REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Parte oferente: Sociedad Mercantil INVERSIONES SHADAM 185 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de agosto de mil novecientos noventa y cuatro (1994), anotada bajo el Nº 46, tomo 54-A Pro. Representación judicial de la parte oferente: Ciudadanos ALEXIS ERASMO MARTÍNEZ SILANO Y JOSÉ ANTONIO TERÁN MARIÑO, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 2.614 y 68.117, respectivamente. Parte oferida: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 70, Tomo 116- A-Pro. Representación judicial de la oferida: Ciudadana TATIANA MELISSA LAGUADO GONZÁLEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el No. 114.048. Motivo: OFERTA REAL Y DÉPOSITO. Expediente Nº 13.804.- - II – RESUMEN DEL PROCESO Correspondió a este Tribunal conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil once (2011), por el abogado ALEXIS MARTÍNEZ, ya identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte oferente sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, C.A., en contra de la decisión pronunciada el veintiséis (26) de julio de dos mil once (2011), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró INADMISIBLE la solicitud de OFERTA REAL Y DEPÓSITO propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, C.A., contra la compañía de comercio INMOBILIARIA MANAPIRE C.A.; y, condenó en costas a la parte oferente, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se inició el presente proceso por solicitud de OFERTA REAL Y DEPÓSITO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, C.A., ya identificada, en contra de la compañía de comercio INMOBILIARIA MANAPIRE C.A, también identificada, en fecha cinco (05) de agosto dos mil diez (2010); ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales Civiles del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.- Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causa efectuada, mediante auto dictado el día doce (12) de agosto de dos mil diez (2010), previa consignación por parte de la solicitante de la oferta, de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión; y, se fijó fecha y hora a los fines de llevar a cabo la oferta real. En autos de fechas treinta (30) de septiembre y cinco (05) de octubre de dos mil diez (2010), respectivamente, el Juzgado de la causa, fijó nueva oportunidad a los efectos de la práctica de la oferta real. Mediante acta del siete (07) de octubre de dos mil diez (2010), el Tribunal de la primera instancia, dejó constancia de haberse trasladado y haber impuesto a la oferida la solicitud de la oferta real que da inicio a estas actuaciones. En fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil diez (2010), compareció el ciudadano RAMÓN JOSÉ ROJAS CARRASQUEL, en su carácter de presidente de la parte oferida sociedad mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE C.A., debidamente asistido por la abogada TATIANA MELISSA LAGUADO GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.048; y, consignó escrito de contestación. El veintiocho (28) de octubre de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa dictó auto a través del cual puso a disposición los cheques consignados por la oferente, a los efectos de que dichos instrumentos cambiarios fueran librados a favor de ese órgano jurisdiccional, a fin de realizar el depósito correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 822 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha primero (1º) de noviembre de dos mil diez (2010), el apoderado judicial de la parte solicitante impugnó los medios probatorios consignado por la parte oferida junto a su escrito de contestación; y, en esa misma fecha, consignó diligencia en la cual señalaba que retiraba los cheques, conforme a lo ordenado por el Tribunal. En acta levantada el primero (1º) de noviembre de dos mil diez (2010), por la Secretaría del Juzgado de la causa, se dejó expresa constancia de que la parte oferente no había retirado los cheques objeto de la oferta señalados en su diligencia de esa misma fecha. En auto del once (11) de noviembre de dos mil diez (2010), el a-quo puso a disposición de la parte oferente los cheques de gerencia objeto de la oferta real, a los fines de que dichos instrumentos cambiarios fueran librados a favor de ese órgano jurisdiccional, a fin de realizara el depósito correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 822 del Código de Procedimiento Civil. En fecha once (11) de noviembre de dos mil diez (2010), la parte oferente consignó escrito de pruebas; y, posteriormente el quince (15) de noviembre de dos mil diez lo hizo la representante judicial de la parte ofertada. Mediante auto del veinticinco (25) de noviembre de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa, declaró que todas las actuaciones verificadas por las partes tendientes a impulsar el proceso en su fase contenciosa no tenían validez, ni efecto jurídico alguno, al no haber culminado la fase inicial del proceso; por lo que instó a la parte oferente a efectuar el canje de los cheques ofrecidos a la acreedora para proceder a su depósito en la cuenta del Tribunal. El día once (11) de enero de dos mil once (2011), la parte oferente solicitó la entrega de los cheques; y, posteriormente, el trece (13) de enero de ese mismo año, estampó diligencia en la cual retiraba los cheques a los fines de proceder al depósito. El dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011), compareció el apoderado judicial de la parte accionante; y consignó los cheques de gerencias librados a nombre del a quo, a los fines de cumplir con lo previsto en el artículo 823 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, el Juzgado de la instancia, en auto de fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil once (2011), ordenó el depósito en la cuenta del Tribunal. El ocho (08) de febrero de dos mil once (2011), compareció la representante judicial de la oferida; y, presentó escrito