REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2012-000521. PARTE ACTORA: Ciudadana SANDRA ZIA TORRE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.207.336. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CONNY GARCÍA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 49.522. PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha doce (12) de septiembre de 2003, bajo el Nro.74, Tomo 36-A, con el número de RIF. J-31052310-0, domiciliada en la ciudad de la Victoria, Estado Aragua, representadas por sus Directores, ciudadanos Taoufik Ahmar Bseirini y Elías Ahmar Bseirini, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.693.509 y V-14.241.953, respectivamente APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 50.951. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Definitiva Formal). I ANTECEDENTES Se recibieron las presentes actuaciones en esta Alzada en fecha 09 de octubre de 2012 (vto. f.233, pz.3/3), procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Nro. Juris AP71-R-2012-000521, previo al trámite administrativo de distribución, en virtud del Recurso de Apelación presentado por la abogada CONNY GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.49.522, actuando como representante judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 08 de agosto de 2012 (f.226, pz.3/3), contra la sentencia proferida por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.197 al 224, pz.3/3), en fecha 06 de agosto de 2012, la cual declaró i) SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.; ii) CON LUGAR la reconvención que por Resolución de Contrato incoara CONSTRUCTORA TEAB, C.A. contra SANDRA ZIA TORRE, en consecuencia, resuelto el contrato; iii) que se le restituya a la parte actora-reconvenida la cantidad de Bs. 403.081,00, a fin de cumplir con la cláusula décima primera del contrato; y iv) se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la litis. El referido recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 14 de agosto de 2012 (f.229, pz.3/3). Por auto de fecha 17 de octubre de 2012, esta Alzada le dio entrada al presente asunto, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha fecha, para que las partes presentaran los correspondientes escritos de informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f.234, pz.3/3). En fecha 14 de diciembre de 2012, siendo la oportunidad fijada por este Tribunal a los fines de la presentación de los informes, comparecieron la apoderada judicial de la parte demandante-recurrente (f.235 al 269, pz.3/3) y la representación judicial de la parte demandada (f.270 al 291, pz.3/3), y consignaron sendos escritos de informes, respectivamente. En fecha 23 de enero de 2012, estando dentro del lapso para la consignación de observaciones a los informes presentados por las partes, sólo la parte accionada hizo uso de este derecho, consignando el escrito correspondiente (f.292 al 303, pz.3/3). Por auto de fecha 25 de enero de 2012, este Tribunal dijo “vistos”, y se dejó constancia que el lapso de sesenta (60) días continuos para sentenciar comenzó a computarse a partir del día 24 de enero de 2.013 inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f.304, pz.3/3). Por auto de fecha 08 de abril de 2013, este Juzgado Superior difirió el pronunciamiento en la presente causa, en virtud que su análisis y estudio necesitaba mayor tiempo, para que tuviera lugar dentro del lapso de 30 días continuos contados a partir de esa fecha exclusive (f.305, pz.3/3). Estando dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos: DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 06 de agosto de 2012, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la acción que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la CONSTRUCTORA TEAB, C.A., en la que declaró i) SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.; ii) CON LUGAR la reconvención que por Resolución de Contrato incoara CONSTRUCTORA TEAB, C.A. contra SANDRA ZIA TORRE, en consecuencia, resuelto el contrato; iii) que se le restituya a la parte actora-reconvenida la cantidad de Bs. 403.081,00, a fin de cumplir con la cláusula décima primera del contrato; y iv) se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la litis. El fallo mencionado expresó textualmente lo siguiente: …(Omissis)… PUNTO PREVIO “Ha sido criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que cuando se impugna la estimación de la demanda, por exigua o por exagerada, se debe demostrar cuál sería la estimación adecuada, y no conformarse con hacerlo de forma pura y simple. En efecto, la Sala de Casación Civil en su sentencia Nº RH.00735, de fecha 10 de noviembre de 2005, expediente 2005-000626, caso: Jacques de San Cristóbal Sextón contra el Benemérito C.A., estableció lo siguiente: (…Omissis…) Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado impugne la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación; pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la parte actora -en su escrito de demanda- procedió a estimar su acción de manera pura y simple en la cantidad de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias. Por su parte, la demandada reconviniente rechazó dicha cuantía por considerarla exagerada a tenor con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, adujo la demandada que la demandante al proceder a estimar su demanda, lo hizo en forma irresponsable, sin señalar de dónde se deduce tan exagerada cantidad, pues ni siquiera el inmueble costó dicha suma, que del compromiso de compra venta se constata que el apartamento tuvo un costo por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares, (Bs. 798.000,oo); que es por ello, que procede a rechazar una vez más la exagerada suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100. (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias estimada por la actora y procedió a contra-estimar la presente acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que la actora le queda a deber a su representada desglosándolos de la siguiente manera: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta. Así, este juzgador observa que efectivamente la parte actora al interponer su demanda por cumplimiento de contrato, procedió a estimar la misma en la suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100. (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias, sin señalar de dónde -a su criterio-se desprende dicha cantidad; ya que -como lo sostiene la demandada- del documento de compromiso de compra venta que consta en autos se observa que el apartamento objeto de dicho contrato tuvo un costo por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares, (Bs. 798.000,oo). Ahora bien, por cuanto la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, procedió no solamente a rechazar la cuantía alegada por la actora por ser exagerada, sino que también propuso en contra de la demandante la reconvención, solicitando la resolución del contrato de compromiso de compra venta estimando su acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo) o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que a juicio de la demandada reconviniente, le queda a deber la actora reconvenida desglosándolos de la siguiente manera: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta; en consecuencia, se desprende que existen elementos de convicción para admitir la cuantía propuesta por la demandada y no por la actora reconvenida, por lo cual la cuantía del presente juicio es la establecida por la empresa demandada Constructora TEAB C.A., que es la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.294.148,oo), o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias; y así se decide. En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho, relacionados y motivados precedentemente, este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por la empresa mercantil Constructora TEAB C.A., en contra de la estimación de la cuantía realizada por la ciudadana Sandra Zia Torre y así lo hará constar en la definitiva del presente fallo. Así se establece.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA: Resuelto como ha quedado el punto previo anteriormente transcrito, este Juzgado pasa a decidir la presente causa y lo hace en los siguientes términos: La parte actora reconvenida solicita a la parte demandada reconviniente, que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, por el cumplimiento del contrato del (sic) contrato (sic) suscrito entre ella y la demandada de fecha 27 de noviembre de 2008 y en consecuencia a otorgar de manera inmediata por ante la Oficina de Registro respectivo o ante la Notaría, el nuevo contrato de compra venta, para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro de los intereses de financiamiento, el cual a decir de la actora es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo). A otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta Por su parte la demandada, en el acto de contestación a la demanda procedió a rechazar y contradecir la demanda en su contra y además propuso a la actora la reconvención solicitando la resolución: 1) Del contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellos, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el mismo ya ha sido plenamente identificado, por el incumplimiento por parte de la ciudadana: Sandra Zia Torre, de las Cláusulas: Octava, que dispone: LA COMPRADORA acepta que todos los gastos que cause esta operación corran por su exclusiva cuenta. Los gastos incluyen entre otros los Derechos de Registro, derechos estos, que se negó a pagar tal y como se evidencia en el Acta de no Acuerdo y remisión, realizada en la Sala de Conciliación de INDEPABIS, en fecha 19 de Enero del año 2011 y por el contrario los referidos gastos fueron pagados por mi demandada; Décima Primera, literales a), c), d) y e), que señalan entre otras cosas lo siguiente, Cláusula Décima Primera: “en caso de que LA PROPIETARIA esté lista para proceder a la venta del inmueble, y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a LA COMPRADORA, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, …” literales: a) que textualmente dispone: “El incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos mediante este documento”; c) La no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto del otorgamiento del documento de compra-venta; d) “La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la Cláusula Cuarta de este documento; e) “La falta de pago a LA PROPIETARIA en el acto del otorgamiento del documento de compra-venta de la cantidad que corresponda pagar en ese acto, por concepto de venta de EL INMUEBLE”. 2) De conformidad con la misma Cláusula Décima Primera del citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, la demandada procedió a retener el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora reconvenida, como indemnización por daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal, en consecuencia, y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, el precio convenido por las partes del apartamento, es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo) y por cuanto LA PROPIETARIA ha recibido de manos de la compradora reconvenida, la suma de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolivares con 00/100 (Bs 503.852,oo), la demandada reconviniente procedió a retener la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4) y en el término de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la introducción del presente escrito por ante el Juzgado, o cuando lo juzgue conveniente este Tribunal, la demandada reconviniente devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago, es decir, devolvería la suma de Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y uno Bolívares con Seis Céntimos. (Bs. 403.081,06). - II - - MOTIVACIONES PARA DECIDIR - Con el propósito de resolver la presente controversia, este Sentenciador pasa a hacer las siguientes consideraciones: Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “(…Omissis…)” En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada. Planteada la controversia en los términos antes expuestos, este Tribunal observa: el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “(…Omissis…)” Así las cosas y a tenor con lo establecido en el artículo citado, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes y a tal efecto observa. Pruebas de la parte Actora-Reconvenida: 1.- Documentales: 1. Promovió y reprodujo el Contrato de Compromiso de Compra Venta entre ellos autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 81 y el cual consta en autos. Con relación al Contrato de Compromiso de Compra Venta, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende, por ser documento Público, emanado de una Autoridad Pública, capaz de dar fe Pública a sus actuaciones y que además ambas partes reconocen dicho documento, como el que rige entre ellos y así se decide. 2. Ahora bien, la parte actora, además de reproducir el citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, también señala con el objeto -y según sus palabras- de demostrar la relación entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la empresa demandada, toda vez que -a decir de la actora- el número de teléfono de contacto (0414-3243888) que se especifica en el Contrato de Compromiso de Compra Venta, corresponde al mismo número que aparece al lado de la firma y número de cédula del ya mencionado ciudadano, en la factura Control No. 0048 y para dejar constancia del precio establecido para el inmueble de iguales características vendidos en fechas diferentes. Con relación a lo expuesto por la demandante reconvenida, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno a dicha factura control No. 0048, por cuanto aparece con un membrete con el nombre de MAURICE M. BISARINI BITAR, con un monto Cinco Mil Bolívares (5.000). La citada factura no demuestra relación alguna entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la demandada y mucho menos se demuestra que el ciudadano nombrado obliga a la empresa. Por otra parte, este Tribunal ni siquiera tiene la certeza si la referida factura fue realmente firmada por el ciudadano en alusión; y, a todo evento, siendo la mencionada factura un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de la misma, ha debido ser ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, en el acto de contestación a la demanda, la demandada impugnó, rechazó y desconoció la (sic) tantas veces nombrada factura, por emanar de un tercero que no obliga a la demanda (sic). Por otro lado, el hecho de que el número “0414-3243888” aparezca en el contrato de compromiso de compra venta tal y como se observa de la cláusula Décima Quina (sic) del contrato, para eventuales comunicaciones entre las partes, ello de modo alguno demuestra que dicho número es un medio probatorio para demostrar que el ciudadano en mención obliga a la empresa; y, a juicio de este Tribunal, ni siquiera está claro que el número arriba transcrito es del ya referido ciudadano. Por otra parte, tampoco es un medio de prueba para dejar constancia del precio establecido para el inmueble de iguales características vendidos en fechas diferentes. Por las mismas razones antes expuestas, es decir, que es una factura que emana de un tercero que no es parte del proceso ni causante de ella y no fue ratificado por su firmante en la prueba testimonial y como se señaló más arriba la mencionada factura ya fue impugnada y desconocida por la demandada por no emanar de ella, en consecuencia, queda desechada la factura No. 0048 y así se establece. 3. En el punto 2 de su escrito de promoción de pruebas la actora reconvenida reprodujo contratos de Compra Venta de inmuebles en el mismo desarrollo, con el fin de demostrar que son contratos de adhesión; que la empresa según la actora hace firmar a posibles compradores y que a su juicio son violatorios de normas de orden público y los mismos fueron marcados de la siguiente manera: “E”, contrato suscrito ante la Notaría Pública Decimoquinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 52, Tomo 140 entre la empresa demandada y la ciudadana: DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016, cuyo monto de venta es por la suma de Bs. 672.500,oo. Marcado “E1”, contrato suscrito ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2011, bajo el No. 2011.2645, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1787, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016, en la cual se observa que se mantuvo el precio de venta de un inmueble de iguales características por Bs.672.500,oo. 4. Igualmente, promovió marcado “F” contrato suscrito por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de agosto de 2009, anotado en el No. 39,Tomo 47, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo y el contrato suscrito por ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el No. 2011.2741, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1851, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo, conforme al Contrato de Compromiso de Compra Venta. Al respecto, el Tribunal observa de la simple lectura de los documentos transcritos que los mismos son documentos públicos emanados de una autoridad pública capaz de dar fe pública a sus actuaciones, los cuales gozan de presunción de veracidad. Ahora bien, de haber sido contratos violatorios del Orden Público han debido ser advertidos por la Autoridad Pública que presenció el acto; además, mediante un escrito de pruebas no puede descalificarse el contenido ni la eficacia de dichos documentos, en todo caso, ha debido ser intentada la Tacha de Documentos Públicos y citados los terceros que aparecen en ellos. En consecuencia, del análisis de los documentos en referencia se observa que de ninguna manera son documentos subjetivos ni aleatorios, por cuanto todos ellos mantienen el precio pactado por las partes que intervienen en la negociación. Del mismo modo, no hay que olvidar que, en los pactos consensuales, las partes son las que imponen las condiciones que han de regir entre ellas siempre y cuando estén ajustados a derecho. Expuesto lo anterior, quien aquí decide difiere del criterio de la actora, en el sentido que los contratos en referencia son de adhesión, unilaterales, aleatorios o subjetivos, en todo lo que se refiere a las condiciones y el precios que aparecen en todos los documentos traídos por la actora; es más, tampoco se observan violaciones de alguna norma de orden público en dichos contratos. Quien aquí decide acoge lo sustentado por la demandada en su escrito de informes, cuando señala al Tribunal que el ciudadano Notario Público indicó a cada otorgante sobre el contenido y consecuencias del documento que suscriben, por lo tanto el contrato de compromiso de compra venta suscrito por las partes que intervienen en este proceso, no es de criterio subjetivo, ni aleatorio ni mucho menos de adhesión por parte de la empresa demandada; todo lo contrario, es un documento consensual mediante el cual interviene la voluntad de ambas partes. En consecuencia, y de conformidad con el principio de la comunidad de pruebas, ya que una vez que conste en autos las prueba no importa de quien emana debido a que pertenece al proceso, este Tribunal le otorga valor Probatorio a los documentos antes analizados en favor de la parte Demandada Reconviniente y así se decide. 5. En el punto 3 del escrito de promoción de pruebas de la actora, invoca el principio de la comunidad de pruebas, y procede a promover las documentales traídos por la demandada en el acto de contestación a la demanda marcados “A, B y C”, Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D” Notificación publicada en el Diario el Universal y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011. Se promueven estos documento (sic) según la demandante para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de probar que la empresa demandada convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, pero que jamás le notificó esa supuesta condición de incumplida en sus obligaciones. Con relación al presente medio probatorio, este Tribunal se pronunciará en la oportunidad de valorar las pruebas de la demandada reconviniente, y así se decide. 6. Fueron promovidos en cuatro folios las originales de las letras de cambio N° 02/24 por Bs. 10.000,oo y la letra de cambio N° 01/01 con vencimiento al 20 de junio de 2009 por Bs. 40.000,oo y que presuntamente corresponden a la cuota especial N° 1. En 04 folios letras de cambio a la orden a la orden (sic) de Constructora TEAB C.A., N° 01/24 por Bs.10.000,oo. En 02 folios letras de cambio a la orden de Constructora TEAB C.A., y que a juicio de la actora se evidencia tanto en anverso como en el reverso, la firma del ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, con su cédula de identidad N° V-11.931.710, los cuales coinciden con la firma de la factura Control N° 0048 y se puede observar que el número de cédula escrito de su puño y letra, coinciden con los datos de Registro Electoral de CNE, del cual acompañaron impresión de la página web y copias de los cheques del Banco Mercantil N° 17027695 y Banco BFC, N° 26613394, los mismos identifican al ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, al reverso de las letras de cambio, todo ello con la finalidad de demostrar la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada y prueba el pago de la cuota 03/24. Ahora bien, con relación a la factura Control N° 0048 ya este Tribunal se pronunció al respecto desechando la misma por emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de ella a tenor con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Igual criterio tiene este Tribunal sobre las letras de cambio, así como los cheques y la pagina (sic) web traídos a autos por la actora con el fin de demostrar la relación existente entre la demandada y el citado ciudadano, y siendo documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el proceso ni causante de las mismas han debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo enunciado. En consecuencia, quedan desechados los instrumentos arriba referidos y sin ningún valor probatorio y así se decide. 