EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE DEMANDANTE: WALTER MARINUCCI LELLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.337.521. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS LUIS GHERSY ALZAIBAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.660.749, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.147 PARTE DEMANDADA: EMIS SALVADOR RANGEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.590.728. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ALEXANDER SUAREZ CASTER, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.689 MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN) - I - SÍNTESIS DEL PROCESO Se inicia la presente litis por libelo de demanda incoado por el ciudadano WALTER MARINUCCI LELLI contra el ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL, por motivo de desalojo. En fecha 15 de enero de 2007, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 26 de abril de 2007, la parte demandada, por medio de su apoderado judicial, se impuso de las actas procesales y se dio por citado en la presente causa, consignando a los efectos legales instrumento poder que acredita su representación, así como copia certificada del expediente No. 2006-0877, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas a favor de la parte actora. En fecha 30 de abril de 2007, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda, y consignó escrito a tales efectos. En la fase probatoria, la parte actora en fecha 08 de mayo de 2007, procedió a promover pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha, y, en fecha 17 de mayo de 2007, la parte demandada promovió pruebas, las cuales igualmente fueron admitidas en la misma fecha. En fechas 30 de julio de 2007, 08 de octubre de 2007, 16 de mayo de 2008, 13 de agosto de 2008, 08 de diciembre de 2008, 03 de julio de 2009, 23 de octubre de 2009, 15 de diciembre de 2009, 19 de febrero de 2010, 17 de marzo de 2010, 30 de abril de 2010 y 01 de julio de 2010, constan diligencias suscritas por la parte demandante solicitando sentencia. Por auto de fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió la presente causa, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, correspondiendo a este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, el conocimiento de la presente causa. Asimismo en fecha 02 de mayo de 2012, este Tribunal le da entrada al presente expediente y, en fecha 24 de mayo del mismo año este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa. Mediante Resolución No. 2012-0033, de fecha 28 de noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó por un (01) año, la competencia atribuida a estos Juzgados Itinerantes. Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones. -II- ALEGATOS DE LAS PARTES. En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente: Que su representado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por una oficina de su propiedad, signada con el No. 1-61, ubicado en el piso 6, del Edificio Número Uno, que forma parte del conjunto residencial El Recreo, situado al Oeste de la Prolongación de la Calle El Recreo, entre las avenidas Casanova y Venezuela, Parroquia El Recreo de la Ciudad de Caracas. Que el contrato tuvo como término de duración un (01) año, contado a partir del primero de Junio de 2001, fijándose como canon la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00). Que se estipuló igualmente un aumento en el canon de arrendamiento para el período de la prórroga legal, el cual ascendía a la cantidad de seiscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 650.000,00). Que terminado el contrato, y transcurrida la prórroga legal, el demandado continuó cancelando la cantidad de (Bs. 500.000,00), en vez de los (Bs. 650.000,00). Y que transcurrida la prórroga continuó recibiendo lo que le abonada el demandado, convirtiéndose el contrato de arrendamiento en tiempo indeterminado. Que la partes convinieron verbalmente en aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), y que con respecto a los meses de abril y mayo de 2006, la parte demandada se encuentra insolvente, en virtud de que ésta pretendió su pago a través de un cheque No. s-92-46000438, del Banco de Venezuela, por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), el cual fue devuelto por girar sobre fondos no disponibles. Que la parte demandada, inició el procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08 de junio de 2006, y procedió a consignar el pago correspondiente al mes de junio de 2006, y los recibos expedidos por el arrendador correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006. Que igualmente se encuentra insolvente la parte demandada, con respecto a los meses de junio a noviembre de 2006, en virtud de que la parte demandada, procedió a realizar las consignaciones de manera incompletas, dado que el canon depositado en el procedimiento consignatario por ante el referido Tribunal, ascienden a la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00), cada unos de ellos, siendo lo correcto setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), por lo que no debe considerarse solvente el demandado. Que es falso el alegato del demandado al iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia, al expresar