de contestación a la solicitud de oferta real y depósito, a que se contrae este caso; y, posteriormente el primero (1º) de marzo del mismo año presentó escrito de pruebas. En diligencia del dos (02) de marzo de dos mil once (2011), la parte oferente solicitó al a-quo aclarar los lapsos, en beneficio de las partes; pedimento que ratificó el tres (03) de marzo del mismo año. En fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil once (2011), el Juzgado de la causa, dictó auto a través del cual ordenó la reposición de la causa al estado de emplazamiento de la parte ofertada a los efectos de que expusiera las razones y alegatos que considerar conveniente; y, declaró nulos los actos subsiguientes al auto de fecha veinticuatro (24) de enero del mismo año. El veintiuno (21) de marzo de dos mil once (2011), el a-quo dejó constancia de haber realizado el depósito respectivo en la cuenta del Tribunal; y, ordenó el emplazamiento de la oferida a los efectos de que compareciera dentro de los tres (3) días siguiente a exponer las razones y alegatos que considerara convenientes. Posteriormente, el doce (12) de abril de dos mil once (2011), dictó auto en cual subsanó error involuntario en relación a la representante judicial de la parte ofertada; y dictó nuevo emplazamiento. El día veintinueve (29) de abril de dos mil once (2011), compareció la representante judicial de la oferida y presentó escrito de pruebas; las cuales fueron agregadas a los autos el tres (03) de mayo de dos mil once (2011). El veintiséis (26) de julio dos mil once (2011), el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia y, declaró inadmisible la oferta real y depósito interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, C.A., a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE, C.A, por falta de cualidad pasiva de la destinataria; y, condenó en costas a la oferente, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En diligencia de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil once (2011), el apoderado judicial de la oferente, apeló dicha decisión, la cual fue oída en ambos efectos por el Juzgado de la causa; y, fue ordenada la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno. Recibida la causa por distribución en esta Alzada, en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil once (2011), se le dio entrada; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados. En acta del once (11) de enero de dos mil doce (2012), este Juzgado Superior dejó constancia ninguna de las partes ejerció su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados. El día trece (13) de enero de dos mil doce (2012), esta Alzada fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito, derecho este ejercido sólo por la parte apelante. El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones: -III- DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA ALEGATOS DE LA PARTE OFERENTANTE EN SU ESCRITO DE SOLICITUD DE OFERTA REAL Y DEPÓSITO El apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185 C.A., adujo en su escrito de solicitud, lo siguiente: Que su representada, era propietaria de dos (2) locales distinguidos con los números y letras 101 y C-1, los cuales formaban parte del edificio Milano, situado en la avenida San Ignacio, Municipio Chacao del Estado Miranda, ubicado uno, en la planta baja; y el otro, en el primer piso del edificio. Que durante casi quince (15) años de haber adquirido su mandante los señalados locales, los recibos de cobro del condominio, se habían presentaba al cobro, los primeros días del mes siguiente al mes vencido, lo cual había ocurrido así, hasta el mes de octubre del año 2009; fecha en la cual, habían comenzado a presentar los recibos de cobros del condominio los primeros días del mes en curso; era decir, se pretendía cobrar los gastos de condominio del mes que aún no había vencido; y que, por supuesto, los gastos de condominio, no estaban determinados y tampoco se había causado. Manifestó el hoy recurrente, que tal situación se le había puesto en conocimiento a la administradora INMOBILIARIA MANAPIRE C.A., con el objeto de que fuesen corregido los errores señalados; y se habían negado sistemáticamente a dar respuesta; y, mucho menos a enmendar los errores, sin explicación alguna, que justificara tal anormalidad. Que había formado parte de la denuncia la solicitud de los comprobantes hechos por ella de los gastos comunes, a los cuales además, legalmente tenía derecho su mandante de conocer, de conformidad con la ley de Propiedad Horizontal; y que, a la fecha, no se habían enviado los comprobantes que permitieran constatar los gastos que habían sido relacionados. Que en algunos reglones habían aumentado hasta en quinientos por ciento; y en otros recibos se había cobrado por servicios inexistentes o no prestados, sin atenerse por demás a realizar los cobros de conformidad con la alícuota que correspondía a cada local, establecida en el correspondiente documento de condominio. Adujo el representante judicial que ninguna de las exigencias planteadas a la administración, así como la persistencia de cobrar por adelantado los gastos de condominio, sin saber cuales ocurrían, había motivado que su representada introdujera denuncia ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil nueve (2009), haciendo notar en el contenido de la denuncia los cobros que se hacían por meses adelantados, en los cuales se habían facturado servicios no prestados, así como la existencia de disparidad de cantidades; y, en ocasiones, aumento de hasta 500% de algunos servicios. Que querían dejar constancia que el pago del condominio por ambos locales correspondían a los meses de abril y mayo de 2010, que se habían realizado mediante cheques que se habían enviado a la administradora, que en ausencia del administrador habían sido recibidos por el vigilante que custodiaba esas oficinas cuyo nombre era LUIS SILVA; y quien había manifestado que los referidos cheques los