7. Fueron promovidos los siguientes documentos: a) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 04/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BANCORO Nº 75000011. b) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 05/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29470607; c) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 06/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472614; d) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 07/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472623; e) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 08/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613406 y copia de cheque del Banco MERCANTIL Nº 79094824; f) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 09/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 226613403 y copia del cheque de Banco BFC Nº 29472627; g) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 10/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613414; h) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 11/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante Nº 0007; i) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 12/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de cheque S/Nº; j) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 13/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de depósito Nº 02323122 del Banco del Tesoro por Bs. 50.000,00; k) En tres (03) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 14/24 por Bs. 10.000,00 y Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 15/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de cheque S/Nº por Bs. 20.000,00; l) En nueve (09) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 16/24; 17/24; 18/24 y 19/24 c/u por Bs. 10.000,00 y copias de tres (03) comprobantes de cheque S/Nº por Bs. 20.000,00; Bs. 20.000,00 y Bs. 40.000, 00; copias de cheques de Banco de Venezuela Nº 88002421 por Bs 40.000,00; del Banco BFC Nº 38737820 por Bs. 20.000,00 y del Banco de Venezuela Nº 16002395 por Bs. 20.000,00; y copia de comprobante de depósito Nº 204004004 del Banco del Tesoro por Bs. 80.000,00 a nombre de CONSTRUCTORA TEAB C.A. recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL. m) En cuatro (04) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 20/24; 21/24 y 22/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco Venezolano de Crédito Nº 13186766 por Bs. 30.000,00, recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL; n) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de noviembre de 2009 por concepto de cuota especial Nº 02 por Bs. 40.000,00; o) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de junio de 2010 por concepto de cuota especial Nº 03 por Bs. 40.000,00. Ahora bien, en lo que respecta a los documentos, recibos y letras de cambio arriba señalados, este Tribunal observa que dichos instrumentos merecen igual tratamiento que los documentos ya analizados por este Juzgador, en el sentido que ninguno de ellos demuestra relación alguna entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y tampoco evidencia que el citado ciudadano obliga a la empresa demandada Constructora TEAB C.A.; y siendo documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio ni causante de la misma, han debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, de haber sido negados, tachados y desconocidos por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. En ese mismo orden de ideas, tal y como lo señala la demandada en el punto previo del escrito de pruebas, la actora trae a los autos de manera extemporánea e ilegal, hechos no citados ni alegados por ella en su escrito de demanda, al nombrar al ciudadano: MAURICE M. BISARINI BITAR, titular de la cédula de Identidad N° 11.931.710, como quien le presentó los cálculos de intereses legalmente no autorizados. Por lo que de admitir tales hechos la demandada reconviniente quedaría indefensa al no conocer el nuevo hecho planteado por la demandante y proceder a ejercer su derecho a la defensa sobre el referido particular. Por las razones expuestas, quedan desechados del análisis probatorio y así se decide. 8. Promovió experticia a los fines de revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo y del inmueble 2-D, a los fines de probar que el cálculo de los intereses al 2% sobre el precio base y también con el fin de probar que los precios de venta del inmueble obedece a cuestiones subjetivas y aleatorias unilateralmente establecidas por la empresa. Con relación a la prueba antes citada, este Tribunal observa que solamente el experto Omar A., Barrio Revilla, nombrado por la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes y no consta en autos que los expertos nombrados tanto por el Tribunal, como por la parte que promovió la prueba, hayan intervenido en dicho avalúo; en consecuencia, el avalúo presentado por el experto nombrado por la parte demandada carece de eficacia y, por ende, el Tribunal lo desecha y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide. 9. Consta en autos misiva emanada de la República Bolivariana del Ministerio Público, Dirección de Delitos Comunes y suscrita por Orlando Padrón, en su condición de Director de Delitos Comunes. En dicha misiva el referido Director le participa a la ciudadana Sandra Zia Torre, que en atención a la denuncia que ella presentó en contra de la empresa Constructora TEAB C.A., por presunto cobro de IPC en las Residencias Coromoto Palace, que fue comisionada para actuar en la investigación, la Fiscal Décima Séptima del Ministerio Público. Con relación a la denuncia arriba mencionada, este Tribunal observa que no consta en autos resultado alguno que deba ser apreciado por este Juzgador, en consecuencia, se desecha del análisis probatorio y así se decide. 2.- Testimoniales: 1. Fue promovido como testigo al ciudadano: GIORGIO DI MURO, titular de la cédula de Identidad Nº V-13.454.656. Respecto a las declaraciones del referido ciudadano, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, debido a que de las deposiciones del mencionado testigo, se constata que tiene interés en las resultas del juicio, toda vez que dicho ciudadano prestó patrocinio a la demandante, la representó en la denuncia que él mismo ejerciera por ante el INDEPABIS, en contra de la empresa Constructora TEAB C.A.; teniendo inclusive carta poder para representar a la actora ante el Organismo arriba identificado, tal y como consta en autos. Además, de las declaraciones del citado testigo se observa que promovió a la ciudadana Sandra Zia Torre, parte actora en el proceso que nos ocupa como testigo en un caso que él llevaba como actor ante el Tribunal Supremo de Justicia, por lo que debemos concluir que ambas partes han prestado su patrocinio uno al otro en las causas que tienen interés. Por las razones expuestas, este Tribunal desecha al testigo en referencia, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide. Pruebas de la parte Demandada-Reconviniente: 1.-Documentales: 1. La parte demandada reconviniente promovió los telegramas con acuse de recibos que le envió a la ciudadana Sandra Zia Torre de fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los mismos fueron entregados por el Instituto Postal Telegráfico San Martín, Caracas, Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de2011 en Residencias Santa Rita, PB, apartamento No.1, entre calle Piedra a Palmito, Quinta Crespo Municipio Libertador Caracas, dirección que fue convenida por las partes en la cláusula Décima Quinta. Los Telegramas que le fueron enviados a la actora reconvenida, fue con el objeto de notificar a la demandante, ciudadana: Sandra Zia Torre, que conforme a lo pautado en la cláusula Séptima del contrato suscrito entre ellos el día 27 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo del Municipio Libertador, inserto en el No. 63; Tomo 81, que debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, a fin de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento identificado en el contrato de compromiso de compra venta. Igualmente se le notificó, que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que la compradora (hoy actora) adeuda a la empresa Constructora TEAB C.A., hoy demandada por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares, (Bs. 294.148,oo), discriminados de la siguiente manera: La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010 y la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo) correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato en referencia. Asimismo, se le notificó a la referida ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, que debía comparecer con su cédula de identidad laminada y su RIF vigente. Sobre dichos instrumentales, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio a dichos telegramas, ya que no fueron impugnados ni tachados por la actora reconvenida; todo lo contrario, la demandante también los promovió a su favor como principio de la comunidad de pruebas y así se decide. 2. Fue promovida como prueba notificación que le fue hecha a la parte demandante por medio de la prensa Diario El Universal, de fecha 17 de mayo de 2011, del mismo contenido de los telegramas. Este Tribunal le otorga todo el valor probatorio a la mencionada notificación, debido a que no fue impugnada ni cuestionada por le adversaria; por el contrario, fue promovida y aceptada también por ella bajo el principio de la comunidad de pruebas y así se decide. 3. La demandada solicitó en fecha 18 de mayo de 2011, al Juzgado Distribuidor respectivo del Área Metropolitana de Caracas, la notificación de la demandante reconvenida del contenido arriba enunciado en los telegramas, dicha Notificación, la efectuó el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 25 de mayo de 2011. Como se (sic) anotáramos en párrafos anteriores, la parte actora reconvenida invocó a su favor el principio de comunidad de la prueba, y procedió a promover las documentales aportadas por la demandada en el acto de contestación a la demanda marcados con las letras “A”, “B” y “C”, que son los Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D”, notificación publicada en el diario “El Universal” y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011. Se promovieron estos documento -según la demandante- para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de demostrar que la empresa demandada convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, pero que jamás le notificó esa supuesta condición de mala pagadora. Ahora bien, en la cláusula sexta la propietaria hoy demandada estimó que culminaría la construcción de la edificación a más tardar en el mes de diciembre de 2010 y en caso que ello no fuere posible se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una y si para dicha fecha no se había concluido la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que se concluyera la misma o dar por terminado el contrato; y que en la referida cláusula se estableció la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora y en dicha cláusula, las partes dejaron establecido cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondiente a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos entre otros. Asimismo, se advierte de la cláusula Séptima del contrato de compromiso de compra venta que las partes convinieron que el documento traslativo de propiedad sería protocolizado dentro de los 45 días continuos siguientes a la fecha de obtención del último permiso de habitabilidad de la obra (bomberos, constancia de recepción del edificio a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, sanidad, catastro o cualquier otro que exijan las autoridades competentes); y, del mismo modo, se convino que la propietaria notificaría a la compradora con 10 días hábiles de anticipación el día, hora y lugar de la firma de otorgamiento del documento definitivo de compraventa y si la compradora tuviere cuotas pendientes por pagar de acuerdo al cronograma de pagos establecidos, ésta se obligaba a pagar la totalidad de las cuotas por vencer desde ese momento, en un plazo de 30 días siguientes, para así tener totalmente pagado el inmueble, como paso previo a la protocolización del documento de compra venta. Así las cosas, se observa que efectivamente la propietaria estimó que culminaría la obra -a más tardar- para el mes de diciembre de 2010; y, en caso que ello no fuere posible, se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una. Si para entonces no se había concluido aun la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que concluyera la obra o dar por terminado el contrato y que en la misma cláusula se estableció como cláusula penal, la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora. Además, en la referida cláusula las partes establecieron cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondiente a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos entre otros. Ahora bien, tomando en cuenta que en fecha 25 de Marzo de 2011, el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, emitió el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, Nº 17414, debemos concluir que automáticamente se prorrogó el contrato por dos (2) prórrogas por el plazo de tres (3) meses cada una, tal y como quedó establecido en la cláusula sexta del mismo; culminando el plazo de la primera prórroga el 31 de marzo de 2011 y por cuanto el Certificado de Bomberos le fuera entregado en fecha 25 de marzo de 2011, los cuarenta y cinco (45) días que tenía la propietaria para notificar a la compradora a objeto de protocolizar el documento definitivo de compra venta empezaría a correr a partir del primero (01) de abril de 2011 hasta el 15 de mayo del mismo año, ambas fechas inclusive. Sin embargo, de la simple revisión del calendario del año 2011, se observa que el 15 de mayo fue día domingo, por lo que siendo que el primer telegrama fue enviado en fecha 16 de mayo del año 2011, el día hábil siguiente al domingo, y no siendo imputable a la propietaria haber recibido el referido Certificado de bomberos en fecha 25 de marzo de 2011, este Tribunal debe declarar como válida y oportuna la notificación efectuada por la propietaria a la compradora a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra y venta. Así se establece.- En ese mismo orden de ideas, consta en autos telegrama de fecha 09 de abril de 2011, mediante el cual la propietaria notifica a todos los compradores (incluyendo a la demandante) de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta; a dicho instrumento este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, por cuanto el mismo no fue tachado por la demandante reconvenida y si tomamos en consideración la fecha que le fue otorgada a la demandada el Certificado de Bomberos, el cual -como se señaló fue el veinticinco (25) de marzo de 2011- y la fecha 09 de abril del mismo año, oportunidad en la que la demandada ya había enviado el telegrama a todos los compradores -incluyendo a la actora reconvenida- habían pasado apenas quince (15) días consecutivos y así se decide. 4. Fue promovida Inspección Judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de demostrar que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 am, fecha en la cual se procedía a protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el documento definitivo de Compra Venta a la ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, del apartamento identificado con el No. 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias Coromoto Palace, ampliamente identificado en el documento de compromiso de compra venta suscrito entre la demandante y la demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo, el día 27 de noviembre de 2008, quedando inserto en el No. 63; Tomo 81; sin embargo, la demandante no se presentó a dicho acto por ante el referido Registro. El Tribunal le otorga todo el valor probatorio a la inspección judicial antes mencionada, por cuanto la misma es un documento público, emanado de una Autoridad Pública, capaz de dar fe Pública a sus actuaciones y por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por la demandante, adquiere todo el valor probatorio que de ella se desprende y así se decide. Analizados y valorados como han sido todos los medios probatorios promovidos por las partes, este Tribunal observa: Tal como hemos indicado reiteradamente a lo largo del presente fallo, consta en autos Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre la demandante y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Dicho contrato fue traído a los autos por ambas partes y este Tribunal le otorgó su justo valor probatorio. Ahora bien, de acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte actora es procurar el cumplimiento del contrato antes identificado, solicitando del Tribunal sea condenada la empresa demanda en otorgar de manera inmediata por ante la Oficina de Registro respectivo o ante la Notaría un nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro indebido de intereses de financiamiento, el cual es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), así como a otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta. A tal efecto este Tribunal observa, que la parte actora de manera imprecisa ejerce tres (3) acciones simultáneas, como lo son: 1) el Cumplimiento de Contrato suscrito entre ellos en fecha 27 de noviembre de 2008; 2) el otorgamiento por ante la Oficina de Registro o ante la Notaría un nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario y que a su juicio se debe respetar el precio sin el cobro de intereses de financiamiento, que según ella es por la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), pero no dice para qué es el crédito hipotecario y a qué se debe, ni de dónde se deduce el cobro de intereses por financiamiento; y 3) Que una vez obtenido el crédito, se proceda a otorga de manera inmediata por ante la oficina Subalterna el documento definitivo de compra venta. Ahora bien, tal y como lo manifestó la demandada en el acto de contestación a la demanda no existe, ni se firmó contrato alguno entre la demandante y la demandada, sino un contrato de compromiso de compra venta y es a dicho contrato que este Tribunal pasa a analizar si la demandada incumplió con sus obligaciones contractuales y a tal efecto observa: De conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar sus afirmaciones, esto es, evidenciar la existencia de pago de intereses del 2% mensual; que el contrato suscrito entre ella y la demandada es unilateral, de adhesión y aleatorio. El pago de los intereses de financiamiento y que -según sus propias palabras- asciende a la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), y que ello constituye Usura Genérica. Asimismo, la actora reconvenida tenía la carga de probar que la demandada cobró INPC. Como se dijo más arriba, es a la parte actora a quien le correspondía demostrar a través de los medios de prueba establecidos en la Ley, sus afirmaciones de hecho, cosa que no probó a lo largo del proceso, contraviniendo el dispositivo contenido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual por lo cual (sic) este Juzgador no puede llegar a la convicción del supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales imputadas a la parte demandada derivadas del contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellos. En todo caso y atendiendo a lo señalado por la actora, en el sentido que la demandada ha debido entregar el inmueble a más tardar en el mes de diciembre de 2008, si ello fuera cierto, la demandante no ha debido intentar la presente acción de Cumplimiento de Contrato, sino que ha debido -en todo caso- acogerse a lo establecido por ellos en la cláusula sexta que señalaba que si para dicha fecha no se había concluido la obra, por causas no imputables a la propietaria, la compradora podía a su elección esperar a que se concluya o dar por terminado el contrato, en cuyo caso la propietaria tenía la obligación de devolver las sumas de dinero por ella recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la demandante. Por las consideraciones antes expuestas y debido a que tampoco la actora reconvenida pudo demostrar que fue por causa imputable a la demandada reconviniente el hecho que no fue entregado el inmueble a más tardar en el mes de diciembre de 2008, se debe declarar SIN LUGAR la pretensión de la actora. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA La parte demandada, propuso reconvención solicitando en dicha reconvención la Resolución del Contrato de compromiso de compra venta que suscribió con la actora reconvenida en fecha 27 de noviembre de 2008, por cuanto no ha dado cumplimiento a su obligaciones contractuales tales como la contemplada en la cláusula cuarta del citado contrato, esto es la de pagar a la vendedora la suma de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarten y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), que la demandada desglosó de la siguiente manera: La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010, La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010 y la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), que corresponde a la cuota del mes de diciembre de 2010 . La cláusula octava, en la cual se señaló que todos los gastos eran por cuenta de la compradora, tales como gastos de registro. La cláusula décima primera, que disponía que en caso de no se efectuare por causas imputable a la compradora el contrato quedaría resuelto de pleno derechos y fijaron en la misma cláusula, cuáles serían las causas imputables a la compradora y entre ellos se encuentra: a) El incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos por ella mediante el contrato; c) la no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta, d) la falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula cuarta. Al respecto, este Tribunal observa: Quedó demostrado en autos la existencia del contrato de opción a compra aludido, así como que efectivamente, la parte demandante reconvenida no cumplió con sus obligaciones contractuales al quedar evidenciado que la demandante no pagó más de tres (3) las cuotas que le adeudaba a la propietaria tal y como se prueba del acta de no acuerdo levantada por el INDEPABIS, y tampoco consta en autos que la actora reconvenida haya pagado las cuotas arriba señalada, todo lo contrario la demandante reconoce que por lo menos le adeuda a la demandada la suma de Noventa y Dos Mil Ochocientos Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.92.848,oo), tal y como consta del libelo de la demanda cursante al folio 5 del expediente. Igualmente, quedó demostrado en autos que no obstante a la notificación que le realizara la demandada mediante los telegramas que cursan en autos de fecha 09 de abril y 16 de mayo a los fines de presentarse por ante el registro subalterno respectivo para protocolizar el documento definitivo de compra venta, ésta no se presentó al acto, tal y como consta de Inspección Judicial levantada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De igual modo, no consta en autos que la actora reconvenida haya dado cumplimiento a la cláusula octava, esto es, el pago de derecho de registro a que se refiere dicha cláusula. Por su parte la demandada ha dado cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contractuales al extremo que consignó por ante el Tribunal en cheque de gerencia la cantidad Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y Un Bolívares (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida, a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera, del citado contrato de compromiso de compra venta, señalando al efecto que por cuanto el precio convenido por las partes del apartamento es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 798.000,oo) y debido a que la propietaria recibió de la compradora la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 503.852,oo) suma esta que tampoco fue objetada por la demandante reconvenida, la demandada, procedió a retener la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4), que es el 20% de la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 503.852,oo), estipulada como cláusula penal. Ahora bien, la parte actora reconvenida se opuso a la consignación del ya referido cheque y solicitó al Tribunal sea declarada inadmisible la reconvención, por cuanto a su juicio dicha consignación constituye un procedimiento incompatible con el que nos ocupa, debido a que constituye la oferta real y el depósito. A tal efecto, quien aquí decide observa, que la oferta real y el depósito es un procedimiento mediante el cual el deudor que quiera ser liberado de una deuda podría proceder a ofrecer a su acreedor la suma adeuda más los intereses, gastos líquidos e ilíquidos. En el presente caso se constata que la demandada no adeuda monto alguno a la actora reconvenida, sino que procede a dar cumplimiento a lo establecido y convenido por ellos en la cláusula Décima Primera del ya aludido contrato. Con la consignación del aludido cheque la demandada no hace más que cumplir cabalmente con sus obligaciones contraídas con la actora, es por ello que resulta IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de la acción formulada por la actora reconvenida y así se decide. Ahora bien, la reconvención demandada por la Constructora TEAB, C.A., tiene su fundamento legal en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y habiéndose demostrado los extremos de su procedencia en el presente caso; en consecuencia, este Tribunal debe declarar CON LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la representación judicial de la parte demandada en contra de la demandante, ciudadana Sandra Zia Torre, tal como se hará constar en la dispositiva del fallo y así se decide. - III - - DISPOSITIVA - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que, por acción de Cumplimiento de Contrato, intentara la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en contra de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en contra de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, ambas suficientemente identificadas. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la reconvención que por acción de Resolución de Contrato, incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, en contra de la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, En consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre la demandante y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. TERCERO: Se acuerda que la parte demandada-recoviniente, sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, restituya –una vez que el presente fallo quede definitivamente firme- únicamente a la parte actora-reconvenida, la cantidad de CUATROCIENTOS TRES MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida; a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera del citado contrato de compromiso de compra venta. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena su notificación a las partes, a objeto de la interposición de los recursos; todo ello de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 6 de Agosto de 2012. 202º y 153º…”. (Negritas y subrayados de la recurrida). Contra esta decisión, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, ejerció recurso de apelación en fecha 08 de agosto de 2012 (f.226), siendo oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, en fecha 14 de agosto de 2012 (f.229). FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN DE LOS INFORMES: En fecha 14 de diciembre de 2012 (f.235 al 269, pz.3/3), siendo la oportunidad correspondiente para la consignación en alzada de escritos de informes, la apoderada de la parte demandante-reconvenida y recurrente, lo hizo de la siguiente manera: Primeramente, hace un recuento de lo que -a su decir- fue estipulado en el contrato suscrito entre las partes, debidamente autenticado en fecha 27 de noviembre de 2008, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 63, Tomo 81, que es objeto del cumplimiento accionado. Respecto de la sentencia recurrida, la representante judicial de la parte actora-recurrente señaló que recurre de la misma, por considerar que se ha violado el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. Al efecto señala, la existencia en el proceso de una inepta acumulación de pretensiones, motivado a que las partes convinieron de común acuerdo en la Cláusula Décima Primera, “(…)que en caso de que la propietaria, Constructora TEAB C.A., estuviera lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la compradora, el contrato de compromiso de compra venta quedaría resuelto de pleno derecho y la propietaria CONSTRUCTORA TEAB, C.A., retendría el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora, como indemnización por los daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal; y en el plazo de sesenta (60) días hábiles, devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago, por lo que dicho ofrecimiento ante el Juzgado a quo, se configura en una Oferta Real y Deposito (sic), cuyo procedimiento es incompatible con el ordinario, razón por la cual alegamos la inepta acumulación de pretensiones.” (Negritas y subrayados de la recurrente). Arguye que, la conclusión del tribunal sobre este punto derivó en declarar “IMPROCEDENTE” la solicitud de inadmisibilidad de la acción, por cuanto consideró que con la consignación del cheque presentado por la parte demandada-reconviniente, ésta cumplió cabalmente con las obligaciones contraídas con la parte actora; y al respecto la actora señala, que disiente de dicha conclusión, por cuanto la oferta real de pago es una solicitud cuyo procedimiento especial está conformado por 2 fases, la primera no contenciosa (el ofrecimiento), y de ser necesario, una segunda fase contenciosa que se abre ordenando el depósito de la cosa ofrecida, con fundamento en la negativa expresa o tácita del acreedor de aceptar la oferta, en conformidad con los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil. Expresa que, como la demandada reconviniente dio por hecho la no aceptación del ofrecimiento, activó la segunda fase contenciosa que se abre ordenando el depósito de la cosa ofrecida, y que como quiera, “que la parte actora reconvenida se opuso a la consignación del ya referido cheque” corroborando la presunción de no aceptación del ofrecimiento, la norma procedimental ordenaba el depósito de la cosa ofrecida; y que el oponerse la actora a la consignación del mencionado cheque debía entenderse como la negativa expresa de aceptar la oferta y el depósito del cheque por ministerio del juez, como la perfección del procedimiento de oferta real; por lo que están dados todos los requisitos para que el ofrecimiento sea válido, de conformidad con el artículo 1.307 del Código Civil. Que como la acción de resolución de contrato se rige por el procedimiento ordinario, y la oferta real de pago se rige por un procedimiento especial, es por lo que alega la existencia de la inepta acumulación de pretensiones. Seguidamente, la parte actora mediante su apoderada judicial, expresó que demandó el cumplimiento del contrato suscrito con Constructora TEAB, C.A., para que convenga o sea condenada a otorgar un “nuevo contrato de compra-venta” respetando el precio sin el cobro indebido de los intereses de financiamiento; a otorgar de manera inmediata, el documento definitivo de venta, una vez obtenido el crédito. Que en la recurrida se produjo un error en el establecimiento de los hechos, toda vez que se señaló que la actora tenía la carga de demostrar “que el contrato suscrito entre ella y la demandada es unilateral, de adhesión y aleatorio”. Aduce la actora, que se promovió el contrato de compromiso de compra-venta suscrito entre las partes, así como contratos de compra-venta de inmuebles en el mismo desarrollo, a los fines de demostrar que son contratos de adhesión que la empresa constructora hace firmar a cada posible comprador de vivienda, sin posibilidad de discutir el contenido de sus cláusulas, y que de la lectura de esos contratos se puede conseguir cláusulas contractuales que son violatorias de normas de orden público, y para demostrar que el precio de venta para iguales inmuebles obedece a criterios subjetivos y aleatorios de la empresa denunciada y no a razones técnicas-económicas que obedezcan a una estructura de costo predeterminada. Agrega que, el contrato de preventa en cuestión, está regido por una Ley especialísima, cuyas disposiciones son de orden público e irrenunciables por las partes, llamada Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios; y que este contrato de preventa tiene los elementos para ser catalogado como un contrato de adhesión, y que las normas referentes a estos contratos fueron desarrollados ampliamente por la sentencia Nº1049 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23-07-2009, expediente Nº 04-2233. Que el tribunal yerra en el análisis y valoración de los referidos contratos al decir que como son documentos públicos emanados de una autoridad pública capaz de dar fe pública a sus actuaciones, gozan de presunción de veracidad y que de haber sido violatorios del orden público han debido ser advertidos por la autoridad pública que presenció el acto, y que está en desacuerdo con dicha conclusión, por cuanto la autoridad que presenció el acto es un Notario, y que si bien “…la Ley impone a los Notarios la obligación de informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios jurídicos otorgados en su presencia, así como de las renuncias, reservas, gravámenes y cualesquiera otro elemento que afecte los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico y dejar constancia en el acto del cumplimiento de esta obligación, y en caso de omisión será responsable civil, penal y administrativamente, por máximas de experiencia y ser un hecho notorio, quienes hemos firmado ante un Notario Público conocemos que dicha obligación se limita solamente a hacer referencia en el documento que tal requisito se cumplió y se limita su actuación a verificar los datos de las partes y los documentos presentados.” Alega la actora, que “no puede pretender como lo señaló el Tribunal a quo, que “de haber sido contratos violatorios del Orden Público han debido ser advertidos por la Autoridad Pública que presenció el acto” toda vez que no es la función del notario y no se está atacando el Contrato por ser violatorio del orden público, se está señalando que el contrato tiene “cláusulas abusivas” las cuales se mantienen constantes en todos los documentos promovidos y a los cuales el Tribunal a quo, les otorgó pleno valor probatorio, contratos regidos por una Ley Especialísima, cuyas disposiciones son de orden público e irrenunciables por las partes, que actualmente recibe el nombre de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, “Contrato de Preventa” que tiene los elementos para ser catalogado como “Contrato de Adhesión” que fueron ampliamente analizados y que por Notoriedad Judicial deben conocer los jueces, en la Sentencia Nro. 1049 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de julio de 2009.” Agrega la demandante, que si el Tribunal hubiese revisado y comparado solamente el precio de los inmuebles contenidos en esos documentos públicos, habría llegado a la misma conclusión que ella, la cual es, “(…)que el “supuesto precio convenido” establecido en el contrato para el inmueble, excede del promedio para el resto de los inmuebles similares de iguales características vendidos en fechas diferentes”; y expresa además, que “(…)Debe tenerse presente que hablamos de una obra en construcción, que obedece a una estructura de costos y que con antelación se conoce el precio definitivo del inmueble, el cual para inmuebles similares (misma superficie) no tiene variación, toda vez que la base de cálculo es el precio por metro cuadrado de construcción.” Aduce que se promovieron para cada caso, tanto los documentos notariados como lo protocolizados, a los efectos de comprobar que ciertamente no variaron los precios promedios de contratación inicial y que éstos resultaban menores al precio reclamados en esta demanda y que bajo engaño por su posición de dominio –a su decir- y conocimiento sobre el precio del mercado inmobiliario por ser esa su actividad, la propietaria le había presentado como precio justo por el bien que estaba adquiriendo la compradora Concluye dicha apoderada que, “(…)la diferencia entre los precios de los inmuebles contenidos en los documentos públicos, hace presumir lo alegado, es decir, que la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., estableció los precios en forma subjetiva y aleatoria, sin obedecer a una estructura de costos preestablecida y que la demandante reconvenida (recurrente), se vio perjudicada por esta forma aleatoria de establecimiento de precios”. Como segundo desacuerdo con la recurrida, la demandante expresa que, el Tribunal señaló que la parte actora tenía la carga de demostrar la existencia de pago de intereses del 2% mensual, y que según ella, eso se hizo señalando la forma como se calculó dicho interés, y que afirmaron que el cálculo del interés del 2% mensual era producto de la siguiente relación: al precio base de Bs.613.852,00 se le resta la inicial de Bs.163.852,00, quedando un saldo de Bs.450.000,00; que a este saldo de Bs.450.000,00 se le aplicaba un interés mensual de 2%, luego de descontar la cuota mensual correspondiente; y que para demostrar tal afirmación, promovieron el recibo de cobro por “Reserva del Inmueble” identificado como Factura Control Nº0048 y Hoja de Cálculo de “Intereses” calculados y cobrados sobre el precio base de Bs.613.852,00. Señala también, que la cantidad resultante del cálculo de intereses, es de Bs.189.670,00, y que esa cantidad sumada al precio base del inmueble (Bs.613.852,00) da el total de Bs.803.522,00. Indica que, el Tribunal señaló erróneamente lo siguiente: “… que –según sus propias palabras- asciende a la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.613.852,oo), y que ello constituye Usura Genérica.” Y al respecto, argumenta que, se evidencia de lo narrado, que el Tribunal a quo, a pesar de haberle otorgado el pleno valor probatorio tanto al contrato suscrito entre las partes como a los documentos públicos promovidos, que “no realizó ningún esfuerzo intelectual para comprobar con una simple lectura de las probanzas, lo alegado en la demanda.” La parte actora-recurrente, continúa en sus informes señalando que, respecto a las prórrogas automáticas el Tribunal de la causa concluyó en su sentencia, que tomando en cuenta que en fecha 25 de marzo de 2011, el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, emitió el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad Nº 17414, automáticamente se prorrogó el contrato por 2 prórrogas por el plazo de 3 meses cada una, tal y como quedó establecido en la cláusula sexta del mismo, culminando el plazo de la primera prórroga el 31 de marzo de 2011. Y esgrime que, en la cláusula sexta del referido contrato, se lee lo siguiente: “(…) LA PROPIETARIA estima que culminará la construcción de la edificación a más tardar en el mes de diciembre de 2012. En caso de que ello no fuere posible, se otorgaran dos prorrogas (sic) automáticas de tres (3) meses cada una (…)”. Luego indica que, si bien la doctrina nacional entre las cláusulas que frecuentemente pueden encontrarse en las condiciones generales de contratación, están aquellas que “establecen una renovación automática del vínculo convencional,” también califica como “Cláusulas sospechosas de ser abusivas”, las que “obligan a prórrogas o renovaciones del vínculo contractual por parte del cocontratante” y esta prórroga automática, es muestra de que la mención de “(…)se otorgaran dos prorrogas (sic) automáticas de tres (3) meses cada una(…)” tiene como finalidad la de eludir la legislación aplicable, por lo que hay que concluir que se trata de un supuesto de fraude de ley”. Cita Sentencia Nº 85 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de enero de 2002. Y denuncia que, “(…)el contrato suscrito entre las partes es un “Contrato de Adhesión”, que contiene “Cláusulas Abusivas” que son nulas de pleno derecho por imperio de la Ley que rige la relación entre consumidores y proveedores de bienes y servicios; que el que una persona sea capaz no significa que su consentimiento siempre pueda ser manifestado libremente, sin sufrir presiones o influencias que lo menoscaben, por lo que deviniendo en “NULAS DE PLENO DERECHO” dichas “PRORROGAS AUTOMÁTICAS”, quedó demostrado que la fecha tope para cumplir con su obligación de “PROTOCOLIZAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO” era el mes de diciembre de 2010”. Respecto al incumplimiento, alude la parte actora que en este caso, corresponde determinar si la frustrada firma del documento, pretendida para realizarse en fecha 07 de junio de 2011 a las 9:00 a.m., y que por cuanto la demandante no se presentó a dicho acto por ante el referido Registro, constituye motivo suficiente para declarar el incumplimiento culposo, para que se acuerde la resolución contractual cuando ya ha sido satisfecho más del 50% de la obligación convenida; que se puede verificar que en efecto no hubo un “incumplimiento culposo” por parte de la compradora, para que se acuerde la resolución contractual, por cuanto el alegado incumplimiento “(…)versa sobre un retardo, que tiene su origen en las distintas interpretaciones que las partes le dieron a las cláusulas contractuales, producto de la disconformidad en el precio por lo cual, la acción resolutoria no debía prosperar”. Aduce la actora, que el alegado y según el Tribunal a quo “probado” incumplimiento se trata de un retardo, una mora originada por la diferencias en la interpretación de una cláusula contractual, que no le otorga la suficiente gravedad para considerar cumplido el requisito, y que en consecuencia, debe sucumbir en su acción de resolución del “contrato de opción de compra venta y oferta real”, la cual como se denunció –a su decir- precedentemente por devenir en una inepta acumulación de pretensiones resulta contraria a la Ley y debe inadmitirse sobrevenidamente la reconvención. Alude que es sumamente importante, precisar las fechas de ocurrencia de los sucesos que aquí se debaten, y al respecto señala que, el 01 de marzo de 2011, fue admitida la demanda en el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando la citación de la demandada, la cual se dio en fecha 01 de julio de 2011; que de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato de compromiso de compra venta, en fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011, la parte demandada envió a la ciudadana Sandra Zia Torre, telegramas con acuse de recibo, los cuales le fueron entregados en fecha 25 de mayo de 2011, en la dirección pactada por las partes en la cláusula Décima Quinta, que en dichos telegramas se le notificaba a la ciudadana Sandra Zia Torre que debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, para la protocolización del documento definitivo de venta, fijándose el acto de firma para el día 07 de junio de 2011, a las 09:00 a.m. Continua alegando que, “(…) en fecha 25 de julio de 2011, la demandada procede a dar CONTESTACIÓN a la demanda incoada en su contra; y a su vez, propuso RECONVENCIÓN a la demandante, pretendiendo la Resolución del Contrato y la Oferta Real y Depósito, que como ya se explicó por devenir en una inepta acumulación de pretensiones resulta contraria a la Ley y debe inadmitirse sobrevenidamente la Reconvención”. Arguye que, “determinado previamente que no hubo “incumplimiento culposo” por parte de la compradora, y que la cláusula sexta que establece las “dos prorrogas (sic) automáticas de tres (03) meses cada una” resulta por cuestiones de orden público contraria a derecho, por ser considerada una cláusula abusiva, no existe ni siquiera “indicios” del incumplimiento del contrato por parte de la demandante reconvenida (recurrente)”, y que además, “la misma demandada reconviniente, al presentar el documento definitivo de venta ante el registro para su protocolización, afirma sin lugar a dudas que la compradora cumplió con lo establecido en el contrato, específicamente lo referido en la cláusula novena…”; cláusula referida a la obligación que tiene la compradora de entregar a la propietaria en un lapso de 10 días a partir de la fecha en que se le exija, los documentos necesarios para redactar el documento de compraventa, tales como, copia de la cédula de identidad, original del Registro de Información Fiscal y cualquier otro documento o recaudo que según el caso exigiere el Registro Subalterno. Luego alude que, si la ciudadana Sandra Zia Torre debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, para la protocolización del documento definitivo de venta fijándose el acto de la firma para el día 07 de junio de 2011 a las 9:00 a.m.; que sin lugar a dudas –a su decir- se está dando por cumplido lo establecido en la cláusula novena del contrato, “quedando DEMOSTRADA LA VOLUNTAD DE AMBAS PARTES de realizar la compraventa y por consecuencia desvirtuado completamente el alegato de incumplimiento de la compradora, toda vez que su no comparecencia al acto de protocolización obedece a una discrepancia sobre el precio del inmueble, que previo a todas las “maquinaciones” de la demandada reconviniente para preconstituir pruebas del supuesto incumplimiento, la demandante reconvenida (recurrente) ya había presentado ante el poder jurisdiccional una demanda para que tal discrepancia fuere resuelta por la autoridad judicial.” Arguye la demandante, que en virtud de haber quedado demostrada la voluntad de ambas partes de realizar la compraventa “(…) solamente se le podría acusar a LA COMPRADORA de no haber asistido al acto de la firma del documento definitivo de compraventa, inasistencia que obedeció a que previamente activó el poder jurisdiccional para resolver la discrepancia del precio sobre el inmueble. Discrepancia entre el “supuesto precio convenido” y el precio promedio que resulta de la comparación que debió hacer el Tribunal a quo con los documentos públicos promovidos, y que al no haber realizado su actividad de analizar y deducir de autos la veracidad de las afirmaciones alegadas, la sentencia apelada declaró como no probado por la demandante reconvenida (recurrente).” La representación judicial de la actora respecto a la fecha de protocolización del documento definitivo, indica que, “(…)en beneficio de “LA PROPIETARIA” no exigimos que fuese específicamente el día “20 de diciembre de 2010” la fecha de protocolización del documento de compra-venta, pero evidentemente de las estipulaciones contractuales no queda lugar a dudas que cuando señala “LA PROPIETARIA” que culminará la construcción de la edificación “a mas tardar en el mes de diciembre 2010” esta expresión “A MAS TARDAR” debe entenderse de la única forma permitida, es decir, que la fecha tope para la entrega de la obra, la cual por máximas de experiencia conoce el Tribunal a quo, está determinada por el acto de la firma ante el Registro respectivo del documento definitivo de compra-venta, momento en el cual según las obligaciones contractuales “LA COMPRADORA” en el acto del otorgamiento del documento de compra-venta entregará “la cantidad que corresponda pagar en ese acto”…”; y agrega que, tal como se mencionó supra, al quedar demostrado la voluntad de ambas partes de realizar la compraventa, sólo se le podría acusar a la compradora de no haber asistido al acto de la firma del documento definitivo de venta, debido a que previamente había activado el poder jurisdiccional para resolver la discrepancia del precio sobre el inmueble. En cuanto a la prueba de testigo pericial, la parte actora recurrente expone que la misma fue promovida “(…)Con el objeto de probar la aplicación del IPC o cualquier otro mecanismo que modifique el precio del inmueble al originalmente pactado en el contrato, como el contenido en la Hoja de Cálculo de “INTERESES” calculados y cobrados sobre el precio base de 613.852,00, precio sobre el cual al sumarse el monto resultante de los intereses, arroja la cantidad de 798.000,00 que corresponde al precio establecido por la empresa en el contrato de compromiso de compra venta y probar la utilización de prácticas abusivas por parte de la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB, C.A., para obtener el cobro del IPC o de cualquier otro ajuste del precio del inmueble, así como para probar que el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.931.710, fungía como vendedor de la obra y administrador de la misma, promuevo (…) la declaración del siguiente Testigo Pericial: GIORGIO DI MURO DI NUNNO, (…) quien es de profesión Ingeniero y Presidente de la Asociación…”. Alude que, la referida prueba fue admitida por el Tribunal de la causa, y al momento de su valoración, éste expresó que a las declaraciones del referido testigo, no se le otorgaban valor probatorio alguno de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, debido a que de sus deposiciones se constataba que tiene interés en las resultas del juicio, por cuanto dicho ciudadano prestó patrocinio a la actora, la representó en la denuncia formulada por ante el INDEPABIS contra la empresa Constructora TEAB, C.A., y que tanto la actora como el testigo, se han prestado patrocinio uno al otro en las causas que tienen interés, razón por la que desechó el testigo promovido por la parte actora. Respecto a esa valoración dada por el tribunal de la causa al testigo promovido, la parte actora recurrente expone que, la testimonial del ciudadano Giorgio Di Muro de conformidad con la doctrina y la jurisprudencia representa lo que se ha denominado como “Perito Testigo”, y que estos se promueven cuando