que el canon de arrendamiento es de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), y que doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), corresponde a gastos de condominio, en virtud que, su representado es quien cancelaba dichos los gastos, tal y como constan de los recibos expedidos por la junta de condominio. Que con motivo del incumplimiento por parte del demandado de realizar los pagos de los cánones de arrendamientos, tales y como fueron convenidos, es por lo que demandó el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, conforme lo disponen los artículos 1159, 1160, 1579, 1592 y 1167 del Código Civil y, 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en consecuencia solicitó la entrega libre de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento. Por su parte, la parte en la contestación de la demanda manifestó lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo en todas su partes, tantos en los hechos como en el derecho, la demanda incoada. Negó que su representado esté en uso de la prórroga legal, en virtud de que el contrato que se demanda, se encuentra indeterminado en el tiempo, tal y como el mismo actor lo expresa. Negó que su representado sea deudor de la diferencia en el canon de arrendamiento, por la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), por cuanto no ha operado la prórroga legal, en virtud de la indeterminación en el tiempo del contrato que se demanda. Negó y rechazó que su representado haya acordado de manera verbal el aumento del canon de arrendamiento de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). Que su representado ha venido pagando quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), por concepto de canon de arrendamiento y, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por concepto de gastos de condominio, los cuales exigía indebidamente el propietario, lo cual le nace el derecho de reintegro a su representado. Que los meses reclamados correspondientes a abril y mayo de 2006, su defendido los ha cancelado con dinero en efectivo. Negó que su defendido no haya cancelado lo correspondiente a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, por cuanto los mismos fueron cancelados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a través del procedimiento de consignaciones de alquileres. Que en relación al cheque signado con el No. 46000438, girado en fecha 24 de mayo de 2006, a favor del demandante, contra el Banco de Venezuela, niega y rechaza que el mismo haya sido para cancelar cánones de arrendamientos, sino que dicho cheque fue entregado por otro concepto. Así mismo refirió que dicho cheque fue presentado ocho (8) días después de su emisión, y que para el día de su emisión, si había fondos suficientes para su cobro. Por último solicitó que la acción incoada en contra de su representado, sea declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Así las cosas, este juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: Acompañó a su libelo de demanda, instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de julio de 2006, el cual quedó anotado bajo el No. 93, Tomo 57, de los libros de autenticaciones de esa Notaría, el cual este Tribunal lo valora como plena prueba, quedando demostrada la cualidad con que actúa el representante judicial de la parte actora, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Igualmente trajo a los autos copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de junio de 2001, el cual quedó anotado bajo el No. 55, Tomo 38, de los Libros de autenticaciones, el cual se valora como plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, quedando demostrada la relación contractual que une a las partes. Así mismo quedó igualmente demostrada, en virtud de las declaraciones de las partes, que el mismo se encuentra indeterminado en el tiempo. Anexó así mismo a su libelo de demanda, cheque signado con el No. s-92 46000438, de fecha 24 de mayo de 2006, girando a favor del ciudadano WALTER MARINUCCI, contra el Banco de Venezuela, por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00). Al respecto, este Tribunal, por cuanto el mismo no fue impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia en todo su valor probatorio, quedando demostrado que, el pago realizado por la demandada no se realizó efectivamente, en virtud de haber sido expedido sin la provisión de fondos suficientes para cubrir la referida cantidad de dinero. Adjuntó a su libelo de demanda, copia certificada del expediente signado con el No. 2006-0877, contentivo del procedimiento consignatario de cánones de arrendamientos, iniciado por el ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL ROJAS a favor del ciudadano WALTER MARINUCCI. El Tribunal al considerar las mismas como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, lo aprecia como plena prueba, y cuyo efectos probatorios, serán analizados en la parte motiva del presente fallo. Así mismo acompañó a su libelo de demanda, misiva donde la junta de condominio de Residencias Farallón y Centinela, expiden constancia de haber sido responsables en el pago de las cuotas de condominio desde 1977, lo cual a tenor de lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dicha instrumental debió ser