había entregado al señor CHRISTIAN HERNÁNDEZ, que era la persona que elaboraba y enviaba para su cobro los recibos de condominio. Que a la presente fecha no se había realizado el cobro de los cheques entregados, pues sobre ello, habían solicitado diariamente información al banco contra el cual habían sido girados; un cheque Nº 2642 por la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.492, 65), y el otro Nº 2640 por la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 7851,76), los cuales se encontraba en poder del dueño de la administradora señor RAMÓN ROJAS. Que dicho ciudadano el día en que un empleado de su mandante había concurrido a las oficinas de la administración con el objeto de cancelar los recibos de condominio correspondientes al mes de junio de 2010, se había negado a recibir el pago, diciendo que se encontraban en su poder; y para lo cual agregó que no los haría efectivo, que le probara que los había recibido; y lo amenazó con entablar demanda. Que por tales motivos se veían en la necesidad de ocurrir ante la autoridad, a objeto de solicitar se trasladaran y constituyeran en la oficina de la oferida con el fin de hacerle, por su intermedio, oferta real del pago de condominio, por las siguientes cantidades: 1.- NUEVE MIL OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.085,02), correspondiente a los gastos comunes de los meses de abril, mayo y junio de 2010 del local C-1. 2.- TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS, correspondiente a los gastos de condominio del mes de julio de 2010 del local C-1. 3.-DOCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 12.282,90), correspondientes a los gastos de condominio de los meses de abril, mayo y junio, del local 101. 4.- CUATRO MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.411,67) correspondiente a los gastos de condominio del mes de julio de 2010 del local 101. Que solicitaba fuera sustanciada la oferta real en los términos expuestos; y, se abriera el correspondiente procedimiento en su fase contenciosa de conformidad con lo pautado en el numeral tercero (3º) del artículo 1307 del Código Civil. ALEGATOS DE LA OFERIDA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA SOLICITUD DE OFERTA REAL Y DEPÓSITO La representante judicial de la parte oferida, en la oportunidad de dar contestación a la solicitud de oferta real y depósito que da inicio a estas actuaciones, alegó lo siguiente: Que negaba, rechazaba y contradecía en todos y cada uno de los simulados argumentos sobre los cuales la deudora morosa había basado su oferta, ya que desde hacía más de quince años desde que la deudora morosa había adquirido ambos inmuebles, los recibos le habían sido presentados al cobro dentro de los primeros cinco días siguientes al mes vencido; especificando en cada uno de ellos los conceptos generados mensualmente, los gastos extras, en aquellos casos que habían sido necesarios; y, la alícuota correspondiente a cada inmueble. Que negaba, rechazaba y contradecía que su representada le hubiera dado respuestas evasivas y negativas a la deudora morosa; que por el contrario, el presidente de la inmobiliaria había conversado al menos en seis (6) oportunidades por teléfono con seis abogados diferentes; por lo que, mal podía alegar la actora que su representada no había estado dispuesta al diálogo y al entendimiento, en aras de vivir armoniosamente en comunidad, pues era justamente la comunidad de copropietarios por ella representada, la que exigía una convivencia sana y respetuosa, donde no existieran morosos en la obligación de pago atinentes al edificio. Que pedía igualmente que se le tuviera el mismo respeto y consideración a su representada, que exigía la actora, por cuanto su mandante estaba en todo el derecho de exigirle que cumpliera con su obligación; y pagara lo correspondiente a la totalidad de sus alícuotas de condominio atrasadas más los correspondientes intereses. Que negaba, rechazaba y contradecía el aumento hasta en quinientos por ciento, pues tales argumentos eran falsos toda vez que jamás había sido convocada una asamblea extraordinaria de propietarios del edificio, ni tampoco había sido elevada queja o reclamo a la junta de condominio remitida luego a su representada, quien cumplía con las formalidades señaladas en el documento de condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal, en la cuales se exigía la exhibición de los recibidos o facturas correspondientes a los gastos comunes. Que señalaba que jamás se le había cobrado algún concepto inexistente o un servicio no prestado; y mucho menos, se le había aumentado indiscriminadamente algún concepto, ni tampoco se le había cobrado más de lo que correspondía a la alícuota de cada uno de los dos inmuebles, según lo establecido en el documento de condominio. Que su representada había sido fiel cumplidora de sus deberes como administradora del edificio Milano, por lo cual tenía esa capacidad de exigir igualmente el cumplimiento de su obligaciones por parte de cada uno de los propietarios de dicho edificio; lo cual pedía fuera tomado en cuenta a los fines de desestimar la oferta propuesta. Igualmente manifestó la representante judicial que en cuanto al alegato referente a la denuncia formulada por la deudora morosa, llamaba poderosamente la atención su confesión al señalar que había presentado una serie de irregularidades con los pagos del condominio, pues efectivamente daba fe y así quería dejar constancia, que lo confesado ya por la actora denunciante; y ahora oferente desde el mes de noviembre de 2009, era cierto, ya que era costumbre pagar su recibos de condominio con atraso y vencido; o lo que era igual, a destiempo, por lo que le sorprendía el descaro de la solicitante; por lo que además debía complementar que esa era una conducta repetitiva y permanente de culto a la mora, desde hacía más de catorce (14) años. Que en el supuesto negado de que existiera alguna situación de disconformidad con respecto al