demandada adeuda hasta la fecha en que presentó la demanda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2011 y de Enero a Abril de 2012.
Que para la fecha de verificarse el incumplimiento contractual en que incurrió la demandada, había entrado en vigencia el Convenio Bancario Nº 14, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.342 en el que se estableció el precio del Dólar Americano en 4,30 Bolívares. De acuerdo con el mencionado precio el canon de arrendamiento quedó estipulado en la cantidad de Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 1.720,00) por cada mes.
Que la demandada hasta la fecha de la interposición de la demanda adeuda a la demandante la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 27.520,00) que es el monto total de las pensiones de arrendamiento antes descritas.
Que las distintas consideraciones expuestas, en conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de su representada procede a demandar a la sociedad mercantil Inversiones Repavi 60.500, C.A.,, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a los siguientes conceptos: 1.- En que son ciertos los hechos narrados y a su patrocinada le asiste el derecho que se invoca en la pretensión que se hace valer con esta demanda. 2.- El Desalojo del bien inmueble que es objeto de la precitada convención locativa, constituida por el local comercial distinguido con el Nº 11-G, que se ubica en el nivel C-3 de la edificación que lleva por nombre Centro Comercial Macaracuay Plaza, situado en la Avenida Mara de la de la Urbanización Colinas de La California, del hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyo inmueble deberá ser restituido a su patrocinada completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que declaró recibirlo la arrendataria al inicio del contrato, solvente en el pago de los servicios públicos que se prestan en el inmueble arrendado, tales como: luz eléctrica, agua, aseo urbano domiciliario, teléfono, entre otros, de acuerdo con la cláusula cuarta del nombrado contrato de arrendamiento. 3.- El pago a título de daños y perjuicios de la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 27.500,00) equivalente a las pensiones de arrendamiento que la inquilina dejó de pagar durante los meses de Enero de 2011 hasta Abril de 2012, a razón de un mil setecientos veinte Bolívares (Bs. 1.720,00) cada mes, más las que, por igual monto o concepto se siguieren causando hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en este proceso. Que en virtud del hecho público y notorio de la depreciación de la moneda solicitó la corrección monetaria, para lo cual solicitó que se realice una experticia complementaria del fallo en conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil desde la fecha de la admisión de la demanda hasta que quede firme el fallo a dictarse. 4.- El pago de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento ya señalados, desde la fecha de vencimiento de cada mensualidad la fecha en que se dicte la sentencia definitiva. 6.- El pago de las costas y costos procesales, incluyendo el pago de honorarios profesionales.
Fundamentó la demanda en los artículos 12, 1.159, 1.264, 1.579, 1.599, 1.600, 1.167 del Código Civil, 33 y 34 literal a) y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 20.640,00) equivalente a 229,33 UNIDADES TRIBUTARIAS.
En la oportunidad procesal para contestar la demanda, representación judicial de la parte demandada presentó escrito en el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, en virtud de haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem.
También alegó como punto previo la impugnación de las copias fotostáticas traídas a los autos, referida a la Resolución Nº 2067 de fecha 3 de Abril de 2001; asimismo rechazó el monto de la cuantía, en virtud a que el demandante ha debido sumar el monto de cada una de las pensiones de arrendamiento.
Por último procedió a contestar el fondo de la demanda, en la que rechazó, negó y contradijo, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda, como en el derecho que de los mismos pretende deducir el demandante.
El demandado señaló que es cierto que existe una relación arrendaticia sobre el bien inmueble antes descrito destinado a actividades comerciales y que originalmente el canon de arrendamiento establecido fue de ciento veinte Bolívares (Bs. 120,00); que es cierto que se convino entre las partes que el plazo de duración del contrato era de un año quedando abierta la posibilidad de prorrogarlo.
Que no es cierto como afirma la demandante, que a partir del 2 de Junio de 1998, el monto de la pensión sería el equivalente a la cantidad de cuatrocientos dólares americanos ($ 400,00), pagados en los términos estipulados en el contrato, toda vez que de ser cierta su afirmación, se estaría en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Que es cierto que a partir del mes de Mayo de 1999, fecha en que quedó notificada la arrendadora de la Resolución Nº 000170 del 27 de Enero de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante el cual acordó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del local en cuestión, en la suma de SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 74.529,00) a la nomenclatura actual SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS /Bs. 74,50 ), todo de conformidad con el cartel publicado en el diario La Religión de fecha 16 de Abril de 1999.
Que su representada ha venido pagando como canon de arrendamiento el monto fijado en le mencionada Resolución, que se encuentra vigente.
Que es falso que exista un acto administrativo que haya anulado la Resolución antes referida.
Que en consecuencia de ello negó, rechazó y contradijo que su representada adeude a la fecha canon de arrendamiento alguno.
Rechazó y negó que su representada adeude los meses demandados, toda vez que los mismos fueron consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 98160093-02, nomenclatura de ese Tribunal contentivo del procedimiento abierto de conformidad con el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Rechazó y negó que su representada adeude por daños y perjuicios a la demandante la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 27.520,00) causados por el incumplimiento de la obligación arrendaticia.
En la oportunidad procesal de promover pruebas la parte demandada el 4 de Febrero de 2013, consignó escrito en el cual acompañó 16 depósitos bancarios, en los cuales su representada consignó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamientos demandados.
