TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2012-001950

PARTE DEMANDANTE:
ROSSANA LABRADOR BILLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-6.115.616.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARIA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DIAZ GUIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.168 y 123.529, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL INTERNATIONAL UTILITY SERVICES C.A, de este domicilio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1985, anotado bajo el N° 58, Tomo 53-A Pro .-
UWE STEGEMANN TIEDEMANN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7524.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 15 de noviembre de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asigna mediante distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 19 de noviembre de 2012 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-

Narran las apoderadas judiciales de la parte actora que su representada ROSSANA LABRADOR BILLI, es propietaria de un inmueble constituido por la una oficina distinguida como 6-B del edificio Torre OFIGAREL, situada en el cruce de las calles Las Flores y Paraíso de la Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble se dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INTERNATIONAL UTILITY SERVICES C.A., mediante contrato autenticado en fecha 02 de diciembre de 1994 por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el numero 56, tomo 344.- Que el tiempo de duración se estipuló en un (1) año fijo contado a partir del 20 de diciembre de 1993, prorrogable automáticamente por periodos iguales.- Que se acordó un canon equivalente a SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (BS. 75.00) para ser cancelado entre los días 20-23 de cada mes.- Que la pensión de arrendamiento se modificó por sucesivos aumentos y en la actualidad es de la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600.00) mensuales.- Continúan las apoderadas de la actora indicando que la arrendataria dejo de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2010 hasta el mes de octubre de 2012, adeudando en total a la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 13.800,00).-

Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato y se les ordene el pago de las costas procesales del presente juicio.-

La parte demandada mediante un enrevesado escrito de contestación, en el cual inserta elementos probatorios y finalmente opone asistemáticamente cuestiones previas, afirma que es cierto que firmo y acepto el contrato de arrendamiento con la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI, que el mismo se celebró con la autenticación del instrumento y agrega que se ha ajustado a los términos y condiciones del mismo durante los más de dieciocho años que ha durado la relación locativa.- Que es cierto que el contrato se pactó con una duración de un (1) año prorrogable por periodos iguales y que no se ha notificado la voluntad de darlo por terminado, por lo que considera que el contrato es por tiempo determinado.- Igualmente reconoce como cierto que el canon inicial se fijo en la cantidad SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 75.000.00) mensuales y que progresivamente se ajustó el mismo hasta llegar a SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS.600,00) y agrega que desde el mes de diciembre de 2010 la relación contractual se ha visto impactada por “notables acontecimientos legales, judiciales, políticos, económicos, sociales, financieros y otro de índole similar…” (sic) y señala que por ello no es cierto que exista una deuda insoluta y que no se encuentra en situación de insolvencia.-

Continua alegando que si bien en el contrato se fijo como lugar de pago la oficina de la sociedad mercantil MARIA ROCA & ASOCIADOS, S.A. ubicada en el edificio Easo, Piso 5, Oficina F, en Chacaito, señala que esa empresa dejo de funcionar allí desde comienzos del año 2008 y que por ello la parte actora comenzó a cobrar los cánones de arrendamiento en forma personal y en las oficinas de INTERNATIONAL UTILITY SERVICES, C.A., e insiste que en la dirección referida en el contrato no opera esa empresa por lo cual le fue imposible cumplir a cabalidad esta cláusula y que como consecuencia de esta situación la actora comenzó a presentarse de forma irregular para el cobro de su acreencia en la oficina de INTERNATIONAL UTILITY SERVICES, C.A., en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que el primer pago fue realizado el 04 de diciembre de 2008 cuando se pagaron las pensiones correspondientes a los meses desde abril hasta octubre de 2008 y que se le extendió recibo que acompaña.- Que la segunda oportunidad la arrendadora en fecha 30 de septiembre de 2009 pago las pensiones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2008 y de enero a septiembre de 2009 y acompaña recibo que afirma así lo evidencia.- Que en una tercera oportunidad la arrendadora el 11 de junio de 2010 recibió en la oficina de la arrendataria el pago de los meses de octubre noviembre y diciembre de 2009.- Que en una cuarta vez en fecha 13 de septiembre de 2010 recibió el pago de las pensiones de los meses desde enero hasta junio del 2010 y presenta el recibo que dice lo demuestra.- Que nuevamente el 19 de enero de 2011 la arrendadora va a la sede de INTERNATIONAL UTILITY SERVICES, C.A., y esta le paga las pensiones de los meses desde agosto hasta noviembre de 2010.-