condominio, ello no era excusa para que la parte actora denunciante; y, ahora oferente, dejara de pagar y cumpliera con su obligación de cancelar dichas cuotas condominiales oportunamente, pues, la misma derivaba de la propia ley. Que era evidente que la deudora morosa, que había aprovechado de los órganos administrativos y judiciales del Estado, utilizándolos como escapatoria y blanco de evasión a los fines de postergar el cumplimiento de sus obligaciones de pago por concepto de condominio; y con lo cual había mantenido, constante y reiteramente, una conducta de deudor contumaz y moroso desde hacía más de quince años, pretendiendo librar su responsabilidad de pago oportuno del condominio mediante subterfugios y ocasionando perjuicios a la comunidad de los copropietarios que conforma el edificio Milano. Manifestó que la deudora morosa pretendía reclamar un derecho cuando la misma no cumplía con su deber, era decir, disfrutaba y tenía acceso a los servicios de conserjería, al mantenimiento, iluminación, ascensores, bombas hidroneumáticas, mejoramiento y conservación del inmueble, lo cual evidentemente revalorizaba su propiedad; y no pagaba oportunamente, bajo el argumento de que era indiscriminado el monto que le cobraban. Que en relación al alegato de la parte oferente en cuanto a la no existencia de un conserje, se permitía señalar que desde hacía más de tres años el ciudadano CRISTHIAN HERNÁNDEZ, se desempeñaba como conserje; y había asumido, en consecuencia, todas las labores inherentes a dicho cargo, tales como, limpieza y mantenimiento de las área comunes del inmueble, atención a las quejas y reclamos de los propietarios, arreglos menores del edificio, entre otras. Que con respecto a la conservación del inmueble cada uno mostraba lo mejor se sí, debido a su estado de conservación y mantenimiento, de acuerdo con su diseño arquitectónico; por lo que el hecho de que un inmueble estuviese deteriorado no dependía de sus años de construcción, ni de lo atractivo de sus espacios, ni del lujo de los materiales, si se encontraba debidamente conservado, todo lo cual tenía una relación directa con las conductas de los seres humanos que los ocupaban, y se encontraba vinculado directamente con la cultura de pago oportuna. Que resultaba sorprendente a su representada, que la deudora morosa pretendiera inducir a la Juzgadora al error; y, burlar así, la buena fe de la justicia con esas actuaciones maliciosas, al pretender justificar su mora, con simples alegatos, sin que presentara alguna prueba que lo sustentara. Que negaba, rechazaba y contradecía que su representada se hubiera negado a recibirle el pago; ni que tampoco hubiese recibido tales cheques señalados por la deudora oferente; por el contrario, todas y cada una de las gestiones extrajudiciales de cobranzas hechas por su mandante, habían sido infructuosas. Igualmente negó, rechazó y contradijo la oferta propuesta por la oferente, en virtud de que la misma era invalida por insuficiente; al no cubrir el monto total adeudado por dicha empresa desde el mes de abril de dos mil diez (2010) hasta la fecha, el cual ascendía a la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL VEINTIÚN BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 65.021,38). Que la parte oferente adeudaba el pago de los recibos de condominio de ambos inmuebles, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011, los cuales eran títulos ejecutivos a favor de su representada; y que se encontraban vencidos; y, por consiguiente, eran cantidades líquidas y exigibles; sin que hasta la fecha hubiesen sido pagadas en virtud de que como se había señalado, habían sido infructuosas todas las gestiones de cobranzas extrajudiciales intentadas. Que la fecha en la cual la demandante había ofrecido varios cheques de gerencia era bastante posterior a la fecha en que debía haberse producido el pago, por lo que, si la deudora morosa hubiera querido hacer sus pagos oportunamente; y si, su representada se hubiera negado a recibirlo, ya se hubiera producido su oferta real con anterioridad; y no, hasta ese momento, (mes de octubre de 2010) era, decir, seis meses después al vencimiento del primero de los recibos de condominio atrasados. Que mal podía alegar la deudora haber entregado los cheques a un supuesto vigilante, el cual desconocía en ese acto, que no estuviera facultado o autorizado por su mandante; y, luego asegurar que tales cheques estaban en poder del presidente de la empresa, sin traer pruebas que lo demostrara. Que era importante destacar que los recibos de condominio se referían a sumas de dinero líquidas y exigibles, correspondientes a las pensiones condominiales adeudadas por la oferente, las cuales se encontraba vencidas; y, respecto de las cuales, la Ley de Propiedad Horizontal contemplaba un conjunto de disposiciones que establecían tanto el carácter privativo de la propiedad horizontal, como el carácter comunitario de la misma. Que la pretensión ventilada debía ser declarada improcedente, pues cada propietario estaba obligado a través de la ley, a pagar el aporte periódico que le correspondiera según su módulo de participación, para sufragar los gastos comunes; por lo que, los recibos de condominio impagados y los cheques de gerencia librados todos contra la misma cuenta y en la misma fecha, era, decir con posterioridad al momento en que debió hacerse, eran la prueba de la insolvencia de la deudora en tales contribuciones, quien había presentado una oferta insuficiente para cumplir sus obligaciones. Que la deudora morosa no había efectuado el pago oportuno del condominio, el cual se encontraba vencido e insoluto desde el mes de abril de los corrientes, incumpliendo así como lo establecía el Documento de Condominio del Edificio Milano y la Ley de Propiedad Horizontal. Invocó el artículo 1.278 del Código Civil; y los artículos 7, 11, 12, 13 y 14 de Ley de Propiedad Horizontal, para señalar que la denunciante se encontraba inmersa en la obligación de cumplir con lo estipulado en el Reglamento de Condominio del Edificio Milano. Por último, solicitó fuera declarada improcedente la oferta propuesta por la deudora morosa, por ser la misma insuficiente; y en consecuencia, fuera condenara en costas a la oferente. DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA ALEGATOS DE LA OFERENTE EN SUS INFORMES En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, el apoderado judicial de la oferente, expuso lo siguiente: Realizó una breve reseña de los hechos ocurridos en el proceso. Señaló además, que consideraba que si la juzgadora de la primera instancia, al declarar inadmisible por sobrevenida la pretensión ejercida, había actuado apegada a derecho, era rigurosamente necesario que todo lo actuado se hubiera declarado nulo y sin efecto procesal alguno.