También consignó copia de escrito presentado por su mandante, a la Dirección General de Desarrollo Urbano.
En la misma oportunidad procesal de promover pruebas, también la parte actora hizo uso de ese derecho de promover y evacuar pruebas, en la cual reprodujo el mérito favorable de los autos.
Reprodujo e hizo valer en su contenido y firma el documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual no fue objetado por la parte demandada, y con el mismo pretende demostrar lo siguiente: -La existencia de una relación contractual entre su representada y la sociedad mercantil Inversiones Repavi 60.500 C.A., sobre el bien inmueble antes descrito.
-Que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.
-Al estar en presencia de un contrato que se reputa a tiempo indeterminado ha de tenerse en consideración lo dispuesto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil.
Analizadas las alegaciones de las partes, el Tribunal, antes de entrar a analizar las pruebas producidas por las partes, procede a resolver los siguientes planteamientos en punto previo.
PUNTO PREVIO
1.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, EN VIRTUD DE HABER HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78 EIUSDEM.
La parte demandada alega que la parte actora acumula en un solo proceso dos pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, ya que la acción inquilinaria tiene un procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, diferente al procedimiento que tiene previsto el Código de Procedimiento Civil para las acciones de daños y perjuicios, si bien es cierto, que la Ley inquilinaria remite al Código de Procedimiento Civil, también es cierto que en una y otra Ley se deciden en diferentes formas las cuestiones previas propuestas, así pues que demanda: a) el desalojo del contrato a tiempo indeterminado por falta de pago, y b) los daños y perjuicios.
La parte demandante rechazó y contradijo dicha cuestión previa, alegando que no se está en presencia de pretensiones autónomas disímiles entre sí que se excluyan una de la otra, sino que la acción ejercida tiende a reclamar judicialmente las consecuencias derivadas del incumplimiento contractual.
Para resolver el Tribunal observa:
Luego de analizado el libelo de demanda, que la parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado en virtud del supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales yen consecuencia le entregue el inmueble libre de bienes y de personas, igualmente pide el pago a título de daños y perjuicios de la cantidad de……equivalente a las pensiones de arrendamiento no pagadas más las que se continúen venciendo hasta que se dicte sentencia definitiva en el presente procedimiento; de lo que se infiere sin lugar a dudas que la parte actora pide simultáneamente el desalojo y el pago de la indemnización de daños y perjuicios como lo asegura la parte demandada.
Ahora bien, de acuerdo con el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios todos los asuntos relacionados con la materia arrendaticia que entren en su ámbito de aplicación se sustanciarán y decidirán de acuerdo con el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil y las regulaciones especiales de ese cuerpo normativo, independientemente de su cuantía. Por lo tanto, la indemnización de daños y perjuicios y todos los conceptos que se deriven de esa relación, independientemente de su cuantía se tramitan por ese mismo procedimiento, en consecuencia, el procedimiento es el mismo; del mismo modo observa el Tribunal, que el artículo 10 eiusdem en su parte in fine, dispone que todo lo relacionado con los procedimientos jurisdiccionales regidos por ese Decreto que no sean los relacionados con las impugnaciones de los actos administrativos emanados por la Administración Pública, lo cual no es este caso, corresponde su conocimiento a la jurisdicción civil ordinaria lo que trae como consecuencia, que este Tribunal considere que esta cuestión previa no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
2.- DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA
La representación de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda rechazó el valor de la cuantía que en el numeral VII estableció la demandante, toda vez que habiendo acumulado dos pretensiones ha debido sumar el monto de la demanda a los fines de determinar el verdadero valor de la demanda tal y como lo señala el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil, siendo el valor de la misma la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (BS. 48.160,00) que es producto de la suma de la cuantía de cada una de las pretensiones propuestas, lo cual equivale a quinientas treinta y cinco con once unidades tributarias (535,11 UT).
Para resolver el Tribunal observa:
Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandado la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la Sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.
Como se desprende de la simple lectura del artículo 38 de nuestro Código Adjetivo, el actor tiene las más amplias facultades de estimar su demanda, cuando el valor de la cosa litigada no conste pero sea apreciable en dinero, sobre lo cual es menester acotar, que dicha facultad se transforma en una carga procesal, cuando nos detenemos a analizar los motivos y elementos que inspiraron a nuestro Legislador en todo cuanto se vincule a la regulación de la competencia por la cuantía, al régimen de las costas procesales, al acceso al recurso de casación y a los honorarios profesionales, entre otros casos.
La importancia de la estimación de la cuantía se pone de manifiesto aún en términos más claros y precisos, en la facultad que se le concede al Juez de examinar su propia competencia por el valor, incluso de oficio (artículo 60 eiusdem), en el caso en que detecte que ante su autoridad se pretende ejercer una acción que por su cuantía le compete conocer a otro Juez de mayor o menor jerarquía, siendo otro elemento que nos hace concluir la importancia de la estimación del valor de la demanda, el relativo al principio de improrrogabilidad de la competencia por la cuantía por virtud de convenios de las partes en primera instancia. Por ello, se debe decidir la impugnación de la estimación del valor de la demanda como punto previo antes de resolver el fondo de la causa, para que si fuere el caso que en la decisión definitiva se detectare que efectivamente la estimación había sido erróneamente calculada y la estimación final indicara que el Juez competente es otro Tribunal de diferente jerarquía, se envían los autos al Juzgado competente a los fines de la solución final de la controversia.
