TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de mayo de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-R-2010-000297
PARTE ACTORA: SILVIA NORA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 2.971.757, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 32.896, quien actúa en defensa de sus propios derechos e intereses.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RESIDENCIAS COSTA AZUL, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, de fecha 18 de febrero de 1.986, bajo el No. 9, Tomo II.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR ROLANDO MOLINA CALDERON y JACKSON ERNESTO GONZALEZ OLIVARES inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 19.987 y 124.098 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 29 de julio de 2010.

Alega la parte actora que en fecha 14 de agosto de 1991 firmó contrato de compromiso No. 1.845, con la empresa demandada, representada por Luis Marcano Bello, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-3.549.185 y/o por Gabriel Graciano Ayala, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. E-82.099.181, de un cincuenta y dos avo 1/52 de la propiedad de una Unidad Habitacional que forma parte de ciento treinta y seis (136) Unidades Habitacionales, las cuales conjuntamente con las áreas que se determinarán como comunes, forman parte del Conjunto “Margarita Omni”, ubicado en la Urbanización Costa Azul, antes denominada Playa Moreno, Jurisdicción del Municipio Luis Gómez, Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta; que en el contrato de compromiso firmado, se destacan las cláusulas: SEGUNDA; TERCERA; SEXTA; SEPTIMA; y OCTAVA; que en agosto de 1998 se dirigió a las oficinas de la demandada en Caracas para informarle de la fecha de la protocolización del cincuenta y dos avo 1/52 de la propiedad de la Unidad habitacional que adquirió, y la respuesta fue la comunicación e fecha 08/09/1998; que a partir de abril de 2007, fue en varias ocasiones a las oficinas de la demandada en Caracas donde le pidieron que pasara sus inquietudes y propuestas por escrito, por lo que envió un telegrama el 15/06/07 y luego una comunicación de fecha 17/06/07, cuya respuesta fue la comunicación sin fecha, anexada como al libelo de demanda como “G” en la cual le exigieron pagar el mantenimiento de 11 cuotas y cancelar los intereses moratorios causados; que no aceptó dicha situación en virtud que solo le reconocieron sus deberes, pero sus derechos, según su dicho, estaban siendo conculcados; que no hubo forma de llegar a un entendimiento. Finalmente fundamentó su demanda en los artículos 1, 10, 11, 14, 16, 17, 20, 25, 30, 39 y 47 de la Ley que Regula la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido.

Realizadas las diligencias pertinentes para agotar la citación personal de la parte demandada, ésta en fecha 01 de octubre de 2009 se dio por citada y consignó escrito de contestación de demanda donde rechazó y contradijo la misma tanto en los hechos explanados en el libelo como en las consecuencias jurídicas que de ellos se pretende obtener; alegó la prescripción de la acción por el transcurso del tiempo desde que aquellos se hubiesen producidos y hubiere nacido la acción; adujo que conforme al artículo 1.977 del Código Civil, todas las acciones personales prescriben por el transcurso de diez (10) años; que según la narración efectuada en el libelo la firma del contrato de compromiso No. 1.845 se efectuó el día 14 de agosto de 1991; que conforme lo indica la Cláusula Tercera del contrato, las escrituras definitivas de compraventa se otorgaría una vez concluidas las obras proyectadas, y (entregados) los respectivos recaudos y anexos exigidos para ello, y que el lapso para la ejecución del proyecto fue estimado en 12 meses, prorrogables por 6 meses adicionales contado a partir del mes de marzo de 1991, lo que hace que esos 18 meses vencerían a mas tardar el día 30 de septiembre de 1992, en el cual se haría exigible para ambas partes la previa obligación de escriturar; que desde esa fecha, por otra parte, comenzó a correr el lapso de 10 años de prescripción previsto en el artículo 1977 del Código Civil puesto que el cumplimiento de esa obligación no quedo supeditado al pago del saldo del precio que luego se indica, sino solo a la terminación de las obras y a la entrega de los recaudos necesarios para el otorgamiento; que el mismo 14 de agosto de 1991 la demandante pagó una cuota inicial de TREINTA Y OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 38.100), y prometió pagar el saldo así: una cuota especial de TREINTA Y DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 32.050), debía ser pagada el 08 de febrero de 1992, mientras que pagaría veinticuatro (24) cuotas de CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.434,83), cada una con vencimiento mensuales y consecutivos a partir del referido 14 de agosto de 1991; que ello significa que la última de las 24 cuotas debía ser pagada exactamente el 14 de agosto de 1993; que esta es también la fecha determinada por la demandante para exigir la indemnización sustitutiva por los daños y perjuicios causados directamente a su patrimonio por la cancelación del precio total desde el 14/08/03; que la única condición, según su dicho, prevista para que se hiciera exigible la obligación bilateral de escriturar estaba constituida por la terminación de la obra, para lo cual se determinó un lapso de 12 meses prorrogables por 6 mas. Alegó la excepción de contrato no cumplido, por cuento la demandante, no pagó cuota alguna correspondiente al mantenimiento del inmueble que conformaba la propiedad compartida; que la demandante hizo dejación de la posibilidad de uso y disfrute de la propiedad compartida, prescindió de toda relación con los promotores operadores del inmueble, perdió todo contacto con ellos, y no entregó los recaudos correspondientes, necesarios para el otorgamiento del documento registral, por lo que no puede pretender el cumplimiento de las obligaciones de su antagonista. Finalmente negó que se haya producido daño alguno en el patrimonio de la demandante, y que en caso de existir algún daño, que el mismo sea consecuencia de algún acto voluntario o involuntario de su parte, por lo que negó igualmente adeudar las sumas exigidas, así como los daños y perjuicios que le deba ser aplicada en razón de la devaluación monetaria.