- Que era su criterio que la sentencia como cuerpo único que era, se debía bastar a sí misma; y no requeriría de interpretación alguna, pero consideraba que la decisión estaba inficionada cuando había declarado, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que se le impusieran costas a la parte actora. Que el mandato establecido en el artículo 274 del mencionado Código era diáfano; y no admitía ni dudas ni requería aclaratoria interpretativa, pues establecía, que la parte que fuera vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenaría al pago de las costas; pero que era el caso, que en la causa sobre la cual había recaído la decisión de inadmisibilidad en forma sobrevenida de la demanda interpuesta, no había habido vencimiento total en ese proceso, no era una sentencia condenatoria; y no había habido decisión sobre el fondo de la pretensión.- Que con todo acatamiento solicitaba que de conformidad con el mandato establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se dictara sentencia; y se declarara la nulidad de todas la actuaciones realizadas por la parte y por el Tribunal de la causa, que no era aplicable la orden dada en el artículo 274 del ya citado código. -IV- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valor las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo que se indica a continuación: DE LA FALTA DE CUALIDAD O DE INTERÉS DE LA PARTE OFERTADA INMOBILIARIA MANAPIRE C.A. El Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el fallo recurrido declaró INADMISIBLE la demanda en forma sobrevenida al haber constado en autos un caso de falta de cualidad pasiva de la destinaría de la pretensión. Fundamentó su decisión, en los siguientes términos: “La sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, c.a., se ha presentado a juicio afirmando su condición de legítima propietaria de los locales marcados con los números 101 y C-1, respectivamente, los cuales forman parte integrante del Edificio que lleva por nombre Milano, situado en la avenida San Ignacio de Loyola, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente en la actualidad al Distrito Metropolitano de Caracas, cuya edificación, según se infiere de la argumentación esbozada por la actora, se encuentra sometida al régimen legal de la propiedad horizontal. En ese sentido, a los solos fines de sustentar su pretensión liberatoria, la oferente aseveró la existencia de una serie de inconvenientes que ha venido confrontando con la entidad mercantil que desarrolla funciones como administrador del condominio del nombrado Edificio Milano, desde el mes de octubre de 2.009, concernientes a: 1.- El cobro de las cuotas de condominio en forma adelantada, sin haberse causado. 2.- La negativa del administrador de exhibir los soportes instrumentales en que se apoyan los gastos que se describen en las distintas facturaciones realizadas por concepto de gastos de condominio. 3.- La inclusión en las planillas de liquidación de cuotas de condominio de gastos que presentan aumentos considerables no justificados, en algunos casos, y, en otros, se alude al cobro de servicios que, a juicio de la oferente, son inexistentes o no se prestan, lo cual propició que la hoy demandante solicitara en sede administrativa la tutela jurídica de sus derechos como consumidora y usuaria. También se dice en el libelo, que la administradora del condominio del Edificio Milano, se negó a recibir el pago correspondiente a las cuotas de condominio devengadas por los inmuebles propiedad de la oferente en el curso de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2.010, lo cual propició que se formulara el ofrecimiento real que hoy en día es sometido a la consideración de este Tribunal. Frente a tales circunstancias, se observa en autos que la pretensión declarativa esbozada por la actora no recibió oportuna respuesta por parte de la oferida, en cuyo supuesto, tal como se indicó en renglones anteriores, lo que se impone para quien aquí decide, por mandato de lo establecido en el artículo 825 del Código de Procedimiento Civil, es constatar la real ocurrencia de los supuestos normativos contemplados en el artículo 1.307 del Código Civil, en aras de considerar la validez o ponderar la inidoneidad del ofrecimiento efectuado por la demandante, lo que, a su vez, responde al desarrollo del principio de conducción procesal, tal como también lo tiene establecido nuestro máximo Tribunal, de la siguiente manera: (omissis) “…de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…” (Sentencia nº 779, de fecha 19 de abril de 2.002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, recaída en el caso de Materiales MCL, C.A.). Siendo esto así, cabe apuntar que la solicitante de la oferta real asevera que la causa de la obligación cuya liberación se pretende, se origina del régimen legal de la propiedad horizontal a que se encuentra sometido el Edificio que lleva por nombre Milano, al cual corresponden y son inherentes los locales cuya titularidad raíz se atribuyó la hoy demandante, lo cual no aparece controvertido por la destinataria de la pretensión. Ello, en consecuencia, implica considerar la existencia de un régimen especial de protección que regula una de las formas que puede revestir el derecho de propiedad en que, según el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, se propicia la conformación de un derecho de dominio con modalidades especiales, dado que la unión de variadas y distintas voluntades de los diferentes propietarios de apartamentos y locales de la edificación sometida a ese régimen legal se orienta a la defensa, mantenimiento y conservación de la cosa común, para el logro de un interés colectivo, y para que ello sea así se requiere de los distintos copropietarios, entre otros aspectos, el aporte de una determinada cuota para que puedan satisfacerse los gastos originados en el cuido de la cosa común, tal como se indica en el encabezamiento del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es del siguiente tenor: Artículo 12.