En este orden de ideas debe señalarse, que esta cuestión incidental que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva no está exenta de aplicación de todas cuantas normas positivas y principios doctrinarios y jurisprudenciales se hayan establecido a los efectos de regir las conductas que deben desplegar las partes en el proceso; una de las cuales, es la relativa a la carga que tienen las partes de probar cada una las afirmaciones de hecho que realicen como fundamento de sus pretensiones, carga ésta que prevalece incluso con la controversia que se plantea con respecto al rechazo o impugnación que la demandada ejerza en contra de la estimación realizada libremente por su contraparte.
Al respecto nuestro Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente Nº 99-417, dejó asentado lo siguiente:
“Esta Sala en fallo de fecha 5 de Agosto de 1.997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo Gonzalo Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó: “Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así: c) si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.

Este criterio jurisprudencial lo comparte este Tribunal y lo hace suyo para aplicarlo al presente caso, en aras de la uniformidad de criterios judiciales, de la integridad de la legislación y de la seguridad jurídica en conformidad con lo preceptuado en el artículo 321. Así se establece.
Aplicando a este caso el criterio anteriormente citado se observa que el artículo 29 y siguientes eiusdem establecen las reglas de orden público que debe tomar en cuenta el demandante para estimar la demanda; siendo que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.354 del Código Civil establecen que cada una de las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho; no obstante, tratándose la causa petendi de la demanda, el desalojo del inmueble arrendado, se hace imperativo aplicar la regla establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por aplicación del principio iure novit curia, dicha norma dispone lo siguiente:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Aplicando la norma in comento al presente caso, se observa que la demandante pide el desalojo del inmueble arrendado a tiempo indeterminado, alegando como causal la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, de tal manera que se hace aplicable entonces, el segundo supuesto previsto en dicha norma; vale decir, que el actor debió acumular las pensiones de arrendamiento de un año. Así se declara.
Analizado el libelo de demanda, el Tribunal observa que la demandante alega que con motivo de la indeterminación del contrato de arrendamiento, el mismo sufrió una modificación referente al monto del canon de arrendamiento, el cual las partes convinieron de mutuo acuerdo en la cantidad de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US $ 400,00), a ser pagados en la forma, términos y demás condiciones estipuladas en el primigenio contrato de arrendamiento, al tipo de cambio corriente a la respectiva fecha de pago. Que tal convención de pago existente entre las partes era para ser pagada salvo convención especial, con la entrega de su equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar a la fecha de pago, de acuerdo a como lo disponía para ese entonces el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Que dicha relación no se vio afectada con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el artículo 17 parágrafo segundo. Que en fecha 27 de Enero de 1999, la Dirección de Inquilinato dictó la Resolución Nº 00170, mediante la cual se estableció el régimen de la regulación del monto del canon de arrendamiento, solicitada por la arrendataria aquí demandada; sin embargo dicha Resolución fue anulada por el mismo organismo, en virtud a que el inmueble objeto de la Regulación efectuada está exceptuado del régimen de regulación. Que la parte demandada adeuda hasta la fecha en que presentó la demanda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2011 y de Enero a Abril de 2012. Que para la fecha de verificarse el incumplimiento contractual en que incurrió la demandada, había entrado en vigencia el Convenio Bancario Nº 14, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.342 en el que se estableció el precio del Dólar Americano en 4,30 Bolívares. De acuerdo con el mencionado precio el canon de arrendamiento quedó estipulado en la cantidad de Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 1.720,00) por cada mes. Que la demandada hasta la fecha de la interposición de la demanda adeuda a la demandante la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 27.520,00) que es el monto total de las pensiones de arrendamiento antes descritas. Alegatos que la parte demandada negó alegando que el canon de arrendamiento es el que está establecido en el contrato celebrado entre las partes, controversia que debe resolverse con el mérito de este asunto, empero, a los fines de resolver este planteamiento previamente, el Tribunal pasa a analizar el contrato que acompaña al libelo de demanda, del cual se desprende que las partes convinieron en lo siguiente:
“El canon de arrendamiento que cancelara “LA ARRENDATARIA” será la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 120.000,00) mensuales. “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar los cánones mensuales correspondientes con toda puntualidad dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes a partir del 1º de Junio de 1.997, en el lugar designado por “LA ARRENDADORA”, Será por exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA” todo lo relativo al pago del servicio de luz eléctrica, teléfono y cualquier otro servicio público que necesite el inmueble arrendado o el inquilino del mismo, igualmente será por cuenta de “LA ARRENDATARIA” las cuotas de condominio correspondientes al inmueble…”.
Esa cantidad de Bs. 120.000,00 hoy equivale a Bs. 120,00 por efecto de la reconversión monetaria. Así se establece.