Fijada como fue la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia preliminar, al momento de materializarse ésta, las partes acordaron suspender el curso del juicio, lo cual hicieron en reiteradas oportunidades hasta el 21 d enero de 2010, oportunidad en la cual la parte actora ratificó en todas y cada una de sus partes la demanda. Así mismo adujo que la parte demandada en ningún momento cumplió con el contrato de compra-venta por cuanto tenía un año para llamarla a la firma del documento de protocolización de la venta, con una prórroga de seis meses; que fue altamente comprobado que en el lapso de quince años jamás la llamó a la firma de dicho documento; que la prescripción alegada no procede por cuanto hay una obligación condicional de la demandada consistente en la culminación de las obras del complejo; finalmente manifestó que el Código Civil establece que cuando existe una obligación condicional no es computable la prescripción.

Por su parte la demandada en el acto de la audiencia preliminar ratificó los alegatos contenidos en el escrito de contestación de la demanda, y, puntualmente ratificó la prescripción alegada.

En fecha 28 de enero de 2010, el a quo dictó auto mediante el cual estableció los límites de la controversia y dio apertura al lapso probatorio. Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Vencido como fue el lapso probatorio, se fijo oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral, acto en el cual el a quo dictó sentencia donde declaró improcedente la prescripción alegada por la parte demandada; y con lugar la demanda. Consecuencialmente se condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato objeto de juicio, en lo que respecta al otorgamiento del documento de propiedad respectivo y bajo el sistema de propiedad horizontal y la modalidad de multipropiedad ante el Registro Subalterno competente a favor de la demandante.

En fecha 29 de julio de 2010, fue publicado el fallo del Tribunal a quo y contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación el cual fue oído en ambos efectos ante esta superioridad.

En fecha 06 de octubre de 2010 se dio entrada al presente expediente, y en fecha 25 de enero de 2011 quien suscribe con el carácter de juez de alzada procedió a abocarse al conocimiento del presente recurso.

Ahora bien, estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, pasa esta alzada a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

Como punto previo al mérito del presente asunto, esta alzada procede a pronunciarse sobre la prescripción alegada por la parte demandada, defensa ésta que fue declarada improcedente por el tribunal de la causa.

En este sentido, la parte demandada fundó dicho alegato en el hecho que, desde la fecha de culminación de las obras proyectadas comenzó a correr el lapso de 10 años de prescripción previsto en el artículo 1.977 del Código Civil, puesto que el cumplimiento de esa obligación no quedó supeditado al pago del saldo del precio indicado en el contrato, sino sólo a la terminación de las obras y a la entrega de los recaudos necesarios para el otorgamiento respectivo.

Ante tales alegatos, la parte demandante, en el acto de la audiencia preliminar, manifestó que la prescripción alegada no procede por cuanto hay una obligación condicional de la demandada, cual era que a la culminación de las obras del complejo procederían a llamarla para la firma del documento de compra-venta, y por cuanto el Código Civil establece que cuando existe una obligación condicional no corre la prescripción.

En ocasión a dichas aseveraciones, el a quo, en la sentencia apelada, declaró la improcedencia de la prescripción alegada, por cuanto, según su criterio, la parte demandada no aportó ningún elemento del cual se pudiera constatar la culminación del proyecto “Margarita Omni”, ni tampoco aportó a los autos documento de condominio, su respectivo reglamento, y los títulos de propiedad que le correspondan, mencionados en la Cláusula Tercera del contrato objeto de juicio. Aunado a ello, que los derechos que transmiten los contratos llamados “tiempo compartido y multipropiedad” son de carácter real.