- “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º le hayan sido atribuidos…”. Por ende, teniendo presente que el artículo 22 de la nombrada Ley prevé que ‘Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios’, es de concluir que la decisión atinente a ponderar la conducción de los destinos de la cosa común corresponde a la plena soberanía de la asamblea general de copropietarios, pues en el seno de ella es que se adoptan los acuerdos necesarios para dar respuesta a los postulados de la ley, acuerdos estos que son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, aún para aquellos de parecer contrario. Luego, entonces, se entiende que el pago de esa cuota de condominio, en la que aparecen incluidos y pormenorizados los gastos autorizados por la masa de propietarios, redunda en un interés que solamente beneficia a la comunidad, integralmente considerada, lo cual explica que al autorizarse el gasto según lo que conste en las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios o en los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, todos los copropietarios son deudores frente a la comunidad y, en consecuencia, la comunidad es la acreedora del crédito y no las personas físicas o naturales que le sirven de representación, lo cual explica la razón de ser del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se explica que la cuota de condominio ‘servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad’. Siendo esto así, cabe apuntar que el condominio es una entidad de tipo asociativo que no tiene personalidad jurídica propia, pero sin embargo la ley le reconoce su condición de sujeto de derecho, susceptible de adquirir derechos y de contraer válidamente obligaciones, entre sí y frente a terceras personas, sólo que, como ente no corpóreo que es, necesita manifestarse hacia el mundo exterior a través de las personas físicas que le sirven de representación, lo cual aparece regulado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya norma identifica los órganos de administración y les atribuye específicas facultades que, en su esencia, están dirigidas a la satisfacción de un logro común. En ese sentido, la figura del administrador, prevista en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, representa el brazo ejecutor de las decisiones adoptadas por los copropietarios en asamblea y las funciones de ese órgano de administración son las que se indican en el artículo 20 de la misma Ley, entre las que figura la potestad por delegación de ‘Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes’, lo cual se explica porque el administrador obra como un simple mandatario de la asamblea general de copropietarios, por cuenta y orden de ésta, en cuyo supuesto rige el principio normativo contenido en el encabezamiento del artículo 1.169 del Código Civil, conforme al cual ‘Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último’, lo cual es derivación de la naturaleza intrínseca del contrato de mandato, lo cual presupone la existencia de un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello, circunstancia ésta que, en los términos expresados por el artículo 1.698 del mismo Código sustantivo, es indicativa que el mandante ‘debe cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato’, en razón que es la comunidad misma la que actúa a través de su mandatario. Por ende, la titular del derecho de crédito por concepto de gastos de condominio a que se alude en el libelo de la demanda es la comunidad de copropietarios y no la persona jurídica que ella invistiera con el carácter de mandataria, en cuyo supuesto no se satisface el primero de los requisitos contemplados en el artículo 1.307 del Código Civil, pues dicha norma ordena que el ofrecimiento ‘al acreedor que sea capaz de exigir’, pues cuando el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que las contribuciones para cubrir los gastos de condominio ‘podrán ser exigidas por el administrador del inmueble’, está refiriéndose, sin duda, a las facultades de recaudación que tiene el administrador en el seno de la comunidad, obrando por cuenta y orden de ésta, como si fuera la misma comunidad quien esté exigiendo el pago de esa acreencia. En consecuencia, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debió haber sido dirigida contra la comunidad de propietarios a través de su administrador instituido para tal fin y no, como ocurre en el presente caso, en forma directa contra el administrador, pues el efecto de la sentencia a recaer en este juicio beneficia o perjudica a la masa de propietarios, lo cual explica que esa masa de propietarios es la que, en definitiva, se halla legitimada para comparecer en juicio por hechos derivados de la administración de las cosas comunes, a través de su administrador en la forma indicada por el artículo 20, literal e), de la Ley de Propiedad Horizontal, una vez que éste haya sido autorizado por la asamblea de copropietarios o por la junta de condominio para proceder en juicio, tal como también lo tiene establecido nuestra Casación: (omissis) “...en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. (...OMISSIS....) El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador. Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito). Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo...” (Sentencia n° RC-00235, de fecha 23 de marzo de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Glenda Moraima Acevedo Sánchez contra Servicios Telcel, c.a., y otras). De igual manera, la misma Sala, en su sentencia nº RC-00143, de fecha 8 de marzo de 2.006, recaída en el caso de Elizabeth Caridad Tamayo Velásquez contra BREPAL, s.a. y otros, estableció lo siguiente: (omissis) “…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio. Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. (...OMISSIS...) El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador. Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito). De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario. Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios…”. En el presente caso, la pretensión liberatoria deducida por la hoy demandante ha sido dirigida, tal como se aprecia en el libelo, en forma directa contra el administrador del condominio del edificio Milano, cuyo administrador, de acuerdo a lo que se dispone en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, halla limitada su actuación y responsabilidad a las normas que regulan el mandato, y como tal dicho administrador es solamente un órgano de representación de la nombrada comunidad de propietarios. En consecuencia, al no estar dirigida la demanda en forma directa contra la comunidad de propietarios del citado Edificio, salta a la vista que la parte demandada, como órgano de representación que es de aquella, no tiene la adecuada e idónea legitimación ad causam para comparecer a este juicio con la finalidad de responder en forma directa a las exigencias de la actora, ya que ello, como se dijo, corresponde es a la comunidad de propietarios del nombrado Edificio. Lo anterior, sin duda, refleja la conformación de un caso de falta de cualidad pasiva de la destinataria de la pretensión para sostener las razones aducidas por la actora en su libelo, frente a lo cual debe tenerse en consideración la doctrina elaborada por nuestro más alto Tribunal, de la siguiente manera: (omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…” (Sentencia nº 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Rubén Carrillo Romero y otros). –Las cursivas y subrayado son de la Sala- Más recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia nº RC.000258, de fecha 20 de junio de 2.011, recaída en el caso de Centro Agrario Montañas Verdes, estableció lo siguiente: (omissis) “…La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona Por ende, sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales, juzga quien aquí decide que al haberse constatado en autos un caso de falta de cualidad pasiva de la destinataria de la pretensión para sostener las razones aducidas por la actora en el libelo, se hace procedente considerar la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, por lo que se hace innecesario ponderar las distintas argumentaciones de orden fáctico contenidas en el libelo. Así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- Inadmisible en forma sobrevenida la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, c.a., contra la compañía de comercio Inmobiliaria Manapire, c.a., las cuales fueron ampliamente identificadas en el cuerpo de esta decisión. 2.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora.”. Ante ello, el Tribunal observa: En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil uno (2001), dejó sentando lo siguiente: “…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador puede resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se la trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni a la acción sino a los presupuestos de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de la causa…” Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado… (Omissis)… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita; y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede; y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo, o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Por otra parte, la cuestión de saber si una persona tiene el derecho de obrar o como se dice también, si ella tiene la cualidad de obrar, se reduce a una cuestión de saber si ella es titular del derecho para el cual se reclama protección, o su idoneidad (legitimación) para cumplir un acto eficaz en razón de su relación con el bien al cual el acto se refiere; y, por la otra, la cualidad presupone un interés jurídico, un interés amparado por la Ley. En este orden de ideas, observa este Tribunal que cursa a los folios cuarenta y cinco (45) al cincuenta y cuatro (54), de la primera pieza del expediente, copia simple de Documento de Condominio del Edificio Milano inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Chacao, Estado Miranda, en fecha trece (13) de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), bajo el Nº 12, Tomo 23, del Protocolo Primero; en el cual se evidencia entre otras cosas que el inmueble de autos se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal. Observa este Tribunal, que se desprende de los autos, que la parte oferente sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, C.A., solicitó al Tribunal de la causa realizara oferta real de depósito con el objeto de cancelar el condominio de dos locales de su propiedad ubicados en el Edificio Milano, en la oficina de la administradora INMOBILIARIA MANAPIRE C.A. Ahora bien, pasa este Tribunal a verificar la falta de cualidad de la parte ofertada declarada por el Juzgado de la causa; y, en ese sentido, observa: El artículo 139 del Código de Procedimiento Civil, establece: “las sociedades irregulares, las asociaciones y los comités que no tienen personalidad jurídica, estarán en juicio, por medio de las personas que actúan por ellas