ratificada por el tercero que la emite, por medio de la prueba testimonial, y, al no constar en autos su ratificación, la misma no puede ser valorada. Del mismo modo, ha de negarse su valoración y desechar del proceso, las factura que por concepto de gastos de condominio, traídas a los autos marcadas con las letras F1, F2, F3, F4, F5, en virtud de que las mismas no fueron ratificadas por quien emanan, de conformidad con las reglas establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. En la fase probatoria, la parte demandante, promovió prueba testimonial, a los fines de la ratificación de los recibos condominiales, la cual no se evacuó, por lo que este Tribunal nada tiene que pronunciarse al respecto. Así mismo, solicitó prueba de informes a la entidad financiera Banco Venezolano de Crédito, cuyo informe expedido puede evidenciarse lo siguiente: Que el ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL, así como la sociedad mercantil Rangel Rojas y Asociados, no mantienen cuentas en dicha institución. Igualmente dejó constancia que el cheque signado con el No. 1460004385, no existe asignado en sus registros. En tal sentido, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al informe rendido por la institución bancaria, lo cual vinculándolo, con el recibo expedido por el actor por concepto del pago correspondiente al mes de abril de 2006, y presentado por el demandado en el procedimiento consignatario de cánones de arrendamientos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, como prueba de haberlo cancelado, se demuestra la insolvencia por parte de éste de no haber pagado el correspondiente canon del mes de abril de 2006. Y así se declara. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: En la oportunidad de la contestación a la demanda, acompañó a su escrito, los siguientes instrumentos. A- Instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el No., 39, Tomo 68, de los libros de autenticaciones, el cual este Tribunal lo valora como plena prueba, quedando demostrada la cualidad con que actúa la representación judicial de la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. B- Copia certificada del expediente signado con el No. 2006-0877, contentivo del procedimiento consignatario de cánones de arrendamientos, iniciado por el ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL ROJAS a favor del ciudadano WALTER MARINUCCI. El Tribunal ratifica su valoración ya antes expuesta, y cuyo efecto probatorio, será objeto de análisis en la parte motiva del presente fallo. En la fase probatoria, promovió el mérito favorable de los autos, y al respecto este Tribunal debe destacar que no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal en reiteradas decisiones, a lo que este Juzgado se acoge, y en virtud de lo cual, no le confiere ningún valor probatorio. Promovió una serie de recibos por conceptos de pago de alquileres y condominios correspondientes a los meses anteriores a los demandados, los cuales corren a los folios (146 al 161, ambos inclusive), por tanto al considerarlo este Tribunal netamente impertinentes con el objeto de la litis, los desecha del proceso. Y así se declara. Por último promovió, ejemplar de estado de cuenta emanado del Banco de Venezuela, el cual al no cumplir con las reglas para su ratificación, este Tribunal lo desecha del proceso. En consecuencia, analizadas, examinadas y valoradas como han sido todas las probanzas aportadas por las partes en el presente asunto, este Tribunal, en síntesis, pudo constatar que quedaron probados los siguientes hechos: - IV - MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA PRESENTE CONTROVERSIA Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el expediente, es menester resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el presente, el actor eligió la acción de desalojo prevista en los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente: “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” Como se desprende del artículo antes citado, el arrendador puede ejercer la acción de desalojo, con base a dos requisitos: 1. Que se demuestre la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, que vincule a las partes del proceso. 2. Que el arrendatario se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas. Del estudio de las pruebas adquiridas en este proceso, se evidencia que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue celebrado, en fecha 15 de junio de 2001, el cual tenía una duración originaria de un año, contados a partir del día 01 de junio de 2001. Ahora bien, después del vencimiento del contrato y de la respectiva prórroga legal, el inquilino siguió disfrutando de la cosa arrendada y el arrendador a su vez, consintió el dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que pretende en la presente demanda, que el demandado acredite el pago de los cánones mensuales que corresponde a los meses que van desde el mes de abril hasta a noviembre de 2006, cuando ya había fenecido el lapso primigenio de duración del contrato. Es menester destacar que luego de lo anterior, las partes en sus respectivos alegatos, han afirmando que se encuentran ligadas a un contrato de arrendamiento indeterminado en el tiempo, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil. Por