En atención a lo anterior quien suscribe considera menester traer a la fundamentación del presente punto previo, con base al principio adjetivo iuris novit curia, lo que sigue:

Existen dos tipos de prescripción. Una adquisitiva también denominada usucapión, mediante la cual se adquiere un derecho por el transcurso del tiempo y cumpliendo con las demás condiciones que establece la ley; y, una extintiva o liberatoria mediante la cual se liberta el deudor de la obligación por el transcurso del tiempo y conforme las condiciones que establece la ley. Esta última opera en virtud de la inercia, inactividad, abandono o negligencia del acreedor durante el tiempo establecido por la ley para hacer efectivo su derecho, mediante el uso de la acción destinada por la ley para satisfacer ésta, la cual opera de pleno derecho, pero debe ser alegada por la parte beneficiada por ella, en virtud del imperativo contenido en el artículo 1956 ejusdem, que establece que: “El Juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta”.

Respecto a la concepción legal de la prescripción, el jurista Francisco Ricci en su obra Derecho Civil (Teórico y Práctico), recopilada en la obra Autores Venezolanos. Tema: La Prescripción, pág. 332, define esta institución de la siguiente manera: “La prescripción, según la ley la define, no es más que un medio por el cual, con el transcurso del término y bajo condiciones determinadas, uno adquiere un derecho o se libra de una obligación (Art. 2.105); según esto, el transcurso del tiempo puede constituir el fundamento de la adquisición de un derecho o de la liberación de una obligación”.

Por su parte, el autor Maduro Luyando En su obra, “Curso de Obligaciones”, expresa que: “…La prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimento de una obligación o de un derecho real (salvo el derecho de propiedad), recuperando el deudor su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas por la ley; no supone la posesión de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante determinado tiempo…”.

En el mismo orden de ideas, el autor José Mélich Orsini en su libro “La Prescripción Extintiva y la Caducidad”, pág. 99, sostiene al respecto que: “…En algunos casos singulares nuestro legislador ha tenido el cuidado de indicar con precisión el inicio del lapso de prescripción. No existe en cambio en nuestro Código Civil, como en otros códigos, una norma general que defina el inicio de los lapsos de prescripción; lo que obliga, en ausencia de expresa determinación por la respectiva norma especial, a recurrir a los criterios doctrinales de interpretación de la fórmula actio nodum natae non praescribitur, la cual traduce la idea de que para que pueda comenzar a computarse la inercia del titular del derecho, no basta con que exista el derecho sino que es necesario que haya nacido la acción dirigida a tutelarlo. Ahora bien ¿Cuándo puede decirse que ha nacido tal acción? En el ámbito de los derechos reales parece que debe responderse que ello ocurre cuando el derecho es perturbado, momento en que la inercia del titular del derecho en ejercer la acción de defensa de su propiedad o de su derecho real in re aliena comienza a justificar el curso de la prescripción. Pero en el ámbito de los derechos de crédito parece preferible responder que la prescripción comienza a correr desde que el acreedor tuvo posibilidad de hacer valer su derecho…”.

Con base a la doctrina precedentemente citada se concluye que para la procedencia de la prescripción, son necesarios tres elementos fundamentales, los cuales son: 1.- La inercia del acreedor; 2.- Transcurso del tiempo fijado por la ley; 3.- Invocación por parte del interesado.

Nuestro Código Civil establece en su artículo 1.952, que: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”. Por su parte, el artículo 1.977, dispone que: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley”.

Tomando en cuenta el contenido de las normas antes trascritas, cabe precisar la definición de las acciones que derivan de derechos personales y reales; las primeras de ellas, son aquellas que resultan de las obligaciones de crédito, y constituye la relación jurídica que vincula a dos ó más sujetos perfectamente determinados, y que autoriza a uno de ellos a exigir al otro una determinada prestación positiva o negativa. Por su parte, las acciones reales, son aquellas cuyo ejercicio recae directamente sobre un bien determinado.

En este orden de ideas, tomando en cuenta que la acción ejercida por la demandante, SILVIA NORA GONZALEZ, no versa sobre un bien determinado, sino, que gira en torno al contrato de compromiso suscrito con la demandada, RESIDENCE COSTA AZUL, C.A., y, que como tal, engendra simplemente obligaciones entre las partes que suscriben el contrato en referencia; es forzoso para quien suscribe determinar que la acción aquí ejercida es de carácter personal, y no real como desacertadamente lo estableció el juez a quo.