o a las cuales los asociados o componentes han conferido representación o la dirección. En todo caso, aquellos que han obrado en nombre y por cuenta de la sociedad, asociación o comité, son personal y solidariamente responsables de los actos realizados”. Es a esta categoría a la que pertenece la representación del Condominio de un inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, que no tiene ni puede tener personalidad jurídica; y que, para estar en juicio, tiene una representación establecida en la propia ley especial. Por otro lado, señala el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que la administración de los inmuebles de que trata esa Ley, corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. Por su parte, el artículo 19 del mencionado cuerpo legal, dispone que la Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de administrador. Agrega la norma, que la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. Igualmente, el artículo 20 de la señalada ley dispone que, corresponde al Administrador: e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad, deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo a lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Actas de la Junta de Condominio. Por otro lado, la existencia de un contrato de Administración, es un negocio particular concerniente al régimen de administración a ser ejercido por un tercero o compañía de administración; no puede ser fuente de obligaciones y de derechos de los condóminos en particular, quienes solo se obligan o vinculan, por los normas contenidas en el documento de condominio, por su Reglamento; y, por los acuerdos celebrados en Asamblea de Copropietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal, la cual, en su artículo 25, es consistente con la norma general de la comunidad de bienes, contenida en el artículo 759 del Código Civil, donde se establece que la comunidad se rige por ese título del código, a falta de pacto entre los comuneros. El contrato de administración es un mandato; y como tal un negocio exclusivo entre el mandante que es el ente colectivo de condóminos; y, el mandatario, que es la persona que funge como administradora; pero en el mismo no puede crearse o establecerse cargas u obligaciones sobre los condóminos en particular, ya que estas cargas, que forman parte del régimen interno de la comunidad, solo se pueden crear en Asamblea, si es que ya no fueron previstas en el Documento de Condominio o en la Ley de Propiedad Horizontal. De manera que la representación del administrador del Condominio está prevista en la propia Ley y para ejercerla no requiere de algún otorgamiento especial por parte de los copropietarios, vale decir; que no tiene que ser autorizado para ello por el conjunto de propietarios sino que está facultado para ello desde su designación como administrador por imperativo de la Ley. De lo anterior se desprende que la representación judicial de lo propietarios de un inmueble adquirido en propiedad Horizontal corresponde por Ley al Administrador quien podrá actuar asistido o representado por abogados, pero para otorgar poder en nombre de los propietarios, deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y siempre que el respectivo documento de condominio así lo autorice. Además, la autorización para que el administrador otorgue poder a abogados deberá constar en el Libro de Actas. En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintitrés (23) abril de dos mil cuatro (2004), con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció en relación a la representación en juicio de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al Administrador, lo siguiente: “…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería Jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, a tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad horizontal. De modo que, el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio solo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.” En caso de autos, la parte oferente realizó oferta real de pago a la Administradora sociedad mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE C.A., en representación del Condominio del Edificio Milano y ésta acudió asistida de abogado, por lo que en base a los razonamientos expuestos y en vista de que la propia oferida reconoció ejercer la administración del condominio del Edificio Milano, sometido al Régimen de propiedad horizontal, tal como lo señaló en la contestación de la demanda y sobre lo cual no hubo discusión en este proceso, debe forzosamente esta sentenciadora desechar la falta de cualidad pasiva de la parte oferida. Así se establece. En consecuencia lo procedente en este caso, es declarar con lugar la apelación ejercida por la parte oferente; revocar el fallo apelado en todas y cada una de sus partes y ordena al Tribunal de Municipio, pronunciarse sobre la solicitud de oferta real de depósito que da inicio a este proceso. Así se decide. DISPOSITIVO Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela; y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil once (2011) por el abogado ALEXIS MARTÍNEZ SILANO, en su carácter de apoderado judicial de la oferente, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintiséis (26) de julio del año dos mil once (2011), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes. Segundo: Se ordena al Tribunal de Municipio, pronunciarse sobre la solicitud de oferta real de depósito que da inicio a este proceso. Tercera: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas. Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal. Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Cuarto, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. LA JUEZ, Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM. LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ. En esta misma fecha, a las once y quince de la mañana (11:15 a.m.,) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.