en el proceso se requiere demostrar o apreciar unos hechos que “exijan conocimientos especiales”, por lo que es permisible usar como medio de prueba a una persona con conocimientos especiales la cual es el testigo perito o testigo técnico. Expresa que, desechar las declaraciones del testigo pericial por cuanto ambas partes se han prestado patrocinio uno al otro en las causas que tienen interés, es como decir, que ninguno de los ciudadanos de la República Bolivariana de Venezuela puede servir de testigo en los casos de defensa de la Constitucionalidad y de las Leyes porque todas las partes, incluidos los abogados y los jueces tienen un “interés común” en la defensa del Estado de Derecho. En cuanto a las actuaciones ante el INDEPABIS, la parte actora en sus informes señala que, el expediente que contiene la denuncia ante dicho ente administrativo, como prueba aportada al proceso, no fue rechazada, negada ni impugnada, por lo que debió ser analizada por el Tribunal a quo, así como hizo con los argumentos que basados en este expediente administrativo expuso la contraparte, y sobre el cual se pronunció, aduciendo que, en torno al testigo promovido por la actora, era desechado por cuanto “ambas partes han prestado su patrocinio uno al otro en las causas que tienen interés”, y que el Tribunal a quo no extrajo ninguna otra deducción del referido expediente, valorándolo solamente para desechar la declaración del testigo pericial, sin revisar de las actas del mismo que LA PROPIETARIA representada por el mismo profesional del derecho que impugnó las documentales en este juicio, en dicho expediente ante el Indepabis las reconoció todas; y que en ese mismo expediente, el referido representante judicial de la empresa demandada, que en este juicio negó conocer al ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, en dicho expediente ante el INDEPABIS lo reconoció “como vendedor de la obra y administrador de la misma”. Y alude la actora que, esta valoración “sesgada” que hizo el tribunal de la causa del expediente administrativo, para tomar “solo lo que beneficia” a la demandada reconviniente, es constitutivo de una violación flagrante de sus derechos a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva; por lo que pide que en resguardo de la Constitución, así sea declarado por este Tribunal Superior. Arguye la parte actora, que en la recurrida se establecieron hechos con pruebas falsas, por cuanto el juez de la causa aseguró que constaba en autos telegrama de fecha 09-04-2011, mediante el cual la propietaria le notifica a todos los compradores (incluyendo a la demandante) de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta, otorgándole valor probatorio a dicho instrumento, siendo –a decir de la actora- que el referido telegrama, de ser cierto que consta en autos, es una prueba de que ha sido incorporada al proceso por el propio Tribunal a quo, toda vez que de la misma redacción de la Sentencia no se evidencia en qué momento fue promovida por la demandada reconviniente ni en que momento fue admitida por el Tribunal a quo; por lo que solicita a este Juzgado Superior, hacer un llamado de atención al Tribunal de la causa a los fines de no asumir las defensas de la demandada reconviniente, ni aportar pruebas en nombre de esta, toda vez que debe mantenerse la igualdad entre las partes en el proceso y señala, que existe parcialidad manifiesta del tribunal a quo a favor de la demandada reconviniente. Como conclusión de todo lo alegado en los informes, la parte actora recurrente expresa que, “(…) adminiculadas todas las pruebas aportadas al proceso por las partes se llega a las siguientes conclusiones: 1. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR cumplía funciones de administrador y vendedor de la empresa demandada. 2. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, recibió de manos de “LA COMPRADORA” el monto de Cinco Mil bolívares (5.000,oo) por concepto de reserva de inmueble. 3. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, REALIZÓ EL CALCULO DE LOS INTERESES DEL 2% mensual sobre Cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000), y en base a dicho calculo se determinó el precio de venta del inmueble que se refleja en el contrato. Por máximas de experiencia, previo a la suscripción del contrato de compromiso de compra venta, las inmobiliarias exigen el pago de la reserva. 4. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, recibió de manos de “LA COMPRADORA” el monto de Ciento sesenta y tres mil ochocientos cincuenta y dos bolívares (Bs.163.852,00), como inicial al momento de la firma la cual se entregó mediante CHEQUE DE GERENCIA Nro. 55098926 de BANCORO, el día 27/11/2008. 5. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR recibió los pagos de algunos de los giros correspondientes a las cuotas establecidas en el contrato. 6. El ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR recibió el pago por la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bsf 5.800,oo) mediante cheque a nombre de CONSTRUCTORA TEAB, C.A., el día 20 de mayo de 2010. LA PROPIETARIA admite haber recibido el pago de la inicial de Ciento sesenta y tres mil ochocientos cincuenta y dos bolívares (163.852,oo), admite haber recibido el pago de veintidós (22) de las veinticuatro (24) letras de cambio firmadas por Diez mil bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, admite haber recibido el pago de las tres (03) letras de cambio especiales por Cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,oo) cada una. Las letras de cambio canceladas y devueltas por la PROPIETARIA, admitiendo haber recibido el pago por parte de LA COMPRADORA están todas a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., la mayoría están suscritas también por el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, y las fechas de vencimiento de cada letra de cambio coinciden con las fechas de las cuotas establecidas en el contrato de compra venta. 7. En nombre de su representada, la Sociedad Mercantil Constructora TEAB C.A., el profesional del derecho, CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ, recibió entre otras el pago de las cuotas 20/24: 21/24 y 22/24, emitiendo la correspondiente cancelación de las letras de cambio señaladas; adicionalmente recibió la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (5.500,oo) mediante cheque a nombre de CARLOS M. CARVAJAL D.(abogado de la demandada reconvincente), el día 22 de septiembre de 2.010. Sin embargo este profesional del derecho, ha negado su propia participación en los hechos narrados, ha impugnado en este juicio solamente (en el indepabis las admitió) las documentales en las cuales aparece su firma como receptor de los pagos realizados por la demandante reconvenida (recurrente), fue motor de las “maquinaciones” montadas por LA PROPIETARIA, y como corolario acusa a la contraparte de “utilizar la administración de justicia cometiendo fraude procesal, al actuar con falta de probidad, prevista en el ordinal 1ro del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil”. 8. En virtud (sic) haber quedando (sic) DEMOSTRADA LA VOLUNTAD DE AMBAS PARTES de realizar la compraventa, solamente se le podría acusar a LA COMPRADORA de no haber asistido al acto de la firma del documento definitivo de compraventa. 9. Que dicha inasistencia obedeció a que previamente activó el poder jurisdiccional para resolver la discrepancia del precio sobre el inmueble (…). 10. Que LA COMPRADORA tenía la opción de pagar la diferencia restante sobre el precio y otros gastos hasta el acto de protocolización, de acuerdo a lo establecido en el contrato, (…). 11. Que el SAREN dispone que los firmantes desde la cancelación y presentación de la Planilla Única Bancaria y de la fijación de la fecha de firma tienen hasta sesenta (60) días para proceder a la firma del documento…”. Finalmente, la parte actora reconvenida –hoy recurrente- expresa en su petitorio lo siguiente: “(…)En atención lo narrado y explicado precedentemente, en resguardo del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, en resguardo del derecho a la defensa, del debido proceso y de la tutela judicial efectiva, pido a este Tribunal Superior, que: 1. ADMITA con todos los pronunciamientos de Ley el presente escrito de apelación. 2. Vista la ACUMULACIÓN PROHIBIDA de los procedimientos de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y de OFERTA REAL Y DEPOSITO, declare la INADMISIÓN SOBREVENIDA de la RECONVENCIÓN propuesta. 3. DECLARE CON LUGAR la presente apelación contra la sentencia de fecha 06 de agosto de 2012, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil. Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia. 4. DECRETE la NULIDAD TOTAL de la Sentencia Apelada. 5. VISTAS las violaciones denunciadas, proceda a DECIDIR sobre el FONDO DE LA DEMANDA. 6. DECLARE CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato, con todos los pronunciamientos de Ley. 7. Haga un llamado de atención al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil. Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de no repetirse en futuras oportunidades los hechos denunciados.”. Asimismo, en fecha 14 de diciembre de 2012 (f.270 al 291, pz.3/3), el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó su escrito de informes alegando lo siguiente: Primeramente hace una reseña cronológica de la tramitación en primera instancia desde el momento de admisión de la demanda interpuesta, de lo alegado por la actora en su demanda y las defensas opuestas por la demandada, así como de la reconvención presentada por ésta. Luego expresa, que una vez admitida la reconvención, el tribunal de la causa fijó el 5º día siguiente para la contestación a la reconvención, previa a la notificación de las partes; que en fecha 04 de octubre de 2011, la parte actora sin dar contestación a la reconvención, presentó escrito de pruebas con anexos y unas consideraciones, y que de manera inmediata, su representada mediante escrito oportuno, impugnó y desconoció las pruebas y alegatos presentados por la actora. Explica que, en el punto previo de ese “supuesto escrito de pruebas y de una manera extemporánea e ilegal”, la parte actora reconvenida trajo a los autos elementos no alegados por ella en su escrito de demanda y pretendió con ello dejar indefensa a la demandada, cuando señaló que procede a nombrar al ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, quien según la actora, le presentó unos supuestos cálculos de intereses no autorizados legalmente; y que dicho punto previo así como los alegatos hechos en él, además de ser extemporáneo e ilegal, tampoco fueron probados por la actora. El demandado en su escrito, se refirió a los documentos promovidos por la actora contentivos de contratos de compraventa de inmuebles en el mismo desarrollo, que a juicio de la actora, eran para demostrar que son contratos de adhesión que la empresa constructora hace firmar a cada posible comprador, sin posibilidad de discutir el contenido de sus cláusulas, siendo que –a decir de la actora- de la lectura de esos contratos se puede conseguir cláusulas contractuales que son violatorias del orden público, y para demostrar que el precio de venta para iguales inmuebles obedece a criterios subjetivos y aleatorios de la empresa denunciada y no a razones técnicas-económicas que obedezcan a una estructura de costo predeterminada, y al respecto de ello, la demandada señala que la actora confundió los términos y los conceptos de lo que es un contrato de adhesión y un contrato consensual que es el que nos ocupa y que a nadie, ni mucho menos a la actora reconvenida le fue impuesta por la fuerza las cláusulas del contrato de opción de compra venta. Alude el demandado en sus informes, que “en cuanto a la prueba de experticia promovida por la demandante reconvenida, mediante la cual pide la revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo del inmueble 2-D, a los fines de probar un supuesto calculo (sic) de interés al 2% sobre el precio base y sumados a éste, presuntamente concordaba con el precio establecido por mi representada y mediante la referida experticia trata de probar también la demandante reconvenida, la presunta cuestión subjetiva y aleatoria que a su juicio, fue establecida por mi mandante. La mencionada prueba de experticia no fue evacuada en su debida oportunidad por la demandante reconvenida, en consecuencia, debe ser desechada y así solicito muy respetuosamente al Tribunal sea declarada. Sin embargo y solo a título ilustrativo procedo a señalar que el único experto que cumplió ante el Juzgado A quo, fue el ciudadano Omar Barrios R., Cédula de Identidad No. V-4.453.430, experto promovido por mi representada y del resultado de dicho informe se concluye que el valor del inmueble se encuentra dentro del rango o muy similar al valor que las partes convinieron al momento de la reserva y que se ratifica en el contrato de compromiso de compra venta.” Continúa la demandada en sus informes alegando que, en el momento en que la parte actora promovió la experticia, en forma inmediata la demandada se abocó al estudio de la prueba y buscaron asesores, tanto contables como ingenieros y que después de analizar la forma como se promovió la prueba, concluyeron que debían presentar un experto ingeniero, tal como lo hicieron, ya que es el profesional más idóneo para practicar lo solicitado, y además aclara, que el análisis de estructura de costo es válida y efectivamente practicable por un Ingeniero, a través de la metodología: Mercado Inmobiliario, Costo de Reposición a Nuevo y Referencia de precios unitarios tomados de las guías referenciales de costos de la construcción del departamento de análisis y costos del Colegio de Ingenieros de Venezuela, y que ese método se utilizó por ser por ser –a su decir- la única forma de cumplir con la experticia solicitada y admitida por el A quo, toda vez que la actora no precisó la metodología que se aplicaría para la realización de la experticia, y que “no es causa imputable a mi representada, la falta de claridad o ausencia de técnicas jurídicas al momento de promover la pruebas (sic), incurriendo en indeterminación objetiva, al momento de promover la prueba de experticia…”. (Negritas del escrito de informes). Seguidamente expresa la demandada, que en la oportunidad fijada por el Tribunal para que se llevara a cabo la declaración del testigo GIORGIO DI MURO, impugnaron formalmente la declaración rendida por no corresponderse el testigo con un testigo experto ya que lo único que expresó – a su decir- fue su interés en el presente proceso, y que el testigo en ningún momento señaló técnica o método científico que aplicó para concluir que la ciudadana Sandra Zia Torre, se le debe reconocer un derecho o afectación de la misma; que toda la declaración es una farsa, ya que el testigo hace mención del cobro indebido del IPC, que no guarda relación con la presente causa por cuanto el único contrato que existe entre la demandante y la demandada es un contrato de compromiso de compra venta y que en dicho contrato no existe cláusula alguna de cobro de IPC, por lo que concluye impugnado al testigo GIORGIO DI MURO, por querer falsear y tener interés en la presente causa y por presentar patrocinio a la demandante. Así, la demandada hace un recuento de las pruebas promovidas por ella y por la actora (las que le favorecen), a saber, el contrato de compromiso de compra venta; sentencia de fecha 08-09-2011 emanada del INDEPABIS donde se señaló que el referido instituto no encontró hechos violatorios por parte de la demandada, suspendió la medida cautelar y dio por terminada la averiguación administrativa ordenando archivar el expediente; Resolución Nº0000233 de fecha 08-02-2011 donde se declaró con lugar el recurso de reconsideración interpuesto por la Constructora TEAB, C.A., mediante el cual se aprobaron modificaciones al proyecto “Residencias Coromoto Palace”; certificado de cumplimientos de normas de seguridad emanado del Cuerpo de Bomberos de la República Bolivariana de Venezuela, identificado con el Nº17414 de fecha 25 de marzo de 2011, y alega que –según sus dichos- dichas probanzas demuestran que no es cierto que tuviera que hacer entrega del apartamento para diciembre de 2010; y que, en vista a lo previsto en la cláusula sexta del contrato suscrito, tanto la declaratoria con lugar del Recurso de Reconsideración, como el Certificado de cumplimiento de las normas de seguridad emanado del Cuerpo de Bomberos; fueron otorgados dentro de los tres primeros meses a los cuales hace referencia la citada cláusula, y que por lo tanto, su mandante, no se encontraba en mora; que ejercía su derecho de la primera prórroga contemplada y que en un supuesto caso de encontrarse en tal situación, debió ejercer el derecho que le otorgaba la misma cláusula sexta; dando por terminado el contrato de compromiso de compra venta y en consecuencia, su representada demandada, le devolvería la suma de dinero recibida, más el veinte (20%) del mismo como indemnización. Finalmente, la demandada reconviniente, en su petitorio solicita que se declare sin lugar la apelación planteada por la ciudadana Sandra Zia Torre y que se ratifique la sentencia del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que se condene en costas a la actora recurrente DE LAS OBSERVACIONES: En fecha 23 de enero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, estando dentro del lapso procesal para hacer observaciones a los informes de la contraparte, consignó escrito (f.292 al 303, pz.3/3) haciendo uso de este derecho, y al respecto observó: Que rechaza lo dicho en el informe de la demandante reconvenida, por cuanto la misma, erró al hacer afirmaciones completamente contradictorias, a saber, que hizo pagos a su representada CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por montos de Bs. 5.800,oo y Bs.5.500,oo, y que es insostenible tal afirmación cuando se revisa el libelo de la demandante donde se desprende que al folio seis (6) en los literales d) y f), la actora manifiesta haber cancelado la cantidad de Bs.5.800,00 y Bs.5.000,00 y que haciendo subrayado de ella en su escrito libelar donde se lee honorarios profesionales, declarando en el libelo que lo pagó como honorarios profesionales y posteriormente en el escrito de informes del recurso de apelación manifestó que se le canceló o pagó a su representada. Aduce que, respecto al contrato suscrito por las partes, se evidencia, en la totalidad del contenido del mismo, que no existe figura de cobro de intereses alguno, ni de IPC, ni ningún tipo de cobro distinto de la fórmula de pago convenida por las partes y sobre el monto convenido, es decir, la que se refleja en la cláusula cuarta del contrato, y que su representada siempre ha respetado el precio convenido entre las partes y que se puede verificar que en todo el actuar de la demandada se ha referido a la cláusula cuarta y quinta de dicho contrato. Indica que la demandante en sus informes, hace una denuncia por inepta acumulación, y que a tal efecto, le aclara que, su mandante, no hizo ofrecimiento, ni oferta real y depósito; que se ajusta a lo contractual que es ley entre las partes, como se puede observar en la cláusula décima primera del contrato, y siendo que la compradora incumplió el mismo, sólo les restaba ajustarse al caso. Menciona que, con relación a lo solicitado por la actora en el petitorio del libelo de demanda, respecto a que se condene a la demandada a firmar nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario, y que una vez obtenido el mismo, se otorgue el documento definitivo de compraventa, destaca, que nunca su representada ha firmado un contrato de compraventa, y que es evidente, que el único contrato firmado entre las partes, fue de compromiso de compra venta, por lo que mal se puede demandar el cumplimiento de un contrato para que se firme un nuevo contrato con supuestas condiciones distinta, razón por la que -a su parecer- debería rescindirse o declararse la nulidad de contrato. Agrega que, se evidencia de manera reiterada, la actitud de la demandante recurrente, en –según sus palabras- “(…) mal poner e insinuar fraude por parte de funcionarios públicos llámese Jueces, Notarios, Registradores o funcionarios de INDEPABIS, es el caso que pretende someter al escarnio público al dudar de la imparcialidad y honorabilidad de los funcionarios (…)”. Cita los artículos 20 del Código de Ética del Abogado Venezolano, el 170 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto considera que la actitud de la abogada de la parte actora y ella misma, es una falta de respeto y probidad al hacer señalamientos y acusaciones sin fundamento y mal poniendo la integridad del juzgador, que hace acusaciones falsas e irrespetuosas, al manifestar que el juez benefició a la demandada, y aclara que del expediente administrativo al que hace referencia la actora, quedó demostrado el ejercicio abusivo de acciones sin fundamento por parte de la demandante, por cuanto en la resolución dictada por INDEPABIS se dejó sentado que el referido instituto no encontró hechos violatorios por parte de la empresa CONSTRUCTORA TEAB, C.A., suspende la medida cautelar y da por terminada la averiguación administrativa, se ordena el archivo del expediente y se aduce que no existe méritos para sancionar a la empresa. Respecto a la prueba de testigo pericial, la parte demandada en sus observaciones expresa que, en fecha 20 de marzo de 2012, impugnó formalmente la declaración rendida por el ciudadano GIORGIO DI MURO DI NUNNO, por no tratarse de un testigo experto, porque expresó interés en el presente caso y finalmente, por cuanto en momento alguno citó que técnica o método científico había aplicado para concluir que a la actora-reconvenida, se le debía reconocer un derecho o afectación; que no obstante, indicó la forma como conoció a la misma y que siendo el presidente de la Asociación de Usuarios de Servicios Eléctricos de Venezuela (ASUSELECTRIC DE VENEZUELA), además de Director General de la Federación Venezolana de Asociaciones de Consumidores y Usuarios (FEVACU), la había representado. Concluye dicha representación, que el testigo descrito, había mentido al decir que sólo la asistía en un acto ante el Indepabis, tal como se evidencia de el acta de no acuerdo y remisión, donde además de demostrar dicha representación e interés como domicilio procesal de FEVACU, el mismo domicilio procesal de la actora reconvenida, es decir, Edificio Ambos Mundo, piso 1, oficina 112, Parroquia Catedral e igualmente, el nombrado testigo, promovió en un caso que lleva el mismo como actor ante el Tribunal Supremo de Justicia, a la demandante y reconvenida de el presente expediente. Menciona que, rechaza la apreciación que realiza la demandante reconvenida, cuando afirmó que en la sentencia se constituyeron hechos con pruebas falsas, y alega, que nada más lejos de la realidad, ya que su mandante en la contestación al fondo de la demanda, consignó los telegramas, en el escrito de reconvención citó nuevamente los telegramas y de igual modo en el acto de promoción de pruebas, y que el referido telegrama fue debidamente promovido y admitido por el tribunal de la causa, y que posteriormente, en el lapso de evacuación de pruebas, la demandada consignó un lote de telegramas y acuse de recibos debidamente certificados por IPOSTEL, con la finalidad de respaldar los telegramas originales, con su debida certificación y que siendo el caso que “son documentos públicos” que tienen valor probatorio. Alude que, rechaza categóricamente los planteamientos grotescos de la recurrente, donde busca confundir a este Tribunal descalificando al juez del tribunal de la causa, intentando crear dudas de la no existencia en autos de estos telegramas. Finalmente, solicita a esta Alzada, que declare sin lugar la apelación planteada por la demandante reconvenida, ciudadana SANDRA ZIA TORRE, ratificando la sentencia del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, y que se le condene en costas