REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veinticuatro de mayo de dos mil trece 203º y 154º ASUNTO: AP31-V-2012-000060 PARTE ACTORA: CORPORACION 1120, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de enero de 2003, bajo el No. 21, Tomo 6 A Pro, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Antonio Castillo Chavez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.201. PARTE DEMANDADA: VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.807.655, representado inicialmente por defensora judicial y a partir de la etapa probatoria por los abogados Raiza C. Aparcero Benitez y Nelson J. Prato Alvarado, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 30.522 y 51.805, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION I El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, presentara la representación judicial de la parte actora, el día 18 de enero de 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 25 del citado mes y año, por los tramites del procedimiento oral. La representación judicial de la parte actora, sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: Que mediante documento autenticado en fecha 22 de enero de 2007, por ante la Notaría Pública 19º del Municipio Libertador, bajo el No. 45, Tomo 04, su mandante suscribió un contrato de compromiso de compra venta con el ciudadano VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO, antes identificado, a través del cual su representada se comprometió a venderle un apartamento que formaría parte del edificio LORD, ubicado en el piso 10, distinguido como 10B, de 78 mts, por la suma de Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000) que el mencionado ciudadano se obligó a pagar de la siguiente manera: Treinta y Cinco Mil Setecientos Cuarenta y Tres Bolívares (Bs. 35.473)que entregó al momento de la firma del prenombrado documento y el saldo restante de Ciento Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 132.257), sería pagados a través de 16 cuotas mensuales y consecutivas. Que igualmente se convino en dicho documento, que el precio era fijo y no podía ser ejecutado y que su mandante debía ejecutar la obra en un término de 30 meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción (30 de septiembre de 2005),; y que terminada la construcción, su representada disponía de un plazo de 90 días para tramitar la protocolización del documento de condominio. Que su representada obtuvo de la Alcaldía de Caracas, el día 14 de octubre de 2010, la constancia de culminación de obra y en fecha 25 de octubre de 2010, fue protocolizado el documento de condominio. Que el comprador fue notificado y citados a los fines de que entregara la documentación necesaria para la presentación del documento de venta ante el registro, sin que se obtuviera solución, ya que siempre alegaba que no disponía del dinero restante para formalizar la opción; practicándose notificación a través de Notaría Pública. Que en tal circunstancia en nombre de su representada procedió a demandar al ciudadano VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO, antes identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en la resolución del compromiso de opción a compra celebrado por ante Notaría Pública, el 22 de enero de 2007; y que como consecuencia de ello, se le condene a recibir la suma de Cincuenta y Ocho Mil Seiscientos Cuarenta y Tres Bolívares con Veinticuatro Céntimos (Bs. 58.643,24), en virtud de lo previsto en la cláusula tercera del contrato. Promovió posiciones juradas y señaló la prueba documental. Agotados como fueron los trámites para lograr la citación personal o por carteles del demandado, y habiendo resultado infructuosos los mismos, el Tribunal a instancia de parte, procedió a designarle a la abogada Luisa F. Márquez Vargas, antes identificada, como defensora judicial; profesional que previa las formalidades de ley, dentro de la oportunidad legal correspondiente, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo en primer término, que su defendido haya alegado la falta de dinero para pagar lo adeudado, por cuanto tal hecho no se demuestra con ninguno de los instrumentos producidos con el libelo. Afirmó haberse trasladado no siendo posible ubicar personalmente al demandado. En la oportunidad legalmente fijada para la celebración de la audiencia preliminar, se dejó constancia por acta, la presencia tanto de la representación actora como de la defensora judicial del demandado, con expreso señalamiento de lo expresado por tales representaciones. El Tribunal por auto de fecha 1º de marzo de 2013, estableció los límites de la controversia, conforme lo establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Abierto el juicio a pruebas, la representación actora, hizo valer los documentos producidos con el libelo y promovió posiciones juradas, a tenor de lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de marzo de 2013, compareció el demandado, otorgó poder apud acta a los abogados Raiza C. Aparcero Benitez y Nelson J. Prato Alvarado, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 30.522 y 51.805, respectivamente y a través de escrito de fecha 13 del citado mes y año, promovió prueba de informes y posiciones juradas. A través de auto dictado el 18 de marzo de 2013, el Tribunal se pronunció respecto a las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la definitiva. El Tribunal llamó a las partes a la conciliación, la cual no fue posible. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones: En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del compromiso de opción de venta autenticado por ante la Notaría Pública 19º del Municipio Libertador, el 22 de enero de 2007, bajo el No. 45, Tomo 04, celebrado con el ciudadano VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO, por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 10, distinguido como 10B, de 78 mts, que formaría parte del edificio LORD, situado en la intersección que forman las avenidas Vollmer y Lago con la avenida Urdaneta de la urbanización San Bernardino, Municipio Libertador, Caracas, aduciendo que dicho ciudadano no entregó la documentación necesaria para la protocolización del inmueble, a pesar de haber sido notificado debidamente, alegando no tener el dinero restante para cumplir con su obligación. En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales. La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador, el día 1º de diciembre de 2011, bajo el No. 26, Tomo 53, de cuyo documento se evidencia la representación de los profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece. 2.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 19º del Municipio Libertador, el 22 de enero de 2007, bajo el No. 45, Tomo 04, contentivo del contrato, cuya resolución es pretendida en juicio, el cual será analizado más adelante. 3.- Documento de fecha 20 de septiembre de 2011, dirigida a VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO por la representación actora, en el cual se lee RECIBIDO SANABRIA VIRGINIA, cuyo instrumento será analizado y valorado más adelante. 4.- Actuaciones realizadas por la Notaría Pública 27º del Municipio Libertador, el 27 de octubre de 2011, a través de la cual se hizo constar su traslado y constitución en la siguiente dirección: tercera calle Sabana del Blanco, No. 15, final avenida Baralt, La Pastora, Municipio Libertador de Caracas, no encontrándose a nadie en la misma, y que se procedió a entregar la notificación a una vecina que se identificó como María Luisa Trujillo Moreno, portadora de la cédula de identidad No. 1.299.677, a través de la cual la empresa actora solicita al demandado, los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo. Consta efectivamente del material probatorio producido conjuntamente con el libelo, que efectivamente en fecha 22 de enero de 2007, las partes celebraron un contrato a través del cual, la empresa actora se comprometió a vender al demandado, y éste a comprar, un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte del edificio LORD, ubicado en el piso 10, distinguido como 10B, de 78 mts, por la suma de Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000). Teniendo por tanto, tal contratación, a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, fuerza de ley entre las partes. Es así, que en dicha convención, las partes regularon las condiciones bajo las cuales se ejecutaría la misma, y en cuanto a las causales que consagraron como resolutorias del contrato suscrito, se expresa lo siguiente: “SEXTA: Son causas justificadas de resolución de este compromiso, para EL CONSTRUCTOR: a) … b) La falta de pago, por parte de EL COMPRADOR de dos (2) cuotas consecutivas. En tal caso, EL CONSTRUCTOR podrá dar por resuelto este compromiso, notificándolo así a EL COMPRADOR y se reintegrará el monto pagado para esa fecha, descontando los intereses y el 20% por concepto de indemnización de la resolución de la opción de compra, monto que pasará a la propiedad de EL CONSTRUCTOR. c) La inasistencia de EL COMPRADOR al otorgamiento del documento de compra-venta en la fecha que le sea notificada por EL CONSTRUCTOR, o la falta de entrega oportuna de los derechos, tasas o contribuciones que graven la enajenación, o cualquier documento necesario para la protocolización. En tal caso, EL CONSTRUCTOR podrá actuar conforme a lo establecido en el literal b) de esta Cláusula.”. (Negrillas del Tribunal). Por su parte, el demandado dio contestación a la demanda a través del defensor judicial designada, profesional del derecho, que rechazó, negó y contradijo cada uno de los alegatos esgrimidos en el libelo, y expresamente, el hecho en el cual se sustenta la resolución accionada, que su defendido no entregó los documentos requeridos bajo el supuesto de no haber tenido el dinero que restaba para la protocolización del documento de venta definitivo. La representación actora, a los fines de cumplir con su actividad probatoria, señaló como medio para demostrar sus alegatos de hecho, y concretamente para demostrar la notificación al comprador, de requerimiento de recaudos, para el otorgamiento del instrumento definitivo de venta, en primer lugar, documento de fecha 20 de septiembre de 2011, dirigida a VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO por la representación actora, en el cual se lee “RECIBIDO SANABRIA VIRGINIA”; y en segundo lugar, actuaciones