Continúa afirmando que se desprende de lo anterior que las partes aceptaron esta modalidad de pago conforme a la cual el mismo sería en la dirección del arrendatario, lo que a juicio del demandado se encuentra en conformidad con la previsión del artículo 1215 del Código Civil y además que la arrendadora recibía las pensiones de los periodos correspondientes que aun cuando irregulares dieron origen a una costumbre que invoca en su favor.- Por ello concluye que se encuentra solvente en cuanto a la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento.-

Luego agrega que la irregularidad de la arrendadora ROSSANA LABRADOR BILLI ocasiono que “…dadas las particulares circunstancias históricas que atraviesa el país…” que llevaron a INTERNATIONAL UTILITY SERVICES, C.A., a recurrir a la modalidad de pago que acepta la Ley que es la consignación y que así en el expediente 2011-1291 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio consigno el 05 de octubre de 2011 las pensiones correspondientes a los meses desde diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011 y que posterior a esta efectuó las sucesivas hasta el mes de marzo de 2012 y que después de esa fecha ese Tribunal quedo cerrado al público y tampoco la arrendadora se presento a recibir los pagos en las oficinas.-

Rechaza el señalamiento de la actora de haber agotado todas las gestiones para obtener el pago de las pensiones de arrendamiento y en definitiva rechaza y contradice la demanda.-

Ratifica su consideración según la cual la actuación de las partes da origen a una costumbre que reguló el cobro del canon de arrendamiento y que la naturaleza del contrato es mercantil por lo cual esta costumbre debe aplicarse.-

Por otra parte señala que la demanda debe considerarse inadmisible y así pide se declare invocando como fundamento el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y alegando que la actora funda su demanda en las normas del Código Civil y no considera la aplicabilidad de las normas del Decreto Ley sobre arrendamientos inmobiliarios y a la par rechaza la petición de entrega material considerándola extemporánea y infundada, rechaza y se opone a la medida de secuestro.-

Rechaza la estimación de la demanda, empero, no aporta cual debe a su juicio considerarse como el valor de la demanda.-

Nuevamente señala que la demanda no se funda en ninguna de las causales que prevé el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando solo en las normas 1167, 1159, 1160 numeral 2 del artículo 1592 Código Civil y no obstante pide se tramite conforme a esas de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que considera que la actora comete una “infracción de ley” prevista en el numeral 5 del artículo 340 en concordancia con el numerales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- Aquí nuevamente ratifica su consideración en el sentido de haberse modificado las reglas relativas al pago de la pensión frente a la imposibilidad de cumplirlo en el sitio designado en el contrato de arrendamiento.- En cuanto al petitorio del libelo señala que la actora no menciona ningún artículo de ley como fundamento con lo cual produce su indefensión y estima violatorio del numeral 5 del artículo 340 en concordancia con el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y más adelante ratifica nuevamente que al solo señalarse el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al efecto del tramite la demanda es inadmisible conforme al numeral 11 del artículo 346 “ejusdem”.-

En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II

PRUEBAS
En el curso del proceso las partes aportaron los siguientes elementos probatorios para demostrar sus afirmaciones:

1. Cursando del folio doce (12) al folio diecisiete (17) del expediente instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de abril de 1991, anotado bajo el número 13, Protocolo Primero, Tomo 5, por el cual la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI, adquiere el local para oficina distinguido como &-B que forma parte de de la Torre Ofigarel y que es el objeto del contrato de arrendamiento.- Esta constituye un documento público que se debe valorar conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil, empero, estima quien suscribe que resulta impertinente, toda vez que en la presente causa no se discute sobre la propiedad del inmueble, ni la titularidad de la misma es un hecho debatido entre las partes y que por tanto forme del tema probatorio de la causa.- Siendo así no hace ningún mérito ni a favor de los alegatos de la actora, ni a favor de los alegatos del demandado.-
2. Cursa del folio dieciocho (18) al folio veinticinco (25) del expediente copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de diciembre de 1994, en el cual esta contenido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en cuanto a la pensión y su pago convinieron:
“TERCERA: El canon de arrendamiento a regir durante el primer año de vigencia del presente contrato, queda acordada en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) mensuales, siendo entendido que de producirse una o varias prórrogas, el mencionado canon podrá ser modificado de mutuo acuerdo entre “ARRENDADORA” y “ARRENDATARIA” anualmente. La no aceptación por una de las partes del nuevo canon de arrendamiento propuesto por la otra, se considerará como causa de extinción del presente contrato, bien sea al vencimiento del primer año o de cualquier prórroga de que hubiera sido objeto.
CUARTA: El canon de arrendamiento durante el primer año, así como el que se acordare para las eventuales prórrogas del presente contrato será pagado por la “ARRENDATARIA” puntualmente y por mensualidades adelantadas entre los días 20 - 23 de cada mes en la Oficina de la Compañía “MARIA ROCA & ASOCIADOS, S.A ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio “EASO” piso 5, Oficina F, Chacaito, de esta ciudad, teléfonos: 951.26.86, 951.69.81. Cuando “LA ARRENDATARIA” no haya cancelado dicho canon de arrendamiento dentro de los lapsos establecidos “LA ARRENDADORA” tendrá derecho a solicitar la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligada a dar un aviso previo”… (sic)