a la parte actora reconvenida. DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato, por libelo de demanda presentado en fecha 17 de febrero de 2011, por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, debidamente asistida por la profesional del Derecho, Conny García, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.3 al 16, pz.1/3), sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 1º de marzo de 2011, el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario (f.106, pz.1/3). Cumplidas las obligaciones y formalidades para la práctica de la citación de la parte demandada, ésta se dio por citada a través de su Director en fecha 01/07/2011 (f.190, pz.1/3). En fecha 25 de julio de 2011, la parte demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra y presentó reconvención a la actora (f.220 al 243, pz.1/3). Por auto de fecha 10 de agosto de 2011, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y fijó el 5º día de despacho siguiente a esa fecha para que la actora reconvenida diera contestación a la misma, acordándose librar boletas de notificación del mencionado auto (f.6, pz.2/3), En fecha 11 de agosto de 2011, la parte demandada reconviniente se dio por notificada de la providencia anterior y solicitó la notificación de su contraparte (f.8, pz.2/3). En fecha 04 de octubre de 2011, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas (f.17 al 34, pz.2/3). Riela del folio 102 al 104 de la pieza 2/3, escrito presentado por la parte demandada reconviniente en fecha 18/10/2011, mediante el cual impugna y desconoce el escrito presentado por la actora reconvenida llamado “promoción de pruebas”, por cuanto dicho escrito los deja en total indefensión, por lo que es ilegal y nulo, ya que se traen nuevos argumentos, terceros y actuaciones totalmente diferentes a los planteados en el libelo de demanda, por lo que debe ser declarado nulo. En esa misma fecha -18/10/2011- compareció la parte actora reconvenida por ante el Tribunal de la causa, y presentó escrito mediante el cual dio contestación a la reconvención (f.115 al 131, pz.2/3). En fecha 26 de octubre de 2011, la parte actora reconvenida presentó escrito mediante el cual ratificaba el escrito de promoción de pruebas consignado el día 04/10/2011 (f.133 al 143, pz.2/3). En fecha 03 de noviembre de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y mediante escrito, consignó cheque de gerencia emitido por el Banco Banesco, Banco Universal, C.A. identificado con el Nº 00012573, a favor de la demandante reconvenida, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre las partes (f.145 al 147, pz.2/3). Por auto de fecha 07/11/2011, el tribunal a quo acordó el resguardo del cheque presentado (f.148, pz.2/3). Seguidamente, consta de los folios 150 al 166 de la pieza 2/3, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada reconvenida en fecha 07/11/2011. En fecha 14 de noviembre de 2011, la parte demandada reconvenida a través de su Director, debidamente asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida (f.280 al 282, pz.2/3). En fecha 16 de noviembre de 2011, la parte demandante reconvenida presentó escrito por ante el Tribunal de la causa, oponiéndose a las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente (f.290 al 293, pz.2/3). Luego de varias diligencias presentadas por los apoderados judiciales de ambas partes, solicitando al tribunal de la causa que se pronuncie respecto a la admisión de las pruebas promovidas, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, dictó auto en fecha 13 de enero de 2012 (f.302 al 305, pz.2/3), mediante el cual admite las pruebas promovidas tanto por la actora reconvenida como por la demandada reconviniente. Consta del folio 314 al 315 de la pieza 2/3, acta levantada por el Tribunal de la causa en fecha 06 de marzo de 2012, a los fines de llevar a cabo el acto de Nombramiento de Expertos Contables en el presente juicio, mediante la cual se designó como expertos a los ciudadanos LEOVARDO CASTILLO MASS –Contador Público- (por parte de la actora), OMAR BARRIOS R. –Ingeniero Civil, Perito en Avalúo- (por parte de la demandada) y por parte del Tribunal se designó al ciudadano EDMUNDO ROSAL. Riela al folio 321 de la pieza 2/3, acta levantada en fecha 07-03-2012 por el Tribunal A quo, siendo la oportunidad para el acto de Prueba de Testigos del ciudadano Giorgio Di Muro Di Nunno, mediante la cual se declaró DESIERTO el acto por la no comparecencia del testigo mencionado. Luego, en esa misma fecha (07-03-2012) compareció la apoderada de la parte actora y solicitó al a quo, que se fije nueva oportunidad para la evacuación de la testimonial promovida (f.325, pz.2/3). Consta al folio 327 de la pieza 2/3, diligencia presentada por el ciudadano Leovardo Castillo Mass, en su condición de Contador Público y como experto designado por la actora en la presente causa, mediante la cual juró cumplir fielmente con el cargo para el que fue elegido. Asimismo, al folio 329, consta el juramento emitido por el ciudadano Omar Barrios R. para cumplir con el cargo de experto designado por la parte demandada. Por auto de fecha 12 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa acordó fijar nueva oportunidad para la evacuación de la testimonial promovida por la actora (f.330, pz.2/3). Riela al folio 336 de la pieza 2/3, diligencia presentada por el alguacil Miguel Ángel Araya en fecha 14 de marzo de 2012, mediante la cual consignó al Tribunal de la causa boleta debidamente firmada por el ciudadano Edmundo Rosal, designado como experto por el Tribunal para la práctica de experticia promovida por la parte actora. Así pues, en fecha 16 de marzo de 2012, el ciudadano Edmundo Rosal presentó diligencia mediante la cual aceptaba el cargo encomendado y juró cumplirlo fielmente (f.339, pz.2/3). En fecha 20/03/2012, el tribunal de la causa levantó acta que contiene la evacuación de la testimonial del ciudadano Giorgio Di Muro (f.340 al 342, pz.2/3). En fecha 26 de marzo de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual solicitada al tribunal de la causa, la sustitución del experto designado por el tribunal, ciudadano Edmundo Rosal, por cuanto no había sido posible contactarlo para que se reúna con los expertos designados por las partes, dado que el lapso de evacuación de pruebas está corriendo (f.344, pz.2/3). En fecha 30/03/2012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual impugnaba la declaración rendida por el testigo promovido por la parte actora (f.346 y su vto, pz.2/3). En fecha 23 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual le solicitó al juez de la causa que convocara con carácter de urgencia una reunión con los expertos designados visto que estaba por vencer el lapso de evacuación de pruebas, y no había podido contactar al Sr. Edmundo Rosal (f.353, pz.2/3). Así, por auto de fecha 25 de abril de 2012, el tribunal de instancia fijó el 5º día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que se llevara a cabo la audiencia solicitada por la actora reconvenida (f.354, pz.2/3). En fecha 25 de abril de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó diligencia mediante la cual consignaba ante el a quo, copias de telegramas con acuses de recibo debidamente certificados por el Director de Consultoría Jurídica de IPOSTEL (f.4 al 27, pz.3/3). Por auto de fecha 25/04/2012, el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos el escrito de informe de experticia consignado mediante diligencia de fecha 25/04/2012 suscrita por el ciudadano Omar Avellino Barrios Revilla en su carácter de perito avaluador (f.28, pz.3/3). Seguidamente, riela a los autos en los folios 30 al 159 de la pieza 3/3, diligencia de fecha 25-04-2013 presentada por el ciudadano Omar Barrios y el legajo que contiene el informe pericial suscrito por el Ingeniero Omar Barrios Revilla. En fecha 03 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa levantó acta mediante la cual estableció que siendo la oportunidad fijada para la audiencia con los expertos, sólo compareció al acto, la abogada de la parte actora y el experto por ella designado, dejándose constancia de la no comparecencia de la parte demandada ni de su experto, razón por la que no se pudo llevar a cabo la audiencia fijada (f.160, pz.3/3). En fecha 10/05/2012, compareció la apoderada de la parte demandante reconvenida y mediante escrito, impugnó el informe pericial unilateral presentado por el experto designado por la parte demandada, por lo que solicita que se deseche en todas sus partes por no haber sido elaborado conforme a la Ley, y a su vez, solicitó que se convoque a los expertos juramentados a los fines de hacerles un llamado de atención y se les exhorte a cumplir con sus funciones (f.162, pz.2/3). En fecha 16 de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandada reconvenida presentó diligencia mediante la cual solicitó que se deseche la impugnación de la actora respecto al informe pericial presentado, por ser extemporáneo (f.164, pz.3/3). En fecha 21 de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes ante el tribunal de la causa (f.167 al 189, pz.3/3). En fecha 22 de mayo de 2012, el ciudadano Leovardo Castillo presentó escrito de aclaratoria ante el tribunal a quo (f.191 al 192, pz.3/3), mediante el cual expresaba que en fecha 12 de abril de 2012 se efectuó la primera reunión, que en la misma, estaban representadas todas las partes, el Licenciado Edmundo Rosales por el Tribunal, el Ingeniero Omar Barrios por la demandada y su persona por la actora, teniendo como conclusión lo siguiente: “(…) se acordaron los honorarios y se definió cual era el alcance del trabajo, recalcándose que se refería específicamente a la determinación de los costos históricos de la empresa y no al avalúo de la construcción y mucho menos a los valores de mercado de los apartamentos. La parte demandante representada por Lic. Leovardo Castillo entregó un borrador para el programa de revisión a fin de que fuera revisado y aprobado por todas las partes, y el ingeniero Omar Barrios en representación de la parte demandada se comprometió a analizar este programa y a presentarlo a la empresa, comentando que requeriría de un mayor apoyo de la misma para poder recopilar la información de facturas y pagos para efectuar la construcción del edificio Residencias Coromoto Palace. La reunión finalizó con el compromiso del ingeniero Barrios de comunicarse con las otras partes para definir el lugar, el procedimiento y el inicio de la revisión. Posterior a esta reunión, en vista del paso de los días sin respuesta, se efectuaron llamadas telefónicas al ingeniero Barrios, y en una de ellas, el (sic) mismo comentó que la empresa requería de una solicitud formal para poder efectuar la entrega de la documentación, a lo cual se le recordó al ingeniero, que el (sic) no requería de ningún tipo de solicitud formal puesto que era el representante de la empresa ante el Tribunal sólo él tenía que decidir, se trato también de contactar al representante del Tribunal con el objeto de fijar una nueva reunión, pero todos los esfuerzos fueron infructuosos. Posteriormente, nos enteramos a través de la revisión del expediente, que la empresa demandada entregó “de manera unilateral” su propio informe de avalúo sin contar con el consenso de las demás partes involucradas. Sabemos y es del conocimiento del Tribunal, que un acto unilateral de las partes para este tipo de trabajos, incumple con la esencia del mismo y lo hace improcedente, adicionalmente que no es la información que requiere el tribunal como alcance del trabajo encomendado, y que un avalúo viene dado en proyecciones y una estructura de costo, que es lo solicitado, se basa en sus costos reales históricos incurridos en el desarrollo del inmueble, por lo que expresamos nuestro total desacuerdo y esperamos que el Tribunal se pronuncie al respecto con toda la firmeza del caso…”. En fecha 01 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de observaciones a los informes de la demandada reconviniente (f.194 al 196, pz.3/3). En fecha 06 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la presente causa declarando i) sin lugar la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.; ii) con lugar la reconvención que por Resolución de Contrato incoara CONSTRUCTORA TEAB, C.A. contra SANDRA ZIA TORRE, en consecuencia, resuelto el contrato; iii) que se le restituya a la parte actora-reconvenida la cantidad de Bs. 403.081,00, a fin de cumplir con la cláusula décima primera del contrato; y iv) se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la litis (f.197 al 224, pz.3/3). Contra esta decisión, la parte actora reconvenida ejerció recurso de apelación en fecha 08 de agosto de 2012 (f.226, pz.3/3); siendo oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 14 de agosto de 2012 (f.229, pz.3/3); correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior mediante insaculación de fecha 09 de octubre de 2012 (f.232, pz.3/3). LIMITES DE LA CONTROVERSIA DE LA DEMANDA: En fecha 17 de febrero de 2011, la ciudadana Sandra Zia Torre, asistida por la abogada en ejercicio Conny García, interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORIA TEAB, C.A., en la cual alega lo siguiente: Que consta en documento suscrito entre las partes en fecha 27 de noviembre de 2008, que la actora -SANDRA ZIA TORRE- en lo adelante “LA COMPRADORA”, se obligó a comprar un inmueble identificado con el No. 2-D con área de construcción de 78,18 mts2, en el Desarrollo Habitacional destinado a vivienda multifamiliar tipo apartamento, denominado Residencias Coromoto Palace, a la sociedad Mercantil Constructora TEAB, C.A., representada por el ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, titular de la cédula de identidad No. V-8.693.509, en lo adelante “LA PROPIETARIA”, y que ésta a su vez se obligó a vender el referido apartamento, el cual sería vendido bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Aduce la actora, que sobre el referido inmueble se estableció un precio de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 798.000,00), “producto de “aplicar al SALDO sobre el precio base (613.852,00) menos la inicial (163.852,00) un INTERES MENSUAL de 2%”, es decir de la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (613.852,00), que representa el precio base, se le descontaba la inicial de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (163.852,00) y al SALDO de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,00) se le aplicaría un INTERÉS MENSUAL de 2% cantidades éstas pagaderas por cuotas mensuales por adelantado y que dicho SALDO debía estar cancelado en su totalidad para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, con un pago final de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (274.148,00).” (Negritas y subrayados de la actora). Agrega la actora, que hasta el día 20 de diciembre de 2010, fecha establecida como tope para protocolizar el inmueble, le había cancelado a la demandada la cantidad de Quinientos Veinte Mil Ciento Cincuenta y Dos Bolívares (520.152,00) quedando por cancelar para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta la cantidad de Noventa y Dos Mil Ochocientos cuarenta y ocho Bolívares (92.848,00). Aduce que realizó los siguientes pagos: i) la cantidad de Bs.5.000,00 para el momento de la reserva, la cual entregó mediante Cheque Nº 26613376 de BFC, el día 20/11/2008; ii) la cantidad de Bs.163.852,00 para el momento de la firma, la se entregó mediante cheque de gerencia Nº 55098926 de BANCORO el día 27/11/2008; iii) la cantidad de Bs.220.000,00 mediante 22 cuotas de Bs.10.000,00 cada una; iv) la cantidad de Bs.5.800,00 mediante cheque a nombre de Constructora TEAB, C.A. por “honorarios profesionales” el día 20/05/2010, correspondiendo dicho pago –según los dichos de la actora- a “intereses de mora”; v) la cantidad de Bs.120.000,00 correspondiente a 3 cuotas especiales; y vi) la cantidad de Bs.5.500,00, mediante cheque a nombre de Carlos M. Carvajal D., por “honorarios profesionales”, el día 22/09/2010, correspondiendo dicho pago a “Gastos de Cobranza”. Arguye la actora, que de acuerdo a lo establecido en el contrato, ella como compradora, cumplió con todas y cada una sus obligaciones contractuales, cancelando hasta la fecha la cantidad de Bs. 520.152,00, representativo del 87% del precio del inmueble, quedando por cancelar para el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta la cantidad de Bs.92.848,00. Alega que en el ejercicio de sus derechos, acudió ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a interponer denuncia contra la demandada, quedando identificada en el expediente Nº DEN-007304-2010-0101, con fecha de apertura 16/09/2010, y que en ella, se denunció el trato discriminatorio, el cobro de interés de mora, honorarios profesionales, gastos de cobranza y la pretensión de cobro del 2% de interés mensual sobre el saldo del precio de venta por concepto de “cobro ilegal” de INP. Aduce la actora, que la Constructora TEAB, C.A. se obligó a vender bajo el régimen de propiedad horizontal, el apartamento ya identificado, y que debió entregar el apartamento en cuestión, para el día 20 de diciembre de 2010, que corresponde a la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble, lo cual no ha materializado hasta la fecha de interposición de esta demanda, evidenciándose el incumplimiento del contrato por parte de “La Propietaria”. Que la demandada ha permitido la ocupación anticipada a la protocolización de otros inmuebles de la Residencia Coromoto Palace, evidenciando un trato discriminatorio hacia la actora, por el hecho de no aceptar el incremento de precio producto de la aplicación ilegal de intereses de financiamiento como una forma de ocultar el cobro del INPC. Indica la actora, que en esas estipulaciones contractuales “viciadas de nulidad”, la propietaria, pretende ajustar el precio del inmueble en la cantidad de Bs. 181.300,00, correspondiendo al ajuste del 2% mensual por concepto de intereses de financiamiento como forma de ocultar la aplicación del INPC. Y que este condicionamiento de la entrega del inmueble al pago de cantidades no establecidas en el contrato, o establecidas en “cláusulas abusivas” que –a decir de la actora- las hacen nulas de pleno derecho, atendiendo a jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sent. Nº 85 del 24/01/2002, Caso: Créditos Indexados) es violatorio del orden público constitucional, subsumiendo el comportamiento de la propietaria en el supuesto de “Usura Genérica” previsto como delito en nuestro ordenamiento jurídico. La actora fundamenta su acción en los artículos 02, 52, 71 y 73 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168, 1.474, 1.479 y 1.530 del Código Civil. Alega que en el contrato de preventa, independientemente de la denominación que se le haya dado, bilateral, unilateral, convención preparatoria de venta, compromiso de compra, compromiso de venta, existen dos actores comunes: usuario o consumidor y proveedor de bienes o servicios, regidos por una Ley Especialísima, cuyas disposiciones son de orden público e irrenunciables por las partes, que actualmente recibe el nombre de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (2.008), y cuyas normas referentes a los Contratos de Adhesión fueron ampliamente desarrolladas en la sentencia Nº 1049 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo el 23/07/2009 (Exp. Nº04-2233). Expresa que, en ese tipo de contrato de preventa (contrato de adhesión) que está regulado por la mencionada ley especial, los actores –comprador o usuario y vendedor o proveedor de bienes y servicios- están obligados a su acatamiento incondicional; y agrega, que las cláusulas de dichos contratos (adhesión) que vulneren los derechos del comprador (débil jurídico) se interpretarán del modo más favorable a éste y se considerarán nulas de pleno derecho aquellas que impongan condiciones desproporcionadas para una sola de las partes. En su petitorio, la actora expresa que por lo antes expuesto, procede a demandar a la Sociedad Mercantil Constructora TEAB C.A., por Cumplimiento de Contrato, suscrito en fecha 27 de noviembre de 2008, para que convenga o sea condenada i) a otorgar de manera inmediata por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo o ante la Notaría el “nuevo contrato de compra-venta” para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro indebido de intereses de financiamiento, el cual es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,00); ii) a otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta; y iii) al pago de las costas debidamente indexadas. Estimó su demanda en la cantidad de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares (Bs.1.227.704,00), equivalentes a 18.887 Unidades Tributarias. Y finalmente solicitó, que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva, con todos los pronunciamientos de ley. DE LA CONTESTACIÓN: Por su parte, la demandada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., procedió a contestar la demanda interpuesta en su contra en fecha 25/07/2011, en los términos siguientes: Procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en toda y cada una de sus partes, por no ser ciertos ni los hechos ni el derecho alegados por la actora. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora, respecto a que la demandada le aplicaba un interés del 2% mensual sobre el supuesto saldo de Bs.450.000,00. Niega, rechaza y contradice la afirmación de la actora, cuando señala que el día 20 de diciembre de 2010 fuera la fecha establecida como tope para protocolizar el inmueble y que “supuestamente” había cancelado la cantidad de Bs.520.152,00 y que mucho menos le quedaba por cancelar para el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta la cantidad de Bs. 92.848,00. Niega, rechaza, contradice e impugna el “presunto” cheque emitido por la suma de Bs.5.500,00 de fecha 22/09/2010 a favor de Carlos Carvajal por unos supuestos honorarios profesionales, correspondientes “presuntamente” a gastos de cobranza, por cuanto el citado ciudadano no aparece en los estatutos sociales de la empresa ni es accionista de la misma, y que por lo tanto, es ajeno a la empresa y en consecuencia, “no la obliga y menos aún dicho pago se relaciona con la negociación asumida por la demandante” con la Constructora. Negó, rechazó y contradijo por no ser ciertos, los supuestos pagos parciales, así como la presunta diferencia entre el precio del inmueble y los supuestos extras cancelados por concepto de intereses de mora. Negó y rechazó que la demandada haya cobrado un interés del 2% mensual sobre el saldo del precio de venta por concepto de un supuesto INPC, y niega haberle dado a la actora un trato injusto y discriminatorio; y niega que se encuentre incursa en el supuesto de usura genérica. Negó, rechazó y contradijo que haya hecho algún ajuste del precio por intereses de financiamiento; y aduce que no es verdad, y por ello, niega que la parte actora haya dado cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contractuales, por cuanto de ser cierta dicha afirmación “cómo se explica entonces, que la misma demandante CONFIESA que quedó en cancelar para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la cantidad de Noventa y Dos Mil Ochocientos Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.92.848,00)”. Y señala que la actora adeuda a la demandada, mucho más de la cantidad que ella misma reconoce en su escrito. Aduce que si hubiera sido cierto, que la actora dio cumplimiento al contrato de compromiso de venta suscrito con la demandada, ésta ya le hubiese otorgado el documento definitivo de compra venta; y que todo lo contrario, la demandante no cumplió ni ha cumplido con sus obligaciones contractuales. Conviene en que suscribió un contrato de compromiso de compra venta con la ciudadana Sandra Zia Torre, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 27/11/2008, anotado bajo el Nº 63, Tomo 81, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría sobre un inmueble tipo apartamento con una superficie aproximada de 78,18 metros cuadrados identificado con el Nº 2D. Que en la Cláusula Segunda del precitado contrato, se detalló que la demandada, estaba construyendo en parte con bienes de su propio peculio y en parte con el producto de las ventas, un edificio de viviendas habitacionales, y que sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. Aduce que, en la Cláusula Cuarta del contrato señalado, se estableció y así se convino de mutuo y común acuerdo entre la vendedora y la compradora, que el precio de venta del inmueble (apartamento), es por la cantidad de Bs.798.000,00, que la compradora –hoy demandante- se comprometió a pagar de la siguiente manera: en el acto de suscribir el compromiso de compra venta por ante la Notaría ya citada, la cantidad de Bs.163.852,00, recibida por la demandada a su total disposición; y la cantidad restante, es decir, la suma de Bs.634.148,00 serían pagados de la forma siguiente: i) 24 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Bs.10.000,00 cada una, pagaderas la primera de ellas a partir del 20 de diciembre de 2008; ii) una cuota de Bs.40.000,00 pagadera el día 20/06/2009; iii) una cuota de Bs. 40.000,00 pagadera el día 20/11/2009; iv) una cuota de Bs. 40.000,00 pagadera el día 20/06/2010; v) una cuota de Bs.274.148,00 pagadera el día 20/12/2010 y que en el parágrafo único, la compradora convino expresamente que, la cantidad de dinero que entrega, serán destinadas por la propietaria a la culminación de la construcción del edificio Residencias Coromoto Palace. Alega que, ni de las cláusulas mencionadas ni de ninguna otra cláusula del contrato de compromiso de compra venta se desprende ni contiene pagos con intereses ni mucho menos a razón del 2% mensual, ni “NIPC”, ni ningún otro concepto que la demandante enuncia, que nada de esos supuestos se encuentran en el referido contrato. Aduce que, no es verdad que atendiendo a las estipulaciones del contrato, el apartamento en cuestión debía ser entregado el 20 de diciembre de 2010, y que esa fecha era la correspondiente al otorgamiento del documento definitivo de compra venta; que todo lo contrario, la actora fue la que no cumplió con lo establecido en el referido contrato, toda ves, que para la fecha señalada por la actora -20/12/2010- la demandante debía pagar una cuota de Bs.274.148,00, cosa que no hizo. Alega que además, la actora ha incumplido con el pago de las últimas 2 cuotas de las 24 que se comprometió a pagar a razón de Bs. 10.000,00 cada una, tal y como lo convino en la cláusula cuarta del contrato, cuotas correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010, por lo tanto, quien incumplió con sus obligaciones contractuales fue la demandante; por lo que en consecuencia, el contrato “quedó Resuelto” de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima primera del señalado contrato y que de modo alguno se puede cumplir su cumplimiento. Alega que en la cláusula sexta del contrato, se estimó que la propietaria culminaría la construcción del edificio, la cual sería para el mes de diciembre de 2010 y que en caso de que ello no fuere posible, se otorgarían 2 prórrogas automáticas de 3 meses cada una y si para dicha fecha no se ha concluido la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podía a su elección esperar a que se concluyera la obra o dar por terminado el contrato y en cuyo caso, se estableció en dicha cláusula, la obligación de la propietaria a devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, y que en consecuencia, ateniéndose a la referida cláusula, concluye la demandada que la actora actuó con falta de probidad al no exponer los hechos conforme a la verdad, al señalar que la demandada incumplió con el contrato suscrito al no otorgar el documento definitivo de compra venta en fecha 20/12/2010, fecha que no existe en el referido contrato, y que en dado caso, de haberse producido el incumplimiento por parte de la demandada por causas imputables a ésta, era deber de la actora demostrar que el citado incumplimiento ocurrió por causas imputables a la propietaria, y en consecuencia, proceder a aplicar la cláusula sexta del contrato y exigir que se le devuelva la cantidad pagada por ella más el 20% de la misma y no interponer una acción por cumplimiento de contrato ni solicitar que se le otorgue nuevo contrato de compra venta, cuestión que niega, rechaza y contradice, “por cuanto nunca se efectuó NI SE FIRMÓ contrato de venta alguno entre LA DEMANDANTE Y LA DEMANDADA, sino un contrato de COMPROMISO DE COMPRA Y VENTA.” La demandada impugna la cuantía estimada en el libelo por la actora, rechazandola por ser exagerada, y procede a estimarla en la cantidad de Bs.294.148,00 o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que la actora le queda a deber a la Constructora TEAB, C.A., discriminados así: Bs.274.148,00, correspondientes a la cuota del mes de diciembre 2010; la cantidad de Bs.20.000,00 correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010 por la cantidad de Bs.10.000,00 cada una, tal y como lo establece la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra venta. DE LA RECONVENCIÓN. La parte demandada, empresa Constructora Teab, C.A., procede a reconvenir a la actora, ciudadana Sandra Zia Torre, por Resolución de Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, de fecha 27 de noviembre de 2008, quedando anotado en el No. 63; Tomo, 81 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría y que dio por reproducido en su totalidad. Alega que es el caso, que la empresa Constructora TEAB, C.A., construyó en parte con bienes de su propio peculio y en parte con el producto de las ventas, un edificio de vivienda habitacional, que constaría básicamente de veintiséis (26) apartamentos y los correspondientes puestos de estacionamiento; ubicado en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Caracas y cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se encuentran en el documento de compromiso de compra venta; y que, en la cláusula Tercera del contrato, la demandada se comprometió a vender y la demandante reconvenida se comprometió a comprar, un apartamento de aproximadamente 78,18 metros cuadrados, ubicado en el segundo (2) piso, el cual se identifica con el No. 2-D, ubicado en el edificio Residencias Coromoto Palace. Expresa que, en la cláusula Cuarta del mencionado contrato de compromiso de compra venta, las partes convinieron que el precio del apartamento sería por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs.798.000,oo), que la compradora se comprometió a pagar de la siguiente manera: i) En el acto de suscribir el contrato de compromiso de compra venta por ante la Notaría arriba citada, la cantidad de Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 163.852,oo); ii) En cuanto a la suma restante, es decir, la cantidad de Seiscientos Treinta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.634.148,oo), serían pagados por la compradora de la siguiente manera: a) 24 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Bs.10.000,oo cada una, pagaderas la primera de ellas a partir del 20 de diciembre de 2008; b) 1 cuota de Bs. 40.000,oo, pagadera el día 20 de junio de 2009; c) 1 cuota de Bs. 40.000,oo, pagadera el día 20 de noviembre de 2009; d) 1 cuota de Bs. 40.000,oo, pagadera el día 20 de junio de 2010; e) 1 cuota de Bs.274.148,oo pagadera el día 20 de diciembre de 2010. Agrega que, en la cláusula Séptima del identificado contrato de compromiso de compra venta, las partes convinieron que el documento público traslativo de propiedad se otorgaría en el Registro Público correspondiente, a más tardar dentro de los cuarenta y cinco (45) días continuos, siguientes a la fecha de la obtención del último permiso de habitabilidad de la obra (bomberos, constancia de recepción del edificio a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, sanidad, catastro o cualesquiera otra que exijan las autoridades competentes). Indica que igualmente, convinieron en esa misma cláusula, que la propietaria Constructora TEAB C.A., notificaría a la compradora, el día, hora y lugar de la firma del otorgamiento de dicho documento. Así pues, alega la demandada reconviniente que en la cláusula Octava del citado contrato de compromiso de compra venta la compradora, ciudadana Sandra Zia Torre, aceptó que todos los gastos que causara la operación de compra venta serían por su cuenta, incluyendo los derechos de registro. Asimismo argumenta, que en la cláusula Décima Primera las partes de común acuerdo convinieron que en caso de que la propietaria, Constructora TEAB C.A., estuviera lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la Compradora, el contrato de compromiso de compra venta quedaría resuelto de pleno derecho y la propietaria Constructora TEAB C.A., retendría el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora, como indemnización por los daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal; y en el plazo de sesenta (60) días hábiles, devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago. También expresa, que en la misma cláusula in comento, las partes convinieron que serían causas imputables a la compradora para quedar resuelto, el tantas veces citado contrato de compromiso de compra venta, entre otras, lo siguiente: a) El incumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos mediante el contrato cuya resolución se demandaba; b) La falta de presentación en el lapso de diez (10) días hábiles, contados a partir que le sean requeridos, los recaudos y demás documentos necesarios que le fueran solicitados para la introducción del documento de compra venta al registro correspondiente; c) La no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta; y d) La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula Cuarta del documento de compromiso de compra venta. Luego alega, que en fecha 03 de Marzo del 2011, se inscribió ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el documento de Condominio, el cual quedó inscrito bajo el Nº 34, Tomo 6 del Protocolo de Transcripción. Que en fecha 25 de Marzo de 2011, fue emitido el último recaudo por parte del Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, como es el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad Nº 17414 y que acompañaron marcado con la letra “G”. Que el 25 de Marzo del 2011, siendo la última fecha en que la demandada reconviniente obtuvo los permisos por parte de las autoridades competentes, procedió a enviar a la demandante reconvenida telegramas con acuse de recibos en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los cuales fueron entregados en fecha 25 de mayo de 2011 en la dirección que indicaron las partes en la cláusula Décima Quinta, es decir, el de la compradora reconvenida. Continúa alegando la demandada reconviniente, que en los telegramas que le fueron enviados a la compradora reconvenida, se le notificó que de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato suscrito entre Constructora TEAB C.A., y ella, firmado el día 27 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segundo del Municipio Libertador, que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 a.m. y 10:30 a.m., debería comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, con la finalidad de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento citado en el contrato antes referido. Aduce que, no obstante a lo expuesto y en los mismos telegramas que le fueron enviados en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, se le notificó a la compradora reconvenida, que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que adeuda a la empresa Constructora TEAB C.A., por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares, (Bs. 294.148,oo), que procedió a desglosar de la manera siguiente: i) La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010; ii) La suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010; y, iii) La cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo) correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del mencionado contrato. Arguye que, no obstante de haber actuado la demandada reconviniente con la seriedad que el caso ameritaba y procedió a enviar los tres (3) Telegramas a la compradora, en fecha 17 de mayo de 2011, también procedió a notificarla a través de la prensa, tal y como consta del diario el Universal y que dicha notificación, también fue hecha a solicitud de la empresa mercantil Constructora TEAB C.A., por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2011. Aduce que, el 07 de junio de 2011 a las 9:00 a.m., fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de compra venta del apartamento en referencia, su representada se presentó ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de proceder a protocolizar el documento definitivo de compra venta; no compareciendo la parte actora por ante el señalado Registro, tal y como consta de Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Agrega que, por cuanto la ciudadana Sandra Zia Torre, había pagado solamente la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs 503.852,oo), de los Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo), que es el monto convenido entre las partes para la venta del inmueble, la compradora reconvenida adeuda a la demandada reconviniente la suma de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares con 00/100, (Bs 294.148,oo); cantidad esta, que su representada le ha requerido a la demandante reconvenida, que proceda a pagar en varias oportunidades (inclusive ante INDEPABIS), tal y como se evidencia en el Acta de No Acuerdo y Remisión, realizada en la Sala de Conciliación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) de fecha 19 de Enero del año 2011, la cual riela al folio ciento cinco (105) del expediente. Alega que, es por ello y de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera del Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre la demandante reconvenida y su representada, la demandada reconviniente, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2008, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la empresa mercantil Constructora TEAB, C.A, procedió a Reconvenir como en efecto lo hizo, a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en los siguientes conceptos: 1) En resolver el contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellas por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya plenamente identificado y acompañado tanto por la actora reconvenida como demandada, que tenía como objeto la compra venta del Apartamento identificado con el No. 2D, en el piso segundo (2) del Edificio Residencias Coromoto Palace, construido por la demandada, en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida “A”, El Paraíso, Parroquia San Juan, del Municipio Libertador, Distrito Capital y que el mismo se encuentra ya identificado en el contrato de compromiso de compra venta cuya resolución se demanda, por el incumplimiento por parte de la ciudadana Sandra Zia Torre, de las Cláusulas Octava, que dispone, que LA COMPRADORA acepta que todos los gastos que cause esta operación corran por su exclusiva cuenta. Los gastos incluyen entre otros, derechos de Registro, que se negó a pagar tal y como a juicio de la demandada se evidencia en el Acta De No Acuerdo y Remisión, realizada en la sala de conciliación de INDEPABIS de fecha 19 de Enero del año 2011, y que los referidos gastos fueron pagados por la demandada; Décima Primera, literales a), c), d) y e), que disponen lo siguiente: “en caso de que La Propietaria esté lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la compradora, este contrato quedaría resuelto de pleno derecho y en los literales a) las partes convinieron el contrato en referencia quedaría resuelto por el incumplimiento de parte de la compradora de cualesquiera de los compromisos asumidos mediante este documento; c) La no comparecencia de la compradora al lugar y hora señalados para el acto del otorgamiento del documento de compra-venta; d) “La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula Cuarta de este documento; y e) la falta de pago a la propietaria en el acto del otorgamiento del documento de compra venta de la cantidad que corresponda pagar en ese acto, por concepto de venta del Inmueble. 2) Que de conformidad con la misma Cláusula Décima Primera del citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, la vendedora demandada, procederá a retener el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora reconvenida, como indemnización por daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal, en consecuencia, y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, el precio convenido por las partes del apartamento, es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo) y por cuanto LA Propietaria recibió de manos de la compradora reconvenida, la suma de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs 503.852,oo), la demandada procederá a retener el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad, como indemnización por los daños y perjuicios estipulados como cláusula penal la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4) y en el término de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la introducción del presente escrito por ante el Juzgado, o cuando lo juzgue conveniente el Tribunal, la demandada reconviniente devolverá a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago, que es por la cantidad de Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y uno Bolívares con Seis Céntimos. (Bs. 403.081,06). Y por último, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, procedió a estimar la reconvención en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo) o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es el saldo que la actora le queda a deber a la demandada discriminados según la constructora TEAB C.A., de la manera siguiente: Bs.274.148,oo correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010; la cantidad de Bs. 20.000,oo correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Bs.10.000,oo cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN. En fecha 18 de octubre de 2011 la parte actora reconvenida presentó escrito mediante el cual dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, donde expresó lo siguiente: Como punto previo adujo, que es cierto que el único contrato suscrito entre las partes es el Compromiso de Compra Venta ya mencionado; que es cierto que se hicieron cálculos de intereses “no autorizados legalmente” sobre el precio base de venta del inmueble y que los mismos fueron presentados por el ciudadano Maurice M. Bisarini Bitar, quien fungía como vendedor de la obra y administrador de la misma; que no reconoce el cobro de honorarios por cuanto ellos obedecieron a presiones ejercidas sobre su persona, tratando de infundir temor de pérdida del inmueble si no accedía a las pretensiones del abogado de la empresa demandada; y que no reconoce el cobro de intereses de mora por cuanto ese cobro obedecía a las presiones en su persona. En cuanto a la reconvención, expresa la actora reconvenida que la misma debe ser declarada sin lugar y condenarse en costas a la demandada reconviniente, por cuanto fue la demandada reconviniente quien incumplió el contrato de marras, ya que no le pudo explicar –a la actora- el motivo de la no entrega del inmueble, el motivo de la discriminación y el trato injusto por el cobro del interés del 2% mensual, no pudo demostrar ante el INDEPABIS ninguno de sus argumentos, se negó a recibir la citación del tribunal y que esperó hasta el nombramiento y juramentación del defensor ad litem para darse por citados en la presente demanda. Que la demandada reconviniente olvida, que la actora había aceptado realizar actos conciliatorios en la oficina de la demandada, reuniones en las cuales se les explicó a los representantes legales de la empresa, y a su abogado, que el ajuste del 2% de interés mensual por el financiamiento correspondía a otra modalidad de cobro del INPC, y que como la legislación vigente expresamente lo prohibía antes de la celebración del contrato, aceptaran la diferencia de Bs.93.700,00 como saldo a la protocolización; olvida que en un “acto de soberbia” la demandada decidió no entregar el inmueble a la demandante, y que luego cambiaron su posición y la condicionaron a la entrega por anticipado de la cantidad de Bs.274.148,00; olvida que la actora ha solicitado en varias oportunidades la no discriminación y el trato injusto recibido por la propietaria; que ella no ha solicitado ser exonerada del pago que debe hacer por el inmueble al momento de la protocolización, ni de los gastos de registro que se obligó a realizar por motivo de la firma del documento definitivo de compra venta; que la pretensión de la actora, al incoar la presente demanda de cumplimiento, es el reconocimiento por parte de la propietaria que aplicó ilegalmente un interés de financiamiento del 2% mensual sobre el precio base del inmueble. Aduce que la demandada reconviniente, abusando de su posición de dominio y experiencia en el negocio inmobiliario, en forma discriminatoria e injusta, indujeron a la actora al engaño para aceptar la inclusión en el contrato del incremento sobre el precio del inmueble por el interés del financiamiento del 2% mensual, incremento que ascendía a la cantidad de Bs.189.670, configurándose en un acto de usura genérica sancionado por nuestro ordenamiento jurídico. Explica respecto a los fundamentos de derecho, la naturaleza especial del contrato de preventa, que es un contrato de adhesión, que está regulado en la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios. Y finalmente, solicita que se declare sin lugar la reconvención y se condene en costas a la parte demandada por las razones expuestas, y con lugar en todas y cada una de sus partes la demanda por cumplimiento de contrato con su respectiva condenatoria en costas. DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS: Ahora bien, explanados los términos de la demanda, la contestación y la reconvención, esta Alzada pasa a enumerar el material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa: 1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: a.- Con el escrito de la demanda: 1. Riela a las actas procesales del presente expediente, a los folios 17 al 21 de la pieza 1/3, marcado “A”, original de contrato de compromiso de compra venta, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida “A”, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador, específicamente en el Edificio Residencias Coromoto Palace, piso 2, apartamento 2D; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 63; Tomo, 81 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría. 2. Consta al folio 22 de la pieza 1/3, marcado “B”, copia fotostática simple de un documento privado que contiene una serie de números, que según los dichos de la actora se corresponde con cálculos de intereses de financiamiento. 3. Promueve marcado “C”, legajo de copias simples contentivas de letras de cambio, cheques y recibos de comprobantes bancarios, que a decir de la actora, se corresponde con los pagos aportados como la inicial del precio de venta acordado, que rielan a los folios 23 al 47 de la pieza 1/3. 4. Consta marcado “D”, copia certificada de denuncia realizada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la empresa CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), que riela a los folios 48 al 105 de la pieza 1/3. b.- Con el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promueve: 1.- Reproduce el contrato de compromiso de compra venta, suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, bajo el Nro.63, Tomo 81, con el objeto de demostrar –a su decir- la relación que existe entre el ciudadano Maurice M. Bisarini Bittar y la empresa demandada, toda vez que el número de teléfono de contacto (0414-3243888) que se especifica en dicho contrato, corresponde al mismo número de teléfono (0414-324.38.88), que aparece al lado de la firma y número de cédula del ciudadano precitado, en la factura control Nro.0048 y para dejar constancia del precio establecido para el inmueble, el cual excede del promedio para el resto de los inmuebles de iguales características vendidos en fechas restantes. 