lo expuesto, ha quedado demostrado que entre las partes existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo indeterminado, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo. Ahora bien, es punto de discusión en la presente causa, el monto correspondiente a los cánones de arrendamientos demandados. En tal sentido, la parte actora, alegó que hubo un incremento del canon de arrendamiento a setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). Al respecto, se evidencia del material probatorio traídos por las partes, lo siguiente: Con respecto al mes de abril y mayo de 2006, existen dos recibos los cuales no fueron impugnados por las partes, que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valoran como plena prueba, demostrándose de ellos que, fueron expedidos por la parte actora y, aceptados por la demandada, a los fines de dejar constancia de la cancelación de los meses de abril y mayo de 2006, con la particularidad, del aumento del alquiler a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), cada uno de ellos. De manera que, al quedar evidenciado el aumento del canon de arrendamiento primigenio, se produjo una novación en la relación contractual, quedando la demandada obligada a pagar el nuevo monto del alquiler. De lo anterior, se evidencia de los referidos recibos, que en particular con referencia al mes de abril de 2006, el mismo fue expedido en fecha 30 de Abril de 2006, por concepto de alquiler a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), y se pretendió su pago por medio de un cheque, el cual como se analizó anteriormente, no fue probada la efectividad de su cancelación. Quedando de esta manera demostrada la insolvencia por parte del demandado con respecto al mes de abril de 2006. Y así se declara. Con respecto al mes de mayo de 2006, efectivamente se evidencia de autos, y así lo reconoce la parte actora, haber expedido recibo de pago por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de mayo de 2006, quedando de esta manera demostrada la solvencia por parte del demandado de haber cumplido con el pago de alquiler del referido mes. Y así se declara. Ahora bien, la parte demandada, al objetar que el canon de arrendamiento había sufrido una modificación, pretendió hacer ver que el aumento comprendía los gastos de condominio, lo cual de análisis probatorio realizado, no se demostró que dicho aumento correspondiere a dichos conceptos, por lo que debe desecharse tal argumento, conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara. Quedando entonces, suficientemente demostrado que en la relación arrendaticia que une a las partes, sufrió un aumento el canon de arrendamiento, a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), pasa este Tribunal a analizar las demás probanzas traídas a los autos. Conforme fuere valorada las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial, este Tribunal pasa a establecer su alcance probatorio, de la manera siguiente: De las referidas consignaciones se evidencia, que las mismas fueron realizadas a los fines de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, de manera correcta en el tiempo hábil para ello conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero con la particularidad que las mismas fueron realizadas a razón de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), violando de esta manera el nuevo canon de arrendamiento acordado por las partes. Por tanto, al no haber sido consignadas por el monto del canon de arrendamiento acordado, es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), cada mensualidad, ha quedado suficientemente demostrada su insolvencia y, en consecuencia haber incumplido con el pago de los referidos cánones de arrendamientos demandados. Y así se declara. Del análisis anterior, es evidente que la parte demanda incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento dentro del lapso legal fijado para ello. De tal manera, que la pretensión de desalojo de la parte actora debe prosperar. Así se decide -V- DISPOSITIVA Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por acción de Desalojo, intentara el ciudadano WALTER MARINUCCI en contra del ciudadano EMIS SALVADOR RANGEL, en consecuencia se declara: PRIMERO: se ordena a la parte demandada entregar libre de personas y bienes a la parte actora, el bien inmueble constituido por una oficina de su propiedad, signada con el No. 1-61, ubicado en el piso 6, del Edificio Número Uno, que forma parte del conjunto residencial El Recreo, situado al Oeste de la Prolongación de la Calle El Recreo, entre las Avenidas Casanova y Venezuela, Parroquia El Recreo de la Ciudad de Caracas. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condena expresamente en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente litis. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUISE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dos (02) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años 204° de la Independencia y 154° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA, ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha 02 de mayo de 2013, siendo las 11:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión. EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M.