3. Inserto al escrito de contestación, cursando al folio cuarenta y cuatro (44) recibo correspondiente a las pensiones de arrendamiento de los meses desde abril hasta octubre de 2008.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil. No obstante se aprecia de la misma que se refiere al pago de unos meses distintos de los señalados como insolutos, por lo cual no es admisible para demostrar la liberación por el pago, empero, hace mérito probatorio a favor del alegato de la demandada en el sentido de que la arrendadora efectuó el cobro de esas pensiones en el domicilio de la arrendataria.-
4. Inserto al escrito de contestación, cursando al folio cuarenta y seis (46) copia fotostática de instrumento privado recibo de pensiones de arrendamiento.- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo se pueden hacer valer mediante reproducción fotostática los instrumentos públicos y los privados reconocidos.- En tal virtud de este elemento no deriva ningún mérito probatorio.-
5. Inserto al escrito de contestación, al folio cuarenta y ocho (48) recibo correspondiente a las pensiones de arrendamiento de los meses octubre, noviembre y diciembre de 2009.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil.- No obstante, se aprecia de la misma que se refiere al pago de unos meses distintos de los señalados como insolutos, por lo cual no es admisible para demostrar la liberación por el pago, empero, hace mérito probatorio a favor del alegato de la demandada en el sentido de que la arrendadora efectuó el cobro de esas pensiones en el domicilio del arrendatario.-
6. Inserto al escrito de contestación, cursando al folio cincuenta (50) copia fotostática de instrumento privado recibo de pensiones de arrendamiento.- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo se pueden hacer valer mediante reproducción fotostática los instrumentos públicos y los privados reconocidos.- En tal virtud de este elemento no deriva ningún mérito probatorio.-
7. Inserto al escrito de contestación, al folio cincuenta y uno (51) recibo correspondiente a las pensiones de arrendamiento de los meses desde julio hasta noviembre de 2010.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil.- No obstante, se aprecia de la misma que se refiere al pago de unos meses distintos de los señalados como insolutos, por lo cual no es admisible para demostrar la liberación por el pago, empero, hace mérito probatorio a favor del alegato de la demandada en el sentido de que la arrendadora efectuó el cobro de esas pensiones en el domicilio del arrendatario.-
8. Inserto al escrito de contestación, entre los folios cincuenta y cinco (55) y cincuenta y ocho (58), copia fotostática del expediente 2011-1291 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que se estima fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la regla del artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que en fecha 05 de octubre de 2011 se consigno en ese Juzgado la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (BS. 6.000,00), correspondientes a las pensiones de los meses de diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011.-
9. Cursando inserto en el escrito de contestación entre los folios desde el cincuenta y nueve (59) hasta el sesenta y uno (61), Resolución de la Jueza Rectora Civil de esta Circunscripción Judicial por la cual se suspende el curso de las causas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción desde el 17 de abril de 2012.- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que trata de demostrar un hecho relevado de prueba como es la medida administrativa por la cual se suspendieron las actividades del referido Juzgado.-
10. Entre los folios sesenta y dos (62) y sesenta y siete (67) del expediente cursan copias de comprobantes de depósitos bancario y consignación de la pensión de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, hechas en fechas 05 de octubre de 2011, 24 de octubre de 2011, 21 de noviembre de 2011, 20 de enero de 2012, 24 de febrero de 2012 y 21 de marzo de 2012.- Estas probanzas se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el arrendatario efectuó las mismas hasta el mes de marzo de 2012.-
11. Inserto en el escrito de contestación entre los folio sesenta y nueve (69) y setenta y uno (71) copia fotostática de escrito por el cual se solicita el inicio del procedimiento de consignación, esta se desecha por ilegal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
12. Cursando desde el folio ciento ocho (108) al ciento treinta y cinco (135) cursa copia certificada del expediente 2011-1291 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el cual se efectúa la consignación de las pensiones de arrendamiento la sociedad mercantil INTERNATIONAL UTILITY SERVICES, C.A., a favor de la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el arrendatario en fecha 05 de octubre de 2011 se consigno en ese Juzgado la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (BS. 6.000,00), correspondientes a las pensiones de los meses de diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011.-
13. A los folios ciento sesenta y siete (167) y ciento sesenta y ocho (168) acta de la inspección judicial practicada por este Juzgado a solicitud de la demandada en la cual se deja constancia que en la dirección Avenida Francisco de Miranda con Calle Principal del Country Club, Sector Chacaíto, Edificio EASO, piso 5, oficina F, Municipio Chacao del Estado Miranda, no se encontraba funcionando la empresa María Roca & Asociados, S.A.-