2.- Promueve y reproduce, marcado “E”, copias fotostática certificada de contrato de compromiso de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Décimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de noviembre de 2008, anotado bajo el Nro.52, Tomo 140, entre la empresa denunciada y la ciudadana DAYRA BLASINA HUTCHINGS, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.552.016 (f.35 al 39, pz.2/3); marcado “E1”, copia fotostática certificada de contrato definitivo de venta suscrito entre la empresa demandada y la ciudadana DAYRA BLASINA HUTCHINGS, inscrito por ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2011, quedando inserto bajo el Nro. 2011.2645, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.219.1.1.22.1787 y correspondiente al libro de folio real del año 2011 (f.40 al 42, pz.2/3); marcado “F”, riela copia fotostática certificada de contrato de compromiso de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de agosto de 2009 anotado bajo el Nro.39, Tomo 47, entre la empresa denunciada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTÍNEZ DE ROJAS, titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.893.921 (f.43 al 50, pz.2/3); marcado “F1”, consta copia fotostática certificada de contrato definitivo de venta suscrito por ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el Nro.2011.2741, asiento registral 1ro del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.22.1851 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa denunciada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTÍNEZ DE ROJAS (f.51 al 53, pz.2/3). Todo ello, con el fin de demostrar que son contratos de adhesión que la empresa constructora hace firmar a cada posible comprador de vivienda, sin posibilidad de discutir el contenido de sus cláusulas contractuales que –a su decir- son violatorias de normas de orden público, y también, para demostrar que el precio de venta para varios inmuebles obedece a criterios subjetivos y aleatorios de la empresa constructora y parte demandada en la presente causa, y no a razones técnicas-económicas que obedezcan a una estructura de costo predeterminada. 3.- Promueve por principio de comunidad de pruebas, las documentales que acompañan el escrito de contestación de la demandada, marcadas “A, B y C”, que contienen Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D”, Notificación publicada en el Diario El Universal; y marcado “E”, Notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 18 de mayo de 2011; cuyo objeto es el llamado a pagar la diferencia sobre el precio establecido por la empresa sobre el inmueble objeto de la presente demanda y notificar la fecha de otorgamiento de la compra venta. La actora aduce, que estas documentales se promueven con el fin de demostrar el “incumplimiento” de la empresa en la fecha de entrega del inmueble y para probar que la empresa demandada, convalidó la supuesta condición de “mala pagadora”, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones (telegramas, publicación en prensa y notificación judicial), jamás envío comunicación alguna para notificarle esa supuesta condición de “mala pagadora” (resaltado del apoderado de la actora). 4.- Ratifica y promueve, la documental que acompañó al libelo de demanda marcado “B”, contentiva –según sus dichos- de Hoja de Cálculo de “INTERESES”, calculados y cobrados sobre el precio base de Bs.613.852,00, precio sobre el cual al sumarse el monto resultante de los intereses, arroja la cantidad de Bs.798.000,00, que corresponde al precio establecido por la empresa en el contrato de compromiso de compra venta; y promueve la documental marcada como “C1”, contentiva de recibo de cobro por reserva del inmueble identificado como Factura Control Nro. 0048. Alega la actora, que estas documentales en original y la letra de cambio Nro.02/24 por Bs. 10.000,00 y la Letra de Cambio Nro.01/01 con vencimiento al 20 de junio de 2009 por Bs.40.000,00 que corresponde a la cuota especial Nro.01; están siendo sometidas a experticia grafo-técnica en el CICPC División Contra la Delincuencia Organizada, por denuncia interpuesta ante ese organismo, la cual fue identificada con el Nro. ID139031, y ante la Fiscalía Décimo Séptima (17°) del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nro. 017-116-11, y que rielan al expediente en copia simple a los folios 22 y 23. También alega, que vista la impugnación realizada por la contraparte, se promueven para que surtan sus efectos con fundamento en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para probar con ellos que la persona que recibió la “RESERVA” y realizó los cálculos de los “INTERESES” actuaba en nombre y representación de la empresa denunciada, lo que puede verificarse siendo que en función de su “GESTIÓN DE VENTA” suscribió todos los recibos y giros relacionados con la negociación y que rielan en el expediente, colocando su nombre, firma autógrafa, número de cédula de identidad y número de teléfono celular (0414-3243888), que corresponde al mismo número (0414-3243888) que se identifica en el contrato de compra venta, por lo que debe declararse sin lugar la impugnación realizada por la contraparte (Resaltado del apoderado de la actora). 5.- Ratifica y promueve las documentales que acompañó en copia simple al libelo de demanda marcados “C”, que rielan desde el folio 24 hasta el folio 47, ambos inclusive, y consignó “ORIGINALES” con la finalidad que el Tribunal las certifique y una vez certificadas las deje bajo resguardo en caja de seguridad del Tribunal. Estas documentales que fueron “NEGADAS, RECHAZADAS, IMPUGNADAS Y DESCONOCIDAS” por la parte demandada en su escrito de contestación, se discriminan de la forma siguiente: a) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 01/24 por Bs.10.000,00, en la cual, según la actora, se evidencia tanto en el anverso como en el reverso, la firma del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, con cédula de identidad Nro.11.931.710, la cual coincide con la firma de la Factura Control Nro. 0048, y copia del cheque del Banco Mercantil Nro. 17027695, el cual identifica el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A., y prueba el pago de la cuota 01/24; b) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 03/24 por Bs. 10.000,00, en la cual, según la actora, se evidencia tanto en el anverso como en el reverso, la firma del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, con cédula de identidad Nro. 11.931.710, la cual coincide con la firma de la Factura Control Nro. 0048, y copia del cheque del Banco BFC Nro. 26613394, el cual identifica el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A., y prueba el pago de la cuota 03/24; c) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 04/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BANCORO Nro. 75000011, el cual se identifica al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 04/24; d) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.05/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 29470607, el cual se identifica al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 05/24; e) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.06/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 29472614. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 06/24; f) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.07/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 29472623, el cual se identifica al reverso de la letra de cambio, y la misma así como la copia del cheque esta firmada por el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 07/24 y la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A; g) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.08/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 26613406 y copia de cheque de Banco Mercantil Nro. 79094824, los cuales se identifican al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 08/24 y la relación del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A.; h) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.09/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 26613403 y copia de cheque de Banco BFC Nro. 29472627, los cuales se identifican al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 09/24 y la relación del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A; i) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.10/24 por Bs. 10.000,00, y copia de cheque de Banco BFC Nro. 26613414, el cual se identifica al reverso de la letra de cambio. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 10/24; j) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.11/24 por Bs. 10.000,00, y copia de comprobante Nro. 0007. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 11/24; k) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.12/24 por Bs. 10.000,00, y copia de comprobante de cheque S/Nro. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 12/24; l) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.13/24 por Bs. 10.000,00, y copia de comprobante de depósito Nro.02323122 del Banco del Tesoro por Bs. 50.000,00 a nombre de CONSTRUCTORA TEAB C.A. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de la cuota 13/24; m) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.14/24 por Bs. 10.000,00, y letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro.15/24 por Bs. 10.000,00, y copia de comprobante de cheque S/Nro. Por Bs. 20.000,00. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de las cuotas 14/24 y 15/24; y la relación del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, con la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A.; n) letras de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., identificadas bajo los Nros.16/24; 17/24; 18/24 y 19/24 c/u por Bs. 10.000,00, y copias de tres comprobantes de cheques S/Nro. por Bs. 20.000,00, Bs. 20.000,00 y Bs. 40.000,00, cada uno; copia de cheques del Banco de Venezuela Nro.88002421 por Bs. 40.000,00; del Banco BFC Nro.38737820 por Bs. 20.000,00 y del Banco de Venezuela Nro. 16002395 por Bs. 20.000,00; y copia de comprobante de depósito Nro. 204004004 del Banco del Tesoro por Bs. 80.000,00 a nombre de CONSTRUCTORA TEAB C.A., recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de las cuotas 16/24; 17/24; 18/24 y 19/24, y demostrar que los pagos los recibían indistintamente cualquiera de las personas presentes en la empresa; o) letras de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 20/24; 21/24 y 22/24 c/u por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco Venezolano de Crédito Nro. 13186766 por Bs. 30.000,00; recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL. Estas documentales tienen como finalidad demostrar el pago de las cuotas 20/24; 21/24 y 22/24 y demostrar que los pagos los recibían indistintamente cualquiera de las personas presentes en la empresa; p) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 01/01; con vencimiento al 20 de noviembre de 2009 por concepto de cuota especial Nro. 02 por Bs. 40.000,00, en la cual se evidencia la firma del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, como librador de la misma. Esta documental tiene como finalidad demostrar el pago de la cuota especial; q) letra de cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nro. 01/01 con vencimiento al 20 de junio de 2010 por concepto de cuota especial Nro. 03 por Bs. 40.000,00. Esta documental tiene como finalidad demostrar el pago de la cuota especial. 6. Promueve Prueba de Experticia de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 52 de la Ley de DEPABIS (sic) y artículos 26 y 84 de la novísima Ley de Precios y Costos, a los fines de que se haga una revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo habitacional y del inmueble 2-D, a los fines de probar que el cálculo de los intereses al 2% sobre el precio base y sumados a éste, concuerda con el precio establecido en el contrato por la empresa demandada. Y aduce que, igualmente con la experticia sobre la estructura de costos, se probará que los precios de venta del inmueble obedece a “CUESTIONES SUBJETIVAS Y ALEATORIAS” unilateralmente establecidas en la empresa. 7. Promueve de conformidad con el artículo 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes, para que este Tribunal requiera al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.), las resultas de la “EXPERTICIA GRAFOTECNICA” sobre las documentales marcadas “B” y “C1”, contenidas en la denuncia Nro. ID139031 y ante la Fiscalía 17° del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nro. 017-116-11, del cual anexó marcado “G” Oficio Nro. DDC-FEU-08-1387-09304 de fecha 24 de febrero de 2011; a los fines de probar que tanto la escritura como la firma corresponden al ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, titular de la cédula de identidad Nro.11.931.710, quien a los efectos de la relación contractual, fungía como vendedor de la obra y administrador de la misma. 8. Promueve como testigo al ciudadano GIORGIO DI MURO, titular de la cédula de Identidad Nº V-13.454.656. 2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: a.- Con el escrito de contestación a la demanda: 1. Promueve marcada con la letra “A”, documento en copia simple emanado del Instituto Postal Telegráfico, dirigido a Constructora Teab C.A., donde se le informa que con relación a telegrama Nro.1343, enviado por la misma a la ciudadana Zandra Zia Torre, el mismo fue entregado en fecha 25 de mayo de 2011, y recibido por la ciudadana Eudocia Guevara (f.244). 2. Marcada con la letra “B”, promueve documento en copia simple emanado del Instituto Postal Telegráfico, dirigido a Constructora Teab C.A., donde se le informa que con relación a telegrama Nro. 1387, enviado por la misma, a la ciudadana Zandra Zia Torre, fue entregado en fecha 25 de mayo de 2011, y recibido por la ciudadana Eudocia Guevara (f.246). 3. Marcada con la letra “C”, promueve documento en copia simple emanado del Instituto Postal Telegráfico, dirigido a Constructora Teab C.A., donde se le informa que con relación a telegrama Nro. 1358, enviado por la misma, a la ciudadana Zandra Zia Torre, fue entregado en fecha 25 de mayo de 2011, y recibido por la ciudadana Eudocia Guevara (f.247). 4. Constan al folio 248 de la pieza 1/3, marcada con la letra “D”, Aviso en Prensa escrita “diario El Universal” de fecha 17 de mayo de 2011, página 3-5, de Constructora Teab C.A., dirigido a la ciudadana Sandra Zia Torre, donde se le notifica el hecho de que conforme a la Cláusula Séptima del Contrato suscrito entre ambos precitados, en fecha 27 de noviembre de 2008, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, inserto bajo el número 63, Tomo 81; deberá comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, a fin de protocolizar el documento definitivo de Compra-venta del inmueble objeto del presente litigio. 5. Riela al folio 249 de la pieza 1/3, marcada con la letra “E”, Notificación Judicial incoada por ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de Mayo de 2011, en el cual se le notificaba a la demandante del contenido de los telegramas ya mencionados. Esta notificación se llevó a cabo en fecha 25 de mayo de 2011. b.- Con el escrito de promoción de pruebas, la demandada reconviniente promueve: 1. Promueve el mérito favorable de la comunidad de las pruebas. 2. Marcado “1”, promueve y reproduce en copia certificada, el contrato de compromiso de compra venta suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, bajo el Nº 63, Tomo 81, y hace valer todas las cláusulas contenidas en dicho documento, mediante los cuales se constata –a su decir- que en ninguna de sus cláusulas contiene por objeto el cobro de IPC o pago de intereses alguno, y que es el único contrato que existe entre la demandada reconviniente y la demandante reconvenida (f.167 al 174, pz.2/3). 3. Marcado “2”, promueve documento en original, que contiene decisión dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis), Ministerio del Poder Popular para el Comercio, de fecha 8 de Septiembre de 2011, respecto a la denuncia formulada por la parte actora por ante el dicho ente administrativo por presunto cobro de de índice de precios al consumidor, pero bajo la modalidad de interés por incumplimiento de pago en las cuotas mensuales. En dicha decisión se decidió “al no poder la Administración presumir hechos que vulneren la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, este Despacho (…) DECIDE: 1.- Suspender la Medida Preventiva Innominada de Prohibición de Enajenar y Gravar, dictada por este Instituto en fecha 30 de mayo de 2011, sobre el inmueble (…). 2.- Se ordena el ARCHIVO del expediente (…), por cuanto este Instituto no encontró hechos violatorios, da por terminada la presente Averiguación Administrativa y por ende ordena su archivo…” (f.175 al 181, pz.2/3). 4. Marcado “3”, promueve documento en original que contiene la Resolución Nro.0000233, de fecha 8 de febrero de 2011, la cual consiste en la decisión declarada con lugar del Recurso de Reconsideración interpuesto por Constructora TEAB, C.A. contra el acto administrativo contenido en el oficio Nº 0009039 emanado de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia, se aprueban las modificaciones al proyecto inmueble ubicado en Avenida A-I, Urbanización El Pinar, Residencias Coromoto Palace, de acuerdo a la solicitud Nº8349 de fecha 09/07/2010, RT-Nº2150. Todo con el objeto de demostrar que la demandada realizó diligentemente todas las actuaciones con el objeto de adquirir toda la permisología inherente para poder registrar (f.182 al 186, pz.2/3). 5. Marcado “4”, consta documento en original, el cual consiste en un Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, emanado del Cuerpo de Bomberos de la República Bolivariana de Venezuela, Gobierno de Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros siniestros, identificado con el Nro. 17414, de fecha 25 de marzo de 2011, para demostrar que no es cierto que debía hacer entrega del inmueble en el mes de diciembre de 2010 (f.187, pz.2/63). 6. Promueve marcado “5”, copia fotostática del acuse No.CCSQB6830 del telegrama identificado con la nomenclatura CCSQC-8560 de fecha 01/04/2011, debidamente recibido el 28-04-2011, dirigido a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en el cual CONSTRUCTORA TEAB, C.A. le notifica que debe comparecer por ante la Constructora con la finalidad de gestionar la protocolización del documento definitivo de compra venta (f.188, pz.2/3). 7. Promueve marcados “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11” y “12”, copias de telegramas y correspondientes acuse de recibos, debidamente certificados por el Director de Consultoría Jurídica del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL); y aduce la demandada, que los telegramas son las copias certificadas de los mismos ejemplares que se acompañaron en copia simple con la contestación, de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los cuales fueron recibidos en la dirección de la compradora, hoy actora reconvenida, que se indicó en la cláusula décima quinta del contrato suscrito. En esos telegramas se señalan que se notificaba a la parte actora, que debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador a fin de protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble, y que debe pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que le adeudaba a la Constructora. 8. Promueve ejemplar de la página 3-5 de la prensa Diario El Universal, de fecha 17 de mayo de 2011, en el cual consta notificación que le fue hecha a la parte demandante sobre el día de protocolización del contrato definitivo de compra venta del inmueble (f.209, pz.2/3) 9. Promueve marcado “E”, copias fotostáticas simples de actas pertenecientes al expediente Nº AP31-S-2011-004572 del Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, relacionado con la solicitud de notificación judicial requerida por Constructora TEAB, C.A., a fin de que el Tribunal notifique a la ciudadana Sandra Zia Torre que ha cumplido en presentar documento público traslativo de la propiedad en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador, para que se lleve a cabo el otorgamiento definitivo del documento definitivo de venta, para el día 07 de junio de 2011, y que debe presentar cheque de gerencia por Bs.294.148,00 (f.210 al 240, pz.2/3). 10. Promueve marcado “F”, copias fotostáticas simples de actas pertenecientes al expediente Nº AP31-S-2011-005094 del Juzgado Décimo Sexto de Municipio, relacionado con la solicitud de Inspección Judicial requerida por la empresa Constructora TEAB, C.A., para que se traslade el día 07/06/2011 a las 09:00 a.m. al Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador; la cual fue efectuada por el mencionado Juzgado, con la finalidad de demostrar que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 a.m., fecha en la cual se procedía a protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el documento definitivo de Compra Venta, para la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, del apartamento identificado con el No. 