Por lo tanto, el valor de la demanda debió ser estimado por la demandante en la cantidad Bs. 1.440,00 suma ésta equivalente a las pensiones de arrendamiento de un año, y que debe tenerse como el valor de la presente demanda. Así se declara.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que la impugnación del valor de la demanda, formulada por la parte demandada contra la estimación efectuada por la demandante, debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes y resuelto los puntos previos, el Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso según lo prevé el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
1.- Original de instrumento poder otorgado por la ciudadana MARINA SORMANI DE PAREDES, Peruana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-82.195.683, en su carácter de Administrador Único de la empresa demandante la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN LORMAX C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 27 de Mayo de 1986, bajo el Nº 61, Tomo 50-A Sgdo; a los ciudadanos MARCELO CAPONI TROMBI, GIANCARLA MAZZA C., y JOSÉ LUÍS VILLEGAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-4.090.530, V-5.535.054 y V-5.426.079 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 13.985, 25.188 y 28.050 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, el 04 de Agosto de 2010, anotado bajo el Nº 52, Tomo 260 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrada la representación que de la parte demandante ostentan los Abogados MARCELO CAPONI TROMBI, GIANCARLA MAZZA C., y JOSÉ LUÍS VILLEGAS lo cual no es un hecho controvertido en este proceso. Así se decide.
2.- Copia simple de Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes contratantes, CORPORACIÓN LORMAX, C.A., sociedad mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de Mayo de 1986, bajo el Nº 61, Tomo 50-A, parte demandante, e INVERSIONES REPAVI 60.500 C.A., sociedad mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de Octubre de 1993, bajo el Nº 12, Tomo 41-A Sgdo., parte demandada; autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, del Estado Miranda, de fecha 22 de Septiembre de 1997, bajo el Nº 01, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados esa Notaría; la cual constituye reproducción fotostática simple de un documento público, que puede ser traída al proceso en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido rechazada ni tachada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, lo cual no es un hecho controvertido en este proceso toda vez que la parte demandada la admitió en la contestación de la demanda Así se decide.
3.- Copia Simple de Resolución Nº 1002067, de fecha 3 de Abril de 2001, emanada del Ministerio de Infraestructura. Dirección General de Inquilinato. Oficina de Iniciación de Procedimientos; la cual constituye copia simple de un documento que se asimila al documento público. Así se declara.
Ahora bien, la parte demandada impugnó este instrumento en la contestación de la demanda por tratarse de una copia simple con fundamento en el artículo 429 eiusdem. Ante tal impugnación la parte actora no cumplió con la carga probatoria correspondiente, por cuanto solo insistió en hacer valer la copia impugnada como uno de los “documentos fundamentales de la acción” sin haber promovido el cotejo con el original; ni trajo a los autos una copia certificada expedida con anterioridad a la copia impugnada; y sin ejercer el derecho de traer al proceso el original del documento impugnado tal y como lo dispone la norma citada; en consecuencia este Tribunal desecha el instrumento subexamine y no entra a valorarlo según lo dispone el artículo 509 ibídem. Así se decide.
4.- Copia al carbón de Factura número 001580 donde aparece los siguientes datos: Propietario Corporación Lormax C.A., Edificio C.C. Macaracuay Plaza, Inquilino Inversiones Repavi C.A., fecha 01-06-1998 al 01-07-1998 de los inmuebles 400, que cursa al folio 102 que emana supuestamente de la empresa Administradora Transmundial S.R.L., a favor del demandado; instrumento éste que constituye un documento privado que emana de un tercero que no es parte en este proceso y no es causante de las mismas, que debió ser ratificado a través de la prueba testimonial por imperio del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que trae como consecuencia que este Tribunal lo deseche en conformidad con el artículo 509 del ibídem. Así se decide.
5.- Expediente Nº SI-0699, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; el cual presenta sello de recibido de fecha 28 de Septiembre de 2010, y tiene anexos copia simple de poder del solicitante, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y un auto emanado de ese Juzgado el cual informa al solicitante la Sociedad Mercantil Corporación Lormax C.A., que para la fecha 14 de Octubre del 2010 no se encontraba registrado ningún procedimiento de consignación arrendaticia por el inmueble descrito en autos. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que para el 14 de Octubre del 2010 no se encontraba registrado en ese Juzgado ningún procedimiento de consignación arrendaticia a favor de la parte demandante por el inmueble cuyo desalojo es la causa petendi de esta demanda. Así se decide.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.- Original de instrumento poder otorgado por el ciudadano FRANCISCO ANTONIO FERNADEZ ROMERO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.940.684, en su carácter de Director de la empresa demandada la Sociedad Mercantil INVERSIONES REPAVI 60.500, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 25 de Octubre de 1993, bajo el Nº 12, Tomo 41-A Sgdo.; al ciudadano LUIS CAPRILES P, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.742.592, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 12.006, autenticado por ante la Notaría Quinta del Municipio Libertador, Distrito Metropolitano de Caracas, el 10 de Diciembre de 2012, anotado bajo el Nº 33, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado la representación que de la parte demandante ostenta el Abogado LUIS CAPRILES lo cual no es un hecho controvertido en este proceso. Así se decide.