De las afirmaciones concurrentes de las partes se establece la existencia de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto una oficina distinguida como 6-B del edificio Torre OFIGAREL, situada en el cruce de las calles Las Flores y Paraíso de la Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital y que el canon de arrendamiento es la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600.00) mensuales.- Ahora, adminiculando los elementos probatorios admitidos y estimados en el mérito que en conjunto producen se establece que conforme al contrato de arrendamiento el pago debía hacerse entre los días 20 y 23 de cada mes, en las oficinas de la sociedad mercantil María Roca & Asociados S.A., ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Edilicio Easo, Piso 5, Oficina F, que la referida empresa no se encuentra funcionando en esa dirección, sin que existan elementos que permitan determinar desde cuando se originó esta situación, que la arrendadora ROSSANA LABRADOR BILLI recibió las pensiones de arrendamiento de los meses desde abril de 2008 y hasta noviembre de 2011 de forma irregular y en las oficinas del arrendatario.- Que en octubre de 2011 el arrendatario inicio la consignación de las pensiones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial efectuando el 05 de octubre de 2011 la consignación de las correspondientes a los meses desde diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011 y que posteriormente efectuó las siguientes hasta que en marzo de 2012 dejo de funcionar ese Juzgado.-

III
PUNTO PREVIO

El demandado en el escrito de contestación de la demanda rechaza “…el monto en el cual se estima la demanda por no ser cierta, ni ajustada a la realidad…” y argumenta que pretender cuantificarla sin considerar los daños que esta pueda ocasionar y más aun si ella es declarada sin lugar es un abuso de derecho.-
Al respecto observa quien suscribe que la impugnación de la estimación del valor de la demanda es un mecanismo consagrado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que al actor le corresponda “estimar” el valor de la demanda al no constar el valor de la cosa demandada.- En esta hipótesis y bien sea que el accionado cuestione el valor indicado en el libelo bien por excesivo o bien por insuficiente.- Ahora bien, en el caso que nos ocupa para la determinación del valor de la demanda debe aplicarse la regla prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que textualmente prevé: “En las demandas sobre la validez y continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Así y siendo que nos encontramos frente a una relación locativa por tiempo determinado lo procedente para determinar el valor es acumular las pensiones sobre las cuales se litiga esto es en el caso de auto la sumatoria de los meses desde diciembre de 2010 hasta el mes de octubre de 2012, es decir la cantidad de veintitrés (23) pensiones cada una a bolívares SEISCIENTOS BOLIVARES (BS. 600,00) por lo cual el valor es de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 13.800,00) que coincide con lo señalado como adeudado por la actora y con el valor señalado para la demanda en el correspondiente libelo.-

Debe además observarse que la regla para determinar el valor de la demanda en modo alguno remite a los criterios señalados por el demandado al indicar que no se considero los daños y perjuicios que pudiera causar la proposición de la demanda, por lo cual concluye quien decide que la defensa opuesta a este respecto es evidentemente infundada y que el valor de la demanda es el señalado por la actora.-