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias Coromoto Palace, ampliamente identificado en el documento de compromiso de compra venta suscrito entre la demandante y la demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo, el día 27 de noviembre de 2008, dejándose constancia que la demandante no se presentó a dicho acto por ante el referido Registro (f.241 al 275, pz.2/3). II MOTIVACIÓN La presente causa versa sobre un juicio de cumplimiento de contrato de compromiso de compra venta interpuesta por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la empresa CONSTRUCTORA TEAB, C.A., la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 06 de agosto de 2012; así como también, sobre reconvención por resolución de contrato de compromiso de compra venta interpuesta por la empresa CONSTRUCTORA TEAB, C.A. contra la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, que fue declarada con lugar por el precitado Tribunal, y en consecuencia, resuelto el contrato, ordenándose a que se le restituya a la parte actora-reconvenida la cantidad de Bs.403.081,00, a fin de cumplir con la cláusula décima primera del contrato; y se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la litis. Siendo ello así, pasa este Tribunal a dictar sentencia haciendo las siguientes consideraciones: PUNTO PREVIO Se aprecia del libelo de demanda presentado por la parte actora, que demanda el cumplimiento de un contrato de compromiso de compra venta suscrito con la demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado como 2-D ubicado dentro del desarrollo habitacional denominado como “Residencias Coromoto Palace”, por cuanto aduce que sobre el referido inmueble se estableció un precio de Bs.798.000,00, y que el mismo es “producto de “aplicar al SALDO sobre el precio base (613.852,00) menos la inicial (163.852,00) un INTERES MENSUAL de 2%”, es decir de la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (613.852,00), que representa el precio base, se le descontaba la inicial de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (163.852,00) y al SALDO de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,00) se le aplicaría un INTERÉS MENSUAL de 2% cantidades éstas pagaderas por cuotas mensuales por adelantado y que dicho SALDO debía estar cancelado en su totalidad para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, con un pago final de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (274.148,00).” Alegato que es negado rotundamente por la parte demandada, toda vez que rechaza por ser falso que haya cobrado un interés del 2% mensual sobre el saldo del precio de venta por concepto de INPC o haber hecho algún ajuste respecto del precio por intereses de financiamiento. Así pues, se observa del escrito de promoción de pruebas de la parte actora presentado en fecha 04/10/2011 y ratificado en fecha 26/10/2011, que promueve prueba de experticia sobre la revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo y del inmueble 2-D, a los fines de probar que el cálculo de los intereses al 2% mensual sobre el precio base y sumados a este, concuerda con el precio establecido en el contrato por la empresa demandada; y que igualmente, con la experticia sobre la estructura de costos, se probaría que los precios de venta del inmueble obedece a “cuestiones subjetivas y aleatorias” unilateralmente establecidos por la empresa. Y además, observa esta juzgadora, que en el escrito de informes de la parte demandada reconviniente, ésta aduce que “en cuanto a la prueba de experticia promovida por la demandante reconvenida, mediante la cual pide la revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo del inmueble 2-D, a los fines de probar un supuesto calculo (sic) de interés al 2% sobre el precio base y sumados a éste, presuntamente concordaba con el precio establecido por mi representada y mediante la referida experticia trata de probar también la demandante reconvenida, la presunta cuestión subjetiva y aleatoria que a su juicio, fue establecida por mi mandante. La mencionada prueba de experticia no fue evacuada en su debida oportunidad por la demandante reconvenida, en consecuencia, debe ser desechada y así solicito muy respetuosamente al Tribunal sea declarada. Sin embargo y solo a título ilustrativo procedo a señalar que el único experto que cumplió ante el Juzgado A quo, fue el ciudadano Omar Barrios R., cédula de identidad No. V-4.453.430, experto promovido por mi representada y del resultado de dicho informe se concluye que el valor del inmueble se encuentra dentro del rango o muy similar al valor que las partes convinieron al momento de la reserva y que se ratifica en el contrato de compromiso de compra venta.” Ahora bien, es obligación de los Jueces de la República garantizar el derecho de defensa, y mantener a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias ni desigualdades, de conformidad con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Y así está establecido, en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el artículo 49, el cual prevé: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia: 1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley….” De tal manera que, considerando que el derecho a la prueba, es una de las formas en que se manifiesta el derecho a la defensa previsto constitucionalmente en nuestro país en la norma antes citada, y en virtud de ser una carga de los Tribunales, asegurarse de cumplir con todos los trámites legales para la evacuación de las pruebas, por tener impreso la naturaleza de orden público procesal todas las normas relativas a dicha etapa; aprecia quien suscribe, que es necesario verificar si la prueba de experticia promovida por la actora es la prueba determinante para analizar si hubo cobro de intereses al 2% mensual sobre el precio base acordado por las partes. A tal efecto, observa esta Instancia Superior que en el transcurso del procedimiento – respecto la evacuación de la prueba de experticia promovida y admitida - se suscitaron algunas circunstancias que eventualmente pudieran dar lugar a considerar dicha prueba como irregular; y en razón de ello, se pasa a examinar las actuaciones referidas a la misma , y así tenemos: Que abierto el juicio a pruebas, la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas en fecha 04/10/2011 (f.17 al 34, pz.2/3), siendo ratificado en fecha 26/10/2011 (f.133 al 143, pz.2/3); y por su parte, la demandada reconviniente presentó su escrito de pruebas en fecha 07 de noviembre de 2011 (f.149 al 166, pz.2/3). Luego, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, dictó auto en fecha 13 de enero de 2012 (f.302 al 305, pz.2/3), mediante el cual admitió todas las pruebas promovidas, tanto por la actora reconvenida como por la demandada reconviniente. Consta del folio 314 al 315 de la pieza 2/3, acta levantada por el Tribunal de la causa en fecha 06 de marzo de 2012, a los fines de llevar a cabo el acto de Nombramiento de Expertos Contables en el presente juicio, mediante la cual se designó como expertos a los ciudadanos LEOVARDO CASTILLO MASS –Contador Público- (por parte de la actora), OMAR BARRIOS R. –Ingeniero Civil, Perito en Avalúo- (por parte de la demandada) y por parte del Tribunal se designó al ciudadano EDMUNDO ROSAL. Riela al folio 321 de la pieza 2/3, acta levantada en fecha 07-03-2012 por el Tribunal A quo, siendo la oportunidad para el acto de Prueba de Testigos del ciudadano Giorgio Di Muro Di Nunno, mediante la cual se declaró DESIERTO el acto por la no comparecencia del testigo mencionado. Luego, en esa misma fecha (07-03-2012) compareció la apoderada de la parte actora y solicitó al a quo, que se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la testimonial promovida (f.325, pz.2/3). Consta al folio 327 de la pieza 2/3, diligencia presentada por el ciudadano Leovardo Castillo Mass, en su condición de Contador Público y como experto designado por la actora en la presente causa, mediante la cual juró cumplir fielmente con el cargo para el que fue elegido. Asimismo, al folio 329, consta el juramento emitido por el ciudadano Omar Barrios R. para cumplir con el cargo de experto designado por la parte demandada. Por auto de fecha 12 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa acordó fijar nueva oportunidad para la evacuación de la testimonial promovida por la actora (f.330, pz.2/3). Riela al folio 336 de la pieza 2/3, diligencia presentada por el alguacil Miguel Ángel Araya en fecha 14 de marzo de 2012, mediante la cual consignó al Tribunal de la causa boleta debidamente firmada por el ciudadano Edmundo Rosal, designado como experto por el Tribunal para la práctica de experticia promovida por la parte actora. Así pues, en fecha 16 de marzo de 2012, el ciudadano Edmundo Rosal presentó diligencia mediante la cual aceptaba el cargo encomendado y juró cumplirlo fielmente (f.339, pz.2/3). En fecha 26 de marzo de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual solicitaba al tribunal de la causa, la sustitución del experto designado por el tribunal, ciudadano Edmundo Rosal, por cuanto no había sido posible contactarlo para que se reuniera con los expertos designados por las partes, dado que el lapso de evacuación de pruebas estaba corriendo (f.344, pz.2/3). En fecha 23 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual le solicitó al juez de la causa que convocara con carácter de urgencia una reunión con los expertos designados visto que estaba por vencer el lapso de evacuación de pruebas, y no había podido contactar al Sr. Edmundo Rosal (f.353, pz.2/3). Así, por auto de fecha 25 de abril de 2012, el tribunal de instancia fijó el 5º día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que se llevara a cabo la audiencia solicitada por la actora reconvenida (f.354, pz.2/3). Por auto de fecha 25/04/2012, el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos el escrito de informe de experticia consignado mediante diligencia de fecha 25/04/2012 suscrita por el ciudadano Omar Avellino Barrios Revilla en su carácter de perito avaluador (f.28, pz.3/3). Seguidamente, riela a los autos en los folios 30 al 159 de la pieza 3/3, diligencia de fecha 25-04-2013 presentada por el ciudadano Omar Barrios y el legajo que contiene el informe pericial suscrito solamente por el Ingeniero Omar Barrios Revilla. En fecha 03 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa levantó acta mediante la cual estableció que siendo la oportunidad fijada para la audiencia con los expertos, sólo compareció al acto, la abogada de la parte actora y el experto por ella designado, dejándose constancia de la no comparecencia de la parte demandada ni de su experto, razón por la que no se pudo llevar a cabo la audiencia fijada (f.160, pz.3/3). En fecha 10/05/2012, compareció la apoderada de la parte demandante reconvenida y mediante escrito, impugnó el informe pericial unilateral presentado por el experto designado por la parte demandada, por lo que solicitó que se desechara en todas sus partes por no haber sido elaborado conforme a la Ley, y a su vez, solicitó que se convocara a los expertos juramentados a los fines de hacerles un llamado de atención y se les exhortara a cumplir con sus funciones (f.162, pz.2/3). En fecha 16 de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandada reconvenida presentó diligencia mediante la cual solicitó que se desechara la impugnación de la actora respecto al informe pericial presentado, por ser extemporánea (f.164, pz.3/3). En fecha 21 de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes ante el tribunal de la causa (f.167 al 189, pz.3/3). En fecha 22 de mayo de 2012, el ciudadano Leovardo Castillo presentó escrito de aclaratoria ante el tribunal a quo (f.191 al 192, pz.3/3), mediante el cual expresaba que en fecha 12 de abril de 2012 se efectuó la primera reunión, que en la misma, estaban representadas todas las partes, el Licenciado Edmundo Rosales por el Tribunal, el Ingeniero Omar Barrios por la demandada y su persona por la actora, teniendo como conclusión lo siguiente: “(…) se acordaron los honorarios y se definió cual era el alcance del trabajo, recalcándose que se refería específicamente a la determinación de los costos históricos de la empresa y no al avalúo de la construcción y mucho menos a los valores de mercado de los apartamentos. La parte demandante representada por Lic. Leovardo Castillo entregó un borrador para el programa de revisión a fin de que fuera revisado y aprobado por todas las partes, y el ingeniero Omar Barrios en representación de la parte demandada se comprometió a analizar este programa y a presentarlo a la empresa, comentando que requeriría de un mayor apoyo de la misma para poder recopilar la información de facturas y pagos para efectuar la construcción del edificio Residencias Coromoto Palace. La reunión finalizó con el compromiso del ingeniero Barrios de comunicarse con las otras partes para definir el lugar, el procedimiento y el inicio de la revisión. Posterior a esta reunión, en vista del paso de los días sin respuesta, se efectuaron llamadas telefónicas al ingeniero Barrios, y en una de ellas, el (sic) mismo comentó que la empresa requería de una solicitud formal para poder efectuar la entrega de la documentación, a lo cual se le recordó al ingeniero, que el (sic) no requería de ningún tipo de solicitud formal puesto que era el representante de la empresa ante el Tribunal sólo él tenía que decidir, se trato también de contactar al representante del Tribunal con el objeto de fijar una nueva reunión, pero todos los esfuerzos fueron infructuosos. Posteriormente, nos enteramos a través de la revisión del expediente, que la empresa demandada entregó “de manera unilateral” su propio informe de avalúo sin contar con el consenso de las demás partes involucradas. Sabemos y es del conocimiento del Tribunal, que un acto unilateral de las partes para este tipo de trabajos, incumple con la esencia del mismo y lo hace improcedente, adicionalmente que no es la información que requiere el tribunal como alcance del trabajo encomendado, y que un avalúo viene dado en proyecciones y una estructura de costo, que es lo solicitado, se basa en sus costos reales históricos incurridos en el desarrollo del inmueble, por lo que expresamos nuestro total desacuerdo y esperamos que el Tribunal se pronuncie al respecto con toda la firmeza del caso…”. Y en fecha 06 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la presente causa declarando i) sin lugar la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.; ii) con lugar la reconvención que por Resolución de Contrato incoara CONSTRUCTORA TEAB, C.A. contra SANDRA ZIA TORRE, en consecuencia, resuelto el contrato; iii) que se le restituya a la parte actora-reconvenida la cantidad de Bs. 403.081,00, a fin de cumplir con la cláusula décima primera del contrato; y iv) se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la litis (f.197 al 224, pz.3/3). Se observa de la motivación de la sentencia recurrida, que el Juez de primera instancia al momento de valorar la prueba de experticia en cuestión, expresó lo siguiente: “…Con relación a la prueba antes citada, este Tribunal observa que solamente el experto Omar A., Barrio Revilla, nombrado por la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes y no consta en autos que los expertos nombrados tanto por el Tribunal, como por la parte que promovió la prueba, hayan intervenido en dicho avalúo; en consecuencia, el avalúo presentado por el experto nombrado por la parte demandada carece de eficacia y, por ende, el Tribunal lo desecha y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide…” Así las cosas, la doctrina ha establecido que la prueba de experticia se trata de un verdadero medio de prueba judicial, que permite apreciar o verificar hechos de carácter controvertidos, gracias a dictamen o juicio que emitan o aporten al proceso los expertos, vale decir, de la declaración científica, técnica o artística que hagan sobre hechos que requieran de conocimiento general del juzgador, de manera que al experto, se le exige su pericia, sus máximas de experiencia en determinada materia especial. Y que al ser medios de prueba judicial, no pueden recaer sobre cuestiones de derecho propias del operador de justicia e indelegables, siendo en consecuencia, que sólo se deben utilizar cuando se requieran conocimientos especiales para la verificación de aquellos hechos que requieran de concurrencia de esos conocimientos especiales, aportando así al juzgador, sus experiencias, juicios de valor que permitirán al juez determinar y apreciar la existencia, verdad o falsedad de los hechos debatidos y que han sido objeto de la prueba pericial, siendo esta su finalidad principal. El autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de procedimiento Civil” Tomo III (Pág. 440), señala el alcance de la prueba de experticia cuando expresa: “Mediante la experticia se suministran al Juez argumentos o razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción necesita instrumentos especiales o cuyo entendimiento escapa a las aptitudes del común de la gente. Los expertos verifican hechos y determinan sus características y modalidades, sus cualidades, sus relaciones con otros hechos las causas que los produjeron y sus efectos. Se trata de actividad de personas especialmente calificada por su experiencia o por sus conocimientos técnicos, artísticos o científicos, en relación con hechos relevantes a la litis, cuyas causas o consecuencias deben ser determinados”. Los artículos 463, 464 y 466 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo que de seguida se transcribe: “...Artículo 463.- Los expertos practicarán conjuntamente las diligencias. Las partes podrán concurrir al acto personalmente o por delegados que designarán por escrito dirigido a los expertos y hacerles las observaciones que crean convenientes, pero deberán retirarse para que los expertos deliberen solos”. “...Artículo 464.- Los expertos están obligados a considerar en el dictamen las observaciones escritas que las partes o sus delegados les formulen, las cuales acompañarán originales al dictamen”. “...Artículo 466.- Los expertos juntos o por intermedio de uno cualquiera de ellos deberán hacer constar en los autos, con veinticuatro horas de anticipación, por lo menos, el día, hora y lugar en que se dará comienzo a las diligencias, sin perjuicio de que la asistencia de las partes a las mismas convalide lo actuado sin tal constancia.” El artículo 1.425 del Código Civil establece respecto al dictamen de los expertos, lo siguiente: “Artículo 1.425.- El dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribirán todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor. Si no hubiere unanimidad, podrán indicarse las diferentes opiniones y sus fundamentos.” Siendo ello así, analizadas previamente las actuaciones de los expertos en el presente expediente, tenemos que, una vez admitida la prueba de experticia promovida por la actora cuya finalidad era revisar la estructura de costos de la empresa constructora y el precio del apartamento en cuestión; se juramentaron los expertos designados tanto por la actora como por la demandada, así como el experto designado por el Tribunal. No consta de las actas que conforman éste expediente, ninguna actuación donde se evidencie que los expertos hayan realizado la experticia conjuntamente, o que se evidencia alguna observación realizada por los otros expertos designados al informe pericial consignado por el Ingeniero Omar Barrios como experto designado por la parte demandada, tal como está establecido en el artículo 1.425 del Código Civil, que dispone: “el dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribirán todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor”. Y que en caso, de no haber unanimidad, se podrán indicar las opiniones debidamente fundamentadas. Tampoco consta en autos, que las partes de mutuo acuerdo hayan acordado que la experticia se realizaría por un solo experto conforme el artículo 1.423 del Código Civil. De tal manera, que en el caso bajo análisis el dictamen del Ingeniero Omar Barrios, se entregó de manera unilateral sin contar con el consenso de los otros expertos designados o las observaciones en caso de no estar de acuerdo, aunado al hecho, que la parte actora suscribió diligencias donde informaba al Tribunal que no había sido posible ponerse en contacto con el experto designado por éste, ciudadano Edmundo Rosal, y luego la aclaratoria del Lic. Leovardo Castillo, donde aduce haberse reunido con los otros expertos, y que el Ingeniero Barrios se comprometió a comunicarse con las otras partes para definir el lugar, el procedimiento y el inicio de la revisión de la documentación de la empresa, no produciéndose dicha reunión, consignando el Ing. Barrios el informe pericial por él realizado. De todo esto se tiene, que resulta indudable que el informe pericial lo debieron rendir los tres expertos designados por consenso o con las observaciones pertinentes; por lo que el mismo no reúne las condiciones exigidas por Ley. En cuanto a la experticia, esta debe ser practicada por todos los expertos designados y juramentados; debiendo los mismos realizar sus actuaciones conjuntamente; por lo que la falta de actuación conjunta en la elaboración del informe vicia al mismo de nulidad, toda vez que no se lograría con ello el objeto perseguido por las partes al designar tres expertos; a menos que conste en autos que los otros comisionaron a uno solo a los fines de la presentación del informe. En consecuencia, en la evacuación de la citada experticia se infringió el artículo 1.425 del Código Civil que dispone que el dictamen de la mayoría de los expertos se extienda en un solo acto que deberán suscribir todos. En consecuencia, considera quien suscribe que dado que la prueba en cuestión fue promovida por la parte actora y no por la parte demandada, y que se trata de una prueba que pudiera tener efectos determinantes en las resultas del juicio, al haberse infringido una formalidad esencial ante la ausencia absoluta por parte de dos de los expertos; se dejó en estado de indefensión a la parte actora, por cuanto el juez de la causa, al no dirigir e impulsar conforme era su deber, la evacuación regular de la prueba de experticia promovida por la actora al no subsanar la falta que se suscitó al ser presentada la experticia por uno solo de los expertos sin el consenso o la participación de los otros expertos, generando además tal actuación de los expertos ausentes eventual responsabilidad de su parte; se vulneró el artículo 14 y última parte del 27 del Código de Procedimiento Civil y 1425 del Código Civil, resultando entonces, la necesidad de reponer la causa al estado en que se ordene evacuar nuevamente la experticia promovida por la parte actora conforme las disposiciones contenidas en el Código Civil y en el de Procedimiento Civil . La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en innumerables fallos, entre otros, en sentencia reciente del 5 de noviembre de 2010, caso: Inversiones Paraguaná C.A. contra Carmen Marín, que para poder decretar el juez la reposición debe ésta perseguir un fin útil, lo cual significa que debe estar justificada por el quebrantamiento de un acto o de una forma esencial del proceso; de lo contrario, considera la Sala, que una decisión repositoria sin tomarse en cuenta su utilidad, perjudica a una o ambas partes del juicio, bien porque dicha decisión vulnera flagrantemente el derecho de defensa de las partes y causa además un retardo procesal que contraría los principios de economía y celeridad procesal establecidos tan celosamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. También ha manifestado la Sala Civil, que en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad. (Vid. sentencia N° 00587, de fecha 31 de julio de 2007, caso: Chivera Venezuela S.R.L. contra Inversiones Montello C.A. y otra). Todo lo anterior quiere decir, que siendo el juez el director del proceso, es su deber mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. En este sentido, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil establece: "Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado". Es por ello que, dado el carácter constitucional y de orden público que envuelven al derecho a la defensa, en observancia a lo previsto en el artículo 334 Constitucional, y en aplicación al principio de igualdad de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, procurando la estabilidad del presente juicio, esta Sentenciadora, declara la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el a quo, en fecha 06 de agosto de 2012, y en consecuencia, ORDENA LA REPOSICIÓN DE LA PRESENTE CAUSA, al estado en que el Juzgado “a-quo” ordene evacuar la prueba de experticia promovida por la parte actora al folio 33 de la pieza No. 2 del presente expediente la cual fue debidamente admitida mediante auto de fecha 13 de enero de 2012 (f.302 al 305, pz.2/3); por lo que el recurso de apelación ejercido por la parte demandante, debe ser declarado con lugar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE. III DISPOSITIVA Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 08 de agosto de 2012 por la abogada CONNY GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.49.522, actuando como representante judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 06 de agosto de 2012, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compromiso de Compra Venta incoara la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la empresa CONSTRUCTORA TEAB, C.A. En consecuencia, se declara LA NULIDAD del fallo recurrido dictado por el a quo, en fecha 06 de agosto de 2.012. SEGUNDO: SE REPONE LA CAUSA al estado de que el a quo ordene evacuar la prueba de experticia promovida por la parte actora al folio 33 de la pieza No. 2 del presente expediente la cual fue debidamente admitida por el a quo mediante auto de fecha 13 de enero de 2012 (f.302 al 305, pz.2/3). TERCERO: Dada la naturaleza repositoria del presente fallo, no hay condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó dentro de la oportunidad legal del diferimiento, no es necesaria la notificación de las partes. Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 08 del mes de Mayo de 2013. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. LA JUEZA, DRA. ROSA DA´SILVA GUERRA. LA SECRETARIA, ABG. AMBAR MATA LÓPEZ. En la misma fecha 08 de Mayo de 2013, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:20 P.M. LA SECRETARIA, ABG. AMBAR MATA LÓPEZ. EXP. No. AP71-R-2012-000521. RDSG/AML/gmsb.