practicadas por Notaría Pública. En relación al primer documento aportado, destaca este Tribunal, que se trata de un documento que emana de la representación actora, y que no fue recibido por éste último. No obstante, evacuada como fue en la audiencia oral la prueba de posiciones juradas, el demandado al dar respuesta a una de ellas, manifestó que dicha notificación fue efectivamente recibida por quien es su hermana y que el constructor ofreció pagarle el doble de lo que le había ofrecido, manifestándole que no aceptaba crédito bancario. De modo pues, que un instrumento que inicialmente no producía valor alguno en la controversia, al ser admitido su recibo, por parte del accionado, produce efectos probatorios. Ahora bien, respecto al valor probatorio que produce en la controversia, es decir, qué se demuestra con la prenombrada prueba, acota este Despacho, luego de su lectura a la luz de los hechos en los cuales se fundamenta la resolución pretendida por el actor, que a través de dicho instrumento, la representación de la demandante, plantea al demandado una rescisión contractual, en virtud de la presunta falta de pago de las cuotas pendientes, instándolo en virtud de dicha rescisión, a suscribir un finiquito y a recibir el reintegro de las sumas aportadas, deduciéndole el 20% según el contrato. Siendo así, dicha comunicación en nada demuestra el hecho alegado por el actor, como causal de resolución, esta es, la falta oportuna de los documentos necesarios para la protocolización final de la venta; por el contrario, se refiere a una rescisión por falta de pago de las cuotas pactadas, la cual no es el hecho discutido en la presente controversia. En consecuencia, mal podría establecerse, que a través de dicho instrumento, quedó probado el hecho alegado por el actor, que requirió al comprador en este caso, demandado, los documentos requeridos por el registro competente para el otorgamiento definitivo, y que éste incumpliendo el contrato, no entregó los mismos y así se establece. En lo que respecta a las actuaciones practicadas por Notaría Pública, determina este Tribunal, de acuerdo al acta levantada a tal efecto, que si bien el contenido de la notificación practicada a petición de la empresa actora, se refería al requerimiento de los recaudos necesarios para proceder a protocolizar el documento definitivo de la venta pactada, fue realizada en una persona que según su identificación tampoco es el demandado, por el contrario, según lo expresado por el funcionario, le fue entregada tal notificación a una vecina del inmueble señalado en el contrato. De modo pues, que mal podría este Tribunal considerar al demandado, como debidamente notificado del prenombrado requerimiento, cuando la prenombrada notificación de requerimiento de instrumentos, el cual sirve de sustento de la acción resolutoria incoada, no fue practicada en los términos contractuales establecidos por las partes, concretamente en la cláusula novena, en la que se regula la forma de tener como validamente realizada las notificaciones contractuales, no siendo la forma en la que se hizo constar la actuación notarial, ninguna de las consagradas en dicha convención y así se establece. Siendo importante agregar, que en ningún momento al estamparse las posiciones juradas, se hizo referencia a dicha actuación notarial de notificación, lo que en todo caso, a pesar de haberse realizado de forma apartada a lo contractualmente previsto, hubiera podido adquirir fuerza probatoria, ante un eventual reconocimiento de su recepción y conocimiento. Sin embargo, nada se dijo para estimar demostrado en autos, que el demandado haya sido debidamente notificado respecto a la solicitud de la documentación respectiva. No puede pasar por alto este Despacho, que tomando en consideración, como bien lo argumentaron ambos litigantes, que el contrato cuya resolución es accionada, no fue ejecutado en el tiempo previsto en el mismo, sino una vez vencido con creces, el prenombrado tiempo de ejecución, desde el orden fáctico y jurídico, se imponía tal notificación, por haber perdido vigencia en el tiempo, las obligaciones asumidas. En tal sentido, siendo la causal de resolución contractual accionada, el hecho sostenido por el actor que el demandado incumplió con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, a pesar de haber cumplido con la notificación al demandado requiriéndole los mismos, conforme a lo previsto contractualmente, hecho que en modo alguno fue procesalmente demostrado en autos, debe necesariamente concluirse que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, no resulta procedente en derecho y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA interpusiera la sociedad mercantil CORPORACION 1120, C.A., contra el ciudadano VICTOR MANUEL SANABRIA ANGULO, ambos previamente identificados. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese. Regístrese; y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) de mayo de 2013. La Jueza, Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria, Abg. Karem A. Benitez F. En esta misma fecha, 24 de mayo de 2013, siendo las 9.39 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria, Abg. Karem A. Benitez F.