En consideración a lo antes descrito, el derecho de ejercicio de la presente acción prescribe a los 10 años, lapso éste que se computa desde que la obligación o acreencia es exigible, esto es, a partir del momento del incumplimiento. A este respecto, las cláusulas segunda y tercera del contrato objeto de juicio establecen:

Cláusula Segunda: “…Expresamente declaro (amos) que es de mi (nuestro) conocimiento y lo acepto (amos) que dicho inmueble MARGARITA OMNI, se encuentra en etapa de construcción por parte de su propietaria conforme al proyecto aprobado por la Oficina de Ingeniería Municipal del Distrito Mariño, del Estado Nueva Esparta, el 15 de junio de 1.987, oficio No. A-2213, y el cual declaro (amos) conocer y una vez concluidas las referidas obra [sic], será [sic] formalizadas las ventas por el sistema de Propiedad Horizontal y la Modalidad de Multipropiedad…”. Subrayado y corchetes de quien suscribe.
Cláusula Tercera: “Igualmente declaro (amos) que es de (mi) nuestro total conocimiento y aceptación que el lapso estimado para la ejecución del proyecto referido, MARGARITA OMNI, es de aproximadamente doce (12) meses, más una prórroga de seis (6) meses, contados a partir del mes de marzo de 1991, salvo cualquier circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito que impida la culminación de la obra en los términos previstos. El Documento de condominio, su respectivo Reglamento, y los Títulos de Propiedad que correspondan, serán debidamente otorgados ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, pudiendo ser notariados previamente, una vez concluidas las obras proyectadas y los respectivos recaudos y anexos exigidos para ello…”. (Subrayado del Tribunal)

Del contenido de las Cláusula antes transcritas, se evidencia el lapso de culminación de las obras a las que se hace referencia dicho contrato, el cual seria de dieciocho (18) meses, contados a partir del mes de marzo de 1991, es decir, las obras culminarían en el mes de septiembre de 1992, oportunidad a partir de la cual se hacía exigible la obligación asumida por la demandada en lo que concierne al otorgamiento a favor de la demandante del título de propiedad del bien objeto del contrato, toda vez que el cumplimiento de dicha obligación no quedó supeditado o sujeto al pago del precio establecido en el contrato, sino a la terminación de las obras que allí se describen, y a la entrega de los recaudos necesarios para el otorgamiento.

Con base a ello, difiere esta alzada del criterio del tribunal a quo, quien yerra al imponerle a la parte demandada la carga de probar que haya culminado el proyecto MARGARITA OMNI, cuando este es un hecho que no fue controvertido durante el desarrollo del presente juicio, y cuyo lapso se encuentra expresamente señalado en las cláusulas contractuales antes descritas.

Determinados los lapsos contractuales establecidos por las partes resulta claro para esta alzada que transcurrió con demasía el lapso de prescripción de la presente acción, el cual, tal y como antes quedó asentado, es de diez (10) años, contados a partir del mes de septiembre de 1992, y tomando en cuenta que no consta en autos que la parte demandante durante dicho período, hasta el momento de interposición de la presente demanda, haya interrumpido dicho lapso, aunado al hecho que la prescripción objeto de revisión fue una defensa alegada expresamente por la parte demandada al momento de contestar la demanda, este Tribunal encuentra satisfechos los elementos de procedencia de dicha defensa.

De igual manera considera esta alzada pertinente observar que siendo que una de las partes contratantes una persona jurídica, a saber, la sociedad mercantil RESIDENCIAS COSTA AZUL, C.A., y en virtud de la naturaleza jurídica del contrato que se demanda, debe ser aplicada tal legislación especial en extensión analógica del artículo 2 del Código de Comercio y ASI SE ESTABLECE.

Como apoyo legal sustantivo de lo anterior se hace menester invocar lo establecido en los artículos 131 y 132 del Código de Comercio, a saber:

Artículo 131.- “Las acciones provenientes de actos que son mercantiles para una sola de las partes se prescriben de conformidad con la ley mercantil”.

Artículo 132.- “La prescripción ordinaria en materia mercantil se verifica por el transcurso de diez años, salvo los casos para los cuales se establece una prescripción más breve por este Código u otra ley”.

Conforme con lo dispuesto en las normas especiales transcritas, cuando se trata de actos mercantiles para una sola de las partes, la prescripción se regirá conforme a la ley mercantil, la cual se verificará por el transcurso de 10 años, salvo el caso de que se establezca una prescripción más breve de la establecida en el Código de Comercio o en otra Ley. En este sentido, tomando en cuenta que en la presente causa es de naturaleza mercantil, y, transcurrido sobradamente el lapso de prescripción decenal queda plenamente evidenciado la materialización de la misma y ASI SE DECIDE.

En atención a lo antes puntualizado resulta inoficioso pronunciarse sobre el mérito del presente asunto.

III

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 29 de julio de 2010, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, se declara PRESCRITA la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara SILVIA NORA GONZALEZ, contra la sociedad mercantil RESIDENCIAS COSTA AZUL, C.A., ambas antes identificadas.
No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Se revoca la decisión apelada en los términos antes expuestos.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE conforme a lo preceptuado en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 de mayo de 2013. 203º y 154º.
EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 2:00 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-R-2010-000297