IV
CUESTIONES PREVIAS

El demandado opone la cuestión previa relativa a la inadmisibilidad de la demanda, con fundamento en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la actora solo indica como fundamento suficiente de su acción algunas normas del Código Civil, sin invocar, las premisas del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

Quien suscribe observa que la causal a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta referida a la existencia de norma legal que prohíba la admisión de la demanda o la limite a una situación no verificada, de modo que para proponer ésta es necesario indicar cual es la regla que impide o limita la admisión de la demanda.- No obstante, se observa que en el ámbito del derecho inquilinario, el artículo 34 de del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, impide que se proponga la acción de resolución de contratos contra los contratos a tiempo indeterminados si se fundamenta en un hecho previsto como causal de desalojo a la par que prohíbe se admita una acción de desalojo fundada en una causa distinta de las que prevé el artículo 34 “ejusdem”. -

En el caso que nos ocupa es claro que estamos ante un arrendamiento por tiempo determinado, hecho que es reconocido por el demandado, siendo así y frente a un incumplimiento como el que sostiene la actora, la acción que corresponde es la de cumplimiento o resolución que prevé el articulo 1167 del Código Civil, por lo cual no es pertinente invocar el artículo 34 de la Ley especial que antes se ha comentado.- Asimismo, es prudente advertir que la cuestión del cumplimiento contractual se encuentra en el marco de las regulaciones del arrendamiento hechas en el contrato cuya resolución se pide y en las normas supletorias del Código Civil.- De modo que debe desecharse la cuestión previa opuesta por improcedente.- Así se decide.-

El demandado opone también la cuestión previa que prevé el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ejusdem, afirmando que el libelo no señala fundamento legal preciso y con ello se produce su indefensión.-

Al respecto se observa que una lectura detallada del libelo revela que la actora funda su pretensión en las normas de los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil, además del numeral 2 del articulo 1592 ejusdem haciendo una breve exposición de su contenido y aplicabilidad en este caso.- Tales elementos son suficientes para estimar además satisfecho la exigencia de hacer una indicación de los fundamentos de derecho de la demanda.- Ahora bien, si tales normas son las aplicables al caso concreto es cuestión del debate en el curso del proceso y de resolución por el Juez, de modo que no puede prosperar la cuestión previa opuesta en la consideración del demandado de que esas normas no son las que regulan la situación que se debate.-

El demandado en la exposición que hace en su escrito de contestación insiste en dos oportunidades más en alegar la inadmisibilidad de la demanda, para lo cual se funda nuevamente en su consideración de que solo se invocan normas del Código Civil y que no se correlaciona la situación con las previsiones del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.- Si bien el accionado parece invocar esta defensa respecto de capítulos distintos de la demanda, la realidad de las cosas es que se trata de un solo alegato y con un solo fundamento, la inadmisibilidad de la acción, el cual ya fue resuelto y desechado por no existir prohibición de la ley de admitir esta demanda.- Así se decide.-

V
MERITO
En síntesis en la presente causa la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento que tiene con la parte demandada afirmando que esta última no cumplió con la obligación de pagar el canon en los términos convenidos, mientras la accionada en su defensa afirma encontrarse solvente afirmando que las reglas del contrato fueron toda vez que era imposible ejecutar el pago en el lugar designado en el contrato y que la arrendadora cobrara irregularmente la pensión, todo lo cual da origen a una costumbre que considera admisible dada la naturaleza mercantil de la obligación y en función de la cual se encuentra solvente al haber realizado la consignación judicial de la pensión del arrendamiento.-

Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.- No existe discusión sobre la existencia de la relación locativa, ni sobre el hecho que como consecuencia de la misma el arrendatario estaba en la obligación de pagar un canon de SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600.00) mensuales, el correcto cumplimiento de esta obligación es el que da lugar a la controversia, por lo cual se debe examinar la validez de la forma en la cual se cumplió.-