2.- Copia simple de comunicación sin número de fecha 16 de Abril de 1999 librada por el ciudadano Francisco Fernández Romero, titular de la cédula de identidad número 2940684 quien dice actuar en representación de la sociedad mercantil demandada, dirigida a la División de Regulación de la Dirección General de Desarrollo Urbano del Ministerio de Desarrollo Urbano, a través de la cual dice consignar tres originales de la publicación realizada en el diario La Religión de ese mismo día de la Resolución Nº 000170 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato que regula el monto máximo del canon de arrendamiento mensual del inmueble arrendado cuyo desalojo demanda la parte actora, en la cantidad de Bs. 74.529,00, equivalente hoy a Bs. 74,52 por efecto de la reconversión monetaria; y acompaña a esa comunicación de copia simple de un supuesto cartel de notificación sin que conste en el mismo cuerpo si se trata de una publicación por algún diario nacional ni ninguna descripción que de certeza de las afirmaciones de la parte demandada; además dicha comunicación contiene al pie un sello y firma como si se tratase de su recibimiento sin que se identifique en ese sello el ente receptor ni la persona que lo firma. Por las características descritas este instrumento constituye una misiva dirigida por la parte demandada a un tercero, constituyendo un medio de prueba escrito según lo prevé el artículo 1.374 del Código Civil, por lo que debe concatenarse con los demás elementos probatorios. Así se decide.
3.- Copias al carbón de dieciséis (16) planillas de depósitos bancarios del Banco de Venezuela en la cuenta llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que cursa a los folios desde el 82 al 89, realizados supuestamente por la parte demandadaza por Bs. 74,50 cada una, los días 14 de Marzo, 14 de Abril, 12 de Mayo, 14 de Junio, 13 de Julio, dos el 21 de Septiembre, 13 de Octubre, 15 de Noviembre, dos el 8 de Diciembre, todos de 2011; 9 de Febrero, 13 de Marzo, y 9 de Abril, estos tres últimos de 2012; en las que aparecen en manuscritos las leyendas: exp. Nº 9816009302; documentos privados que se asimilan a las tarjas siguiendo el criterio del Dr. Jesús E. Cabrera R. expuesto en la Revista Nº 9 de la Revista de Derecho Probatorio, por poseer los signos distintivos que dan certeza de la autenticidad del ente del cual emanan, y que al no haber sido impugnadas en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestas deben tenerse como plena prueba. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el demandado, realizó los depósitos bancarios anteriormente descritos en las fechas también indicadas en la cuenta llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de Bs. 74,50. Así se decide.
De las alegaciones de ambas partes se determina que el hecho controvertido es la solvencia o no de la parte demandada en el cumplimiento de pagar el canon y el monto del mismo.
Para decidir el Tribunal observa, que se debe destacar que cuando se alega la falta de pago y la demandada se excepciona alegando que pagó a través de consignaciones, existe una controversia en cuanto a la legitimidad de tales consignaciones; y que no es menos cierto que para que el Juez pueda considerar al demandado solvente en el pago que se demanda, debe entrar a analizar si esa consignación ha sido o no legítimamente efectuada en virtud a que ello constituye un punto de derecho; las partes tienen a su cargo alegar los hechos y fundamentarlos en las normas que crean ajustadas, lo cual no es vinculante para el Juez, ya que éste de acuerdo con lo hechos narrados por las partes, debe aplicar el derecho porque así lo impone el principio iure novit curia que rige en nuestro proceso civil; sobre todo, tratándose como lo es este caso de una materia que es de orden público por imperio del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, este Tribunal está en la obligación de analizar la legitimidad o no de las consignaciones de arrendamiento realizadas por la demandada a favor de la demandante, ya que es la única forma en que se puede determinar si se encuentra solvente o no en el pago demandado por la actora por mandato expreso del artículo 53 eiusdem. Así se decide.
Para determinar la legitimidad de las consignaciones, según el criterio expuesto por el Doctor José V. Santana en la Revista Nº 36 del Consejo de la Judicatura - página 91 a la 127 - año 11 - Enero/Junio 1.986, con motivo del análisis del artículo 5º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas derogado por el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, cuyos textos a este respecto son similares; se hace necesario analizar los siguientes aspectos:
A.- Que se haya hecho una solicitud de consignación mediante escrito dirigido al Juez en el que se señale el nombre, apellido y domicilio del que hace la consignación. El escrito es en papel común y sin estampillas.
B.- Que se señale en dicho escrito el nombre, apellido y domicilio de la persona a favor de quien se hace la consignación.
C.- Que el monto consignado sea el monto del canon convenido.
D.- Que se indique en esa solicitud, la identificación del inmueble.
E.- Que la consignación se haga dentro del lapso legal, siguiendo la doctrina vinculante establecida en la sentencia Nº 55 de fecha 5 de Febrero de 2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la cual define el modo en que deben los demás tribunales del país interpretar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en tal sentido, computar el lapso para realizar consignaciones de cánones de.
F.- Que se haya realizado por ante el Tribunal competente.
G.- Que el consignante informe al Tribunal del lugar donde debe practicarse la notificación al arrendador participándole que la cantidad consignada se encuentra a su orden de acuerdo con lo previsto en el artículo 53 eiusdem, (para lo cual se requiere el debido impulso siguiendo el criterio sostenido por la Sala Constitucional del máximo Tribunal de la República asentado en la decisión de fecha 28 de Julio de 2.006, exp. 051702 con ponencia de la Magistrado Dra. Carmen Zuleta de Merchán). Si se desconoce tal dirección, basta la publicación de un solo cartel según la norma citada.
A los fines de determinar entonces, si la demandada está o no solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento demandado por la actora, esta sentenciadora pasa a analizar cada uno de los aspectos enunciados ut supra y con tal propósito observa, que la parte demandante reclama la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero de 2.011 a Abril de 2.012 por lo que analizará entonces las consignaciones efectuadas por la demandada relacionadas con esos meses. Así se establece.
El Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 51 que en caso de que el arrendador no acepte el pago de las pensiones de arrendamiento por parte del arrendatario, éste puede, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mes correspondiente, consignar por ante un Juzgado de Municipio del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, el monto correspondiente a dicho
canon de arrendamiento.
Analizado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se observa que las partes convinieron en su cláusula cuarta lo siguiente:
“El canon de arrendamiento que cancelará “LA ARRENDATARIA” será la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 120.000, 00) mensuales. “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar los cánones mensuales correspondientes con toda puntualidad dentro los cinco (05) primeros días de cada mes a partir del 1º de junio de 1997 …omissis...”.
Aplicando la norma transcripta in retro al caso subexamine, en concordancia con la cláusula contractual también transcripta parcialmente, se tiene entonces, que dentro de los quince días siguientes al día 5 de cada mes, el arrendatario debía consignar en este caso ante un Tribunal de Municipio el canon de arrendamiento, siendo tal oportunidad desde el día 6 al día 20 de cada mes. Así se establece.
Del análisis exhaustivo realizado a las consignaciones correspondientes a los meses de Enero de 2.011 a Abril de 2.012, se observa:
1.- Que la parte demandada presentó como prueba de pago, 16 planillas de depósitos bancarios a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas realizados los días los días 14 de Marzo, 14 de Abril, 12 de Mayo, 14 de Junio, 13 de Julio, dos depósitos el 21 de Septiembre, 13 de Octubre, 15 de Noviembre, dos depósitos el 8 de Diciembre, todos de 2011; 9 de Febrero, 13 de Marzo, y 9 de Abril, estos tres últimos de 2012; más, no demostró en modo alguno las fechas en que hizo las consignaciones de esas planillas de depósito en el expediente respectivo si lo hubiere por ante el mencionado Juzgado, por lo tanto no se puede determinar a que meses corresponde cada uno de esos depósitos; tampoco se desprende de esas planilla que la parte demandada hizo las consignaciones de las pensiones de dichos meses ni la tempestividad de las mismas. Así se decide.
Del mismo modo se observa, que la parte demandada no demostró que las consignaciones las hizo a través de escritos en papel común sin estampilla, dirigidas al Juez en las que se debe señalar el nombre, apellido y domicilio del arrendatario como consignante, así como la identificación y domicilio de la (arrendadora) persona a favor de quien se hicieron las consignaciones y la identificación del inmueble. Así se decide.
En cuanto al Tribunal ante el cual se realizaron las consignaciones, el Tribunal observa que tampoco demostró la demandada que haya efectuado las consignaciones por ante el Tribunal de Municipio del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado. Así se decide.
En cuanto al señalamiento del lugar donde debían practicarse las notificaciones y el libramiento de las respectivas boletas de notificación de la arrendadora, el Tribunal observa que no cursa en este proceso prueba alguna que demuestre la parte demandada haya señalado ese lugar así como tampoco que haya impulsado que se librara el correspondientes cartel de notificación al beneficiario de las consignaciones; de tal manera que el consignante no dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 53 ibídem. Así se decide.
En relación al monto del canon el Tribunal observa que la parte actora señaló en el libelo que con la reconducción tácita del contrato, lo cual fue hecho alegado por la demandante y aceptado por la demandada; ambas partes contratantes convinieron aumentar el canon a lo equivalente a $ USA 400,00 mensuales , lo cual negó la parte demandada alegando que por la Resolución Nº 000170 del 27 de Enero de 1999 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano para esa época, el monto máximo del canon de arrendamiento del inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, fue fijado en la cantidad de Bs. 74.529,00, equivalente hoy a Bs. 74, 52 por efecto de la reconversión monetaria, lo que afirmó también la parte actora en el libelo, quien además señaló que esa Resolución había sido anulada por el mismo Organismo a través de la Resolución Nº 002067 del 3 de Abril de 2001, dicha nulidad negó la demandada e impugnó la copia de esa Resolución que acompaña al libelo de demanda quedando desechada por cuanto la demandante no realizó la actividad probatoria correspondiente para demostrar su eficacia, según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como se indicó anteriormente, así como la parte demandada tampoco demostró que el monto del canon haya sido modificado por el Órgano regulador al no haber traído al proceso la prueba de la Resolución correspondiente; en consecuencia, el canon de arrendamiento mensual es de ciento veinte Bolívares (Bs. 120,00) en conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Así se decide.
Siguiendo con el análisis de las planillas de los depósitos bancarios efectuados por la parte demandada, se desprende que cada uno se realizó por la cantidad de Bs. 74,50, vale decir, que los depósitos se efectuaron por un monto que no es el monto del canon de arrendamiento convenido por las partes al contratar. Así se declara.
Como consecuencia del análisis realizado a los requisitos que deben cumplir cada una de las consignaciones se puede concluir en que las mismas no están legítimamente efectuadas ya que no cumplen los requisitos establecidos en los artículos 51 y 53 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que trae como consecuencia, que deba considerarse al arrendatario como insolvente en el pago de las pensiones señaladas por la actora como no pagadas. Así se decide.
El artículo 1.592 del Código Civil, dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…omissis…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Esta norma debe concatenarse con los artículos 1.159 y 1.264 ibídem, que establecen:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de Contravención”.
Cabe destacar a este respecto:
“(…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pag. 4).