Así tenemos que si bien el contrato designa para el pago un lugar al disponer que la cláusula cuarta establece: CUARTA: El canon de arrendamiento durante el primer año, así como el que se acordare para las eventuales prórrogas del presente contrato será pagado por la “ARRENDATARIA” puntualmente y por mensualidades adelantadas entre los días 20 - 23 de cada mes en la Oficina de la Compañía “MARIA ROCA & ASOCIADOS, S.A ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio “EASO” piso 5, Oficina F, Chacaito, de esta ciudad, teléfonos: 951.26.86, 951.69.81. Cuando “LA ARRENDATARIA” no haya cancelado dicho canon de arrendamiento dentro de los lapsos establecidos “LA ARRENDADORA” tendrá derecho a solicitar la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligada a dar un aviso previo”… (sic), en el curso de la causa se estableció que en la referida dirección, no funciona desde hace algún tiempo la empresa a la cual se le encargo recibir el pago de la pensión.- Este hecho se adminicula a la circunstancia de que la propia arrendadora concurrió a percibir el pago en varias oportunidades en el inmueble arrendado, con lo cual podemos afirmar que en efecto y como lo señala el demandado en su descargo, ante la imposibilidad de cumplir en el sitio contractualmente designado, la conducta de las partes se adecuó a la previsión del artículo 1295 del Código Civil conforme al cual el pago debe hacerse en el lugar designado contractualmente y en defecto de este y en casos como el presente en el domicilio del deudor.- Ahora bien tal conducta de las partes solo comprende las pensiones anteriores al mes de diciembre de 2010, respecto a las cuales no se discute la solvencia del arrendatario.-

En efecto el señalamiento de insolvencia comprende las pensiones desde diciembre de 2010 y hasta octubre de 2012 y respecto a las cuales el arrendatario demuestra haber realizado ante el Juzgado competente la consignación de las pensiones en fecha 05 de octubre de 2011 a los meses de diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011 y luego las sucesivas hasta que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial suspendió sus actividades.-

Para establecer si tales consignaciones producen el efecto liberatorio recordamos que el artículo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios prevé: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”.-

Ahora bien la discusión se centra de manera especial sobre sí en el presente caso el arrendatario debía cumplir con el lapso de quince (15) días que establece la norma transcrita o si como lo invoca el demandado la costumbre de las partes derivada del cobro irregular por la arrendadora, lo dispensa de este lapso.-

Si bien en Venezuela la costumbre es una fuente del Derecho Mercantil, con ella se alude sin a las prácticas de los comerciantes generalmente aceptadas, de modo que los hechos que las constituyen son uniformes, públicos, generalmente ejecutados en la República o en una localidad y reiterados por un largo espacio de tiempo, de modo que las formas que ocurren entre dos comerciantes en particular, no dan origen a lo que nuestro Derecho considera como una costumbre.- A lo anterior debe agregarse que tales costumbres tienen un espacio reducido entre nosotros y es el limitado a las situaciones en las cuales no existe ley expresa o complementa la regla escrita existente, en efecto el artículo 7 del Código Civil prevé: “Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean”.- Con lo cual se excluyen las llamadas costumbres “contra legen” como fuente de derecho.-

De lo anterior deriva que aun cuando en la relación bajo examen se constituyó como práctica de las partes la ejecución y percepción irregular del pago, tal proceder no derogó la regla aplicable contenida en el artículo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley que antes hemos citado.- Con ello es claro que el arrendatario debía efectuar la consignación de la pensión dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad y es evidente que no lo realizo de esta forma pues el 05 de octubre de 2010 consignó las pensiones desde diciembre de 2010 hasta septiembre de 2011, lo cual evidencia que fueron consignadas extemporáneamente las pensiones desde el mes de diciembre de 2010 hasta agosto de 2011 y ello impide que pueda considerarse al inquilino solvente respecto a su obligación de pagar el canon de arrendamiento.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada. Por lo tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar procedente la demanda así se decide.-

VI
DISPOSITIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI contra la SOCIEDAD MERCANTIL INTERNATIONAL UTILITY SERVICES C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Hacer entrega material real y efectiva a la parte actora, el inmueble constituido por una oficina distinguida con el número y letra 6-B, ubicada en el Piso seis (6), del Edificio TORRE OFIGAREL, situado en el cruce de las calles Las Flores y Paraíso de la Urbanización, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió.-

SEGUNDO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes por haberse dictado la presente decisión fuera del lapso de ley, sin lo cual no correrá el lapso al efecto de la impugnación.

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de Marzo del año dos mil trece (2013).- Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 14 de Marzo de 2013, siendo las 12:31 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
Exp. N° AP31-V-2012-001950
ASIENTO LIBRO DIARIO: 51