Por su parte el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
El presente caso se subsume a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas; por cuanto la parte demandada incurrió en la causal de desalojo demandada por la actora, en virtud de la falta de pago de más de dos cánones mensuales consecutivos de arrendamiento, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Con respecto al pedimento que hace la demandante de que la demandada sea condenada a pagar la cantidad de veintisiete mil quinientos veinte Bolívares (Bs. 27.520,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, equivalente a las pensiones de arrendamiento no pagadas, a razón de Bs. 1.720,00 cada una según el nuevo canon que según dichos convinieron las partes en $USA 400,00 cuando se produjo la reconducción tácita del contrato; el Tribunal observa que tal afirmación sobre el nuevo canon fue desechada en el cuerpo de esta decisión; que las partes convinieron en la cláusula cuarta del contrato, que el canon de arrendamiento mensual sería de Bs. 120,00, sin que la parte actora demostrara que las partes hayan convenido en su aumento a $USA 400.000,00 como antes se indicó, así como tampoco la demandada demostró el monto máximo supuestamente indicado por el Órgano regulador, tal y como también se decidió ut supra; por lo tanto, de acuerdo con lo alegado y probado en autos, este Tribunal considera que la parte demandada debe ser condenada a indemnizar los daños y perjuicios causados a la parte demandante, por la cantidad de Bs. 1.8000,00 equivalente a las pensiones de arrendamiento no pagadas desde Enero de 2011 a Abril de 2012 a razón de Bs. 120,00 cada una, más la cantidad que de cómo resultado de los demás meses que sigan transcurriendo hasta que se declare firme el presente fallo los cuales serán calculados por este Tribunal una vez que se dicte el auto respectivo, a razón de la cantidad antes señalada por cada mes que transcurra a partir del mes de Mayo del año 2012 inclusive; en consecuencia, esta petición de la demandante debe prosperar parcialmente en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
En cuanto a los intereses de mora cuyo pago demanda la actora conforme a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras, el Tribunal considera que esta petición es procedente en derecho con fundamento en el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora en vista de no poder determinar la pasa pasiva de los principales seis (6) Bancos del País ni la exactitud del monto por este concepto demandado, y como quiera que la demandante ostenta ese derecho, se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar dicho monto; cuyo cálculo se hará mes a mes a partir del 16 de Enero de 2011 hasta la fecha en que se presente el respectivo informe conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Así se decide.
Hecho los anteriores pronunciamientos, entra esta Juzgadora a determinar la procedencia o no de la indexación solicitada sobre la cantidad reclamada y con tal propósito observa que la obligación del deudor de pagar el canon de arrendamiento es una obligación pecuniaria, de tal manera que es procedente por analogía la aplicación del artículo 1.737 del Código Civil al caso subexamine, el cual establece:
“…La obligación que resulte del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato. En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda, antes de que esté vencido el término del pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago…”.
La indexación o corrección monetaria “es un mecanismo de ajustes periódicos en el valor nominal de los contratos, en armonía con los movimientos de un específico índice de precios” (Dr. Luís Ángel Gramcko, Inflación y Sentencia, Badel hermanos, Valencia - Venezuela, página 31). Esto significa que la indexación persigue corregir la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, lo que repercute negativamente para el acreedor, en el sentido de que el valor que tenía la moneda en el momento de contraerse la obligación, aparece notablemente disminuido al momento de su cumplimiento como consecuencia de la devaluación de la moneda, hecho que en Venezuela se aprobó a partir del llamado viernes negro”. Ahora bien, la desvalorización monetaria que se manifiesta en la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, lo que refleja es un alza desmesurado de los precios de todos los bienes, así como de los servicios, marcando un aumento en las tarifas de los servicios públicos, del costo de la vida, en general, con sus efectos directos de la compensación transitoria del aumento del volumen del circulante monetario, la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, la constante presión por los aumentos de sueldos y salarios, todo lo cual se expresa en la simple ecuación de que se necesita ahora mayor cantidad de dinero para obtener a cambio la misma cantidad de bienes y servicios que con menor cantidad de dinero se obtenían en el pasado. Este fenómeno se conoce con el nombre de inflación, y la doctrina y la jurisprudencia patria han ideado correctivos, los cuales han comenzado a aplicarse tanto por los Tribunales de Instancia, como por la Casación venezolana, estableciéndose varios requisitos de tipo procesal de cuyo cumplimiento depende que prospere o no la reclamación de la corrección monetaria, como son por ejemplo el momento en que debe proponerse la indexación, así como la existencia de un desequilibrio patrimonial entre el momento en que se demanda la obligación objeto del proceso y el momento en que se condena y ejecuta la sentencia que pone fin al mismo.
Ahora bien, si bien es cierto que la inflación empezó a tener efectos devastadores en la situación económica del país a partir del llamado “viernes negro”, también lo es que la misma existía aún antes a esta etapa de nuestra historia económica, razón por lo cual la misma debía ser objeto de atención, estudio y por supuesto de prevención a los fines de evitar de la mejor manera posible sus efectos devaluativos. En efecto, el fenómeno inflacionario existe en nuestra realidad social, política y económica desde hace muchos años, pero con un impacto económico y social mucho menor, ya que sus consecuencias en esos años eran casi imperceptibles e intrascendentes, y fue a partir de 18 de Febrero de 1.989, cuando en forma inevitable la inflación empezó a alcanzar magnitudes que hasta la fecha se han hecho sentir, pues es el caso que la influencia mayor o menor que la inflación pueda tener en las realidades económicas de los países, ni que las consecuencias de éstas sean ampliamente devastadoras o bien sean intrascendentes, justifica que dependiendo de ello, la misma sea objeto de una mayor o menor atención, estudio y prevención, pues las mismas deben ser siempre tomadas en cuenta, ya que constituyen una realidad latente desde hace muchos años, como se puntualizó antes, lo que trae como consecuencia que toda persona que demande o hubiere demandado, debió precaver el efecto inflacionario, mediante la solicitud de corrección monetaria en el libelo de demanda correspondiente, en el caso de que se trate.
En el caso subexamine se observa que la obligación es de dinero tal como se dijo ut supra, y que el demandante en su libelo solicitó que con relación al monto reclamado se tomara en consideración la inflación y devaluación de la moneda para el momento en que debió procederse al pago de las pensiones de arrendamiento, de lo que se evidencia para esta sentenciadora que efectivamente fue solicitada la referida corrección monetaria en el libelo de demanda, por lo que se hace procedente dicho pedimento de la actora en cuanto al ajuste de la cantidad demandada, solo en lo que se refiere al monto de las pensiones de arrendamiento demandadas como no pagadas más las que se continúen venciendo hasta la declaratoria de firmeza de esta decisión; tomando en cuenta la inflación, pero, a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora en virtud de no poder determinar la exactitud del monto demandado con ocasión de la inflación y como quiera que la demandante ostenta ese derecho, se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar dicho monto, cuyo cálculo se hará con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela a partir de la fecha de interposición de la demanda, 5 de Junio de 2012, hasta la fecha en que se presente el respectivo informe según el criterio asentado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 17 de Marzo de 1.993 con ponencia del Magistrado Doctor Rafael Alfonzo Guzmán, la cual ha sido reiterada de manera pacífica y constante; criterio éste que comparte este Tribunal y lo hace suyo para aplicarlo al presente caso en aras de la uniformidad de criterios judiciales, de integridad de la legislación y de seguridad jurídica conforme lo preceptúa el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, en virtud de haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda.
SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación de la cuantía en que fue estimado el valor de la demanda, opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuso CORPORACIÓN LORMAX C.A., sociedad mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Bajo el Nº 61, de fecha 27 de Mayo de 1986, Tomo 50-A- Sgdo., cuyos estatutos fueron posteriormente reformados según consta de Acta de Asamblea General de Accionistas celebrada el 20 de Junio de 1999, luego participada a la misma Oficina de Registro el 1º de Julio de 1999, bajo el Nº 46, Tomo 183-A-Sgdo.; representada en este proceso a través de apoderados judiciales, ciudadanos MARCELO CAPONI TROMBI, GIANCARLA MAZZA C., y JOSÉ LUÍS VILLEGAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-4.090.530, V-5.535.054 y V-5.426.079, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 13.985, 25.188 y 28.050 respectivamente; contra INVERSIONES REPAVI 60.500, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 25 de Octubre de 1993, bajo el Nº 12, Tomo 41-A-Sgdo.; representada en este proceso a través de apoderado judicial, ciudadano LUIS CAPRILES P., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 12.006. En consecuencia, CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a lo siguiente:
i) desalojar y entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por el local marcado con el Nº 11-G, que se ubica en el nivel C-3 de la edificación que lleva por nombre CENTRO COMERCIAL MACARACUAY PLAZA, situado en la Avenida Mara de la Urbanización Colinas de la California, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y de personas; en las buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios que recibe el inmueble arrendado de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, tales como servicio eléctrico, aseo urbano domiciliario, teléfono.
ii) Pagar a la parte demandante la cantidad de un mil ochocientos Bolívares (Bs. 1.8000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento no pagadas desde Enero de 2011 a Abril de 2012 a razón de ciento veinte Bolívares (Bs. 120,00) cada una, más la cantidad que de cómo resultado de los demás meses que sigan transcurriendo hasta que se declare firme el presente fallo los cuales serán calculados por este Tribunal una vez que se dicte el auto respectivo, a razón ciento veinte Bolívares (Bs. 120,00) por cada mes que transcurra a partir del mes de Mayo del año 2012.
iii) Pagar a la demandante los intereses de mora previstos en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras, para cuyo cálculo se ordena practicar experticia complementaria de este fallo a los fines de determinar dicho monto; y se hará a partir del 16 de Enero de 2.011 hasta la fecha en que se presente el respectivo informe, para lo cual se ordena librar oficio al Banco Central de Venezuela requiriendo la información respectiva.
iv) Pagar a la demandante la cantidad que de cómo resultado la indexación judicial de la cantidad condenada a pagar por concepto de pensiones de arrendamiento no pagadas y las que se continúen venciendo especificadas en el punto “ii” de este dispositivo, para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria de este fallo tomando como fundamento los Índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, dicha experticia se calculará a partir del 5 de Junio de 2.012, fecha de presentación de la demanda hasta la fecha en que se presente el informe respectivo; y a tal efecto se ordena librar oficio al Banco Central de Venezuela.
No hay condenatoria en costas procesales por no haber vencimiento total como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado según lo prevén los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Marzo del año dos mil trece (2.013). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.